我國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)（精）

1、 PAGE7 / NUMPAGES7 中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)21世紀(jì)的10年代已經(jīng)開(kāi)啟,然而,這個(gè)新時(shí)代開(kāi)始的冬天對(duì)于熱了好幾年的中國(guó)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)似乎有些寒冷。在最近的一個(gè)多月里,中央密集出臺(tái)了信貸、稅收、土地等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。房地產(chǎn)在新的時(shí)代將經(jīng)歷怎樣的變化和發(fā)展,未來(lái)的走向如何,是一個(gè)重要的需要探討的問(wèn)題。房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)卓著,在已經(jīng)過(guò)去的10年,是中國(guó)房地產(chǎn)取得飛速發(fā)展和巨大成就的10年。自1998年中國(guó)住房制度改革以來(lái),正式確立了房地產(chǎn)的全面市場(chǎng)化方向,計(jì)劃和分配時(shí)代長(zhǎng)期積聚的需求得到了極大釋放,加上中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)和城市化步伐的邁進(jìn),推動(dòng)了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展,房地產(chǎn)規(guī)模

2、和建筑面積逐年遞增。同時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步形成、完善和成熟,當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為包含土地、建筑、交易和金融服務(wù)的多鏈條、多部門(mén)的重要產(chǎn)業(yè),同時(shí)房地產(chǎn)的投資和投機(jī)屬性也已充分的顯現(xiàn)和發(fā)揮作用。在過(guò)去的10年中,房地產(chǎn)對(duì)于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)卓著。在消費(fèi)、投資和出口貿(mào)易這三大經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力中,投資和出口構(gòu)成了中國(guó)增長(zhǎng)的核心,其中房地產(chǎn)是投資中的重要力量。整個(gè)循環(huán)的過(guò)程是,出口形成了國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,解決了就業(yè),增加了居民收入,也給國(guó)家?guī)?lái)了巨額的外匯儲(chǔ)備和稅收收入,政府轉(zhuǎn)而將這些收入轉(zhuǎn)化為政府投資用于基礎(chǔ)設(shè)施和民生建設(shè);實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和人民收入水平的提高形成了對(duì)城市化的需求,從而推

3、動(dòng)了房地產(chǎn)的快速發(fā)展,進(jìn)而又推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。所以,可以說(shuō),在“中國(guó)式增長(zhǎng)”的動(dòng)力中,出口、政府投資和房地產(chǎn)是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入,政府收入用于投資,居民收入轉(zhuǎn)化為儲(chǔ)蓄和房地產(chǎn)需求,同時(shí)房地產(chǎn)又給了政府土地財(cái)政,逐步升高的房?jī)r(jià)剝奪了居民的多數(shù)儲(chǔ)蓄,讓我們這個(gè)高儲(chǔ)蓄的國(guó)家在缺少消費(fèi)時(shí),同樣能夠取得驚人的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。但是這也導(dǎo)致了目前在金融危機(jī)的大環(huán)境下,由于我國(guó)內(nèi)需不足,使得長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展找不到強(qiáng)有力的支撐點(diǎn)。這也是我國(guó)政府采取種種措施來(lái)刺激消費(fèi)的主要原因。中國(guó)的房地產(chǎn)似乎一直處于稀缺的賣(mài)方市場(chǎng)狀態(tài),即使保持了年均20%多的增長(zhǎng)速度,但仍然難以滿(mǎn)足不斷增加的需求。原因是:一方面由

4、于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,城市化的進(jìn)程帶動(dòng)了城市的就業(yè)和人口增加,以及人們收入水平的提高,加上商業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展,都形成對(duì)房地產(chǎn)的大量需求;另一方面,房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成為重要的投資品,在房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期下,投資和投機(jī)需求鋪天蓋地的進(jìn)入市場(chǎng)。目前,投資和投機(jī)已經(jīng)過(guò)度,推動(dòng)房?jī)r(jià)一路非理性快速上漲,嚴(yán)重脫離了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人民收入水平的增長(zhǎng)速度。房?jī)r(jià)泡沫毋庸置疑,近期被福布斯列為全球六大資產(chǎn)泡沫第二位,其中蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。央行反洗錢(qián)監(jiān)測(cè)分析中心主任歐陽(yáng)衛(wèi)民表示,每年發(fā)生在中國(guó)境內(nèi)的洗錢(qián)規(guī)模在3000億至4000億元之間,而房地產(chǎn)等行業(yè)逐漸成為洗錢(qián)的主要渠道。而且,房地產(chǎn)洗錢(qián)的隱蔽性很大。由此可以看出我國(guó)的房

5、地產(chǎn)價(jià)格在一定程度上是由于一定的虛假需求的投機(jī)推高的。當(dāng)前,我國(guó)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)到了適時(shí)擠壓泡沫的時(shí)間,這樣才有助于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康快速地發(fā)展。展望10年代,房地產(chǎn)的發(fā)展空間依然很大,中國(guó)的城市化比率和國(guó)外相差甚遠(yuǎn),“居者有其屋”的目標(biāo)遠(yuǎn)沒(méi)有實(shí)現(xiàn),房地產(chǎn)仍然可以成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?。然?當(dāng)前問(wèn)題的重點(diǎn),是高房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)及其帶來(lái)的一系列隱患。首先,高房?jī)r(jià)帶來(lái)的資產(chǎn)泡沫一旦破滅,將影響房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈,嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和金融安全;其次,高房?jī)r(jià)不利于房地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展和發(fā)揮對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)作用,過(guò)高的價(jià)格將阻礙正常需求,不利于中國(guó)城市化推進(jìn);再次,高房?jī)r(jià)剝奪了居民的收入,不利于啟動(dòng)內(nèi)需和消費(fèi)的

