物業(yè)工程施工管理實(shí)施計(jì)劃方案

1、-物業(yè)工程管理方案一概述物業(yè)效勞是隨著房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的開(kāi)展而衍生出來(lái)的產(chǎn)物，它作為房地產(chǎn)品的消費(fèi)環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善。追求舒適、安寧、祥和、優(yōu)雅的居家環(huán)境和便捷的生活、商務(wù)空間，也已成為二十一世紀(jì)現(xiàn)代城市人物質(zhì)文明和精神文明需求的根本標(biāo)志，同時(shí)成為各轄區(qū)花園的物業(yè)效勞所必須到達(dá)的根本要求。我們將在“科學(xué)管理，摯誠(chéng)效勞；專(zhuān)業(yè)呵護(hù)，激情超越的質(zhì)量方針指導(dǎo)下，力求從各個(gè)區(qū)域由接收開(kāi)場(chǎng)，對(duì)各項(xiàng)工作精細(xì)化、規(guī)化管理，為公司品牌建立和延續(xù)打下堅(jiān)實(shí)根底，并為房產(chǎn)銷(xiāo)售提供有力支持，以促進(jìn)樓宇的進(jìn)一步銷(xiāo)售。我們將以最大限度的為地產(chǎn)銷(xiāo)售做好物業(yè)效勞支持為己任，加強(qiáng)品質(zhì)監(jiān)控，用良好的管理與真誠(chéng)的效勞，

2、合理解決微利潤(rùn)與高標(biāo)準(zhǔn)之間的矛盾，爭(zhēng)取做到兼顧的同時(shí)，達(dá)成開(kāi)發(fā)商與物業(yè)效勞公司社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益的雙贏。另一方面著手現(xiàn)在、放眼將來(lái)。不僅僅把接收工程作為我們物業(yè)效勞規(guī)化、精細(xì)化的重要開(kāi)場(chǎng)，更看重的是將來(lái)更深層次、更長(zhǎng)遠(yuǎn)、更廣泛的品質(zhì)提升。我們殷切的希望通過(guò)我們的不斷溝通與攜手努力，共同來(lái)打造和維護(hù)企業(yè)品牌，樹(shù)立企業(yè)形象。希望能夠依托公司良好的品牌優(yōu)勢(shì)和社會(huì)影響力，使我司品牌能夠得到提升和開(kāi)展。二、物業(yè)工程部部統(tǒng)籌管理：1)負(fù)責(zé)工程設(shè)備及人員的管轄和調(diào)配，培養(yǎng)、穩(wěn)固骨干隊(duì)伍，切實(shí)保障設(shè)施設(shè)備的平安運(yùn)行與裝修設(shè)施的完好；2)深入現(xiàn)場(chǎng)，掌握人員和設(shè)備狀況，堅(jiān)持每天檢查；3)編制培訓(xùn)方案，定期對(duì)員工進(jìn)

3、展培訓(xùn)，提高專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平；4)制訂并完善崗位職責(zé)、工作程序與標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)章制度，并督導(dǎo)實(shí)施；5)制訂部門(mén)工作方案；管理模式；6)主持召開(kāi)班級(jí)別以上部門(mén)工作會(huì)議，落實(shí)層級(jí)管理，責(zé)任到人7)每月總結(jié)工程維修質(zhì)量，分析原因，落實(shí)解決措施；8)審核部門(mén)報(bào)表、請(qǐng)示和報(bào)告；9)制定工作方案，對(duì)部門(mén)基層管理員工作質(zhì)量進(jìn)展檢查，并做出評(píng)估；10)整理上報(bào)部門(mén)合理化建議；11)組織部門(mén)創(chuàng)新活動(dòng)；12)處理下級(jí)上報(bào)的各類(lèi)問(wèn)題；13)處理突發(fā)事件；14)組織本部門(mén)評(píng)優(yōu)活動(dòng)。3、協(xié)作其它部門(mén)1協(xié)助保安部做好平安防及跟蹤落實(shí)工作；2協(xié)作人力資源部做好人員培訓(xùn)、員工生活工作；3協(xié)調(diào)外部門(mén)對(duì)維修部提出的其他工作要求。4、對(duì)客效

