樓市環(huán)比回升政策初見(jiàn)成效

1、2核心摘要本月觀(guān)點(diǎn)：受益于按揭端等穩(wěn)地產(chǎn)政策發(fā)力，以及疫情有效控制，5月樓市成交及房企銷(xiāo)售環(huán)比改善；當(dāng)前政策工具箱仍具備較大騰挪空間， 后續(xù)陸續(xù)打開(kāi)有助于推動(dòng)行業(yè)基本面持續(xù)修復(fù)，行業(yè)有望逐步迎來(lái)政策寬松與銷(xiāo)售復(fù)蘇的蜜月期，板塊仍有望實(shí)現(xiàn)超額收益。個(gè)股建議優(yōu) 選銷(xiāo)售、投資占優(yōu)，率先受益行業(yè)復(fù)蘇的高信用企業(yè)，如保利發(fā)展、中國(guó)海外發(fā)展、招商蛇口、萬(wàn)科A、金地集團(tuán)、濱江集團(tuán)、天健集團(tuán)等。 多元化方面，隨著房地產(chǎn)溫和復(fù)蘇，物管成長(zhǎng)性及獨(dú)立性擔(dān)憂(yōu)有望緩解，龍頭物企估值有望隨之修復(fù)，建議關(guān)注碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、 招商積余、新城悅服務(wù)、星盛商業(yè)等。政策：按揭端下行空間打開(kāi)，政策潛在釋放空間仍存。5月涉房類(lèi)政

2、策共53項(xiàng)，偏松類(lèi)政策48項(xiàng)，單月涉房偏松類(lèi)政策出臺(tái)頻次連創(chuàng)新高。 央行下調(diào)最低首套房房貸利率下限至5年期LPR減20bp，5月20日央行下調(diào)5年期LPR至4.45 ，按揭利率加速下行。各地松綁力度及城市能級(jí) 擴(kuò)大，政策工具箱仍具備較大騰挪空間，后續(xù)陸續(xù)打開(kāi)有助于基本面修復(fù)。資金：居民中長(zhǎng)期貸款環(huán)比改善，房企融資環(huán)比下滑。5月M2增速環(huán)比升0.6pct，社融存量增速環(huán)比升0.3pct。5月5年期LPR下降15bp至4.45 ，創(chuàng)LPR改制后5年期最大單次降幅。受益于疫情防控趨緩、地產(chǎn)政策推動(dòng)按揭需求釋放，5月新增居民中長(zhǎng)期貸款環(huán)比多增1361億元。受個(gè)別大型房企債務(wù)展期等影響，整體融資規(guī)模環(huán)比

3、下滑。境內(nèi)發(fā)債仍主要集中于優(yōu)質(zhì)房企，境內(nèi)債發(fā)行利率延續(xù)走低。樓市：成交同比降幅收窄，穩(wěn)樓市政策初見(jiàn)成效。隨著穩(wěn)地產(chǎn)政策發(fā)力，疊加疫情逐步得到控制，5月成交同比降幅有所收窄，重點(diǎn)50城新 房月日均成交降幅收窄5.4pct；重點(diǎn)20城二手房月日均成交降幅收窄14.4pct。5月百城住宅平均價(jià)格連續(xù)4個(gè)月環(huán)比回升，百城上漲城市數(shù) 量較上月增加19個(gè)。后續(xù)多重因素有望形成共振，為銷(xiāo)售企穩(wěn)奠定基礎(chǔ)。地市：成交量?jī)r(jià)回落，首輪土拍壓力猶存。5月首批土拍進(jìn)入尾聲，土地成交量?jī)r(jià)回落，成交建面環(huán)比降12.8 ，土地成交均價(jià)環(huán)比降10.8 。 首批集中供地競(jìng)拍要求、供地質(zhì)量均有所優(yōu)化，但流拍率、成交溢價(jià)率并未較20

4、21年第三批明顯改觀(guān)；城市區(qū)域間延續(xù)分化，核心城市核 心地塊更受青睞。房企：百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售環(huán)比改善，優(yōu)質(zhì)房企為拿地主力。得益于樓市紓困政策，加之“五一”假期房企營(yíng)銷(xiāo)積極性提升，市場(chǎng)成交略有復(fù)蘇。 百?gòu)?qiáng)房企5月單月全口徑銷(xiāo)售金額、銷(xiāo)售面積環(huán)比升5.4 、20.3 。隨著國(guó)內(nèi)疫情有效控制，疊加房企沖刺半年度業(yè)績(jī)，6月或?qū)⒓哟蠊┴浟?度，為銷(xiāo)售企穩(wěn)的重要觀(guān)察窗口期。50強(qiáng)房企中僅越秀、大悅城等11家房企參與拿地，均為財(cái)務(wù)穩(wěn)健、信用資質(zhì)較好的央國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民企。板塊表現(xiàn)：5月申萬(wàn)地產(chǎn)板塊下跌5.91 ，跑輸滬深300（1.87 ）；截至2022年6月17日，當(dāng)前地產(chǎn)板塊PE（TTM）11.93倍，估值處于

