萬科_萬科朗苑房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)策略ppt課件

1、一、認(rèn)籌價(jià)錢公布方式公布價(jià)錢區(qū)間,為最終的準(zhǔn)確定價(jià)留有余地.二、定價(jià)原那么本次定價(jià)主要經(jīng)過樓棟差價(jià)、立面差價(jià)、戶型差價(jià)以及朝向差價(jià)來表達(dá)詳細(xì)價(jià)錢萬科朗苑定價(jià)戰(zhàn)略.單純就A、B兩棟樓的位置看，B棟在社區(qū)中央，A棟位于社區(qū)邊緣，B棟價(jià)值略高于B。但由于朗苑建筑構(gòu)造的特點(diǎn)，房屋只分布在東南、西南兩側(cè)，因此對(duì)比兩棟樓一樣朝向單元的價(jià)值更能真正表達(dá)樓棟差價(jià)。東南向：ABA棟前方幾乎無高建筑遮擋，B棟前方有9F的小高層西南向：ABA棟無高建筑物遮擋，B那么緊臨A所以，整體價(jià)值來看AB。1. 樓棟價(jià)值A(chǔ)座B座潤(rùn)園.總原那么：嚴(yán)厲控制立面價(jià)差，防止高樓層價(jià)錢過高滯銷； 中低樓層段層層加價(jià)，高樓層段價(jià)差減少；

2、0103號(hào)房 20F以下：此樓層段樓層越低，整體受工程周邊電信小區(qū)、樓棟底層環(huán)境渣滓處置站、地下車庫(kù)出口、社區(qū)車行道等影響越大。故價(jià)值隨樓層升高逐漸拉升，每升高一層單價(jià)提升30元左右； 21F25F：上升到20F以上，各樓層的景觀視野差別開場(chǎng)減少，故價(jià)值隨樓層升高拉升幅度減緩，每升高一層單價(jià)提升15元左右； 26F以上：上升到26F以上，各樓層視野的差別約來越小，故價(jià)值隨樓層升高微幅拉升，每升高一層單價(jià)提升5元左右；頂層思索客戶普遍擔(dān)憂滲水及炎熱，價(jià)錢降低。2. 立面差價(jià)0407號(hào)房 為拉開東南向單位的價(jià)差，在0103號(hào)房層差戰(zhàn)略的根底上，確定0407的樓層價(jià)差如下：2F25F：每升高一層單價(jià)

3、提升15元左右；25F34F：每升高一層單價(jià)提升30元左右。.3 . 戶型差價(jià)原那么：按戶型功能來決議價(jià)差，戶型特征作為輔助參考。 主力戶型功能主要特色A二房，如將內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)變形為書房，則無陽(yáng)臺(tái)?？蓾M足部分預(yù)算很緊但確需三房的客戶。 通風(fēng)性最好B“三”房延展空間大，戶型特殊（復(fù)式） D二房戶型方正、采光好 A型作為二房運(yùn)用溫馨，但仍可犧牲必要居家功能陽(yáng)臺(tái)拓展為非常緊湊的三房； B可以作為純粹的三房，并且是市場(chǎng)上少有的小復(fù)式構(gòu)造； D型那么是純粹的二房。 所以定價(jià)上希望經(jīng)過價(jià)差，讓真正有三房需求的客戶購(gòu)買B戶型；預(yù)算非常緊張的三房需求客戶或二房需求客戶購(gòu)買A戶型；僅二房需求的客戶購(gòu)買D戶型。 三種

4、戶型的價(jià)值排序是BAD。.我們以東南向A戶型07室作為基準(zhǔn)戶型來確定各戶型的價(jià)錢：ABB.B戶型定價(jià) B戶型同A戶型的朝向分布一致，故B戶型同A戶型的價(jià)差制定除了參考客戶對(duì)戶型的選擇強(qiáng)度，試探客戶的價(jià)錢底線外，我們是以這樣的方式來設(shè)定的： 以6800的均價(jià)計(jì)算，A戶型的平均總價(jià)約為60萬/套； B戶型的延展空間約21平米，故B戶型加上延展空間后的面積約110平米； 徐東地域競(jìng)品在售均價(jià)約為毛坯5800元/平方米，如客戶在競(jìng)品買一套110平米的房屋，支付總價(jià)為5800*110=63.8萬。裝修費(fèi)以7萬計(jì)，總計(jì)破費(fèi)63.8+7=70.8萬。因此和A戶型的差價(jià)為70.8-60=10.8萬； 但朗苑B

