土地權(quán)利重要的理論和方法

1、1土地權(quán)利重要的理論和方法2 提 綱 第一部分：新形勢下我國的土地權(quán)利體系 第二部分：土地確權(quán)基本理論 第三部分：“以案說法”土地權(quán)屬爭議調(diào)處典型案例3 1、財產(chǎn)權(quán)、物權(quán)、不動產(chǎn)物權(quán)的概念 2、財產(chǎn)權(quán)類型：物權(quán)、準物權(quán)、債權(quán)、繼承權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)等 物權(quán)類型:所有權(quán)、用益物權(quán)、擔保物權(quán) 3、物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別： 性質(zhì)、主體范圍、客體范圍、內(nèi)容、發(fā)生原因 4、土地權(quán)利的四項基本權(quán)能：占有、使用、收益、處分 5、土地權(quán)利的特征：土地支配權(quán)、排他性財產(chǎn)權(quán)、對世權(quán)、 由法律規(guī)定、登記公示 一、土地權(quán)利的概念及特征第一部分 我國的土地權(quán)利體系土地權(quán)利概述4二、 土地權(quán)利體系土地權(quán)利所有權(quán)國有國家所有權(quán)集體所有

2、權(quán)用益物權(quán)土地承包經(jīng)營權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)集體宅基地使用權(quán)地役權(quán)擔保物權(quán)-土地抵押權(quán) 劃撥 出讓 租賃 作價出資或入股第一部分 我國的土地權(quán)利體系土地權(quán)利概述5（一）農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度 1、農(nóng)民土地所有制的建立 1950.6 中華人民共和國土地改革法 2、農(nóng)村土地集體所有制的建立 1952年后 “三級所有、隊為基礎(chǔ)” 3、農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營責任制的建立（70年代末）三、中國地權(quán)制度的演變過程第一部分 我國的土地權(quán)利體系土地權(quán)利概述6三、中國地權(quán)制度的演變過程（二）城市土地產(chǎn)權(quán)制度 1、城市土地國有化奠基時期（1949-1952） 所有權(quán)：國有和私有 2、城市土地基本國有化時期（1953-1966）

3、 “三大改造”和“私房改造” 3、城市土地國有化完成時期（1966-1982） “一大二公” 4、城市土地制度改革時期（1982-至今） “有償有限期”第一部分 我國的土地權(quán)利體系土地權(quán)利概述71、我國現(xiàn)行土地登記制度2、土地登記的效力：登記成立主義、登記對抗主義3、土地登記的權(quán)屬種類：國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)4、土地登記的內(nèi)容：土地總登記、初始登記、變更登記、注銷登記和其他登記四、土地權(quán)利登記制度第一部分 我國的土地權(quán)利體系土地權(quán)利概述8權(quán)利主體：國家或農(nóng)民集體權(quán)利客體：國家或特定農(nóng)民集體所有的土地權(quán)利性質(zhì)：支配性、絕對性一、土地所有權(quán)的概念和特征主體的特定性交易的禁止

4、性權(quán)屬的穩(wěn)定性權(quán)能的分離性第一部分 我國的土地權(quán)利體系土地所有權(quán) 特 征 內(nèi)容和限制1、不得違反法律法規(guī)規(guī)定的義務(wù)2、禁止交易9客體主體及代表內(nèi)容二、國家土地所有權(quán)第一部分 我國的土地權(quán)利體系土地所有權(quán)國家所有國務(wù)院代表行使 單一代表，分級行使城市土地被國家依法征收、征購為國有的土地 林地、草地、荒地、灘涂等10客體主體及代表處分權(quán)的限制 1、受集體經(jīng)濟組織成員共同意志的限制 2、受國家法律和政府管理的限制三、集體土地所有權(quán)第一部分 我國的土地權(quán)利體系土地所有權(quán)主體是農(nóng)民集體農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、村委會和村民小組代表行使土改時頒發(fā)了集體土地所有權(quán)證根據(jù)“六十條”已確定給集體所有農(nóng)民集體連續(xù)使用其他

