創(chuàng)造稅務(wù)利潤ppt課件

1、發(fā)明稅務(wù)利潤房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險管理之道易坤山武漢市金瑞君安稅務(wù)師事務(wù)所2021年06月23日.自我引見武漢市金瑞君安稅務(wù)師事務(wù)所 總經(jīng)理武漢市久益稅務(wù)效力 總經(jīng)理從事稅務(wù)代理行業(yè)12年湖北財稅學院客座教授從事房地產(chǎn)稅務(wù)風險研討五年，為近100家房地產(chǎn)企業(yè)提供各類稅務(wù)效力。出本房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)研討書籍多部。.內(nèi)容提要第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)涉稅引見第二部分：房地產(chǎn)涉稅風險管理實務(wù)1、房地產(chǎn)企業(yè)目前面臨的稅務(wù)風險點分析(1)、拿地環(huán)節(jié) 2、收買環(huán)節(jié)3、建立環(huán)節(jié) 4、銷售環(huán)節(jié)5、運用環(huán)節(jié) 6、投資環(huán)節(jié).內(nèi)容提要2 、風險構(gòu)成的緣由分析1、風險是由哪個部門呵斥的？2、企業(yè)財務(wù)人員在稅務(wù)控制體系中的重要

2、性與局限性3 、企業(yè)稅務(wù)風險的外部要素3、處理之道.第一部分:房地產(chǎn)各階段涉稅分析分四個環(huán)節(jié)土地獲得環(huán)節(jié)1開發(fā)建造環(huán)節(jié)2銷售轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)3擁有運用環(huán)節(jié)4.房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種1、企業(yè)所得稅 2、營業(yè)稅3、增值稅 4、土地增值稅5、印花稅 6、房產(chǎn)稅7、城鎮(zhèn)土地運用稅8、個人所得稅9、契稅 10、城建稅 11、教育費附加12、車船運用稅. 第一環(huán)節(jié):土地獲得環(huán)節(jié)拿地階段:拿地階段風險闡明契稅耕地占用稅印花稅個人所得稅企業(yè)所得稅.第二個階段：開發(fā)建造環(huán)節(jié)開發(fā)建造環(huán)節(jié)印花稅城鎮(zhèn)土地使稅企業(yè)所得稅個人所得稅.第三環(huán)節(jié)：銷售與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)銷售與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)印花稅城鎮(zhèn)土地使稅土地增值稅個人所得稅.第四環(huán)節(jié)：擁有與運用

3、環(huán)節(jié)最后環(huán)節(jié)：營業(yè)稅企業(yè)所得稅房產(chǎn)稅印花稅等土地運用稅.第二部分：房地產(chǎn)涉稅風險管理一、房地產(chǎn)企業(yè)目前存在的稅務(wù)風險點分析1、房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部管理中存在大量的稅務(wù)風險，如稅務(wù)崗位的設(shè)置、相應(yīng)內(nèi)控制度等2、財務(wù)人員從不或很少參與合同的簽署3、房地產(chǎn)企業(yè)各類業(yè)務(wù)合同中很少有專業(yè)的涉稅條款或者說房地產(chǎn)企業(yè)各類業(yè)務(wù)合同中涉稅條款不明確或表達不準4、企業(yè)財務(wù)部門納稅短少必要的監(jiān)視5、以為財務(wù)人員能搞定稅務(wù)事項.企業(yè)通?。汉贤S意簽、財務(wù)人員不參與房地產(chǎn)開發(fā)合同通常是公司從事開發(fā)活動的根底和前提，而合同一旦簽署、備案、履行，必將產(chǎn)生不可調(diào)整的納稅義務(wù)。而公司在簽署經(jīng)濟合同時往往只關(guān)注雙方的權(quán)益、義務(wù)及法律

4、風險，擔任起草合同的律師或企業(yè)相關(guān)部門往往并不知曉稅法是如何規(guī)定的。.續(xù)納稅人與稅務(wù)機關(guān)的許多納稅爭議均源于經(jīng)濟合同中涉稅條款的不明確，企業(yè)卻很少關(guān)注合同雙方涉稅條款，如何在合同簽署中引進稅務(wù)管理機制，是企業(yè)管理中非常重要的一個關(guān)注點。房地產(chǎn)開發(fā)合同涉稅條款通常包括合同履行方式、發(fā)票如何開具與傳送、支付結(jié)算方式等重要內(nèi)容，并要準確地適宜或躲避現(xiàn)行稅法條款。 .續(xù)稅務(wù)機關(guān)的稅務(wù)檢查稽查大多從企業(yè)的合同、發(fā)票、支付結(jié)算等方面入手，而稅收政策復(fù)雜而浩翰，假設(shè)不在合同簽署的環(huán)節(jié)進展好稅務(wù)方向的事前審核和稅務(wù)安排，往往會給開發(fā)商帶來艱苦經(jīng)濟損失。.合同分類房地產(chǎn)企業(yè)的重要合同如：土地出讓合同、協(xié)作開發(fā)協(xié)

