深圳項(xiàng)目策劃分析研究報(bào)告

1、深圳西鄉(xiāng)尖岡山地塊分析報(bào)告一、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)：1、環(huán)境優(yōu)美該宗地位于規(guī)劃中的尖岡山高尚居住區(qū)內(nèi)，背倚鐵崗水庫，周邊為坡地和丘陵，結(jié)合地形，能夠做出高差不同的聯(lián)體不墅或者獨(dú)棟不墅。2、交通方便尖岡山位于廣深高速公路和西鄉(xiāng)大道的交界處，交通將會(huì)十分方便，且處于都市的外圍，通勤成本相對(duì)較低（塞車的機(jī)率較小）。3、規(guī)模優(yōu)勢(shì)：本宗地出讓面積為21萬平方米之多，整個(gè)尖岡山土地出讓面積將會(huì)達(dá)到2平方公里，因此，不管是從本宗地依舊從整個(gè)尖岡山土地規(guī)模來看，都具有規(guī)模上的優(yōu)勢(shì)。4、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：尖岡山為寶安區(qū)政府規(guī)劃的寶安區(qū)高尚生活居住區(qū)，規(guī)劃引導(dǎo)進(jìn)展，假如這一目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)，那么，該區(qū)域?qū)?huì)成為寶安區(qū)最有鈔票

2、人聚攏地。另外，由因此規(guī)劃中的高尚居住區(qū)，政府會(huì)在配套建設(shè)，政策支持等方面加大力度，以期實(shí)現(xiàn)其高尚生活居住區(qū)的目標(biāo)。劣勢(shì)：1、噪音污染嚴(yán)峻該宗地由于背靠高速公路，后退紅線僅為6米，因此，專門難幸免高速公路的噪音困擾，這與其高尚居住生活區(qū)的環(huán)境要求其背離。如何規(guī)避噪音污染將會(huì)成為該地塊尤其是南部區(qū)域的關(guān)鍵所在。2、市場(chǎng)不成熟，培育期較長(zhǎng)尖岡山居住區(qū)為政府規(guī)劃高尚生活區(qū)，然而目前所有的工作只是停留在規(guī)劃時(shí)期，尚未真正形成居家，生活起的氛圍，因此，市場(chǎng)有待培育，有待引導(dǎo)，因此，關(guān)于首宗出讓土地來講，將會(huì)花費(fèi)大量的成本去宣傳推廣該區(qū)域。3、景觀改造費(fèi)用較高該宗地為丘陵地帶，起伏較大，綠化較多，因此，景

3、觀建筑成本和地基成本都會(huì)相應(yīng)的有所增加。4、配套較差。該宗地位于非成熟區(qū)，各種配套，如超市，會(huì)所，學(xué)校等配套都沒有明確講明何時(shí)建設(shè)，給本宗地后期的服務(wù)帶來專門大的不確定性。5、關(guān)外系列問題的存在本宗地作為關(guān)外土地，還存在著一系列的寶城片區(qū)固有的作為關(guān)外城鎮(zhèn)的弊病，如治安問題，如關(guān)外整體形象問題，如關(guān)口的心理落差問題等。因此，本宗土地出讓價(jià)格不能夠高出關(guān)內(nèi)不墅用地的出讓價(jià)格，否則就會(huì)因?yàn)榭商娲栽瓌t，買家傾向于關(guān)內(nèi)買地。機(jī)會(huì)點(diǎn)：1、都市化進(jìn)程本宗地最大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)在于都市化進(jìn)程的推進(jìn)。隨著都市化進(jìn)程的推進(jìn)，關(guān)內(nèi)外一體化，關(guān)口的心理障礙越來越小，則不管關(guān)于本宗地依舊關(guān)于整個(gè)寶城其它區(qū)域的土地來講，

