地產智庫佳兆業(yè)深圳佳兆業(yè)廣場項目營銷定位報告2月課件

1、深圳佳兆業(yè)廣場項目營銷定位報告2013.02Analyze System報告體系 目標解讀 市場競爭分析 項目價值體系分析 項目定位深圳佳兆業(yè)廣場目標解讀：項目目標：大鵬新區(qū)房地產市場的新標桿，大鵬新區(qū)房地產市場的領導者品牌目標：成功傳遞“佳兆業(yè)集團佳居樂業(yè)”的品牌宗旨內涵，同時平穩(wěn)銜接后續(xù)項目的持續(xù)開發(fā)項目目標基本目標整體目標：以合理的價格與速度，回收資金，實現項目的可持續(xù)開發(fā)，引領片區(qū)發(fā)展年度目標：快速走貨，實現2012年銷售金額6個億品牌目標銷售目標核心目標長期目標長期目標：以本項目為跳板，快速搶占旅游度假地產市場份額，樹立佳兆業(yè)品牌號召力，為后續(xù)項目開發(fā)積累經驗深圳佳兆業(yè)廣場項目承載的

2、使命帶著運營大鵬新區(qū)的理想站在區(qū)域開發(fā)的視角高度進行項目開發(fā)承擔起大鵬國際濱海度假區(qū)的首席運營商職責現實狀況：整個大鵬半島尚處在國際濱海度假區(qū)的初級發(fā)育階段項目使命：佳兆業(yè)首個旅游度假項目，肩負著佳兆業(yè)系作品承接升級的重任，對后續(xù)開發(fā)起著領導示范作用遠大目標：呈現給深圳人真正的海居度假生活示范樣板，引領全新的濱?；囟燃偕钅Ｊ剑汛Ю硐?，穩(wěn)扎穩(wěn)打，實現區(qū)域運營Analyze System報告體系 目標解讀 市場競爭分析 項目價值體系分析 項目定位區(qū)域外部在售競爭項目對比分析皇庭璽園澳頭港浪騎游艇會東沖西沖大梅沙片區(qū)萬科雙月灣大亞灣片區(qū)惠東八十步海寓碧桂園十里銀灘深圳惠東片區(qū):這里有島嶼和巖礁

3、上百個，享有“海上小桂林”之稱。屬新開發(fā)旅游區(qū)域，知名開發(fā)商扎堆開發(fā)，帶動片區(qū)迅速發(fā)展。競爭區(qū)域劃分區(qū)域外競爭主要來自景觀資源豐富的梅沙片區(qū)及惠東片區(qū)大梅沙片區(qū)：這里有東部華僑城、大梅沙、小梅沙等，大梅沙度假資源豐富、配套頂級，銷售產品都是高端豪宅，天麓、天琴灣、十七英里、東海岸、皇庭璽園大鵬片區(qū)合正東部灣富茂威尼斯灣本案金融街金海灣愛琴灣鑒于惠東為新興的旅游度假地產板塊，在各大開發(fā)商聚焦炒作下，該區(qū)域板塊價值已上升為“深圳東”，區(qū)域內競爭白熱化、產品多元化，各大項目競爭帶動整體影響力，該區(qū)域市場整體升溫。故：我們必須明確各競爭項目的定位尋找項目及市場的差異化惠東板塊梅沙片區(qū)為深圳傳統(tǒng)的旅游度

4、假地產區(qū)域，片區(qū)內資源強勢的項目產品呈兩極化發(fā)展，體現明顯的度假物業(yè)特征，非強勢資源項目產品呈現出復合式產品結構。隨著深圳城市化進程，該片區(qū)內原是第二居所的物業(yè)大部分已上升為第一居所物業(yè)。梅沙板塊規(guī)模建面景觀資源到深圳距離配套優(yōu)勢核心賣點定位八十步海寓5.5萬山景、湖景、海景30分鐘大梅沙京基喜來登酒店、華僑城茵特拉根酒店、浪騎游艇會、大梅沙游艇會、東部華僑城高爾夫球場、世紀海景高爾夫球場、東部華僑城、愿望湖、大梅沙海域資源+配套+總價+商業(yè)精品度假金海灣350多萬強勢，11公里白色沙灘、16公里原生海岸線1.52小時喜來登酒店、美食街、水上巴士、游艇碼頭、山地高爾夫、露天電影院、藝術家部落資

5、源+規(guī)劃利好+區(qū)域開拓者+返租大眾度假合正東部灣133萬山景、擁有1公里私家海岸線1.5小時內沙灘、泊位游艇會所、游泳池、會所、臨海商業(yè)街、海灘休閑酒吧、意大利咖啡西餐廳、私家登山道、山頂茶社資源+私密性私密性度假碧桂園十里銀灘159萬強勢，十里銀白沙灘海岸線，一線海景，純凈海水8米能見度1.5小時內五星級酒店、幼兒園、風情商業(yè)街、海洋公園大規(guī)模大社區(qū)+強勢配套+價格大眾度假萬科雙月灣150萬較好，一線海景， 2.5公里雙海岸線22.5小時老年養(yǎng)生設施、兒童樂園、海上娛樂設施、健身設施、生態(tài)養(yǎng)生樂園、星級度假酒店、風情商業(yè)街、游艇會所萬科品牌+服務+資源+返租服務度假富茂威尼斯灣530萬海景、

6、山景、湖景1.52小時五星級酒店，主題購物中心，高端會所，尊貴游艇會，國際會議中心，社區(qū)教育機構及綜合性醫(yī)療機構資源+物業(yè)+配套大眾度假區(qū)域外部競爭項目分析競爭項目優(yōu)勢總結：具優(yōu)越濱海資源、片區(qū)完善度假配套資源、置業(yè)低門檻及品牌開發(fā)商聚焦炒作等優(yōu)勢濱海度假項目啟示：從單一靠賣海資源逐漸發(fā)展成為整合海居資源，“資源整合”是度假物業(yè)發(fā)展的重要方向金海灣在售產品2012年將全面建設巽寮灣中區(qū)，同時啟動南區(qū)融璽別墅銷售，中區(qū)、南區(qū)同時啟動產品形態(tài)上，巽寮灣以70平米以下公寓產品為主，景觀資源上，占總量最大的海公園高層為一線臨海，海公園紅樹灣畔產品特性價格口徑看山景產品7000-8000元/平看海景產品

