2021_房地產(chǎn)工程全程精細(xì)化管理講義-深度剖析龍湖地產(chǎn)

1、房地產(chǎn)工程全程精細(xì)化管理-深度剖析龍湖地產(chǎn)工程管理細(xì)節(jié) 1工程管理架構(gòu) 組織和制度矩陣式組織架構(gòu)2工程管理架構(gòu) 組織和制度區(qū)域公司工程部景觀工程部景觀專業(yè)工程師工程部經(jīng)理/總監(jiān)裝飾項(xiàng)目組技術(shù)支持組各項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理專業(yè)工程師現(xiàn)場(chǎng)專業(yè)工程師裝飾專業(yè)工程師文員組3集團(tuán)和區(qū)域公司在職能上的區(qū)別：集團(tuán)：注重工程宏觀管控；區(qū)域公司：注重全過(guò)程的管理；集團(tuán)：是政策、流程、制度的制定者；區(qū)域公司：是執(zhí)行者；集團(tuán)：集權(quán)；區(qū)域公司：被授權(quán)；集團(tuán)：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、停滯檢查點(diǎn)的管控；區(qū)域公司：注重細(xì)節(jié)化管理；工程管理架構(gòu) 組織和制度4工程管理架構(gòu) 龍湖地產(chǎn)工程管理架構(gòu)的特點(diǎn)技術(shù)支持組設(shè)置的初衷：加強(qiáng)工程部施工過(guò)程中技術(shù)管控

2、；減輕現(xiàn)場(chǎng)專業(yè)工程師的工作強(qiáng)度；技術(shù)支持組設(shè)置的后期效果：施工過(guò)程中專業(yè)性較強(qiáng)的技術(shù)性問(wèn)題有了統(tǒng)一的管理人和執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)；后期維保責(zé)任期間物業(yè)和客戶（包括施工單位）有了明確的責(zé)任人；移交物業(yè)后專業(yè)工程師能及時(shí)到崗新工程，減輕工作強(qiáng)度，降低管理本錢；5工程管理架構(gòu) 龍湖地產(chǎn)工程部的輸入與輸出工程部對(duì)上游部門（研發(fā)部）的管理（輸入）：會(huì)簽設(shè)計(jì)任務(wù)書、參與施工圖審查；設(shè)計(jì)師必須到工程所在地進(jìn)行4次以上針對(duì)施工單位（及監(jiān)理）的技術(shù)交底；設(shè)計(jì)師有責(zé)任進(jìn)行針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)變化、效果調(diào)整、設(shè)計(jì)錯(cuò)誤等因素提出相應(yīng)的設(shè)計(jì)變更。遇到工程施工現(xiàn)場(chǎng)重大問(wèn)題，必須由設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)成員到現(xiàn)場(chǎng)解決，并保證問(wèn)題反應(yīng)速度，在三日內(nèi)做出回復(fù)；設(shè)計(jì)

3、師必須針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)突發(fā)性的事件進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)辦公效勞，調(diào)整設(shè)計(jì)，出具設(shè)計(jì)變更；6工程管理架構(gòu) 龍湖地產(chǎn)工程部的輸入與輸出工程部對(duì)下游部門（造價(jià)采購(gòu)部）的管理（輸出）：工程工程部合同需求的質(zhì)量直接影響下游造價(jià)采購(gòu)部的招標(biāo)質(zhì)量；現(xiàn)場(chǎng)簽證辦理的及時(shí)性和準(zhǔn)確性直接影響下游造價(jià)采購(gòu)部動(dòng)態(tài)本錢的反應(yīng)；現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度控制的把控直接影響下游造價(jià)采購(gòu)部資金方案的準(zhǔn)確性；工程工程部竣工資料移交質(zhì)量的好壞直接影響下游造價(jià)采購(gòu)部結(jié)算質(zhì)量；7工程管理架構(gòu) 工程部對(duì)外部（分供方）輸入輸出的管理按工程特點(diǎn)制定考察標(biāo)準(zhǔn):考察標(biāo)準(zhǔn)的制定是考察順利開(kāi)展的前提；考察標(biāo)準(zhǔn)制定的科學(xué)與否是能否甄選“合格的分供方的前提； 分供方評(píng)價(jià)體系 分供方評(píng)價(jià)體系

4、造價(jià)采購(gòu)部工程部景觀工程部龍湖物業(yè)8工程啟動(dòng)會(huì)的主要內(nèi)容：工程團(tuán)隊(duì)的人員配置；工程定位報(bào)告；工程一二級(jí)進(jìn)度方案；本錢敏感分析、價(jià)值分配及目標(biāo)本錢預(yù)設(shè)；會(huì)所、售樓處、樣板房選址、定位、開(kāi)放方案；投資分析報(bào)告（啟動(dòng)）；方案設(shè)計(jì)任務(wù)書；景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書；工程建造標(biāo)準(zhǔn)；報(bào)批報(bào)建流程及管控措施；定義工程成功的標(biāo)尺（主要指標(biāo)：工程銷售凈利潤(rùn)率、工程內(nèi)部收益率IRR、一次性交房成功率）；進(jìn)度控制工程啟動(dòng)會(huì)制度9工程啟動(dòng)會(huì)的作用：明確相關(guān)責(zé)任人（積極）；統(tǒng)籌安排工程工作（主動(dòng)）；集團(tuán)監(jiān)管的起點(diǎn)（成果）；進(jìn)度控制工程啟動(dòng)會(huì)制度1工程啟動(dòng)會(huì)實(shí)例.doc10以營(yíng)銷需求為目標(biāo)制定工程方案 進(jìn)度控制進(jìn)度控制的基礎(chǔ)工作

5、11對(duì)造價(jià)采購(gòu)部工作期量的管控進(jìn)度控制工作期量合同名稱招標(biāo)工作期量（日歷天）啟動(dòng)會(huì)（已有資源）新資源（考察）招標(biāo)文件擬定（含清單的編制）、交底、發(fā)放投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)間招標(biāo)答疑投標(biāo)分析投標(biāo)澄清評(píng)定標(biāo)總用時(shí)清單編制招標(biāo)文件起草交底、發(fā)放平場(chǎng)土石方工程合同 0.514.51.561150.521會(huì)所建安工程合同0.50191.5171460.549.5會(huì)所精裝修工程合同0.52212181380.556區(qū)內(nèi)、外供電設(shè)備安裝合同 0.51102211750.548總承包工程合同 0.57375302710199.5防水工程合同0.54133152260.546幕墻工程合同0.54142242690.562戶

