從客戶到產(chǎn)品的萬(wàn)科產(chǎn)品研究ppt課件

1、從客戶到產(chǎn)品產(chǎn)品庫(kù)的構(gòu)建.目錄一、產(chǎn)品庫(kù)概述二、產(chǎn)品資料庫(kù)三、產(chǎn)品庫(kù)實(shí)際廣州四、青年群體產(chǎn)品研發(fā).產(chǎn)品庫(kù)概述.以前，我們拿到了土地再做產(chǎn)品，如今，我們要在獲取土地之前做產(chǎn)品既然沒(méi)有詳細(xì)的工程地塊，我們就要把這個(gè)城市的一切土地大致上分成幾類，這個(gè)城市的一切客戶也分成幾類當(dāng)然，都盡能夠控制在個(gè)位數(shù)，每一類土地上聚集著一些對(duì)應(yīng)的客戶，他們對(duì)產(chǎn)品的需求具有較強(qiáng)的特征，我們根據(jù)這個(gè)特征制定了產(chǎn)品系列G1、G2、G3、T1、T2、C產(chǎn)品系列各自具有的產(chǎn)品特征，需求我們?nèi)ひ挘枨蟮氖侨ベx予每個(gè)產(chǎn)品系列中，不同類別客戶需求的差別，也需求我們?nèi)ひ?，去賦予之后，我們要把這些特征，物理化在一個(gè)單體方案中這樣，

2、這個(gè)單體方案就既值得復(fù)制，也可以復(fù)制，由于它身上，表達(dá)了某類客戶在某類土地上選擇產(chǎn)品時(shí)的中心需求；而不是其他什么緣由。當(dāng)操作詳細(xì)的工程時(shí)，某些情況下，這個(gè)單體能夠會(huì)需求做修正，不過(guò)修正的是順應(yīng)工程的物理參數(shù)，而非客戶需求特征假設(shè)用一頁(yè)紙來(lái)引見(jiàn)產(chǎn)品庫(kù).我們選擇了廣州市的G3、T1做產(chǎn)品G3和T1的產(chǎn)品差別在于：前者至少一梯7，后者最多一梯六；前者可以沒(méi)有入戶花園，后者必需有入戶花園；前者必需具備餐廚翻開界面，后者可以不作要求；前者生活陽(yáng)臺(tái)必需大于N平米，進(jìn)深大于M米，后者數(shù)字要小得多在G3系列中，青之與青持的產(chǎn)品差別在于：青年持家廚房必需保證假設(shè)干功能配置，青年之家那么少得多；青年持家有家政空間

3、，青年之家無(wú)；青年持家有正式餐廳，青年之家只需兩人餐臺(tái)之后，做成單體方案中，有能夠G3 的青持與青之在一個(gè)單體中共存，也有能夠只思索青持，根據(jù)市場(chǎng)的客戶比例，選擇一個(gè)合理的，而不是一個(gè)獨(dú)一的再用一頁(yè)紙來(lái)舉個(gè)例子僅僅是例子.滿足集團(tuán)開展對(duì)效率和規(guī)模的要求，在更短的時(shí)間內(nèi)提供整套產(chǎn)品處理方案建立和客戶相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品體系，圍繞客戶價(jià)值精準(zhǔn)化，經(jīng)過(guò)做簡(jiǎn)單，獲取更高的效率。 產(chǎn)品庫(kù)才干效率簡(jiǎn)單客戶協(xié)作內(nèi)部外部改動(dòng)流程，提升效率流程工具操作方式操作方式與產(chǎn)質(zhì)量量客戶期望的產(chǎn)品完善度產(chǎn)品庫(kù)的目的.產(chǎn)品庫(kù)與產(chǎn)品系列產(chǎn)品系列產(chǎn)品庫(kù)產(chǎn)品系列建立了客戶與土地的關(guān)聯(lián)產(chǎn)品系列土地配套生命周期客戶產(chǎn)品產(chǎn)品庫(kù)那么努力于建立基