7、8800-13000元/平巽寮灣2012年近期推售產品組團戶型套數精裝代租代管及返租紅樹灣畔40-70平米約900套四星級酒店精裝2000元/,帶家私家電扣除管理費后依戶型不同每月返還2000元、3000元、4000元，保證每年10%增長，3年一簽返租合約，同時每年提供30天免費入住海公園亞特蘭蒂斯公寓A、B、C棟49平60套55-60平542套70-79平74套127平60套201平22套一次性付款97折，按揭99折依靠強勢的海景資源，高端的度假配套成功牽引深圳客戶，三年返租是關鍵的競爭優(yōu)勢本案VS金融街金海灣本案VS金融街金海灣項目名稱深圳佳兆業(yè)廣場金融街金海灣項目優(yōu)勢深圳唯一國際級濱海休

8、閑度假區(qū)；片區(qū)大盤形象，配套完善；佳兆業(yè)品牌；交通便利，50分鐘直達深圳市中心不限購不限貸；新興旅游度假板塊，區(qū)域價值上升為深圳東山海資源強勢，度假配套豐富產品線全面，滿足不同客戶需求大盤規(guī)劃，區(qū)域領導者形象三年返祖項目劣勢無一線海景資源片區(qū)處于規(guī)劃中，尚未成熟配套缺乏體系，僅僅強調量的羅列，項目開發(fā)模式破壞海景與人居之間應有的和諧距離深圳較遠競爭借鑒強調區(qū)域前景，強化本項目整合片區(qū)的旅游度假資源，開啟深圳人不設限的生活可能，提前展示商業(yè)氛圍。十里銀灘在售產品在售產品為觀山海二期、及浪情灣臨海公寓產品，其他產品處在消化尾貨階段銷售情況十里銀灘2012年近期主銷產品組團戶型 套內面積價格海云天、

9、水藍天A259-62平整體均價8500元/平A359-63平浪情灣臨海公寓公寓54-60平12000元/平海云天5號樓浪琴灣臨海公寓11年開盤時，開發(fā)商保留單位100多套；海云天大概剩余50套在售十里銀灘2012年推售單位組團樓棟套數 總建面 戶型 配比觀山海二期觀山海3、4號樓約770套 9萬 90平米2房80%146平米3房18%180280平米復式2%水藍天 水藍天7、8、9、10、11棟樓約2850套 22萬 66平米2房50%80平米3房50%目前在售產品，均價6000元/平觀山海 價格口徑： 觀山海4500-6000元/平 水藍天7500-9000元/平 均帶四星級酒店精裝修標準二

10、期組團產品水藍天已售罄本案VS碧桂園十里銀灘本案VS碧桂園十里銀灘項目名稱深圳佳兆業(yè)廣場碧桂園十里銀灘項目優(yōu)勢深圳唯一國際級濱海休閑度假區(qū)；片區(qū)大盤形象，配套完善；佳兆業(yè)品牌；交通便利，50分鐘直達深圳市中心不限購不限貸；東依巽寮灣，西接大鵬半島，旅游資源景觀豐富深圳東首個五星級旅游度假大城多種度假產品，滿足不同度假需求私家沙灘，公園，五星級酒店，幼兒園等多重內部完善配套倡導“旅居生活模式”項目劣勢無一線海景資源片區(qū)處于規(guī)劃中，尚未成熟產品實用率低，公攤面積大、居住空間擁擠、為使景觀資源最大化，部分戶型設計不規(guī)則。距深圳市區(qū)距離較遠；附近核電站、石化區(qū)、煉油廠影響。競爭借鑒強化未來價值，整合片

11、區(qū)的旅游度假資源，在區(qū)域還不成熟的情況下每天提供班車通往深圳核心地帶，弱化距離因素。雙月灣在售產品A3棟和A4棟二單元海景高層共458套A3A4戶型配比：戶型面積套數戶型配比單房約41m19242%一房一廳約46m8619%兩房一廳約82m9421%兩房一廳約96m8619%開盤當天成交約317套，銷售率70%；當天戶型銷售情況相對平均。實現實收價格7000-10000元/2012年6月21日在萬象城君悅酒店開盤：本案VS萬科雙月灣本案VS萬科雙月灣項目名稱深圳佳兆業(yè)廣場萬科雙月灣項目優(yōu)勢深圳唯一國際級濱海休閑度假區(qū)；片區(qū)大盤形象，配套完善；佳兆業(yè)品牌；交通便利，50分鐘直達深圳市中心不限購不

12、限貸；萬科品牌效應，業(yè)主追隨性強首創(chuàng)v.o度假服務體系享有雙海灣一線海景及自然保護區(qū)等珍貴稀缺景觀資源擁有東海岸、萬科中心、浪騎游艇會、大甲島等萬科旗下項目資源可整合提供三年返祖及代租代管服務項目劣勢無一線海景資源片區(qū)處于規(guī)劃中，尚未成熟離深圳市區(qū)偏遠，需2-3個小時車程，且路況較差。競爭借鑒利用周邊旅游資源，形成獨特度假模式，制定特色度假攻略，加強項目吸引力，豐富客戶度假體驗 。整合可域及萬豪酒店資源提供代租代管及返租功能，給予投資客一劑強心針項目概況樓盤名稱富茂威尼斯灣物業(yè)類型公寓+高層+別墅總占地7000畝容積率1.1總建面500萬裝修情況毛坯開發(fā)商富力地產、世茂集團建筑形態(tài)獨棟、雙拼、

13、聯排、濱海公寓、高層樓盤區(qū)域中國惠東.稔山鎮(zhèn)范和港跨海大橋旁富茂威尼斯灣富力、世貿兩大品牌企業(yè)聯合鉅獻，打造國際一流濱海度假休閑為特色的超大型綜合項目本著“締造生活品位”的開發(fā)理念，世茂和富力地產致力于創(chuàng)造一個比廣州亞運城規(guī)模更龐大，配套更奢華的度假大城。富茂項目將資源產物與度假理念當作一種投資性質的資源商機，以此來拓充項目價值散點。富茂將客戶定位為港澳臺、國際人士、珠三角乃至北中國的高端成功人士，提供一個全新的商機環(huán)境、資源產物、度假和居住生活的富時代領先衛(wèi)星城市。目前在售產品產品類型戶型面積(平米)售價(元/平米)酒店式公寓1-2房65-1504900(帶1500精裝)別墅獨棟300180

14、00雙拼240-28018000聯排159-16915000本案VS富茂威尼斯灣本案VS富茂威尼斯灣項目名稱深圳佳兆業(yè)廣場富茂威尼斯灣項目優(yōu)勢深圳唯一國際級濱海休閑度假區(qū)；片區(qū)大盤形象，配套完善；佳兆業(yè)品牌；交通便利，50分鐘直達深圳市中心不限購不限貸；憑借良好的自然生態(tài)環(huán)境，項目將資源產物價值最大化項目打造過程中，以保護原始生態(tài)為首要重點項目重在打造循環(huán)經濟體系，保證區(qū)域及項目的可持續(xù)發(fā)展項目劣勢無一線海景資源片區(qū)處于規(guī)劃中，尚未成熟項目以資源投資為噱頭，致使部分旅游度假客戶流失。競爭借鑒呼應片區(qū)歷史人文氛圍，建設主題文化館等綜合文化設施，成為項目開發(fā)特色，借助酒店及會所打造集休閑度假、會議