5、近五年77.5 分位。5月上市50強(qiáng)房企漲跌幅排名前三房企分別為華夏幸福、越秀地產(chǎn)、藍(lán)光發(fā)展，排名后三房企為寶龍地產(chǎn)、ST泰禾、金科股份。風(fēng)險(xiǎn)提示：1）若后續(xù)貨量供應(yīng)由于新增土儲(chǔ)不足而遭受沖擊，將對(duì)行業(yè)銷(xiāo)售、開(kāi)工、投資等產(chǎn)生負(fù)面影響；2）若樓市去化壓力超出預(yù)期， 銷(xiāo)售持續(xù)以?xún)r(jià)換量，將帶來(lái)部分前期高價(jià)地減值風(fēng)險(xiǎn)；3）政策呵護(hù)力度有限，行業(yè)調(diào)整幅度、時(shí)間超出預(yù)期，將對(duì)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。本月報(bào)告精選之一：2022年中期策略報(bào)告:東方欲曉，曙光漸現(xiàn)3報(bào)告主要觀(guān)點(diǎn)：僵局：政策實(shí)質(zhì)改善，房地產(chǎn)困局未破。2021年9月中央提出“兩個(gè)維護(hù)”以來(lái)，房地產(chǎn)政策暖風(fēng)頻吹，供需兩端步入實(shí)質(zhì)改善。但 當(dāng)前樓市、地市

6、延續(xù)低迷，房企信用事件蔓延，行業(yè)仍未走出基本面下行與信用危機(jī)困局。成因：購(gòu)房者預(yù)期悲觀(guān)，市場(chǎng)信心仍待修復(fù)。歷史經(jīng)驗(yàn)顯示，銷(xiāo)售轉(zhuǎn)正滯后政策放松、按揭利率見(jiàn)頂約6-10個(gè)月。本輪2021年9月政 策緩和、利率見(jiàn)頂后，銷(xiāo)售增速持續(xù)創(chuàng)出新低，修復(fù)時(shí)間明顯拉長(zhǎng)。究其原因，主要與疫情反復(fù)及經(jīng)濟(jì)壓力致購(gòu)房預(yù)期轉(zhuǎn)變、短期需 求透支、購(gòu)房爛尾擔(dān)憂(yōu)仍在等因素相關(guān)。展望：政策持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)緩慢復(fù)蘇。當(dāng)前儲(chǔ)備政策工具仍舊豐富，仍具較大騰挪空間，多重利好作用下近期部分樓市已小幅回溫。 下半年隨著疫情控制與政策加大發(fā)力，預(yù)期穩(wěn)定下房地產(chǎn)有望溫和修復(fù)?？紤]人口結(jié)構(gòu)變化、杠桿提升空間及短期貨量供應(yīng)不足等， 修復(fù)程度及復(fù)蘇斜

7、率或弱于過(guò)往。房企：加速分化，強(qiáng)信用企業(yè)更具潛力。信用沖擊之下，央國(guó)企等強(qiáng)信用企業(yè)融資、銷(xiāo)售、投資更占優(yōu)勢(shì)，后續(xù)憑借充足土儲(chǔ)與購(gòu)房 者較高信任度，有望率先受益行業(yè)復(fù)蘇，呈現(xiàn)更好經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)。更多報(bào)告內(nèi)容參見(jiàn)：地產(chǎn)行業(yè)2022年中期策略報(bào)告：東方欲曉，曙光漸現(xiàn)本月報(bào)告精選之二：給市場(chǎng)一點(diǎn)耐心，波折中堅(jiān)定信心4報(bào)告主要觀(guān)點(diǎn)：基本面復(fù)蘇分歧導(dǎo)致近期板塊調(diào)整。2022Q1申萬(wàn)地產(chǎn)板塊明顯跑贏大盤(pán)，但4月初以來(lái)板塊持續(xù)調(diào)整，截止6月9日較高點(diǎn)回落超過(guò)18%， 跑輸同期滬深300表現(xiàn)。我們認(rèn)為4月初以來(lái)板塊調(diào)整則反映當(dāng)下市場(chǎng)對(duì)樓市基本面復(fù)蘇的擔(dān)憂(yōu)和分歧，前4月全國(guó)投資、銷(xiāo)售面積同比 下降2.7%和20.9%，

