中低密度住宅產(chǎn)品研究1047329736

1、花園洋房住宅產(chǎn)品花園洋房的定義與特征花園洋房的實質(zhì)：從建筑形式角度，花園洋房的概念具有一定的模糊性，其在本質(zhì)上仍然屬于集合住宅的范疇。相對于普通多層，洋房產(chǎn)品在居住品質(zhì)上得到了明顯的提升，因而獲得相對獨立的市場站位?；▓@洋房的特征品質(zhì)提升關(guān)鍵詞：1）內(nèi)：情景往往具有更大的面寬和平層面積，在舒適度提升的基礎(chǔ)上，通過獨特的入戶方式以及入戶花園、大露臺、景觀餐廳等情景空間的加入，突出了生活方式的豐富和從容，甚至能夠一定程度上“模擬”別墅生活“有天有地”、“獨立私密”等特征。2）外：花園社區(qū)往往擁有更好的景觀條件，加上產(chǎn)品觀景面的擴大（面寬）和觀景層次的增加（露臺等），住宅與景觀的結(jié)合更加緊密。3）形

2、：洋房產(chǎn)品形象提升，或者表現(xiàn)為用材的考究和工藝的精致，更多的則表現(xiàn)為豐富的建筑形態(tài)和立面細(xì)節(jié)，使得住宅面貌煥然一新，與普通多層形成明顯差異?；▓@洋房產(chǎn)品在解決方案中的常見角色1）低密度社區(qū)中作少量補充，以平衡整體容積率。2）成熟郊區(qū)化板塊中的經(jīng)濟性產(chǎn)品。3）成熟城市板塊中的改善型產(chǎn)品。4）陌生區(qū)大盤的創(chuàng)新型產(chǎn)品。花園洋房價值分析目前市場上的花園洋房產(chǎn)品，可以通過建筑細(xì)節(jié)的處理讓12層的住戶獲得相對獨立的入口，從而打破了集合住宅“單元”的概念，專屬感有了很大提升。代表產(chǎn)品如天津萬科水晶城的南入戶情景洋房。2、居住空間前所未有的“豐富多元”空間的“豐富性”主要表現(xiàn)在“情趣空間”和“觀景空間”在居住

3、空間中的比重明顯增加：前者突破了功能導(dǎo)向的窠臼，賦予生活更多的自由度和可能性，激發(fā)了消費者的場景聯(lián)想。后者密切了居住空間內(nèi)外間聯(lián)系，對自然資源的享有更加充分。1、入戶方式開始趨于“私有”花園洋房的價值實現(xiàn)是基于對普通多層產(chǎn)品的超越和提升。而這種超越和提升是在“建筑形式并未根本改變”的限制條件下、向著別墅產(chǎn)品方向作出的一定傾斜?；▓@洋房價值分析（續(xù)）一方面，由于建筑高度的降低帶來樓間距的降低，組團(tuán)的空間尺度更加親切；另一方面，社區(qū)環(huán)境的景觀質(zhì)量在上升，建筑立面的細(xì)節(jié)與層次也更加豐富，組團(tuán)的內(nèi)聚性加強；所以，組團(tuán)空間的重要性開始體現(xiàn)，也更容易營造院落感的社區(qū)空間體驗。典型案例 萬科西山庭院中整體社

4、區(qū)的形式感與組團(tuán)空間的院落感并重； 綠城系的洋房產(chǎn)品標(biāo)榜“先有花園，后有房子”，不追求圖面形式，以空間實感動人。3、“院落感”的價值開始體現(xiàn)集合住宅的立面造型體現(xiàn)出“整體性”的特點，體量感、韻律感、挺拔感成為形象塑造的關(guān)鍵；而自花園洋房開始，建筑形象開始“碎”了層次的豐富、形體的錯落、細(xì)節(jié)的精致、材料的穿插，呈現(xiàn)與普通集合住宅明顯的差異。4、造型特質(zhì)從“整體”走向“細(xì)節(jié)”洋房產(chǎn)品社區(qū)空間關(guān)鍵詞: 親地、親景、院落感洋房產(chǎn)品形象關(guān)鍵詞: 層次、錯落、細(xì)節(jié)、風(fēng)格化專題3：花園洋房的三種產(chǎn)品類別分析注意點：各種洋房產(chǎn)品在哪些方面對普通多層產(chǎn)品進(jìn)行了明顯的超越？情景花園洋房產(chǎn)品的分類目前市場上常見的洋