4、于土地屬性的客戶與產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)，實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值導(dǎo)向土地客戶產(chǎn)品.產(chǎn)品庫(kù)的產(chǎn)品劃分與產(chǎn)品系列關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品劃分方式挑選法經(jīng)過(guò)從大到小的逐層挑選減少土地和客戶的范圍，再建立與產(chǎn)品的對(duì)應(yīng)土地配套生命周期客戶產(chǎn)品1產(chǎn)品2產(chǎn)品3地理位置周邊配套小區(qū)產(chǎn)品.產(chǎn)品庫(kù)體系產(chǎn)品系列土地配套生命周期客戶產(chǎn)品產(chǎn)品價(jià)值需求點(diǎn)規(guī)劃特征單體特征戶型特征主力產(chǎn)品某一產(chǎn)品系列下的產(chǎn)品選擇1、在一定區(qū)域內(nèi)，為適宜的客戶在適宜的土地上提供適宜的萬(wàn)科產(chǎn)品2、進(jìn)展產(chǎn)品梳理，為產(chǎn)品復(fù)制和工廠化做預(yù)備3、基于產(chǎn)品梳理的產(chǎn)品優(yōu)化.產(chǎn)品庫(kù)任務(wù)流程土地特征產(chǎn)品系列3年工程開展趨勢(shì)及戰(zhàn)略基于客戶需求的產(chǎn)品設(shè)計(jì)本錢控制產(chǎn)品入庫(kù)產(chǎn)品資料庫(kù)產(chǎn)品選擇產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品

5、入庫(kù)趨勢(shì)研討主力客戶及其特征和需求配套特征某一產(chǎn)品系列下的產(chǎn)品分類及其特征客戶產(chǎn)品某一產(chǎn)品系列下確定重點(diǎn)開展的產(chǎn)品系列+能夠產(chǎn)品組合方案產(chǎn)品的選取原那么.“提供可復(fù)制的產(chǎn)品產(chǎn)品庫(kù)的中心價(jià)值是“好產(chǎn)品才值得復(fù)制！有順應(yīng)性的產(chǎn)品才干復(fù)制！.“超出客戶稱心“超出客戶稱心，就是超出客戶內(nèi)心需求。但這種需求有時(shí)由于市場(chǎng)上沒(méi)有詳細(xì)的產(chǎn)品參照，因此無(wú)法明確表述。什么是“好產(chǎn)品我們需求筆記本電腦平安可靠，但假設(shè)沒(méi)有IBM Thinkpad，我們?nèi)绾沃辣救诵枨箧V鋁合金框架與氣囊式硬盤維護(hù)功能呢？IBM 提供了超越客戶稱心的功能，因此可以獲得產(chǎn)品溢價(jià)。更好的顯示屏也是附加價(jià)值，為什么IBM不提供？由于并非需求平

6、安性的商務(wù)客戶的最需！.“超出客戶稱心的過(guò)程就是尋覓“重要而未被滿足的需求：找出某一類客戶的中心需求比如商務(wù)人士對(duì)筆記本平安性的要求；此謂“重要；經(jīng)過(guò)發(fā)明性的過(guò)程，將客戶需求產(chǎn)品化，并找出中心需求之下市場(chǎng)尚未提供即“未被滿足 的功能；找出這些功能中，以目前的本錢和消費(fèi)方式看，可以付諸實(shí)現(xiàn)的功能；即價(jià)值工程。如何做出“好產(chǎn)品.第一個(gè)層面：假設(shè)符合一個(gè)區(qū)域內(nèi)的氣候和規(guī)范、符合這個(gè)區(qū)域內(nèi)多數(shù)工程的土地條件要求，那么，就有了在這個(gè)區(qū)域內(nèi)的順應(yīng)性；第二個(gè)層面：假設(shè)不同地域的氣候和規(guī)范不同，但客戶的中心需求沒(méi)有變，那么，換了城市，“好產(chǎn)品 依然是“好產(chǎn)品，只是要本地化和工程化直接復(fù)制變成了改版后的復(fù)制如何

7、具有順應(yīng)性.1、順應(yīng)性研發(fā)針對(duì)各區(qū)域和中心城市 主流客戶+土地域位與密度趨勢(shì)+競(jìng)品規(guī)律2、超出客戶稱心的產(chǎn)品研發(fā) 客戶細(xì)分+需求歸納+功能研發(fā)+產(chǎn)品測(cè)試產(chǎn)品庫(kù)的產(chǎn)品研發(fā)例如：小太陽(yáng)客戶對(duì)生活陽(yáng)臺(tái)的功能需求兒童曬太陽(yáng)、晾衣、游戲具有趨同性，但因氣候差別各地的詳細(xì)處理方案不同北方多封陽(yáng)臺(tái)，南方不封，需求總部與區(qū)域共同任務(wù).主流客戶的需求趨同未來(lái)的土地供應(yīng)也表現(xiàn)出一定的趨同性用有限的產(chǎn)品滿足的工程需求“有限產(chǎn)品與“大量需求.產(chǎn)品資料庫(kù).產(chǎn)品資料庫(kù)的功能運(yùn)用對(duì)象：公司管理層、設(shè)計(jì)和營(yíng)銷系統(tǒng)的專業(yè)人員功能支持產(chǎn)品庫(kù)的構(gòu)建公司管理層：了解市場(chǎng)產(chǎn)品概略營(yíng)銷系統(tǒng)：1分析有客觀市場(chǎng)制約下客戶/土地/產(chǎn)品三者之間

