近年國家政策對商業(yè)銀行個人住房貸款風險的影響

1、.wd.wdPAGE14 / NUMPAGES14.wd近年國家政策對商業(yè)銀行個人住房貸款風險的影響摘要：近來中國的房地產市場“高燒不退，近期國家推出了一系列為房地產市場降溫的消息。高速增長的信貸投放，使得商業(yè)銀行的貸款集中度顯著提高，且貸款構造不平衡，使投資風險還是轉移到銀行體系而埋下金融風險隱患。房地產泡沫的存在對商業(yè)銀行個人住房貸款的安全形成現實的威脅。由于房地產在國民經濟中的特殊地位以及牽涉到千家萬戶、各利益主體的切身利益，加上近幾年房價持續(xù)大幅上漲及宏觀調控的雙重影響，下一步房地產價格漲跌狀況和房地產市場開展格局深刻影響到消費者、投資者、地產商、銀行、政府以及各房地產相關從業(yè)主體：對

2、商業(yè)銀行來說，房地產泡沫破滅后，銀行投向房地產的一些資金而面臨著收不回來的風險，許多貸款最終成為呆賬、壞賬、不良貸款比例會大幅上升。如果泡沫很嚴重，破滅后會造成的價格下跌幅度巨大，銀行遭受的損失過大，有可能損害銀行的信譽，存款者會對銀行的信用產生疑心，對銀行進展擠兌，造成金融恐慌，甚至引發(fā)銀行破產。近年，國家為了房地產行業(yè)的安康開展，出臺了一系列的相關政策輔助房地產業(yè)的開展。關鍵詞：個人住房貸款國家政策商業(yè)銀行風險導論近年我國住房貸款開展狀況近年來，個人住房貸款在房地產市場快速開展的帶動下獲得了迅猛開展，個人住房貸款在銀行資產中的比例不斷上升，政府也出臺了一系列措施抑制房價的過快增長。然而,越

3、來越高的房價仍讓很多人望塵莫及，同時也將很多風險隱藏起來。然而，年美國次貸危機和年全球性的金融危機更使主要國家政府的目光都集中在了房地產信貸領域。無論是在興旺國家還是在開展中國家，房地產的開展都高度依賴銀行的信貸，也因而被稱為“第二金融。房地產業(yè)是最典型的資金密集型的行業(yè)，沒有金融的支持，也就沒有房地產業(yè)的開展。房地產業(yè)是城市化的主導產業(yè)，具有很高的產業(yè)關聯(lián)度，房地產的投資能拉動多個產業(yè)，住房進入市場后對消費有了一個較高的帶動系數，能很好的帶動投資和消費，中國房地產市場開展對經濟增長奉獻的重要作用是不容無視的。截止至年月底，我國個人住房抵押貸款余額已達萬億元，比年初新增億元，增幅達%，個人住房

4、貸款余額占貸款余額的比重一直在穩(wěn)步上升。雖然，當前對房地產投資需求過度導致房價上漲過快，房地產市場泡沫風險在積累，銀行仍需密切關注泡沫擴大可能帶來的金融風險；但是，總的來說，房地產信貸風險在可控制的范圍內。近年我國房屋銷售價格持續(xù)上漲，購置商品房不僅僅是滿足個人要求，而成為一種重要的投資產品。從整體來看，國內商業(yè)銀行個人信貸業(yè)務 根本呈安康、持續(xù)開展態(tài)勢，但是在快速開展中，由于各家銀行的劇烈競爭，貸款客戶情況又千差萬別，而信貸人員業(yè)務素質不高，業(yè)務操作過程流于形式，違規(guī)發(fā)放貸款，使貸款風險攀升。因此，風險防范的充分性和有效性還存在一定的缺陷。針對上述缺陷，國家利用宏觀調控，對我國的個人住房貸款

5、政策實施了調整和防范措施，以控制商業(yè)銀行的信貸風險，保證房地產業(yè)的安康開展。研究目的及意義近年來，國內外經濟環(huán)境的不斷變化，由個人住房貸款業(yè)務所引發(fā)的各種形式的風險不斷暴露，個人住房貸款信用風險的影響因素及形成機制都發(fā)生了巨大的變化。個人住房貸款已經成為商業(yè)銀行一個重要的業(yè)務種類，然而在大力開展個人住房的同時，個人住房貸款也迅速增長，不良貸款率也隨之上升，風險也逐漸暴露。房地產的開展面臨著新的政策環(huán)境，這也給商業(yè)銀行個人住房貸款風險狀況帶來了很大的不確定性。美國的次貸危機，引起許多國家的反思，我國也采取政策措施提高個人住房貸款的門檻，打擊房地產的炒作和過渡投機行為，防止房地產泡沫的進一步發(fā)生。

