策劃案例_《陽光中的向日葵》贊助回報(bào)方案ppt課件

1、 電影謀劃案取材本身邊的真人真事 不斷以來想做一部青春與勵(lì)志的電影。無論是剛剛步入大學(xué)、還是畢業(yè)走向社會、無論在那個(gè)城市，定居或者羈旅的八零后們，都是天涯淪落人。 那種表象的不以為意，稀松平常，甚至是游戲江湖，爾虞我詐，喧囂與寂寞，與內(nèi)在盼望找回自我，尋求一種情感與身份的認(rèn)定之間，既割裂又交融，撕扯著我們的身心。影片緣起 本片的故事、框架、義務(wù)與主題是我非常向往的，由于本人就是一個(gè)典型的八零后，深深領(lǐng)會到八零后的迷茫與對感情的盼望，柔情或者勁辣的音樂，典型的言語方式，立體的戲劇空間，會給觀眾更多獵奇與等待。而將幾個(gè)“天涯淪落人放在同一個(gè)的情境里，也會有更加豐富多義的情感元素。我也因此對拍攝過程

2、的好玩和奇妙而急不及待。 在我的想象里，它的影調(diào)是顏色斑駁，熱力四射的，絕非精巧華美，而是運(yùn)用大段落實(shí)景拍攝，展現(xiàn)這群創(chuàng)業(yè)中八零后的生存背景，他們內(nèi)心未被挫敗吞噬掉的單純與上進(jìn)，以及嬉笑怒罵和爾虞我詐背后，人與人之間拙樸的情感。導(dǎo)演論述電影本體故事梗概制造陣容推行與發(fā)行劇情梗概幾個(gè)剛剛走向社會的八零后大學(xué)生，他們有著各自的夢想，分別為了本人的夢想去斗爭。導(dǎo)演、作家、記者、富二代、研討生他們有著各自的人生軌跡，各自的愛恨情仇，有著不同的性格和遭遇，但是獨(dú)一一樣的就是一顆八零后永不言敗的心，并經(jīng)過本身努力斗爭實(shí)現(xiàn)夢想主要演員1羅家英 飾演 杜山2張少華 飾演 奶奶演員陣容王寶強(qiáng) 飾演 強(qiáng)哥4黃渤

3、飾演 公司老板35朱梓驍 飾演 杜海6李小萌 飾演 原賴7鄭好 飾演 曉菲8周上喻 飾演 燕月9言承旭 飾演 龔夕諾10黃圣依 飾演 慕容蘭諾頂級制造班底美術(shù)指點(diǎn)：張學(xué)坤首屈一指的美術(shù)指點(diǎn)、國內(nèi)一線美術(shù)師、電影代表作：等。電視劇代表作品：新版等 國內(nèi)一線攝影師、曾多次獲得大獎(jiǎng)。 主要電影作品 廣告作品導(dǎo)演張藝謀攝影指點(diǎn)：程遠(yuǎn)監(jiān)制：李新 中國電影家協(xié)會會員、中影集團(tuán)北京電影制片廠國家一級導(dǎo)演。代表作及獲獎(jiǎng)情況：新時(shí)期全國十佳導(dǎo)演八大樣板戲?qū)а葜饕髌?986年獲“金鷹獎(jiǎng)和“飛天獎(jiǎng)1988年獲全國改革題材優(yōu)秀電視節(jié)一等獎(jiǎng)1993年獲“五個(gè)一工程獎(jiǎng)監(jiān)制：王承廉中國電影家協(xié)會會員北京電影學(xué)院教授研討生

4、導(dǎo)師國內(nèi)著名制片人、電影謀劃人原青年電影制片廠廠長。主要電影代表作品等導(dǎo)演 ：張大陟 畢業(yè)于北京電影學(xué)院 電影作品：執(zhí)行導(dǎo)演錄音指點(diǎn)執(zhí)行導(dǎo)演編劇、導(dǎo)演廣告作品：等電視編導(dǎo)作品：CCTV10總謀劃、導(dǎo)演商演作品：群星演唱會、群星演唱會等 中視亞星是目前以電影制造與電影發(fā)行為中心競爭力的專業(yè)文化公司，勝利發(fā)行了多部中國電影及外語片，不斷創(chuàng)下電影發(fā)行新紀(jì)錄，其中勝利發(fā)行等影片，已成為業(yè)內(nèi)經(jīng)典案例。 公司與長春電影制片廠、中影集團(tuán)、電影頻道多年構(gòu)成戰(zhàn)略協(xié)作關(guān)系， 擁有多位專家顧問及優(yōu)秀影視人才，是中國電影界一顆冉冉升起的新星。發(fā)行公司：北京中視亞星文化傳媒物有所值 真正做高檔次高質(zhì)量的藝術(shù)作品。在劇本

5、創(chuàng)作、演員選擇、服裝、化裝、道具、多媒體制造、音樂制造、舞美制造等各個(gè)與作品息息相關(guān)的細(xì)微環(huán)節(jié)上做到精益求精，打造新一代電影品牌！“戲就是“細(xì)。推行戰(zhàn)略電視獨(dú)家播放：中央電視臺電影頻道 中央電視臺電影頻道，又名中央六套，是以宣傳電影、培育電影觀眾、傳播影視文化為目的的專業(yè)頻道，經(jīng)過亞太1A衛(wèi)星覆蓋全國，每天平均播出近17小時(shí)。電影頻道每天播出8部風(fēng)格迥異的中外電影和大量生動(dòng)活潑、寓教于樂的國內(nèi)外優(yōu)秀故事片、紀(jì)錄片、科教片、動(dòng)畫片、戲曲片和部分電視劇 ，多部作品問鼎中國電影華表獎(jiǎng)、金雞獎(jiǎng)和百花獎(jiǎng)。 投放及宣傳方案投放渠道：全國電影院線 央視電影頻道 國內(nèi)外各大電影節(jié) 電影網(wǎng)站 空政、總政、武警電

6、影院線 東南亞地域 地方臺影視頻道宣傳方案：網(wǎng)絡(luò)+電臺 + 挪動(dòng)電視 + 地鐵公交站 + 刊物宣傳 + 文娛報(bào)道 新聞發(fā)布會 +電影首映禮企業(yè)資助金額50萬至70萬報(bào)答如下：為資助企業(yè)或產(chǎn)品在劇情合理的前提下，有機(jī)的融入影片劇情中為資助企業(yè)在劇中安排主要演員合理的運(yùn)用資助企業(yè)的產(chǎn)品為資助企業(yè)的產(chǎn)品在劇中為話題，合理的設(shè)計(jì)劇情對白在電影新聞發(fā)布會現(xiàn)場顯耀位置擺放資助企業(yè)廣告易拉寶資助企業(yè)自制資助企業(yè)指點(diǎn)參與電影新聞發(fā)布會資助企業(yè)為電影鳴謝單位，并在電影片尾及宣傳品封面打出在影片剪輯終了后贈(zèng)送資助企業(yè)正版DVD光碟20盤資助企業(yè)指點(diǎn)署名為電影“謀劃資助與報(bào)答資助與報(bào)答 企業(yè)資助金額70萬至100萬