8、的關(guān)系2競(jìng)品市場(chǎng)研討，尋覓產(chǎn)品的客戶邏輯3尋覓市場(chǎng)產(chǎn)品空白點(diǎn)設(shè)計(jì)系統(tǒng)：1研討市場(chǎng)產(chǎn)品現(xiàn)狀，進(jìn)展產(chǎn)品分類2歸納經(jīng)典產(chǎn)品3競(jìng)品設(shè)計(jì)研討.操作主體：格式與規(guī)范集團(tuán)一致，一線公司營(yíng)銷口/銷售代理公司完成錄入?yún)f(xié)作方式：兩個(gè)平臺(tái)分別效力于各自公司，同時(shí)可以進(jìn)展信息對(duì)接代理公司信息平臺(tái)萬(wàn)科產(chǎn)品資料庫(kù)平臺(tái)信息對(duì)接產(chǎn)品資料庫(kù)的構(gòu)建基于外部協(xié)作.信息錄入1、工程信息2、單體信息3、戶型信息4、客戶信息產(chǎn)品查詢數(shù)據(jù)分析分3個(gè)層次：1、分析結(jié)論概述可進(jìn)展城市間對(duì)比2、交叉分析表格3、詳細(xì)產(chǎn)品信息系統(tǒng)維護(hù)以城市為單位進(jìn)展系統(tǒng)設(shè)置和數(shù)據(jù)維護(hù)產(chǎn)品資料庫(kù)的構(gòu)造.三居兩衛(wèi)比重比料想的大，需關(guān)注9070后的走勢(shì)三居一衛(wèi)目前比重居

9、第三，能夠是9070后的關(guān)注區(qū)域，結(jié)合客戶需求，能夠出現(xiàn)1.5個(gè)衛(wèi)生間的配置需求二居中一衛(wèi)的戶型占絕對(duì)多數(shù)注：格中數(shù)字表示不同的戶型個(gè)數(shù)，也可切換成戶型套數(shù)廣州市場(chǎng)中產(chǎn)品的聚集度很高廣州市場(chǎng)的單向單體比重很小一核4和一核6的單體比重最大，一核8的比重其次，一核5和一核7處于補(bǔ)充形狀10060-10040-6020-4010-20.產(chǎn)品庫(kù)的分工.集團(tuán)：1、建立產(chǎn)品庫(kù)/產(chǎn)品資料庫(kù)的體系和規(guī)范2、結(jié)合集團(tuán)開展目的和工程獲取情況明確產(chǎn)品庫(kù)的運(yùn)用目的和范圍3、根據(jù)詳細(xì)情況，參與部分區(qū)域的部分詳細(xì)研發(fā)及入庫(kù)任務(wù)4、開發(fā)產(chǎn)品庫(kù)的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)5、開發(fā)產(chǎn)品資料庫(kù)的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)區(qū)域：1、參與產(chǎn)品庫(kù)構(gòu)建的研討2、根據(jù)產(chǎn)品庫(kù)

10、的構(gòu)建流程完成產(chǎn)品庫(kù)3、完成產(chǎn)品資料庫(kù)的詳細(xì)錄入任務(wù)外部資源引入：1、各區(qū)域有固定的設(shè)計(jì)協(xié)作資源，共同研發(fā)2、各區(qū)域引入銷售代理公司完成產(chǎn)品資料庫(kù)的信息錄入產(chǎn)品庫(kù)的分工.產(chǎn)品庫(kù)實(shí)際廣州.產(chǎn)品庫(kù)任務(wù)流程廣州土地特征產(chǎn)品系列3年工程開展趨勢(shì)及戰(zhàn)略基于客戶需求的產(chǎn)品設(shè)計(jì)本錢控制產(chǎn)品入庫(kù)產(chǎn)品資料庫(kù)產(chǎn)品選擇產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品入庫(kù)趨勢(shì)研討主力客戶及其特征和需求配套特征某一產(chǎn)品系列下的產(chǎn)品分類及其特征客戶產(chǎn)品某一產(chǎn)品系列下確定重點(diǎn)開展的產(chǎn)品系列+能夠產(chǎn)品組合方案產(chǎn)品的選取原那么.目錄一、客戶及產(chǎn)品趨勢(shì)二、工程開展趨勢(shì)三、廣州產(chǎn)品資料庫(kù)四、廣州產(chǎn)品系列劃分五、客戶產(chǎn)品某一產(chǎn)品系列下六、能夠產(chǎn)品組合方案及選擇七、設(shè)計(jì)