4、勞管理1及時(shí)處理業(yè)主提出的問(wèn)題；2處理突發(fā)事件。5、自我管理1根據(jù)公司要求制定個(gè)人年度、月度學(xué)習(xí)方案；.優(yōu)選-2按照方案和實(shí)際工作要求參加公司組織的相關(guān)培訓(xùn)；3聽(tīng)取各層級(jí)管理方面意見(jiàn)，并逐條落實(shí)；4定期自我總結(jié)，總結(jié)管理中的缺乏。三、催促和落實(shí)部門(mén)部管理方案：1、部門(mén)班以上級(jí)別工作例會(huì)1主持部門(mén)工作例會(huì)；2傳達(dá)公司會(huì)議精神；3公布部自查中存在的問(wèn)題，表?yè)P(yáng)好人好事，做到獎(jiǎng)罰清楚。2、學(xué)習(xí)與研究1每天利用部門(mén)例會(huì)時(shí)間學(xué)習(xí)企業(yè)文化；2組織人員研究解決工作中存在的疑難問(wèn)題；3、催促基層管理人員培訓(xùn)部門(mén)員工訓(xùn)的職責(zé)；(1)催促部門(mén)班組長(zhǎng)或?qū)I(yè)技術(shù)人員有對(duì)部門(mén)員工進(jìn)展培2每月至少一次對(duì)部門(mén)員工進(jìn)展專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)

5、；提升員工的效勞意識(shí)，調(diào)發(fā)動(dòng)工的積極性，培養(yǎng)自豪感和凝聚力。職業(yè)道德規(guī)和日常用語(yǔ)規(guī)培訓(xùn),員工通過(guò)訓(xùn)練有素的言行舉止，共同塑造興廣物業(yè)的公眾形象。3培訓(xùn)重點(diǎn)立足研究業(yè)務(wù)，加強(qiáng)管理，培強(qiáng)責(zé)任感，提高發(fā)現(xiàn)問(wèn)和解決問(wèn)題的能力；的問(wèn)題，分析事故發(fā)生的原因，總結(jié)經(jīng)歷教訓(xùn)；4、檢查與評(píng)估1檢查工作，定期做出評(píng)估；2檢查工作表格的填寫(xiě)情況；3檢查員工對(duì)公司企業(yè)文化學(xué)習(xí)情況；4對(duì)重要設(shè)備、機(jī)房每天至少巡視一次。5、溝通會(huì)提高專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平，力求一專(zhuān)多能，4培訓(xùn)做到結(jié)合實(shí)際工作中存在1每周組織一次例會(huì)，總結(jié)本周工作，針對(duì)存在的問(wèn)題，提出解決方案，并布置下周工作；2每周組織一次“員工溝通會(huì)，了解員工思想狀態(tài)、探討工作

6、中的缺乏，發(fā)揮員工的創(chuàng)造性，鼓勵(lì)員工提供合理化建議，對(duì)上級(jí)管理人員的評(píng)估、個(gè)人具體問(wèn)題；3及時(shí)通報(bào)溝通會(huì)容；4每周組織一次裝修組例會(huì)，了解近期裝修施工過(guò)程中存在的頑癥，結(jié)合現(xiàn)有裝修管理制度進(jìn)展整改、研討可行性方案和措施；為了有效減少一線裝修管理員的工作責(zé)任心問(wèn)題，制定每月區(qū)域性輪崗制度，將有效抵抗個(gè)別裝修管理員的違紀(jì)行為5將溝通會(huì)容整理在案，上交物業(yè)公司片區(qū)主任審閱指導(dǎo)。6、專(zhuān)題總結(jié)會(huì)1對(duì)重復(fù)發(fā)生的同類(lèi)問(wèn)題找出發(fā)生原因，并拿出整改措施；2追究相關(guān)人員的責(zé)任；3擬定分析報(bào)告，報(bào)片區(qū)主任審批。7、“創(chuàng)新、合理化建議制度的落實(shí)1收集合理化建議，審核建議匯總表；2審批后組織實(shí)施創(chuàng)新合理化建議；8、設(shè)備

7、平安運(yùn)行工作1制訂設(shè)備平安運(yùn)行責(zé)任制；2督導(dǎo)基層管理人員對(duì)重點(diǎn)設(shè)備進(jìn)展不定期的抽查檢查工作。四、與其他部門(mén)協(xié)作1、配合公司其它部門(mén)工作積極做好與公司其它部門(mén)的溝通，做好配電、供水、弱電維修工作。.優(yōu)選-2、質(zhì)量跟蹤現(xiàn)場(chǎng)跟蹤重大質(zhì)量問(wèn)題，查明原因，提出解決措施。3、與行政部采購(gòu)管理負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào)1保證各類(lèi)備品備件的及時(shí)供給；2做好設(shè)備零配件的管理。4、與其他部門(mén)協(xié)作1與相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)，做好設(shè)備維修、改造工作；2做好使用設(shè)備部門(mén)的技術(shù)操作培訓(xùn)。五、對(duì)業(yè)主效勞管理1、閱讀報(bào)表1閱讀當(dāng)日工作日志，檢查設(shè)備巡查表，掌握設(shè)備運(yùn)行情況；2閱讀當(dāng)日設(shè)備維修登記表，掌握設(shè)備維修情況。2、現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)1親臨現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，及時(shí)解