6、內(nèi)精裝修工程合同 172253857212108環(huán)境景觀工程施工合同0.522032625110.5702工作期量標(biāo)準(zhǔn).xls12工程部?jī)?nèi)部工作期量的管控 進(jìn)度控制工作期量13工程關(guān)鍵方案節(jié)點(diǎn)的設(shè)置:(集團(tuán)管控重點(diǎn))完成方案設(shè)計(jì)完成初步設(shè)計(jì)完成施工圖設(shè)計(jì)取得施工許可證工程開(kāi)工售樓處、樣板區(qū)開(kāi)放取得預(yù)售許可證開(kāi)盤竣工備案交房進(jìn)度控制工程關(guān)鍵方案節(jié)點(diǎn)的設(shè)置及檢查14進(jìn)度控制階段性成果評(píng)審（一）工程階段性成果月度評(píng)審方案3 月度工程階段性成果評(píng)審方案.xls15評(píng)審需要解決的兩個(gè)問(wèn)題：階段性成果“項(xiàng)的設(shè)置（控制重點(diǎn)是什么）階段性成果審查的主要內(nèi)容（審查標(biāo)準(zhǔn)是什么）進(jìn)度控制階段性成果評(píng)審（二）4景觀工

7、程部部門階段性成果評(píng)審明細(xì)表.xls16進(jìn)度控制工程月度方案方案編制的思路（大事化?。┐笫禄。簩⒋笱h(huán)分解成多個(gè)小循環(huán)就具體事件而言階段性劃分計(jì)劃比如：34層分為2段變?yōu)?7層階段性計(jì)劃偏差調(diào)整比如:34層分為3段變?yōu)?2層17進(jìn)度控制工程月度方案方案管理的方法（分解）月度方案周方案整體方案進(jìn)度統(tǒng)計(jì)方案的構(gòu)架：長(zhǎng)、中、短期方案環(huán)環(huán)相扣，保障方案的持續(xù)性和執(zhí)行過(guò)程中的有據(jù)可循18進(jìn)度控制工程月度方案方案管理的關(guān)鍵點(diǎn)通過(guò)經(jīng)濟(jì)處分、各項(xiàng)評(píng)比、管控會(huì)議等手段，到達(dá)整體方案和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的受控總體方案的剛性調(diào)整方案的可操作性 月度方案和統(tǒng)計(jì)處置的果斷性 周方案和統(tǒng)計(jì)的連續(xù)性涉及驗(yàn)收、工作面移交、樣板點(diǎn)評(píng)等

8、主要節(jié)點(diǎn)是高壓線方案不可動(dòng)搖。剛性方案外的可調(diào)控節(jié)點(diǎn)，兼顧節(jié)點(diǎn)的相對(duì)恒定對(duì)月度方案設(shè)置過(guò)程管控點(diǎn)、實(shí)現(xiàn)過(guò)程跟蹤、出現(xiàn)偏差，及時(shí)應(yīng)對(duì)、果斷處置。重點(diǎn)關(guān)注進(jìn)度統(tǒng)計(jì)與原方案的比照，保障方案在過(guò)程實(shí)施中的延續(xù)性。19進(jìn)度控制工程月度方案工程月度工作方案（20XX年X月）工程名稱： 第X頁(yè)共X頁(yè)20收尾工作節(jié)點(diǎn)工期專題會(huì)（規(guī)定動(dòng)作） 承前啟后對(duì)前期工作的總結(jié)，對(duì)后期節(jié)點(diǎn)方案的梳理軟資料時(shí)間節(jié)點(diǎn)的把控 移交時(shí)間在物業(yè)完成工程接管驗(yàn)收后30天內(nèi) 工程資料禁止直接移交給物業(yè)工程人員(部門專人接受）進(jìn)度控制工程后期進(jìn)度控制21進(jìn)度控制龍湖OA方案管理體系22方案審查階段審查重點(diǎn)地下局部：A、地下室建筑面積與塔樓

9、面積的比例關(guān)系在滿足規(guī)劃指標(biāo)的前提下是否合理；B、建筑基礎(chǔ)形式；C、地下室在滿足規(guī)劃指標(biāo)的前提下，采用多層還是單層地下室；（應(yīng)考慮安裝的影響）地面以上：A、地面架空層、風(fēng)洞、空中花園等從施工角度是否具有優(yōu)化的可能；B、小開(kāi)間戶型與大開(kāi)間戶型的比例關(guān)系；C、外立面窗面積與建筑面積的比例關(guān)系；D、外立面線條的變化或多樣對(duì)施工工藝的要求和對(duì)本錢的影響；E、根據(jù)產(chǎn)品定位，重點(diǎn)關(guān)注建筑物外立面裝飾的新材料新工藝；質(zhì)量控制圖審質(zhì)量把控23初設(shè)審查階段審查重點(diǎn)（本錢）針對(duì)地下室鋼筋、塔樓鋼筋（地面以上鋼筋）進(jìn)行核算和預(yù)判，及時(shí)反應(yīng)計(jì)算結(jié)果，以便在擴(kuò)初階段進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整；結(jié)構(gòu)構(gòu)件的砼等級(jí)的預(yù)判和指標(biāo)的分析；（