7、報(bào)答如下：為資助企業(yè)或產(chǎn)品在劇情合理的前提下，有機(jī)的融入影片劇情中為資助企業(yè)在劇中安排主要演員合理的運(yùn)用資助企業(yè)的產(chǎn)品為資助企業(yè)的產(chǎn)品在劇中為話題，合理的設(shè)計(jì)劇情對白在電影新聞發(fā)布會現(xiàn)場顯耀位置擺放資助企業(yè)廣告易拉寶資助企業(yè)自制資助企業(yè)指點(diǎn)參與電影新聞發(fā)布會并上臺發(fā)言3分鐘資助企業(yè)為電影獨(dú)家鳴謝單位，并在電影片尾及宣傳品封面打出在影片剪輯終了后贈(zèng)送資助企業(yè)正版DVD光碟40盤以資助企業(yè)或產(chǎn)品為中心設(shè)計(jì)影片海報(bào)10張資助企業(yè)指點(diǎn)署名為電影“謀劃資助企業(yè)指點(diǎn)與電影主創(chuàng)合影，制形成精裝電影畫冊2本資助與報(bào)答 企業(yè)資助金額100萬至150萬報(bào)答如下：為資助企業(yè)或產(chǎn)品在劇情合理的前提下，有機(jī)的融入影片劇

8、情中為資助企業(yè)在劇中安排主要演員合理的運(yùn)用資助企業(yè)的產(chǎn)品為資助企業(yè)的產(chǎn)品在劇中為話題，合理的設(shè)計(jì)劇情對白在電影新聞發(fā)布會現(xiàn)場顯耀位置擺放資助企業(yè)廣告易拉寶資助企業(yè)自制在電影新聞發(fā)布會現(xiàn)場主要背板上出現(xiàn)企業(yè)或產(chǎn)品稱號資助企業(yè)指點(diǎn)參與電影新聞發(fā)布會并上臺發(fā)言3分鐘，接受媒體采訪資助企業(yè)為電影首席鳴謝單位，并在電影片尾及宣傳品封面打出在影片剪輯終了后贈(zèng)送資助企業(yè)正版DVD光碟60盤以資助企業(yè)或產(chǎn)品為中心設(shè)計(jì)影片海報(bào)30張資助企業(yè)指點(diǎn)署名為電影“監(jiān)制資助企業(yè)指點(diǎn)與電影主創(chuàng)合影，制形成精裝電影畫冊5本資助企業(yè)或產(chǎn)品與電影捆綁宣傳，分享媒體資源公交站牌、媒體宣傳等常規(guī)電視廣告：假設(shè)您資助本劇，能節(jié)省貴企業(yè)

9、拍攝廣告費(fèi)用保守估計(jì)為 50萬元人民幣；中央電視臺、全國衛(wèi)視臺黃金時(shí)段購買廣告時(shí)段投入2000萬以上；那么換來的是和其他的廣告商擁堵在一同，僅僅播出幾個(gè)月；只能把品牌信息傳送給受眾，提高知名度，但提高不了佳譽(yù)度和信任度，間隔受眾信任、接受品牌還有很遠(yuǎn)；由于價(jià)錢高、效果弱常規(guī)廣告投放與搭載電影價(jià)錢對比行業(yè)題材，展現(xiàn)資助企業(yè)實(shí)力、理念、效力，非常規(guī)廣告可以做到。演員演繹動(dòng)人故事，深化人心，將品牌植入消費(fèi)者內(nèi)心。一次投入，終身受害。電視臺反復(fù)重播，音響制品、網(wǎng)絡(luò)下載無限延伸、電影參與國內(nèi)外、港臺各大電影節(jié)對資助企業(yè)將起到永久的廣告收益。絕佳的整合營銷平臺劇中人物運(yùn)用的產(chǎn)品被觀眾關(guān)注、模擬，起到引導(dǎo)、

10、示范效果產(chǎn)品品牌被深深的植入到觀眾心中演員在劇中扮演的精英人士，配合絕佳的大環(huán)境，將有效快速提升品牌的佳譽(yù)度、知名度常規(guī)廣告投放與搭載電影價(jià)錢對比 越來越多的政府及企業(yè)認(rèn)識到中國電影市場的潛力越來越大，電影媒介的含金量不斷添加，假設(shè)政府及企業(yè)能與電影做更多的交融，不但可以提高電影的拍攝質(zhì)量，還能加強(qiáng)雙方的宣傳力度，更能促進(jìn)票房的良好增長。 當(dāng)然，電影本身的藝術(shù)籠統(tǒng)也給了政府及企業(yè)極大的籠統(tǒng)和品牌提升空間，是互利互惠的好事。等待您的支持與關(guān)注！求索建筑的生命溯源城市的靈魂“蘇堤春曉工程行銷推行案天啟開啟2003年4月工程簡介區(qū)位特征：長壽路以北、蘇州河以南，屬于內(nèi)普陀版塊占地面積：6.5萬平方米

11、建筑面積：總建面積21萬平方米，住宅16平方米，商業(yè)、辦公1.3平方米、地下車庫3.5萬平方米容積率：3.2物業(yè)形狀：高層、小高層周邊配套：緊鄰家樂福，周邊有多條公交線路經(jīng)過，可通往市區(qū)，交通便利我們的期望發(fā)明上海市高檔房產(chǎn)市場的個(gè)案樓盤新亮點(diǎn)實(shí)現(xiàn)均價(jià)7500元/平米經(jīng)過樓盤市場的強(qiáng)力引爆，實(shí)現(xiàn)農(nóng)口綠城房產(chǎn)的籠統(tǒng)提升，產(chǎn)生可繼續(xù)性開展的原動(dòng)能量打造蘇州河海派文化新座標(biāo)市場篇版塊引見本案處于長壽路版塊內(nèi)普陀區(qū)域板塊現(xiàn)狀：尚長壽路帶狀開發(fā)，屬于整個(gè)普陀匹樓盤的密集度最高的版塊。長壽路東連閘北區(qū)，西至長寧區(qū)，南臨靜安區(qū)，緊鄰蘇州河。以不夜城，曹家渡商圈為輻射點(diǎn)。蘇州河沿岸的舊城區(qū)改造及蘇州河綜合整治