6、國家推出了一系列的相關政策為房地產業(yè)“降溫，利用貨幣政策調整貸款構造的不平衡。銀監(jiān)會最新的房貸政策，也為廣闊的貸款買方市場“降火了一把。從國家政策的角度出發(fā)，研究其對商業(yè)銀行個人住房貸款風險的影響可以保證我國人民居住環(huán)境的條件和房地產業(yè)的安康開展，也對穩(wěn)定房地產金融市場開展以及社會和諧有極其重要的意義。本文研究的目的在于聯(lián)系我國個人住房貸款業(yè)務開展的實際情況，明確我國商業(yè)銀行個人住房貸款存在的風險、風險成因及風險特點，通過國家政策研究個人住房貸款業(yè)務開展概況。我國在開展個人住房貸款這個市場上的時間對比短暫，經歷也對比有限，再加上個人住房貸款的特點，國家若何利用宏觀調控穩(wěn)定房地產業(yè)的開展，并且影

7、響商業(yè)銀行有效控制和防范個人住房貸款風險，是一個很有挑戰(zhàn)性的課題。商業(yè)銀行個人住房貸款風險相關理論個人住房貸款的主要風險風險是指由于事物的不確定性而存在的損失的可能性。商業(yè)銀行風險是指在商業(yè)銀行的經營過程中由于各種不確定因素的存在，而使銀行蒙受經濟損失的可能性。商業(yè)銀行的風險有很多表現形式，如借款人風險、宏觀經濟風險、流動性風險、開發(fā)商風險等等。一、借款人風險。個人住房貸款還款期限相對較長，在這段時間中，個人資信狀況面臨著很大的不確定性，因家庭、工作、安康等原因造成個人支付能力下降等情況很容易發(fā)生，極可能轉換為銀行的貸款風險。還有一些購房者利用銀行間信息不對稱，其收入證明一式多份，在不同的銀行

8、取得貸款，在多處購房。此外，購房人主要用于投資需求，而當房地產市場投機過度時，將帶動房屋價格持續(xù)上漲，導致供求失衡，產生房地產泡沫。一旦銀行對房地產投機者發(fā)放貸款，將使銀行承當相當大的金融風險，如果控制不力，就可能引發(fā)金融動亂。二、宏觀經濟風險。個人住房貸款期限長，在貸款期限內，社會經濟狀況和金融市場必然發(fā)生變化。目前，我國宏觀經濟還處于高速開展的時期，而近年來國家也把房地產業(yè)作為一個支柱產業(yè)予以扶持。一旦宏觀經濟發(fā)生變化出現滯脹甚至衰退，這種扶持力度將會減弱或消失。同時，目前國家對房地產市場過熱的苗頭已予以高度的關注，宏觀調控中采取了趨緊的政策對其進展降溫。以上因素將不可防止地對微觀面產生巨

9、大的影響。失業(yè)率上升，貸款人收入下降，無力歸還貸款本息，房價下跌，其抵押房屋作為第二還款來源也變?yōu)槿狈χ担瑢е裸y行資產質量嚴重下降，產生大量不良貸款。三、流動性風險。對于商業(yè)銀行而言，個人住房貸款等中長期貸款的快速增長和比重迅速提高可能會帶來流動性風險，具體表現為銀行資產中的中長期貸款比重過高，現金和國庫券等缺乏以應付提款需要，又缺乏及時融入現金的手段和渠道。商業(yè)銀行在一定范圍內存在資產負債的期限錯配是可以承受的，但是這個缺口應當控制在一定的比例范圍內。根據國際經歷，個人住房貸款比重接近或到達時，商業(yè)銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束將成為非常突出的問題。在我國中長期貸款比例已從年的上升到年

10、的。對于一些資產規(guī)模較小、資產種類較為單一的城市商業(yè)銀行來說，實際上已經開場面臨流動性問題。四、開發(fā)商風險。具體表現為：一是善意違約。開發(fā)商將購房款入賬后, 因地價、建筑材料、施工技術、自籌資金和環(huán)境保護等情況的影響造成不能按時交樓或所交樓盤不符合購房人與開發(fā)商簽訂的合同標準, 由此引發(fā)購房人停還銀行借款。二是惡意詐騙。一些開發(fā)商利用當前銀行法規(guī)不健全的空隙, 通過不正當的手段,以其關聯(lián)企業(yè)或有特殊關系的個人名義購置開發(fā)的房產, 用以籌措資金。個人住房貸款風險的特點一、貸款人數眾多,人均貸款金額較企業(yè)貸款小據估計,在所有的買房人中,的買房人都需要借助銀行按揭,而個人住房貸款的金額一般在在萬到萬