15、展示、居住休養(yǎng)、運動文化、教育消費等多功能一體的生活模式，豐富完善配套功能合正東部灣本案VS合正東部灣山地高爾夫練習場山體網球場 資源：2公里海景風光帶（親海棧道）、銀色貝沙灘 占地面積:133萬m2 建筑面積:56.7萬m2 容積率：0.89 產品： 公寓、洋房、聯排、獨棟。 地勢起伏，形態(tài)豐富。 配套：標準18洞山麓高爾夫、東部灣游艇會、私家登山道、網球場、大型SPA中心、大型會所、海景酒吧、特色餐廳、風情商業(yè)街、五星級酒店等。首期指標占地16萬，建面8.5萬，容積率0.52產品200套50-150公寓100套100-200洋房；150套250-350聯排；320平獨棟項目定位為“南中國海

16、 ，純私人度假目的地，以CLUB度假模式啟幕灣區(qū)純私人度假本案VS合正東部灣項目名稱深圳佳兆業(yè)廣場合正東部灣項目優(yōu)勢深圳唯一國際級濱海休閑度假區(qū)；片區(qū)大盤形象，配套完善；佳兆業(yè)品牌；交通便利，50分鐘直達深圳市中心不限購不限貸；中國首個純私人度假目的地，為客戶提供全方位私屬CLUB度假服務中國南海巽寮國際度假灣區(qū)最奢華的3S度假勝地項目配套：私家沙灘、350個泊位游艇會所、無邊際游泳池、大型會所、臨海商業(yè)街、私家登山道、山頂茶社等項目劣勢無一線海景資源片區(qū)處于規(guī)劃中，尚未成熟項目以資源投資為噱頭，致使部分旅游度假客戶流失。競爭借鑒引入高端物管，提供一系列尊貴服務體系，提升項目調性，打造特色度假

17、模式；利用萬豪酒店及金沙灣資源，規(guī)劃項目私屬游艇碼頭，鎖定高端客戶占地面積：36062建筑面積： 55000商務公寓面積：37700商業(yè)面積：17300建筑形態(tài)：8座4-6層高的多層建筑容積率：1.35 綠化率：10%總戶數；544戶停車位：511個主力戶型：40-150公寓位居國際濱海旅游度假地大梅沙腹地，主力產品為公寓，項目現樓發(fā)售，不受雙限影響，周邊旅游資源及配套齊全八十步海寓本案VS八十步海寓本案VS八十步海寓項目名稱深圳佳兆業(yè)廣場八十步海寓項目優(yōu)勢深圳唯一國際級濱海休閑度假區(qū)；片區(qū)大盤形象，配套完善；佳兆業(yè)品牌；片區(qū)發(fā)展成熟，周邊資源配套齊全西班牙異域風情項目劣勢無一線海景資源片區(qū)處

18、于規(guī)劃中，尚未成熟距離深圳市中心較遠缺乏內部園林景觀；開放式園林，商業(yè)住宅無明顯分區(qū)，私密性不佳旅游旺季交通擁堵產品采光較差。競爭借鑒邀請專業(yè)公司進行商業(yè)規(guī)劃，形成特色主題業(yè)態(tài)，滿足業(yè)主各類生活需求區(qū)域內部待售競爭項目分析故：我們必須明確區(qū)域內待售項目的競爭差異，搶占內市場先機樹立項目為區(qū)域市場的明星標桿 隨著大鵬片區(qū)整體規(guī)劃的落實，片區(qū)一線海景高端住宅項目將陸續(xù)進入實施階段，但中短期內仍呈低開發(fā)量狀態(tài)。目前區(qū)域內住宅零星開發(fā)，仍停留在“賣海景”階段，尚未形成配套完善、多層次的度假居住體系。區(qū)域內部競爭項目分析片區(qū)待售項目一覽金眾豐樹山項目本案大鵬疊福項目三科麓灣居龍岐灣項目占地面積：1005

19、26建筑面積：167900容積率：1.67物業(yè)類型：別墅/住宅/公寓主力戶型：80-125住宅，40-75公寓推售時間：預計2013年下半年占地面積：78682建筑面積：48000容積率：0.61物業(yè)類型：別墅、公寓主力戶型：180-280別墅推售時間：預計2013年5月開放樣板房占地面積：40000建筑面積：26000容積率：0.65物業(yè)類型：別墅、公寓主力戶型：80-130公寓推售時間：預計2013年10月占地面積：18463.27建筑面積：60312容積率：2.0物業(yè)類型：公寓/復式/別墅主力戶型:90以下復式公寓推售時間：預計2013年6月承翰半山海岸文偉舊改項目占地面積：64000建

20、筑面積：250000容積率：4.0物業(yè)類型：住宅、公寓主力戶型：80-90住宅推售時間：待定片區(qū)內未來供應以90平米以下公寓為主，競爭項目目前基本處于規(guī)劃階段，2013年將出現供應峰值，預計本項目將是區(qū)域內最早入市的項目。占地面積：40000.66建筑面積：48000容積率：1.2物業(yè)類型：住宅/別墅主力戶型：90以下2房推售時間：待定項目名稱建筑面積物業(yè)類型景觀資源總套數主力戶型預計開盤時間本案130520平米公寓、住宅、商業(yè)、酒店山景資源、園林水景1289套40-55平米公寓為主2012年11月大鵬疊福項目60312平米公寓、復式、別墅山景資源、高層可看海景資源360套90平米以下公寓為主

21、，少量130-160平層及復式產品預計2013年6月龍岐灣項目26000平米公寓、別墅一線海景資源，戶戶觀海202套80平米以下公寓為主，少量100-250平米聯排別墅預計2013年10月金眾豐樹山項目150000平米公寓、住宅、別墅、商業(yè)、幼兒園純山景資源、地塊內有天然山泉1170套90平米以下公寓為主，少量170-250平米聯排別墅預計2013中下旬三科麓灣居48000平米別墅、公寓山景資源、海景資源99套180-280平米聯排為主，少量70平米以下酒店公寓項目已動工，預計明年5月開放樣板房文偉葵涌舊改項目250000平米住宅、公寓內陸社區(qū)2156套90平米以下2-3房為主待定承翰半山海岸

