太倉汽車城操盤報(bào)告課件

1、太倉森茂汽車城項(xiàng)目操盤計(jì)劃目錄壹、綜合概況貳、定位篇叁、項(xiàng)目優(yōu)化肆、營銷推廣策略壹、綜合概況項(xiàng)目概況太倉市區(qū)目前狀況： 生活配套設(shè)施配套不全 出行交通線路較少未來規(guī)劃： 外國留學(xué)生基地 太倉工業(yè)園區(qū) 太倉交通集散中心4.5公里本案項(xiàng)目優(yōu)劣勢優(yōu)勢（strength）：1）太倉將成為蘇通地區(qū)交通樞紐，帶動(dòng)未來區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展2）本地塊處于未來工業(yè)園區(qū)、外來留學(xué)生基地等重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域3）本項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)豐富，涉及面較廣，更能吸引投資客與自營客4）前期較好的專業(yè)化市場分工，專業(yè)策劃及設(shè)計(jì)公司的前期參與 使產(chǎn)品具有較強(qiáng)的市場競爭力劣勢（weakness）：1）目前周邊配套較混亂，整體配套形成周期較長2）小區(qū)由住

2、宅、商業(yè)、酒店等不同的物業(yè)形態(tài)組成，在安全方面有一定劣勢 3）太倉人口量較少，消費(fèi)水平較低，導(dǎo)致商業(yè)經(jīng)營面的壓力4）土地使用性質(zhì)為商業(yè)用地，增加了住宅的使用成本 競品參考領(lǐng)袖天廈開發(fā)商：蘇州萬鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 類項(xiàng)簡述地段交通特征弇山路204國道交界處，與本項(xiàng)目距離2.5公里。該項(xiàng)目500米處，204國道上有汽車站點(diǎn)。 規(guī)劃開發(fā)理念項(xiàng)目參數(shù)建筑面積：58000平方米容積率：1.2綠化率：37.8%建筑密度：22.32總套數(shù)：618套（別墅14套、單身公寓180套、商鋪58套、住宅366套）2萬平方中庭廣場，以住宅為主，小區(qū)內(nèi)設(shè)有多功能會(huì)所，單身公寓高層區(qū)層高5米4。除商鋪土地性質(zhì)商業(yè)用地，

3、其余均為住宅用地70年使用期限。產(chǎn)品特點(diǎn)（面積等）戶型單身公寓總層數(shù)20層，12層以上單套層高為5米4。住宅為6層多層住宅。商業(yè)為3層樓設(shè)計(jì)。價(jià)位單身公寓：毛坯均價(jià)3600元/平米；裝修另算400元/平方米。住宅：3200元/平米開盤時(shí)間住宅及別墅：06年5月（售罄）；單身公寓：06年10月（剩余12套）。產(chǎn)品套數(shù)主力面積總面積比重單身公寓 1803555820014.42%別墅1435049008.62%二房166851001527226.86三房2001051382500043.97商鋪58359034806.13%競品參考通達(dá)城市銀座開發(fā)商：太倉市通達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 類項(xiàng)簡述地段交通

4、特征太平北路60號(hào)，與本項(xiàng)目所處位置還是非常接近的。交通方面較為一般，配套要依靠其底商招商情況而定，目前還未有店面開張。規(guī)劃開發(fā)理念項(xiàng)目參數(shù)規(guī)劃上，總體來講，兵營式的布局非常呆板，這是該小區(qū)追求容積率的結(jié)果。景觀方面，集中綠地少，是個(gè)重要的弊病，雖然強(qiáng)調(diào)多個(gè)配套主題性園林組團(tuán)，但從現(xiàn)狀上看，并沒有非常好的體現(xiàn)。產(chǎn)品環(huán)境/配套配套設(shè)施由于項(xiàng)目本身商住混合型小區(qū)，所以在商業(yè)配套上還是比較齊全的，但周邊目前現(xiàn)有狀態(tài)，商業(yè)氛圍還不是很濃厚，有一定的欠缺。產(chǎn)品特點(diǎn)（面積等）戶型戶型設(shè)計(jì)整體比較差，僅考慮到放大面積，并未從樓盤整體審美效果考慮，由于體量小，在消化過程中雖較為緩慢，但整體空置率不高，目前所剩