11、之間,但伴隨著房地產的不斷升溫,總的金額積累越來越多,已經成為很多銀行擴大規(guī)模的重要手段。但由于貸款者過于分散,增大了銀行管理的難度。二、貸款期限較長個人住房貸款一般為中長期貸款,期限在年到年之間,比一般的企業(yè)貸款期限要長的多。資金的長期占用性大大增加了銀行的資金壓力,降低了銀行資產的流動性。三、投資性由于房地產的保值增值性,不少投資者把從銀行貸款買房當成一種投資手段,集體涌入房地產市場,助推房價上漲。高漲的房價可以將房貸的風險暫時隱藏起來,同時吸引更多的投資者,這也是為什么房價一直居高不下的原因之一。商業(yè)銀行個人住房貸款風險成因的理論分析針對信貸市場借款人信用風險的大量研究說明，借貸雙方信息

12、構造的不對稱是引致信用風險的重要原因，并會進一步影響信貸市場分配效率，導致信用配給現象的出現。一、個人住房貸款中的逆向選擇逆向選擇源于銀行與借款人之間在貸款合同發(fā)生前所存在的信息不對稱。個人知悉自己的資信狀況，而銀行在發(fā)放貸款時只能根據所估計的社會平均信用狀況來確定貸款條件。為防止風險，銀行只能通過提高貸款利率來補償信用風險可能造成的損失，這無疑會增加借款人的成本負擔。因此，信用狀況好的借款人可能由于難以承受對比苛刻的貸款條件而退出市場，最后愿意承受貸款條件的往往是信用狀況較差的借款人以及風險偏好者。對于個人住房貸款而言，當銀行貸款條件越來越苛刻時，承受貸款者主要是兩類人，一類是真實購房者中的

13、信用狀況較差者，他們對于未來能否及時還款給銀行考慮不多，考慮的往往是若何賴帳、扯皮；另一類是投資、投機者。他們利用個人住房貸款進展炒房投機或在證券市場上投資、投機，一旦投資、投機失敗，銀行的資金回收就面臨風險。結果，銀行為防范風險而制訂的嚴格措施或者對比高的利率，最終反而帶來了更大的風險。二、個人住房貸款中的道德風險道德風險是借貸雙方由于追求自身利益最大化而無視自己的道德義務，給另一方帶來傷害和損失的可能。個人住房貸款中的道德風險根據風險形成的主體不同分為內部道德風險與外部道德風險。內部道德風險是指由于商業(yè)銀行信貸管理內部從業(yè)人員所造成的道德風險。由于我國商業(yè)銀行目前信貸制度還不夠健全，信貸人

14、員權力與責任的不對等和責任的不明晰現象。一些信貸人員在信貸業(yè)務中起著關鍵作用，擁有較大的權力，卻沒有承當相應的責任。外部道德風險是指外部環(huán)境或人員道德缺失所造成的道德風險。包括借款人由財力原因無力繼續(xù)還款而產生違約，以及借款人認為放棄還款反而能帶來更大利益而導致違約。國家政策對商業(yè)銀行個人住房貸款風險管理銀監(jiān)會重點整頓打擊“羅生門事件就市場形勢來說，個人住房抵押貸款的風險較小，幾乎所有的銀行都將房地產抵押貸款作為業(yè)務拓展的重點來開展。我國由于利率市場化的水平較低，并且政府也沒有完全按照利息收益與風險對等的原那么來指定一個與之相適應的低利率，導致了利率與收益相脫節(jié)，然而，住房按揭貸款市場是高收益

15、與低風險的構造，收益與風險脫節(jié)使住房抵押貸款市場出現了惡性競爭局面。房地產開發(fā)商為套現資金，將暫時沒有賣出去的房子以內部職工、開發(fā)商親戚或素不相識的人的名字購下，從銀行套取購房貸款。近期在某些地區(qū)上演的“羅生門事件其實質就是假按揭貸款的行為。注釋：所謂的羅生門是指，每個人為了自己的利益而編造自己的謊話。假按揭貸款一般不具備真實的商品房買賣關系，由房地產開發(fā)商采用虛假申請人、虛假申請材料、虛增面積、虛假申請事由等手段，以虛假買賣的方式，套取銀行個人住房貸款的行為。一般來說，房地產開發(fā)商的資金在很大程度上來自于對銀行的貸款與借款人通過按揭貸款支付給房地產開發(fā)商的款項。在所有的房地產貸款中風險較大的