12、效果顯著，不斷提升產(chǎn)品附加值，促進(jìn)了其供求市場的繼續(xù)增長，由針對原來的中低檔消費(fèi)者轉(zhuǎn)向中高檔消費(fèi)者如早期沿河畔開發(fā)的中遠(yuǎn)兩灣城為“旗艦樓盤，即“兩灣一弄舊區(qū)改造工程后，利用其規(guī)模大、配套全、交通便利等為購買熱點(diǎn)，加之蘇州河沿岸的樓盤的親水特征成為中高檔景觀住宅，逐漸構(gòu)成中高檔水景居住區(qū)。該地域主力面積范圍：110-150平方米，總價(jià)：71.5-97.5萬左右。代表樓盤：水岸名苑、陽光新苑、中遠(yuǎn)兩灣城、上海知音、上青家園、河濱圍城、秋水云廬。版塊開展開展趨勢：深化水景主題，沿蘇州河開發(fā)。長壽路作為內(nèi)環(huán)線內(nèi)的主干道之一，即是商住街又是“綠色生態(tài)型住宅小區(qū)?？v觀長壽路沿線多個(gè)建成樓盤，可發(fā)現(xiàn)該地域已

13、進(jìn)入一個(gè)“比規(guī)劃、比實(shí)力、比品牌、比特征的競爭階段。至目前，該地域土地貯藏量已相當(dāng)稀缺，下一輪開展仍以蘇州河沿線為開發(fā)重點(diǎn)，由此將周邊延伸開發(fā)。此外，“十五期間將在地處中山北路與鎮(zhèn)坪路交界處規(guī)劃建立占地約90萬平方米的新“新湖明珠城，利用其輕軌、地段的便利性，建成集居住、購物、文娛、休閑為一體的中高檔生態(tài)水景居住區(qū)版塊定位自成一體的中高檔住宅區(qū)內(nèi)普陀版塊(長壽路版塊符合未來開展潮流的“綠色商住街規(guī)劃定位具備生態(tài)化、人文化的先天優(yōu)勢資源正處深化、延伸開展期的未來大型中高檔居住區(qū)獨(dú)具自然優(yōu)勢資源的成熟的中高檔市場版塊版塊市場特征開發(fā)特征：中等規(guī)模1015萬方、品牌開發(fā)、規(guī)劃講究、特征各異規(guī)劃特征：

14、強(qiáng)調(diào)景觀的內(nèi)外交融，深化水景主題賣點(diǎn)特征：中心城區(qū)、生態(tài)性、親水性、便利性競爭特征：以版塊內(nèi)競爭為主客源特征：71%的本地客源、25%外地客源、4%外籍客源版塊價(jià)錢走勢區(qū)域均價(jià)走勢呈平穩(wěn)上升態(tài)勢，和普陀區(qū)的均價(jià)走勢根本一樣，兩年的時(shí)間上漲了26.3%，比普陀區(qū)28.5%的增幅略低，但是其均價(jià)要高于整個(gè)普陀區(qū)均價(jià)區(qū)域單套面積走勢平均單套面積主要在110-130平方米的區(qū)間內(nèi)動(dòng)搖，峰值是124平方米，由此可見本區(qū)域?qū)Ψ啃兔娣e的需求在向著溫馨型開展。區(qū)域單套總價(jià)走勢從上圖可以看出內(nèi)普陀區(qū)域的平均單套總價(jià)也隨著單價(jià)的上升平穩(wěn)上升，升幅到達(dá)29.6%版塊市場各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)目的2002年均單價(jià)：6100元/平米

15、主力面積：120140平米單套主力總價(jià)：8090萬車庫單價(jià)：1015萬元/個(gè)賣、200300元/個(gè)/月地上租、500600元/個(gè)/月商鋪單價(jià)：理想與現(xiàn)實(shí)的第一次踫撞現(xiàn)實(shí)版塊均價(jià)VS 我們期望的銷售均價(jià)6100元/平米VS 7500元/平米實(shí)現(xiàn)1500元/平米的單價(jià)跳高實(shí)現(xiàn)區(qū)域市場的價(jià)錢檔次變革區(qū)域競爭至目前，長壽路沿線都是普陀乃至全市關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域，樓盤的開發(fā)實(shí)力和規(guī)模構(gòu)成板塊內(nèi)樓盤之間的重要競爭目前蘇州河沿線主要樓盤有：綠地世紀(jì)城、21世紀(jì)海岸廣場大華清水灣花園、康泰公寓、水岸豪庭、中遠(yuǎn)兩灣城等蘇州河親水生態(tài)景觀和輕軌帶來的便利交通成為該區(qū)域樓盤主打概念中遠(yuǎn)兩灣城自成板塊，吸引全市客源，目前

16、平均價(jià)錢上漲為5400元/ m2左右。2房集中在90-100M2，3房集中在110-140平方目前在售樓盤主要集中在曹楊路、武寧路兩側(cè)，均價(jià)在5200-5500元/M2左右，2房集中在100-110M2，3房集中在120-140M2版塊內(nèi)競爭目前主要樓盤有：上海知音、達(dá)安花園、西部俊園、常德名園、光明城市公寓、日月星辰、音樂廣場、秋水云廬、河濱圍城等目前該區(qū)域均價(jià)6100元/平米蘇州河親水生態(tài)景觀和長壽路商住街成為該區(qū)域樓盤主打概念該區(qū)域樓盤除靜安達(dá)安花園32萬M2外，主要樓盤盤量中等，集中在10-15萬M2左右該地域規(guī)模小區(qū)在總體規(guī)劃、房型設(shè)計(jì)、外觀外型、綠化配套、建筑質(zhì)量等方面極為注重該區(qū)

17、域的房型面積以溫馨型為主。二房的面積以100-110平方米為主，110-120平方米的二房占的比例也比較高。三房的面積跨度較大，根本在120-140平方米之間。復(fù)式的面積多數(shù)在180平方米以上，有的甚至到達(dá)了270平方米以上。詳細(xì)樓盤資料詳見市場資料附件版塊內(nèi)競爭特性單價(jià)差距不大，但具有極強(qiáng)的突破性，少數(shù)個(gè)案能以非常規(guī)高價(jià)取勝，主要依賴于蘇州河水景的深度發(fā)掘；平均面積的差別化與價(jià)錢相當(dāng)，接近蘇州河水景均劃為溫馨大房型，而整體樓盤的平均面積大小通常由其水景資源的可發(fā)掘性決議市場成交情況那么個(gè)案差別明顯總而言之，對于本版塊而言，樓盤價(jià)值與市場張力在很大程度上取決于蘇州河資源的發(fā)掘和特征化規(guī)劃建立版