10、通過(guò)對(duì)主要構(gòu)件的砼工程量計(jì)算進(jìn)行整體判斷）通過(guò)初勘、詳勘的情況針對(duì)初設(shè)圖基礎(chǔ)選擇做相應(yīng)的技術(shù)分析和本錢預(yù)判，以指導(dǎo)擴(kuò)初階段和施工圖階段的基礎(chǔ)優(yōu)化和調(diào)整；根據(jù)地基承載力的具體情況，選擇合理的地基處理方式；通過(guò)初設(shè)圖與方案圖的比照，根本確定“地下室建筑面積與塔樓面積的比例關(guān)系、戶型比例關(guān)系、外立面裝飾效果等對(duì)本錢影響較大的幾個(gè)因素；質(zhì)量控制圖審質(zhì)量把控24擴(kuò)初圖紙審查階段審查重點(diǎn)通過(guò)初設(shè)與擴(kuò)初的比照分析（鋼筋的抽審、面積的復(fù)核、外立面的本錢拆分），確定最終的基礎(chǔ)形式、地下室建筑面積與塔樓面積的比例關(guān)系、戶型比例關(guān)系、外立面裝飾效果；對(duì)產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn)的修復(fù)（天棚、地面、墻面粗裝的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)）；施工圖審查

11、階段審查重點(diǎn)圖紙細(xì)部節(jié)點(diǎn)的表達(dá)是否清晰；設(shè)計(jì)說(shuō)明中對(duì)抗震等級(jí)、風(fēng)荷載、構(gòu)造配筋、砌體選用、砼等級(jí)、鋼筋代換（鋼筋規(guī)格根據(jù)市場(chǎng)銷售情況在工程實(shí)施初期進(jìn)行相應(yīng)的代換）等環(huán)節(jié)的準(zhǔn)確描述和表達(dá)；施工圖階段的外立面確認(rèn)，防止施工過(guò)程中返工的現(xiàn)象；（主要針對(duì)屋頂造型、商鋪外立面、入戶大堂、裙房外立面的梳理）質(zhì)量控制圖審質(zhì)量把控25質(zhì)量控制圖審質(zhì)量把控以景觀為例學(xué)習(xí)出圖和審圖要求 6龍湖集團(tuán)景觀施工圖圖紙細(xì)目及內(nèi)容說(shuō)明.doc5龍湖集團(tuán)景觀出圖和審圖要求.doc26質(zhì)量控制對(duì)同路人的管理（分供方考察）按工程特點(diǎn)制定考察標(biāo)準(zhǔn):考察標(biāo)準(zhǔn)的制定是考察順利開(kāi)展的前提；考察標(biāo)準(zhǔn)制定的科學(xué)與否是能否甄選“合格的分供方的

12、前提；27質(zhì)量控制對(duì)同路人的管理（分供方考察）28質(zhì)量控制對(duì)同路人的管理（分供方考察）主要工程項(xiàng)目考察權(quán)限表序號(hào)分類分項(xiàng)名稱項(xiàng)目總監(jiān)招采中心負(fù)責(zé)人工程部（景觀項(xiàng)目部）造價(jià)采購(gòu)部部門經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理專業(yè)工程師部門經(jīng)理成本經(jīng)理專業(yè)工程師1樣板區(qū)工程土建及總平管線工程參加面談參加面談組織面談參加面談2景觀工程抽查抽查抽查參加面談現(xiàn)場(chǎng)考察、參加面談抽查組織面談現(xiàn)場(chǎng)考察、參加面談3基礎(chǔ)及主體工程建安總包工程（含配套設(shè)施主體工程：學(xué)校、幼兒園等）參與面談及考察參與面談及考察參加面談，抽查現(xiàn)場(chǎng)考察參加現(xiàn)場(chǎng)考察與面談參加現(xiàn)場(chǎng)考察和面談參加面談，抽查現(xiàn)場(chǎng)考察參加現(xiàn)場(chǎng)考察、組織面談組織現(xiàn)場(chǎng)考察、參加面談4臨時(shí)設(shè)置及三

13、通一平工程（臨水、臨電、施工道路、臨時(shí)辦公用房）抽查抽查抽查參加面談和考察參加考察和面談抽查參加面談和考察組織考察和面談5門窗、欄桿及幕墻工程入戶門、鐵藝欄桿等分部工程抽查抽查抽查參加面談和考察參加考察和面談抽查參加面談和考察組織考察和面談6鋁合金欄桿及扶手工程參與面談及考察參與面談及考察參與面談及考察參加面談和考察參加考察和面談參加面談、抽查考察參加面談和考察組織考察和面談7二次裝修裝飾工程雨篷、扶手等分部工程抽查抽查抽查參加面談、抽查考察參加考察和面談抽查參加面談、抽查考察組織考察和面談8住宅項(xiàng)目戶內(nèi)精裝修參與面談及考察參與面談及考察參加面談，抽查現(xiàn)場(chǎng)考察參加現(xiàn)場(chǎng)考察與面談參加現(xiàn)場(chǎng)考察和面

14、談參加面談，抽查現(xiàn)場(chǎng)考察參加現(xiàn)場(chǎng)考察、組織面談組織現(xiàn)場(chǎng)考察、參加面談9總平、景觀工程總平市政工程參與面談及考察參與面談及考察參加面談、抽查考察參加面談和考察參加考察和面談參加面談、抽查考察參加面談和考察組織考察和面談10景觀工程參與面談及考察參與面談及考察參加面談、抽查考察參加面談和考察參加考察和面談參加面談、抽查考察參加面談和考察組織考察和面談29質(zhì)量控制對(duì)同路人的管理（分供方評(píng)價(jià)體系）分供方評(píng)判的目的：建立分供方評(píng)價(jià)體系，及時(shí)評(píng)估合作單位，積累優(yōu)秀分供方資源；通過(guò)評(píng)估結(jié)果，反應(yīng)工程、造價(jià)管理問(wèn)題，通過(guò)優(yōu)化管理動(dòng)作，提升自身管理水平，并幫助分供方成長(zhǎng)；合同執(zhí)行完畢合同執(zhí)行責(zé)任人對(duì)分供方的評(píng)判