8、決協(xié)調(diào)問(wèn)題；2對(duì)督導(dǎo)過(guò)程中遇到的問(wèn)題及時(shí)進(jìn)展補(bǔ)救。3、處理客人投訴或突發(fā)事件1出現(xiàn)客人投訴或突發(fā)事件，第一時(shí)間趕赴現(xiàn)場(chǎng)，查找原因；2協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)及時(shí)處理解決，關(guān)系到對(duì)業(yè)主效勞的要賠禮抱歉，升級(jí)效勞；3假設(shè)屬人為原因造成，查找責(zé)任人，將落實(shí)情況匯總及時(shí)拿出處理意見(jiàn)。六、自我管理：月度總結(jié)進(jìn)展月度工作總結(jié),必須包括本月工作進(jìn)展、存在問(wèn)題及原因、擬采取的解決方法；進(jìn)展個(gè)人總結(jié)，找出個(gè)人自身缺乏，言明下月努力方向。七、區(qū)各軟硬件設(shè)備設(shè)施維護(hù)巡查方案和規(guī)要求：1.設(shè)備機(jī)房1每月清潔1次，室無(wú)雜物。2在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1次消防器材，確保完好有效。3設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。4在顯著位置貼或

9、懸掛相關(guān)制度、證書(shū)。5交接班記錄、工作日志等齊全、完整。2.1共用部位：1房屋構(gòu)造每季度檢查1次梁、板、柱等構(gòu)造構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開(kāi)裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋平安鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù)措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。2建筑部件1每季度檢查2每月巡查13每月檢查11次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。次共用部位的門(mén)、窗、玻璃等。次共用部位的室地面、墻面、天棚；室外屋面等。4每年多雨季節(jié)和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3附屬構(gòu)筑物1每月巡查12每季度檢查3每季度巡查4每月巡查15每年檢測(cè)1.次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。1次雨、污水管井等。1次大門(mén)、圍墻、圍欄等

10、。次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。次防雷裝置。信號(hào)系統(tǒng)應(yīng)加裝信號(hào)級(jí)電涌保護(hù)器。優(yōu)選-2.2二次供水設(shè)施1每月檢修水泵一次，每天每班次巡視生活水泵房不少于2次，并填寫(xiě)運(yùn)行記錄；2生活水池水箱每年消毒次數(shù)不少于2次；并有消毒處理記錄；3機(jī)房需人走上鎖。2.3排水系統(tǒng)1排水設(shè)施每月對(duì)排水系統(tǒng)進(jìn)展檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過(guò)程中對(duì)主要排水口、管井進(jìn)展檢查。2污水泵汛期每日巡視2次，平時(shí)每日巡視1次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每周進(jìn)展1次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每季度養(yǎng)護(hù)1次。3化糞池每一年檢查1次化糞池；組織安排清掏。2.4消防泵房1.每日檢查水泵控制柜的指示燈指示、觀察停泵時(shí)水泵壓力表指示。在正

11、常情況下，生活水泵、消火栓泵、噴淋泵、潛水泵的選擇開(kāi)關(guān)應(yīng)置于“自動(dòng)位置。2.消火栓泵、噴淋泵每月應(yīng)手動(dòng)點(diǎn)動(dòng)操作一次，確保消防泵在緊急狀態(tài)下的正常使用。3.維修員每周對(duì)泵房地面和設(shè)備外表進(jìn)展一次清潔。4.按照水泵維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程定期對(duì)水泵進(jìn)展維護(hù)保養(yǎng)，并作好相關(guān)工作記錄。5.保證水泵房的通風(fēng)、照明設(shè)施完好。6.未經(jīng)部門(mén)負(fù)責(zé)人許可，非工作人員不得入，離開(kāi)鎖門(mén)。因工作原因必須進(jìn)入機(jī)房的人員，當(dāng)值人員必須詳細(xì)記錄表機(jī)房外來(lái)人員登記表上。2.5照明和電氣設(shè)備1樓照明每班巡視1次，一般故障8小時(shí)修復(fù)；復(fù)雜故障1日修復(fù)。2樓外照明每日巡視1次，一般故障12小時(shí)修復(fù)；復(fù)雜故障3日修復(fù)；每2周調(diào)整1次時(shí)間控制器。3

12、應(yīng)急照明每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。2.6變配電系統(tǒng)1每日巡視檢查設(shè)備房設(shè)施設(shè)備，并填寫(xiě)運(yùn)行記錄；2每月檢查緊固系統(tǒng)接線端子，保證接觸良好；3每月檢修發(fā)電機(jī)1次，并試車(chē)15分鐘；4雷雨季節(jié)降臨前檢查系統(tǒng)防雷接地情況；5檢測(cè)：每年檢驗(yàn)1次部結(jié)算電能表。2.7智能可是監(jiān)控門(mén)禁系統(tǒng)2.7.1監(jiān)控系統(tǒng)：每周維護(hù)檢查紅外線報(bào)警裝置一次，進(jìn)展故障測(cè)試；每月維護(hù)除塵一次，確保錄像清晰；每月全面檢查線路接頭及系統(tǒng)元件；具體如下：報(bào)警控制管理主機(jī)：每月檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)1次；每月外表清潔1次；每年部除塵1次。對(duì)講門(mén)口機(jī)每月檢查2次按鍵、顯示屏等；外表清潔每月/2次。網(wǎng)絡(luò)控制箱：每半年檢查1次外觀、接線；每半