22、69009.68平米住宅、別墅、商業(yè)山景資源、海景資源643套90平米以下2房 及170-240平米別墅產品待定資源強勢的項目產品呈兩極化發(fā)展，體現明顯的度假物業(yè)特征，非強勢資源項目產品呈現出復合式產品結構。對比待售項目，區(qū)域價值存在較大共性，景觀資源競爭力較弱，但本項目自身配套完善、不限購不限貸，并且位于大鵬新區(qū)核心位置，未來升值潛力更高。區(qū)域內待售競爭項目總結面對著區(qū)域外競爭項目的明顯優(yōu)勢，本項目既沒有優(yōu)越的濱海資源、也沒有成熟完善的周邊度假配套，而在置業(yè)門檻方面，對比競爭項目，本項目雖不限購不限貸，但單憑此特點不足以吸引客戶買單。未來區(qū)域內競爭項目眾多因此，本項目必須要挖掘項目獨特的價值

23、點，走差異化理念。Analyze System報告體系 目標解讀 市場競爭分析 項目價值體系分析 項目客戶洞察 項目定位1項目外部價值挖掘深圳唯一的國際級濱海休閑度假區(qū)深圳政府宏偉戰(zhàn)略、蓄勢待發(fā)的稀缺價值高地代言深圳國際級濱海都會城市的重要城市名片深圳東部組團的生態(tài)新城、濱海旅游新城大鵬為深圳東部生態(tài)組團中的城市功能生活中心外部價值深圳最后一塊濱海休閑度假的生態(tài)凈土南中國最長（133.22公里）最美的生態(tài)海岸線76%的森林覆蓋率，負氧離子含量深圳首屈一指深圳最后的“桃花源”，山海風光最優(yōu)美金沙灣、桔釣沙、楊梅坑、東西沖、七娘山、排牙山、馬巒山，大鵬半島國家地質公園、觀音山公園，鑼鼓山郊野公園外

24、部價值深圳最具獨特的文化魅力及人文高地中國歷史文化名鎮(zhèn)、名村大鵬鎮(zhèn)及鵬城村：廣、潮、客文化交匯地全國重點文物保護單位大鵬所城（愛國主義教育基地）2006年中國考古十大發(fā)現咸頭嶺遺址深圳十佳特色文化活動廣場大鵬文化廣場：百獅大 巡游、千人將軍宴、大鵬清醮、大鵬山歌、大鵬軍語修身養(yǎng)性，廣播善緣龍巖古寺、東山寺外部價值深圳絕無僅有的世界級配套資源超五星級大酒店大鵬新區(qū)將建設8到10家五星級以上主題酒店（南澳大酒店、彭年大酒店、寶能酒店） 佳兆業(yè)金沙灣萬豪酒店深圳東部濱海首家頂級度假酒店品牌：酒店建筑面積達4萬多平方米，主要設施包括320間客房、中西餐廳、娛樂中心、水療中心、大型宴會廳、多功能會議室、

25、室外游泳池游艇會浪騎游艇會、七星灣游艇會、海峰游艇會高爾夫球場世紀海景高爾夫球場外部價值健康大鵬、綠色休閑深圳唯一的省、市鄉(xiāng)村綠道聯網的綠道之街36公里自行車綠道：“要騎車，到大鵬”專業(yè)拓展訓練基地金沙灣拓展訓練基地大鵬體育中心、大鵬跆拳道館、金水灣帆船俱樂部、龍岐灣文體活動中心外部價值深圳最具特色的生態(tài)農業(yè)創(chuàng)意硅谷整體上分為鵬城、王母、布新水頭和觀音山(包括谷皇莊園片區(qū)、海世界片區(qū))四大片區(qū)。其中，鵬城片區(qū)4.74平方公里、王母片區(qū)3.82平方公里、布新水頭片區(qū)1.77平方公里、觀音山片區(qū)1.92平方公里。3G休閑特色農業(yè)園主要朝著“高新技術的農業(yè)硅谷和生態(tài)休閑的幸福田園”的兩個功能方向發(fā)展

26、，具體定位為國際知名生態(tài)創(chuàng)意農業(yè)園、耕地保護與發(fā)展的典范、農業(yè)生物高科技孵化園、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的示范地區(qū)、東部濱海組團旅游增長極。園區(qū)特色景點“農業(yè)硅谷，幸福田園”將利用現有基因技術、太空育種以及電子信息技術，通過510年建設轉化為高附加值的農產品與農業(yè)服務產品，建設創(chuàng)意農業(yè)、3G農業(yè)、休閑農業(yè)等特色的農業(yè)園。主題參與類3G農園：游客在此可租用自己的地，通過網絡等高科技手段隨時查看農作物生長，獲得知性體驗，隨時能帶領家人享受收獲的喜悅。教育科普類奇幻工坊：結合田心村的改造將個別建筑拆除，留出空間作為公共活動空間，安排以家庭為單位的手工作坊，供游客動手制作農具、陶瓷、漁具等蘊含農業(yè)科技的物件。休閑

27、度假類耕讀農舍：在耕地邊布置簡易農舍，游客可入住體驗古時人們晴耕雨讀的意境，在山環(huán)水繞的優(yōu)美環(huán)境中感受鄉(xiāng)村生活。養(yǎng)生康體類龍井問茶：在古龍井基礎上擴建，游客在此品茶，觀賞茶道表演。產品展銷類果蔬創(chuàng)意吧：將蔬菜、瓜果通過創(chuàng)意將其變成藝術場景、藝術雕刻和創(chuàng)意拼貼等，吸引游客動手完成作品。文化體驗類東山訪禪：以東山寺為主建立，提供游客參佛禮佛，傳播佛教文化，廣播善念。 外部價值深圳東部門戶的交通樞紐外部價值香港南澳口岸中心城奧體坪山坑梓25分鐘25分鐘15分鐘30分鐘30分鐘惠州鹽田本案南澳10分鐘福田25分鐘2項目內部價值挖掘大鵬新標桿，最大規(guī)模綜合體內部價值最充滿自然活力的建筑群體內部價值最具國

28、內旅游區(qū)領先特色的商業(yè)中心內部價值呼應山海，構建熱帶風情水系園林內部價值輕享閑適生活的戶型設計內部價值具備六種風格定制式精裝修，任君選擇內部價值不限購，不限貸內部價值3項目價值挖掘小結價值一：深圳唯一的國際級濱海休閑度假區(qū)價值二：深圳最后一塊濱海休閑度假生態(tài)凈土價值三：深圳最具獨特的文化魅力及人文高地價值四：深圳絕無僅有的世界級配套資源價值五：健康大鵬、綠色休閑價值六：深圳最具特色的生態(tài)農業(yè)創(chuàng)意硅谷價值一：大鵬新標桿，最大規(guī)模綜合體價值七：不限購，不限貸價值二：最充滿自然活力的建筑群體價值三：最具國內旅游區(qū)領先特色的商業(yè)中心價值四：呼應山海，構建熱帶風情水系園林價值五：輕享閑適生活的戶型設計價