4、都會(huì)相應(yīng)的得到增值。關(guān)于本宗地來講，更大的意義在于有力的阻擊關(guān)外高端客戶關(guān)內(nèi)流淌的趨勢(shì)，而不是吸引關(guān)內(nèi)客戶關(guān)外置業(yè)。2、寶城經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速進(jìn)展寶城經(jīng)濟(jì)的快速健康進(jìn)展，是整個(gè)尖岡山土地出讓能夠持續(xù)的關(guān)鍵。關(guān)于尖岡山來講，其目標(biāo)客戶群確實(shí)是那些在大寶城片區(qū)工作生活的企業(yè)主，投資環(huán)境的好壞，地租成本的高低將會(huì)決定他們的去留與否，因此，經(jīng)濟(jì)進(jìn)展，尤其是工業(yè)經(jīng)濟(jì)，將會(huì)對(duì)尖岡山土地出讓起到特不重要的推動(dòng)作用。3、寶城豪宅市場(chǎng)釋放本宗地的市場(chǎng)機(jī)會(huì)來源于寶都市場(chǎng)上的極高端客戶一直以來都沒有得到相應(yīng)的釋放，對(duì)于首宗出讓的高尚生活居住區(qū)的土地來講，占據(jù)市場(chǎng)先機(jī)，較早的壟斷該客戶群，將使本宗地的來自市場(chǎng)方面的最大亮點(diǎn)

5、。4、路網(wǎng)改造工程路網(wǎng)工程的改造和建設(shè)，將會(huì)對(duì)整個(gè)寶都市場(chǎng)帶來正面的阻礙。尤其是寶城南側(cè)，在107國(guó)道和海濱大道之間的區(qū)域帶來前所未有的增值空間和想象空間，而關(guān)于本宗地來講，則會(huì)因?yàn)榧訌?qiáng)與關(guān)內(nèi)的聯(lián)系，加快都市化進(jìn)程而間接的阻礙本宗地。5、地產(chǎn)外移，低密度住宅絕對(duì)稀缺關(guān)于不墅用地來講，深圳市政府差不多有明確規(guī)定，禁止批復(fù)不墅用地。由于需求所在，本宗地確實(shí)是政策擦邊球。正是由于不墅用地稀缺，尖岡山不墅用地的可替代性原來越小，因此，關(guān)于想購(gòu)買不墅的客戶來講，選擇尖岡山是因?yàn)槠湎∪彼凇?、政策支持該宗地市尖岡山第一宗土地出讓，成功與否關(guān)于后期土地的推出有著重要的意義，因此，相信政府在土地的拍賣底價(jià)，

6、土地拍賣過程中的一系列承諾都會(huì)實(shí)現(xiàn)。威脅點(diǎn)：1、市場(chǎng)不確定性因素較多，土地供應(yīng)打算，寶城其它區(qū)域不墅用地的情況。關(guān)于尖岡山居住區(qū)來講，存在著專門多的市場(chǎng)不確定性因素，一方面，尖岡山土地整體出讓打算還未出臺(tái)，其相應(yīng)的后續(xù)土地出讓時(shí)刻，規(guī)模會(huì)對(duì)本宗地造成一定的阻礙。另一方面，寶都市場(chǎng)其它區(qū)域尚有部分土地能夠規(guī)劃為低密度住宅，如西鄉(xiāng)濱海區(qū)，假如該區(qū)域的土地啟動(dòng)，將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成一定的阻礙。另外，關(guān)內(nèi)不墅或者townhouse，以后幾年有多少的供給量，尚是一個(gè)未知數(shù)，因此，其他區(qū)域不墅在以后幾年的供給量的大小會(huì)對(duì)本宗地帶來專門多不確定性的阻礙。2、政策威脅關(guān)于本宗地來講，盡管政府差不多明確規(guī)劃為不墅用

7、地，然而，由于中央政府關(guān)于不墅用地，及其政策方面都有嚴(yán)格規(guī)定，政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大，而且，銀行關(guān)于不墅用地的支持力度也存在一定的變數(shù)，風(fēng)險(xiǎn)也不小，因此，在政策方面，應(yīng)該綜合考慮。二、計(jì)價(jià)依據(jù)由于本項(xiàng)目在寶城片區(qū)沒有可比實(shí)例，故只能選擇市區(qū)的不墅作為計(jì)價(jià)依據(jù)。1、關(guān)口價(jià)格：據(jù)2003年上半年住宅市場(chǎng)銷售量分析：南山區(qū)住宅均價(jià)和寶安區(qū)相比相差2631元/平方米，即關(guān)口價(jià)格相對(duì)南山來講大約為2631元/平方米。福田區(qū)住宅整體均價(jià)與寶安區(qū)相比高出4102元/平方米，即關(guān)于福田區(qū)來講，南頭關(guān)的價(jià)格約在4102元/平方米，假如按照這種思路計(jì)算寶都市場(chǎng)上的不墅價(jià)格，南山區(qū)不墅均價(jià)為12000元/平方米，福田區(qū)為