5、房類產(chǎn)品大致可以分為三類，也代表了“多層別墅化”的三個階段：1、以綠城產(chǎn)品為代表“花園化洋房”路線、以萬科情景洋房系列為代表“情景化洋房”路線3、以萬科寬景House為代表“疊拼化洋房”路線上承多層產(chǎn)品空間情景化下啟類低密度產(chǎn)品長沙綠城桂花城綠城長沙桂花城為低樓層、低密度、低容積率、高綠化率的大型現(xiàn)代化高尚生活園區(qū)總體規(guī)劃通過一定規(guī)模的中心花園和圍合錯落的組團(tuán)院落，營造層次極為豐富的綠地景觀系統(tǒng) 以多層次、組團(tuán)化為空間布局的基本原則，依照東向和南向兩個入口動線的延續(xù)，小區(qū)分為大致均衡的四大組群，共享中心開放景觀 利用半地下車庫的頂板形成不受外來交通干擾的外部空間，結(jié)合景觀的設(shè)計，形成為住戶服務(wù)

6、的室外休閑和活動的場所 以江南小鎮(zhèn)為意象體系規(guī)劃的母本，通過社區(qū)空間氛圍營造、建筑群落關(guān)系處理、綜合商業(yè)設(shè)施安排、人車分流交通組織等，營造出“大社區(qū)小住區(qū)”的兩級布置的六大組團(tuán)聚落空間中心綠地水景南入口東入口聞鶯苑組團(tuán)春曉苑組團(tuán)初陽苑組團(tuán)棲霞苑組團(tuán)云樹苑組團(tuán)桂雨苑組團(tuán)社區(qū)景觀看似自由隨意，實則精心經(jīng)營，與樓座布局形成良好的呼應(yīng) 在兩級布置中，通過建筑的圍合，通廊的圍合、景觀的圍合，最終形成一種院落套院落的圍合感覺，從而提高了住戶的安全感及私密性，富有生活意趣。 同時，在圍合的庭院中，園林和建筑合一，四季植物呈現(xiàn)出來時間的流動和生命的變化延續(xù)。 在社區(qū)的氛圍營造上，綠城桂花城著力于塑造一個步行的

7、社區(qū)，中心綠地、組團(tuán)花園、廣場等整個社區(qū)活動空間都可以通過步行來實現(xiàn)，而人性尺度的把握上則控制在200、300米的步行距離內(nèi)。建筑圍合通廊圍合圍合組團(tuán)中心景觀建筑依據(jù)景觀排布，以多層為主，輔以小高層、高層，建筑錯落有致小高層則采用圍合庭院的方式組織，多幢樓宇共享一個封閉的庭院，庭院的南面為多層住宅，以保證院內(nèi)有充分的日照 園區(qū)中心的8幢點式多層和北側(cè)4幢點式高層住宅，與中心花園相輝映，構(gòu)成了整個園區(qū)的亮點，豐富了園區(qū)的天際線，更體現(xiàn)出建筑與自然的和諧5層點式多層“小胖樓”會所歐式風(fēng)情商業(yè)街13層點式高層4-5層，多層小高層16層板式高層7-11層小高層7-11層小高層11層小高層公寓不以規(guī)模驚