8、部分投資者對(duì)后續(xù)樓市復(fù)蘇的力度及時(shí)點(diǎn)相對(duì)謹(jǐn)慎。歷輪政策寬松行情，基本面修復(fù)均存波折。復(fù)盤(pán)前三輪周期，地產(chǎn)板塊超額收益可分為“賺政策寬松帶來(lái)的估值提升的錢(qián)”和“賺基本面復(fù)蘇帶來(lái)的錢(qián)”兩個(gè)階段。但在第一階段向第二階段過(guò)渡過(guò)程中，均存在由于政策寬松而銷(xiāo)售未見(jiàn)明顯好轉(zhuǎn)所導(dǎo)致的階段性回調(diào)（2008.11-2008.12、2012.5-2012.9、2015.1-2015.3），如萬(wàn)科、保利2012.5-2012.9、2015.1-2015.3一度回調(diào)10%30%左右，后續(xù)隨著銷(xiāo)售企穩(wěn)改善，股價(jià)進(jìn)入“第二階段”上漲區(qū)間，創(chuàng)階段性新高?；久鎻?fù)蘇兌現(xiàn)期，股價(jià)表現(xiàn)與銷(xiāo)售表現(xiàn)相一致。我們觀(guān)察過(guò)往寬松周期地產(chǎn)行情

9、“第二階段”（即基本面復(fù)蘇兌現(xiàn)），主流房企整體 呈現(xiàn)普漲，但業(yè)績(jī)成長(zhǎng)性更高的房企，股價(jià)彈性更大。如陽(yáng)光城2012年全年銷(xiāo)售幾近翻倍，同期（2012-2013.1）股價(jià)漲幅為244.1%； 華夏幸福2015H1銷(xiāo)售同比增長(zhǎng)51%，同期(2015.3-6)股價(jià)漲幅為70%。更多報(bào)告內(nèi)容參見(jiàn)：地產(chǎn)雜談系列之三十六：給市場(chǎng)一點(diǎn)耐心，波折中堅(jiān)定信心本月報(bào)告精選之三：中國(guó)海外發(fā)展(0688.HK)：逆流而上，又見(jiàn)中海5報(bào)告主要觀(guān)點(diǎn)：央企巨擘，穩(wěn)中求進(jìn)：中國(guó)海外發(fā)展隸屬中國(guó)建筑集團(tuán)旗下的中國(guó)海外集團(tuán)，中建系涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑工程、物業(yè)管理等多重領(lǐng)域， 利于公司產(chǎn)業(yè)鏈間協(xié)同發(fā)展。2021年公司營(yíng)收為2422

10、.4億元，歸母凈利潤(rùn)401.6億元，分別同比增長(zhǎng)30.4%、下滑8.5%，歸母凈利潤(rùn)總 額領(lǐng)跑房企。盈利能力及成本管控突出，盡管近年行業(yè)整體毛利率中樞下行，但公司毛利率水平依舊保持領(lǐng)先，2021年為23.5%，高于 50強(qiáng)房企整體值（21.4%）；2021年三費(fèi)費(fèi)率總計(jì)為3.12%，遠(yuǎn)低于招保萬(wàn)金均值（6.7%）。布局核心區(qū)域城市，“工科中海”打造精細(xì)化運(yùn)營(yíng)：我們采用杜邦分析拆解中海ROE，盡管近年公司ROE、凈利潤(rùn)率連續(xù)下滑，但 2021年仍高達(dá)11.69%、16.6%，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率28.6%，處在主流房企上游水平，資產(chǎn)負(fù)債率58.9%，遠(yuǎn)低于其他主流房企，體現(xiàn)出一定 的管理優(yōu)勢(shì)。我們認(rèn)為，

11、公司成本管控得當(dāng)原因有四：一是管理層大多具備工程背景，其嚴(yán)謹(jǐn)精工的產(chǎn)品質(zhì)量可轉(zhuǎn)化為價(jià)格及去化優(yōu)勢(shì)； 二是對(duì)上下游付款時(shí)效性較好，無(wú)息負(fù)債規(guī)模占比較低且集采規(guī)模大，通常具備較強(qiáng)的議價(jià)能力。三是項(xiàng)目大多位于核心城市地段，項(xiàng) 目去化難度小，對(duì)渠道分銷(xiāo)依賴(lài)低；四是正式員工數(shù)量遠(yuǎn)低于其他同規(guī)模房企，人均銷(xiāo)售額、人均歸母凈利潤(rùn)同行領(lǐng)先。在行業(yè)上行期 公司克制盲目擴(kuò)大團(tuán)隊(duì)，面對(duì)當(dāng)前行業(yè)下行期更加游刃有余，仍具備較好的團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定性。行業(yè)低迷期凸顯財(cái)務(wù)資金優(yōu)勢(shì)，精準(zhǔn)擇機(jī)擇時(shí)拿地：2021年公司“三條紅線(xiàn)”均已達(dá)標(biāo)，融資成本從2017年4.27%降至2021年的 3.55%，遠(yuǎn)低于招保萬(wàn)金均值；融資結(jié)構(gòu)方面，1年期