16、是開發(fā)商貸款，開發(fā)商將房地產開發(fā)貨款與房地產按揭貸款捆綁銷售，他們利用住房抵押貸款做誘餌，讓銀行被動承受高風險的開發(fā)貸款條件，商業(yè)銀行甘愿受要挾就范的原因在于，住房按揭貸款市場的惡性競爭與銀行監(jiān)管制度的變化。假按揭貸款最終并不一定會形成不良信貸資產，但其對商業(yè)銀行安康開展有著負面的影響。一、假按揭貸款會增加銀行的經營風險。主要表現在以下三個方面：一處置風險。為了盡可能多地套取銀行資金，開發(fā)商會在做假按揭貸款時往往將房產價格抬高，即使銀行依法處置貸款抵押物，所得款項在扣除各種處置成本后也缺乏以清償債務；抵押的房屋為預售房時，處置抵押物所得必須優(yōu)先支付工程款，剩余局部才能歸還銀行貸款，因而銀行的受

17、償風險將更大。二開發(fā)商擔保責任風險。開發(fā)商與銀行簽訂的?合作協(xié)議?中一般有階段性擔保責任或回購義務的約定，但這一義務的履行依賴于開發(fā)商的擔保能力和擔保意愿。虛假按揭風險出現時，開發(fā)商往往已出現嚴重的財務危機，而此時要求開發(fā)商履行擔保責任難度將會很大。三購房借款人還款責任風險。從合同關系分析，購房合同的虛假并不構成住房按揭貸款合同的無效性。但由于我國的信用體制尚不完善，某些借款人配合開發(fā)商制造虛假按揭，卻難受到真正的懲罰。銀行要從執(zhí)行個人財產中彌補資金損失，不僅難度大而且效果不佳。假按揭貸款是由房地產開發(fā)商以欺詐的方式騙取銀行資金，一旦房地產開發(fā)商的資金鏈斷裂，銀行將面臨巨大的資金的風險并導致形

18、成大量新的不良資產；而且，名義的購置者與按揭者沒有購置和按揭的實際行為，只是冒名而已，在法律上存在糾紛隱患，容易導致銀行卷入漫長、復雜的訴訟之中。二、假按揭貸款將會增加商業(yè)銀行的信用風險。假按揭貸款實際被開發(fā)商占用，并未用于名義借款人購置住房或其他消費行為。因此，假按揭貸款的信用風險必定高于正常的個人貸款。個別假按揭現象反映了銀行內部控制執(zhí)行上存在缺陷；屢次發(fā)生假按揭現象意味著銀行內部控制設計缺乏；偌大面積存在假按揭現象，那么說明銀行的控制環(huán)境不佳，稱為舞弊欺詐滋生的土壤。近年來，個人貸款業(yè)務開展迅猛。此前發(fā)布的央行數據顯示，截至年末，全國購房貸款余額萬億元人民幣，同比增。以年為例，京滬兩市個

19、人住房貸款分別增加億和億元，兩者相加尚缺乏全國整體萬億元新增個人房貸的。但是國內一直缺乏標準這類貸款的統(tǒng)一管理方法。而早前，伴隨著房地產熱銷，“二套房貸等寬松政策環(huán)境下，出現了“假按揭現象，引起了監(jiān)管部門和媒體的廣泛注意。為取締銀行業(yè)金融機構個人貸款違規(guī)操作，特別是“假按揭、“頂冒名一級貸款挪用等行為，銀監(jiān)會起草了?個人貸款管理暫行方法?以下簡稱?方法?，標準個人貸款業(yè)務。此舉動是銀監(jiān)會首次對個人貸款出臺管理方法。?方法?于年月日公布并向公眾征求意見?！凹侔唇掖嬖诟蓴_商業(yè)銀行信貸資產分類和準確的風險評估，一旦樓市逆轉，商業(yè)銀行將要承當風險，極易形成不良資產。年月初，上海銀監(jiān)局曾發(fā)布?關于進一步

20、維護上海銀行業(yè)良好競爭秩序的通知?，要求上海各銀行嚴格執(zhí)行“二套房貸相關監(jiān)管要求，防止住房按貸款業(yè)的過度競爭，為發(fā)放貸款而無視風險。在年月下旬召開的第四次經濟金融形勢分析通報會議上表示，各大銀行要嚴格執(zhí)行“二套房貸政策不動搖，不折不扣地落實與借款人“面談、“面答制度，并將開發(fā)商工程公司和母公司的授信統(tǒng)一起來，實施并監(jiān)管。大會指出，雖然銀行不良貸款繼續(xù)實現“雙降，但在不良貸款“雙降背后，信貸高增長下的風險隱患也在積聚，我們需要高度重視。國家政策的公布實施將會在一定程度上減輕商業(yè)銀行的信貸風險。央行提高存款基準利率穩(wěn)定房地產業(yè)開展中國人民銀行年月日晚間突然宣布,自年月日起上調金融機構人民幣存貸款基