11、能夠性研討八、客戶需求提煉九、競(jìng)品單體研討十、設(shè)計(jì)義務(wù)書.一、客戶及產(chǎn)品趨勢(shì).廣州細(xì)分市場(chǎng)客戶比例家庭構(gòu)造細(xì)分從05年廣州市場(chǎng)客戶細(xì)分結(jié)果來(lái)看，社會(huì)新銳、望子成龍是廣州的主力群體，占廣州全市比例的83%，屬于市場(chǎng)主流購(gòu)房人群。數(shù)據(jù)來(lái)源：2005年廣州公司客戶細(xì)分成果，未包括番禺、花都、從化、增城社會(huì)新銳：38.1望子成龍：45.3.保有發(fā)掘關(guān)注廣州市場(chǎng)萬(wàn)科客戶對(duì)萬(wàn)科品牌喜好數(shù)據(jù)來(lái)源：2005年成交客戶及客戶細(xì)分成果市場(chǎng)客戶、現(xiàn)有業(yè)主與品牌喜好關(guān)系.廣州公司細(xì)分客戶群選擇中心客戶群青年持家 24.7%青年之家 13.4%孩子三代 14.8%小太陽(yáng) 17.5%富貴之家 5.5%后小太陽(yáng) 13.0%

12、老人一二三代 2.1%中年之家 9.0%非中心客戶群經(jīng)濟(jì)務(wù)虛非目的客戶群. 3房2衛(wèi)、3房1衛(wèi)、3房1衛(wèi)是主要的選擇。 對(duì)于富貴之家， 3房2衛(wèi)、4房2衛(wèi)為主流選擇 青年持家、孩子三代對(duì)3房2衛(wèi)的選擇比例更高，孩子三代同時(shí)對(duì)3房1衛(wèi)也需求較高目的客戶對(duì)戶型的選擇.戶型選擇的總體情況房間數(shù)帶洗手間數(shù) 3房是最主要的市場(chǎng)選擇，其次為2房 衛(wèi)生間的配置需求，相應(yīng)的以三房二衛(wèi)、二房一衛(wèi)為主。.目的客戶對(duì)戶型面積的選擇 被訪者預(yù)期的住房面積在8090M2左右，并呈正態(tài)分布。 富貴之家顯然需求更大的面積，平均達(dá)130平米，19要求144平米以上。此外，青年持家、孩子三代因家庭人口數(shù)多而相對(duì)略大的面積，大約

13、大10平米左右。闡明：前期CATI數(shù)據(jù)，取消每平米3500元以下的樣本，推算，面積均值為93.8，顯示兩者調(diào)研結(jié)果差別很小。.戶型面積選擇的總體情況選擇多大的建筑面積？100M2以上144M2以上80M2以下120M2以下 2房、3房、4房及以上的平均面積分別為76.7、96.9、.9平方米 從面積配比看，小2房、小3房的需求相當(dāng)突出比例合計(jì)100.目的客戶對(duì)單體類型的選擇總體而言，消費(fèi)者對(duì)8-12層的小高層沒(méi)有抗性，對(duì)13-17層的中高層以及18層以上的高層也根本沒(méi)有抗性。富貴之家那么更傾向于高層住宅及少量別墅。.受9070政策的影響，需求用更小的戶型面積滿足客戶需求新審批、新開工的商品住房