12、以上有息負(fù)債占比81.6%，銀行貸款占比接近7成。在行業(yè)資金端承壓、房企間融 資分化背景下，公司積極把握逆勢(shì)擴(kuò)張機(jī)遇，2021H2購(gòu)地金額占全年比重62.8%；同時(shí)強(qiáng)化“藍(lán)海戰(zhàn)略”，利用城市地標(biāo)項(xiàng)目、收并 購(gòu)等多渠道獲取優(yōu)質(zhì)土地，2021年多元化拿地共計(jì)獲取7個(gè)項(xiàng)目，新增貨值約539億元。更多報(bào)告內(nèi)容參見(jiàn)：中國(guó)海外發(fā)展(0688.HK)：逆流而上，又見(jiàn)中海政策：按揭端下行空間打開(kāi)，偏松政策頻次連創(chuàng)新高據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，5月涉房類(lèi)政策（含中央及地方）共53項(xiàng)，環(huán)比升43.2%，出臺(tái)偏松類(lèi)政策48項(xiàng)，單月涉房偏松類(lèi)政策出臺(tái)頻次連創(chuàng)新高，亦符合3月16日金穩(wěn)會(huì)有關(guān)“慎重出臺(tái)收縮性政策，積極出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)有利

13、的政策”要求。按揭端下行空間進(jìn)一步打開(kāi)，疫情紓困政策穩(wěn)步推進(jìn)。4月底中央政治局會(huì)議以來(lái)，5月15日央行下調(diào)最低首套房房貸 利率下限至5年期LPR減20bp，5月20日央行下調(diào)5年期LPR 15bp至4.45 ，按揭利率下行空間進(jìn)一步打開(kāi)。隨著各地疫情 防控逐步落實(shí)到位，中央定向加大疫情紓困力度，如支持受疫情影響嚴(yán)重的個(gè)人住房貸款實(shí)施延期還本付息等。5月以來(lái)中央層面主要政策、會(huì)議時(shí)間文件/會(huì)議名稱(chēng)主要內(nèi)容5月15日關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè) 人住房貸

14、款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。5月20日全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心 受權(quán)公布貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利 率（LPR）公告2022年5月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.7 ，5年期以上 LPR為4.455月24日關(guān)于實(shí)施住房公積金階段性支持政策的通知進(jìn)一步加大住房公積金助企紓困力度，幫助受疫情影響的企業(yè)和繳存人共同渡過(guò)難關(guān)，支持政策實(shí)施時(shí)限暫定至2022年12月31日。5月24日主要金融機(jī)構(gòu)貨幣信貸形勢(shì)分析會(huì)保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)增長(zhǎng)，支持中小微企業(yè)、個(gè)體工商戶(hù)、貨車(chē)司機(jī)貸款和受疫情影響嚴(yán)重的個(gè)人住房、消費(fèi)貸款等實(shí)施延期還本付息6月2日及時(shí)校正金融機(jī)構(gòu)過(guò)度避險(xiǎn)行為，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序5月涉

15、房類(lèi)偏松政策出臺(tái)頻次連創(chuàng)新高20321310655101557752297226354801020307月8月9月 10月 11月 12月1月2月3月4月5月60項(xiàng)5040中性偏松偏緊6政策：松綁力度及城市能級(jí)擴(kuò)大，政策潛在釋放空間仍存各地政策松綁力度逐漸加大，城市能級(jí)蔓延至高能級(jí)城市。但對(duì)比2014年“930”新政、2015年“330”新政，目前核 心城市調(diào)控依舊偏嚴(yán)，仍然具備較大騰挪空間。例如成都5月中旬對(duì)近郊家庭住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、全市無(wú)房家庭認(rèn)定標(biāo) 準(zhǔn)等要求進(jìn)行優(yōu)化，月底進(jìn)一步放松多孩家庭限購(gòu)、縮短增值稅免征年限等，反映區(qū)域樓市未穩(wěn)，政策寬松未止。當(dāng) 前政策工具箱儲(chǔ)備豐富，后續(xù)陸續(xù)打開(kāi)有