13、年外表清潔1次；每年部除塵1次。紅外對(duì)射探測(cè)器：每月檢查1次接線、探測(cè)圍、防水狀況等；每半年外表清潔1次；每年部除塵1次。圖像采集設(shè)備：每周檢查1次監(jiān)視畫(huà)面、錄像功能；每月外表清潔1次；每年部除塵1次。攝像機(jī)：每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)展相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭外表清潔1次；每年防護(hù)罩部除塵1次。解碼器：每季1次對(duì)防雨罩、接線進(jìn)展相應(yīng).優(yōu)選-的調(diào)試；每月外表清潔1次；每年部除塵1次。云臺(tái)：每半年檢查1次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)展清晰度調(diào)校；每半年外表清潔1次；每年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次。巡更點(diǎn)：每季度檢查1次外觀；每季度外表清潔1次；每日存儲(chǔ)巡更記錄。讀卡器：每季度檢查1次外觀；每季

14、度外表清潔1次，查看防水狀況。電磁鎖門(mén)鎖：每季度檢查1次吸力、外觀、接線。出門(mén)按鈕：每季度檢查1次開(kāi)鎖功能、接線。2可視對(duì)講系統(tǒng)：每天早晚巡視檢查單元門(mén)機(jī)機(jī)門(mén)鎖一次，保證系統(tǒng)正常使用；每周檢查器件箱及備用電源；每年由外委公司進(jìn)展系統(tǒng)全面維護(hù)檢修保養(yǎng)一次，并根據(jù)需要更新電源及配件。每日檢查1次監(jiān)視畫(huà)面、錄像功能；每周外表清潔1次；每季度部除塵1次。3停車(chē)管理系統(tǒng)：辦理新卡及續(xù)繳管理費(fèi)后當(dāng)天錄入用戶信息；系統(tǒng)管理員每周進(jìn)展系統(tǒng)維護(hù)一次；維修班每天檢查道閘、讀卡器及出票機(jī)；外委公司保證系統(tǒng)維護(hù)半年不少于三次。2.8電梯1電梯在投入使用前或者投入使用后，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門(mén)辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于

15、或附著于電梯的顯著位置。2在電梯平安檢驗(yàn)合格有效期屆滿前1個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。3每月對(duì)電梯例行檢修2次，日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)排除；電梯的平安附件、平安保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)展校驗(yàn)、檢修。4應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對(duì)專(zhuān)項(xiàng)效勞企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)展監(jiān)視，對(duì)專(zhuān)項(xiàng)效勞企業(yè)定期檢修方案的落實(shí)情況進(jìn)展監(jiān)視。5配備電梯平安管理人員。定期對(duì)電梯平安管理人員進(jìn)展特種設(shè)備平安培訓(xùn)，保證其具備必要的平安知識(shí)。6發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)

16、事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時(shí)向電梯維保單位負(fù)責(zé)人報(bào)告。物業(yè)效勞人員應(yīng)在達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。2.9園林景觀水系統(tǒng)1每天開(kāi)啟水景前檢查系統(tǒng)管網(wǎng)及控制部件；安。15分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，專(zhuān)業(yè)維修人員應(yīng)在每季度進(jìn)展防滲漏和防漏電檢查，30分鐘到保證用電平2使用期間每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，并配制水處理藥劑，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求；3每年進(jìn)展一次系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢修，管道閥門(mén)油漆。4設(shè)置必要的平安警示標(biāo)志。2.10有線電視系統(tǒng)1每天巡視機(jī)房次數(shù)不低于1次，并適時(shí)監(jiān)控信號(hào)源質(zhì)量；2接業(yè)主報(bào)修1小時(shí)解決問(wèn)題；3每周全面檢查一次線路信號(hào)放大器，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題一小時(shí)通知電視網(wǎng)絡(luò)公司解決；4每年信號(hào)接入單位系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)不少于2次。2.11網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng).優(yōu)選-1每天早晚巡視檢查單元門(mén)機(jī)機(jī)門(mén)鎖一次，保證系統(tǒng)正常使用；2每周檢查器件箱及備用電源；3每年由外委公司進(jìn)展系統(tǒng)全面維護(hù)檢修保養(yǎng)一次，并根據(jù)需