29、值六：具備六種風格奢華精裝修，任君選擇價值七：深圳東部門戶的交通樞紐項目外部共享屬性項目內部特有屬性項目具備獨特的休閑、娛樂、生態(tài)、養(yǎng)生、居住價值特點關鍵詞國際濱海生態(tài)凈土人文文化世界級資源健康綠色農業(yè)硅谷交通樞紐標桿綜合體自然活力特色商業(yè)熱帶水系園林閑適戶型奢華精裝貸購隨心居住文化娛樂休閑生態(tài)養(yǎng)生復合社區(qū)滿足項目成為集休閑、娛樂、生態(tài)、養(yǎng)生、居住等多重需求于一體的復合型社區(qū)項目內外部價值體系承載著項目的復合型社區(qū)特點Analyze System報告體系 目標解讀 市場競爭分析 項目價值體系分析 項目定位1客戶分析及客戶定位1本項目客戶調研分析本次客戶分析選取的樣本為：項目周邊商鋪老板、旱塘仔

30、村本地居民、下沙社區(qū)的返遷戶、核電員工以及大鵬所城、金沙灣游客，并在迪佳咖啡西餐廳、肯德基和東星賓館隨機詢問客戶，共抽取有效樣本72份，采用詢問和問卷調查方式獲取信息資料。25歲-35歲的客戶為主要組成部分，占50%；36歲-40歲，占17%；41歲-55歲以上，占33%。居住在大鵬本地及龍崗客戶各占22%，其次是居住在福田的占17%，居住在香港及羅湖共占11%；其他局域居住的占28%，主要居住在南澳和葵涌。 客戶中在龍崗工作的占33%，大鵬工作的占22%，羅湖占17%，福田及香港共占11%；其它工作區(qū)域占17%，四位在南澳以及寶安工作，其中有兩位是退休客戶。 客戶從事行業(yè)多有不同，其中貿易、

31、物流占28%，從事IT電子行業(yè)的占22%，實業(yè)占11%，從事餐飲、公務員、教育行業(yè)的各占5%-6%；其它行業(yè)占22%，漁民或者是已經退休。 被調查客戶中普通員工占33%，中層管理占28%，老板/經理占17%，專業(yè)技術人員占5%；客戶中出行工具為私家車的占39%，公交出行22%，的士占11%，單位配車占11%，地鐵占6%；其它主要是通過電動車以及單車方式出行，占11%未購物業(yè)的客戶占主要部分，達67%，其中主要因為在本地區(qū)自有土地蓋房，其次是租房；二次置業(yè)者占22%，一次置業(yè)者占11%；客戶中居住在自有房產里占44%，租房占39%，與父母共同居住者占6%；其它為住在廠里以及學校提供的宿舍共占11

32、%。 如果有機會在大鵬置業(yè)，被調查客戶置業(yè)目的為度假占29%，自住28%，投資占24%，辦公占9%，養(yǎng)老占5%；其它作為商用的占5%。 被調查客戶偏向于78-115三房，占到了總調查的50%；68-77二房占33%，43-46單房占11%，58一房占6%。 在告知客戶本項目帶4500元/精裝，客戶接受價格集中在1.1萬-1.5萬之間，共占61%；認為項目所在位置偏遠價格應在1萬以下占33%?？蛻舳嘣緩搅私夥慨a信息，通過戶外廣告了解樓盤信息26%，朋友介紹21%，報紙20%，網絡18%，電視15%。地點：金沙灣海灘受訪者：陳先生、陳太太年齡：32-36歲客戶描述： 該客戶為富翔科技的研發(fā)部總

33、監(jiān)，希望度假的地方跟酒店差不多，有專人收拾房間，洗衣服，幫自己處理一些事情，包括商務需求方面的，認為自己出來度假，不可能還讓瑣事纏身。另外一定要有休閑配套，可以游游泳，打打麻將，水療一下，這才叫度假嘛。認為金沙灣這邊比梅沙的海要干凈，每年都會過來金沙灣好幾次，如這邊有合適的房子，表示可以買一套來投資，并方便自己的度假。金沙灣旅游客客戶認為真正酒店化的配套和服務是度假享受的重要保證地點：電話采訪受訪者：王先生年齡：33歲客戶描述： 該客戶為大亞灣核電進口管理處主管，透露在未來一年內，大亞灣核電將會進行住房改革，公司方面會依職級進行購房補貼及租房補貼。目前大亞灣核電員工及配套承包商進駐人員近800

34、0人，絕大部分是住在廠區(qū)員工宿舍，一旦房改實施，該部分人員的購房需求就會釋放。表示大鵬離核電較近，上班方便，生活配套還算成熟，如果能配以好的學位就是最好的。核電產業(yè)客大亞灣核電房改即將進行，會釋放大量購房需求，客戶認為生活配套及上班交通距離是購房重要因素地點：露泉茶行受訪者：黃叔年齡：58歲客戶描述： 該客戶為下沙村原住居民，因為政府開發(fā)下沙國際濱海度假村征收土地，獲取補償安置資金后在華潤萬家附近租房住。表示不知猴年馬月才能回遷下沙村，目前下沙村民大部分分散在華潤萬家附近過著租房的生活，和自己這般年紀的下沙人，都有著濃濃的鄉(xiāng)里情結，不愿離開家鄉(xiāng)，現在自己老了，手上有些錢卻不知道做什么，買套房來

35、過渡下，走了以后也能給孩子留下點東西。下沙村返遷客留給孩子及過渡性使用是下沙返遷客購房重要原因地點：迪佳咖啡西餐廳受訪者：趙先生年齡：52歲客戶描述： 該客戶是香港人，目前在大鵬擁有自己的家私廠，在深圳未購物業(yè)，生意往來大鵬時都是住在大鵬賓館（在大鵬賓館長租一間套房）。因工作原因，同時也是考慮到自己退休后，工廠產業(yè)都是留給孩子打理，為了以后孩子生意往來大鵬時的居住方便，故想在大鵬置業(yè)。香港客戶客戶考慮退休后讓孩子打理大鵬方面生意時的居住方便，會選擇置業(yè)大鵬大鵬新區(qū)本地產業(yè)客戶的置業(yè)驅動因素為居住環(huán)境配套、區(qū)域發(fā)展前景及工作距離近大鵬產業(yè)客戶分析置業(yè)大鵬新區(qū)區(qū)域發(fā)展前景居住環(huán)境配套工作距離近最主