8、14000元/平方米，那么寶城不墅應(yīng)該為9633元/平方米2、區(qū)域房地產(chǎn)不墅價(jià)格與住宅整體均價(jià)之比較：南山區(qū)不墅價(jià)格與整體住宅均價(jià)相比高出5625元/平方米，福田區(qū)不墅價(jià)格相對(duì)福田區(qū)住宅均價(jià)高出6154元/平方米，綜合兩種差價(jià)，寶成片區(qū)的不墅價(jià)格應(yīng)為9633元/平方米。3、可替代性原則關(guān)于寶都市場(chǎng)來講，不墅價(jià)格一般可不能低于7000元/平方米，否則依照可替代性原則，消費(fèi)者則會(huì)放棄寶都市場(chǎng)上一般住宅最高價(jià)7000元/平方米而選擇不墅，同樣的道理，寶都市場(chǎng)上不墅的最高價(jià)也不應(yīng)該高于12000元/平方米，否則，消費(fèi)者則會(huì)放棄寶都市場(chǎng)的不墅而選擇市區(qū)的不墅。因此，寶城不墅價(jià)格應(yīng)該在7000元/平方米-

9、12000元/平方米之間。然而，值得注意的是，隨著都市化進(jìn)程的加快和市區(qū)隨著不墅項(xiàng)目的日益稀缺，可替代性逐漸減少，則寶都市場(chǎng)上的不墅面臨升值的可能性。4、市場(chǎng)認(rèn)可度：關(guān)于寶城不墅市場(chǎng)來講，要緊的需求對(duì)象為企業(yè)主和高級(jí)政府公務(wù)人員，其價(jià)格敏感性相對(duì)較差，即價(jià)格彈性較小，因此，關(guān)于其不墅價(jià)格，專門難有一個(gè)能夠度量的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。三、拍賣價(jià)格估算本次拍賣價(jià)格將會(huì)受到以下幾個(gè)因素的阻礙：1、尖岡山第一宗土地本宗地是尖岡山板塊出讓的第一宗土地，尤其周邊配套，市場(chǎng)環(huán)境均處于不成熟狀態(tài)中，因此，按照正常思維，本宗地拍賣價(jià)格會(huì)低于后期推出的土地拍賣價(jià)格，即有可能低于正常的市場(chǎng)價(jià)格。2、年底拍賣，財(cái)務(wù)吃緊本宗地屬于

10、本年度最后一宗土地出讓，關(guān)于一般的公司來講，年底公司財(cái)務(wù)比較吃緊，現(xiàn)金流量有限，因此，熱情雖高，能力未達(dá)。然而，值得一提的是，假如對(duì)本宗地較為感興趣的企業(yè)，現(xiàn)金流應(yīng)該不成問題。因?yàn)?，之前這些企業(yè)就會(huì)做好充分預(yù)備。3、寶安開發(fā)商熱情不夠，關(guān)內(nèi)開發(fā)商尚未看好該地塊。本宗出讓土地處于寶城片區(qū)，從地緣企業(yè)的角度來講，寶城開發(fā)商最能看清該宗地的進(jìn)展前景，也是最熟悉該片區(qū)的市場(chǎng)，然而從本地企業(yè)參與熱情來看，不管是泰華，依舊富通，都沒有太大的興趣。至于航空城，所有可能，卻與其往常開發(fā)的產(chǎn)品品質(zhì)不符，戰(zhàn)略上難以行通。龍光地產(chǎn)之前差不多透露過希望私下獵取土地，以降低開發(fā)成本，因此關(guān)于本宗地更大程度上只是持觀望態(tài)