5、議、設(shè)計合同、施工總包合同、甲供材合同、融資合同、 物業(yè)管理合同、租賃合同、商品房買賣合同、裝飾合同、代理銷售合同、促銷方案、拆遷補償協(xié)議等等。.1、拿地環(huán)節(jié)的風險案例房地產(chǎn)企業(yè)拿地的幾種主要方式：1、土地招拍掛方式2、經(jīng)過收買工程公司的股權(quán)方式獲得土地3、收買爛尾樓方式4、經(jīng)過收買在建工程方式獲得土地5、協(xié)作開發(fā)方式.土地招拍掛方式下的風險 案例1：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007年1月進展舊城改造工程，土地合同商定總面積為1200畝，當期實踐已獲得500畝，合同無特別商定交付時間，企業(yè)按500畝申報城鎮(zhèn)土地運用稅，2021年，稅務(wù)機關(guān)要求企業(yè)對2007、2021、2021年的土地運用稅按1200

6、畝交納土地運用稅。.政策根據(jù)財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地運用稅有關(guān)政策的通知財稅2006186號二、關(guān)于有償獲得土地運用權(quán)城鎮(zhèn)土地運用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間問題 以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償獲得土地運用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同商定交付土地時間的次月起交納城鎮(zhèn)土地運用稅；合同未商定交付土地時間的，由受讓方從合同簽署的次月起交納城鎮(zhèn)土地運用稅。 .票據(jù)管理一：財政性事業(yè)收據(jù)二、拆遷發(fā)票的獲得1、拆遷補償協(xié)議2、被拆遷戶的門牌號、產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件3、被拆遷人的身份證復(fù)印件4、拆遷人的簽收款單思索：用建筑公司名義開具拆遷發(fā)票？思索：委托拆遷公司拆遷時開全額發(fā)票？.土地定價的謀劃問題某房地產(chǎn)企業(yè)獲得了500

7、畝土地，預(yù)備開發(fā)的工程有酒店、商鋪、住宅及高爾夫等多種業(yè)態(tài)。綜合每畝單價80萬/畝。思索點：土地本錢對土地增值稅的影響！.2經(jīng)過收買工程公司的股權(quán)方式獲得土地的風險案例甲房地產(chǎn)開發(fā)公司預(yù)備收買乙房地產(chǎn)開發(fā)公司，乙公司為單純的工程公司，是純國有企業(yè)，土地賬面本錢為6800萬，為多次評價后的價值。注冊資本金2000萬，收買價17000萬。風險點：.拆遷補償協(xié)議中稅務(wù)風險案例拆遷的三種方式：1、本人的前期工程部擔任拆遷2、委托專業(yè)的拆遷公司進展拆遷分包干制與非包干制3、城中村改造中委托村民委員會拆遷案例：某地產(chǎn)公司拆遷補償協(xié)議見附件.2、收買環(huán)節(jié)的稅務(wù)風險 收買中的稅務(wù)風險案例甲公司位于武漢，202

8、1年1月7日收買位于廣州的某房地產(chǎn)工程企業(yè)乙公司，收買時點為2021年12月31日，乙公司凈資產(chǎn)為12000萬，收買價為24500萬，乙公司收買時賬下有一塊土地，前期開發(fā)二個樓盤，收買合同商定：收買日即2021年12月31日.收買中的稅務(wù)風險案例2之前所發(fā)生的債務(wù)債務(wù)一概由乙方擔任，其債務(wù)包括：各種應(yīng)納稅款。2021年8月1日廣州市地稅局對乙公司的2006至2021年度進展正?；?，發(fā)現(xiàn)乙公司偷逃營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等達4600萬之巨，因數(shù)額宏大，決議移送公安機關(guān)，2021年2月1日法院經(jīng)審理后給予乙公法人代表即甲公司法人代表5年的有期徒刑。.收買中的稅務(wù)風險案例3法人代表喊冤：說稅

