鄰里中心商業(yè)模式研究報告PPT通用課件

1、1鄰里中心商業(yè)模式研究報告2通過選取一些典型案例的調(diào)研分析，結(jié)合公司自身資源，加以綜合、提煉，從社區(qū)商業(yè)到鄰里中心經(jīng)典案列當(dāng)中作一些較為透徹的剖析，形成對鄰里中心實際操作有借鑒意義的成果。研究目的：基礎(chǔ)資料來源： 典型案例實地調(diào)研；公司資料庫。3第一部分 商業(yè)的概念一、商業(yè)的概念二、商業(yè)的發(fā)展三、商業(yè)的類型特征四、商業(yè)的發(fā)展趨勢第二部分 鄰里中心的概念及發(fā)展一、社區(qū)的概念二、社區(qū)商業(yè)的概念三、鄰里中心的由來四、鄰里中心的基本功能五、鄰里中心的分類六、鄰里中心的規(guī)模及分布七、鄰里中心的業(yè)態(tài)特征八、鄰里中心未來發(fā)展趨勢第三部分 鄰里中心商業(yè)規(guī)劃及運營一、鄰里中心的規(guī)劃要素1、鄰里中心的建筑格局2、

2、鄰里中心的交通3、鄰里中心的人流動線4、鄰里中心的設(shè)計要素二、鄰里中心的運營管理1、鄰里中心的銷售2、鄰里中心的租賃3、鄰里中心的租售比4、鄰里中心的運營管理模式另附：昆明鄰里中心案例第一部分 商業(yè)的概念4一、商業(yè)的概念二、商業(yè)的發(fā)展三、商業(yè)的類型特征四、商業(yè)的發(fā)展趨勢一、商業(yè)概念商業(yè)地產(chǎn)：指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)類型：商業(yè)房地產(chǎn)的形式多樣，規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如shoppingmall項目，可以達到幾十萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項目僅幾百平方米，甚至更小。

3、對于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項目統(tǒng)一經(jīng)營管理，以收取租金為投資回報形式的模式；對于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售，零散經(jīng)營的模式。商業(yè)地產(chǎn)中常出現(xiàn)的物業(yè)類型：購物中心、MALL、步行街、專賣店、便利店、連鎖店、寫字樓、公寓。購物中心：世界購物中心協(xié)會對購物中心的定義是：“作為一個獨立的地產(chǎn)進行設(shè)計、開發(fā)、擁有和管理的零售和其他商業(yè)設(shè)施的組合體?！?購物中心(Shopping Center/Shopping Mall) 是指多種零售

4、店鋪，服務(wù)設(shè)施集中在由企業(yè)有計劃地開發(fā)，管理，運營的一個建筑物內(nèi)或一個區(qū)域內(nèi)，向消費者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體. 購物中心業(yè)態(tài)經(jīng)營比例：購物、餐飲、休閑1：1：1。(1)社區(qū)購物中心(Community Shopping Center) 是在城市的區(qū)域商業(yè)中心建立的，面積在5萬平方米以內(nèi)的購物中心. (2)市區(qū)購物中心(Regional Shopping Center) 是在城市的商業(yè)中心建立的，面積在10萬平方米以內(nèi)的購物中心。商圈半徑為 10公里20公里，有40 個100個租賃店，包括百貨店、大型綜合超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂服務(wù)設(shè)施等，停車位1000 個以上，各個

5、租賃店獨立開展經(jīng)營活動，使用各自的信息系統(tǒng)。(3)城郊購物中心(Super-regional Shopping Center) 是在城市的郊區(qū)建立的，面積在10萬平方米以上的購物中心.6世界最美購物中心QVB世界最美購物中心QVBMALL：Mall（音譯 “摩爾”）起源于歐美，特指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪、集購物、休閑、娛樂、飲食為一體的商業(yè)中心或加蓋的林蔭道商業(yè)街。Mall原意是“林蔭道”，現(xiàn)在也可譯為“購物林蔭道”，意指在Mall里肯定有一條或多條步行街，身臨其境購物、消費或漫步，猶如在林蔭道上閑逛一樣舒適和愜意。較新版本的美國詞典釋意：“在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，

6、許多商店和餐館組成的大型零售綜合體。”Mall可以說是目前世界上大型商業(yè)地產(chǎn)的頂級形態(tài)，伴隨著家庭汽車化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文章的產(chǎn)物，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。Mall常常被冠以各種不同的商業(yè)地產(chǎn)概念：“動力型Mall”、“生活型Mall”、“購物Mall”、“粗略統(tǒng)計一下，以Mall為核心開發(fā)理念的商業(yè)地產(chǎn)概念多達60余種。Mall是中產(chǎn)階級的一種生活方式，除了購物，它提供娛樂休閑一站式服務(wù)。7世界頂級購物中心Wafi mall常見購物mall步行街:步行街業(yè)態(tài)組合形式:商業(yè)業(yè)態(tài)有許多種，僅零售就有百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、倉儲式商場、專業(yè)市場、專賣店

7、、購物中心等。依附于街存在的商業(yè)業(yè)態(tài)也有很多，從步行街的起源來看，街的功能不僅僅在于它有門店，還在于它可以像線一樣穿起零散的“商業(yè)珍珠（大賣場等）”。 據(jù)專業(yè)人士分析：在商業(yè)地產(chǎn)的運作中，街鋪的投資風(fēng)險是最低的，是被普遍看好的一種“商業(yè)地產(chǎn)”，基于這種認識，“金街”、“銀街”的說法便油然而生。在國外，還有位于地下的商業(yè)步行街，它不受氣候的影響，是休閑購物的好去處。步行街的發(fā)展被人為地劃分過許多階段，不過，終極的描述一般包含有如下元素：休閑、娛樂、購物、餐飲、觀光、體驗經(jīng)濟、城市名片、文化集成等。中國著名的商業(yè)步行街研究專家、北京大學(xué)著名學(xué)者胡兆量提出了4個觀點：景觀文脈化，環(huán)境生態(tài)化，功能休閑

8、化，管理現(xiàn)代化。由此看來，商業(yè)步行街不是簡單的商業(yè)街的升級。 從“街”到“商業(yè)街”，從“商業(yè)街”到“商業(yè)步行街”，三個概念的跳躍產(chǎn)生了從“走路、購物”到“休閑購物、享受生活”的變遷。所以說，商業(yè)步行街是社會文明進化的結(jié)果，是經(jīng)濟發(fā)展到一定水平的象征，尤其是代表了一個城市的形象，成了城市的“會客廳”。 8廣州上下九步行街上海南京路步行街寫字樓: 首先，由于寫字樓的使用者基本上是用來進行盈利活動的組織，所以必須從錢的角度考慮三個需求：一是要求寫字樓提供方便和快捷的辦公條件，主要包括兩個交通系統(tǒng)：對外的交通（交通便利一直以來對寫字樓非常重要，所以才有位置的強調(diào)）和對內(nèi)交通：比如電梯和通道（安全通道也

9、應(yīng)算在此列）、便利的自動化系統(tǒng)和快速的通信系統(tǒng)；二是要求寫字樓提供他們所需要的形象（主要目的獲得客戶）；三是能從產(chǎn)品功能的設(shè)計上考慮對后期的物業(yè)管理金的節(jié)約。 其次，作為人將度過生命中很長一段時間的空間，寫字樓必須是一個能讓人們工作在其中充滿活力的空間。從這個角度來講這個空間又必須滿足兩大需求：對健康的需求和人對文化的需求。這兩點主要由環(huán)境系統(tǒng)來提供：內(nèi)部環(huán)境具體包括空間高度、室內(nèi)溫度、通風(fēng)（這是對封閉的室內(nèi)空調(diào)系統(tǒng)的反思）、室內(nèi)光線、遮陽、環(huán)境質(zhì)量、空間布局（是開放鼓勵交流的還是封閉強調(diào)權(quán)威，或者別的什么帶有文化特性的格局）等；外部環(huán)境包括外部的景觀、休閑場所（包括會所、俱樂部、酒店等）、商