14、建立，套型建筑面積90平方米以下住房含經(jīng)濟(jì)適用住房面積所占比重到達(dá)開發(fā)建立總面積的70%以上。廣州市住房建立規(guī)劃2006-2021.客戶關(guān)鍵詞：社會(huì)新銳、望子成龍產(chǎn)品關(guān)鍵詞：小三房、兩房為主， 少量大三房，需思索9070.二、工程開展趨勢(shì).廣州市住房建立規(guī)劃2006-2021住房用地方案表2：“十一五”期間住房用地計(jì)劃年度政府保障型住房（公頃）商品住房用地（公頃）合計(jì)（公頃）比例（）各年度其他商品住宅平均容積率廉租住房用地新社區(qū)住房用地部隊(duì)和單位自建經(jīng)濟(jì)適用房用地小計(jì)政府調(diào)控的中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房用地其他商品住房用地單套套型建筑面積90平方米住房用地單套套型建筑面積90平方米住房用地

15、其他商品住房用地占商品住房用地比例單套套型建筑面積90平方米住房用地單套套型建筑面積90平方米住房用地小計(jì)2006918103718750117354391703047%2.18 20079843813115664150370501703058%2.60 20082803812014559139343463703058%2.60 20096603510111949115283384703058%2.61 2010526306115449112315376703051%2.66 合計(jì)3126815145076127163316652115703054%2.53 注：廉租、新社區(qū)住房，部隊(duì)和單位自

16、建經(jīng)濟(jì)適用房，政府調(diào)控的中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房套型建筑面積全部控制在90平方米以內(nèi)。根據(jù)表2，06-10年，其他商品住宅的平均容積率為2.53，且呈逐年攀升趨勢(shì)。 .片區(qū)名稱發(fā)展?fàn)顩r戰(zhàn)略地位規(guī)劃容積率區(qū)間土地屬性D東部新城土地充裕，市場(chǎng)成熟重點(diǎn)戰(zhàn)略區(qū)域12T/CC城西發(fā)展24CB白云山南湖0.71.5CJ舊城西土地稀缺，市場(chǎng)成熟機(jī)會(huì)布點(diǎn)區(qū)域35GI舊城中心35GG中心景觀36G/高檔P東圃46G/CT天河商務(wù)46GZ海珠西2.54GF海珠發(fā)展2.54G/CH黃埔2.54GW花地灣25C/GX1番禺土地充裕，市場(chǎng)欠成熟潛力發(fā)展區(qū)域0.52C/TY1南沙0.52C/TX3花都中心24G/C

17、Y2增城中心24G/CY3從化中心24G/CR蘿崗白云北12TS花都非新華及南部土地稀缺，市場(chǎng)欠成熟一般關(guān)注區(qū)域0.51.5TL增城非荔城0.51.5TK從化非街口0.51.5T廣州公司工程開展戰(zhàn)略及趨勢(shì)備注: G代表Golden系列； C代表City系列；T代表Town系列.開展關(guān)鍵詞：(中)高容積率；City為主，Golden為輔容積率區(qū)間劃分：中低容積率2.5.三、廣州產(chǎn)品資料庫(kù).1、客戶與土地的關(guān)聯(lián)性2、土地與產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)性3、客戶與產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)性4、市場(chǎng)中的產(chǎn)品分布情況產(chǎn)品資料庫(kù)的分析內(nèi)容.客戶類型 + 土地屬性300200-300150-200100-15050-10025-50在現(xiàn)有

18、市場(chǎng)供應(yīng)和價(jià)錢下，City是主流客戶最主流的供應(yīng)和選擇，Town居其次小太陽(yáng)和后小太陽(yáng)對(duì)于Town和Golden的排斥不太大青年持家和中年之家在Golden中很少量，能夠和老人及支付才干有關(guān)青年之家在Golden的量少，與其支付才干有一定關(guān)系，假設(shè)戶型面積減少，有添加的能夠.土地屬性 + 單體類型300200-300150-200100-15050-10025-50目前廣州市場(chǎng)中，City的比重較高在中高容積率下City和Golden土地中的單體類型主要是雙向的一核4和一核6City土地中也有小部分雙向/多向的一核8Town土地中不超越一核6.土地屬性 + 戶型類型300200-300150-

19、200100-15050-10025-50目前廣州市場(chǎng)中，City和Town土地中的戶型類型以3居2衛(wèi)和2居1衛(wèi)為主Golden土地中以3居2衛(wèi)居多，2居1衛(wèi)也有一定量.300200-300150-200100-15050-10025-50客戶類型 + 單體形狀目前廣州市場(chǎng)中，雙向單體是供應(yīng)和選擇的主流多向單體其次單向單體受資源制約，供應(yīng)量很少.300200-300150-200100-15050-10025-50客戶類型 + 單體類型目前廣州市場(chǎng)中，雙向一核4是主流供應(yīng)和選擇，雙向/多向一核六其次小太陽(yáng)和后小太陽(yáng)在一核8/7單體中也有部分，這一定程度上是這兩類人群比重最大所致一核7-8由于質(zhì)