9、務(wù)機關(guān)查補的稅款是屬于06至08年度的，那個時間乙公司還不屬于其管理，不應(yīng)該負偷稅責任。分析：法人代表喊冤能否有理？ .處理方案：做好稅務(wù)盡職調(diào)查現(xiàn)實情況是：調(diào)查的企業(yè)不多或調(diào)查深度不夠、內(nèi)容不夠全面調(diào)查的內(nèi)容：1、企業(yè)在存續(xù)期間的納稅義務(wù)的履行情況2、工程公司土地本錢的真實性、票據(jù)的合法性與有效性.分兩種情況1、收買前的稅務(wù)風險盡職調(diào)查2、收買后發(fā)現(xiàn)本錢或費用不真實如何處置.1、收買前的稅務(wù)風險盡職調(diào)查處理方案：1、股權(quán)收買協(xié)議或收買框架協(xié)議中必需求有明確的稅務(wù)盡職調(diào)查的條款，主要涉及調(diào)查的內(nèi)容，時間跨度、如出現(xiàn)與被收買方承諾有差別時處置的意見等。2、聘請專業(yè)的稅務(wù)師事務(wù)所進展調(diào)查。3、進展

10、稅務(wù)盡查調(diào)查之前應(yīng)建立雙控賬戶，收買款暫不支付。.續(xù)：4、根據(jù)盡職調(diào)查內(nèi)容調(diào)整收買價錢.2、收買后發(fā)現(xiàn)本錢或費用不真實如何處置案例6：某房地產(chǎn)企業(yè)收買了某地產(chǎn)公司該公司為自然人出資，收買時該公司時為爛尾樓時，蓋到三層。收買后發(fā)現(xiàn)原股東承諾的前期土地本錢及建筑工程本錢為9200萬，實踐本錢才2000萬，股東解釋說有很多本錢費用當時按政府要求交納了，也有票據(jù)但因故喪失了。建筑工程為省錢沒有要票。.問題點：實踐支付股權(quán)款17000萬。土地本錢與建安工程沒有票據(jù)，沒有賬怎樣辦？.處理思緒：1、請律師事務(wù)所找當?shù)卣块T查詢企業(yè)已交納的一切費用，2、建筑本錢沒有票的，多付一部分款獲得稅票。.留意點：1、

11、個人所得稅的代扣代繳問題2、對方公司運營期的涉稅問題如：土地運用稅的交納情況等。 其它稅種的欠稅情況等。.3、收買爛尾樓稅務(wù)風險案例甲房地產(chǎn)公司決議收買乙公司開發(fā)的某爛尾樓，收買方式有兩種，一是收買乙公司的全部股權(quán)，二是收買該樓盤。收買樓盤時普通乙公司不情愿開具銷售不動產(chǎn)的發(fā)票，情愿把原來的建筑發(fā)票等給甲公司。假設(shè)收買款花了8000萬，然后改建加層等投入了12000萬，銷售收入37000萬。稅如何處置？風險何在？.案例：協(xié)作開發(fā)還是工程收買？甲公司2003年非房地產(chǎn)開發(fā)公司在市中心建立28層的辦公大樓，因資金等多種緣由成為爛尾樓，詳細為大樓主體工程曾經(jīng)完工，但水電、裝飾及配套均沒有完成。200

12、7年6月與乙公司具有建筑與房地產(chǎn)開發(fā)公司，乙公司為甲公司大樓的施工方簽署協(xié)作開發(fā)協(xié)議， 合同商定：1、甲方保管大樓8至16層的一切權(quán)，其它樓層的產(chǎn)權(quán)過戶到乙公司名下。.案例2、甲方欠乙方的前期施工費3000萬不再清查。3、甲方欠銀行貸款4000萬由乙方代為還款。4、乙方要完成整個工程的后續(xù)投入，包括整個大樓的特別是8至16樓的裝修投入、工程配套綠化等。.案例：截止2021年12月31日止，乙公司將1至7層全部銷售完，17至20層轉(zhuǎn)為自用，21至26層銷售完成95%。問題：1、該協(xié)議冠名為協(xié)作開發(fā)協(xié)議，本質(zhì)為什么？是協(xié)作開發(fā)還是工程收買。2、如為工程收買那么營業(yè)稅能否按差額征收，如能差額征收的基