10、業(yè)場所等。9公寓:公寓為集合式住宅的一種，中國大陸稱為單元樓或居民樓，港澳地區(qū)稱為單位，指的是一種生活設(shè)施齊備，但只占建筑一部分的居住形態(tài)。一般分為住宅公寓、服務(wù)式公寓，服務(wù)式公寓主要以酒店式公寓、創(chuàng)業(yè)公寓、青年公寓、白領(lǐng)公寓、青年SOHO等多種業(yè)態(tài)存在。 住宅公寓： 公寓式住宅，相對于獨院獨戶的西式別墅住宅而言。一般建在大城市，大多數(shù)是高層，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，特點：供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。10服務(wù)式公寓服務(wù)式公寓主要以酒店式公寓、創(chuàng)業(yè)公寓、青年公寓、白領(lǐng)公寓、青年SOHO等多種業(yè)態(tài)存在。是指為中長期

11、商住客人提供一個完整、獨立、具有自助式服務(wù)功能的住宿設(shè)施，其公寓客房由一個或多個臥室組成，并帶有獨立的起居室、以及裝備齊全的廚房和就餐區(qū)域。服務(wù)式公寓的本質(zhì)是酒店性質(zhì)的物業(yè)，但卻融合了酒店設(shè)施與家庭特色為一體，并提供低于酒店價格的中長期住宿服務(wù)。由于普通的酒店不會提供洗衣機、廚具等居家必備的電器，因此居家特色是服務(wù)式公寓與酒店的最大區(qū)別之一。11對比項目服務(wù)式公寓產(chǎn)權(quán)式酒店酒店定位定位于需要酒店服務(wù)但又要求價格較低、租期較長的客戶主要是為各類商務(wù)旅游、旅游觀光和休閑度假旅游者提供住宿服務(wù)短期住宿客戶產(chǎn)權(quán)單一產(chǎn)權(quán)非單一產(chǎn)權(quán)單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)性質(zhì)酒店多為酒店酒店物業(yè)管理物業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營管理物業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營管理物

12、業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營管理出租/出售不打散銷售先售后租（管理方統(tǒng)一出租）以經(jīng)營為主，不租不售功能有廚房有廚房無廚房服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供酒店水準(zhǔn)服務(wù)與管理提供酒店水準(zhǔn)服務(wù)與管理全套酒店服務(wù)開發(fā)商利潤資金回籠慢、升值空間大資金回籠快、升值空間大（但利潤需要與業(yè)主分攤）資金回籠慢、升值空間大酒店式公寓: 指按酒店式管理的公寓，按居住建筑處理；公寓式酒店指按公寓式（單元式）分隔出租的酒店，按旅館建筑處理。酒店式公寓作為近年來一種新興的物業(yè)類型。一般來說，酒店式公寓可以分為商住、商務(wù)及新生代酒店式公寓三種類型。 特點：由于地段好、總價低、易出租，既可以出售換取買賣差價，也可以收取租金，換取長期的投資收益等特點，成為不少市民

13、置業(yè)投資的首選。12老年公寓：是專供老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健服務(wù)體系，是綜合管理的住宅類型。特點:一：老年公寓能為中高經(jīng)濟實力的老年人提供個性化的居住條件和人性化的服務(wù)內(nèi)容。二：老年公寓屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，具有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點。三：老年公寓項目相對于一般房地產(chǎn)項目投資額大、資金回收期長。13二、商業(yè)的發(fā)展14初級商業(yè)中級商業(yè)高級商業(yè)商業(yè)的等級劃分等級體系都市級商業(yè)中心區(qū)域級商業(yè)中心社區(qū)級商業(yè)中心特色級商業(yè)中心概況指商業(yè)高度集聚、經(jīng)營服務(wù)功能完善、服務(wù)輻射范圍超廣域型的商業(yè)中心或商業(yè)集聚功能區(qū)，是最高等級的城市商

14、業(yè)“中心地”。區(qū)域級商業(yè)中心介于市級和社區(qū)級商業(yè)中心之間的商圈，是指商業(yè)中度集聚、經(jīng)營服務(wù)功能比較完善、服務(wù)范圍為廣域型的地區(qū)商業(yè)中心和集聚區(qū)。商業(yè)一定程度集聚，主要配置居民日常生活必需品和商業(yè)行業(yè)和生活服務(wù)業(yè)的商業(yè)集聚區(qū)，滿足本社區(qū)居民“開門七件事”，是最基本的商圈和城市服務(wù)體系。城市商業(yè)發(fā)展的重點和趨勢，主要利用好城市濃厚文化氛圍、歷史古跡、民族民俗風(fēng)情發(fā)展具有獨特風(fēng)味的特色商業(yè)中心或特色商業(yè)街區(qū)位特征位于城市中心區(qū)、主要交通樞紐、歷史形成的商業(yè)集聚區(qū)。位于居民集聚區(qū)、交通樞紐、商務(wù)集聚區(qū)。城市商業(yè)規(guī)劃發(fā)展距市級、區(qū)域商業(yè)中心1-2公里以外的居住區(qū)，服務(wù)人口5萬人左右，應(yīng)有一個相應(yīng)規(guī)模的社

15、區(qū)級商業(yè)中心，特色商業(yè)大多位于歷史文化景觀區(qū)、旅游景點功能特征行業(yè)齊全，功能完備，形成購物、餐飲、旅游、休閑、娛樂、金融、商務(wù)的有機集聚。功能比較齊全，區(qū)域輻射優(yōu)勢比較明顯。服務(wù)休閑娛樂業(yè)態(tài)集中、文化內(nèi)涵豐富特色景觀，同歷史、旅游、文化等進行嫁接。商業(yè)特征商業(yè)網(wǎng)點相當(dāng)密集，市場最具活力，商業(yè)最為繁華，輻射力極強。大城市的商業(yè)營業(yè)面積一般為30萬平方米左右；小城市商業(yè)面積更大，包括輻射周邊的郊縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等。網(wǎng)點比較密集，結(jié)構(gòu)合理，業(yè)態(tài)多樣，商業(yè)營業(yè)面積為10萬平方米左右，能基本滿足區(qū)域內(nèi)居民的購物、餐飲、休閑、娛樂和商業(yè)活動需要。這在控制性規(guī)劃指標(biāo)中都給出了相應(yīng)的配套商業(yè)指標(biāo)，商業(yè)營業(yè)面積為1-2

16、.5萬平方米之間，同其他級別的商圈實現(xiàn)聯(lián)動、錯位發(fā)展。特色商業(yè)最能代表一座城市歷史、文化、旅游與商業(yè)價值融合程度。客流特征交通方便，客流量大，面向整個城市的消費人群；與旅游、商務(wù)等結(jié)合的商圈市外、海外來消費人口占50%以上。服務(wù)人口為20萬人左右。社區(qū)級商業(yè)中心的影響面主要為社區(qū)居民，一般在社區(qū)級商業(yè)中心的外來購買力不到10%。目的性消費者業(yè)態(tài)特征業(yè)態(tài)齊全，資源配置合理，市場細分度深，選擇余地大。確保滿足區(qū)域內(nèi)居民的購物、餐飲、休閑、娛樂和商務(wù)活動需要以大中型超市為主，有各類餐飲、文化活動中心、社區(qū)服務(wù)中心、郵局、銀行、美容美發(fā)、沐浴、修配等各種服務(wù)設(shè)施。特色化業(yè)態(tài)根據(jù)輻射范圍、服務(wù)對象、規(guī)模