36、要驅動因素客戶語錄： “在這里買房離我們廠很近，上班很方便?！薄霸诖簌i鎮(zhèn)中心，生活很方便，如果這是學位房就更加好了。” “大鵬新區(qū)發(fā)展前景應該不錯，在這邊買房絕對保值升值。” 對居住環(huán)境及配套的追求和工作距離是產業(yè)客戶置業(yè)大鵬新區(qū)的最主要驅動因素；隨著未來區(qū)域配套的不斷成熟，本地客戶置業(yè)大鵬新區(qū)也可能成為主流趨勢。產業(yè)客戶關注點排序： 生活配套產品交通位置客戶類型客戶特征目前居住狀況置業(yè)能力置業(yè)訴求核電產業(yè)移民及工廠企業(yè)中高層管理者和技術骨干35歲以下的單身核電員工30-40歲，2口之家或者3口之家公司多人同住的集體宿舍主要租住在大鵬三鎮(zhèn)的農民房和集資房內月薪在500015000元左右，總價承

37、受能力在150萬以下價格、生活配套、與工作區(qū)的距離、交通生活配套為核心關注點產業(yè)客戶購房關注點產業(yè)客戶以居家生活配套為最主要的關注點；非常注重居住和實用；總價承受能力約150萬以下；置業(yè)需求：50-70一到二房；80-100 三房；核電員工語錄：“公司內部傳聞，即將進行住房改革，這樣每月都會有房補，如果大鵬鎮(zhèn)中心有好的樓盤，且總價不高的話，我肯定會購買！”核電員工王先生大鵬產業(yè)客戶分析行政村常 住暫 住合 計王母村145260007452鵬城村153163007831嶺澳村357357水頭村52215322054下沙村536536布新村417399816合 計48151423119046政府將

38、大鵬半島定位為國際級濱海旅游度假區(qū)，產業(yè)的升級開發(fā)必定會對片區(qū)原住居民進行回遷安置下沙濱海旅游度假區(qū)作為大鵬半島可持續(xù)發(fā)展的示范項目，為了保障回遷村民的利益，年市政府明確下沙項目開發(fā)后有萬平方米海邊安置物業(yè)用于返還給下沙村民。一方面村民房屋主體可以通過房換房即將舊房換新房，也可以通過以房換錢獲得現金補償；另一方面還可以獲得二次裝修、搬遷補助費、獎勵金等現金補償 。目前下沙村民，大部分是在大鵬鎮(zhèn)區(qū)租房 客戶語錄： “在大鵬生活習慣了，不想離開?！薄拔覀兿律炒迕裨谌A潤這邊租房很多的，如果有個大社區(qū)的盤讓我們去買，多好呀，這樣大家又可以住在一塊了。” “都不知幾時才能回遷，先買套房子過度吧，將來留給

39、孩子”政府征地，原居民手擁閑錢，購買力強大鵬回遷客戶分析本項目客戶調研分析小結本地客戶大鵬新區(qū)本地客戶大鵬新區(qū)產業(yè)客戶大鵬新區(qū)定位為國際級濱海旅游度假區(qū)，產業(yè)的升級開發(fā)必定會對片區(qū)原住居民進行回遷安置，回遷村民手上擁有閑錢，購買能力強，并且大都具有地緣情結，想要買套房過渡性使用 ，但需求有限，短期內不會成為購房主體剛性需求旺盛，對居住環(huán)境、配套的追求和工作距離是產業(yè)客戶置業(yè)大鵬新區(qū)的最主要驅動因素，其中生活配套為核心關注點。但隨著大鵬新區(qū)全新定位的落實，未來部分低端產業(yè)客戶會遷徙分流僅靠本地客戶不足以消化本項目的1289套體量，故我們還必須從競爭項目客戶中得到啟發(fā)，從而精準尋找本項目客戶2競爭

40、項目客戶借鑒金海灣公寓客戶成交客戶年齡結構較為年輕，家庭年收入多在3070萬之間，主要為中產階級。休閑公寓成交客戶居住區(qū)域總體看，休閑公寓和海尚灣畔的業(yè)主集中在深圳，主要是深圳關內客戶，珠三角片區(qū)深圳客戶的度假觀念和購買力較強，深圳客戶對金海灣的認知度比較高。海尚灣畔公寓成交客戶居住區(qū)域成交客戶集中在深圳，主要以深圳關內客戶為主，較年輕，年收入在3070萬之間的中產階級為主金海灣公寓客戶公寓成交客戶主要為私營業(yè)主和企業(yè)高管，相對處于行業(yè)的中高端，以投資兼度假為主休閑公寓成交客戶置業(yè)目的休閑公寓成交客戶職業(yè)金海灣休閑公寓成交客戶主要為私營業(yè)主和企業(yè)高管，分別占45%和33。以投資兼度假為主，多數

41、客戶認為項目度假投資兩相宜金海灣海尚灣畔成交客戶客戶多為企業(yè)的中高管合計占59，其次是私企業(yè)主占24，三者合計占83，客戶相對處于行業(yè)的中高端。置業(yè)目的仍以成交兼度假為主。海尚灣畔成交客戶職業(yè)海尚灣畔成交客戶置業(yè)目的金海灣客戶關注因素金海灣稀缺的海資源及沙灘資源是絕大多數成交客戶愿意為之買單的因素，其次是區(qū)域的升值潛力成交客戶訪談：林先生：40歲左右，湖北人，本科學歷，在深圳從事建筑設計工作，公司創(chuàng)辦人，一家三口。特征：有素質修養(yǎng)，低調，性格平和，穿著有品位 客戶語錄：“非常喜歡海景資源，我和太太都很滿意；”“我希望居住的環(huán)境要安靜，我之前已經買過兩次房子，覺得在市區(qū)太吵鬧了。想在海邊買一套房

42、，有時間和老婆孩子來這里度假，在海邊居住非常的舒服。”“平時喜歡看籃球比賽、游艇出海，和朋友在一起時，時常談到金海灣區(qū)域價值還是蠻大的?！薄斑@里離很深圳很近，開車大概一個小時就到了，周末的時候可以帶家人經常過來，覺得這個挺好的，不像在海南，去一次還的全家人坐飛機，浪費時間也比較麻煩?！背山豢蛻魧Y源關注度占70，對區(qū)域項目升值占20。可以看出客戶主要的關注點為金海灣稀缺的海資源，特別是沙灘資源；另外一方面是區(qū)域的升值潛力。萬科雙月灣成交客戶成交客戶以深圳關內一家三口客戶為主，集中在年收入為2150萬之間的35-45歲的高級白領階層客戶來源區(qū)域：客戶年收入額：家庭結構：客戶來自于深圳比例最大其中