18、塊銷售三甲個(gè)案數(shù)據(jù)對比案 名年銷總量(m2)單 價(jià)(元/m2)單套總價(jià)(元)單套面積(m2)上海知音苑90000650080125世紀(jì)之門半島600007200120175光明城市公寓580008200120140總價(jià)接受力強(qiáng)，但接受極值明顯，單價(jià)敏感度不算大消費(fèi)需求跨度較大，總體為溫馨改善型購房需求年銷售量不高理想與現(xiàn)實(shí)的第二次踫撞VS溫馨、自住型住房需求：方正南北向大房型產(chǎn)品規(guī)劃：得房率較低部分東西向不占少數(shù)的小二房、三房房源上海市區(qū)中高檔樓盤市場特征在此我們特別針對上海市場70008000元/平米的樓盤進(jìn)展市場特征分析概念界定區(qū)域劃分價(jià)格走勢客層特征購房目的房型需求上海情結(jié)中心城區(qū)趨穩(wěn)本

19、地56%外地34%境外10%二外人士購房比例呈上升趨勢投資比例持續(xù)性增高，達(dá)40%以上，未來上升勢頭不減小房型90100平米需求增大，總價(jià)敏感度高現(xiàn)代國際浦東、古北趨穩(wěn)商圈帶動(dòng)徐匯趨穩(wěn)未來潛力世博圈上升理想與現(xiàn)實(shí)的第三次踫撞版塊市場特征：本地化客源自用型市場大房型市場總體市場特征：外向型客源自用、投資雙重性市場小房型需求VS現(xiàn)有區(qū)域市場特征與總體市場趨勢存在差別而與此同時(shí)，本案的規(guī)劃當(dāng)更能順應(yīng)總體市場趨勢需求市場總結(jié)上海市區(qū)中市檔樓盤總體市場趨向平穩(wěn)，消費(fèi)構(gòu)造中的投資化及客層外地、外籍化傾向明顯；本案所處版塊較為成熟，整體樓盤開發(fā)檔次較高，銷售速度相對整體上海樓市不高；未來五年內(nèi)，本區(qū)域版塊將

20、沿蘇州河延伸段進(jìn)展進(jìn)一步深化的拓展，在版塊市場影響力繼續(xù)性擴(kuò)、大的同時(shí)，內(nèi)部競爭亦不可小覷；客層需求構(gòu)造張力相對較大，單價(jià)突破的能夠性存在；蘇州河文化及水景的發(fā)掘利用無論是對于本案價(jià)錢的提升還是銷售都起著至著重要的作用本案產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢分析優(yōu)勢綠城的品牌與實(shí)力，當(dāng)可成為本案競爭過程中，質(zhì)量與效力最有力的承諾與支持保證；得天獨(dú)厚的蘇州河自然與人文環(huán)境，都為本樓盤躋身上海整體市場高檔樓盤之列提供可依之據(jù)；長壽路的門牌號碼，代表著版塊及周邊配套的成熟性本案的前期規(guī)劃講究，全案整體外形及天際輪廓線具備特征身處成熟化版塊之中，客源根底已然存在本案優(yōu)勢優(yōu)勢版塊的區(qū)域化局限，及客層特征與現(xiàn)階段整體高檔樓盤市場特

21、性走勢不相符；上海整體高檔樓盤市場需求趨穩(wěn)，未來一時(shí)間內(nèi)其整體格局相會產(chǎn)生較大變化；區(qū)域化市場的局限性將給樓盤價(jià)錢跳高構(gòu)成了一定妨礙；本案的總體環(huán)境規(guī)劃在版塊競爭中不占特別優(yōu)勢；未來市場競爭正在加劇，以目前房市而言，高檔房市場的飽和度正在加大，特別對于以內(nèi)需型市場為主的本版塊，當(dāng)是一個(gè)不小的考驗(yàn)帶給我們的營銷課題突破區(qū)域版塊概念局限，以個(gè)性化包裝，躋身全市性高檔社區(qū)樓盤之列；構(gòu)成二外市場，加強(qiáng)投資型消費(fèi)動(dòng)機(jī)含金量；深度發(fā)掘蘇州河文脈支持，復(fù)合社區(qū)概念及功能，以此弱化純“親水性概念賣點(diǎn)的版塊內(nèi)競爭策略篇目的設(shè)定定量目的：價(jià)錢：項(xiàng)目住宅商業(yè)車庫銷售均價(jià)7500元/m215000元/m212萬元/個(gè)

22、時(shí)間:自第一次開盤起兩年內(nèi)完成住宅90%、商鋪90%、車庫60%的銷售目的消費(fèi)者定位范圍界定根底市場既有的長寧區(qū)、普陀區(qū)、靜安區(qū)周邊市場客源拓展市場全市范圍內(nèi)，上海籍客源突破型市場外地或外籍人士，對上海文化有濃重的興趣，對城市有感情，重點(diǎn)是海歸派人士目的消費(fèi)群特性分析身份：中產(chǎn)階層及以上人士年齡：3550歲職業(yè)：企業(yè)高級主管、藝術(shù)家、文人收入：家庭月收入10000元及以上性格：感性、易激動(dòng)、較敏感文化特性：喜歡讀書，留戀傳統(tǒng)文化、唯美化傾向強(qiáng)消費(fèi)認(rèn)識：激動(dòng)型、注重個(gè)人涵養(yǎng)的表達(dá)及社會認(rèn)可程度對住宅的要求：注重鄰里檔次、注重環(huán)境、有復(fù)古傾向營銷推廣推行總原那么在深度運(yùn)用長壽路版塊概念優(yōu)勢的同時(shí)，

23、更加注重個(gè)案的單一品牌性建立，從而突破區(qū)域市場的局限，發(fā)明寬廣市場資源以公建的概念思緒帶動(dòng)住宅銷售，強(qiáng)調(diào)本案的社會化效益采用活動(dòng)公關(guān)的行銷方式，添加社會知名及影響力與時(shí)同時(shí)，加強(qiáng)企業(yè)籠統(tǒng)塑造，提高企業(yè)品牌社會影響力販賣文化與情感我們本次所販賣的不再僅僅是一棟建筑、一片環(huán)境，抑或是一套房子更多的，我們將賦予這建筑以生命、以靈魂、以使命使之成為一代人對于一個(gè)城市的情感存放、對于一段文化的深深眷念、對于歷史的跟隨與回想，對于未來的憧憬與責(zé)任由于唯其如此，我們才可以以非同尋常的概念發(fā)明引領(lǐng)的先機(jī)才可以喚醒目的消費(fèi)者非同普通的感受才可以在市場競爭中以奪目的璀燦成為一顆明珠樓盤開發(fā)理念讓建筑成為城市生命的