17、體量以及功能定位等因素的不同劃分城市的商業(yè)中心等級體系從整個城市商業(yè)等級體系看社區(qū)商業(yè)中心三、商業(yè)的類型特征商業(yè)類型特征零售主導(dǎo)型主導(dǎo)功能是零售購物.以營業(yè)面積為主要標(biāo)志進行零售網(wǎng)點的規(guī)模等級劃分大型零售網(wǎng)點 指營業(yè)面積在5000平方米以上的零售網(wǎng)點中型零售網(wǎng)點 指營業(yè)面積在2000-5000平方米的零售網(wǎng)點小型零售網(wǎng)點 指營業(yè)面積在2000平方米以下的零售網(wǎng)點批發(fā)主導(dǎo)型主導(dǎo)功能是批發(fā)貿(mào)易物流主導(dǎo)型主導(dǎo)功能是物流運作.物流園區(qū)是指經(jīng)過科學(xué)規(guī)劃，引入物流配送中心和物流企業(yè) 集中布局 的場所，是具胡較大規(guī)模和綜合服務(wù)功能的物流集結(jié)點。 國際性樞紐型物流園區(qū)： 是指以國際空港、國際海港為樞紐，以國際

18、物流 為導(dǎo)向，輻射 國內(nèi)外的物流園區(qū)。區(qū)域性綜合型物流園區(qū)： 是指以區(qū)域性物流為主導(dǎo)，輻射珠江三角洲、華南地區(qū)及 全國的物流園區(qū)。服務(wù)主導(dǎo)型主導(dǎo)功能是餐飲或其它類型服務(wù)，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)將聚集形成新型 的服務(wù)主導(dǎo)功能區(qū)。商務(wù)主導(dǎo)型主導(dǎo)功能是提供集聚的高級商務(wù)服務(wù)。其最高層次的代表是CBD，一般擁有較為密集 的高級寫字樓、高級賓館酒店以及眾多的金融機構(gòu)、公司總部或辦事處等。商務(wù)功能區(qū)還包括以會展業(yè)為主導(dǎo)的功能區(qū)，即擁有相關(guān)的國際化會展場所和現(xiàn)代化會展設(shè)施的會展商務(wù)區(qū)。17大型零售網(wǎng)點中小型零售網(wǎng)點大型購物中心社區(qū)型購物中心大型百貨店大型綜合超市倉儲式商場綜合型購物中心主題型購物中心超市

19、便利店專賣店專業(yè)店綜合商業(yè)街專業(yè)商業(yè)街零售網(wǎng)點商業(yè)街餐飲服務(wù)網(wǎng)點娛樂服務(wù)網(wǎng)點其他服務(wù)網(wǎng)點中央商務(wù)區(qū)會展商務(wù)區(qū)零售主導(dǎo)型商業(yè)功能區(qū)服務(wù)主導(dǎo)型商業(yè)功能區(qū)商務(wù)主導(dǎo)型商業(yè)功能區(qū)批發(fā)主導(dǎo)型商業(yè)功能區(qū)物流主導(dǎo)型商業(yè)功能區(qū)普通商務(wù)區(qū)批發(fā)市場園區(qū)批發(fā)市場群批發(fā)市場國際性樞紐型物流園區(qū)區(qū)域性綜合型物流園區(qū)大型批發(fā)市場中型批發(fā)市場小型批發(fā)市場高級批發(fā)市場中級批發(fā)市場低級批發(fā)市場商業(yè)類型細分：四、商業(yè)的發(fā)展趨勢（一）聚集與擴散1、城市空間拓展。從城市成因來看，聚集與擴散和城市的發(fā)展是密不可分的。2、商業(yè)的集聚與擴散。商業(yè)的擴散是隨著城市空間的擴大，原來集聚的消費的擴散而進行的平衡行為。在人口高度聚集的區(qū)域，進一步促

20、進了商業(yè)的集聚。3、削弱的中間地帶。大眾商品銷售趨向便利型、社區(qū)型商業(yè)街市，品牌企業(yè)、高檔商品為了樹立品牌，取向都市型商業(yè)街市，特定的消費又有了專業(yè)特色街市，區(qū)域型的商業(yè)街市在城市空間發(fā)展變化中處于一個被削弱的中間地帶。如果不能聚集更多的商業(yè)企業(yè)，必將退為低一層次的商業(yè)街市。而在人口導(dǎo)入的區(qū)域，地方政府規(guī)劃得當(dāng)，則區(qū)域型商業(yè)街市有可能發(fā)展成為都市型商業(yè)街市。二、龐大化與細小化的趨勢1、超大型商業(yè)企業(yè)誕生。經(jīng)濟高度發(fā)展時期，超大型商業(yè)企業(yè)誕生是必然的趨勢。2、迷你型商業(yè)企業(yè)層出不窮。迷你型的商業(yè)企業(yè)具有投資小、收獲快、轉(zhuǎn)變經(jīng)營項目迅速等優(yōu)點，是商業(yè)中最細小、最活躍的細胞。據(jù)統(tǒng)計，在我國商業(yè)企業(yè)構(gòu)

21、成中，小型商業(yè)約占93%，是吸納大量就業(yè)機會的途徑。18（三）有形商品與無形商品同時銷售的趨勢 在現(xiàn)時的零售商業(yè)中，人們往往十分重視有形商品的銷售，而忽視無形商品的銷售。在市場經(jīng)濟發(fā)達的區(qū)域不是這樣，與我們觀念不同的是：商業(yè)企業(yè)在銷售某一實物商品同時，也把該商品的另一部分銷售（售后）服務(wù)也出售給了消費者；消費者在享用實物商品的同時也消費了無形商品，隨著這種觀念為人們的廣泛接受，有形商品銷售與無形商品銷售相組合。（四）智能化與人格化的趨勢1、智能化是現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)在商業(yè)的運用。 2、商業(yè)人格化，指服務(wù)過程中更加人性化。（五）標(biāo)準(zhǔn)化與藝術(shù)化的傾向1、商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化傾向充分體現(xiàn)在現(xiàn)代商業(yè)活動中。連鎖超市在

22、大中城市中遍地開花就是其杰作之一，統(tǒng)一的商場布置、陳列著同樣的商品、營業(yè)員穿著相同的衣裝，連他們的每個動作都是事先精心設(shè)計。 2、商業(yè)藝術(shù)化傾向主要體現(xiàn)在個性化消費的行業(yè)。消費者有個性化服務(wù)的行業(yè)主要集中在與個人直接有關(guān)的行業(yè)，如服飾、餐飲、裝潢用品等，商業(yè)的藝術(shù)傾向，是商業(yè)企業(yè)為了獲得某一部分特定的消費者群的“肯定”而進行藝術(shù)化包裝的商業(yè)行為。19從商業(yè)的概念看鄰里中心，鄰里中心屬于商業(yè)地產(chǎn)的一種，鄰里中心包含著商業(yè)地產(chǎn)中常出現(xiàn)的物業(yè)類型：購物中心、MALL、步行街、專賣店、便利店、連鎖店、寫字樓、公寓等，也具有商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)潛質(zhì)。從商業(yè)發(fā)展看鄰里中心，鄰里中心屬于初級商業(yè)，在商業(yè)等級劃分中

23、屬于社區(qū)商業(yè)中心范疇。從商業(yè)的類型看鄰里中心，鄰里中心以零售和服務(wù)為主，商務(wù)為輔。從商業(yè)的發(fā)展趨勢看鄰里中心，隨著城鎮(zhèn)化的推進，都市將會以社區(qū)為單位，隨著商業(yè)的發(fā)展趨勢，迷你型商業(yè)企業(yè)層出不窮。隨著人們生活水平的提高，對商業(yè)也有了不同程度的要求。只有以服務(wù)社區(qū)住宅為目的、滿足住戶日常生活的需要、進行統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計、位置相對集中、具有一定的規(guī)模、所輻射的服務(wù)面積和周邊地區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)才能持續(xù)性發(fā)展，這也意味規(guī)范化的社區(qū)商業(yè)是未來城市商業(yè)發(fā)展的趨勢。鄰里中心作為先進的社區(qū)服務(wù)理念，取得了極大的成功。鄰里中心空間與社區(qū)住宅唇齒相依，它的消費者群體直指社區(qū)住戶，作為便民中心的形式出現(xiàn)。以下針對鄰里中心