21、準利率。隨后月日再次調息，截止至月，央行已經加息次，同樣的房貸，如今的利息支出比去年初已高出約八成。其中,金融機構一年期存款基準利率已提高到.；一年期貸款基準利率已提高到；除活期存款利率未調整外,其他各檔次存貸款基準利率均相應調整。表一：金融機構人民幣存款基準利率調整表單位：%日期活期整存整取3個月6個月1年2年3年5年2011-04-060.502.853.045.252011-02-090.402.602.803.003.904.505.002010-12-260.362.252.502.753.554.154.552010-10-200.361.912.202.5

22、03.253.854.202008-12-230.361.711.982.252.793.333.602008-11-270.361.982.252.523.063.603.872008-10-300.722.883.243.604.144.775.132008-10-150.723.153.513.874.415.135.582008-10-090.723.153.513.874.415.135.58表二：金融機構人民幣存款基準利率折線圖單位：%表三：金融機構人民幣貸款基準利率調整表單位：%日期短期貸款中長期貸款6個月6個月-1年1年-3年3年-5年5年以上2011-04-065.856.3

23、16.406.656.802011-02-095.606.066.106.456.602010-12-265.355.815.856.226.402010-10-205.105.565.605.966.142008-12-234.865.315.405.765.942008-11-275.045.585.675.946.122008-10-306.036.666.757.027.202008-10-276.126.937.027.297.472008-09-97.567.74表四：金融機構人民幣貸款基準利率折線圖單位：%從連續(xù)出臺的政策來看，目前房地產“銀根收緊正進一

24、步細化，央行宣布將存貸款基準利率提高，住建部那么要求上調公積金貸款利率。兩次調整均意味著購房成本的增加。雖然增加數額并不大，但其中傳遞的樓市調控方向信號那么很明顯，即收緊信貸、控制資金、抑制需求。這是我國央行時隔近年后的首度加息。年月份起,為應對國際金融危機,央行又開啟了降息空間,次下調貸款利率,4次下調存款利率。然而，從年開場再次提高貸款利率，同時提高存款利率，抑制房地產過熱的狀況。至此,我國成為繼印度、巴西之后,又一選擇加息這一貨幣工具的新興市場國家。國家的宏觀調控措施更多地是以東部地區(qū)的房價作為參照標準的,但是很明顯,東中西部地區(qū)的房地產價格呈現不同的生命周期,因此應該根據房地產市場的階

25、段性特點實行政策的區(qū)域化。從消費者的角度看,當今房市自住性需求減少,更多的是投資需求,當消費者面對短期房地產價格和利率的調整之后會形成新的預期,而預期是決定其未來購置行為的主要因素,因此房地產價格與住房抵押貸款的長期影響不顯著。從開發(fā)商的角度看,利率政策的作用時滯短但是缺乏連續(xù)性,開發(fā)商會根據消費者的購置行為以及其他融資方式的可得性來調整自己的投資行為,從而引起房地產供應的改變。具體看公積金調整后對購房者的影響，如果以一筆萬元、年期的公積金貸款為例，按照等額本息還款方式計算，在此次公積金存貸款利率調整前借款人每月還款元，在此次利率調整后每月還款為元，借款人每個月要多還款元。但住房公積金貸款與商

26、業(yè)貸款相比仍具有一定優(yōu)勢。因此利率政策不僅要解決時滯問題,還要考慮消費者預期對政策的抵消作用以及政策的連續(xù)性問題。央行取消首套房貸利率7折優(yōu)惠新政為房地產業(yè)減壓房地產行業(yè)的巨大泡沫讓與這個行業(yè)息息相關的銀行已經整體起了戒備，而撐起房地產業(yè)逆經濟形勢火爆繁榮的房貸政策也在悄然醞釀大的變化。年月日，央行推出了優(yōu)惠政策，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率倍。根據該政策，首套房貸首付最低要求兩成，購置首套普通自住房的可享受房貸利率這優(yōu)惠。而這一政策一直以來也是整個房地產業(yè)在年逆經濟危機大潮而一枝獨秀的主要支撐。年月日，中國人民銀行和銀監(jiān)會就聯(lián)合下發(fā)了?關于完善差異化住房信貸政策有關問題的

27、通知?，要求銀行業(yè)金融機構嚴格執(zhí)行差異化的住房信貸政策。商業(yè)銀行按照差異化住房信貸政策的要求，實施風險定價，有利于抑制投機需求，增強銀行信貸風險緩釋能力。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購置第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購置商品住房，首付款比例調整到及以上；對貸款購置第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付款比例不低于、貸款利率不低于基準利率倍的規(guī)定。各商業(yè)銀行要加強對消費性貸款的管理，制止用于購置住房。對不認真執(zhí)行差異化信貸政策的商業(yè)銀行，一經查實要嚴肅處理。繼續(xù)支持房地產開發(fā)企業(yè)承當中低價位、中小套型商品住房工程和參與保障性安居工

