桐城舊城改造可行性報(bào)告課件

1、更 專注于策略執(zhí)行精準(zhǔn)整合營(yíng)銷傳播競(jìng)爭(zhēng)力的品牌管家 桐城市舊城改造項(xiàng)目可行性報(bào)告一、項(xiàng)目必要性分析1、符合國(guó)家政策國(guó)家將出臺(tái)支持舊城改造政策 據(jù)新華社信息，針對(duì)耕地流失嚴(yán)重，國(guó)家將嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地進(jìn)行保護(hù)，鼓勵(lì)舊城改造。中國(guó)出臺(tái)稅收優(yōu)惠政策改善棚戶區(qū)居民住房條件為了加快棚戶區(qū)改造，中國(guó)財(cái)政部13日出臺(tái)了一系列稅收優(yōu)惠政策。 在中國(guó)的棚戶區(qū)，房屋通常比較老舊，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易，基礎(chǔ)設(shè)施簡(jiǎn)陋。政府希望通過改造棚戶區(qū)，改善居民的住房條件，拉動(dòng)投資和消費(fèi)需求，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，同時(shí)提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量。 按照最新安排，個(gè)人首次購買90平方米以下的改造安置住房，將按1%的稅率征收契

2、稅。 此外，個(gè)人取得的拆遷補(bǔ)償款將免征個(gè)人所得稅。中央出臺(tái)補(bǔ)助城市棚戶區(qū)改造專項(xiàng)資金管理辦法第一條 根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行 關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見的規(guī)定，為支持地 方做好城市棚戶區(qū)改造工作，中央財(cái)政設(shè)立補(bǔ)助城市棚戶區(qū)改造專項(xiàng)資金。 為規(guī)范城市棚改補(bǔ)助資金管理，提高資金使用效益，制定本辦法。 第二條 城市棚改補(bǔ)助資金的補(bǔ)助范圍為城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)已納入省級(jí)人民政府批準(zhǔn)的棚戶區(qū) 改造規(guī)劃和年度改造計(jì)劃的城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，不包括城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的煤礦、 墾區(qū)和林區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。 第三條 城市棚改補(bǔ)助資金按照公開、公平、公正、透明的原則分配給

3、實(shí)施城市棚戶區(qū)改 造的省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市，專項(xiàng)用于納入補(bǔ)助范圍的城市棚戶區(qū)改 造項(xiàng)目征收、安置、建設(shè)以及相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)等開支，不得用于城市棚 戶區(qū)改造中回遷安置之外的住房開發(fā)、配套建設(shè)的商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施建 設(shè)支出。 第四條 各地區(qū)應(yīng)當(dāng)按照“專項(xiàng)管理、分賬核算、專款專用、跟蹤問效”的原則，加強(qiáng)城市 棚改補(bǔ)助資金管理，確保資金安全、規(guī)范、有效使用。 第五條 城市棚改補(bǔ)助資金分配使用管理根據(jù)城市棚戶區(qū)改造工作進(jìn)展情況適時(shí)調(diào)整。 2、響應(yīng)安徽省發(fā)展計(jì)劃 “十二五”期間，安徽將繼續(xù)大力發(fā)展公共租賃房，加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造，進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金的作用，努力解決城鎮(zhèn)中低收入家庭、新

4、就業(yè)職工和外來務(wù)工人員的住房困難問題，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，加快形成符合省情的住房保障體系和商品房體系。2011年，計(jì)劃建設(shè)保障性住房及實(shí)施各類棚戶區(qū)改造40萬套。其中，完成農(nóng)村危房改造5萬戶。 圍繞全年計(jì)劃，安徽省要求，各地要充分發(fā)揮住房公積金的作用，重點(diǎn)推進(jìn)在非公有制經(jīng)濟(jì)組織建立住房公積金制度，加強(qiáng)監(jiān)管，積極指導(dǎo)利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)；探索保障性住房銜接并軌、租售并舉、準(zhǔn)入退出制度，著力構(gòu)建?；尽⒍鄬哟?、寬覆蓋、可持續(xù)的住房保障體系。 3、迎合安慶市城區(qū)規(guī)劃計(jì)劃安徽省安慶城區(qū)明年起規(guī)劃改造243個(gè)棚戶區(qū) 從市房產(chǎn)局獲悉，從2014年起，城區(qū)規(guī)劃用三年時(shí)間實(shí)施243個(gè)棚戶

5、區(qū)改造項(xiàng)目，涉及62975戶、19.67萬人，改造總面積803.69萬平方米，總投資251.62億元。改造規(guī)劃已于今年9月底前編制完成并上報(bào)省住建廳。 除目前已經(jīng)實(shí)施改造的項(xiàng)目，城區(qū)尚有88個(gè)成片棚戶區(qū)及規(guī)模較大城中村、55個(gè)非成片棚戶區(qū)需要改造，共需拆遷25567戶；有80個(gè)零星棚戶區(qū)及老舊小區(qū)需改造或整治，涉及27379戶。安慶市將通過積極爭(zhēng)取國(guó)家政策支持、加大融資平臺(tái)融資力度、吸引社會(huì)資金、申請(qǐng)財(cái)政補(bǔ)助等多種渠道籌措改造資金，結(jié)合城市建設(shè)、居民意愿、改造策略等因素合理安排年度計(jì)劃。拆遷安置將采用就地還建、就近還建、異地安置和貨幣安置等多種模式。4、符合桐城總體城市規(guī)劃桐城城市發(fā)展方向?qū)τ?/p>