20、量緣由供應(yīng)和選擇較少更不被富貴之家接受，一核8以上數(shù)量很少.300200-300150-200100-15050-10025-50客戶類型 + 戶型類型3居2衛(wèi)是除青年之家/年邁長(zhǎng)者外的客戶的主流需求青年之家的主流選擇是2居1衛(wèi)小太陽(yáng)和后小太陽(yáng)的第二比重選擇2居1衛(wèi)，第三比重選擇是3居1衛(wèi)，這可以了解為在現(xiàn)有市場(chǎng)供應(yīng)和價(jià)錢下的反映，但從功能需求看，仍有進(jìn)一步提升的需求現(xiàn)有市場(chǎng)下，青年持家和中年之家對(duì)2居1衛(wèi)也有一定需求.300200-300150-200100-15050-10025-50客戶類型 + 戶型面積目前廣州市場(chǎng)中，110-140平米是除青年之家/年邁長(zhǎng)者外的客戶的主流面積需求青年之

21、家的主流面積選擇是70-90平米小太陽(yáng)、后小太陽(yáng)和青年持家的面積選擇表現(xiàn)為向下延展，這是在現(xiàn)有市場(chǎng)供應(yīng)和價(jià)錢下的反映。相對(duì)后小太陽(yáng)，小太陽(yáng)對(duì)面積的向下兼容性更強(qiáng)，能夠是受孩子年齡的影響.三居兩衛(wèi)比重比料想的大，需關(guān)注9070后的走勢(shì)三居一衛(wèi)目前比重居第三，能夠是9070后的關(guān)注區(qū)域，結(jié)合客戶需求，能夠出現(xiàn)1.5個(gè)衛(wèi)生間的配置需求二居中一衛(wèi)的戶型占絕對(duì)多數(shù)注：格中數(shù)字表示不同的戶型個(gè)數(shù)，也可切換成戶型套數(shù)廣州市場(chǎng)中產(chǎn)品的聚集度很高廣州市場(chǎng)的單向單體比重很小一核4和一核6的單體比重最大，一核8的比重其次，一核5和一核7處于補(bǔ)充形狀10060-10040-6020-4010-20.四、廣州產(chǎn)品系列劃

22、分. 產(chǎn)品系列劃分.五、客戶產(chǎn)品某一產(chǎn)品系列下.重點(diǎn)需求選擇次重點(diǎn)需求選擇客戶對(duì)土地的選擇客戶/土地/產(chǎn)品選擇匯總清單在某一土地屬性下客戶對(duì)產(chǎn)品的選擇City.客戶產(chǎn)品C1系列客戶特征青年持家小太陽(yáng)孩子三代高支付能力中支付能力戶型分類2居1衛(wèi)3居1衛(wèi)3居2衛(wèi)4居2衛(wèi)舒適緊湊單體分類一核四一核五一核六單向雙向多向.六、能夠產(chǎn)品組合方案及選擇.產(chǎn)品選擇流程產(chǎn)品系列CityGolden(中)高容積率；City為主，Golden為輔政府住房政策導(dǎo)向公司工程開展戰(zhàn)略及趨勢(shì)客戶產(chǎn)品組合組合選擇客戶產(chǎn)品組合原那么：1近似人群原那么2相對(duì)純化原那么組合選擇原那么：1普遍適用原那么2銷售市場(chǎng)判別市場(chǎng)需求量+需求

23、迫切性3簡(jiǎn)單優(yōu)先原那么.產(chǎn)品選擇流程客戶產(chǎn)品組合原那么：1近似人群原那么2相對(duì)純化原那么產(chǎn)品系列City客戶產(chǎn)品組合組合選擇中心客戶群：青年持家 / 青年之家 / 孩子三代 / 小太陽(yáng)富貴之家因檔次和產(chǎn)品特異性，不作為本次研討范圍近似人群：1根據(jù)客戶需求表，青持QC、三代HS、小太XT的需求相對(duì)類似，相互可以組合；2青之QZ與以上三類有所不同，青之戶型面積需求跨度大，可劃分成3段：90-70平QZ1； 70-50平QZ2； 50平以下QZ3；QZ1和其他三類面積接近，可進(jìn)展組合； QZ1-3由于同一客群雖面積跨度較大，仍可組合。相對(duì)純化：組合時(shí)，防止超越3種以上客戶在同一組合中出現(xiàn)，以求簡(jiǎn)單。