24、一部分樓盤定位蘇州河首席人文景觀住宅推行主題承載千回歷史記憶，愿為母親河邊一座燈塔主題釋義情感化的訴求方式，勾起人們劇烈的地域情結(jié)，易于被接受，被感染；發(fā)明蘇州河與建筑的關(guān)系，在以低姿態(tài)地“愿為燈塔的同時(shí)，亦已確定了本案為蘇州河邊標(biāo)志性建筑的位置含義；“承載千回歷史記憶同樣巧妙地將建筑定義為“歷史血脈的傳承，同時(shí)對未來的產(chǎn)品改良留下了較大空間；“燈塔，守望今天，祈盼未來，突出了對蘇州河、對大上海的深深依戀，同時(shí)，這種說法亦利于后期銷售宣傳推行，“蘇堤春曉的每一戶人家都將成為“燈塔中的一盞燈，給這個(gè)城市，給母親河灑下一抹探照的光亮產(chǎn)品復(fù)合概念支持構(gòu)筑歷史的承載體、現(xiàn)代的建筑體、未來的標(biāo)志體，在此

25、我們建議：將售樓處建呵斥為集“蘇州河歷史博物館、會所、購物、售樓功能為一體的復(fù)合性建筑詳細(xì)功能設(shè)計(jì)詳見后續(xù)列表；在蘇州河邊建造一座標(biāo)志性建筑，強(qiáng)調(diào)觀光功能及樓體的外立面金屬感、挺撥感、科技感，作為未來的意味，此樓體頂部設(shè)探照燈，通體外打燈，利于夜間景觀構(gòu)成反向操作的行銷方式販賣售樓處蘇州河博物館販賣概念銷售樓盤圈定外圍發(fā)明市場鎖定客層特征帶動(dòng)根底市場推行階段劃分本次推行根據(jù)前述行銷方式，分為四個(gè)階段市場熱點(diǎn)構(gòu)成期外圍市場圍合開發(fā)商籠統(tǒng)打造期目的族群鎖定樓盤概念深化期根底市場目的鎖定銷售促成期開盤認(rèn)購階段戰(zhàn)略一市場熱點(diǎn)構(gòu)成期外圍市場圍合階段目的：利用“蘇州河博物館的落成事件，構(gòu)成社會熱點(diǎn)設(shè)計(jì)公眾

26、參與，從而構(gòu)成一定的外圍市場族群圍合主要目的：知名文人、藝術(shù)家、海歸派、外籍人士臺灣、新加坡華人行銷義務(wù)：構(gòu)成外圍市場資料檔案建立，并在此根底上，對市場有初步了解，對未來的正式推案及價(jià)錢制定，作好市場探測；針對特定目的族群制定特別的銷售通路戰(zhàn)略，并迅速構(gòu)成未來銷售代言體系階段戰(zhàn)略一戰(zhàn)略要求：事件行銷、新聞炒作、軟硬結(jié)合、目的針對階段推行主題：收藏歷史的記記，重拾母親河情緣“母親河憶事兩大活動(dòng)：蘇州河博物館落成儀式、“文藝匯俱樂部成立知名人士代言，未來業(yè)主都將是會員媒體方式：新聞炒作、熱點(diǎn)追蹤、軟硬廣告事件結(jié)合階段戰(zhàn)略二企業(yè)籠統(tǒng)打造期特殊目的群體鎖定階段目的：提升企業(yè)籠統(tǒng)，呵斥社會化影響深度發(fā)掘

27、企業(yè)品牌力量，成為市場消費(fèi)產(chǎn)品質(zhì)量化承諾的有力保證明確樓盤開發(fā)理念，將前期的熱點(diǎn)效應(yīng)進(jìn)展產(chǎn)品品牌轉(zhuǎn)接行銷義務(wù)：完成樓盤特殊代言群體的鎖定任務(wù)，并在此根底上構(gòu)成第一波市場族群認(rèn)同力繼續(xù)深度發(fā)掘外圍市場，構(gòu)成投資消費(fèi)的引導(dǎo)戰(zhàn)略，并經(jīng)過特殊市場群渠道的建立利基，轉(zhuǎn)化成為投資消費(fèi)市場引導(dǎo)力在此根底上，建立起根底市場的開辟及蓄水系統(tǒng)階段戰(zhàn)略二主要目的：外地、外籍、全市范圍內(nèi)的上海目的群體戰(zhàn)略重點(diǎn)：熱點(diǎn)效應(yīng)的繼續(xù)性運(yùn)作推進(jìn)企業(yè)的社會化影響力，與此同時(shí)，進(jìn)展樓盤概念的稼接階段推行主題：讓建筑成為城市生命的一部分媒體方式：軟硬廣告結(jié)合、新聞綜述、企業(yè)采訪、DM博物館觀賞券直遞階段戰(zhàn)略三產(chǎn)品概念深化期根底市場目

28、的鎖定階段目的：明確樓盤概念、明確產(chǎn)品特征、明確產(chǎn)品消費(fèi)利益著重消費(fèi)根底利益點(diǎn)傳達(dá)，促成根底性客源的消費(fèi)源動(dòng)力行銷義務(wù)：根底客戶的大量蓄水，鎖定購房意向，鎖定意向房源階段戰(zhàn)略三主要目的：在全市性客源的根底上，建立區(qū)域化客源網(wǎng)絡(luò)推行主題：守望母親河造化蘇河秀 綿延上海情媒體方式：軟硬廣告區(qū)域市場的地面媒體浸透階段戰(zhàn)略四銷售促成期開盤認(rèn)購階段目的：促成消費(fèi)行為產(chǎn)生，構(gòu)成第一輪銷售熱潮再次構(gòu)成社會亮點(diǎn)，為后續(xù)樓盤推出產(chǎn)生繼續(xù)動(dòng)力經(jīng)過公關(guān)活動(dòng)炒作，將物質(zhì)化消費(fèi)熱潮轉(zhuǎn)化為社會化事業(yè)，在滿足購房者虛榮心，加強(qiáng)其購房動(dòng)機(jī)的同時(shí)，再造新聞熱點(diǎn)銷售義務(wù)：開盤銷售、構(gòu)成首批客戶檔案資源階段戰(zhàn)略四推行主題：愛的承諾

