連云港市北潮門地塊項目前期綜合分析和梳理

1、連云港市北潮門地塊項目前期綜合分析和梳理匯報內(nèi)容1. 項目概況2. 現(xiàn)狀分析3. 規(guī)劃分析4. SWOT分析5. 項目關鍵技術問題6. 后續(xù)工作建議1.1項目背景 北潮門項目地處連島AAAA級風景區(qū)與濱海新城CBD連接處。屬于連云區(qū)北崮山片區(qū)。連云新城商務中心區(qū)5KM連云新城1.1項目背景 北潮門項目地處連島AAAA級風景區(qū)與濱海新城CBD連接處。 連島古稱鷹游山，面積平方公里，是江蘇省最大的海島，與連云港港隔海相望，通過公里的中國最長的攔海大堤與連云港市東部城區(qū)相連。集青山、碧海、茂林、海蝕奇石、天然沙灘、海島漁村人文景觀于一體，是江蘇唯一的AAAA級海濱旅游景區(qū)，還以盛產(chǎn)海鮮著稱。得天獨厚

2、的資源已使連島成為夏季避暑納涼、踏浪休閑娛樂、享受海鮮美味的旅游勝地。1.1項目背景 北潮門項目地處連島AAAA級風景區(qū)與濱海新城CBD連接處。屬于連云區(qū)北崮山片區(qū)。1.1項目背景1.2規(guī)劃范圍北崮山路規(guī)劃地塊龍門山北崮山莊海州灣 項目位于龍門山莊北側，背靠龍門山，面向海州灣，與竹島臨海相望，總用地面積約38畝。龍門山莊匯報內(nèi)容1. 項目概況2. 現(xiàn)狀分析3. 規(guī)劃分析4. SWOT分析5. 項目關鍵技術問題6. 后續(xù)工作建議2.1現(xiàn)狀分析龍門山莊規(guī)劃地塊神州賓館北崮山莊軍事用地 規(guī)劃地塊南側緊鄰龍門山莊，西側為海防部隊駐扎點，東側為龍門山，北側面向海州灣，地塊最北端距離海岸線不足200米。2

3、.1現(xiàn)狀分析 現(xiàn)狀地塊功能為三類工業(yè)用地，周邊用地主要是生產(chǎn)防護綠地和居住用地，仍有大面積建設用地未開發(fā)。2.1現(xiàn)狀分析 規(guī)劃地塊現(xiàn)狀為廢棄的海洋育苗場（原海洋漁業(yè)局所屬海水養(yǎng)殖公司）。地塊內(nèi)高差起伏較大，最大高程差超過40米。整體地勢呈現(xiàn)東高西低，現(xiàn)狀廠房所在地塊相對較為平整。2.1現(xiàn)狀分析2.1現(xiàn)狀分析 規(guī)劃地塊現(xiàn)狀為廢棄的育苗場。地塊內(nèi)現(xiàn)狀保留辦公與廠房建筑數(shù)棟，其中育苗廠房為危房。在地塊東側有4座蓄水池。2.2道路網(wǎng)絡道路結構圖道路結構 北崮山片區(qū)的道路分為四個等級，分別為：疏港通道；主干道：北崮山大道、大港西路、平山北路等；次干路：北崮山南路、海濱大道等；以及各片區(qū)支路。規(guī)劃地塊2.

4、3交通情況規(guī)劃地塊哨兵站崗點 目前進出地塊的唯一道路為地塊南側的城市支路，這條與龍門山莊共用的城市道路寬度為米，現(xiàn)狀條件較差，路面坑洼不平且需經(jīng)過海防崗哨處登記進入，作為進出地塊的主要通道存在較多問題。北崮山路2.4隧道情況 規(guī)劃地塊地下現(xiàn)有兩條公路隧道，未來規(guī)劃一條鐵路隧道，三條隧道東西向橫穿地塊，對未來用地開發(fā)可能產(chǎn)生一定影響。 規(guī)劃地塊地下現(xiàn)有兩條公路隧道，未來規(guī)劃一條鐵路隧道，三條隧道東西向橫穿地塊，對未來用地開發(fā)可能產(chǎn)生一定影響。2.4匯報內(nèi)容1. 項目概況2. 現(xiàn)狀分析3. 規(guī)劃分析4. SWOT分析5. 項目關鍵技術問題6. 后續(xù)工作建議3.1上位規(guī)劃分析一、連云港市城市總體規(guī)劃