16、助于基本面修復(fù)。近期地方樓市調(diào)控政策匯總時(shí)間城市主要內(nèi)容5月12日長(zhǎng)沙已實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽備案交房或已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的房屋，盤(pán)活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算；存量房供作租賃住房運(yùn)營(yíng)年限不低于10年5月14日東莞二孩或三孩家庭，可新購(gòu)一套商品住房，外地家庭需提供購(gòu)房之日前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納24個(gè)月以上社?；騻€(gè)稅證明。居民家庭持有或購(gòu)買(mǎi)“雙（多）證房”但實(shí)質(zhì)作為一套住房使用的，在核驗(yàn)購(gòu)房資格時(shí)視作一套商品住房；增值稅征免年限5年調(diào)整為2年；商品房取證滿(mǎn)2年可交易；綠色建筑商品住宅申請(qǐng)住房公積金貸款可依規(guī)上浮20的額度5月16日成都近郊區(qū)（市）縣住房不納入限購(gòu)總套數(shù)計(jì)算；購(gòu)房人在本市無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房

17、且登記購(gòu)房之日前2年內(nèi)無(wú)住房轉(zhuǎn)讓記錄的，認(rèn)定為無(wú)房居民家庭。5月17日杭州非本市戶(hù)籍家庭，提供12個(gè)月社保證明可購(gòu)二手房；符合條件的三孩家庭，在本市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)的住房套數(shù)增加1套，參照“無(wú)房家庭”優(yōu)先搖 號(hào)；個(gè)人轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房的，增值稅征免年限由5年調(diào)整到2年5月21日大連非限制區(qū)域住房套數(shù)不計(jì)入總套數(shù)；外地家庭在限制區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新房，執(zhí)行本地居民家庭購(gòu)房政策，無(wú)需提供12個(gè)月以上社?；騻€(gè)稅。在限制區(qū)域 購(gòu)買(mǎi)二手房，不再受已有住房總套數(shù)限制；本市家庭在限制區(qū)域擁有住房總建筑面積小于144平方米的，可在限制區(qū)域再購(gòu)1套商品房；高層次人才 城市發(fā)展緊缺人才，可按家庭需求在限制區(qū)域購(gòu)買(mǎi)住房，不受房

18、屋套數(shù)限制5月22日武漢武漢經(jīng)開(kāi)區(qū)全面取消住房限購(gòu)政策5月23日濟(jì)南不再將長(zhǎng)清區(qū)、章丘區(qū)列入限購(gòu)范圍；本地家庭二套房商貸首付比例下調(diào)至40 (原為60）；非本市家庭在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)限購(gòu)1套住房，在濟(jì)南市繳納 個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)由“近3年內(nèi)連續(xù)2年”調(diào)整為“近2年內(nèi)連續(xù)1年”；大學(xué)本科及以上學(xué)歷的購(gòu)房者，連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)由“6個(gè)月以上”調(diào) 整為“3個(gè)月以上”。本市家庭限購(gòu)區(qū)域內(nèi)住房總套數(shù)在兩套及以下，父母投親養(yǎng)老并取得居住證6個(gè)月以上，可在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)增購(gòu)商品房1套5月24日哈爾濱廢止樓市區(qū)域性限售政策5月31日寧波提高公積金貸款額度，多孩家庭最高公積金貸款額度上浮20，適當(dāng)放松限購(gòu)套數(shù)5月31日成

19、都多孩家庭可新購(gòu)1套住房；新購(gòu)住房自取證滿(mǎn)2年或備案滿(mǎn)3年后方可轉(zhuǎn)讓?zhuān)晃ㄒ蛔》吭鲋刀惷庹鳌?改2”；公積金貸款首付比例下調(diào)10，提高最高 公積金貸款額度；自有住房用于保障性租賃住房出租且5年內(nèi)不上市交易，并納入平臺(tái)管理，可一次性新購(gòu)一套住房。6月3日青島黃島、城陽(yáng)、高新區(qū)取消限購(gòu)7資金：社融數(shù)據(jù)回暖，居民中長(zhǎng)期貸款環(huán)比改善5月M2同比增速環(huán)比上升5月社融存量增速環(huán)比上升5月M2同比增長(zhǎng)11.1 ，增速環(huán)比升0.6個(gè)百分點(diǎn)；社融存量同比增長(zhǎng)10.5 ，增速環(huán)比升0.3個(gè)百分點(diǎn)。5月20日1年期 LPR、5年期及以上LPR最新報(bào)價(jià)3.7 、4.45 ，5年期LPR較上月下降15bp，創(chuàng)LPR改制后

20、5年期最大單次降幅，6月LPR報(bào) 價(jià)較5月持穩(wěn)。根據(jù)平安宏觀(guān)組觀(guān)點(diǎn)，由于國(guó)內(nèi)疫情形勢(shì)緩和、多地復(fù)工復(fù)產(chǎn)推進(jìn)以及金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度，帶動(dòng)5 月新增社融達(dá)到歷史同期次高點(diǎn)，僅低于2020年5月；同時(shí)受益于疫情防控趨緩、地產(chǎn)政策推動(dòng)按揭需求釋放，5月新 增居民中長(zhǎng)期貸款1047億元，環(huán)比多增1361億元。678910112019-05 2019-11 2020-05 2020-11 2021-05 2021-11 2022-0512%M2:同比M2:同比8%9%10%11%12%13%14%2002202402603403203002802021-012021-052021-09202