5、集體土地滿20年持有集體建設(shè)用地使用權(quán)證的11征收與征用的區(qū)別征收的概念、程序與審批權(quán)限征用的概念與特點四、土地征收征用制度第一部分 我國的土地權(quán)利體系土地所有權(quán)因公共利益需要應(yīng)符合法定程序和權(quán)限應(yīng)將返還原土地權(quán)利人并給予補償12China Land Surveying and Planning Institute1、概念2、特征3、土地用益物權(quán)內(nèi)容一、用益物權(quán)概述第一部分 我國的土地權(quán)利體系用益物權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)土地承包經(jīng)營權(quán)宅基地使用權(quán)地役權(quán)所有權(quán)派生的物權(quán)獨立的物權(quán)受限制的物權(quán)以物的占有為前提，使用、收益為主要內(nèi)容一般以不動產(chǎn)為客體13中國土地勘測規(guī)劃院China Land Survey

6、ing and Planning Institute即在設(shè)立范圍上，建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。1、概念2、特征:權(quán)利內(nèi)容的特定性權(quán)能的差別性可以分層設(shè)立3、國有建設(shè)用地使用權(quán)的類型 劃撥、出讓、租賃、作價出資、授權(quán)經(jīng)營二、建設(shè)用地使用權(quán)概述第一部分 我國的土地權(quán)利體系用益物權(quán)14特征：無償、無期限限制、交易受到嚴格限制范圍 抵押： 抵押登記代抵押審批收回（土地管理法規(guī)定） 2008年3號文除軍事、社會保障性住房和特殊用地等可以繼續(xù)以劃撥方式取得土地外，對國家機關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施（產(chǎn)業(yè)）、城市基礎(chǔ)設(shè)施以及各類社會事業(yè)用地要積極探索實行有償使用，對其中的

7、經(jīng)營性用地先行實行有償使用。三、國有建設(shè)用地使用權(quán)（劃撥）第一部分 我國的土地權(quán)利體系用益物權(quán)15特征：有償、有期限、權(quán)利相對完整取得方式出讓合同的內(nèi)容 出讓最高年限轉(zhuǎn)讓要件終止的幾種情形 三、國有建設(shè)用地使用權(quán)（出讓）第一部分 我國的土地權(quán)利體系用益物權(quán)物權(quán)法：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。支付全部出讓金并取得土地使用證按合同約定進行投資開發(fā)16國有土地租賃（期限、終止情形）作價出資入股授權(quán)經(jīng)營三、國有建設(shè)用地使用權(quán)（其他方式）第一部分 我國的土地權(quán)利體系用益物權(quán)出租人不同原始取得與傳來取得一級市場與二

8、級市場登記類型不同租賃國有建設(shè)用地使用權(quán)國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃17特征主體分類終止（國家征收、集體收回）中國土地勘測規(guī)劃院四、集體建設(shè)用地使用權(quán)第一部分 我國的土地權(quán)利體系用益物權(quán)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及成員農(nóng)村集體經(jīng)濟組織投資設(shè)立的企業(yè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村公益性組織鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)鄉(xiāng)村公益建設(shè)用使用權(quán)18建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上和地下分別設(shè)立。（物權(quán)法第136條）新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當約定建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間。 （物權(quán)法第139條）中國土地勘測規(guī)劃院五、地上地下建設(shè)用地使用權(quán)第一部分 我國的土地權(quán)利體系用益物權(quán)19主體