29、公關(guān)活動(dòng)：為母親河獻(xiàn)一份愛心每一購房者的購房款中將拿出一萬元作為母親河治理的公益費(fèi)用，交給上海市政府，同時(shí)在樓盤內(nèi)建筑留念燈光柱媒體運(yùn)用：開盤硬廣告、活動(dòng)新聞炒作產(chǎn)品與營銷結(jié)合用不同建筑風(fēng)格的三種代表性建筑來表達(dá)工程的開發(fā)理念：1、秀歷史：會所建成蘇州河歷史博物館，并集海派文化及文化類休閑工程于一體2、秀如今：小區(qū)建筑及環(huán)境特征地段的成熟性、小區(qū)建筑風(fēng)格、對單棟建筑進(jìn)展概念演化3、秀未來：取臨蘇州河的單棟；作為酒店式公寓，一部分戶型設(shè)計(jì)為平層大戶型，每層為一戶；面積在350-500平方米左右；前衛(wèi)建筑風(fēng)格；展望未來秀歷史會所聘請登琨艷進(jìn)展設(shè)計(jì)，集售樓處、沙龍、博物館、休閑為一體，詳細(xì)工程：沙龍

30、：咖啡圖書室、酒吧沙龍、會議廳博物館：蘇州河歷史展現(xiàn)圖片、書畫展、大型視聽影音室休閑：陶吧、琉璃藝坊、刺繡坊、藝術(shù)交流中心教室、健身等售樓處：圖書館沙龍式設(shè)計(jì)風(fēng)格、整體布置強(qiáng)調(diào)上海文藝化風(fēng)格建立小區(qū)建筑突出一棟單體標(biāo)志性建筑，作為酒店式公寓，全玻璃幕墻的外立面，同時(shí)設(shè)計(jì)兩部觀光電梯，頂層設(shè)計(jì)酒吧式沙龍可作旋轉(zhuǎn)廳酒店式公寓的一部分設(shè)計(jì)成為300500平米的大平層居室，作“藝術(shù)家任務(wù)室，專門針對一部分藝術(shù)家進(jìn)展銷售，也由此形本錢樓盤的特征化消費(fèi)人群特征，帶動(dòng)消費(fèi)力推案建議建議本案分三次推案：分期案源價(jià)格（均）說明一期2號、6號7200資源相對貧乏，各種面積房源均具備，能滿足不同的市場需求，利于市場

31、探測二期1號、7號7500相對好的資源優(yōu)勢支持價(jià)格的提升，各種不同地房源資源對于市場銷售具有一定的延續(xù)性，中心區(qū)域的亮點(diǎn)，利于樓盤概念的進(jìn)一步深化完善三期3號、4號、5號7700最佳的景觀資源，支持利潤空間最大化求索建筑的生命溯源城市的靈魂“蘇堤春曉工程行銷推行案天啟開啟2003年4月工程簡介區(qū)位特征：長壽路以北、蘇州河以南，屬于內(nèi)普陀版塊占地面積：6.5萬平方米建筑面積：總建面積21萬平方米，住宅16平方米，商業(yè)、辦公1.3平方米、地下車庫3.5萬平方米容積率：3.2物業(yè)形狀：高層、小高層周邊配套：緊鄰家樂福，周邊有多條公交線路經(jīng)過，可通往市區(qū)，交通便利我們的期望發(fā)明上海市高檔房產(chǎn)市場的個(gè)案

32、樓盤新亮點(diǎn)實(shí)現(xiàn)均價(jià)7500元/平米經(jīng)過樓盤市場的強(qiáng)力引爆，實(shí)現(xiàn)農(nóng)口綠城房產(chǎn)的籠統(tǒng)提升，產(chǎn)生可繼續(xù)性開展的原動(dòng)能量打造蘇州河海派文化新座標(biāo)市場篇版塊引見本案處于長壽路版塊內(nèi)普陀區(qū)域板塊現(xiàn)狀：尚長壽路帶狀開發(fā)，屬于整個(gè)普陀匹樓盤的密集度最高的版塊。長壽路東連閘北區(qū)，西至長寧區(qū)，南臨靜安區(qū)，緊鄰蘇州河。以不夜城，曹家渡商圈為輻射點(diǎn)。蘇州河沿岸的舊城區(qū)改造及蘇州河綜合整治效果顯著，不斷提升產(chǎn)品附加值，促進(jìn)了其供求市場的繼續(xù)增長，由針對原來的中低檔消費(fèi)者轉(zhuǎn)向中高檔消費(fèi)者如早期沿河畔開發(fā)的中遠(yuǎn)兩灣城為“旗艦樓盤，即“兩灣一弄舊區(qū)改造工程后，利用其規(guī)模大、配套全、交通便利等為購買熱點(diǎn)，加之蘇州河沿岸的樓盤的

33、親水特征成為中高檔景觀住宅，逐漸構(gòu)成中高檔水景居住區(qū)。該地域主力面積范圍：110-150平方米，總價(jià)：71.5-97.5萬左右。代表樓盤：水岸名苑、陽光新苑、中遠(yuǎn)兩灣城、上海知音、上青家園、河濱圍城、秋水云廬。版塊開展開展趨勢：深化水景主題，沿蘇州河開發(fā)。長壽路作為內(nèi)環(huán)線內(nèi)的主干道之一，即是商住街又是“綠色生態(tài)型住宅小區(qū)?？v觀長壽路沿線多個(gè)建成樓盤，可發(fā)現(xiàn)該地域已進(jìn)入一個(gè)“比規(guī)劃、比實(shí)力、比品牌、比特征的競爭階段。至目前，該地域土地貯藏量已相當(dāng)稀缺，下一輪開展仍以蘇州河沿線為開發(fā)重點(diǎn)，由此將周邊延伸開發(fā)。此外，“十五期間將在地處中山北路與鎮(zhèn)坪路交界處規(guī)劃建立占地約90萬平方米的新“新湖明珠城，

34、利用其輕軌、地段的便利性，建成集居住、購物、文娛、休閑為一體的中高檔生態(tài)水景居住區(qū)版塊定位自成一體的中高檔住宅區(qū)內(nèi)普陀版塊(長壽路版塊符合未來開展潮流的“綠色商住街規(guī)劃定位具備生態(tài)化、人文化的先天優(yōu)勢資源正處深化、延伸開展期的未來大型中高檔居住區(qū)獨(dú)具自然優(yōu)勢資源的成熟的中高檔市場版塊版塊市場特征開發(fā)特征：中等規(guī)模1015萬方、品牌開發(fā)、規(guī)劃講究、特征各異規(guī)劃特征：強(qiáng)調(diào)景觀的內(nèi)外交融，深化水景主題賣點(diǎn)特征：中心城區(qū)、生態(tài)性、親水性、便利性競爭特征：以版塊內(nèi)競爭為主客源特征：71%的本地客源、25%外地客源、4%外籍客源版塊價(jià)錢走勢區(qū)域均價(jià)走勢呈平穩(wěn)上升態(tài)勢，和普陀區(qū)的均價(jià)走勢根本一樣，兩年的時(shí)間