21、2-012022-05萬(wàn)億元社會(huì)融資規(guī)模存量同比3.853.853.803.703.703.703.703.70 3.704.654.654.654.604.604.604.604.45 4.454.84.64.44.24.03.83.63.43.23.02021-102021-122022-022022-042022-06%6月LPR報(bào)價(jià)持穩(wěn)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR):1年貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR):5年8資料來(lái)源：Wind，平安證券研究所資金：境內(nèi)債發(fā)行利率延續(xù)走低，按揭利率仍有下行空間95月單月境內(nèi)債、境外債平均發(fā)行利率分別為3.23 、6，環(huán)比降0.1pct、降1.3pct。受房企信用

22、風(fēng)險(xiǎn)事件催化影 響，近期境內(nèi)發(fā)債主要集中于信用資質(zhì)較好的央國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民企，境內(nèi)債發(fā)行利率延續(xù)低位。5月貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.91%，較4月下降26bp，后續(xù)按揭利率改善或在基準(zhǔn)加 點(diǎn)方面優(yōu)化，預(yù)計(jì)更多壓力型城市首套房貸利率向下限靠攏，按揭利率仍有進(jìn)一步下行空間重點(diǎn)城市首套房貸利率、二套房貸利率（貝殼研究院）8.48.28.07.87.67.47.27.06.86.657911131532019-082019-122020-042020-082020-122021-042021-08資料來(lái)源：Wind，用益信托網(wǎng)，貝殼研究院，平安證券研究所2021-122022-

23、04%房企境內(nèi)債、境外債與信托發(fā)行成本境內(nèi)債平均發(fā)行利率 境外債平均發(fā)行利率集合信托平均年收益率（右軸）5.73%5.69%5.64%5.56%5.47%5.34%5.17%4.91%5.99%5.96%5.91%5.84%5.75%5.60%5.45%5.32%4.5%5.0%5.5%6.0%2021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-05首套房房貸利率二套房房貸利率資金：房企融資環(huán)比下降，2022Q2剛性?xún)陡秹毫θ源?0資料來(lái)源：Wind，用益信托網(wǎng)，平安證券研究所5月房企境內(nèi)債、境外債、集合信托融資規(guī)模分別為383億元、7.

24、3億美元、83億元，環(huán)比分別升4.8 、降49.7 、降45.4 。受個(gè)別大型房企債務(wù)展期等影響，整體融資規(guī)模環(huán)比下滑。監(jiān)管多次表態(tài)“支持房企合理融資需求”，多家優(yōu)質(zhì)房企相繼獲得基于并購(gòu)相關(guān)業(yè)務(wù)的授信額度，優(yōu)質(zhì)房企融資明顯 回暖。但考慮2022Q2為房企美元債償還高峰，短期高壓房企資金環(huán)境仍難言實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)，央國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民企或更加受 益于政策暖風(fēng)，有望進(jìn)一步擴(kuò)大融資優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)債券及信托發(fā)行規(guī)模走勢(shì)（月）3504631971,00090080070060050040030020010002020-01 2020-07 2021-01 2021-07 2022-01 2022-07億元2020年月

25、均到期2021年2022年非城投地產(chǎn)債總償還量房企境內(nèi)債到期規(guī)模2022Q1、Q2為房企美元債償還高峰1711421242001801601401201008060402002022Q12022Q22022Q32022Q4億美元183到期規(guī)模20018016014012010080604020002004006008001000120014002020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-05境內(nèi)債發(fā)行金額（億元）集合信托發(fā)行金額（億元）海外債發(fā)行金額（億美元，右軸）樓市： 重點(diǎn)城市成交同比降幅收窄，疫情沖擊市場(chǎng)修復(fù)11資料來(lái)源：各

26、地房管局，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，平安證券研究所。左圖2022年6月日均成交統(tǒng)計(jì)為6月前10天的日均成交數(shù)據(jù)。5月重點(diǎn)50城新房月日均成交4096套，環(huán)比升6.9 ，同比降50.4 ，降幅較4月收窄5.4pct；重點(diǎn)20城二手房月日均成交1727套，環(huán)比降6.7 ，同比降29.8 ，降幅較4月收窄14.4pct。近期隨著政策松綁力度及城市能級(jí)持續(xù)上升，首付比例、按揭端等加大發(fā)力，疊加疫情逐步得到控制，5月成交數(shù)據(jù) 同比降幅有所收窄，我們認(rèn)為后續(xù)多重因素有望形成共振，為銷(xiāo)售企穩(wěn)奠定基礎(chǔ)。但考慮樓市信心不足、疫情反復(fù)導(dǎo) 致購(gòu)房者收入預(yù)期走弱，本輪銷(xiāo)售復(fù)蘇彈性或不及過(guò)往周期（2008-2009年、2014-20