5、 總規(guī)對連云新城定位：由新區(qū)和連云城區(qū)兩大組團構成的區(qū)域性綜合服務中心區(qū)。主要承擔市級行政辦公、商業(yè)貿(mào)易、商務流通、文化娛樂、旅游接待等綜合服務職能，是高標準建設的現(xiàn)代化濱海特色城區(qū)。 總規(guī)對北崮山周邊建設指引提出按中低強度進行開發(fā)控制，為高層限制發(fā)展區(qū)，以多層建筑為主。連云港市發(fā)展空間結構圖本案3.1上位規(guī)劃分析二、連云新城規(guī)劃優(yōu)化研究及商務中心區(qū)城市設計本案 連云新城功能定位分為：城市綜合中心、東部商務中心區(qū)、臨港商務區(qū)。 其中臨港商務區(qū)定位為面向港口物流服務的商務中心。功能包括商務、辦公、居住、休閑、星級酒店、商業(yè)等。3.1上位規(guī)劃分析三、江蘇連云新城北崮山片區(qū)城市設計 北崮山片區(qū)功能定

6、位為商務核心區(qū)的過渡區(qū)、混合區(qū)，應弱化其商務功能，主要功能為居住、休閑、商務及行政辦公，以居住、休閑為主。 北崮山周邊開發(fā)應山體利用要恰到好處，臨山住宅過多，特別是普通低端住宅嚴重浪費山體周邊資源，近山體周邊可以做小型的低密度的休閑、商務設施，不得建住宅。 北崮山東側片區(qū)應嚴格控制住宅建設，留下的所有空間要建設商務設施，以增加臨港商務區(qū)的含量和規(guī)模。 以上均為規(guī)委會意見。本案3.1上位規(guī)劃分析三、江蘇連云新城北崮山片區(qū)城市設計 北崮山片區(qū)處于連云濱海新發(fā)展橫軸上，為連云港區(qū)、國家高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)、港城海上CBD三大城市經(jīng)濟發(fā)展引擎的中心，對未來城市商務、物流、高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)代生活服務配套支撐有

7、重大意義。片區(qū)緊鄰港口，也是游客前往連島旅游的必經(jīng)之地，區(qū)位優(yōu)越環(huán)境良好，因此未來活動人口的結構構成預計為“中高收入人群+白領（工作人群）+旅游度假者”。本案3.1上位規(guī)劃分析四、連云港商務核心區(qū)控制性詳細規(guī)劃 規(guī)劃中對本案地塊定位為商住混合用地，容積率不超過，建筑限高50米，地塊范圍四周無規(guī)劃公共基礎設施線管網(wǎng)，周邊有規(guī)劃雨污水泵站公交首末站。3.1上位規(guī)劃分析五、連云港市北潮門地塊項目規(guī)劃方案 原規(guī)劃方案中地塊與外部道路聯(lián)系僅通過將上位規(guī)劃濱海步行道改為車行道來解決地塊出入口問題，但經(jīng)濟性很低。3.1上位規(guī)劃分析五、連云港市北潮門地塊項目規(guī)劃方案 原規(guī)劃方案平面布局沒有考慮到公路隧道對地塊

8、的實際影響，缺乏深一層次的研究。匯報內(nèi)容1. 項目概況2. 現(xiàn)狀分析3. 規(guī)劃分析4. SWOT分析5. 項目關鍵技術問題6. 后續(xù)工作建議4.1SWOT分析一、優(yōu)勢分析S 區(qū)位優(yōu)勢本案地處連云新城臨港商務區(qū)濱海休閑帶上，距離臨港商務區(qū)核心地塊僅不足1公里，距離連云新城核心地塊約4公里左右，地塊在北崮山風景區(qū)北側，面臨大海，視野景觀良好； 資源優(yōu)勢地塊內(nèi)有一處遺留景觀，地形特色明顯，合理利用將成為項目的一大特色。4.1SWOT分析二、劣勢分析W 交通不便捷周邊沒有可直達地塊的道路，目前只可通過北崮山山林消防小路且必須經(jīng)過海防部隊駐扎點到達，交通極其不便利； 基礎設施薄弱地塊周邊區(qū)域大多仍未開發(fā)