24、展開研究。20小結(jié)：第二部分 鄰里中心的概念及發(fā)展21一、社區(qū)的概念二、社區(qū)商業(yè)的概念三、鄰里中心的由來四、鄰里中心的基本功能五、鄰里中心的分類六、鄰里中心的規(guī)模及分布七、鄰里中心的業(yè)態(tài)特征八、鄰里中心未來發(fā)展趨勢一、社區(qū)的概念德國社會學(xué)家F滕尼斯于1881年首先使用社區(qū)這一名詞(一般譯為共同體團體集體公社等),當(dāng)時是指由具有共同的習(xí)俗和價值觀念的同質(zhì)人口組成的,關(guān)系密切的社會團體或共同體.第一次給“社區(qū)”定義的是美國芝加哥大學(xué)的社會學(xué)家羅伯特E帕克（Robert Ezra Park）。他認為，社區(qū)是“占據(jù)在一塊被或多或少明確地限定了的地域上的人群匯集”，“一個社區(qū)不僅僅是人的匯集，也是組織制

25、度的匯集”。從滕尼斯開始到現(xiàn)在,人們對它的理解發(fā)生了很大的變化.因此,關(guān)于社區(qū)的定義和解釋也就多種多樣。目前，眾多的定義有兩大類：一類強調(diào)精神層面(人群的共同體如成員必須具有共同的傳統(tǒng)價值等)，一類強調(diào)地域的共同體(即具有共同的居住地,即在一個地區(qū)內(nèi)共同生活的人群)。在漢語里，“社區(qū)”其實是個外來語。20世紀(jì)30年代中國社會學(xué)家在翻譯英文學(xué)術(shù)著作時，把英語單詞community翻譯成“社區(qū)”，從此漢語里有了這個詞語。22“社”是指相互有聯(lián)系、有某些共同特征的人群，“區(qū)”是指一定的地域范圍。所以，“社區(qū)”可以說是相互有聯(lián)系、有某些共同特征的人群共同居住的一定的區(qū)域。 美國威廉斯堡社區(qū)“社區(qū)”一詞

26、在拉丁語中意思是共同的東西和親密的伙伴關(guān)系。 二、社區(qū)商業(yè)的概念社區(qū)商業(yè)所提供的服務(wù)主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務(wù)，這些服務(wù)具有經(jīng)常性、便利性，但不一定價格低廉的特點。因此社區(qū)商業(yè)具有穩(wěn)定的市場基礎(chǔ)，并將隨著居民收入水平的提高得到更大的發(fā)展。社區(qū)商業(yè)是區(qū)別于城市區(qū)域中心商業(yè)、SHOPPING MALL 、大型購物中心、主題商業(yè)步行街等以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對象的商業(yè)形態(tài)。社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標(biāo)的屬地型商業(yè)。社區(qū)商業(yè)概念分析定義內(nèi)容狹義滿足單個居住小區(qū)內(nèi)的居民消費，雖然一些小區(qū)的社區(qū)商業(yè)由于規(guī)模較大也輻射周邊住宅小區(qū)，可該商

27、業(yè)物業(yè)的初始土地使用權(quán)為該小區(qū)開發(fā)商所有，這類社區(qū)商業(yè)仍然屬于狹義上的社區(qū)商業(yè)。廣義服務(wù)于擁有多個居住小區(qū)的大型生活居住區(qū)內(nèi)的居民消費，主要表現(xiàn)形態(tài)為“鄰里中心”。24商業(yè)級別城市中心區(qū)商業(yè)區(qū)域型商業(yè)社區(qū)型商業(yè)鄰里型商業(yè)區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊居民聚居區(qū)，人流集中交通便利住宅小區(qū)自發(fā)形成，配套物業(yè)客流量日人流量50萬以上日人流量10萬以上5萬以上核心客戶內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費者步行15分鐘內(nèi)的居民小區(qū)內(nèi)部及周邊居民商業(yè)形態(tài)集中商業(yè)為主商業(yè)街集中商業(yè)商業(yè)街為主

28、，個別中型主力店商業(yè)小型商業(yè)店鋪 社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中的一個重要層次。相對于城市中心商業(yè)，區(qū)域型商業(yè)和鄰里型商業(yè)而言，社區(qū)商業(yè)在規(guī)模大小、提供的商品種類、服務(wù)的商圈范圍等方面都介于區(qū)域型商業(yè)和鄰里型商業(yè)之間。 社區(qū)商業(yè)的分類按商業(yè)級別分社區(qū)商業(yè)的主要布局類型和物業(yè)形態(tài)傳統(tǒng)的住宅小區(qū)和規(guī)模較小的住宅小區(qū)內(nèi)的社區(qū)商業(yè)物業(yè)形態(tài)一般以裙房和底商較多，規(guī)模較大的住宅小區(qū)的社區(qū)商業(yè)物業(yè)形態(tài)一般是獨立的商業(yè)建筑。目前，居住區(qū)配建的社區(qū)商業(yè)以獨立地塊建設(shè)的社區(qū)商業(yè)中心和社區(qū)商業(yè)步行街居多。25當(dāng)前國內(nèi)外的社區(qū)商業(yè)的主要布局類型和物業(yè)形態(tài)按與住宅建筑關(guān)系分按所在地域分按布局形態(tài)分按商業(yè)布局分與住宅混建的裙房

29、或底鋪獨立單體的裙房或底鋪在住宅區(qū)內(nèi)住宅區(qū)內(nèi)周邊沿街設(shè)置與住宅區(qū)分離獨立設(shè)置街區(qū)條狀塊狀組團型條狀結(jié)合型沿街式組團式多點式會所式物業(yè)類型社區(qū)底商社區(qū)商業(yè)內(nèi)街社區(qū)中心案例【星河世紀(jì)廣場】【陽光棕櫚園】【萬科城】物業(yè)形態(tài)利用樓盤底層作為商業(yè)用房以平面形式按照街的形態(tài)布置單層或者多層商業(yè)由社區(qū)底商、社區(qū)商業(yè)內(nèi)街、獨立商業(yè)建筑及其它配套組成 消費人群以小區(qū)居民為主 主要是小區(qū)內(nèi)居民 小區(qū)內(nèi)與周邊區(qū)域人群 優(yōu)劣勢對比分散式的街鋪對住宅干擾較大；集中式商場的設(shè)備、人流、停車也對小區(qū)有較大影響內(nèi)街式集中商業(yè)布局，與住宅相對分離，干擾不大，便于管理有利于小區(qū)的形象展示規(guī)模比較大，提供多樣化服務(wù)集中商業(yè)布局，對

30、住宅干擾比較小有利于小區(qū)的形象展示社區(qū)商業(yè)的主要表現(xiàn)形態(tài)27整體的分布與商業(yè)的規(guī)模、性質(zhì)有直接關(guān)系；不同業(yè)態(tài)商家的分布則體現(xiàn)了商家對于位置的偏好及商業(yè)整體規(guī)劃的合理程度。類型優(yōu)點缺點圈地街鋪型商業(yè)體量可以較大限度的擴大，展示面較長，可視性佳，較有效的吸引外部的消費者，對外性較強，在一定程度上利于商業(yè)的銷售。商業(yè)規(guī)模較大，不利于業(yè)態(tài)的控制，如果出現(xiàn)街鋪空置的情況，對社區(qū)的整體形象有較大的負面影響。入口街鋪型有利社區(qū)居民的購物消費，街鋪商業(yè)價值較高。一定程度上限制了商業(yè)的規(guī)模擴大，且展示面不長，可視性不強。入口集中型將商業(yè)獨立于住宅區(qū)，減少商業(yè)對居住的影響，同時，在一定程度商業(yè)利于商業(yè)規(guī)模的擴大，