15、對(duì)施工單位的評(píng)價(jià)（項(xiàng)目工程部填寫）工程質(zhì)量?jī)?yōu)秀 良好 一般 較差 工程進(jìn)度優(yōu)秀 良好 一般 較差 技術(shù)實(shí)力優(yōu)秀 良好 一般 較差 合作配合優(yōu)秀 良好 一般 較差 竣工資料優(yōu)秀 良好 一般 較差 綜合評(píng)價(jià)優(yōu)秀 良好 一般 較差 繼續(xù)選用推薦 一般 不推薦 不選用 其他意見(jiàn) 專業(yè)工程師 工程項(xiàng)目經(jīng)理 年 月 日30質(zhì)量控制對(duì)同路人的管理（分供方評(píng)價(jià)體系）造價(jià)采購(gòu)部工程部（景觀）分供方資源評(píng)審小組評(píng)審意見(jiàn)1評(píng)審意見(jiàn)2匯總評(píng)審意見(jiàn)招標(biāo)小組最終評(píng)議形成入圍單位已有分供方資源評(píng)審流程指引31質(zhì)量控制對(duì)同路人的管理（分供方評(píng)價(jià)體系）分類序號(hào)評(píng) 價(jià) 原 則備 注A1勝任現(xiàn)有的合作范圍，其工作質(zhì)量、工作標(biāo)準(zhǔn)與龍

16、湖理念相協(xié)調(diào)同步對(duì)連續(xù)獲得A級(jí)評(píng)價(jià)的合作伙伴，優(yōu)先考慮合作，也可從公司層面與其簽訂長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作協(xié)議2有較大的發(fā)展?jié)摿Γ茈S龍湖的發(fā)展而發(fā)展自己3有強(qiáng)烈的愿望與龍湖建立發(fā)展性的戰(zhàn)略伙伴合作關(guān)系，注重長(zhǎng)期利益，不過(guò)分看重局部的收益4是龍湖分供方的典范，龍湖愿意同其繼續(xù)合作（甚至給予其略優(yōu)于其他分供方的條件）B1能基本勝任現(xiàn)有的合作范圍，其工作質(zhì)量、工作標(biāo)準(zhǔn)能基本達(dá)到龍湖的要求對(duì)獲得B級(jí)評(píng)價(jià)的合作伙伴，在招投標(biāo)階段優(yōu)先考慮邀請(qǐng)入圍競(jìng)標(biāo)2有一定的發(fā)展?jié)摿Γ€可以同其適度擴(kuò)大合作范圍3是龍湖同類分供方中的中堅(jiān)力量，龍湖愿意同其繼續(xù)合作C1能基本完成現(xiàn)有的合作范圍，但其工作質(zhì)量，工作標(biāo)準(zhǔn)往往需要龍湖有力的

17、監(jiān)督對(duì)獲得C級(jí)評(píng)價(jià)的合作伙伴，在其工作完工后如仍無(wú)明顯改善，則應(yīng)考慮引入新的合作伙伴2無(wú)發(fā)展?jié)摿?，現(xiàn)有的工作范圍，工作量已飽和3是龍湖同類分供方中的“雞肋”，應(yīng)著手引入同類新的資源D1完成現(xiàn)有的工作已盡其所能，其工作質(zhì)量，工作標(biāo)準(zhǔn)往往達(dá)不到龍湖的要求對(duì)獲得D級(jí)評(píng)價(jià)的合作伙伴，當(dāng)其完成目前正在與龍湖合作的項(xiàng)目后，強(qiáng)制淘汰，三年之內(nèi)不再考慮合作2在現(xiàn)有合作范圍完成后，龍湖不愿意同其繼續(xù)合作分類評(píng)價(jià)原則32質(zhì)量控制對(duì)同路人的管理（分供方評(píng)價(jià)體系）評(píng)估依據(jù)評(píng)估緯度評(píng)估內(nèi)容備 注質(zhì)量管理對(duì)圖紙上出現(xiàn)的錯(cuò)、漏、碰、缺的糾偏能力主體和砌體階段分戶驗(yàn)收合格率低于80%或裝飾階段低于90%即判定為不合格樣板引路

18、的控制及實(shí)施過(guò)程質(zhì)量控制及實(shí)施工程移交物業(yè)或物業(yè)前期介入檢查反饋問(wèn)題組織整改的及時(shí)性、有效性和達(dá)成率進(jìn)度控制對(duì)甲方總體工程實(shí)施計(jì)劃的控制和執(zhí)行能力項(xiàng)目主體達(dá)到預(yù)售時(shí)間延誤超過(guò)2天以上；正負(fù)零及竣工驗(yàn)收時(shí)間延誤超過(guò)7天以上；外架拆除及總平場(chǎng)地移交延誤超過(guò)15天以上；精裝項(xiàng)目土建移交精裝修時(shí)間及精裝單位泥水作業(yè)時(shí)間延誤超過(guò)30天以上（從第一個(gè)流水段移交完成開(kāi)始計(jì)時(shí)）即判定為不合格當(dāng)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)發(fā)生變化時(shí)的糾偏能力是否能按建設(shè)方要求的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)達(dá)成任務(wù)，如正負(fù)零完成時(shí)間、主體完成時(shí)間、外架拆除時(shí)間、竣工驗(yàn)收、專項(xiàng)驗(yàn)收等是否能積極配合甲方總體計(jì)劃的調(diào)整配合意識(shí)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)外協(xié)調(diào)（包括不限于：市政、環(huán)衛(wèi)、材料供應(yīng)等

19、）是否積極、主動(dòng)因施工單位配合原因?qū)е马?xiàng)目驗(yàn)收工作節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)延誤的即判定為不合格合同未涵蓋的配合工作是否滿足現(xiàn)場(chǎng)要求項(xiàng)目工作面移交的配合項(xiàng)目驗(yàn)收工作的配合安全文明在監(jiān)理單位或建設(shè)單位職能部門組織的檢查中符合規(guī)范JGJ59-99要求,同時(shí)滿足本項(xiàng)目合同對(duì)安全文明標(biāo)準(zhǔn)的要求在監(jiān)理（檢查結(jié)果占評(píng)價(jià)結(jié)果的30%）和甲方職能部門（檢查結(jié)果占評(píng)價(jià)結(jié)果的70%）組織的安全文明檢查中平均分低于80分的即判定為不合格工程、景觀平時(shí)根據(jù)以上關(guān)注點(diǎn)，記錄典型案例，作為會(huì)議討論的依據(jù) 33質(zhì)量控制對(duì)同路人的管理（分供方評(píng)價(jià)體系）綜合評(píng)估結(jié)果：工程部（含景觀工程部）和造價(jià)采購(gòu)部評(píng)分權(quán)重比例為6：4，單工程/合同結(jié)束對(duì)分供