9、，給水、排水、電力、電信、交通、衛(wèi)生基礎設施仍不完善，相鄰地塊僅龍門山莊小區(qū)配套基礎設施。本案4.1SWOT分析三、機遇分析O 政策支持連云港市總體規(guī)劃中著重提出重點培育連云新城作為連云港都市發(fā)展空間的核心區(qū)域，外部基礎條件將得到進一步提升； 區(qū)域休閑旅游業(yè)需求變大隨著“走進生活”、“回歸自然”成為近年旅游的特點，連云港周邊地區(qū)旅游、休閑經(jīng)濟的發(fā)展，本項目可利用濱海、景區(qū)等天然優(yōu)勢，打造成以休閑度假旅游配套見長的休閑項目。 4.1SWOT分析四、挑戰(zhàn)分析T 地形限制本案地處半山腰處，地塊最高點與地塊最低點高差多達米，且地塊下方目前有兩條快速路隧道穿過，還有一條規(guī)劃鐵路隧道穿過； 功能限制上位規(guī)

10、劃中提出山體周邊可以做小型的低密度的休閑、商務設施，不得建住宅。本案匯報內(nèi)容1. 項目概況2. 現(xiàn)狀分析3. 規(guī)劃分析4. SWOT分析5. 項目關鍵技術問題6. 后續(xù)工作建議5.1項目關鍵技術問題一、項目技術與規(guī)劃可行性二、與相關項目和部門的技術協(xié)調工作三、項目開發(fā)功能、定位與土地性質四、項目開發(fā)規(guī)模、實施模式能否做？怎么做？ 5.1項目關鍵技術問題一、項目技術與規(guī)劃可行性 1、結構專題研究（1）既有北疏港通道與項目的關系（2）規(guī)劃鐵路隧道與項目的關系（3）項目建設位置、高度的要求（4）中風化巖石、陡坡上建設的穩(wěn)定性2、防振、防噪、防爆、防水專題3、建設時序影響研究本案5.1項目關鍵技術問題

11、一、項目技術與規(guī)劃可行性 1、結構專題研究（1）既有北疏港隧道與項目的關系本案場地總體地形為南高北底。其中公路隧道（左線）的里程樁號為ZK5+370-ZK5+550,共180m，其埋深0-27m，圍巖條件為級淺埋、級淺埋和級深埋；公路隧道（右線）的里程樁號為YK5+330-YK5+565,共235m，其埋深7-49m，圍巖條件為級淺埋、級淺埋、級深埋和級深埋。由此可見，對場地建設最不利的位置為公路隧道（左線）處。5.1項目關鍵技術問題一、項目技術與規(guī)劃可行性 1、結構專題研究（1）既有北疏港隧道與項目的關系本案場地總體地形為南高北底。其中公路隧道（左線）的里程樁號為ZK5+370-ZK5+55

12、0,共180m，其埋深0-27m，圍巖條件為級淺埋、級淺埋和級深埋；公路隧道（右線）的里程樁號為YK5+330-YK5+565,共235m，其埋深7-49m，圍巖條件為級淺埋、級淺埋、級深埋和級深埋。由此可見，對場地建設最不利的位置為公路隧道（左線）處。場地與既有公路隧道（左線）的剖面位置關系圖場地與既有公路隧道（右線）的剖面位置關系圖5.1項目關鍵技術問題一、項目技術與規(guī)劃可行性 1、結構專題研究（1）既有北疏港隧道與項目的關系場地總體地形為南高北底。其中公路隧道（左線）的里程樁號為ZK5+370-ZK5+550,共180m，其埋深0-27m，圍巖條件為級淺埋、級淺埋和級深埋；公路隧道（右線