8、人，強化細(xì)節(jié)控制和人本感受，綠城產(chǎn)品的實景展示對銷售推動作用明顯風(fēng)格迥異的組團(tuán)花園與中央水景花園遙相呼應(yīng)，輔以形態(tài)各異、變化靈動的水系及密集的樹林，構(gòu)成一系列存在誘導(dǎo)性、參與性強且感觀豐富的共享景觀環(huán)境空間，形成可居、可觀可游、可賞的整體空間景觀意向情景花園洋房產(chǎn)品的分類目前市場上常見的洋房類產(chǎn)品大致可以分為三類，也代表了“多層別墅化”的三個階段：1、以綠城產(chǎn)品為代表“花園化洋房”路線、以萬科情景洋房系列為代表“情景化洋房”路線3、以萬科寬景House為代表“疊拼化洋房”路線上承多層產(chǎn)品空間情景化下啟類低密度產(chǎn)品案例1. 天津水晶城區(qū)域：位于天津市西青區(qū)，外環(huán)線以外，臨近南開、紅橋兩區(qū)；占地面

9、積： 38.4萬平米。建筑面積： 38.41萬平米物業(yè)類型：情景洋房、公寓、聯(lián)排，共2700戶。組團(tuán)：9綜合容積率：1衛(wèi)津河一期聯(lián)院別墅二期洋房二期別墅一期情景花園洋房萬科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封閉的關(guān)系，立面設(shè)計變化豐富，入戶方式巧妙，每戶向陽面具有層層退臺的臺階狀結(jié)構(gòu)，使每戶擁有南向的私家花園或露臺情景花園洋房在設(shè)計上融合了別墅的特點，實現(xiàn)了空間個性的突破，最大的的特色是米的橫廳，戶戶有露臺。主要為4層半建筑，入戶方式巧妙： 首層：南向花園入戶二層：南向露臺入戶三層、四層：樓梯入戶二層露臺入戶三層露臺首層花園入戶首層情景房首層情景房首層戶型：南向私家花園入戶、情景房、錯層、超大面寬

10、建筑面積：149.14 架空層儲藏室：28.37 錯層四室兩廳雙衛(wèi) 南入口首層，位于首層，獨享50左右私家花園，花池的設(shè)置，平添主人生活情趣。獨有情景房，倍添院居情趣開間寬大客廳和餐廳，視野開闊、采光充分超過20主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間三間主臥組織緊湊，空間利用合理 架空層平面情景房錯層12米二層戶型： 南露臺入戶、錯層、客廳7.4米面寬建筑面積：140.48 錯層三室兩廳雙衛(wèi)獨創(chuàng)露臺入戶方式，私密性、歸屬感更強7.35米開間，近40橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分超過20的主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間三間臥室組織緊湊，空間利用合理活動區(qū)（客廳、餐廳）與休息區(qū)呈小錯層格局，空

11、間層次豐富附帶觀景露臺露臺入戶錯層三層戶型：樓梯入戶、 南露臺、錯層、客廳7.4米面寬建筑面積：128.92 錯層三室兩廳雙衛(wèi)7.35米開間，近40橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分超過20的主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間三間臥室組織緊湊，空間利用合理衛(wèi)生間洗衛(wèi)分離，互不干擾活動區(qū)（客廳、餐廳）與休息區(qū)呈小錯層格局，空間層次豐富附帶觀景露臺 錯層頂層戶型：躍層、豪華主人區(qū)、客廳8.1米面寬建筑面積：186.59 躍層四室兩廳三衛(wèi)上層豪華主人區(qū)，設(shè)臥房、休閑廳、超大衛(wèi)生間、走入式衣帽間、書房主臥室連通觀景樓臺，采光通透，情趣盎然坡屋頂，低于2.2米處可設(shè)壁櫥、書架等，空間利用充分，富有新意衛(wèi)

12、生間、化妝間設(shè)有天窗，市內(nèi)屋頂采光明亮，空氣流通更加順暢頂層雙向“觀景天窗”，近收陽光與愜意下層8.1米開間寬大客廳與餐廳，三間臥室、三間衛(wèi)生間層高達(dá)3米，辟有6米共享空間，空間寬敞明亮客廳與觀景露臺相通，便于干燥通風(fēng)附帶超大觀景露臺 露臺主人區(qū)露臺露臺萬科水晶城在陌生區(qū)域?qū)崿F(xiàn)成熟市區(qū)的銷售價格與較好的銷售速度，洋房類產(chǎn)品形式市場接受度高一期情景洋房主要為4層半建筑： 首層面積：150平米左右 價格：80萬元左右，隨樓附帶小院。二層面積：140平米 價格：7275萬元左右三層面積：128-130平米左右 價格：6870萬元左右頂層面積：178-187平米左右 價格：95-100萬元左右一期情景

