房地產(chǎn)貸款與稅費(fèi)ppt課件

1、西北區(qū)職前培訓(xùn)之房地產(chǎn)根底知識(shí)課程編號(hào)：50002西區(qū)職前培訓(xùn)之房地產(chǎn)根底知識(shí)課程編號(hào)：50004 培訓(xùn)講師：劉永安 課程內(nèi)容稅費(fèi)講解商業(yè)貸款及公積金貸款稅費(fèi)知識(shí)詳解印花稅暫時(shí)免征契稅營業(yè)稅個(gè)人所得稅土地增值稅土地出讓金綜合地價(jià)款詳細(xì)內(nèi)容可參考店面經(jīng)紀(jì)人學(xué)習(xí)手冊(cè)名詞詮釋契稅 是土地.房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向接受著征收的一種稅收營業(yè)稅 (含城建.教育費(fèi)附加)是對(duì)在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù).轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人,就其所獲得的營業(yè)額征收的一種稅.個(gè)人所得稅 是對(duì)個(gè)人(自然人)獲得的各項(xiàng)所得征收的一種所得稅.中國的起征點(diǎn)為2000元.土地增值稅 是指轉(zhuǎn)讓國有土地運(yùn)用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并獲得

2、收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所獲得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅根據(jù)向國家交納的一種稅賦，不包括以承繼、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地出讓金 是國家以土地一切者身份將土地運(yùn)用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地運(yùn)用者時(shí)所收取的土地權(quán)益，以劃撥方式獲取的土地運(yùn)用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓、抵押等市場行為必需補(bǔ)辦出讓手續(xù)，交納出讓金，方可辦理土地登記。綜合地價(jià)款 收取規(guī)范為：(經(jīng)濟(jì)適用住房的實(shí)踐購房價(jià)款-該家庭最高購房總價(jià)規(guī)范)10% 如何區(qū)分普宅與非普宅 一.單套建筑面積在140平米(含140平米)以下二.小區(qū)建筑容積率在1.0(含1.0)以上三.實(shí)踐成交價(jià)低于同區(qū)域“享用優(yōu)惠政策住房(見備注)平均買賣價(jià)錢的1

3、.2倍以下。滿足以上三個(gè)條件為普通住宅，不符合以上三點(diǎn)中的一項(xiàng)或多項(xiàng)屬于非普通住宅 備注: “享用優(yōu)惠政策住房平均買賣價(jià)錢三環(huán)內(nèi)258萬;三環(huán)至四環(huán)210萬;四環(huán)至五環(huán)198萬;五環(huán)以外120萬.(同區(qū)域內(nèi)高于此價(jià)錢為非普宅)二手商品房的買賣雙方稅費(fèi)交納明細(xì)表稅種及定義購買方 出售方 契稅 90(含)以下 成交價(jià)1%90-140(含) 成交價(jià)1.5%(以上均適用于首套購房)140以上 成交價(jià)3%(非首套購房成交價(jià)3%)營業(yè)稅(5.5%)普宅: 滿五年 免征未滿五年 全額5.6%非普宅:滿五年 差額5.6% 未滿五年 全額5.6%個(gè)人所得稅 滿五年:免交（業(yè)主名下唯一房產(chǎn),否則不免）未滿五年:成

4、交價(jià)1%或差額20%產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)(制本費(fèi))普宅:80 非普宅:550已購公房買賣雙方的稅費(fèi)交納明細(xì)表費(fèi)用明錄 購買方 出售方 契稅 90(含)以下 成交價(jià)1% 90-140(含) 成交價(jià)1.5% (以上均適用于首套購房) 140以上 成交價(jià)3% (非首套購房成交價(jià)3%)營業(yè)稅未滿五年:全額5.5%滿五年:免征 個(gè)人所得稅 滿五年:免征未滿五年:成交價(jià)1%或差額20%土地出讓金成本價(jià)建筑面積1%當(dāng)初賣方以優(yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買,由賣方另外向原單位按1560建筑面積6%支付產(chǎn)權(quán)登記費(fèi) 普宅:80 非普宅:550二手經(jīng)濟(jì)適用房買賣雙方稅費(fèi)交納明細(xì)表費(fèi)用明錄 購買方 出售方 契稅 90(含)以下 成交價(jià)1%