31、易于形成規(guī)模效應(yīng)，帶旺整個社區(qū)商業(yè)。商業(yè)較集中，弱化了社區(qū)商業(yè)的便利性特點，有時不方便居民的購物消費。以點帶面型商業(yè)較分散，在一定程度上方便居民的購物。商業(yè)較分散，難以形成規(guī)模效應(yīng)。商業(yè)分布類型圈地街鋪型 入口街鋪型 入口集中型 以點帶面型28商業(yè)分布類型案例圈地街鋪型示例：錦繡江南入口街鋪型示例：深圳萬科四季花城入口集中型示例：星河灣以點帶面型示例：沿海賽洛城鄰里中心與社區(qū)商業(yè)的區(qū)別與聯(lián)系29類比項社區(qū)商業(yè)鄰里中心概念區(qū)分隸屬住宅項目廣義的社區(qū)商業(yè)，工業(yè)園區(qū)運用為主操作者住宅開發(fā)商商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商操作手段住宅小區(qū)規(guī)劃市政規(guī)劃為主操作模式開發(fā)與經(jīng)營通常分離開發(fā)與經(jīng)營高度統(tǒng)一服務(wù)業(yè)態(tài)精選式、業(yè)態(tài)精

32、鏈接式、業(yè)態(tài)全服務(wù)范圍單個住宅小區(qū)為主，周邊為輔單個或多個工業(yè)園區(qū)內(nèi)的多個住宅項目與城市商業(yè)關(guān)系業(yè)態(tài)互補區(qū)域替代市場化程度較高高社區(qū)商業(yè)中心的概念社區(qū)商業(yè)中心是各種業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點相對集中的商業(yè)地域。是各類社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點的集合體，在目前眾多大型社區(qū)中，社區(qū)商業(yè)中心也被稱為社區(qū)商業(yè)廣場。是房地產(chǎn)大盤時代的產(chǎn)物。其規(guī)劃建設(shè)的根本出發(fā)點是節(jié)省社區(qū)居民生活購物的時間成本，以高度集中的商業(yè)運作模式服務(wù)社區(qū)中各個組團區(qū)域及輻射區(qū)域。是社區(qū)商業(yè)的最高組織形式：一般社區(qū)商業(yè)中心都由社區(qū)底商、社區(qū)商業(yè)街及其他高級配套如酒店、醫(yī)院、大型購物中心等共同組成。社區(qū)商業(yè)中心設(shè)在居住區(qū)內(nèi)人流集中地區(qū)。單位服務(wù)人口為3

33、 萬至4 萬人，商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點數(shù)在20個以上，包括超市、菜市場、便利店、餐飲店、藥店等，具備購物、餐飲、修理、理發(fā)、洗衣、家政、再生資源回收等功能。已建成的住宅區(qū)一般選擇在已經(jīng)具備一定商業(yè)基礎(chǔ)的地區(qū)，通過改造和業(yè)態(tài)調(diào)整，形成“沿街式”的社區(qū)商業(yè)中心，而新建住宅區(qū)一般以購物中心的業(yè)態(tài)形式為主來規(guī)劃建設(shè)社區(qū)商業(yè)中心。3031社區(qū)商業(yè)中心的分類按操作模式分模式具體操作大型社區(qū)商業(yè)中心配置大型超市、餐飲、娛樂、健身、學(xué)校、醫(yī)院、酒店等社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施應(yīng)有盡有，類似于歐美國家社區(qū)商業(yè)中心的模式?！?沿街式” 社區(qū)商業(yè)中心在成規(guī)模的新建居民區(qū)中，選擇其中一些居民樓底層，建成商業(yè)用房，引進超市、餐飲、書店、銀

34、行商業(yè)服務(wù)設(shè)施，滿足居民就近對生活必需品消費和一定程度的精神享受的需要?！把亟质健鄙鐓^(qū)商業(yè)中心類似于社區(qū)商業(yè)街?！?改建式” 社區(qū)商業(yè)中心只用現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)，對散布在社區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)網(wǎng)點進行改造，并根據(jù)常住人口的消費需求和小區(qū)結(jié)構(gòu)，對社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點布局進行科學(xué)、統(tǒng)一規(guī)劃，形成有一定吸引力的商圈。在成功復(fù)制深圳萬科四季花城的基礎(chǔ)上加以開拓創(chuàng)新，不僅其情景洋房設(shè)計概念已在國內(nèi)申請專利，而且其地處郊區(qū)開創(chuàng)的內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)中心，純粹服務(wù)于社區(qū)居民的社區(qū)商業(yè)中心也取得傲人的成績。32大型社區(qū)商業(yè)中心案例借鑒廣州萬科四季花城區(qū)位：廣州萬科四季花城位于廣州與佛山兩市交接處的佛山南海區(qū)黃岐鎮(zhèn)，位置遠離廣州市區(qū)，規(guī)劃

35、：總建筑面積約為49.7萬平方米，規(guī)劃居住人口約為17000人。 風(fēng)格特色：小區(qū)商業(yè)街以歐式騎樓建筑風(fēng)格設(shè)計， 業(yè)態(tài)：包括超市、書店、精品店、影像店、家居用品店、美容美發(fā)店、洗衣店、咖啡店等年輕人喜歡的品種。規(guī)劃特色：萬科將小區(qū)商業(yè)街集中規(guī)劃在小區(qū)入口，小區(qū)入口處設(shè)有公交汽車總站，坐車回家的住戶都從這里進出，既可方便住戶購物消費，也為商業(yè)街增加人流量、營造商業(yè)氛圍；雖然商業(yè)街是人流集中點，但因位置規(guī)劃得當(dāng)，并沒有對小區(qū)住戶的日常生活造成不良影響。萬科四季花城社區(qū)商業(yè)中心以假日廣場（整棟商業(yè)樓2層，主力店聚集）的27 家，湖畔花街（俗稱地產(chǎn)一條街）32家，繽紛廣場35家餐飲店，微風(fēng)廣場8家，米蘭

36、苑12家，陽光廣場7家，影湖居27家，文景街14家，風(fēng)情廣場16家，金色廣場23家，和社區(qū)外部的29家商鋪，一共230家。33交通設(shè)施在萬科四季花城東南門設(shè)有萬科四季花城總站，交通十分便利，且從廣州市交通部門獲悉，地鐵六號線將于2012年下半年開通試運營，開通后， 6號線在金沙洲設(shè)有3個站，其中潯峰崗站為大型接駁站，橫沙站、沙貝站設(shè)為一般換乘站。萬科四季花城東門距離潯峰站約10分鐘車程。服務(wù)配套齊全：客服中心醫(yī)療配套教育配套各種培訓(xùn)配套金融配套區(qū)位：五華區(qū)黑林鋪辦事處前所片區(qū)，昆瑞路與昌源中路交匯處規(guī)劃：總占地面積1000余畝，凈用地面積為：132373.94,總建筑面積為:691134.65

37、,地上計入容積率的建筑面積：562873.01，地下建筑面積：123502.76，架空層面積：4758.88、項目商業(yè)建筑面積達65000平方米，容積率：4.25，建筑密度：26.58%，總戶數(shù)：4470戶，停車位2999個。內(nèi)部涵蓋精品住宅，寓所、逾30畝的中央臺地美泉公園、約65000的假日廣場、近600米的濱河風(fēng)情商街名啟鴻假日城市是西市區(qū)二環(huán)邊70萬平米的風(fēng)景城邦。定位：集商業(yè)、休閑、娛樂、生活為一體的綜合商業(yè)中心34“ 沿街式” 社區(qū)商業(yè)中心案例借鑒啟鴻假日城市商業(yè)配套： 幾乎囊括了餐飲、娛樂、休閑、康體、百貨、品牌專賣店、精品特色店等與生活息息相關(guān)的業(yè)態(tài)，還引進了沃爾瑪、國美電器、

38、肯德基等國際知名商家，為社區(qū)業(yè)主的提供精彩的假日生活。國外社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展特點歐美的社區(qū)商業(yè)中心盛行大型新興社區(qū)商業(yè)歐美的社區(qū)和外面是基本分離的，一辦在社區(qū)里，小超市、餐飲店、快餐、寵物服務(wù)、自主洗衣店都很多，這些都市社區(qū)居民生活上不可或缺同時又要求快捷服務(wù)的，而這正是社區(qū)商貿(mào)服務(wù)業(yè)的優(yōu)勢所在。特點：一種是在“中心”內(nèi)有一主題，如以一家大超市為主，附帶部份折扣或全部專賣店、廠家直銷店等；另一種是突破傳統(tǒng)觀念，呈塊狀型，與周圍的文化娛樂等設(shè)施結(jié)成聯(lián)盟，塊狀不一定只位于一幢建筑，而是擴展為一個較大的消費空間。以美國為例，社區(qū)購物中心在面積、服務(wù)人口、商店數(shù)目等方面都界于地區(qū)型購務(wù)中心和鄰里型購物