13、花園實現(xiàn)均價： 5500元/平米左右（05年洋房均價），實現(xiàn)市區(qū)內(nèi)中高檔住宅的銷售價格；銷售火爆，客戶對洋房類的產(chǎn)品形式市場接受度高，達(dá)到120-130套/月；案例2：北京萬科青青地理位置：位于朝陽區(qū)京沈高速路旁，距國貿(mào)僅14公里，離東四環(huán)7公里，驅(qū)車15分鐘即可到達(dá)；規(guī)模：約25萬平方米，容積率1.1產(chǎn)品：青青家園分為四期開發(fā)，一期、二期、三期建筑層數(shù)以4層半為主，尺度宜人；四期為8-9層住宅，形成視線軸的上游景觀，豐富空間層次。總戶數(shù)：1860戶，主力戶型：120-180平米，以三居為主。以層層退臺、首層花園、外置樓梯等設(shè)計元素體現(xiàn)洋房特質(zhì)層層退臺，由自家退臺俯視室外樓梯，小花園也進(jìn)入眼底

14、；退臺退臺室外樓梯首層私家花園俯瞰露臺外置樓梯步入式花園 步入式設(shè)計，穿過院子才可進(jìn)入家門，回歸小院生活；私家花園彰顯居住者生活情調(diào)，業(yè)主小院落與社區(qū)大環(huán)境的結(jié)合；外置樓梯，打破傳統(tǒng)”樓道”的昏暗，增加與自然的親近；業(yè)主對露臺的使用頻率依據(jù)季節(jié)不同有所變化，但接受度較高，認(rèn)可露臺帶來的功能空間以及生活情趣的豐富度通過訪談發(fā)現(xiàn)，業(yè)主對露臺的接受度較高，春夏季節(jié)的使用頻率高于秋冬季；在露臺中布置綠植、桌椅、鵝卵石等，使居者能夠充分的接觸自然，同時豐富了生活情趣；超大露臺的贈送也是洋房類產(chǎn)品的一大賣點；銷售狀況： 一層與頂層銷售最快，花園與露臺客戶接受度高； 一期開盤當(dāng)天銷售60% ； 二期銷售未作

15、任何推廣，開盤一周內(nèi)也銷售一空；銷售價格： 三期04-05年實現(xiàn)價格6000元/平米該項目在房地產(chǎn)開發(fā)陌生區(qū)域，實現(xiàn)較快的銷售速度與成熟區(qū)域的銷售價格三期產(chǎn)品以4層半建筑為主： 首層面積：150平米左右 價格：95萬元左右，隨樓附帶小院。二層面積：130-150平米左右 價格：74-86萬元左右頂層面積：160-180平米左右 價格：96-108萬元左右北方客戶對洋房類產(chǎn)品的市場接受度高，春夏季節(jié)使用率高從洋房類項目的銷售狀況上看，市場接受度高客戶追求的是低密度的生活感受：對于花園洋房類的，花園洋房是一種介于別墅形態(tài)和板樓產(chǎn)品之間的產(chǎn)品，可以讓買家找到舒適與價位的最佳接合點?；▓@洋房和戶外的聯(lián)

16、系最大的特色就是退臺，多層產(chǎn)品的陽臺是扁長的坐不下人，而露臺是方正的，沒有頂蓋區(qū)別于陽臺更有花園感，能夠真正把室外和室內(nèi)的空間結(jié)合在一起。得房率高、實惠：在戶型設(shè)計上都力求方正、緊湊，面積控制合理，擁有較高的得房率，同時，戶主還能獲得贈送面積，享受更大的實用面積。底層戶型還贈送地下室、花園，二、三層贈送露臺。從終端客戶的使用情況上看，春夏季節(jié)使用率高功能空間與情趣生活的豐富：花園和露臺能夠使居者充分與自然情景溝通，實現(xiàn)每戶都具有一片自有的室外空間、綠地，增強了室內(nèi)外空間的互動與交流，在北方城市春夏季節(jié)的使用率較高。改變?nèi)穗H關(guān)系：公共空間開敞化，讓鄰里之間交往更為容易。人與人之間的關(guān)系比較輕松，