43、南山的客戶最多，周邊城市也有部分成交客戶；客戶家庭大多都是一家三口，年齡處在35-45歲階段；家庭一般年收入在100萬以下，年收入21-50萬的高級白領階層居多。萬科雙月灣成交客戶成交客戶主要以私營企業(yè)中的中高層管理者及專業(yè)技術人員為主，置業(yè)目的集中表現為投資兼度假置業(yè)目的客戶職業(yè)客戶行業(yè)成交客戶主要歸屬私營企業(yè)，部分歸屬于國企及事業(yè)單位；以企業(yè)中、高層管理者及專業(yè)技術技術人員為主，屬高中收入階層；置業(yè)目的更多為投資兼度假，純粹投資的客戶較少。雙月灣客戶關注因素萬科的品牌及萬科物業(yè)服務是客戶選擇雙月灣的重要因素，其次是認可雙月灣的海景及沙灘資源成交客戶訪談：吳先生：33歲，深圳人，專業(yè)技術人員

44、，在騰訊工作，兩口之家。特征：工作忙碌，追求健康的生活方式，偏向穩(wěn)健的投資回報?？蛻粽Z錄： “在深圳的工作太緊張了，但我和太太每個月都爭取去海邊一次，不管是梅沙也好，還是惠州的也罷，因為我和太太都非常喜歡海，而且雙月灣這邊有兩個海灘，干凈的海水，很適合度假。”“萬科是地產行業(yè)的龍頭，買他的產品，我們較為放心，更何況這邊提供代租代管，有穩(wěn)健的返租回報?！薄叭f科所到的地方，房子價格都是上漲的，而且惠東片區(qū)，匯集了這么多的大型開發(fā)商進行片區(qū)的旅游度假開發(fā)，未來的升值空間肯定是很大，現在在這邊買房子，絕對保值升值的。”客戶對萬科的品牌及萬科的物業(yè)服務的關注為重要因素，共占42；客戶對雙月灣的海景及沙灘

45、因素的關注緊隨其后另外一方面關注的因素是區(qū)域及項目的升值潛力。客戶關注因素十里銀灘成交客戶成交客戶以深圳客戶為主，30-49歲的高級白領階層為成交客戶的核心組成部分房地產市場調控嚴格，投機環(huán)境緊張，深圳客戶努力尋找性價比高的投資機會；碧桂園集團針對項目進行全國大力推廣，推動項目影響力；私營業(yè)主、企業(yè)中高級管理人員、高級技術人員占占到成交客戶總體的62%十里銀灘客戶職業(yè)構成十里銀灘客戶年齡階段構成十里銀灘成交客戶年收入為2070萬之間的中產階層為成交客戶的主要組成部分，置業(yè)目的集中表現為休閑度假及投資自用家庭年收入為20-70萬的中產階層為成交客戶的主要組成部分，占69%；明確表示置業(yè)用于休閑度

46、假的客戶占比過半，為59%；投資兼自用的客戶占28%；鑒于惠州不限購，故二次或多次置業(yè)的客戶占比達95%。十里銀灘客戶置業(yè)目的十里銀灘客戶家庭收入分布十里銀灘客戶置業(yè)次數十里銀灘客戶關注因素十里銀灘因較低的價格及較強的升值潛力，而且擁有強勢的景觀資源配套吸引著大部分的成交客戶成交客戶訪談：藍小姐：28歲，已婚未育，深圳某國企職員，年收入約15萬。特征：享受二人世界，喜好旅游 客戶語錄：“從大學開始，就有旅游的習慣，旅游不僅可以放松自己，更可以增長見聞；”“我每兩個星期都會和老公在深圳周邊旅游一次，喜歡休閑型和體驗型的旅游方式；”“身邊好幾個朋友都在這里買了房子，我們周末在這邊也可以搞個part

47、y的；”“這邊離深圳就一個小時左右，周五下班就可以過來享受海邊的周末了；”“現在惠東的旅游地產已經炒熱了，十里銀灘的房子肯定會升值的?！薄拔覀冇媱澝髂暌粋€孩子，這邊的環(huán)境及空氣都比深圳的好，而且十里銀灘的生活配套也較為齊備，到時候就過來這邊養(yǎng)胎；”成交客戶對價格和景觀資源的關注共占一半，對區(qū)域項目升值占13。可以看出客戶主要的關注重點為項目現時價格的未來成長性；成交客戶對項目的物業(yè)管理及軟性服務也較為關注?？蛻絷P注因素濱海旅游度假物業(yè)客戶借鑒惠東旅游板塊以深圳關內客為主：說明深圳客戶外溢較大，本項目位于深圳東部門戶咽喉位置，可以截獲部分置業(yè)惠東旅游度假的深圳客戶；私營企業(yè)主、中高層管理者及專

48、業(yè)技術人員是惠東旅游板塊的核心組成部分，本項目需鎖定該部分高級白領客戶群體為目標客戶群；投資兼度假是惠東旅游板塊大部分客戶的置業(yè)目的：說明稀缺海景資源及區(qū)域的升值潛力是絕大多數成交客戶愿意為之買單的因素；73客戶階層：城市的中產階層他們，是城市中在各自領域里有所成就的階層；他們，收入豐厚且經濟穩(wěn)定；他們，具有良好的教育背景，通常視野廣闊，對文化需求通常有著較高的標準；他們，生性浪漫，崇尚優(yōu)越生活，向往海濱生活；他們，喜歡閱讀，依賴網絡，朋友圈固定，且彼此影響消費習慣；他們，辛勤打拼，取得成就，又在日復一日的繁忙中渴望獲得靈魂釋放的港口，渴求一片得以偷閑休憩的空間濱海旅游度假物業(yè)客戶借鑒3本項目

49、客戶定位隨著未來梅沙片區(qū)的供給逐漸稀缺，大鵬新區(qū)成為未來供給的熱點區(qū)域，同時也是客戶濱海置業(yè)的最優(yōu)選擇客戶定位前提分析羅湖福田南山寶安城市主流發(fā)展方向熱點置業(yè)區(qū)蓮塘梅沙沙頭角大鵬南澳東部度假線度假休閑置業(yè)區(qū)亞婆角惠州惠州梅沙以小盤點式供應為主，開發(fā)近尾聲，供給呈現高端稀缺化；大鵬新區(qū)政府確立 “保護中開發(fā)”的原則，用地開發(fā)方面嚴格控制，采取“保護原始生態(tài)風貌”的開發(fā)策略，未來土地供給稀缺，更凸顯項目的稀缺性。初級階段（2000-2006）能看海的房子代表物業(yè)：云頂天海、心海加藍等，可看到海景，參與享受海資源中級階段（2006-2010） 高級階段（2010至今 ）體驗海的房子代表物業(yè)：萬科十七