6、中心城區(qū)的發(fā)展，規(guī)劃確定方針為“東進(jìn)、南拓、西引、北調(diào)”。東進(jìn)：城市東部是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，同時(shí)也是城市向高速公路開口的方向，是桐城新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 點(diǎn)，是城市新區(qū)的有機(jī)組成部分，在一段時(shí)期內(nèi)是城市開發(fā)的主要地區(qū)。南拓：城市南部與老城有較好的交通聯(lián)系，交通條件便利，可以通過合安公路直接與外界聯(lián)系， 而且土地存量較大。但由于地勢(shì)較為低洼，作為近期開發(fā)難度較大，可作為城市用地的遠(yuǎn) 期儲(chǔ)備，利用行政中心搬遷的契機(jī)帶動(dòng)南部商住、基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施的啟動(dòng)，并在城市向東發(fā) 展到一定程度后應(yīng)適時(shí)開發(fā)向南發(fā)展軸線，以形成合理的城市發(fā)展結(jié)構(gòu)。西引：中心城的西部是景觀優(yōu)美的西山景區(qū)，可以借此建設(shè)高質(zhì)量的居住及服務(wù)設(shè)施，而且西

7、部 也是桐城老城所在，結(jié)合歷史文化保護(hù)和舊區(qū)改造，建設(shè)高品質(zhì)的居住、文化旅游設(shè)施也 是必然趨勢(shì)，并且隨著市政府的外遷、舊區(qū)存量土地的盤活也將帶動(dòng)城區(qū)西側(cè)的發(fā)展。北調(diào)：中心城區(qū)的北部為丘陵山體和境主廟水庫，在山體與龍眠河之間的可用土地已經(jīng)不多，在 將來的發(fā)展中主要是將存量土地有效的利用起來，結(jié)合文化教育區(qū)的建設(shè)和龍眠河兩岸的 改造建設(shè)，調(diào)整、完善該地區(qū)的城市功能結(jié)構(gòu)。 結(jié)論：桐城舊城改造項(xiàng)目是符合國(guó)家政策，是安徽省發(fā)展計(jì)劃的一部分，是桐城市城市化發(fā)展的必經(jīng)階段，因此，舊城改造勢(shì)在必行。二、舊城地塊分析交通局宿舍建筑已經(jīng)有些年頭，整體看起來破舊，停車位明顯不能滿足需求，證明當(dāng)時(shí)規(guī)劃并不合理，院內(nèi)環(huán)

8、境更是差，雜物堆積，嚴(yán)重影響居民的居住環(huán)境，道路狹窄幽暗，安全性差。孟俠中學(xué)該中學(xué)的建筑明顯破舊，很有可能存在安全隱患學(xué)生們的操場(chǎng)成了停車場(chǎng)，孩子們運(yùn)動(dòng)沒有了場(chǎng)所，上課的教室破舊，學(xué)習(xí)環(huán)境不利于孩子們的發(fā)展。學(xué)校配套設(shè)施缺乏，不利于教學(xué)。農(nóng)機(jī)廠廠房該地已經(jīng)成為廢墟，并且尚無工程對(duì)其開發(fā)建設(shè)，導(dǎo)致此地塊上建筑雜物堆積，污染空氣，環(huán)境臟亂差，嚴(yán)重影響居民的生活以及身體的健康，甚則有損于城市的整體形象建設(shè)。西苑新村市三里村，占地約51畝，建筑面積4.5萬m2,于1991年12月破土動(dòng)工，于1996年12月全面完工。共開發(fā)建設(shè)了37棟住宅樓，570套。是桐城市第一個(gè)較具規(guī)模、規(guī)劃整齊、配套齊全、實(shí)施規(guī)

9、范化物業(yè)管理的小區(qū)。該小區(qū)建設(shè)年代久遠(yuǎn)，小區(qū)的樓房都已顯得破舊，存在安全隱患，住宅環(huán)境差。明顯可見，停車位少，孩子游玩的小空地也是許多停車的地方，十分不安全，整體規(guī)劃不合理。存在問題：1、整體建筑顯得破舊不堪，存在安全隱患。2、停車位不夠，占用了居民休閑場(chǎng)所，規(guī)劃不合理。3、周邊的配套設(shè)施不完善，學(xué)校環(huán)境不利于教學(xué)。4、整體環(huán)境臟亂差，嚴(yán)重影響居民的生活質(zhì)量。5、缺乏統(tǒng)一的物業(yè)管理，安全性差?？偠灾w有損于城市形象的提升，跟不上城市化發(fā)展的步伐。三、我們?cè)撛趺醋鼋ㄔO(shè)工期我們將在3年內(nèi)完成舊城的改造，項(xiàng)目采取分期開發(fā)，分期建設(shè)的方式。 時(shí)間段 目標(biāo) 進(jìn)度規(guī)劃時(shí)間表四、舊城改造的價(jià)值1、有力