17、互相之間可以在公共場所、在院子里面、平臺上打招呼，進(jìn)行交流。私密性、安全性：在露臺、花園的活動多為種植、觀景、娛樂活動等，對私密性要求不高，甚至可以和鄰里分享、參與；安全性方面，首先對人的因素考慮，同類產(chǎn)品的客群勻質(zhì)，所以在這種低密度社區(qū)客戶素質(zhì)比較高，不用擔(dān)心鄰里相處的因素，因此，社區(qū)的保安工作是業(yè)主安全的根本保障。關(guān)于洋房產(chǎn)品的建設(shè)成本單體建安成本（土建+安裝）：1400-1500元/平米北方城市洋房產(chǎn)品單方開發(fā)成本（單體建安+小區(qū)綠化+市政配套+前期工程費等，不含銷售費用、稅費、地價）：萬科測算標(biāo)準(zhǔn)：2200-2400元/平米金地測算標(biāo)準(zhǔn)：2500元/平米情景花園洋房產(chǎn)品的分類目前市場上

18、常見的洋房類產(chǎn)品大致可以分為三類，也代表了“多層別墅化”的三個階段：1、以綠城產(chǎn)品為代表“花園化洋房”路線、以萬科情景洋房系列為代表“情景化洋房”路線3、以萬科寬景House為代表“疊拼化洋房”路線上承多層產(chǎn)品空間情景化下啟類低密度產(chǎn)品戶型特點：一層為平層，贈送地下室和庭院；二層為平層，贈送地下室；三四層為復(fù)式，贈送大露臺五大價值點：12層均有地下室附送獨特的露臺空間豐富的建筑形態(tài)氣派的橫向客廳豪華的頂層套房abcde3+1寬景House產(chǎn)品特點寬景house產(chǎn)品的市場機會機會一創(chuàng)新物業(yè)帶來的市場關(guān)注度和吸引力機會二解決對大戶型、別墅類產(chǎn)品有需求但受總價限制的客戶需求機會三寬景House能增加

19、戶數(shù)，降低12層的總價區(qū)間，所以優(yōu)于疊拼別墅產(chǎn)品。產(chǎn)品從舒適三房到舒適四房，面積從145平米-200平米不等。一層戶型關(guān)鍵詞：下沉式私家院落/半地下層/陽光房庭院入戶/多景式情景房從入戶花園走到一樓地下室地下室是附送的，面積也很大，可以分影音室和書房地下室半圍合庭院戶型結(jié)構(gòu)二層結(jié)構(gòu)關(guān)鍵詞：地下室與大露臺通向地下室的樓梯露臺二層：附送露臺/地下室明廚明衛(wèi)方正實用戶型結(jié)構(gòu)三層戶型關(guān)鍵詞：復(fù)式結(jié)構(gòu)，閣樓和空中花園送露臺空中花園頂層附送閣樓三層復(fù)式結(jié)構(gòu)：復(fù)式結(jié)構(gòu)4個露臺獨立主人套房客廳挑空戶型結(jié)構(gòu)案例：深圳寬景house萬科城項目用地建面容積率研究產(chǎn)品對象價格開發(fā)商萬科城397000平米437000平