9、客體取得承包合同的內(nèi)容、承包期限及承包土地調(diào)整限制六、土地承包經(jīng)營權(quán)第一部分 我國的土地權(quán)利體系用益物權(quán)本集體經(jīng)濟組織成員。本集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人。即集體經(jīng)濟組織成員以外的單位和個人，也可以通過與集體經(jīng)濟組織簽訂土地承包合同取得土地承包經(jīng)營權(quán)。 20主體客體取得承包合同的內(nèi)容、承包期限及承包土地調(diào)整限制土地，包括農(nóng)民集體所有和國家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地，如“四荒地” 。六、土地承包經(jīng)營權(quán)第一部分 我國的土地權(quán)利體系用益物權(quán)21主體客體取得承包合同的內(nèi)容、承包期限及承包土地調(diào)整限制六、土地承包經(jīng)營權(quán)第一部分 我國的土地權(quán)利體系用益物權(quán)區(qū)分不同

10、的承包主體程序不同。通過簽訂承包合同取得?！八幕牡亍笨刹扇≌袠恕⑴馁u、公開協(xié)商等方式承包。不得擅自改變權(quán)利取得時設(shè)定的土地用途 “五不準”不得閑置耕地。22特征新規(guī)定超面積的處理七、宅基地使用權(quán)第一部分 我國的土地權(quán)利體系用益物權(quán)主體特殊性：本集體經(jīng)濟組織成員客體為農(nóng)民集體土地需依法審批無償、無期限限制數(shù)量、面積、使用權(quán)權(quán)能受到限制為用益物權(quán)23特征新規(guī)定超面積的處理國務(wù)院【2004】28號、國務(wù)院（辦公廳） 【2007】71號文件：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或（小產(chǎn)權(quán)房）。城市居民、外村、外鄉(xiāng)居民已經(jīng)不具備取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體資格。2008年國土資源部146號文件：首次明確

11、了依法繼承的宅基地使用權(quán)的合法地位。七、宅基地使用權(quán)第一部分 我國的土地權(quán)利體系用益物權(quán)24特征新規(guī)定超面積的處理分三個不同的時間段分別處理：11982年村鎮(zhèn)建房用地管理條例實施前，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，在村鎮(zhèn)建房用地管理條例實施后至今未擴大用地面積的,可以按現(xiàn)有實際使用面積進行登記。21982年村鎮(zhèn)建房用地管理條例實施起至1987年中華人民共和國土地管理法實施時止，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當?shù)匾?guī)定的面積標準的，超過部分按當時國家和地方有關(guān)規(guī)定處理后，可以按實際使用面積進行登記。31987年中華人民共和國土地管理法實施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當?shù)匾?guī)定的面積標準的，按照實際批

12、準面積進行登記。其面積超過各地規(guī)定標準的，可在土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明超過標準的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規(guī)劃重新建設(shè)時，按有關(guān)規(guī)定作出處理,并按照各地規(guī)定的面積標準重新進行登記。七、宅基地使用權(quán)第一部分 我國的土地權(quán)利體系用益物權(quán)25定義特性舉例說明與相鄰權(quán)的區(qū)別取得與消滅地役權(quán)是傳統(tǒng)民法用益物權(quán)中的一項重要權(quán)利，是按照合同約定利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己不動產(chǎn)效益的權(quán)利。 八、地役權(quán)第一部分 我國的土地權(quán)利體系用益物權(quán)26利用他人不動產(chǎn)來提高自己不動產(chǎn)的效益；具有從屬性；具有不可分性。定義特性舉例說明與相鄰權(quán)的區(qū)別取得與消滅八、地役權(quán)第一部分

13、我國的土地權(quán)利體系用益物權(quán)27定義特性舉例說明與相鄰權(quán)的區(qū)別取得與消滅甲乙兩工廠相鄰，甲工廠原有東門，甲為解決本場職工上下班通行方便，想開一個西門，但必須借用乙工廠的道路通行。于是，甲乙兩工廠約定，甲向乙支付使用費，乙工廠允許甲工廠的員工通行，為此雙方達成書面協(xié)議，在乙工廠的土地上設(shè)立了通行地役權(quán)。此時，乙地稱為供役地，甲地稱為需役地。 八、地役權(quán)第一部分 我國的土地權(quán)利體系用益物權(quán)28定義特性舉例說明與相鄰權(quán)的區(qū)別取得與消滅1、性質(zhì)不同：所有權(quán)、用益物權(quán)2、適用范圍不同：必須相鄰、可相鄰亦可不相鄰3、取得方式不同:法定取得、協(xié)議取得4、是否有償：否、依約定八、地役權(quán)第一部分 我國的土地權(quán)利體