35、上漲了26.3%，比普陀區(qū)28.5%的增幅略低，但是其均價(jià)要高于整個(gè)普陀區(qū)均價(jià)區(qū)域單套面積走勢平均單套面積主要在110-130平方米的區(qū)間內(nèi)動(dòng)搖，峰值是124平方米，由此可見本區(qū)域?qū)Ψ啃兔娣e的需求在向著溫馨型開展。區(qū)域單套總價(jià)走勢從上圖可以看出內(nèi)普陀區(qū)域的平均單套總價(jià)也隨著單價(jià)的上升平穩(wěn)上升，升幅到達(dá)29.6%版塊市場各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)目的2002年均單價(jià)：6100元/平米主力面積：120140平米單套主力總價(jià)：8090萬車庫單價(jià)：1015萬元/個(gè)賣、200300元/個(gè)/月地上租、500600元/個(gè)/月商鋪單價(jià)：理想與現(xiàn)實(shí)的第一次踫撞現(xiàn)實(shí)版塊均價(jià)VS 我們期望的銷售均價(jià)6100元/平米VS 7500元/

36、平米實(shí)現(xiàn)1500元/平米的單價(jià)跳高實(shí)現(xiàn)區(qū)域市場的價(jià)錢檔次變革區(qū)域競爭至目前，長壽路沿線都是普陀乃至全市關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域，樓盤的開發(fā)實(shí)力和規(guī)模構(gòu)成板塊內(nèi)樓盤之間的重要競爭目前蘇州河沿線主要樓盤有：綠地世紀(jì)城、21世紀(jì)海岸廣場大華清水灣花園、康泰公寓、水岸豪庭、中遠(yuǎn)兩灣城等蘇州河親水生態(tài)景觀和輕軌帶來的便利交通成為該區(qū)域樓盤主打概念中遠(yuǎn)兩灣城自成板塊，吸引全市客源，目前平均價(jià)錢上漲為5400元/ m2左右。2房集中在90-100M2，3房集中在110-140平方目前在售樓盤主要集中在曹楊路、武寧路兩側(cè)，均價(jià)在5200-5500元/M2左右，2房集中在100-110M2，3房集中在120-140M2版

37、塊內(nèi)競爭目前主要樓盤有：上海知音、達(dá)安花園、西部俊園、常德名園、光明城市公寓、日月星辰、音樂廣場、秋水云廬、河濱圍城等目前該區(qū)域均價(jià)6100元/平米蘇州河親水生態(tài)景觀和長壽路商住街成為該區(qū)域樓盤主打概念該區(qū)域樓盤除靜安達(dá)安花園32萬M2外，主要樓盤盤量中等，集中在10-15萬M2左右該地域規(guī)模小區(qū)在總體規(guī)劃、房型設(shè)計(jì)、外觀外型、綠化配套、建筑質(zhì)量等方面極為注重該區(qū)域的房型面積以溫馨型為主。二房的面積以100-110平方米為主，110-120平方米的二房占的比例也比較高。三房的面積跨度較大，根本在120-140平方米之間。復(fù)式的面積多數(shù)在180平方米以上，有的甚至到達(dá)了270平方米以上。詳細(xì)樓盤

38、資料詳見市場資料附件版塊內(nèi)競爭特性單價(jià)差距不大，但具有極強(qiáng)的突破性，少數(shù)個(gè)案能以非常規(guī)高價(jià)取勝，主要依賴于蘇州河水景的深度發(fā)掘；平均面積的差別化與價(jià)錢相當(dāng)，接近蘇州河水景均劃為溫馨大房型，而整體樓盤的平均面積大小通常由其水景資源的可發(fā)掘性決議市場成交情況那么個(gè)案差別明顯總而言之，對于本版塊而言，樓盤價(jià)值與市場張力在很大程度上取決于蘇州河資源的發(fā)掘和特征化規(guī)劃建立版塊銷售三甲個(gè)案數(shù)據(jù)對比案 名年銷總量(m2)單 價(jià)(元/m2)單套總價(jià)(元)單套面積(m2)上海知音苑90000650080125世紀(jì)之門半島600007200120175光明城市公寓580008200120140總價(jià)接受力強(qiáng)，但接受

39、極值明顯，單價(jià)敏感度不算大消費(fèi)需求跨度較大，總體為溫馨改善型購房需求年銷售量不高理想與現(xiàn)實(shí)的第二次踫撞VS溫馨、自住型住房需求：方正南北向大房型產(chǎn)品規(guī)劃：得房率較低部分東西向不占少數(shù)的小二房、三房房源上海市區(qū)中高檔樓盤市場特征在此我們特別針對上海市場70008000元/平米的樓盤進(jìn)展市場特征分析概念界定區(qū)域劃分價(jià)格走勢客層特征購房目的房型需求上海情結(jié)中心城區(qū)趨穩(wěn)本地56%外地34%境外10%二外人士購房比例呈上升趨勢投資比例持續(xù)性增高，達(dá)40%以上，未來上升勢頭不減小房型90100平米需求增大，總價(jià)敏感度高現(xiàn)代國際浦東、古北趨穩(wěn)商圈帶動(dòng)徐匯趨穩(wěn)未來潛力世博圈上升理想與現(xiàn)實(shí)的第三次踫撞版塊市場特

40、征：本地化客源自用型市場大房型市場總體市場特征：外向型客源自用、投資雙重性市場小房型需求VS現(xiàn)有區(qū)域市場特征與總體市場趨勢存在差別而與此同時(shí)，本案的規(guī)劃當(dāng)更能順應(yīng)總體市場趨勢需求市場總結(jié)上海市區(qū)中市檔樓盤總體市場趨向平穩(wěn)，消費(fèi)構(gòu)造中的投資化及客層外地、外籍化傾向明顯；本案所處版塊較為成熟，整體樓盤開發(fā)檔次較高，銷售速度相對整體上海樓市不高；未來五年內(nèi)，本區(qū)域版塊將沿蘇州河延伸段進(jìn)展進(jìn)一步深化的拓展，在版塊市場影響力繼續(xù)性擴(kuò)、大的同時(shí)，內(nèi)部競爭亦不可小覷；客層需求構(gòu)造張力相對較大，單價(jià)突破的能夠性存在；蘇州河文化及水景的發(fā)掘利用無論是對于本案價(jià)錢的提升還是銷售都起著至著重要的作用本案產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢分