39、中心之間。社區(qū)購物中心的零售商們聯(lián)合擴大經(jīng)營的范圍，不僅增強對人們“一站式”購物的滿足能力，還向社區(qū)居民提供豐富的服務(wù)項目和休閑娛樂項目，因此社區(qū)購物中心在各國城市整體商業(yè)整體中具有重要的地位，例如在美國2000年全國社區(qū)購物中心零售額為4494億美元，高于購物中心（3205）和區(qū)域型購物中心（1429億美元）。35歐美大而新聯(lián)盟化，日本街區(qū)特色化，新加坡鄰里中心服務(wù)化“商業(yè)街協(xié)同組合”是日本頗具傳統(tǒng)特色的一種社區(qū)商業(yè)中心。在日本, 便利店除了賣及時快速消費品之外, 還有代收水煤電各種費用的服務(wù), 并且, 還可以代售車船票、提供快遞業(yè)務(wù)等。很多便利店24 小時經(jīng)營 , 并設(shè)有取款業(yè)務(wù), 人們從

40、家里到便利店幾分鐘的時間就可以取到款, 非常方便。甚至一些便利店還可以成為IT 配送的商業(yè)網(wǎng)點, 比如在網(wǎng)上訂書, 白天要上班, 就可以將書送到店里去, 下班回來的時候再取。例如，日本東京都神樂坂商業(yè)街，就是東京一條極為普通但又富有日本特色的典型社區(qū)商業(yè)街。在100多米長的步行街兩側(cè)，散落著連戶商鋪、中型超市、24小時便利店以及傳統(tǒng)雜貨店等248家店鋪，花店、迷你高爾夫館、蔬果鋪、美容店乃至證券所應(yīng)有盡有。這種社區(qū)商業(yè)還同時肩負保護中小商業(yè)企業(yè)、保護城市的傳統(tǒng)文化特色的重任?！霸戽?zhèn)計劃”下的社區(qū)商業(yè)中心，是一種新興的生活樂園。36新加坡的社區(qū)商業(yè)中心的名稱是“鄰里中心（Neighborhood

41、 Center）”根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、類型以及居住人口需求配備相應(yīng)的商業(yè)配套設(shè)施，由開發(fā)商或物業(yè)方進行集中經(jīng)營與管理，不以盈利為主要目的，而是為社區(qū)居民提供商品和服務(wù)的社區(qū)生活服務(wù)中心。新加坡發(fā)展局將社區(qū)商業(yè)規(guī)劃成三個層面，配置和設(shè)置相應(yīng)的層面，三個層面劃分：第一個從1 000戶到1 500戶配置一個鄰里商店。在中國上海叫做街坊商店。第二個8 000戶到10 000戶建立一個小區(qū)商業(yè)。第三個40 000戶配套一個中心，這可能是更多開發(fā)商關(guān)注的地區(qū)級商業(yè)，大型的購物中心。37國內(nèi)社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展特點38伴隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市化進程逐步加快，房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，居民居住形態(tài)也在發(fā)生著轉(zhuǎn)變。城市

42、被分成大量星羅棋布的社區(qū)，人口大量向社區(qū)集中，并形成了以住房為鏈接的、相對獨立的、社區(qū)化的生活方式。由最初的分散化，到后來的集中化，再到規(guī)?；詈蟮骄C合化社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展39從社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展看鄰里中心鄰里中心與社區(qū)商業(yè)中心的區(qū)別與聯(lián)系商業(yè)類型選 址服務(wù)人口服務(wù)網(wǎng)點數(shù)建設(shè)布局業(yè)態(tài)范圍社區(qū)商業(yè)中心人流集中地區(qū)34 萬人20 個以上相對集中除日常生活必須消費品外，有一定量的休閑、娛樂配套鄰里商業(yè)社區(qū)主要出入口5000人左右5 個以上單個散狀分布居民日常生活必要消費品40鄰里商業(yè)是鄰里中心的一種分類，服務(wù)套數(shù)稍小。三、鄰里中心的由來新加坡“鄰里中心（Neighborhood Center）”的

43、概念來源于其政府1965推行并長期實施的組屋計劃，經(jīng)過近40多年的發(fā)展，已成為新加坡城市規(guī)劃成功的寫照。鄰里中心模式出現(xiàn)于1970年，最初是用來解決城市人口不斷擴張對于土地的合理利用，按照4 hm26 hm2 的開發(fā)區(qū)域進行開發(fā)，市鎮(zhèn)的開發(fā)又由多個鄰里中心組成。新加坡城市規(guī)劃的成功經(jīng)驗之一就是社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃模式，在人口約6 0008 000戶規(guī)劃配套一個鄰里中心，從人口規(guī)模來看，新加坡所指的鄰里中心為社區(qū)商業(yè)的一種模式。鄰里中心以經(jīng)營中檔商品為主，商店組合為普通日常商品商店、診療所、餐館和小販中心。綜上所述，新加坡“鄰里中心”是指分布于政府組屋區(qū)內(nèi)，為居民提供生活配套服務(wù)的設(shè)施, 主要功能是比

44、較齊全的商業(yè)、服務(wù)、娛樂中心等，其實質(zhì)是購物中心。41“鄰里中心”概念來源于新加坡， 指在3000-6000戶居民中設(shè)立一個功能比較齊全的商業(yè)、服務(wù)、娛樂中心。鄰里中心定位鄰里中心均為與住宅分離的獨立建筑，與小區(qū)開發(fā)總量的配套比例約為3%，區(qū)內(nèi)其他地方不建路面店、宅下店。這樣不僅避免了重復(fù)建設(shè)，還實現(xiàn)了便民服務(wù)與區(qū)容區(qū)貌、城市交通、居住環(huán)境的高度統(tǒng)一。 定位上不能僅僅將配套服務(wù)集中在一起，更加重要的是：通過統(tǒng)一規(guī)劃、管理，使各業(yè)態(tài)間形成互動，同時發(fā)揮各自的品牌效應(yīng)。其具體定位內(nèi)容如右圖所示：42鄰里中心是不同于百貨公司、超市、賣場、商業(yè)街的第五商業(yè)業(yè)態(tài)，即社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。鄰里中心四大特色特色具體

45、內(nèi)容一社區(qū)建設(shè)緊密結(jié)合以人為本。以居住人群為中心，全部設(shè)施緊密圍繞人們的在家居附近尋求生活、文化交流的需要，構(gòu)成了一套巨大的家庭住宅延伸體系，比如：菜場、超市是廚房的延伸；浴室、洗衣房是衛(wèi)生間的延伸；餐飲、小吃是餐廳的延伸；影院、茶座、歌舞廳是客廳的延伸；圖書館、閱覽室是書房的延伸。二集中商業(yè)滿足多種所需，更加便利。把日常商業(yè)和服務(wù)設(shè)施集于其中，既縮短了這些設(shè)施與社區(qū)居民的距離，又滿足了人們多樣化需求；既便民、利民，又提高了居民的生活質(zhì)量和城市環(huán)境質(zhì)量。三鄰里中心服務(wù)為主。服務(wù)對象以本區(qū)多個住宅小區(qū)居民的日常生活為主，有別于中心商務(wù)對外交流為主的城市功能，但兩者又互為交叉，共同構(gòu)成城市人居活動