5、 90-140(含) 成交價(jià)1.5% (以上均適用于首套購房) 140以上 成交價(jià)3% (非首套購房成交價(jià)3%)營業(yè)稅普宅:免征 非普宅:滿五年 差額5.5% 未滿五年 全額5.5%綜合地價(jià)款 08年4月8日前:成交價(jià)10%08年4月8日后:差 額70%產(chǎn)權(quán)登記費(fèi) 80經(jīng)濟(jì)適用房上市出賣新政解讀京建住2021225號(hào)例題 2021年10月,王小姐經(jīng)過中原地產(chǎn)公司全款購買了李先生一套金雅園的二手商品房,產(chǎn)權(quán)證下發(fā)時(shí)間為2005年6月, 房屋面積165平米,原購房價(jià)130萬，成交總價(jià)500萬元.那么王小姐和李先生在此次買賣中需分別交納哪些稅費(fèi)？ 評(píng)價(jià)價(jià)18000元/平米 地域指點(diǎn)價(jià)5600元/平米

6、避稅與不避稅的比較避稅前稅種 計(jì) 算 金 額1.營業(yè)稅 (500萬-130萬)5.5%2035002.個(gè)人所得稅 免征 3.契稅(買方) 500萬3%150000 合 計(jì)353500避稅后1.營業(yè)稅(5600165-130萬)5.5%02.個(gè)人所得稅 免征3.契稅(買方) 5600 1653%27720 合 計(jì)27720二手房買賣稅費(fèi)判別三步走 第一步:首先看房屋屬性，包括已購公房、二手商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、央產(chǎn)房、回遷房; 第二步:以房產(chǎn)證/契稅完稅憑證時(shí)間孰先原那么，看能否滿五年； 第三步:以面積、總價(jià)、容積率，判別能否是普通住宅。本錢價(jià)房本契稅票本錢價(jià)原購房合同舊房本抵押章新房本抵押章舊房

7、本填發(fā)日期新房本填發(fā)日期貸款知識(shí)詳解付款方式商業(yè)貸款詳解公積金貸款詳解 付款方式全款,就是一次性付款貸款分為兩種： 商業(yè)貸款 公積金貸款相關(guān)名詞成交價(jià)過戶指點(diǎn)價(jià)銀行評(píng)價(jià)價(jià)網(wǎng)簽價(jià)原始購房價(jià)差額 名詞詮釋1.商業(yè)貸款:又稱個(gè)人住房貸款，是中國人民銀行同意設(shè)立的商業(yè)銀行和住房儲(chǔ)蓄銀行，為城鎮(zhèn)居民購買自用普通住房提供的貸款，執(zhí)行法定貸款利率。目前北京市多家商業(yè)銀行都有此項(xiàng)業(yè)務(wù)，如建行、農(nóng)行。懇求貸款手續(xù)也根本一致。2.公積金貸款:指由北京住房公積金管理中心運(yùn)用住房公積金，委托銀行向購買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的貸款。3.組合貸款:符合個(gè)人住房

8、商業(yè)性貸款條件的借款人又同時(shí)繳存住房公積金的，在辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款的同時(shí)還可以懇求個(gè)人住房公積金貸款，及借款人以所購本市城鎮(zhèn)自住住房(或其他銀行認(rèn)可的擔(dān)保方式)作為抵押可同時(shí)向銀行懇求個(gè)人怎樣計(jì)算商業(yè)貸款額什么是評(píng)價(jià)值 貸款的成數(shù) 怎樣算首付款怎樣算月還款 還款的利息怎樣算系數(shù)如下：年限1年.10年.20年 貸款的年數(shù),房齡加貸款年限不超越40年不分男女最高可貸到70歲 下浮15% 基準(zhǔn)利率 上浮10%年利率本息本金年利率本息本金年利率本息本金5.151一次性還本付息6.06一次性還本付息6.666一次性還本付息 5.61109.07129.696.6114.06137.887.26117.