5、房源僅占5左右，房型主導(dǎo)以二房為主。價(jià)位標(biāo)準(zhǔn)層：3900元/平米復(fù)式：3500元/平米開盤時(shí)間2006年5月產(chǎn)品套數(shù)主力面積總面積比重二房 54104112578034.2%三房24145148353020.88%四房18163165296017.50%復(fù)式16207300464027.42%貳、定位篇項(xiàng)目定位本項(xiàng)目配合長途汽車客運(yùn)站的建立，項(xiàng)目本身商業(yè)部分的完善，周邊工業(yè)園區(qū)的日益完善，生活配套將會(huì)逐漸齊全，有超市、銀行、汽配城、桑拿中心、餐飲、娛樂等、居民出行將越來越便利。小區(qū)在立面。房型、附加服務(wù)上多加注重，塑造項(xiàng)目升值潛力。 以汽車產(chǎn)業(yè)為核心 ，帶動(dòng)商業(yè)、生活等配套的綜合性產(chǎn)品客戶定位

6、定位依據(jù)：本項(xiàng)目由商業(yè)及住宅組成，整體體量較大，這與太倉市內(nèi)其它樓盤相比，在體量規(guī)模上屬于中上游，但本項(xiàng)目地塊所在的位置略有缺陷，且小區(qū)商業(yè)氛圍略重，所以在宣傳方面一定要有自己的獨(dú)特創(chuàng)新，在客源定性方面一定要分析得非常透徹。本案目標(biāo)客戶主要來太倉市及周邊城市，職業(yè)分布有政府及相關(guān)部門公務(wù)員、工業(yè)園區(qū)內(nèi)管理層及高級(jí)員工、部分私營企業(yè)業(yè)主，其次是老城區(qū)居民等?？蛻舳ㄎ蛔≌糠种髂繕?biāo)客戶定位：1）自住兼投資：當(dāng)?shù)氐褪杖刖用?、工業(yè)園區(qū)內(nèi)工作的本地及 外來人員、項(xiàng)目商業(yè)部分潛在客戶等2）純投資：周邊城市對(duì)投資非常感興趣客戶 商鋪部分目標(biāo)定位：1）看中商鋪高投資回報(bào)的純投資客戶2）具備一定經(jīng)營能力的自營經(jīng)

7、商客戶項(xiàng)目定價(jià)定價(jià)原則：總體的銷售,還是應(yīng)當(dāng)遵循低開高走的定價(jià)原則。目的：1）聚集人氣快速去化，回籠資金降低風(fēng)險(xiǎn)； 2）達(dá)到產(chǎn)品利潤最大化利潤。相近原則：地段相近會(huì)有較大可比性；成功原則：去化率較高（達(dá)到90%以上），說明市場接受度較高；相似原則：產(chǎn)品類型和功能相似，產(chǎn)品定位相似。 定價(jià)建議均價(jià)范圍推算遵循以上原則，比對(duì)類比項(xiàng)目得出本項(xiàng)目的市場參考均價(jià)為：比對(duì)“領(lǐng)袖天廈”得：住宅：32000.983136元/； 單身公寓：36000.983528元/ 比對(duì)“通達(dá)城市銀座”得：住宅：39000.963744元/； 由此我們可以估算出目前本項(xiàng)目可能的平均銷售價(jià)格區(qū)間為：住宅均價(jià)：3400元/左右；