27、16年）。20城二手房月日均成交套數(shù)同比0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%2021.122022.12022.22022.32022.42022.52022.650城商品房月日均成交套數(shù)同比新房月日均成交同比一線(xiàn)同比二線(xiàn)三線(xiàn)-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%0500100015002000250030002021/062021/082021/102021/122022/022022/04二手房月日均成交（套數(shù)）二手房月日均成交套數(shù)同比樓市：推盤(pán)環(huán)比回落，出清周期累積上升12資料來(lái)源：中指院，平安證券研究所 注：35城中一線(xiàn)城市4個(gè)、二線(xiàn)10個(gè)、三四線(xiàn)

28、21個(gè)；商品房銷(xiāo)供比=當(dāng)月商品房備案面積/當(dāng)月批準(zhǔn)預(yù)售面積5月35城商品房平均批準(zhǔn)上市面積39.6萬(wàn)平米，環(huán)比降21.4%；銷(xiāo)供比109.7%，環(huán)比升35.6個(gè)百分點(diǎn)平均出清周期仍呈累積上升趨勢(shì)，35城商品房平均出清周期32.4個(gè)月，環(huán)比升1.8個(gè)月，其中一線(xiàn)城市僅為21.9個(gè)月， 遠(yuǎn)低于二線(xiàn)城市（29.4個(gè)月）、三線(xiàn)城市（37.1個(gè)月）。35城商品房平均批準(zhǔn)上市面積35城商品房平均銷(xiāo)供比35城商品房平均出清周期2001801601401201008060402002021-012021-042021-072021-102022-01 2022-04萬(wàn)平一線(xiàn)平均 三四線(xiàn)平均二線(xiàn)平均35城平均4

29、0%80%280%240%200%160%120%320%360%2021-012021-052021-092022-012022-05一線(xiàn)平均 二線(xiàn)平均 三四線(xiàn)平均 35城平均101520253035402021-052021-082021-112022-022022-0月一線(xiàn)平均 三四線(xiàn)平均二線(xiàn)平均 整體平均樓市：百城住宅價(jià)格連續(xù)回升，穩(wěn)樓市政策初見(jiàn)成效5月百城住宅平均價(jià)格16198元/平米，環(huán)比升0.03%，連續(xù)4個(gè)月環(huán)比回升；分城市能級(jí)看，5月一、二、三線(xiàn)城市住宅平均價(jià)格，環(huán)比分別升0.14%、持平、持平，三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)止跌。房貸利率及政策改善初有成效，5月百城住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市共55

30、個(gè)，較上月增加19個(gè)。百城住宅上漲、持平與下跌城市數(shù)量-0.1%0.0%0.1%0.2%0.3%0.4%15,90015,95016,00016,05016,10016,15016,20016,2502021/052021/082021/112022/022022/05百城住宅平均價(jià)格走勢(shì)百城住宅平均價(jià)格（元/平方米）環(huán)比-0.10%-0.05%0.00%0.05%0.10%0.15%2021/102021/122022/022022/04百城中一二三線(xiàn)城市住宅價(jià)格環(huán)比變化一線(xiàn)價(jià)格環(huán)比二線(xiàn)價(jià)格環(huán)比三線(xiàn)價(jià)格環(huán)比10090807060504030201002021/022021/092022/04

31、個(gè)環(huán)比下跌環(huán)比持平環(huán)比上漲13資料來(lái)源：Wind，平安證券研究所土地：成交量?jī)r(jià)回落，2022首輪土拍壓力猶存百城土地供應(yīng)與成交情況百城土地成交均價(jià)走勢(shì)5月首批土拍陸續(xù)進(jìn)入尾聲，土地成交量?jī)r(jià)回落。百城土地供應(yīng)建面1.7億平米，環(huán)比升18.1%；成交建面1億平米，環(huán)比降12.8%；土地成交均價(jià)1999元/平米，環(huán)比降10.8%；土地溢價(jià)率2.2%，環(huán)比降3個(gè)百分點(diǎn)。整體看，2022年首批集中供地競(jìng)拍要求、供地質(zhì)量均有所優(yōu)化，但流拍率、成交溢價(jià)率并未較2021年第三批明顯改 觀(guān)。城市間、區(qū)域間延續(xù)分化，核心城市核心地塊更受青睞。百城土地成交溢價(jià)率0.00.51.045,00040,00035,000