28、程的貸款需求。年月銀監(jiān)會已對各家銀行進展了窗口指導，口頭通知要求各行取消首套房貸7折利率的優(yōu)惠政策，雖然沒有正式的書面文件通知，但相信各行都已收到了這一指導要求，銀行業(yè)人士透露，這次上調銀行房貸利率政策是“不分地區(qū)，不分銀行，意即全國各地、各家銀行均會按通知要求來執(zhí)行。這一指示，讓各大商業(yè)銀行都有所行動。據局部媒體報道，建行南京分行已接到總行的通知，從年4月1日起將首套房貸利率上調至倍。與此同時，南京多家的銀行相關人士也表示，近日將會收到類似通知。首套房貸利率優(yōu)惠已經蕩然無存。國務院為調控房價實行緊鑼密鼓的政策，但是否有理由允許各銀行擅自調整首次職業(yè)利率，加重首次置業(yè)人群的負擔；是否允許在嚴重

29、通貨膨脹下，各銀行以控制銀行信貸風險為目的擅自提高利率，這與目前很多行業(yè)準備漲價有何不同。從國家關于控制房價的房貸政策要求來看，根據?國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知(國辦發(fā)號)?：“四、強化差異化住房信貸政策對貸款購置第二套住房的家庭，首付款比例不低于，貸款利率不低于基準利率的倍。人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的根基上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差異化住房信貸政策情況的監(jiān)視檢查，對違規(guī)行為要嚴肅處理。該文件從未要求各銀行擅自提高首次置業(yè)利率。截止至年月日，銀監(jiān)會在一

30、份公告中稱，目前的相關政策是：貸款購置首套住房的首付款比例最低為，貸款購置第二套住房的首付款比例最低為，貸款利率不低于基準利率的倍，銀監(jiān)會表示沒有改變這一政策。目前，建行、中行、農行三家銀行的浙江省分行日前均調整首套房貸政策，三家銀行的房貸利率在基準利率根基上再上浮不等，其中建行、中行浙江分行的首套房貸款首付已上調至四成。建行浙江省分行日前下發(fā)通知，從月日起，首套房貸利率在基準利率根基上再上浮，首付提高到四成。對于第二套住房，首付要求不得低于六成，利率原那么上不得低于基準利率倍。中行浙江省分行已從月上旬開場上浮首套房貸利率，相關人士表示，除非上級領導批準，可只上浮，一般客戶均執(zhí)行基準倍貸款利率

31、。中行浙江省分行客服，對方表示剛接到最新通知，首套房貸款首付一般在四成以上，具體咨詢辦理支行。農行浙江省分行也啟動上浮首套房貸利率，除優(yōu)質客戶可享受基準或上浮，其余上浮幅度普遍在。另外，目前銀行房貸放款時間依然需要等待數周左右，這意味著首套房貸申請人在貸款發(fā)放下來之前，利率和首付均存變數。表五：年年我國各大銀行的房貸政策的比照2011年截止至5月2010年2009年中國工商銀行首套房貸首付3成基準利率1.1倍首付2成，利率8.5折首付3成，利率7.5折首付2成利率7折二套房貸首付6成基準利率1.1倍首付4成基準利率1.1倍首付4成基準利率1.1倍中國銀行首套房貸首付4成基準利率1.1倍首付最低

32、2成利率最低8.5折首付2成利率7折二套房貸首付6成基準利率1.15倍改善性，首付4成，利率最低8.5折非改善性，基準利率1.1倍首付4成基準利率1.1倍中國建設銀行首套房貸首付4成基準利率1.1倍首付2成，利率8折首付4成以上，利率7折首付2-2.5成，利率8.5折首付4成以上，利率7折二套房貸首付6成基準利率1.15倍首付4成基準利率1.1倍首付4成基準利率1.1倍中國農業(yè)銀行首套房貸首付3成基準利率1.1倍首付2成利率8折首付根據面積而定利率7折二套房貸首付6成基準利率1.1倍首付4成基準利率1.1倍受多方面因素影響，最高可享受一套房一樣優(yōu)惠招商銀行首套房貸首付3成基準利率1.1倍首付2