24、.產(chǎn)品選擇流程產(chǎn)品系列City客戶產(chǎn)品組合組合選擇產(chǎn)品溫馨度用地經(jīng)濟(jì)性產(chǎn)品溫馨度用地經(jīng)濟(jì)性注：對(duì)于廣州的City，一核6是上限CityGolden.產(chǎn)品選擇流程產(chǎn)品系列City客戶產(chǎn)品組合組合選擇組合選擇原那么：普遍適用：在市場(chǎng)上能被普遍接受或存在的。銷售市場(chǎng)判別：市場(chǎng)上需求量最大的組合；我們的產(chǎn)品中目前需求迫切性高的。簡(jiǎn)單優(yōu)先：普通情況下，客戶組合相對(duì)單純，關(guān)注度排序相對(duì)較高；同時(shí)兼顧適度的客戶混合，添加順應(yīng)性。組合比例根據(jù)土地屬性區(qū)分對(duì)于客戶組合的比例關(guān)系，可結(jié)合城市中各種客群的比例關(guān)系思索。廣州(總體)：青年持家 24.7% 小太陽(yáng) 17.5% 孩子三代 14.8% 青年之家 13.4%

25、 富貴之家 5.5%.產(chǎn)品選擇流程產(chǎn)品系列City客戶產(chǎn)品組合組合選擇產(chǎn)品溫馨度用地經(jīng)濟(jì)性產(chǎn)品溫馨度用地經(jīng)濟(jì)性注：對(duì)于廣州的City，一核6是上限青年群體CityGolden.土地屬性一核戶數(shù)客戶類型戶數(shù)戶型面積居衛(wèi)數(shù)CITY4孩子三代212032小太陽(yáng)29031土地屬性一核戶數(shù)客戶類型戶數(shù)戶型面積居衛(wèi)數(shù)CITY6青年持家2+2110+7532+21小太陽(yáng)29031面積 / 居衛(wèi)數(shù)選擇在某一產(chǎn)品系列下，根據(jù)客戶特征和需求，結(jié)合與產(chǎn)品的對(duì)應(yīng)關(guān)系選取戶型類型，面積區(qū)間和居衛(wèi)數(shù)。土地屬性一核戶數(shù)客戶類型戶數(shù)戶型面積居衛(wèi)數(shù)GOLDEN8青年持家2+2110+9032+32小太陽(yáng)29031青之12752

26、1產(chǎn)品選擇流程產(chǎn)品系列City客戶產(chǎn)品組合組合選擇.產(chǎn)品選擇表高層ABCD（青年群體）土地屬性CityCityGoldenGolden一核幾戶4687/8客戶選擇孩子三代/小太陽(yáng)青年持家/小太陽(yáng)青持/小太陽(yáng)/青之1青之戶型面積2X120平+2X90平2X110平+2X90平+2X75平（青持）2X110平+2X90平+2X90平+2X75平2x90+2x80+2x70+2x55居衛(wèi)數(shù)32+3132+31+2132+32+31+213+2+2+1單體物理特征（拼接性、單雙向）雙向/可拼接雙向/可拼接多向/可拼接多向/可拼接一核4選擇簡(jiǎn)述土地屬性：City是工程開展重點(diǎn)一核戶數(shù)：City中一核4和

27、6的聚類最突出客戶選擇：1City一核4為中心客群的主流選擇排斥度2City一核4本身?xiàng)l件好，適宜相對(duì)溫馨的產(chǎn)品；孩子三代對(duì)面積需求最大3思索9070，小太陽(yáng)的面積需求向下兼容性更強(qiáng)；青之選擇在Golden處理戶型比例：孩三和小太的客群比重接近.七、設(shè)計(jì)能夠性研討.廣州高層單體類型形狀研討.單體類型的比較研討高層.單體類型的能夠選擇高層凸字形：一核3/4工字形：一核4/6士字形：一核5/6風(fēng)車型：一核6/7/8C 字形：一核6/7.廣州高層單體中心筒研討.八、客戶需求提煉.客戶需求提煉 和設(shè)計(jì)進(jìn)展充分溝通，對(duì)現(xiàn)有信息充分了解后，經(jīng)過(guò)頭腦風(fēng)暴，共同提煉出針對(duì)每個(gè)客戶的主要突破點(diǎn)單體+戶型，防止信