32、30,00025,00020,00015,00010,0005,00002021-052021-082021-112022-022022-05百城供應(yīng)土地建面（萬(wàn)平米） 百城成交土地建面（萬(wàn)平米） 供銷(xiāo)比（右軸）6,0004,0002,000014,0002.0 12,00010,0001.58,00016,0002.53.0 18,0002021-052021-082021-112022-02百城成交均價(jià)（元/平米）二線(xiàn)成交均價(jià)（元/平米）一線(xiàn)成交均價(jià)（元/平米）三線(xiàn)成交均價(jià)（元/平米）051015202530352022-05 2019-052020-012020-092021-05202

33、2-01百城土地成交溢價(jià)率（%）一線(xiàn)成交溢價(jià)率（%） 二線(xiàn)成交溢價(jià)率（%） 三線(xiàn)成交溢價(jià)率（%）14資料來(lái)源：Wind，平安證券研究所15房企：百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售環(huán)比改善，6月為銷(xiāo)售企穩(wěn)的重要觀(guān)察窗口期百?gòu)?qiáng)房企2022年5月全口徑銷(xiāo)售金額、全口徑銷(xiāo)售面積累計(jì)同比降52.7%、53.4%，單月同比降59.9%、56.7%，環(huán)比升5.4%、20.3%。得益于各地樓市紓困政策，加之“五一”假期房企推盤(pán)及營(yíng)銷(xiāo)積極性提升，市場(chǎng)成交略有復(fù)蘇。隨著國(guó)內(nèi)疫情有效控 制，疊加房企沖刺半年度業(yè)績(jī)，6月或?qū)⒓哟蠊┴浟Χ?，為銷(xiāo)售企穩(wěn)的重要觀(guān)察窗口期?？硕鸢?gòu)?qiáng)房企單月銷(xiāo)售增速資料來(lái)源：克而瑞，平安證券研究所克而瑞百?gòu)?qiáng)房企累

34、計(jì)銷(xiāo)售增速-59.9% -56.7%-80%-60%-40%-20%0%20%40%2021年4月2021年6月2021年8月 2021年10月 2021年12月 2022年2月2022年4月克而瑞百?gòu)?qiáng)銷(xiāo)售額單月同比克而瑞百?gòu)?qiáng)銷(xiāo)售面積單月同比-52.7% -53.4%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%2021年1-4月2021年1-7月2021年1-10月2022年1月2022年1-4月克而瑞百?gòu)?qiáng)銷(xiāo)售額累計(jì)增速克而瑞百?gòu)?qiáng)銷(xiāo)售面積累計(jì)增速16房企：拿地力度回落，企業(yè)間投資態(tài)度分化資料來(lái)源：克而瑞，中指院，平安證券研究所；注：拿地?cái)?shù)據(jù)來(lái)自中指院，銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)自克而瑞隨著首批土拍進(jìn)入

35、尾聲，5月50強(qiáng)房企整體拿地銷(xiāo)售金額比24 、拿地銷(xiāo)售面積比18，環(huán)比降15.4pct、31pct；50強(qiáng) 房企中僅越秀、大悅城等11家房企參與拿地，除龍湖、濱江為財(cái)務(wù)穩(wěn)健、信用資質(zhì)較好的優(yōu)質(zhì)民企外，其余均為央國(guó) 企。當(dāng)前房企資金壓力亦未實(shí)質(zhì)性改善，預(yù)計(jì)短期拿地房企仍將主要以穩(wěn)健型央國(guó)企、優(yōu)質(zhì)民企以及城投平臺(tái)公司為主，企業(yè)間投資態(tài)度明顯分化。50強(qiáng)房企拿地銷(xiāo)售比2022年5月50強(qiáng)房企拿地銷(xiāo)售比0%20%40%60%80%100%120%越 秀 地 產(chǎn)大 悅 城 控 股濱 江 集 團(tuán)建 發(fā) 房 產(chǎn)中 海 地 產(chǎn)綠 地 控 股華 潤(rùn) 置 地招 商 蛇 口保 利 發(fā) 展龍 湖 集 團(tuán)萬(wàn) 科 地 產(chǎn)拿地銷(xiāo)售金額比（單月值）拿地銷(xiāo)售面積比（單月值）85%75%65%55%45%35%25%15%5%拿地銷(xiāo)售金額比拿地銷(xiāo)售面積比股市：?jiǎn)卧孪碌?.91%，估值處于近五年77.5%分位5月申萬(wàn)地產(chǎn)板塊下跌5.91 ，跑輸滬深300（1.87 ）；截至2022年6月17日，當(dāng)前地產(chǎn)板塊PE