46、中心的完整系統(tǒng)。四政府調(diào)控，增加就業(yè)機會。是政府調(diào)控下的商業(yè)行為，在政府的規(guī)劃要求下，發(fā)展商通過高起點的商業(yè)開發(fā)運作，為社區(qū)居民提供教育、文化體育、生活配套等服務(wù)，這種不斷完善的商業(yè)組合，取得了相當(dāng)可觀的經(jīng)濟效益，更提供了諸多的就業(yè)機會。43案例借鑒 新加坡第一樂廣場 經(jīng)營面積20160，155家租戶，集時尚購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的社區(qū)銷品茂。目標(biāo)輻射人口50萬人。項目第一樂廣場購物 26.56 %文化及用品 11.18 % 家電數(shù)碼 7.43 %餐飲食品 24.37 %娛樂 15.74 %其它 1.70 %配套服務(wù) 13.01 %業(yè)態(tài)業(yè)種比重： 零售購物與餐飲食品所占比重基本相當(dāng)，均為

47、25%左右，配套服務(wù)與文化用品所占比例相對較高。營運特點：1、貼近生活服務(wù)品類多；2、購物商店經(jīng)營種類分布較為均勻，以學(xué)生兒童、家庭女性消費內(nèi)容為主；3、公益服務(wù)配置好，有效增加人流量；4、市場推廣內(nèi)容豐富多彩。案例借鑒 新加坡第一樂廣場借鑒意義： 社區(qū)商業(yè)規(guī)模面積不宜過大，2-3萬左右為宜； 商業(yè)業(yè)態(tài)以家庭生活用品，方便就餐、家庭娛樂三大塊為主。突出個性，區(qū)別于市區(qū)商業(yè)銷品茂； 商業(yè)業(yè)種的配置以方便家庭生活為原則； 盡量改商場的自動垂直電梯為自動扶梯，既連接地鐵，又方便人潮的流動； 注重公共設(shè)施的配置，帶動消費的人氣與商氣，失小得大，樹立形象，贏得口碑。46三、鄰里中心的功能：蘇州工業(yè)園區(qū)鄰

48、里中心借鑒新加坡鄰里中心最新模式，并根據(jù)中國國情把新加坡鄰里中心的商業(yè)功能與新加坡人民協(xié)會民眾聯(lián)絡(luò)所及政府部門投資建設(shè)的社會公益性設(shè)施有機結(jié)合，融為一體，探索新型的商業(yè)開發(fā)和社區(qū)管理模式，把所有與居民日常生活需要貼近的商業(yè)和生活服務(wù)設(shè)施都集中于鄰里中心。鄰里中心專注于“居住區(qū)商業(yè)中心”的開發(fā)運營，成功改寫“社區(qū)商業(yè)”定義，創(chuàng)立了“以房屋租售為經(jīng)營基礎(chǔ)、以市場需求作功能定位、以所有者身份進行行業(yè)管理”的特有模式，并創(chuàng)新提出“居住商業(yè)，品質(zhì)生活”的企業(yè)定位。鄰里中心的特點是有序、規(guī)范、配套?！坝行颉笔侵冈趫@區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃下，根據(jù)社會發(fā)展需求建設(shè)鄰里中心，進行區(qū)域服務(wù)的有序布局與功能的合理設(shè)置；“規(guī)范”

49、是指全面引進新加坡的管理模式，來規(guī)范鄰里中心的服務(wù)與經(jīng)營；“配套”是指涉及居民日常生活所需的服務(wù)項目門類齊全、應(yīng)有盡有、配套完整。案例借鑒 蘇州鄰里中心蘇州工業(yè)園大鄰里中心分布 在園區(qū)七十平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)居民住宅發(fā)展將建設(shè)23個鄰里中心。目前已建成有新城大廈、貴都大廈、師惠大廈、湖東大廈、玲瓏大廈、沁苑大廈、翰林大廈7個鄰里中心，形成了 “鄰里中心”、“鄰里假日”、“鄰里生鮮”、“鄰里11”一主三副的品牌群格局。48鄰里中心在蘇州工業(yè)園區(qū)成功運作之后的2002 年年底被注冊為商標(biāo)專利區(qū)位：園區(qū)星湖街178號簡介：2004年8月正式運營，建筑面積約30,000平方米，園區(qū)湖東商業(yè)第一家。

50、大廈由三幢建筑組成。南樓集中餐飲功能，分別有中西式快餐，和各層次中外餐飲店五家；北樓集中生鮮店，衛(wèi)生服務(wù)站和文體中心等公益功能，并設(shè)置了生活必備的零售商業(yè)。 主樓為超市，還獨創(chuàng)了“家裝設(shè)計超市”創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)平臺。 湖東大廈擁有規(guī)模集聚效應(yīng)，在保持12項基本功能的基礎(chǔ)上，堅持特色經(jīng)營，以其更全面的功能和更齊全的配套和為周邊兩萬人的大型組團住宅，為湖東區(qū)域消費群體提供綜合性、全方位、各層次的購物、休閑和生活服務(wù)。鄰里中心湖東大廈獨創(chuàng)了“家裝設(shè)計超市”創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)平臺鄰里中心玲瓏大廈區(qū)位：位于園區(qū)玲瓏街58號簡介：2006年12月26日落成開業(yè)，建筑面積約20,000平方米。 大廈的成功開業(yè)，是公司在堅持政

51、府引導(dǎo)、企業(yè)投入、市場化運作的發(fā)展機制下，自行建設(shè)發(fā)展的首次嘗試，成為鄰里中心發(fā)展史上一個新的起點。 大廈內(nèi)12項必備功能完備，針對周邊消費者的特點，功能設(shè)置新穎。大廈二層的鄰里家居生活館是鄰里中心公司為園區(qū)居民精心打造的專業(yè)家居生活廣場，使其“足不出戶”便可以挑選到琳瑯滿目的家居用品與飾品，建筑面積約4000平方米，22家品牌廳店讓園區(qū)居民體驗“家文化公園”。 大廈還擁有六層，182間客房的鄰里假日酒店，成為園區(qū)商務(wù)旅游、會展配套的理想下榻場所。50精心打造的專業(yè)家居生活廣場,讓園區(qū)居民體驗“家文化公園”鄰里中心翰林大廈區(qū)位：位于園區(qū)林泉街598號，簡介：2008年9月19日開業(yè)，建筑面積約

52、23,000平方米，是“小硅谷”的配套服務(wù)工程。 翰林大廈由南北兩棟大樓組成，北樓為兩層框架結(jié)構(gòu)，南樓為九層內(nèi)廊式結(jié)構(gòu)，一期項目建筑面積2.3萬平方米，位于園區(qū)獨墅湖東岸，距獨墅湖隧道2公里，地處仁愛路、林泉街交界處，翰林緣小區(qū)、各大知名高校近在咫尺，是獨墅湖科教創(chuàng)新區(qū)重要的區(qū)域商業(yè)服務(wù)中心.51區(qū)域商業(yè)服務(wù)中心.鄰里中心新城大廈區(qū)位：位于園區(qū)現(xiàn)代大道 158 號簡介： 1998 年 5 月 30 日開業(yè)運營，建筑面積約 21,000 平方米。大廈緊密貼近區(qū)域居民生活，設(shè)有超市、銀行、郵政通訊、餐飲店、洗衣房、美容美發(fā)店、藥店、文化用品店、維修店、文體中心、鄰里生鮮店和社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心等 12

53、 項基本功能，并結(jié)合現(xiàn)代人休閑和消費需要，設(shè)立了多層次、多品種的配套設(shè)施。如世界連鎖品牌肯德基、星巴克、賽百味等等。 新城大廈的成功開業(yè)標(biāo)志著借鑒新加坡公共管理經(jīng)驗走出實踐的第一步。鄰里中心不僅杜絕了底層商鋪的環(huán)境污染、噪音擾民等問題，更改善了人居環(huán)境和城市面貌，營造出一種和諧發(fā)展的商業(yè)氛圍。52引入世界連鎖品牌肯德基、星巴克、賽百味鄰里中心貴都大廈區(qū)位：位于園區(qū)中新路8號簡介：2001年5月30日開業(yè)運營，建筑面積11,000平方米。 大廈樓高四層，毗鄰中央公園，周圍小河縈繞、綠樹掩映，白鴿飛翔，環(huán)境優(yōu)雅，公交68路、32路和178路等經(jīng)過大廈，交通極為便捷。 在功能設(shè)置上，大廈在保證滿足居