28、息過(guò)量呵斥的重點(diǎn)不突出。同時(shí)，可以嘗試相對(duì)概括地模擬出其典型家庭行為。 家庭構(gòu)造生活方式戶內(nèi)中心關(guān)注點(diǎn)戶內(nèi)空間資源投向單體公共部分要求.九、競(jìng)品單體研討.溫馨度高運(yùn)用率高單體區(qū)分圖溫馨度享用運(yùn)用率高客戶對(duì)單體的需求XX居家型富貴型享用型適用競(jìng)品單體研討.保利花園類別形態(tài)特征主朝向特征評(píng)價(jià)舒適度戶型通風(fēng)好戶型外部視野和采光（拼接時(shí)）天井內(nèi)次臥一般每戶朝向大戶在北入戶大堂公共空間（核心筒）有采光通風(fēng)入戶關(guān)系離電梯太近入戶花園無(wú)使用率85.16%用地效率面寬22進(jìn)深22.4標(biāo)準(zhǔn)層面積384.98拼接性好附屬信息建筑類型中高層戶型情況（居室數(shù)）2+3核心筒形式競(jìng)品單體研討1核4.東方新世界.錦逸類別形

29、態(tài)特征主朝向特征評(píng)價(jià)舒適度戶型通風(fēng)好戶型外部視野和采光（拼接時(shí)）天井內(nèi)次臥一般每戶朝向大戶在南入戶大堂公共空間（核心筒）有采光通風(fēng)入戶關(guān)系好入戶花園有使用率用地效率面寬33.4進(jìn)深24標(biāo)準(zhǔn)層面積560.97拼接性好附屬信息建筑類型中高層戶型情況（居室數(shù)）3+4核心筒形式競(jìng)品單體研討1核4.富力城期天籟萊茵-2類別形態(tài)特征主朝向特征評(píng)價(jià)舒適度戶型通風(fēng)好戶型外部視野和采光（拼接時(shí)）天井內(nèi)次臥一般每戶朝向大戶在北入戶大堂公共空間（核心筒）有采光通風(fēng)入戶關(guān)系好入戶花園一半有使用率82.75%用地效率面寬25.9進(jìn)深20.2標(biāo)準(zhǔn)層面積427.21拼接性 好附屬信息建筑類型中高層戶型情況（居室數(shù)）2+3核

30、心筒形式競(jìng)品單體研討1核4.富力城期天籟萊茵-1類別形態(tài)特征主朝向特征評(píng)價(jià)舒適度戶型通風(fēng)好戶型外部視野和采光（拼接時(shí)）天井內(nèi)次臥不佳每戶朝向均勻入戶大堂公共空間（核心筒）有采光通風(fēng)入戶關(guān)系好入戶花園無(wú)使用率82.76%用地效率面寬23.3進(jìn)深20.3標(biāo)準(zhǔn)層面積411.6拼接性差附屬信息建筑類型中高層戶型情況（居室數(shù)）3核心筒形式競(jìng)品單體研討1核4.美林海岸類別形態(tài)特征主朝向特征評(píng)價(jià)舒適度戶型通風(fēng)好戶型外部視野和采光（拼接時(shí)）天井內(nèi)次臥一般每戶朝向大戶在北入戶大堂公共空間（核心筒）有采光通風(fēng)入戶關(guān)系離電梯太近入戶花園無(wú)使用率81.44%用地效率面寬21.2進(jìn)深23.1標(biāo)準(zhǔn)層面積377.55拼接性好附屬信息建筑類型中高層戶型情況（居室數(shù)）2+3核心筒形式競(jìng)品單體研討1核4.嶺南新世界類別形態(tài)特征主朝向特征評(píng)價(jià)舒適度戶型通風(fēng)好戶型外部視野和采光（拼接時(shí)）天井內(nèi)次臥一般每戶朝向大戶在南入戶大堂公共空間（核心筒）有采光通風(fēng)入戶關(guān)系好入戶花園一半有使用率82.98%用地效率面寬26.1進(jìn)深21.05標(biāo)準(zhǔn)層面積392.82拼接性好附屬信息建筑類型中高層戶型情況（居室數(shù)）2+3+4核心筒形式競(jìng)品單體研討1核4.時(shí)代玫瑰園三期類別形態(tài)特征主朝向特征評(píng)價(jià)舒適度戶型通風(fēng)好戶型外部視野和采光（拼接時(shí)