20、方的最終評(píng)估得分按以下公式計(jì)算：分供方最終得分=工程部評(píng)分60%+造價(jià)采購(gòu)部評(píng)分 40%根據(jù)得分范圍，對(duì)分供方劃分為A、B、C、D四個(gè)檔次。其中A為優(yōu)秀分供方（得分90），B為良好分供方（75得分90），C為合格分供方（60得分75），D為不合格分供方（得分60）。對(duì)最終評(píng)估結(jié)果，造價(jià)采購(gòu)部文員每半年以工作聯(lián)系單形式向公司公示，形成“分供方評(píng)估結(jié)果匯總表 。物業(yè)公司評(píng)估打分結(jié)果，也適用于以上A、B、C、D的分類原則。對(duì)物業(yè)公司評(píng)估為D的分供方，在后期考慮繼續(xù)合作前需要慎重對(duì)待。34質(zhì)量控制對(duì)同路人的管理（分供方評(píng)價(jià)體系）分供方鼓勵(lì)措施：根據(jù)分供方年度評(píng)估結(jié)果，年度綜合評(píng)估等級(jí)為“A類的授予“年

21、度優(yōu)秀合作伙伴證書；凡被授予“年度優(yōu)秀合作伙伴證書的分供方，在兩年內(nèi)我司的后續(xù)招標(biāo)工程中參與我司投標(biāo)競(jìng)價(jià)，同等條件下優(yōu)先選擇；如被授予“年度優(yōu)秀合作伙伴證書的分供方，在可享受優(yōu)先權(quán)的兩年內(nèi)受到政府職能部門的通報(bào)批評(píng)，將取消其優(yōu)先權(quán)；35質(zhì)量控制對(duì)同路人的管理（分供方評(píng)價(jià)體系）分供方黑名單制度（確定黑名單的根本條件）：以雙方存在爭(zhēng)議為由，沖擊公司辦公場(chǎng)地、售樓中心或公司其他辦公場(chǎng)所，造成惡劣影響；惡意拖欠民工工資、分供方貨款，并轉(zhuǎn)嫁我司，煽動(dòng)不明真相的群眾沖擊我司辦公場(chǎng)，給我司聲譽(yù)造成惡劣影響；未征得我司同意，擅自向媒體發(fā)布不利于我司聲譽(yù)的信息，給我司造成惡劣影響；擅自挪用、替換甲供材料，給工程

22、質(zhì)量、進(jìn)度等造成不可挽回的影響；擅自非法轉(zhuǎn)包分包承接的工程工程，損壞我司聲譽(yù)；中標(biāo)之后，擅自違約，拒絕簽訂合同；36質(zhì)量控制合同交底需要合同交底的合同類型合同類型組織人參加人員主要內(nèi)容總平管網(wǎng)工程項(xiàng)目部相關(guān)施工單位、造價(jià)采購(gòu)部、監(jiān)理界面劃分、甲供材管理、簽證等經(jīng)濟(jì)單據(jù)的辦理景觀工程項(xiàng)目部相關(guān)施工單位、造價(jià)采購(gòu)部、監(jiān)理界面劃分、甲供材管理、簽證等經(jīng)濟(jì)單據(jù)的辦理精裝修工程項(xiàng)目部相關(guān)施工單位、造價(jià)采購(gòu)部、監(jiān)理界面劃分、甲供材管理、簽證等經(jīng)濟(jì)單據(jù)的辦理總包工程項(xiàng)目部相關(guān)施工單位、造價(jià)采購(gòu)部、監(jiān)理總包配合、甲供材管理、簽證等經(jīng)濟(jì)單據(jù)的辦理新單位進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行合同交底的必要性：龍湖管理模式的宣講；降低管理過(guò)程中

23、的溝通本錢；37質(zhì)量控制合同交底總包合同材料設(shè)備供給交底內(nèi)容：1.材料設(shè)備供給界面；2.材料設(shè)備方案；3.材料設(shè)備供給；4.甲供材料設(shè)備驗(yàn)收和結(jié)算；5.交底會(huì)議結(jié)束后施工單位需完善的工作；總包合同工程管理工作交底內(nèi)容：1.對(duì)合同中涉及工程管理的重要條款解讀交底;2.對(duì)停止點(diǎn)檢查的設(shè)置和工作的流程及重點(diǎn)事項(xiàng)交底；3.龍湖工程觀感質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；4.交房標(biāo)準(zhǔn)；5.竣工資料需配合和移交的事項(xiàng)交底；38質(zhì)量控制監(jiān)理管控對(duì)監(jiān)理設(shè)備的管控： 工程監(jiān)理部必須配備工程質(zhì)量檢測(cè)儀器及工具，并報(bào)相應(yīng)裝備清單，清單內(nèi)容至少應(yīng)包括以下內(nèi)容：經(jīng)緯儀一臺(tái)、水準(zhǔn)儀一臺(tái)、工程質(zhì)量檢測(cè)包一個(gè)、游標(biāo)卡尺一只、鋼卷尺和線垂人手一只。

24、工程監(jiān)理部須配備不少于三臺(tái)以上電腦，打印機(jī)一臺(tái),并能有效使用。對(duì)監(jiān)理人員的管控： 監(jiān)理公司須保證工程監(jiān)理人員的穩(wěn)定性，未經(jīng)龍湖工程部同意，不能隨意更換工程監(jiān)理人員；必須更換工程監(jiān)理人員的，須由工程總監(jiān)書面說(shuō)明擬更換人員、更換原因、接替人員及其履歷介紹，經(jīng)工程部批準(zhǔn)前方可實(shí)施。派駐的總監(jiān)理工程師和監(jiān)理工程師必須是專職駐本現(xiàn)場(chǎng)，不得兼管其他工程。乙方派駐的總監(jiān)理工程師或監(jiān)理工程師，在工作中有嚴(yán)重不稱職，或不負(fù)責(zé)任，嚴(yán)重失職造成工程質(zhì)量缺陷或經(jīng)濟(jì)損失，徇私舞弊，濫用職權(quán)造成嚴(yán)重不良影響的，甲方有權(quán)責(zé)令其退出現(xiàn)場(chǎng)，由乙方另行選派合格監(jiān)理人員。對(duì)監(jiān)理效勞費(fèi)的管控： 監(jiān)理費(fèi)用的組成：合同根本效勞費(fèi)+獎(jiǎng)勵(lì)金