13、數(shù)是多少？ .案例：3、在計算土地增值稅，如何計算加計扣除，基數(shù)如何確定？ .3、建立階段的稅務(wù)風險案例房地產(chǎn)企業(yè)目前流行采用甲供材的方式，但甲供材方式下涉及哪有稅收風險呢？1、房地產(chǎn)公司自行采購的資料與設(shè)備應(yīng)獲得什么發(fā)票？ 增值稅公用發(fā)票？ 增值稅普通發(fā)票？ 第三方開票？ 假票真開？.3、建立階段的稅務(wù)風險案例增值稅失控發(fā)票？2、自行采購資料能否補繳營業(yè)稅？電梯等設(shè)備能否存在反復(fù)征收營業(yè)稅的問題？.增值稅失控發(fā)票的案例武漢某房地產(chǎn)公司采用甲供材的業(yè)務(wù)方式， 共采購各類資料及裝飾品合計12000萬，2021年7月江蘇某市國稅局稽查局到武漢市國稅局要求協(xié)查，協(xié)查函中提到該房地產(chǎn)企業(yè)向該市某消費浴

14、盤等的企業(yè)共支付采購款2300萬，該企業(yè)收款之后未交納增值稅潛逃了。結(jié)果：對房地產(chǎn)獲得的2300萬的本錢不認。.3、利息的處置主要問題：1、關(guān)聯(lián)方之間借款的問題1、相互之間不計提利息2、計提不支付或不開票發(fā)票3、利息如何在稅前扣除的問題2、高利貸利息的處置通行做法，事后處置，用建筑業(yè)發(fā)票來沖？ 向個人借款的涉稅問題？.4、銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)風險案例1、商品房買賣合同稅務(wù)風險案例某房地產(chǎn)企業(yè)商品商買賣合同案參見：國稅發(fā)202131號第17條、25條、33條。參見：企業(yè)簽署的.2、代理銷售的稅務(wù)風險案例案例1：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)了某工程為純商業(yè)地產(chǎn)工程，經(jīng)區(qū)政府部分規(guī)劃贊同為服裝零售中心，開發(fā)公司與

15、乙代理公司簽署代理合同，商定銷售底價15000元每平方，如低于底價由乙公司補齊，如超越那么超越部分由雙方按5：5進展分成，超越部分的稅由雙方各承當50%，由開發(fā)公司一致為業(yè)主開具正式發(fā)票，銷售款一致由開發(fā)商收取，然后再進展結(jié)算。 結(jié)果：在開發(fā)公司與代理公司進展代理結(jié)算的時候，乙方對甲方超出部分的稅款的計算發(fā)生爭議，最后告到法院。 處理方案：.3、購二送一的促銷方案某房地產(chǎn)開發(fā)了黃陂某樓盤，2021年8月為了促銷，由銷售部門提出了購二送一的促銷售方案，即購二套房子送一地下停車庫，總經(jīng)理同意后實施。經(jīng)咨詢律師， 二套房子簽署，地下停車庫簽署。假設(shè)每套房子50萬，車庫10萬每個。稅務(wù)風險分析？.5、

16、運用環(huán)節(jié)一、未辦理開工決算與完工備案前投入運用的稅務(wù)風險案例二、完工備案證時間的稅務(wù)風險案例.提早投入運用的案例： 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽署的交付時間為2021年3月1日，開發(fā)樓盤為商住混合樓，2021年5月，為處理公司辦公環(huán)境，經(jīng)總經(jīng)理辦公會商議決議將商業(yè)樓部分的其中第四層裝修，裝修共破費4個月時間，10月公司搬入辦公。2021年5月稅務(wù)局在例行檢查時，要求企業(yè)補稅2000萬。處分1000萬。還有相應(yīng)的滯納金。稅務(wù)局的稅法根據(jù)：.國稅發(fā)202131號第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)運營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)備等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品

17、符合以下條件之一的，應(yīng)視為曾經(jīng)完工：(一) 開發(fā)產(chǎn)品開工證明資料已報房地產(chǎn)管理部門備案。(二) 開發(fā)產(chǎn)品已開場投入運用。(三) 開發(fā)產(chǎn)品已獲得了初始產(chǎn)權(quán)證明。.完工備案時間的案例常見問題：1、如某房地產(chǎn)企業(yè)完工備案證獲得時間2021年12月28日，交付業(yè)主時間為2021年01月5日，2021年4月進展企業(yè)所得稅匯算清繳是按“預(yù)繳還是按“完工來呢？2、企業(yè)按稅法規(guī)定是完工了，但工程并未實踐全部完工，如部分配套設(shè)備未建，部分規(guī)費未繳？.續(xù)：3、按稅法規(guī)定完工了，但很多款未付，發(fā)票未獲得導(dǎo)至需求交納的企業(yè)所得稅宏大？對于工程公司而言，面臨后期收入小而本錢大，從而導(dǎo)致多交稅的問題？ .6、投資環(huán)節(jié)的稅