8、單身公寓均價(jià)在3500元/左右商業(yè)根據(jù)住宅均價(jià)的25倍原則，價(jià)格區(qū)間為：7500元/左右15000元/左右叁、項(xiàng)目優(yōu)化形態(tài)建議產(chǎn)品從整體規(guī)劃理念來看，訴求住宅、單身公寓及商業(yè)用房混合型小區(qū)概念因此，住宅戶型更需市場情況進(jìn)行前導(dǎo)： 產(chǎn)品套數(shù)主力面積總面積比重二房 220851870031.2272100720012.02三房1441101584026.4550125625010.44一房10065650010.85單身公寓10850540010.85合計(jì)69459890布局建議一房65平米 布局建議二房85平米 布局建議二房100平米 三房110平米 布局建議單身公寓 布局建議布局建議產(chǎn)品優(yōu)化1

9、、景觀優(yōu)化建議由于小區(qū)綠化面積小，在商鋪頂層增加小區(qū)綠化景觀，提高組團(tuán)小品，小區(qū)內(nèi)圍墻做繪畫藝術(shù)景觀，起到景觀視覺延伸的效果。結(jié)合墻畫描繪的內(nèi)容，配載不同種類植物花草，使整個(gè)主題景觀情調(diào)各異。2、康體休閑優(yōu)化建議在設(shè)置小型康體運(yùn)動(dòng)設(shè)施，將休閑生活與康體運(yùn)動(dòng)緊密結(jié)合為一體，充分餐飲提高住宅的居住品質(zhì)。3、房型布局優(yōu)化建議一梯3戶的樓面布局，提高得房率，房型配比重點(diǎn)可放在二房，但面積不宜過大，樓層可設(shè)計(jì)在18層左右，主要倡導(dǎo)思路為投資自住。 物業(yè)優(yōu)化1、智能化系統(tǒng)優(yōu)化建議紅外線保安系統(tǒng)、對(duì)講門禁系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)等安防系統(tǒng)；每戶（間）設(shè)置無線呼救系統(tǒng)；設(shè)置電話數(shù)據(jù)交換機(jī)，每戶內(nèi)配有一

10、臺(tái)社區(qū)免費(fèi)直線撥通電話；社區(qū)一卡通智能化服務(wù)系統(tǒng)；防盜緊急救助系統(tǒng)（防盜門磁、紅外線報(bào)警裝置）；防火煙感系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警裝置；寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；社區(qū)內(nèi)定點(diǎn)設(shè)置SOS的緊急呼叫系統(tǒng)；考慮部分殘障人士的需求，設(shè)置盲道等通道；電子公告板、背景音樂。 物業(yè)優(yōu)化2、物業(yè)服務(wù)建議班車服務(wù) 由于小區(qū)目前的交通狀況不夠理想，為了避免因此而造成客戶流失，所以在周邊交通還未成熟之前，建議小區(qū)提供班車，為業(yè)主解決后顧之憂，同時(shí)也能為市區(qū)售樓處帶客戶現(xiàn)場看房的提供便捷。代購、代訂服務(wù)可以為入住的業(yè)主提供各種代購、代訂服務(wù)；郵政收發(fā)、定時(shí)提醒等服務(wù)；旅游活動(dòng)安排服務(wù)；健身培訓(xùn)、輔導(dǎo)及陪練；日常醫(yī)療保健指導(dǎo)；花卉、盆景藝術(shù)

11、指導(dǎo)；社區(qū)音樂、繪畫等藝術(shù)類培訓(xùn)；另一方面在硬件配置上，提供文化體育和休閑娛樂設(shè)施，加強(qiáng)社區(qū)的人文藝術(shù)環(huán)境營造，成立社區(qū)藝術(shù)活動(dòng)團(tuán)體，并積極開展有益于身心健康的文化、教育、娛樂活動(dòng)，充分滿足各層次業(yè)主精神生活方面的需要。 肆、營銷推廣策略推盤策略1）建議先啟動(dòng)商業(yè)配套，完善區(qū)域生活環(huán)境2）住宅市場跟進(jìn)銷售，聚集人氣，快速回籠資金3）最后啟動(dòng)單身公寓，達(dá)到利潤最大化根據(jù)目前區(qū)域市場需求以及寶名咨詢的操盤經(jīng)驗(yàn)階段策略第一標(biāo)段2007.092008.05第二標(biāo)段2008.052008.10第三標(biāo)段2008.102009.05推案樓宇：根據(jù)商業(yè)布局，選擇位置、面積等價(jià)格性價(jià)比相對(duì)較高的推向市場，贏得市