11、度。因此，關(guān)于本宗地來講，假如從關(guān)內(nèi)企業(yè)的角度來推斷該市場(chǎng)，則有可能低估該片區(qū)的市場(chǎng)價(jià)值。綜合以上因素，本宗土地出讓有可能略低于正常的市場(chǎng)價(jià)格。四、經(jīng)濟(jì)核算：差不多經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目面積()土地面積213183.31建筑面積106600住宅面積96100會(huì)所500居委會(huì)10000地下室及架空層0容積率0.500039145總投資（總成本+銷售費(fèi)用、稅金）10660079520.62萬元總利潤(rùn)10660011774.38萬元凈利潤(rùn)10660010008.23萬元成本利潤(rùn)率（稅前）10660016.32%年成本利潤(rùn)率（稅前）1066006.53%投資利潤(rùn)率（稅前）10660014.81%年投資利潤(rùn)率

12、（稅前）1066005.92%成本利潤(rùn)率（稅后）10660013.88%年成本利潤(rùn)率（稅后）1066005.50%投資利潤(rùn)率（稅后）10660012.58%年投資利潤(rùn)率(稅后)1066005.03%投資構(gòu)成表項(xiàng)目單價(jià)(元)總價(jià)所占比例1土地購(gòu)置費(fèi)用40001200000000.2454960862前期勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用5053300000.0109041183建安成本1868.21991501200.4074214584治理費(fèi)用56.0465974503.60.0122226445不可預(yù)見費(fèi)用56.0465974503.60.0122226446財(cái)務(wù)費(fèi)用735.72313578428086.190.

13、1604482357銷售費(fèi)用256.9277674273885000.0560314138營(yíng)業(yè)稅金436.7772045465604500.0952534029合計(jì)7459.720107488806163.41投資成本表序號(hào)項(xiàng)目建筑面積（）市場(chǎng)價(jià)(元/)單價(jià)(元/)總價(jià)(元)一土地費(fèi)用10660035004000426400000二前期費(fèi)用(勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用)10660050-80505330000三建筑工程費(fèi)用（14）1066001868.21991501201，主體工程1066001138-138211341208844002，基礎(chǔ)土方10660010511193000基礎(chǔ)土石方1066001

14、2-1850樁基礎(chǔ)106600110-1401103，配套費(fèi)用106600629.267072720對(duì)講系統(tǒng)10660012.8-16.715消防系統(tǒng)10660070-11038通訊系統(tǒng)10660014.1-18.211電視天線1066003.5-4.54煤氣系統(tǒng)10660023.2-34.923.2水電安裝106600235-313238電梯106600150-1800室外配套106600110-150300四不可預(yù)見費(fèi)(建安成本的3%)10660056.0465974503.6五治理費(fèi)用(建安成本的3%)10660056.0465974503.6六財(cái)務(wù)費(fèi)用78428086.19七土地利息1

15、06600658.870228080建安成本利息10660076.9231358200006.191總成本（一七）1066006766.0151721257213.4資金回收表面積單價(jià)合計(jì)住宅961009500912950000小計(jì)961009500912950000保持住宅價(jià)格每平方米9500元不變，土地價(jià)格上下浮動(dòng)1500元時(shí)，土地價(jià)格(彈性系數(shù)1)浮動(dòng)比例土地費(fèi)用樓面地價(jià)成本利潤(rùn)率250453050000425011.53%50047970000045007.11%75050635000047503.02%100053300000050000%浮動(dòng)比例土地費(fèi)用樓面地價(jià)成本利潤(rùn)率25039

16、9750000375021.56%500373100000350027.27%750346450000325033.57%1000319800000300040.51%住宅價(jià)格下調(diào)1500元/平方米，即住宅價(jià)格為8000元/平方米，土地價(jià)格下調(diào)1000元，即土地價(jià)格為3000元/平方米時(shí)土地的彈性浮動(dòng)表格如下土地價(jià)格(彈性系數(shù)2)浮動(dòng)比例土地費(fèi)用樓面地價(jià)成本利潤(rùn)率250346450000325012.48%50037310000035007.18%75039975000037502.36%10004264000004000-2%土地價(jià)格(彈性系數(shù)2)浮動(dòng)比例土地費(fèi)用樓面地價(jià)成本利潤(rùn)率25029

17、3150000275024.81%500266500000250032.06%750239850000225040.18%1000213200000200049.39%保持土地價(jià)格每平方米4000元不變，住宅價(jià)格上下浮動(dòng)：銷售價(jià)格（彈性浮動(dòng)）浮動(dòng)比例銷售單價(jià)成本利潤(rùn)率浮動(dòng)比例銷售單價(jià)成本利潤(rùn)率5001000022.45%500900010.20%10001050028.57%100085004.0869%15008000-2.04%五：競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析參加本次拍賣的企業(yè)有以下八家：和記黃埔，保利文化，百士達(dá)，卓越地產(chǎn)，沙河地產(chǎn)，泰華地產(chǎn)，中海地產(chǎn)和鴻榮源地產(chǎn)。以下依照競(jìng)拍