14、系用益物權(quán)1、自合同生效時設(shè)立2、幾種消滅的原因29擔保物權(quán)的概念、幾種擔保方式擔保物權(quán)的種類抵押權(quán)質(zhì)權(quán)留置權(quán)擔保物權(quán)的消滅中國土地勘測規(guī)劃院一、概述第一部分 我國的土地權(quán)利體系擔保物權(quán)1、主債權(quán)消滅2、擔保物權(quán)實現(xiàn)3、債權(quán)人放棄擔保物權(quán)4、其他情形30土地抵押權(quán)的特點可以抵押的財產(chǎn)禁止抵押的土地權(quán)利 土地抵押權(quán)的取得抵押登記的優(yōu)先效力不是實物抵押而是權(quán)利抵押客體是法律允許轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)抵押人須是享有土地使用權(quán)的債務(wù)人或第三人土地使用權(quán)抵押不影響土地上其他權(quán)利人的權(quán)利二、土地抵押權(quán)第一部分 我國的土地權(quán)利體系擔保物權(quán)31土地抵押權(quán)的特點可以抵押的財產(chǎn)禁止抵押的土地權(quán)利 土地抵押權(quán)的取得抵押登

15、記的優(yōu)先效力建筑物和其它土地附著物建設(shè)用地使用權(quán)以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品正在建造的建筑物、船舶、航空器等交通運輸工具法律、行政法規(guī)未禁止抵押的財產(chǎn)二、土地抵押權(quán)第一部分 我國的土地權(quán)利體系擔保物權(quán)32土地抵押權(quán)的特點可以抵押的財產(chǎn)禁止抵押的土地權(quán)利 土地抵押權(quán)的取得抵押登記的優(yōu)先效力土地所有權(quán);耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施所占用的土地；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的；依法被查封、扣押、監(jiān)管的。

16、 二、土地抵押權(quán)第一部分 我國的土地權(quán)利體系擔保物權(quán)33土地抵押權(quán)的特點可以抵押的土地權(quán)利禁止抵押的土地權(quán)利 土地抵押權(quán)的取得抵押登記的優(yōu)先效力簽訂書面形式的抵押合同辦理抵押登記。 二、土地抵押權(quán)第一部分 我國的土地權(quán)利體系擔保物權(quán)34土地抵押權(quán)的特點可以抵押的土地權(quán)利禁止抵押的土地權(quán)利 土地抵押權(quán)的取得抵押登記的優(yōu)先效力 已登記的，按登記先后順序清償;已登記的優(yōu)先于未登記的；登記順序相同或均未進行登記的，按債權(quán)比例清償;二、土地抵押權(quán)第一部分 我國的土地權(quán)利體系擔保物權(quán)35概 念特 征與一般土地抵押權(quán)的關(guān)系 是限額土地抵押;是為將來發(fā)生的債權(quán)提供擔保；所擔保的最高債權(quán)額是確定的，但實際發(fā)生額

17、不確定;是對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔保三、最高額土地抵押權(quán)第一部分 我國的土地權(quán)利體系擔保物權(quán)1、與一般土地抵押權(quán)的區(qū)別； 具有一定的獨立性，不從屬于主債權(quán)；所擔保的債權(quán)在設(shè)立時具有不確定性；必須事先約定土地抵押權(quán)人得以優(yōu)先受償?shù)淖罡哳~債權(quán)數(shù)額。2、優(yōu)越性；36新形勢下我國的土地權(quán)利體系第一部分土地權(quán)利所有權(quán)國有國家所有權(quán)集體所有權(quán)用益物權(quán)土地承包經(jīng)營權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)集體宅基地使用權(quán)地役權(quán)擔保物權(quán)-土地抵押權(quán) 劃撥 出讓 租賃 作價出資或入股37第二部分 土地確權(quán)基本理論38 全國每年發(fā)生約三萬起土地權(quán)屬爭議，并且呈逐年上升趨勢。（2008年為四萬起） 主要原因是由于土地權(quán)利的經(jīng)濟價值不斷