50、英里萬科天琴灣，天麓擁有私家海灘，稀缺度假體驗全方位休閑度假體驗代表物業(yè)：愛琴灣、皇庭璽園、凱旋灣，除山海資源兼?zhèn)渲?，彌補了很多度假物業(yè)的不足，通過度假公園、頂級酒店、高爾夫建立起全方位的度假體驗未來發(fā)展趨勢東部濱海旅游度假型物業(yè)發(fā)展三部曲深圳城市化下休閑度假市場進程置業(yè)特征：享受寧靜、原生態(tài)的生活氛圍看重周邊休閑、自然的配套資源以休閑、度假、投資為主頂端客戶選擇一線海景樓盤或區(qū)域較好的二線海景樓盤高端客戶選擇品質較好的二線海景樓盤中端客戶：品質較優(yōu)的無海景樓盤置業(yè)特征：近海能享受親海距離城市近看重區(qū)域價值以度假、投資、養(yǎng)老為主頂端客戶選擇一線海景樓盤或區(qū)域較好的二線海景樓盤高端客戶開始轉向

51、區(qū)域較好的二線海景樓盤中端客戶選擇二線海景樓盤或無海景樓盤大鵬半島置業(yè)特征：絕對占有一線海景資源以投資、度假為主選擇一線海景樓盤梅沙灣、大鵬灣梅沙灣、大鵬灣典型樓盤：愛琴灣、皇庭璽園、深圳佳兆業(yè)廣場典型樓盤：東海岸、優(yōu)品藝墅海濱假日典型樓盤：天琴灣、17英里、天麓深圳城市化下東部濱海旅游度假市場進程2010年后所處階段2006-2010年所處階段隨著度假市場的發(fā)展成熟，中高端客戶逐漸向休閑、度假、投資復合型需求發(fā)展，重視休閑、自然的生活環(huán)境。本項目鎖定非頂級客戶置業(yè)需求一線海景樓盤二線海景樓盤二線海景樓盤客戶置業(yè)特征演變客戶階層范圍更廣泛、更豐富，都對濱海度假物業(yè)較為追捧目標客戶階層鎖定稀缺資

52、源別墅：頂富階層，被絕版資源和一流產品打動，置業(yè)目的為收藏，滿足其身份感和和資源的占有及享受。典型項目：天麓、天琴灣產品面積：200平方米以上一線海景：實力階層，被強勢資源和產品品質打動，置業(yè)目的為度假，滿足其身份感和和生活享受。典型項目：十七英里、東海岸、愛琴灣產品面積：180-300平方米二線海景：具有一定經濟實力，看好周邊有山有海的居住環(huán)境，置業(yè)目的多為休閑、度假及投資。 典型項目：海怡軒、東海岸產品面積：120-180平方米無海景：看好休閑度假的氣氛及環(huán)境，置業(yè)目的為投資保值及休閑度假。 典型項目：海語山林，倚山花園產品面積：120平方米以下本項目鎖定目標客戶階層不同物業(yè)類型的客戶存在

53、明顯的財富差別；按照財富水平劃分的客戶在價值認知、物業(yè)選擇和置業(yè)用途上存在不同特征項目客戶定位本項目目標客戶構成描述區(qū)域屬性置業(yè)目的置業(yè)關注點置業(yè)類型核心客戶深圳都市高級白領階層深圳及其周邊投資與度假兼顧投資度假，看重長期升值潛力承受總價能力有限45-70平米戶型產品本地高端客戶本地企事業(yè)單位、工商個體戶及大鵬核電員工長期居住產品及配套提供較高品質環(huán)境，總價所有戶型產品重要客戶大鵬回遷戶大鵬各自然村過渡性自住，為孩子購房生活配套，總價，升值60-75平米產品玩樂型客戶深圳及其周邊度假型短期居住完善的休閑娛樂設施，方便進行戶外活動，總價60-80中小面積產品中小投資客深圳及其周邊投資升值潛力，總

54、價45-80平米公寓港澳臺僑胞在大鵬業(yè)務往來者及鄉(xiāng)情者投資自用及落葉歸根工作方便，升值潛力，總價，配套45-80平米公寓養(yǎng)老客戶深圳及其周邊長期居住良好的自然居住環(huán)境80-120平米二到三房偶得客戶部分大中型企業(yè)老板、董事階層（30-40歲）深圳及其周邊投資與度假兼顧，以度假休閑為主資源占有、產品及配套提供較高品質生活享受、保值，投資，總價100平米以上戶型深圳都市高級白領階層，他們的特點是：年輕3545歲，良好的教育背景，處于事業(yè)奮斗的黃金時期；職業(yè)私企業(yè)主、企事業(yè)中高管理層、高級白領階層；忙碌工作節(jié)奏快，同時兼顧家庭、親情、友情和愛情且追尋健康的生活；嘗試有一定經濟實力，懂得享受生活，投資

55、意識強，喜歡高回報的投資；追求上進，拼搏，期望為家庭創(chuàng)造更好的生活環(huán)境；活力在不同的場合扮演不同的角色，在角色轉換之間都能活力四射。他們年輕、充滿激情、具有活力，對創(chuàng)新產品追捧度高，容易被打動的實力一族；他們或者是有文明的教養(yǎng)和冷靜的思辨能力，他們具備成熟的人生經驗，他們對事物有自己獨到的見解；他們是城市精英，大部分是有車一族，對潮流化的時尚保持著天生的敏感與喜愛；他們有著一定的財富積累，對價值敏感，投資決斷性強，對購置的物業(yè)具有保值升值的投資信心；他們注重家庭的溫馨，希望能給家人一種令人羨慕的生活方式。本案核心客戶特征深圳都市高級白領階層核電產業(yè)移民及其他工廠企業(yè)中高層管理者和技術骨干的特點

56、是：年輕2540歲，處于事業(yè)奮斗的黃金時期；單一面對單一重復的工作，每天工作節(jié)奏緊張，渴望閑暇時的不同生活；謹慎具備一定經濟能力或家庭財力支持，十分看重置業(yè)消費，心態(tài)謹慎；追求上進，拼搏，期望為家庭創(chuàng)造更好的生活環(huán)境；務實努力奮斗，腳踏實地，憑借技術力量和管理技能獲得尊重。他們是企業(yè)的中堅力量，不斷奮斗積極進取，努力成長為企業(yè)的中流砥柱，是企業(yè)最重要的新生力量；他們重視家庭、重視孩子，希望在可能情況下為孩子提供更好的生活環(huán)境和空間；他們追求工作生活的便利性，希望過穩(wěn)定的城市生活；他們的工作十分忙碌，沒有太多的閑暇時間，喜歡在工作之余和家人一起享受生活的快樂；他們的社交圈層比較單一 ，渴望在工作之外結交其他圈層的朋友，并使自己擁有一定社會