18、能力順序逐個(gè)分析。第一位，百士達(dá)地產(chǎn)：百士達(dá)地產(chǎn)是深圳的嘉里建設(shè)，以打造精品和豪宅聞名于深圳地產(chǎn)界。不管是羅湖百士達(dá)花園，依舊紅樹西岸，都可堪稱深圳豪宅的經(jīng)典之作。在紅樹西岸開工之后，除了鹽田地塊之外，還沒有聽講百士達(dá)還有不的土地儲(chǔ)備，這種土地儲(chǔ)備量顯然和其大企業(yè)不相適應(yīng)，據(jù)此推斷，百士達(dá)是有獵取這種土地的沖動(dòng)的。另外，關(guān)于本宗土地來講，由于規(guī)劃上是不墅項(xiàng)目，因此，正好和百士達(dá)精品路線相吻合，因此，百士達(dá)地產(chǎn)最有動(dòng)力和激情競(jìng)拍次宗地。第二位：保利文化：是中國(guó)保利集團(tuán)下屬的企業(yè)，在南山開發(fā)過保利城花園，此外，再無不的建樹。然而，值得注意的是，保利地產(chǎn)的背景，中國(guó)保利集團(tuán)，乃國(guó)務(wù)院打算單列的大型企

19、業(yè)集團(tuán)，業(yè)務(wù)遍及北京，上海，廣州等大中都市，深圳保利公司在成功開發(fā)保利城之后，急需不的項(xiàng)目已證明自己的存在，因此，保利地產(chǎn)在此次拍賣中有可能成為最大的黑馬。第三位：和記黃埔：在所有的參加拍賣的公司中，除了泰華和鴻榮源之外，就數(shù)到和記黃埔最熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)了，也最能看清該地塊的市場(chǎng)價(jià)值所在。更為重要的是，和記黃埔在開發(fā)御龍居之后，區(qū)域品牌優(yōu)勢(shì)差不多顯現(xiàn)。借此良機(jī)，加大開發(fā)力度，爭(zhēng)取更大勝利因此在所難免。然而，值得注意的是，和記黃埔拿地的方法多樣，該宗地假如超出其預(yù)期目標(biāo)，和黃便會(huì)就此打住，絕不存在勢(shì)在必得的決心。也因此，和黃所出的價(jià)位可能是最理性的價(jià)位。第四位：沙河地產(chǎn)：沙河競(jìng)拍次塊土地有點(diǎn)出人意外

20、，因?yàn)殛P(guān)于沙河地產(chǎn)來講，其在沙河農(nóng)場(chǎng)有著足夠的土地儲(chǔ)備，同時(shí)，其戰(zhàn)略規(guī)劃為全國(guó)戰(zhàn)略。盡管世紀(jì)村的開發(fā)也稱得上是比較成功，然而，假如讓沙河地產(chǎn)大批量的開發(fā)不墅，其開發(fā)能力值得商榷。因此，沙河參加此次拍賣，更大程度上是為了其上市公司的臉面著想，沙河股份盡管擺脫了前幾年的st深華源的慘淡經(jīng)營(yíng)狀況，然而假如講企業(yè)績(jī)表現(xiàn)較為突出，也是不現(xiàn)實(shí)的，沙和股份的在股票市場(chǎng)的表現(xiàn)一直平平淡淡，因此，此次拍賣有可能激發(fā)沙河地產(chǎn)的激情，所謂老夫傾發(fā)青年狂也。因此，改日的拍賣，沙河地產(chǎn)的表現(xiàn)值得期待。第五位：中海地產(chǎn)：中海地產(chǎn)既不缺地，也不缺鈔票，然而卻缺乏規(guī)范的統(tǒng)一的治理制度，中海目前正處在調(diào)整期，調(diào)整之后的中海才更