12、場口碑推案量：根據(jù)業(yè)務(wù)蓄水情況，按實(shí)際有效客戶與推案量5：1原則按“低開高走”、引爆樓市的推案思路，第一、二、三批商鋪推案樓宇：根據(jù)住宅樓幢布局，選擇位置、面積相對(duì)較好的，全部為住宅部分推案量：根據(jù)業(yè)務(wù)蓄水情況，按實(shí)際有效客戶與推案量3：1原則利用各種最佳條件達(dá)到聚集人氣，提高價(jià)格，快速去化的目的推案樓宇：以單身公寓為主推案量：根據(jù)業(yè)務(wù)蓄水情況，按實(shí)際有效客戶與推案量5：1原則利用新產(chǎn)品維持人氣，并延續(xù)第二標(biāo)段銷售有利因素創(chuàng)造最大利潤媒體建議目標(biāo)：作為項(xiàng)目整體的啟動(dòng)端口，應(yīng)迅速完成整體形象的塑造，并形成良好的市場傳播效應(yīng)，在項(xiàng)目銷售及推廣的過程中，同時(shí)也促進(jìn)開發(fā)商企業(yè)形象的建立。并為開盤前后銷

13、售和推廣打下良好的基礎(chǔ)。報(bào)紙廣告 活動(dòng)推廣 圈層營銷酒店展銷海報(bào)、DM 其他 戶外廣告 推廣策略策略一： VI形象識(shí)別系統(tǒng) 營銷中心現(xiàn)場展示 地盤包裝 戶外宣傳展示 售樓說明書 銷售DM 房型家俱配置透視圖 KT展示板 環(huán)境示意圖 推廣策略售樓處選址建議 形 象 功 能 便 利 市民廣場正對(duì)面 推廣策略策略二：體驗(yàn)式樣板房 把小區(qū)入口的C1套物業(yè)做成一套另類體驗(yàn)式樣板房，樣板房的裝修風(fēng)格要拋開傳統(tǒng)樣板房的裝修方式和傳統(tǒng)設(shè)計(jì)格調(diào)，整個(gè)樣板房設(shè)計(jì)要沿著以打動(dòng)“女性的隱性需求”為主體進(jìn)行設(shè)計(jì)，同時(shí)兼顧商住樓的心理需求：1、樣板房主打暖色調(diào)，做一每天都要使用和觸摸的漂亮樓梯；2、在二層主臥室做一個(gè)漂亮

14、的大衣櫥及鞋柜，里面全部裝滿女性流行時(shí)裝及玻璃鞋子/流行鞋等，打動(dòng)女性兒時(shí)童話夢想；3、把主臥室傳統(tǒng)的電視柜、電視機(jī)全部撤掉，提倡臥室就是純粹睡覺休息的地方，工作要去書房，看電視要去客廳的全新生活方式；4、把主臥室傳統(tǒng)長方形睡床換成“大圓床”，將一天8小時(shí)的睡覺休閑文化進(jìn)行到底；5、把傳統(tǒng)豪宅主臥室衛(wèi)生間的豪華轉(zhuǎn)移到閣樓，在閣樓北面空間設(shè)計(jì)一個(gè)大的雙人泡池，所有洗浴用品要一應(yīng)俱全，所有用品都要圍繞女性展開，要體現(xiàn)對(duì)女性的關(guān)懷，泡池與樓頂花園隔窗相望，突顯空間有天有地，天人合一，真正做到讓回家成為度假的開始，讓戶主愛上回家；6、書房改為“工作室”，注入“SOHO”文化；7、根據(jù)戶型條件，安排設(shè)計(jì)一個(gè)小型吧臺(tái)和壁式酒柜；在展示空間聰明設(shè)計(jì)的同時(shí)，體現(xiàn)前衛(wèi)的高尚生活