25、；除按合同支付根本效勞費(fèi)外龍湖還將視監(jiān)理工作情況給予X元/m2的獎(jiǎng)勵(lì)金，獎(jiǎng)勵(lì)金的支付是在監(jiān)理實(shí)施過(guò)程中分期、分階段（基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)、建筑裝飾、安裝）對(duì)監(jiān)理單位進(jìn)行考核，考核內(nèi)容包括：質(zhì)量、進(jìn)度、平安及文明施工、信息管理、協(xié)調(diào)管理、與甲方的配合等，考核決定向監(jiān)理單位支付獎(jiǎng)勵(lì)金比例。獎(jiǎng)勵(lì)金的30支付給監(jiān)理公司；獎(jiǎng)勵(lì)金的70給現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理組成員。39施工單位須報(bào)送的施工方案目錄： 施工組織設(shè)計(jì)方案（總體）基礎(chǔ)施工方案（分部方案） 【人工挖孔樁施工方案、邊坡防護(hù)方案（含錨桿）、基礎(chǔ)施工方案、特殊地基處理方案】主體結(jié)構(gòu)施工方案（分部方案） 【主體結(jié)構(gòu)方案、砌體結(jié)構(gòu)方案、鋼結(jié)構(gòu)施工方案（含防水涂料方案、吊

26、裝方案）、預(yù)應(yīng)力施工方案等】裝飾裝修方案（分部方案） 【地面施工方案（含金鋼砂）、抹灰施工方案、鋁合金施工方案、入戶門防火門施工方案、外磚施工方案、幕墻施工方案（含鋁板玻璃石材幕墻）、吊頂施工方案、涂料施工方案、外保溫施工方案等】屋面施工方案（分部方案） 【防水施工方案、屋面施工方案】安裝（分部方案） 【水電風(fēng)安裝施工方案、水電預(yù)留預(yù)埋方案、電梯安裝方案、設(shè)備單調(diào)方案、送電方案、消防聯(lián)動(dòng)調(diào)試方案（該方案由消防公司協(xié)助甲方完成）】質(zhì)量控制資料管理40施工單位須報(bào)送的施工方案目錄（其它）：總平布置方案施工用電方案施工用水方案土石方施工方案外架方案塔吊方案 以上是土建的常規(guī)的一些方案，過(guò)程中只要監(jiān)理

27、、甲方工程工程部認(rèn)為是重要部位的，均可要求施工作施工方案。質(zhì)量控制資料管理41在工程實(shí)施過(guò)程中，通過(guò)強(qiáng)制性的設(shè)置停止點(diǎn)檢查，以保證工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。停止點(diǎn)檢查屬于工程工程部質(zhì)量控制節(jié)點(diǎn)，工程工程部是責(zé)任主體，部門對(duì)檢查備案資料抽查或參與工程部的現(xiàn)場(chǎng)檢查。停止點(diǎn)檢查不能完全取代隱檢、預(yù)檢，在有重復(fù)的檢查項(xiàng)時(shí)，可以合并一次檢查，但檢查成果資料不能用隱預(yù)檢資料代替。停止點(diǎn)檢查項(xiàng)的完成標(biāo)志是按要求具備完整的成果資料，以工程經(jīng)理簽批通過(guò)為終點(diǎn)。前一停止點(diǎn)檢查未通過(guò)，工程實(shí)施不得進(jìn)入下一階段。 在工程的月、周工作方案中，應(yīng)將涉及的停止點(diǎn)檢查作為專篇列入方案中。質(zhì)量控制停止點(diǎn)檢查42質(zhì)量控制停止點(diǎn)檢查停止點(diǎn)檢查

28、清單月、周方案中表達(dá)停止點(diǎn)檢查工作提前2、3天制定方案，填寫檢查表組織實(shí)施填寫完善檢查表存檔、復(fù)查 發(fā)出通知龍湖工程停止點(diǎn)檢查管理方法根本流程43現(xiàn)行非并聯(lián)驗(yàn)收程序質(zhì)量控制分戶驗(yàn)收環(huán)保驗(yàn)收消防驗(yàn)收檔案驗(yàn)收防雷驗(yàn)收規(guī)劃驗(yàn)收竣工預(yù)驗(yàn)收竣工驗(yàn)收竣工備案分戶檢驗(yàn)保溫節(jié)能驗(yàn)收44現(xiàn)行非并聯(lián)驗(yàn)收程序質(zhì)量控制分戶驗(yàn)收檔案驗(yàn)收竣工驗(yàn)收 并聯(lián)審批消防驗(yàn)收規(guī)劃驗(yàn)收環(huán)保驗(yàn)收?qǐng)?bào)送資料至建委窗口備案各項(xiàng)驗(yàn)收通過(guò)并出具批準(zhǔn)決議書備案資料報(bào)送防雷驗(yàn)收分戶檢驗(yàn)保溫節(jié)能驗(yàn)收45什么是分戶檢驗(yàn)建立在建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（GB50300-2001）基礎(chǔ)上的專項(xiàng)檢驗(yàn)；分戶檢驗(yàn)是對(duì)Gb50300-2001驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)一步補(bǔ)充和