5、戶型“110平米的面積畢竟是搭建出來的，假設(shè)就以上面的差價(jià)或近似的價(jià)錢來定價(jià)會(huì)讓客戶覺得沒有得到B戶型的任何“實(shí)惠，因此需求適當(dāng)減少價(jià)差來滿足客戶“占到廉價(jià)的想法。經(jīng)過一段時(shí)間的現(xiàn)場(chǎng)客戶價(jià)錢測(cè)試，設(shè)定同朝向B戶型較A戶型總價(jià)高8萬左右。 .D戶型定價(jià)和07室對(duì)比A、D戶型功能對(duì)比：都為二房。從接待客戶的普遍反響來看，A型如改造為三房，其短少陽(yáng)臺(tái)讓客戶普遍不能接受，只需很少部分預(yù)算緊張的客戶有此需求。AD。A、D戶型溫馨型對(duì)比：A戶型的通風(fēng)性較D戶型有明顯優(yōu)勢(shì)，客戶普遍這么以為。AD。A、D戶型朝向?qū)Ρ龋篈戶型的兩間臥室朝東南，D戶型主臥及客廳朝東南，所以兩種戶型的主要室內(nèi)空間朝向一樣。但D戶型

6、次臥室朝西南。AD。綜合上述情況和客戶的喜好強(qiáng)度，D戶型較東南向A戶型低3萬左右。 C、E、F戶型定價(jià)這三種戶型數(shù)量很少，僅占總戶數(shù)的4%。定價(jià)上主要思索和三種主力戶型之間的平衡性。C戶型單價(jià)高于同層A戶型；E、F戶型那么控制總價(jià)，與同朝向A戶型差價(jià)控制在4萬左右。.4. 朝向價(jià)差原那么：一樣戶型充分拉開價(jià)差，防止客戶集中在東南向。經(jīng)過對(duì)客戶的價(jià)錢測(cè)試，一樣戶型西南同東南差價(jià)控制在7萬元左右。同時(shí)，01單元的西曬情況比較嚴(yán)重，該單元再減去1萬元。ADAX+1直接西曬A X-7-1西南向B.XX-3X-7-1房型差: +8萬朝向差: +7萬西曬影響: -1萬設(shè)定系數(shù)X+8X+1.5. 樓棟價(jià)差原

7、那么：A、B棟東南向單元價(jià)錢平衡，西南向單元AB0104單元 A棟的視野開闊度和采光日照均要明顯好于B棟，但同時(shí)由于西南面電信小區(qū)未來規(guī)劃存在不確定性，同時(shí)低樓層受地下車庫(kù)出口、渣滓站影響，所以A、B棟之間的價(jià)差還是要有所控制，差價(jià)在5000元左右。 05單元 兩棟樓的該單元前方均無視野遮擋，價(jià)值相當(dāng)，價(jià)錢幾無差別。0607單元 10F以下：A棟無遮擋，但B棟該樓層段遭到小高層8#樓9F的遮擋，視野明顯受影響。故AB，差價(jià)在10000元左右； 11F以上：從11F開場(chǎng)，兩棟樓的該單元前方均無視野遮擋，價(jià)值相當(dāng)，價(jià)錢幾無差別。 .個(gè)別微調(diào)A戶型露臺(tái)：每4層入戶花園旁贈(zèng)送一個(gè)露臺(tái)，具有一定的適用性，可以在一定程度上處理該戶型改造為三房后的晾曬問題。但該露臺(tái)位于背陽(yáng)面，且較為陰暗，故價(jià)值有限，每套單價(jià)在原來根底上添加200元。水塔：潤(rùn)園水塔高約至高層6F，在B棟D戶型04單元前側(cè)，雖不妨礙視野，但客戶能夠會(huì)有所顧慮，故B棟D戶型04單元6F以下單價(jià)減少30元。樹木：A、B棟之間種植有原生樹木，樹冠高至6F?？梢詮姆块g內(nèi)直面樹冠的有：A棟07單元46F，B棟03、04單元46F。但同潤(rùn)園不同，朗苑客戶對(duì)于朝向、樓層這些直接關(guān)系居住溫馨性的要素遠(yuǎn)勝于對(duì)這些微小景觀的關(guān)注，所以這部分單元可以適當(dāng)提升價(jià)錢，但幅度很有限。A棟07單元46F，B棟03、04單元46F單價(jià)提升30元。小高