20、米1.1寬景house6000元/平方米萬科地產(chǎn)總體規(guī)劃布局開放式廣場九年制學(xué)校；幼兒園寬景house情景洋房商業(yè)中心；LoftTOHO小高層多層創(chuàng)新產(chǎn)品寬景house占一期物業(yè)比例19.3，總套數(shù)123套戶型建筑面積（m2）房型層數(shù)開間進(jìn)深花園（m2）露臺（m2）地下室（m2）端頭套1474房2廳2衛(wèi)1.5層12.615.464696中間套1424房2廳2衛(wèi)1.5層12186289底層小露臺贈送96平米半地下室氣派的八米橫廳獨特的入戶方式富有層次感的錯層，分區(qū)更合理贈送約60平米的花園端頭戶型一層中間套戶型一層贈送89平米半地下室多景式陽光房戶型建筑面積（m2）房型層數(shù)開間進(jìn)深露臺（m2）地

21、下室（m2）端頭套1414房2廳2衛(wèi)1.5層12.615.48.669中間套1364房2廳2衛(wèi)1.5層1215.48.670氣派的八米橫廳端頭套戶型二層贈送70平米半地下室贈送9平米的露臺通向地下室的樓梯通向地上二層的樓梯戶型建筑面積（m2）房型層數(shù)開間進(jìn)深三樓露臺（m2）四樓露臺（m2）端頭套1825房3廳3衛(wèi)2層12.612.12430中間套1785房3廳3衛(wèi)2層1212.12230主臥、主衛(wèi)和書房構(gòu)造主人獨立套七米大客廳，給住戶自由改動的空間餐廳挑空，采光好端頭戶型三復(fù)一中間套戶型三復(fù)一中西式廚房贈送50多平米的露臺通向三樓的樓梯通向四樓的樓梯主衛(wèi)配備衣帽間，增添主人氣派客戶目標(biāo) Obj

22、ectives 類低密度住宅產(chǎn)品TownHouse的定義與特征Townhouse的構(gòu)成：TownHouse是一種準(zhǔn)獨立住宅形式，它是由Town的文化氛圍、House的私人生活和Nature的自由格調(diào)，三種因素的組合體。Townhouse 的技術(shù)要點1）TH單體的層數(shù)通常在23層，面寬范圍：以68米居多，最小可至4.8米，北京湯House某戶型兩開間面寬5.7米；上海格林春曉某戶型面寬13米。2）TH常見以6聯(lián)、8聯(lián)、10聯(lián)居多，其總長度受消防規(guī)范限制。3）TH社區(qū)的容積率一般在0.60.8之間。Townhouse 產(chǎn)品在解決方案中的常見角色1）低密度社區(qū)中平衡容積率。既能保持整個社區(qū)的低密度意

23、向，又可以加強開發(fā)強度，或以價格差消化資源劣勢地塊。2）中高密度社區(qū)中的標(biāo)桿產(chǎn)品。之于多層或洋房物業(yè)有良好的連續(xù)性，同時又可體現(xiàn)明顯升級。3）遠(yuǎn)郊別墅板塊中的低總價度假產(chǎn)品。TownHouse的產(chǎn)品價值分析Townhouse 的價值要素Townhouse產(chǎn)品的核心價值在于初步擺脫了集合住宅的形式，已經(jīng)可以實現(xiàn)“獨門獨院、有天有地”的生活模式獲得獨立住宅的居住感受而支付相對低的價格，是該產(chǎn)品立足市場的根本。如何在“有限”的條件下“做足”別墅生活的空間感受，成為TH通常的產(chǎn)品發(fā)力目標(biāo)這一點也是所有類低密度產(chǎn)品的共同特性。1、“看齊獨棟”的空間構(gòu)成2、“有天有地”的充分表達(dá)3、兼顧私有和鄰里的單元組

24、合方式TownHouse價值分析1、 “看齊獨棟”的空間構(gòu)成Townhouse住宅在功能空間的構(gòu)成上能夠較為齊備地涵蓋各類居住需求，可以概括為5個組成部分：1、禮儀接待性空間。包括：入口、客廳（有時與起居室合一）、餐廳等；2、居家活動性空間。包括：起居室、早餐室、廚房、家庭室、書房、視聽室等；3、私密性空間。包括：主臥室、次臥室、衛(wèi)生間、客房等；4、輔助性空間。包括：洗衣室、儲藏、車庫、地下室等；5、景觀性空間。包括：（前、后）花園、內(nèi)天井、露臺等。禮儀性空間的分化獨立，以及景觀空間的比重加大，是TH產(chǎn)品的顯著特征；同時空間更加“立體”TH的內(nèi)部空間往往表現(xiàn)的極為豐富與活躍，在有限的面積限制下