29、完善；分戶檢驗(yàn)是以每戶為檢驗(yàn)批的檢查、整改、驗(yàn)收；分戶檢驗(yàn)由建設(shè)單位組織對(duì)每戶及公共局部使用功能、使用平安、幾何尺寸、觀感質(zhì)量進(jìn)行的專項(xiàng)檢查；為什么推行分戶檢驗(yàn)客戶對(duì)建筑產(chǎn)品的理性消費(fèi)；政府部門的投訴及社會(huì)影響；進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司產(chǎn)品質(zhì)量的責(zé)任；較大可能的減少地區(qū)特有的建筑質(zhì)量通??；在材料、技術(shù)、管理成熟基礎(chǔ)上全面提高地區(qū)建筑工程施工質(zhì)量水平；對(duì)GB50300-2001的進(jìn)一步補(bǔ)充和完善；質(zhì)量控制分戶驗(yàn)收46分戶檢驗(yàn)檢查內(nèi)容房間及公共局部空間尺寸；建筑結(jié)構(gòu)外觀及尺寸；門窗安裝工程質(zhì)量；墻面、地面和頂棚面層質(zhì)量；防水工程質(zhì)量；給水、排水系統(tǒng)安裝工程質(zhì)量；電氣工程安裝工程質(zhì)量；其他規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)

30、中要求分戶檢查的內(nèi)容。質(zhì)量控制分戶驗(yàn)收47到達(dá)什么條件才開(kāi)始分戶驗(yàn)收工程已完成按照設(shè)計(jì)圖紙及施工合同約定的工作內(nèi)容；9個(gè)分部（含子分部）工程質(zhì)量驗(yàn)收合格；工程質(zhì)量控制資料完整；建筑平安和功能的檢測(cè)資料完整；主體結(jié)構(gòu)的分戶檢驗(yàn)隨工程進(jìn)度進(jìn)行；工程竣工驗(yàn)收前完成；質(zhì)量控制分戶驗(yàn)收48分戶檢驗(yàn)常見(jiàn)誤區(qū)分戶檢驗(yàn)后，是否房間內(nèi)工程質(zhì)量絕對(duì)沒(méi)有一點(diǎn)問(wèn)題？（否）分戶檢驗(yàn)是否房屋內(nèi)100普查？（否）分戶檢驗(yàn)資料是否移交業(yè)主？（只移交總表，所有過(guò)程資料全部移交物業(yè)）建設(shè)單位是否因分戶檢驗(yàn)不再承擔(dān)維修、維保責(zé)任？（否）質(zhì)量控制分戶驗(yàn)收49成品裝飾房后期質(zhì)量管理專業(yè)指導(dǎo)書目的： 明確精裝飾各參建施工單位的售后效勞管

31、理的方法。適用單位：本方法適用于精裝飾施工單位及精裝飾其他配合參建單位。效勞的范圍本方法適用于精裝飾施工單位的工程質(zhì)量問(wèn)題。管理內(nèi)容質(zhì)量控制后期質(zhì)量管理15成品裝飾房后期質(zhì)量管理專業(yè)指導(dǎo)書.doc50成都公司工程部竣工交房工程質(zhì)保期內(nèi)業(yè)主報(bào)事整改流程指引 目的：標(biāo)準(zhǔn)成都公司對(duì)竣工交房工程質(zhì)保期內(nèi)業(yè)主報(bào)事整改管理，防止因處理不及時(shí)造成的業(yè)主投訴。適用范圍：適用于成都公司已竣工交房工程質(zhì)保期內(nèi)工程報(bào)事整改工作。質(zhì)量控制后期質(zhì)量管理16成都公司工程部竣工交房工程質(zhì)保期內(nèi)業(yè)主報(bào)事整改流程指引 .doc51工程、營(yíng)銷、物業(yè)客戶報(bào)事處理工作界面 一、龍湖地產(chǎn)客戶中心：根據(jù)目前的資源配置，以牽頭協(xié)調(diào)為主的工

32、作方式開(kāi)展工作，原則上不直接到一線進(jìn)行問(wèn)題處理，一般問(wèn)題委托物業(yè)管理處客戶中心進(jìn)行處理。參與重大報(bào)事（問(wèn)題嚴(yán)重或?qū)居绊懚雀叩模┑膶?duì)外溝通，代表公司和客戶溝通；組織重大報(bào)事的處理意見(jiàn)的內(nèi)部會(huì)商；主持賠付事件的討論，把握事件處理的法律底限、公司原則；組織、參與最終賠付處理意見(jiàn)的會(huì)簽（OA）與審批；賠付金額的領(lǐng)取與支付；客戶回函的擬定與會(huì)簽；定期收集賠付數(shù)據(jù)，形成賠付簡(jiǎn)報(bào)通報(bào)公司相關(guān)部門質(zhì)量控制后期質(zhì)量管理52工程、營(yíng)銷、物業(yè)客戶報(bào)事處理工作界面 二、龍湖地產(chǎn)工程部維修工程師：物業(yè)工程維修人員不能處理的工程類報(bào)事，通報(bào)地產(chǎn)公司工程部維修工程師，該工程師要到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理。參與報(bào)事問(wèn)題的現(xiàn)場(chǎng)“會(huì)診，

33、從專業(yè)技術(shù)角度給予解釋，并出專業(yè)的處理意見(jiàn)和可行的整改方案。工程師的現(xiàn)場(chǎng)表態(tài)，遵循分類處理原則。一般情況說(shuō)明原因并提供專業(yè)解決方案，重大問(wèn)題（如涉及結(jié)構(gòu)平安的問(wèn)題）要與總工程師會(huì)商后再提出。解決方案需要考慮整改操作的可行性和本錢控制的必要性。協(xié)調(diào)、安排、組織相關(guān)施工單位進(jìn)行工程維修；協(xié)調(diào)、安排、組織相關(guān)施工單位的質(zhì)保金賠付；協(xié)調(diào)、安排、組織權(quán)威第三方檢測(cè)單位對(duì)待檢部位進(jìn)行檢測(cè)，并跟蹤檢測(cè)報(bào)告的形成和結(jié)論；參與賠付處理意見(jiàn)的會(huì)簽（OA）；代表地產(chǎn)公司的權(quán)威技術(shù)專家形象，過(guò)程中對(duì)配合的工作人員（主要是物業(yè)人員）進(jìn)行培訓(xùn)；收集各種返修問(wèn)題數(shù)據(jù)及總結(jié)，并發(fā)往公司相關(guān)部門。 質(zhì)量控制后期質(zhì)量管理53工程