9、45143.33 5.6169.4188.226.675.1596.447.2679.10101.91貸款所需資料買方和 配偶需提供資料：身份證，戶口本 ，暫住證，婚姻關(guān)系證明，收入證明，營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件加蓋公章，最高學(xué)歷證明，工資流水，還款賬戶。賣方：身份證，戶口本，婚姻關(guān)系證明，房產(chǎn)證，原始購房協(xié)議，及配偶資料，收款賬戶。隨各銀行詳細(xì)要求的不同，應(yīng)提交的資料會(huì)有所不同。貸款時(shí)需查驗(yàn)購買方提供資料復(fù)印件的原件例題 2021年10月,王小姐預(yù)經(jīng)過中原地產(chǎn)購買李先生一套金雅園的二手商品房,該房產(chǎn)權(quán)證下發(fā)時(shí)間為2005年6月, 房屋面積165平米,原購房價(jià)130萬，成交總價(jià)500萬元.王小姐思索

10、以貸款方式購買,那么王小姐和李先生在此次買賣中需分別交納哪些稅費(fèi)？(按二套計(jì)算) 評(píng)價(jià)價(jià)18000元/平米 地域指點(diǎn)價(jià)5600元/平米貸款計(jì)算方法18000 x 165=297萬(評(píng)價(jià)總價(jià)) 297萬x 0.5=148.5萬貸款數(shù)額500萬(房款) 148.5萬=3515000首付稅費(fèi)(297萬-130萬)x 5.5%(營業(yè)稅) = 91850元 個(gè)人所得稅:免征297萬 x 3%(契稅) =89100元合計(jì):180950元 每月還款數(shù)額和利息148.5 (貸款額整萬位)上浮10%)79.10 (20年利率上浮10%本息系數(shù)) =11746.35月供11746.35 12月=140956.2

11、1年還款額140956.2 20年=2819124合計(jì)還款額2819124 1485000=1334124總利息 本卷須知判別能否有稅央產(chǎn)房交稅以第一次票據(jù)為準(zhǔn)公房交稅以房本填發(fā)日期，購房收據(jù)日期，購房合同日期為準(zhǔn)商品房交稅以契稅票填發(fā)日期，房本填發(fā)日期為準(zhǔn)公積金貸款國管與市屬公積金的區(qū)分： 國管公積金：借款人所在單位為中央直屬或下屬單位的，交納的公積金為國管公積金，普通繳存銀行為建立銀行。 市屬公積金：借款人所在單位為北京市屬單位的，交納的公積金為市屬公積金，普通繳存銀行為工商銀行、交通銀行等。 公積金貸款公積金最高可貸金額： 1 、市屬公積金：月個(gè)人繳存在550元貸款年限在30年的正常可貸

12、款80萬元，如經(jīng)過評(píng)級(jí)到達(dá)AA可貸款92萬元，AAA為104元 2、 國管公積金：主要根據(jù)住房公積金繳存情況、收入情況、個(gè)人信譽(yù)情況等要素，對(duì)借款懇求人進(jìn)展信譽(yù)評(píng)級(jí)，并根據(jù)評(píng)級(jí)結(jié)果，實(shí)行分類管理，被評(píng)定為A級(jí)的借款懇求人，最高貸款額度可在基準(zhǔn)額度上上浮30%；被評(píng)定為B級(jí)的借款懇求人，可在基準(zhǔn)額度根底上上浮15%懇求信譽(yù)評(píng)級(jí)的借款人應(yīng)前往國管分中心業(yè)務(wù)受理柜臺(tái)，按照國管分中心信譽(yù)評(píng)級(jí)有關(guān)規(guī)定提交相關(guān)書面資料，并經(jīng)面談確定 公積金貸款北京市公積金貸款需延續(xù)繳存12個(gè)月以上方可懇求系數(shù)如下:5年年利率4;6年以上年利率4.5. 5年184.17,十年103.64,十五年76.5,二十年63.26二

13、十五年55.58.三十年50.67貸款的年數(shù),房齡加貸款年限不超越47年男女上限70周歲公積金貸款所需相關(guān)費(fèi)用過戶費(fèi) : 2000評(píng)價(jià)費(fèi) : 1500擔(dān)保費(fèi) : 3000 公積金管理中心手續(xù)費(fèi):0.3%公積金貸款所需資料借款人買方需提供資料：借款懇求表身份證或有效身份證明戶口本首頁、本人頁及變卦頁有效居住證明結(jié)婚證或婚姻關(guān)系證明離退休證明 收入證明最高學(xué)歷證明公積金貸款所需資料更多概略請(qǐng)登錄北京住房公積金網(wǎng) /例題 2021年8月,王小姐經(jīng)過中原地產(chǎn)公司又購買了王先生一套位于永樂東區(qū)的規(guī)范價(jià)已購公房,產(chǎn)權(quán)證下發(fā)時(shí)間為2021年.建筑年代80年.購房合同90年.房屋面積70平米,總價(jià)100