6、增長(zhǎng)。可以預(yù)期的是,2011年及之后的中國(guó)房地產(chǎn)將呈現(xiàn)以下的發(fā)展趨勢(shì)和特點(diǎn):第一,房?jī)r(jià)將逐步回歸理性,呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)發(fā)展的趨勢(shì)。如果相關(guān)調(diào)控政策及時(shí)有力,化解了當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn),并推動(dòng)其健康發(fā)展,則會(huì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)的過(guò)渡;而如果任由房?jī)r(jià)按照目前趨勢(shì)推進(jìn),則未來(lái)的下行和危機(jī)難以避免;預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)在10年代會(huì)有一個(gè)泡沫破滅和價(jià)格下跌的過(guò)程,而后再逐步平穩(wěn)健康發(fā)展,但下跌的幅度和引起的危機(jī)程度則取決于市場(chǎng)和政策的組合作用。第二,保障性住房將得到加強(qiáng)。從目前的政策措施看,未來(lái)中國(guó)將加大保障性住房的建設(shè),但中國(guó)人口眾多的實(shí)際和計(jì)劃供給帶來(lái)的分配畸形和無(wú)效率決定了依靠保障難以解決中國(guó)住房的民生問(wèn)題。因此,中國(guó)的保

7、障性住房的建設(shè)是全方位的。一方面,我國(guó)可以從低價(jià)位出售保障房出發(fā),來(lái)緩解以致解決低收入家庭的住房問(wèn)題;另一方面,我國(guó)還可以從低價(jià)租賃保障房的角度,來(lái)暫時(shí)性地解決低收入家庭的住房問(wèn)題。無(wú)論這兩種中的哪一種方式,無(wú)疑都會(huì)大大改善我國(guó)現(xiàn)階段低收入家庭,尤其是農(nóng)民工進(jìn)城的住房問(wèn)題,從而在一定程度上消除危害社會(huì)的不穩(wěn)定因素,增強(qiáng)全國(guó)人民的公平感。當(dāng)前的重要問(wèn)題是滿(mǎn)足迅速增長(zhǎng)的需求,同時(shí)重點(diǎn)調(diào)整供給結(jié)構(gòu),解決面向中低收入階層保障性住房供應(yīng)不足的問(wèn)題,抑制房地產(chǎn)的投資品特性,引導(dǎo)地方政府逐步改變過(guò)于依賴(lài)土地的收入結(jié)構(gòu)。第三,中國(guó)房地產(chǎn)在10年代會(huì)經(jīng)歷較快的發(fā)展過(guò)程。這是由未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需

8、要決定的,所以中國(guó)房地產(chǎn)預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)如某和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。中國(guó)龐大的人口基數(shù)以及城市化的發(fā)展使得在未來(lái)的十年中,對(duì)城市住房的需求數(shù)量不會(huì)大量減少,有需求推動(dòng),就不會(huì)使得我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡不振。目前中國(guó)的發(fā)展與日本上世紀(jì)70年代情形大致可比,這意味著,未來(lái)雖然可能由高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向平穩(wěn)增長(zhǎng),但經(jīng)濟(jì)潛力仍較大,房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于消費(fèi)需求占主導(dǎo)的周期。在這個(gè)大環(huán)境下,房地產(chǎn)調(diào)控政策的重點(diǎn)應(yīng)放在降低周期性過(guò)度波動(dòng),增大有效供給。第四,目前的房地產(chǎn)價(jià)格基本已經(jīng)達(dá)到高位頂點(diǎn),2011年繼續(xù)大幅上漲的局面應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn),原因是政策已經(jīng)開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)發(fā)力,人們的預(yù)期和觀望情緒業(yè)已出現(xiàn)。房?jī)r(jià)大幅上漲雖然

9、幾乎可能不再出現(xiàn),但是無(wú)可否認(rèn),目前對(duì)住房的需求并沒(méi)有大幅減少。等到人們的觀望時(shí)間長(zhǎng)到一定程度,這個(gè)市場(chǎng)終究還是會(huì)熱起來(lái),還是那句話(huà),有需求就能足夠保證這個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展。再者,“溫故中國(guó)地產(chǎn)20年,有許多劃時(shí)代、里程碑事件值得進(jìn)入我們的視野,但如果通讀它、解剖它,反思它,其影響的指向卻顯得是那么的惟一性:第一是政策,第二是政策,第三還是政策?！白鳛橐粋€(gè)特殊商品,房地產(chǎn)是受政策影響最大的行業(yè)。無(wú)論是某地產(chǎn)泡沫的破滅,還是湯臣一品的天價(jià),每個(gè)歷史事件和節(jié)點(diǎn)背后都累加著密集型政策的出臺(tái)?！鼻迦A大學(xué)人文學(xué)院教授胡顯章說(shuō)?！?而現(xiàn)在我國(guó)政府已經(jīng)出臺(tái)了很多有關(guān)政策來(lái)有效控制房地產(chǎn)的價(jià)格,這也就給了我們一個(gè)信號(hào),最起碼在現(xiàn)階段中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格上升的可能性幾乎可以完全忽略。從中國(guó)房地產(chǎn)當(dāng)前的形勢(shì)看,2011年的調(diào)控政策應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注兩個(gè)層面,一是嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投資和投機(jī),控制房?jī)r(jià),防止泡沫的繼續(xù)擴(kuò)大;二是防止房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn),保持房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)的健康穩(wěn)定發(fā)展。政策可行的路徑是,一方面控制投資和投機(jī)以控制房?jī)r(jià),另一方面通過(guò)保障住房緩解自住需求,同時(shí)加快經(jīng)