33、成利率7折首付2成利率7折二套房貸首付6成基準利率1.1倍首付4成基準利率1.1倍首付4成基準利率1.1倍上海浦東開展銀行首套房貸首付3成基準利率1.1倍首付3成利率8.5折首付3成利率7折二套房貸首付6成基準利率1.1倍首付4成基準利率1.1倍根據不同情況而定首套房貸利率折的優(yōu)惠政策全面取消，整個房地產市場大受影響。年以來，各大銀行均巨量放貸，其中工行、建行等國有銀行更是瘋狂搶奪市場，而在這個時候，建行、中行等國有銀行因對房地產行業(yè)的貸款比重很大，嚴控風險更是首當其沖。樓價上漲速度過快，房地產市場泡沫有膨脹趨勢，投機嚴重，各銀行風險加大，各銀行已經加快收緊二套房貸政策。但是繼續(xù)嚴控首套房貸優(yōu)

34、惠政策，有利于控制房地產行業(yè)泡沫。而對于房貸利率折優(yōu)惠政策的取消，這已經是大勢所趨。優(yōu)惠政策的取消，房地產市場受到的影響是首當其沖的。不過嚴控房貸政策，取消折利率優(yōu)惠，一方面有利于抑制目前的房地產市場投機行為從而控制房價過快增長，防止通貨膨脹，另一方面，也有利于控制目前銀行的超高信貸風險。目前的房價太高，銀行貸款撐起了房地產市場，泡沫的膨脹本來已經讓各大銀行人人自危，已經在各自醞釀收緊房貸政策。近日，銀監(jiān)會否認首套房貸首付提至五成的傳聞，但在一些地方房貸越收越緊卻是不爭的事實。銀監(jiān)會將繼續(xù)敦促商業(yè)銀行和金融機構執(zhí)行政府推出的房地產行業(yè)調控措施，有效防范房地產信貸風險。去年底樓市調控加緊之后，銀

35、行方面曾接監(jiān)管層口頭通知取消首套房貸折利率，將首套房貸利率下限調整到基準利率的倍，首付比例那么為三成；今年春節(jié)以后，央行再次上調存款準備金率和嚴控信貸規(guī)模，使得商業(yè)銀行陸續(xù)取消首套房貸利率優(yōu)惠，從折上調至基準利率。同時，除了第三套房貸暫停發(fā)放之外，第二套房貸首付比例也已從五成升至現在的六成，貸款利率那么不低于基準利率的倍。銀行房貸越收越緊，“首套房貸三成首付、基準利率已成為“浮云。由于宏觀緊縮政策的不斷加碼，杭州很多中小銀行從去年下半年開場逐漸取消首套房貸利率優(yōu)惠。浙江省四大國有商業(yè)銀行中，目前只有工行還未作出調整。此前，廣州、南京、合肥等城市已經有銀行將首套房首付提至四成。雖然，北京地區(qū)目前

36、依然是執(zhí)行貸款購置首套房首付款比例不低于三成，貸款購置二套房首付款比例不低于六成，貸款利率不低于基準利率的倍的監(jiān)管要求，但此前首套房的利率優(yōu)惠已經取消，最低的利率為基準利率。我國房地產調控政策初見成效中國人民銀行年月日發(fā)布的?年第一季度支付體系運行總體情況?顯示，一季度，北京、上海、廣東、江蘇等房地產開展一線地區(qū)房地產業(yè)單位銀行結算賬戶數量增速明顯放緩，環(huán)比增速已連續(xù)四個季度低于全國平均水平。央行稱，我國房地產調控政策對房地產開展一線地區(qū)的調控效果初步顯現。根據央行數據，截至第一季度末，全國房地產業(yè)單位銀行結算賬戶數量共計萬戶，環(huán)比增長，環(huán)比增速較年四季度提高個百分點，自年第三季度和第四季度環(huán)

37、比增速回落后再次上升，高出全國單位銀行結算賬戶環(huán)比增速個百分點從央行月日公布?年月金融統(tǒng)計報數據告?，數據顯示，月份人民幣貸款增加億元，同比少增億元月末，本外幣貸款余額萬億元，同比增長。人民幣貸款余額萬億元，同比增長，比上月末和上年同期分別低和個百分點。當月人民幣貸款增加億元，同比少增億元。分部門看，住戶貸款增加億元，其中，短期貸款增加億元，中長期貸款增加億元；非金融企業(yè)及其他部門貸款增加億元，其中，短期貸款增加億元，中長期貸款增加億元，票據融資增加億元。由此說明，國家政策著實為房地產的火爆場面“降溫了一把。房貸政策法律化我國關于信貸方面的法律法規(guī)，如?物權法?、?擔保法?和?貸款通那么?等，