13、）的里程樁號為YK5+330-YK5+565,共235m，其埋深7-49m，圍巖條件為級淺埋、級淺埋、級深埋和級深埋。由此可見，對場地建設最不利的位置為公路隧道（左線）處。5.1項目關鍵技術問題一、項目技術與規(guī)劃可行性 1、結構專題研究（2）規(guī)劃鐵路隧道與項目的關系本案鐵路隧道為規(guī)劃線位，埋深尚不確定，但其位置地形較高，且鐵路隧道斷面較公路隧道斷面要小，可推測其埋深應大于公路隧道（右線）的埋深。5.1項目關鍵技術問題一、項目技術與規(guī)劃可行性 1、結構專題研究（3）項目建設位置、高度的要求根據(jù)隧道結構計算理論，對于深埋段，隧道結構僅承受有限高度（塌落拱）內(nèi)的松散圍巖荷載，故可不考慮地面修建房屋的

14、附加荷載對隧道結構的影響。對于級淺埋段，隧道結構已考慮承受30m覆土的荷載，而本項目涉及的級淺埋段最大埋深僅為15m，故有300kpa覆土荷載的富余可以利用，按每層樓15kpa考慮，最高可建20層樓。對于級淺埋段，本項目涉及的級淺埋段設計荷載已經(jīng)基本用盡，所以對埋深較深的段落應謹慎考慮在其上方建設房屋。若按三層房屋考慮45kap荷載，則需要預留3m的覆土荷載。對于隧道間的圍巖的受力問題，由于隧道已經(jīng)修建好，圍巖變形已穩(wěn)定，且為分離式設計，房屋荷載可直接通過其傳入更深的基巖上，故可按正常地基進行房屋設計。對于房屋建設，按三層樓房考慮，可設置條形基礎，由于場地地質條件較好，按埋深考慮，隧道錨桿長4

15、m，預留安全距離，可得到房屋建設應在隧道埋深大于7m的區(qū)域進行。綜合考慮隧道結構受力安全與房屋基礎埋深要求，場地內(nèi)不宜建設區(qū)域位置如圖所示本案5.1項目關鍵技術問題一、項目技術與規(guī)劃可行性 1、結構專題研究（3）項目建設位置、高度的要求本案場地內(nèi)不宜建設區(qū)域位置示意圖不宜建設區(qū)域5.1項目關鍵技術問題一、項目技術與規(guī)劃可行性2、防振、防噪、防爆、防水專題對于公路隧道，由于汽車重量較輕，一般都無需考慮震動問題，噪聲問題也僅僅考慮洞口的噪聲影響。本項目位于隧道洞深段，不存在噪聲問題。對于鐵路隧道，雖然火車重量較大，但目前隧道內(nèi)一般采用無渣鋪軌，振動很小，且隧道為封閉式超靜定結構，一般都無需考慮震動

16、問題，噪聲問題也僅僅考慮洞口的噪聲影響。本項目位于隧道洞深段，不存在噪聲問題。嚴格控制房屋基礎施工的爆破振動速度。做好地表管網(wǎng)排水系統(tǒng)，防止隧道滲漏。本案5.1項目關鍵技術問題一、項目技術與規(guī)劃可行性3、建設時序影響研究對于鐵路隧道，由于其埋深深、斷面小，其受力條件好于公路隧道，無論其先于房屋建筑還是后于房屋建筑實施，結構上都是可行的，只是鐵路后實施，代價稍大一點而已。本案5.1項目關鍵技術問題一、項目技術與規(guī)劃可行性4、交通專題項目出入口設置存在難題。與龍門山莊共有共建，存在開發(fā)功能的矛盾5.1項目關鍵技術問題一、項目技術與規(guī)劃可行性4、交通專題項目出入口設置存在難題。與龍門山莊共有共建，存