34、、營(yíng)銷、物業(yè)客戶報(bào)事處理工作界面 三、新龍湖物業(yè)：受龍湖地產(chǎn)委托，代表龍湖地產(chǎn)行使開(kāi)發(fā)商職能，協(xié)調(diào)各施工單位嚴(yán)格按照質(zhì)保書要求進(jìn)行返修整改；收集報(bào)事相關(guān)的客戶意見(jiàn)等根本情況，及時(shí)向地產(chǎn)客戶中心反應(yīng)；密切監(jiān)控處理過(guò)程，以保證處理效果；參與重大報(bào)事的處理意見(jiàn)的內(nèi)部會(huì)商；管理處主任參與最終賠付處理意見(jiàn)的會(huì)簽（OA）；記錄并于每月26日向龍湖地產(chǎn)客戶中心通報(bào)賠付數(shù)據(jù)；收集各種返修問(wèn)題數(shù)據(jù)及總結(jié)，發(fā)往公司相關(guān)部門。質(zhì)量控制后期質(zhì)量管理54地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司實(shí)施零星工程的管理方法【2000元以下工程（單次單項(xiàng) ）】質(zhì)量控制后期質(zhì)量管理開(kāi)始審批施工費(fèi)用報(bào)銷結(jié)束55工程移交后的新建、改造工程的管理方法目的：

35、 提出工程移交后的新建、改造工程的指導(dǎo)原則和管理要點(diǎn)范圍： 物業(yè)公司向業(yè)主辦理交接房手續(xù)、進(jìn)行物業(yè)管理的工程（不包括經(jīng)營(yíng)性工程）管理崗位： 地產(chǎn)公司工程部維修負(fù)責(zé)崗位根本概念： 1、工程投入運(yùn)行后，或者發(fā)現(xiàn)有新的功能需求、或者發(fā)現(xiàn)原設(shè)計(jì)原選材雖然符合標(biāo)準(zhǔn)但不能滿足需要、或者發(fā)現(xiàn)存在較高的維修維護(hù)本錢，于是產(chǎn)生新建和改造需求。 2、工程新建、改造工程的需求主要由物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)和提出。工作標(biāo)準(zhǔn)： 1、政策標(biāo)準(zhǔn)：地產(chǎn)公司將工程移交物業(yè)管理公司后，僅需承擔(dān)保修責(zé)任。 2、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：為了使產(chǎn)品更多地滿足業(yè)主的需求、為了降低物業(yè)管理運(yùn)行本錢，地產(chǎn)公司在綜合考慮產(chǎn)品定位、工期、工藝水平、直接本錢和間接本錢等因

36、素的前提下，負(fù)責(zé)工程的新建和改造工程。質(zhì)量控制后期質(zhì)量管理56工程移交后的新建、改造工程的管理方法管理要點(diǎn): 1、工程工程移交后設(shè)6個(gè)月運(yùn)行觀察期，以分部工程書面移交記錄為計(jì)時(shí)依據(jù)。 2、工程運(yùn)行觀察期內(nèi)：物業(yè)公司工程管理處以工程新建、改造需求工作聯(lián)系單形式向地產(chǎn)公司工程部提出新建、改造工程需求。地產(chǎn)公司工程部在3個(gè)工作日內(nèi)以書面形式回復(fù)意見(jiàn)，回復(fù)內(nèi)容包括處理時(shí)間、處理意見(jiàn)等（包括不能明確處理時(shí)間的情況，明確不處理的情況）。 3、工程運(yùn)行觀察期結(jié)束時(shí)：物業(yè)公司工程管理處在運(yùn)行觀察期結(jié)束前，對(duì)存在新建、改造需求、但地產(chǎn)公司無(wú)新建、改造方案的事項(xiàng)進(jìn)行總結(jié)分析，編制工程建設(shè)遺留問(wèn)題，書面提交地產(chǎn)公司

37、工程部。地產(chǎn)公司工程部維修工程師組織工程部、物業(yè)公司討論后形成工程建設(shè)遺留問(wèn)題討論會(huì)會(huì)議紀(jì)要，會(huì)議目的是：對(duì)遺留問(wèn)題的處理達(dá)成共識(shí)；提出委托物業(yè)公司安排后期新建、改造工程的綜合工程費(fèi)用。（該費(fèi)用是變通措施而非主要目的，該費(fèi)用由物業(yè)公司自主使用）。 4、運(yùn)行觀察期結(jié)束后：地產(chǎn)公司不再受理物業(yè)公司提出的新建改造工程建議，物業(yè)公司對(duì)工程的新建、改造工程需求自行負(fù)責(zé)處理。 5、同一工程分期投入運(yùn)行的情況：運(yùn)行觀察期隨之分期;考慮到該工程施工在繼續(xù)進(jìn)行，地產(chǎn)公司繼續(xù)管理新建改造工程有較好的資源（比方能較方便協(xié)調(diào)施工單位等），同時(shí)，物業(yè)對(duì)第一次交房區(qū)域進(jìn)行分析總結(jié)的難度也相對(duì)更大，所以，經(jīng)物業(yè)公司工程管理處提出、地產(chǎn)公司工程部同意，運(yùn)行觀察期可以延期，但最遲不得晚于該工程最后一次交房后6個(gè)月。 6、季節(jié)性使用的設(shè)施設(shè)備（空調(diào)、游泳池等）：以1個(gè)運(yùn)行季節(jié)為觀察期。 7、特殊情況及處理方法:若物業(yè)公司在運(yùn)行觀察期結(jié)束前，未向地產(chǎn)公司提交工程建設(shè)遺留問(wèn)題，視為物業(yè)公司無(wú)此需求；若工程部在對(duì)運(yùn)行觀察期內(nèi)未對(duì)工程建設(shè)遺留問(wèn)題做出書面回復(fù)，該工程的運(yùn)行觀察期順延;若物業(yè)公司與工程對(duì)該工程的新建、改造不能達(dá)成一致意見(jiàn)，由物業(yè)公司經(jīng)理和地產(chǎn)公司工程總監(jiān)負(fù)責(zé)協(xié)商處理，最遲在工程投入運(yùn)行后7個(gè)月內(nèi)完成。質(zhì)量控制后期質(zhì)量管理57