25、，盡可能的營造出“別墅感受”。TownHouse價值分析2、 “有天有地”的充分表達(dá)“有天有地”是別墅生活的典型特征具體是指室內(nèi)外空間在多層面實現(xiàn)交流，并且這種交流具有私有化的特征，即不僅“有天有地”，而且必須是“自有天地”。限于TH自身形式上的局限性，其需要通過底層花園、入戶平臺、內(nèi)天井和露臺這些空間元素對“有天有地”的特征進(jìn)行強化。天井內(nèi)庭院兼具功能意義和情景價值大進(jìn)深卻沒有暗室和暗廊連過道都是自然光，上樓下樓都可以看到內(nèi)院入口庭院、露臺和閣樓把咫尺天地演繹得豐富多彩萬科第五園三期TB戶型 四房兩廳四衛(wèi) 221平米首層 入戶庭院三層 主臥大露臺四層陽光房（閣樓）TownHouse價值分析3

26、、兼顧私有和鄰里的單元組合方式傳統(tǒng)的聯(lián)排產(chǎn)品大多采用“山墻并聯(lián)”的方式，雖然具有較高的土地利用效率，但容易形成社區(qū)外部空間單調(diào)呆板之感，同時也不便于鄰里氛圍的創(chuàng)造。一些TH項目中通過“錯聯(lián)”、“對拼”和“合院”等組合方式，可以有效的改善社區(qū)外部空間。普通的“山墻并聯(lián)式”的TH產(chǎn)品，社區(qū)外部空間較為單調(diào)。通過院墻和水系的處理，形成江南“水巷”的意向，呼應(yīng)中式風(fēng)格的產(chǎn)品形象，較好的弱化了線性空間的單調(diào)之感?！板e聯(lián)”增大中間單元的采光觀景面，打破社區(qū)空間單調(diào)感首層：89平米二層：80平米地上建面：169平米 錯聯(lián)使每戶均有完整的體型和豐富的立面朝向入口和庭院。 單體來看，外墻面積增加，有更好的采光、

27、通風(fēng)和觀景效果，特別是中間單元的居住品質(zhì)明顯提升。 社區(qū)外部空間也因此更加豐富多變，打破行列式的雷同格局。首層二層“對拼”強化私家院落感，改善社區(qū)公共空間新浦江城聯(lián)院別墅居室采光充分，可以形成多重庭院，且庭院具有較好的私密性；提高土地利用率，同時實現(xiàn)高于聯(lián)排產(chǎn)品的價格上線?！昂显骸被銥檎?，社區(qū)-鄰里-私家的層次遞進(jìn)成為產(chǎn)品亮點同時享有鄰里院落和私庭，安全感歸屬感大為強化 整個合院抬高1.95米，又結(jié)合錯層0.7米，藍(lán)色區(qū)整體2.85米停車房型建筑面積房型層數(shù)開間進(jìn)深客廳層高主臥層高花園（m2）露臺（m2）地下室（m2）車位c2004房2廳3衛(wèi)212.510.53.7501501d2004房2

28、廳3衛(wèi)2.57143.5701001萬科第五園聯(lián)排社區(qū)空間與產(chǎn)品形象意向?qū)ｎ}4：TH產(chǎn)品常見的八種溢價方式方式一：地下室可以通過抬高、下沉庭院等方式，增加采光和改善通風(fēng)效果，提升地下室的利用率。南向下沉式庭院，和南向花園形成立體庭院；亞運新新家園中庭花園下沉；亞運新新家園半地下室，頂部高出水平面60工分以上；美林香檳小鎮(zhèn)方式二：入戶口和平臺設(shè)計是TH“有地”生活有力表現(xiàn)入戶口設(shè)置自然、大氣，無論南向還是北向，不影響其他功能空間的使用；入戶平臺把握尺度感，結(jié)合花園布局，美觀使用；萬科城美林香檳小鎮(zhèn)萬科藍(lán)山帕莎迪納中間套戶型：南向入口避免直接入戶，南向采光面盡可能大；主入戶口平臺要略大；端頭套戶型