18、務(wù)風險案例某房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)樓盤的同時也收買其它房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的樓盤，持有升值并根據(jù)需求進展銷售，以獲得升值收益。1998年10月收買中山大道上的某大廈二層，購買時支付1900萬，獲得稅務(wù)收據(jù)。2021年1月對外銷售，售價1700萬。營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅如何交納？.二、風險構(gòu)成的緣由分析合同是誰擔任簽署的？責任應(yīng)該由誰來負？財務(wù)部門在其中的責任？.深化細分：外部緣由與內(nèi)部緣由第一：稅收法規(guī)本身的缺失或缺陷 1、立法不嚴密，執(zhí)行中產(chǎn)生諸多爭議，補充規(guī)定出臺不及時，或出臺的補充規(guī)定也有破綻，使企業(yè)產(chǎn)生涉稅風險。2、政策多及地方政策信息流傳不通第二、地方政府的稅收干涉，變相稅收優(yōu)惠

19、、曲解稅收政策、政策執(zhí)行不到位等等。第三：征管與稽查之間的沖突.第四、社會緣由1、假發(fā)票泛濫2、協(xié)作企業(yè)為偷稅而故意虛開或第三方開具發(fā)票。3、失控發(fā)票產(chǎn)生而導(dǎo)致的風險等等。.第五、企業(yè)內(nèi)部的緣由1、依法納稅認識不強。2、懼怕稅務(wù)機關(guān)，依法維護本身合法權(quán)益認識不強。3、過份依賴關(guān)系。關(guān)系會使企業(yè)放松了對稅收政策的了解，由于企業(yè)對稅收政策的不了解，加重了對關(guān)系的依賴，呵斥了企業(yè)的惡性循環(huán)，不斷給企業(yè)帶來稅收風險，妨礙了企業(yè)開展。.內(nèi)部緣由4、專業(yè)程度有待提升1、企業(yè)指點層應(yīng)更加注重稅務(wù)管理。2、會計人員對稅收政策了解不透，對政策的執(zhí)行及征管了解不夠。5、企業(yè)沒有必要的稅務(wù)風險內(nèi)控制度。如稅務(wù)風險崗

20、位設(shè)置、合同中的稅務(wù)風險管理等。.三、處理之道第一步：認識稅收 1.稅收是怎樣產(chǎn)生的？ 稅務(wù)機關(guān)是永遠不會置信企業(yè)的賬。賬是人為造出來的。稅務(wù)機關(guān)只會置信公司的合同或相關(guān)的證明。 公司的稅收是由業(yè)務(wù)部門在做業(yè)務(wù)簽合同的時候產(chǎn)生了稅收。 合同決議業(yè)務(wù)過程，業(yè)務(wù)過程產(chǎn)生稅收.財務(wù)與稅收是怎樣關(guān)系？ ？財務(wù)只是個稅務(wù)核算和稅款交納的作用。 當業(yè)務(wù)部門業(yè)務(wù)做完后，發(fā)現(xiàn)有多交稅問題，或者出現(xiàn)稅收風險。這時到了財務(wù)，財務(wù)發(fā)現(xiàn)問題后，只能經(jīng)過賬來處理。在賬上造假來遮蓋前面發(fā)生的業(yè)務(wù)過程，設(shè)計出另外一種業(yè)務(wù)過程來到達少交稅，躲避風險的目的。 偽造、編造虛偽計稅根據(jù) 業(yè)務(wù)部門產(chǎn)生稅收，財務(wù)部門反映和交納稅收。.財務(wù)人員的局限性1、本身專業(yè)的局限性2、后續(xù)職業(yè)教育的局限性3、平常任務(wù)的局限性專業(yè)人做專業(yè)事的理念！.老總與稅收是怎樣的關(guān)系？老總責任：稅收個人犯罪的第一責任人。 老總權(quán)益：業(yè)務(wù)的總決策人。 老總觀念：營銷為公司賺了錢是銷售部門的功績，