54、民日常生活需要的同時，根據(jù)市場需求，增加了商務(wù)辦公個性項目。其獨特的區(qū)位優(yōu)勢使其吸引了眾多貿(mào)易、物流、報關(guān)、法律服務(wù)、財務(wù)服務(wù)等公司爭相入駐。更有國內(nèi)大型賣場將區(qū)域性總部設(shè)在其中。53根據(jù)市場需求，增加了商務(wù)辦公個性項目，更有國內(nèi)大型賣場將區(qū)域性總部設(shè)在其中。鄰里中心師惠大廈區(qū)位：位于園區(qū)CBD中央商貿(mào)區(qū)東南，星海街169號簡介：2004年5月30日開業(yè)運營， 建筑面積 12,300平方米，公交47路和26路直達。大廈擁有3,500平方米的大型室內(nèi)停車場，可停放100輛中小型汽車。 為滿足區(qū)域居民生活配套需要，大廈保持鄰里中心 12項必備功能的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場需求，開發(fā)建設(shè)了鄰里假日酒店，授權(quán)

55、蘇州新城花園酒店管理公司全面管理，為園區(qū)消費者提供富有品位的經(jīng)濟型酒店。此外，大廈導(dǎo)入源自澳門高端的“海鮮邊爐”，形成了讓消費者流連忘返的特色餐飲。54建設(shè)了鄰里假日酒店，導(dǎo)入源自澳門高端的“海鮮邊爐”特色餐飲。鄰里中心沁苑大廈區(qū)位 ：位于園區(qū)星港街278號簡介：2007年5月30日開業(yè)運營，建筑面積11800平方米。 大廈位于園區(qū)主干道現(xiàn)代大道金雞湖大橋西堍，在中天湖畔花園、新加花園、沁苑小區(qū)等住宅小區(qū)及北部工廠區(qū)的環(huán)抱之中。直接服務(wù)4000多戶小區(qū)住戶與幾十家外資企業(yè)。沁苑大廈樓高三層 ,一層、二層各2000平方米，鄰里生鮮、超市、銀行、衛(wèi)生所、文體中心等12項必備功能齊全。三層4000平

56、米，突出文化休閑和培訓(xùn)功能。目前提供ACCA國際會計師認證培訓(xùn)、外語語言培訓(xùn)，韓國幼兒培訓(xùn)，芭蕾培訓(xùn)中心，音樂培訓(xùn)中心，兒童情商培訓(xùn)中心等。55突出文化休閑和培訓(xùn)功能四、鄰里中心的分類56“鄰里中心”這個概念產(chǎn)生于上個世紀(jì)60年代的新加坡，意即國內(nèi)所說的社區(qū)商業(yè)中心。 鄰里中心是在社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)上進化而來的. “鄰里中心”集基本服務(wù)、公益服務(wù)以及商業(yè)服務(wù)等多種服務(wù)功能于一體商業(yè)分級新鎮(zhèn)中心鄰里中心鄰區(qū)商店配置標(biāo)準(zhǔn)4000060000套住戶，1.27m2對1單位組屋配置60008000套住戶,按1.27m2對1單位組屋配置10001200套住戶，按1.27m2對1單位組屋配置商品檔次高檔商品中檔

57、商品 生活必須品 必備功能娛樂設(shè)施、銀行、郵政局、超級市場、百貨公司及高檔商品、商店、餐館、快餐店 診療所及牙醫(yī)、 面包店、文具店、中西藥行、托兒所、服裝店、眼鏡店、理發(fā)店、家庭用品、書局、家庭娛樂中心。典型的鄰里中心包含35個商店、2個食閣、1個超級市場、1個菜市場、12臺自動提款機。普通日用商店和餐廳 新加坡鄰里中心的分類：中國鄰里中心分類類型工業(yè)園區(qū)鄰里中心花園城郊鄰里中心居住小區(qū)鄰里中心定義立足于“大社區(qū)、大組團”的先進理念進行功能定位和開發(fā)建設(shè)，不是“社區(qū)內(nèi)的商業(yè)”，而是“服務(wù)于社區(qū)的商業(yè)”?；旌系墓δ埽B合的姿態(tài)，多區(qū)聯(lián)動，鄰里互補，屬于大規(guī)模社區(qū)的配套公共服務(wù)設(shè)施。多個社區(qū)聯(lián)合起

58、來，是面向社區(qū)的便民服務(wù)中心，集約服務(wù)的商業(yè)綜合體。案例蘇州工業(yè)園、杜邦工業(yè)園，油田工業(yè)園，大明工業(yè)園上海新江灣城成都花照社區(qū)、清波社區(qū)和龍?zhí)端聢鲦?zhèn)聯(lián)合建設(shè)便民服務(wù)中心屬性大社區(qū)里所有的社區(qū)商業(yè)以鄰里中心形式出現(xiàn)，主題明確、功能互補圍繞著社區(qū)商業(yè)中心所建設(shè)的居住小區(qū)級鄰里中心，附屬于社區(qū)商業(yè)中心，起到補充作用多個居住小區(qū)集合組建的鄰里中心，起到功能互補作用標(biāo)準(zhǔn)“鄰里中心”集基本服務(wù)、公益服務(wù)以及商業(yè)服務(wù)等多種服務(wù)功能于一體檔次中檔高檔生活必須品功能從“油鹽醬醋茶”到“衣食住行閑”從“油鹽醬醋茶”到“衣食住行娛”油鹽醬醋茶消費人群主要服務(wù)于工業(yè)園內(nèi)的居民，然后向周邊輻射主要服務(wù)于大社區(qū)里居住小區(qū)

59、的居民，然后向周邊輻射僅僅服務(wù)于社區(qū)居民新江灣城地處上海中心城區(qū)東北部，總占地面積9.45平方公里，原系江灣機場的舊址，是上海市區(qū)唯一一塊自然生態(tài)“綠寶石”。城區(qū)中規(guī)劃了江灣天地、復(fù)旦大學(xué)江灣校區(qū)、新江灣城公園、自然花園、都市村莊、知識商務(wù)中心等六大板塊，以及生態(tài)走廊、文化中心、極限運動中心等特色生活配套。新江灣城作為一個以中、高檔住宅為主的知識型、生態(tài)型大型花園式國際社區(qū)，在第三代國際社區(qū)的建設(shè)中備受矚目。新江灣與真如、徐家匯、花木共同形成上海的副中心。58案例借鑒上海新江灣城作為新江灣城的社區(qū)大配套設(shè)施五角場。社區(qū)中心與鄰里中心結(jié)合通過社區(qū)中心建筑群的設(shè)置，形成新江灣城的公共活動核心地段，

60、并與鄰里中心公共建筑結(jié)合，滿足居住區(qū)生活之需要。本案五角場59五角場功能體量圖案例借鑒上海新江灣城基本生活保障型商業(yè)布局：新江灣城社區(qū)商業(yè)中心規(guī)劃確定在新江灣城街道轄區(qū)內(nèi)的淞滬路東、江灣城路西、殷行路北地塊，以“集中塊狀式”的社區(qū)商業(yè)中心，面積約3萬平方米左右，主要業(yè)態(tài)應(yīng)該布置：社區(qū)型購物中心、生鮮食品超市、便利店、郵局、銀行、專業(yè)店、專賣店并配娛樂、餐飲、休閑、體育等業(yè)態(tài)。居住小區(qū)級商業(yè)規(guī)劃3個鄰里中心，以中型生鮮超市、室內(nèi)凈菜市場、蔬果店、書店、醫(yī)藥店、花店、面包房、理發(fā)店、傳統(tǒng)雜貨店等為主，建筑面積6000-8000平方米，服務(wù)半徑500米街坊級商業(yè)按“城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)”設(shè)