17、在開發(fā)功能的矛盾5.1項目關鍵技術問題一、項目技術與規(guī)劃可行性5、規(guī)劃設計條件控規(guī)與地塊出讓時的規(guī)劃指標不同。目前以控規(guī)為準。5.1項目關鍵技術問題二、項目開發(fā)功能、定位與土地性質 根據(jù)規(guī)委會意見，北崮山周邊開發(fā)應山體利用要恰到好處，臨山住宅過多，特別是普通低端住宅嚴重浪費山體周邊資源，近山體周邊可以做小型的低密度的休閑、商務設施，不得建住宅。 定位可考慮高端休閑、度假、養(yǎng)生、商務功能的主題酒店、會所。 目前土地性質為工業(yè)用地，控規(guī)為商住混合用地。土地需轉性。 5.1項目關鍵技術問題三、項目開發(fā)規(guī)模、實施模式 項目用地有限，如需拓展用地進行高端休閑、度假配套設施，則項目規(guī)模受制于周邊用地、用海

18、可能性。 實施模式建議引入專業(yè)開發(fā)、管理機構進行具體項目投資與運營。 與龍門山莊共同開發(fā)，存在本項目開發(fā)性質與龍門山莊住宅區(qū)的矛盾。5.2隧道上方新建房屋的結構安全性問題分析一、現(xiàn)狀分析隧道與已建成的公路隧道及規(guī)劃的鐵路隧道位置關系如下圖所示，總體地形為南高北底。其中公路隧道（左線）的里程樁號為ZK5+370-ZK5+550,共180m，其埋深0-27m，圍巖條件為級淺埋、級淺埋和級深埋；公路隧道（右線）的里程樁號為YK5+330-YK5+565,共235m，其埋深7-49m，圍巖條件為級淺埋、級淺埋、級深埋和級深埋；鐵路隧道為規(guī)劃線位，埋深尚不確定，但其位置地形較高，且鐵路隧道斷面較公路隧道

19、斷面要小，可推測其埋深應大于公路隧道（右線）的埋深。由此可見，對場地建設最不利的位置為公路隧道（左線）處。本案場地與既有公路隧道的平面位置關系圖5.2隧道上方新建房屋的結構安全性問題分析一、現(xiàn)狀分析隧道與已建成的公路隧道及規(guī)劃的鐵路隧道位置關系如圖所示，總體地形為南高北底。其中公路隧道（左線）的里程樁號為ZK5+370-ZK5+550,共180m，其埋深0-27m，圍巖條件為級淺埋、級淺埋和級深埋；公路隧道（右線）的里程樁號為YK5+330-YK5+565,共235m，其埋深7-49m，圍巖條件為級淺埋、級淺埋、級深埋和級深埋；鐵路隧道為規(guī)劃線位，埋深尚不確定，但其位置地形較高，且鐵路隧道斷面

20、較公路隧道斷面要小，可推測其埋深應大于公路隧道（右線）的埋深。由此可見，對場地建設最不利的位置為公路隧道（左線）處。本案場地與既有公路隧道（右線）的剖面位置關系圖場地與既有公路隧道（左線）的剖面位置關系圖5.2隧道上方新建房屋的結構安全性問題分析一、現(xiàn)狀分析隧道與已建成的公路隧道及規(guī)劃的鐵路隧道位置關系如圖所示，總體地形為南高北底。其中公路隧道（左線）的里程樁號為ZK5+370-ZK5+550,共180m，其埋深0-27m，圍巖條件為級淺埋、級淺埋和級深埋；公路隧道（右線）的里程樁號為YK5+330-YK5+565,共235m，其埋深7-49m，圍巖條件為級淺埋、級淺埋、級深埋和級深埋；鐵路隧道為規(guī)劃線位，埋深尚不確定，但其位置地形較高，且鐵路隧道斷面較公路隧道斷面要小，可推測其埋深應大于公路隧道（右線）的埋深。由此可見，對場地建設最不利的位置為公路隧道（左線）處。本案場地地質條件5.2隧道上方新建房屋的結構安全性問題分析二、場地內(nèi)各區(qū)域建設條件分析根據(jù)隧道結構計算理論，對于深埋段，隧道結構僅承受有限高度（塌落拱）內(nèi)的松散圍巖荷載，故可不考慮地面修建房屋的附加荷載對隧道結構的影響。對于級淺埋段，隧道結構已考慮承受30m覆土的荷載，而本項目涉及的級淺埋段最大埋深僅為15