29、：入戶形式多樣，結(jié)合花園布局統(tǒng)一考慮；入戶平臺放大可成為休憩區(qū)；方式三：入戶玄關(guān)設(shè)計力求自然、流暢，實用功能強；入戶門廳還可考慮挑高，設(shè)置側(cè)窗，使TH更具有獨立別墅特征；側(cè)進(jìn)，形成入戶玄關(guān)；凹進(jìn)，形成入戶玄關(guān)，并挑高，具有獨立別墅特征，氣派；選擇側(cè)面為主入口，保證南面的完整性，設(shè)進(jìn)戶門廳和玄關(guān)，體面氣派；將入口凸出，形成玄關(guān)，有鞋柜和換衣柜；萬科藍(lán)山萬科藍(lán)山金地格林春曉美林香檳小鎮(zhèn)方式四：客廳層高可通過各種方式挑高，大氣、舒適；客廳二層挑空（6m）利用客廳喝餐廳間的錯層設(shè)計（33.9m）利用二層的錯層將一樓客廳層高拉高（33.6m）利用雙跑樓梯增加層高（3.6m）利用夾層和客廳間的夾層增加（4

30、.8m）方式五:中間套單元通過中庭花園、透光天窗、天井等設(shè)計可改善采光和通風(fēng)效果的方法設(shè)置中庭花園L型樓梯中間挑空做透光天窗小天井保證衛(wèi)生間通風(fēng)餐廳上空挑空設(shè)置透光天窗萬科藍(lán)山帕薩迪納帕薩迪納萬科第五園方式六：在戶型的幾種交通組織方式中，直跑樓梯的優(yōu)點最明顯，節(jié)約面寬、浪費面積最少；直跑：節(jié)約面寬 雙跑錯層：最大化節(jié)約交通面積，但總要通過爬樓梯到達(dá)其它功能空間，且無完整的大平面空間，建議不采用 橫向雙跑：犧牲面寬，但不會使交通走道過于狹長，適用于面寬稍大、進(jìn)深稍小的戶型豎向雙跑：優(yōu)劣勢與橫向雙跑正好相反方式七：端頭套面積略大，增加設(shè)計亮點，提升產(chǎn)品力。端頭客廳、臥室設(shè)置轉(zhuǎn)角落地玻璃窗、房間可做

31、到戶戶房間朝南、主臥南北通風(fēng)等；轉(zhuǎn)角落地窗、轉(zhuǎn)角陽臺；客廳挑高5米，設(shè)轉(zhuǎn)角景觀窗，視野開闊；和餐廳錯層，互不干擾北有陽臺、南有轉(zhuǎn)角窗；北有陽臺、南有轉(zhuǎn)角窗并且主臥南北通風(fēng)；方式八：主臥一般位于頂層專用層理想的主臥室可以細(xì)分為睡區(qū)、坐區(qū)、壁櫥區(qū)、衛(wèi)生區(qū)、盥洗梳妝區(qū)等部分，外帶大露臺，這點是TH有別于高檔公寓重要點主臥專用層，南北雙陽臺，還帶大露臺主臥室都配有陽光浴室三層為主人專用層、主臥室4米層高，3.6米高落地玻璃窗，帶陽臺和大面積露臺。萬科第五園北京新新家園各區(qū)域劃分清楚，露臺大而方正；金地格林春曉帕薩迪納功能區(qū)隔明顯，南北露臺，空間靈活；專題5：經(jīng)濟性小獨棟產(chǎn)品分析小獨棟別墅界定地上面積區(qū)間：200-320平米之間容積率：0.35-0.4左右間距：3-5米庭院面積：300-500平米技術(shù)指標(biāo)地下