38、主要是針對生產性企業(yè)貸款制定的，而針對個人消費信貸領域的法律目前還屬空白，個人住房貸款缺乏實質性的法律保障，也難以得到政府在政策上的支持。由于我國當前法律法規(guī)不完善及司法環(huán)境等問題，如果當事人只有一套住房，銀行必須為當事人提供周轉房后，才能拍賣抵押的房屋，且對已經產生的租金，從房屋拍賣或者變賣價款中優(yōu)先扣除。銀行進展這樣的訴訟，要消耗巨大的人力、物力和高額的處置成本。同時，由于個人破產制度等尚未建設，貸款長期逾期，形成壞賬，只要貸款人沒有死亡，就無法核銷。隨著國家宏觀調控力度的不斷加大，和其他產業(yè)相對比，房地產業(yè)對于經濟周期具有更強的敏感性，居民收入也同國家的經濟開展周期密切相關，信用風險具有

39、傳遞性和擴散性，國際經歷說明，個人住房貸款風險通常在年后開場暴露，如果房價一旦向下逆轉，聚集在銀行體系中的這些風險就會爆發(fā)出來，使我國的房貸逐步步入違約高風險期。全文總結為標準房地產業(yè)的安康開展。在我國個人住房抵押貸款擔保體系的建設過程中，政府發(fā)揮了主導作用，適時建設政策性個人住房抵押貸款擔保機構，為廣闊中低收入者申請高比例的個人住房抵押貸款提供擔保，以保障其 根本的居住需求。此外，政府還可根據住房市場開展的客觀需要，鼓勵、引導和扶持商業(yè)性個人住房抵押貸款擔保的開展。但我國在建設和開展標準個人住房抵押貸款制度過程中，應當充分吸取美國“次貸危機的經歷和教訓：要嚴格限制或者制止擔保機構為首付款比例

40、過低的個人住房抵押貸款提供擔保。實踐說明，在借款人沒有任何個人自有資金或者僅有極少量個人自有資金投入的情況下，其違約概率就越高。只有要求借款人支付一定數量的首付款，才能促使其盡力履約，并最大限度地降低因抵押住房市值下降而造成的風險損失。個人住房抵押貸款的對象應嚴格限于具有相應住房購置力的居民?！鞍蚊缰L，讓無相應住房消費支付能力的居民進入購房市場，不僅會事與愿違，還會產生許多負面效應。要高度重視和防范個人住房抵押貸款擔?？赡芤l(fā)的貸款人的“道德風險問題。為防止有了擔保，貸款銀行就放松貸款審查，擔保機構應當防止采取全額擔保，而應代之以局部擔保的形式，建設風險分擔機制，與貸款人共擔風險。有國家政策

41、以及商業(yè)銀行自身的風險預警機制的建設，更能降低銀行的貸款風險，也能促進房地產業(yè)的安康開展。參考文獻：董少廣 . 住房貸款風險不容無視 .基層聲音 .年劉澤海、劉誠經濟法M 南京大學出版社年李玉娟我國個人住房按揭貸款制度存在的問題及對策技術經濟與管理研究年孫冰個人住房抵押貸款違約躍遷概率研究金融論壇年趙亞新假按揭的變現形式與風險控制現代企業(yè)年張艷花全面提升商業(yè)銀行的開展質量中國金融年于鵬商業(yè)銀行期房抵押貸款風險躲避分析金融經濟年虞曉芬住房抵押貸款理性違約的決策分析國際金融研究年 Daniel Foos a, Lars Norden b, Martin Weber 銀行與金融部門，大學，曼海姆鹿特

42、丹伊拉茲馬斯大學管理學院，鹿特丹，荷蘭經濟政策研究中心，倫敦，英國朱亞兵經濟適用房的性質與經濟研究述評技術經濟與管理研究年謝辭本論文在王教師的悉心指導和嚴格要求下業(yè)已完成，從課題選擇到具體的寫作過程，無不凝聚著王教師的心血和汗水，在我的畢業(yè)論文寫作期間，王教師為我提供了種種專業(yè)知識上的指導和一些富于創(chuàng)造性的建議，沒有這樣的幫助和關心，我不會這么順利的完成畢業(yè)論文。在此向王教師表示深深的感謝和崇高的敬意。在臨近畢業(yè)之際，我還要借此時機向在這四年中給予了我?guī)椭椭笇У乃薪處煴硎居芍缘闹x意，感謝他們四年來的辛勤栽培。不積跬步何以至千里，各位任課教師認真負責，在他們的悉心幫助和支持下，我能夠很好的掌

43、握和運用專業(yè)知識，并在設計中得以表達，順利完成畢業(yè)論文。同時，在論文寫作過程中，我還參考了有關的書籍和論文，在這里一并向有關的作者表示謝意。我還要感謝同組的各位同學，在畢業(yè)設計的這段時間里，你們給了我很多的啟發(fā)，提出了很多珍貴的意見，對于你們幫助和支持，在此我表示深深地感謝。In recent years, national policy to commercial Banks to the risks of individual housing loanAbstractRecently, Chinas real estate market fever, recent state of the real estate market has launched a series of cooling news. The supply of credit growth, makes