18、凸現(xiàn)，人們的土地“權(quán)利欲”越來越強。在農(nóng)村農(nóng)民視土地為命根子，寸土必爭。在城鎮(zhèn)土地價值顯現(xiàn)，寸土寸金，糾紛不斷。其中，大量的歷史遺留案件，是土地糾紛案件居高不下的重要原因。 我國土地權(quán)利制度建設(shè)相對滯后，土地權(quán)利的規(guī)定不具體、不明確，導(dǎo)致大量的土地爭議。土地爭議調(diào)處面臨著缺乏法律依據(jù)的問題。當前土地權(quán)屬爭議調(diào)處的基本情況及問題第二部分 土地確權(quán)基本理論39一、土地確權(quán)的依據(jù)法律依據(jù):法律、行政法規(guī)、司法解釋、部門規(guī)章、規(guī)范性文件及函復(fù)等。事實依據(jù)： （一）人民政府頒發(fā)的確定土地權(quán)屬的憑證； （二）當事人依法達成的協(xié)議； （三）縣級以上人民政府或者有關(guān)行政主管部門的批準文件； （四）縣級以上人民

19、政府國土資源行政主管部門的調(diào)解書、處理決定； （五）人民法院生效的判決、裁定或者調(diào)解書； （六）生效的遺囑； （七）法律法規(guī)規(guī)定的其他文件。 第二部分 土地確權(quán)基本理論40二、土地確權(quán)的基本原則 城市土地國有化原則 國有土地所有權(quán)性質(zhì)不可變更原則 尊重歷史和現(xiàn)實，分階段處理土地權(quán)屬問題的原則 有利于生產(chǎn)生活和社會穩(wěn)定原則中國土地勘測規(guī)劃院第二部分 土地確權(quán)基本理論41因歷史遺留與政策變遷引起的集體土地所有權(quán)爭議的主要表現(xiàn) 合作化以來遺留下來的因權(quán)屬未定，地界無明顯標志，土地所有權(quán)不明確的原因引起的爭議。 因過去無償占有或者一平二調(diào)的土地，引發(fā)的現(xiàn)在使用者與原土地權(quán)利人之間的爭議。 在過去的公社

20、化運動中，農(nóng)民集體組織的土地界線被打亂引發(fā)的爭議。 四固定過程中因當時地籍管理和測量技術(shù)的落后，界址不清，導(dǎo)致的爭議。 由于行政區(qū)劃調(diào)整，鄉(xiāng)、村的合并、分立等原因造成的爭議。第二部分 土地確權(quán)基本理論42三、確定土地所有權(quán)應(yīng)注意的幾個問題 （一）正確劃分國家土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)的界線 （二）正確劃分集體之間土地所有權(quán)的界線 （三）分階段處理國家建設(shè)征收集體土地和集體之間使用 土地的土地權(quán)屬問題 （四）重復(fù)征收、重復(fù)劃撥問題 （五）界線和面積不吻合問題第二部分 土地確權(quán)基本理論43三、確定土地所有權(quán)應(yīng)注意的幾個問題 （一）正確劃分國家土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)的界線 1、土改中是否頒發(fā)土地所有證是劃分國家所有土地與集體所有土地的重要依據(jù)；2、農(nóng)業(yè)合作化時期土地入社和實施六十條時土地已確定為集體所有是確定集體所有的主要依據(jù)；3、20世紀50年代存在的公有土地歸國家所有，但頒發(fā)了土地所有權(quán)證的，歸農(nóng)民集體所有；4、以是否征收作為劃分國家土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)的標志；5、國家土地所有權(quán)推定原則。第二部分 土