41、析優(yōu)勢綠城的品牌與實(shí)力，當(dāng)可成為本案競爭過程中，質(zhì)量與效力最有力的承諾與支持保證；得天獨(dú)厚的蘇州河自然與人文環(huán)境，都為本樓盤躋身上海整體市場高檔樓盤之列提供可依之據(jù)；長壽路的門牌號碼，代表著版塊及周邊配套的成熟性本案的前期規(guī)劃講究，全案整體外形及天際輪廓線具備特征身處成熟化版塊之中，客源根底已然存在本案優(yōu)勢優(yōu)勢版塊的區(qū)域化局限，及客層特征與現(xiàn)階段整體高檔樓盤市場特性走勢不相符；上海整體高檔樓盤市場需求趨穩(wěn)，未來一時(shí)間內(nèi)其整體格局相會產(chǎn)生較大變化；區(qū)域化市場的局限性將給樓盤價(jià)錢跳高構(gòu)成了一定妨礙；本案的總體環(huán)境規(guī)劃在版塊競爭中不占特別優(yōu)勢；未來市場競爭正在加劇，以目前房市而言，高檔房市場的飽和度

42、正在加大，特別對于以內(nèi)需型市場為主的本版塊，當(dāng)是一個(gè)不小的考驗(yàn)帶給我們的營銷課題突破區(qū)域版塊概念局限，以個(gè)性化包裝，躋身全市性高檔社區(qū)樓盤之列；構(gòu)成二外市場，加強(qiáng)投資型消費(fèi)動(dòng)機(jī)含金量；深度發(fā)掘蘇州河文脈支持，復(fù)合社區(qū)概念及功能，以此弱化純“親水性概念賣點(diǎn)的版塊內(nèi)競爭策略篇目的設(shè)定定量目的：價(jià)錢：項(xiàng)目住宅商業(yè)車庫銷售均價(jià)7500元/m215000元/m212萬元/個(gè)時(shí)間:自第一次開盤起兩年內(nèi)完成住宅90%、商鋪90%、車庫60%的銷售目的消費(fèi)者定位范圍界定根底市場既有的長寧區(qū)、普陀區(qū)、靜安區(qū)周邊市場客源拓展市場全市范圍內(nèi)，上海籍客源突破型市場外地或外籍人士，對上海文化有濃重的興趣，對城市有感情，

43、重點(diǎn)是海歸派人士目的消費(fèi)群特性分析身份：中產(chǎn)階層及以上人士年齡：3550歲職業(yè)：企業(yè)高級主管、藝術(shù)家、文人收入：家庭月收入10000元及以上性格：感性、易激動(dòng)、較敏感文化特性：喜歡讀書，留戀傳統(tǒng)文化、唯美化傾向強(qiáng)消費(fèi)認(rèn)識：激動(dòng)型、注重個(gè)人涵養(yǎng)的表達(dá)及社會認(rèn)可程度對住宅的要求：注重鄰里檔次、注重環(huán)境、有復(fù)古傾向營銷推廣推行總原那么在深度運(yùn)用長壽路版塊概念優(yōu)勢的同時(shí)，更加注重個(gè)案的單一品牌性建立，從而突破區(qū)域市場的局限，發(fā)明寬廣市場資源以公建的概念思緒帶動(dòng)住宅銷售，強(qiáng)調(diào)本案的社會化效益采用活動(dòng)公關(guān)的行銷方式，添加社會知名及影響力與時(shí)同時(shí)，加強(qiáng)企業(yè)籠統(tǒng)塑造，提高企業(yè)品牌社會影響力販賣文化與情感我們本

44、次所販賣的不再僅僅是一棟建筑、一片環(huán)境，抑或是一套房子更多的，我們將賦予這建筑以生命、以靈魂、以使命使之成為一代人對于一個(gè)城市的情感存放、對于一段文化的深深眷念、對于歷史的跟隨與回想，對于未來的憧憬與責(zé)任由于唯其如此，我們才可以以非同尋常的概念發(fā)明引領(lǐng)的先機(jī)才可以喚醒目的消費(fèi)者非同普通的感受才可以在市場競爭中以奪目的璀燦成為一顆明珠樓盤開發(fā)理念讓建筑成為城市生命的一部分樓盤定位蘇州河首席人文景觀住宅推行主題承載千回歷史記憶，愿為母親河邊一座燈塔主題釋義情感化的訴求方式，勾起人們劇烈的地域情結(jié)，易于被接受，被感染；發(fā)明蘇州河與建筑的關(guān)系，在以低姿態(tài)地“愿為燈塔的同時(shí)，亦已確定了本案為蘇州河邊標(biāo)志

45、性建筑的位置含義；“承載千回歷史記憶同樣巧妙地將建筑定義為“歷史血脈的傳承，同時(shí)對未來的產(chǎn)品改良留下了較大空間；“燈塔，守望今天，祈盼未來，突出了對蘇州河、對大上海的深深依戀，同時(shí)，這種說法亦利于后期銷售宣傳推行，“蘇堤春曉的每一戶人家都將成為“燈塔中的一盞燈，給這個(gè)城市，給母親河灑下一抹探照的光亮產(chǎn)品復(fù)合概念支持構(gòu)筑歷史的承載體、現(xiàn)代的建筑體、未來的標(biāo)志體，在此我們建議：將售樓處建呵斥為集“蘇州河歷史博物館、會所、購物、售樓功能為一體的復(fù)合性建筑詳細(xì)功能設(shè)計(jì)詳見后續(xù)列表；在蘇州河邊建造一座標(biāo)志性建筑，強(qiáng)調(diào)觀光功能及樓體的外立面金屬感、挺撥感、科技感，作為未來的意味，此樓體頂部設(shè)探照燈，通體外打燈，利于夜間景觀構(gòu)成反向操作的行銷方式販賣售樓處蘇州河博物館販賣概念銷售樓盤圈定外圍發(fā)明市場鎖定客層特征帶動(dòng)根底市場推行階段劃分本次推行根據(jù)前述行銷方式，分為四個(gè)階段市場熱點(diǎn)構(gòu)成期外圍市場圍合開發(fā)商籠統(tǒng)打造期目的族群鎖定樓盤概念深化期根底市場目的鎖定銷售促成期開盤認(rèn)購階段戰(zhàn)略一市場熱點(diǎn)構(gòu)成期外圍市場圍合階段目的：利用“蘇州河博物館的落成事件，構(gòu)成社會熱點(diǎn)設(shè)計(jì)公眾參與，從而構(gòu)成一定的外圍市場族群圍合主要目的：知名文人、藝術(shù)家、海歸派、外籍人士臺灣、新加坡華人行銷義務(wù)：構(gòu)成外圍市場資料檔案建立，并在此根底上，對市場有初