21、值得關(guān)注，也更值得期待，怎么講理科中海也曾經(jīng)是深圳市場(chǎng)上的三劍客之一。中海出席此次拍賣并不意外，因?yàn)?，幾乎每次大型拍賣都能看到他的身影。第六位：卓越地產(chǎn)：蔚藍(lán)海岸的成功成就了今天的卓越地產(chǎn)，近年來，卓越地產(chǎn)的進(jìn)展可圈可點(diǎn)，盡管在橫崗項(xiàng)目羞于啟齒，然而，其良好的體制以及進(jìn)展戰(zhàn)略卻是特不明晰，多元化和全國(guó)化戰(zhàn)略。關(guān)于本宗地來講，卓越地產(chǎn)更大程度上是試水，有廉價(jià)便捎著，沒有便走人。第七位：鴻榮源地產(chǎn)：假如沒有龍崗地塊的成功獵取，本次拍賣的最有競(jìng)爭(zhēng)力的一定是鴻榮源。鴻榮源是寶安本地的企業(yè)，也是寶安精品路線的始作俑者和領(lǐng)頭雁，關(guān)于本地市場(chǎng)，鴻榮源極為熟悉，社會(huì)資源豐富，開發(fā)水平在與關(guān)內(nèi)的開發(fā)商相比，也絕

22、對(duì)能夠稱得上是一流。然而，龍崗地塊的獵取，使其在此地塊上更大程度上是觀望，撿到廉價(jià)更好，撿不到也沒關(guān)系，后年再來嗎，重在參與嘛。第八位：泰華地產(chǎn)：泰華沉寂了兩年之后，終于又回到了拍賣場(chǎng)，回到了曾經(jīng)令其一舉成名的拍賣場(chǎng)，回來的泰華地產(chǎn)值得關(guān)注是因?yàn)樗ㄟ^長(zhǎng)時(shí)刻的內(nèi)部調(diào)整，到今天，終于有了結(jié)果。改日的泰華是否還能一帆風(fēng)順，只得期待。本次拍賣，相比前幾次，我們能夠發(fā)覺，開發(fā)商參與的熱情略有下降，這一方面和拍賣時(shí)刻有關(guān)系，安排在年底的拍賣令開發(fā)商有無所適從的感受，大部分開發(fā)商在此之前都差不多完成了土地的原始積存，如富通，鴻榮源，中海等企業(yè)，因此參與的熱情降低在所難免。另一方面，本宗地拍賣時(shí)機(jī)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠成

23、熟，在和黃的御龍居還沒有完成熱身運(yùn)動(dòng)的情況下，在寶恒還沒有把項(xiàng)目來得及推向市場(chǎng)的條件下，就急急忙忙的把該宗地推向市場(chǎng)，實(shí)在有利益攻心之嫌，假如該宗地在兩年之后，甚至在年后推出，其地價(jià)已定高出本次拍賣地價(jià)。本次拍賣另一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是本地企業(yè)參與熱度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，在此之前，每次寶城拍賣土地，寶安本地的開發(fā)商都傾注了幾乎全部熱情，然而，本次拍賣，寶安本地的開發(fā)商關(guān)注度大大降低，之因此提出那個(gè)問題，因?yàn)橹挥斜镜仄髽I(yè)才更能看出該地塊的市場(chǎng)價(jià)值所在，假如由關(guān)內(nèi)開發(fā)商來參與的話，關(guān)于市場(chǎng)的推斷或高或低，專門難看得清晰市場(chǎng)狀況。因此，本次土地拍賣可能低于本宗地市場(chǎng)價(jià)值。另外，在考察本宗地的過程中，筆者得到一個(gè)重要信息，在此與各位共享，因?yàn)榧偃缈床磺暹@種市場(chǎng)暗流，關(guān)于開發(fā)商來講，可能是致命打擊。深圳動(dòng)物園原用地差不多被香港一家地產(chǎn)巨頭獵取，規(guī)劃為全不墅用地。此信息未得到有關(guān)部門的核實(shí)，然而，絕對(duì)值得關(guān)注。八、價(jià)格定位策略鹽田區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管在走一條上升的路線，但目前只是處在那個(gè)過程的起步時(shí)期，鹽田區(qū)“最具特色的濱海住區(qū)”還未建立起來，因此我們不能對(duì)本區(qū)域的房?jī)r(jià)過于樂觀，因此我們認(rèn)為本