10、地推進(jìn)了建設(shè)和諧社會(huì)舊城改造縮小了城市不同群體、不同區(qū)域之間的生活差距，促進(jìn)了人與人之間的和諧。2、舊城改造縮小了住房差距 通過舊城改造，居民人均住房建筑面積擴(kuò)大，舊城區(qū)與城市中心區(qū)的人均住房面積差距也相應(yīng)縮小。同時(shí)縮小了生活差距。舊城區(qū)居民從沒有好的基礎(chǔ)設(shè)施的舊城區(qū)，搬進(jìn)了設(shè)施齊全的新區(qū)，一些舊城區(qū)居民回遷小區(qū)的環(huán)境比商品房要好?？s小了城市不同群體之間的住房差距與生活差距，消除了很多社會(huì)矛盾。3、改變了城市面貌，提升城市整體形象 破爛不堪的舊城區(qū)變成了鱗次櫛比的高樓大廈，市政設(shè)施配套齊全，城市面貌有了明顯改觀。結(jié)合舊城改造，各市籌措資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)，新增道路、供水管

11、線、排水管線、煤氣管線，新建幼兒園、醫(yī)療中心、超市等各種配套設(shè)施，進(jìn)一步完善了城市功能。4、改善了居住環(huán)境，提高居民生活水平改造前，這些地方?jīng)]有像樣的道路、排水等基礎(chǔ)設(shè)施，小區(qū)居民均采用原煤取暖，大氣污染嚴(yán)重，市政配套設(shè)施落后，上下水管老化年久失修，跑冒滴漏現(xiàn)象處處可見。通過舊城改造，極大地改善了居民的居住環(huán)境5、消除居民安全隱患，營(yíng)造一個(gè)安全舒適的居住環(huán)境改造前，這些房子由于建造已有些年頭，大部分房子看起來破爛不堪，存在極大的安全隱患。通過舊城改造，可以確保居民們居住環(huán)境的安全。6、改善了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)和諧發(fā)展按照房地產(chǎn)業(yè)投入與產(chǎn)出比1：6 計(jì)算，這億元的投入，可產(chǎn)生億元的效益，有力地

12、拉動(dòng)了我市建筑業(yè)、建材業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。城市面貌改變與配套設(shè)施建設(shè)，使城市土地城北升值。該項(xiàng)目通過舊城區(qū)徹底改造，建成一個(gè)布局合理配套齊全、人居環(huán)境優(yōu)良的城市新社區(qū)。除了安置當(dāng)?shù)鼐用?，還對(duì)土地進(jìn)行整合，騰出了部分土地，用于建設(shè)創(chuàng)業(yè)，改善了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)和人文環(huán)境的和諧發(fā)展。7、“棚改精神”，促進(jìn)了黨、政府與老百姓的和諧我市及我區(qū)各級(jí)黨委、政府和各職能單位對(duì)舊城區(qū)改造都給與了有力支持和幫助，凡是涉及舊城區(qū)改造的審批事項(xiàng)和服務(wù)環(huán)節(jié)的各項(xiàng)工作，計(jì)劃、規(guī)劃、建委、房產(chǎn)財(cái)政、消防、電力等部門都要打破常規(guī)，集中辦理，登門服務(wù)，現(xiàn)場(chǎng)辦公，極大地提高了辦事效率，一些以往需要幾個(gè)月甚至至

13、半年才能辦完的工程前期手續(xù)，現(xiàn)在幾天就能辦結(jié)。舊城區(qū)改造，拆除的是欠帳，建起的是黨和政府在人民群眾中的形象。總結(jié)： 隨著舊城區(qū)棚屋的改造、拆除，建成了一批經(jīng)濟(jì)適用房用于安置拆遷戶，原舊城居民從低矮、潮濕、破舊的房屋，搬進(jìn)了配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū)。舊城改造大大改善了我市中低收入和困難群體的居住環(huán)境，提高了他們的生活質(zhì)量。以前低矮破舊舊城地段，將建成大廈高聳、新房成片的新城區(qū)。 舊城改造還為城市道路和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)騰出了空間，更全面拉動(dòng)了我市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、激活了桐城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。一個(gè)個(gè)社區(qū)、一條條街道變得視野開闊、呼吸通暢，市民生活環(huán)境得到了進(jìn)一步的改善。對(duì)城建來說，完成了過去十年、甚至幾十

14、年都不敢想象的變革；但對(duì)桐城市而言，另一個(gè)時(shí)代正在開始，建成一個(gè)“繁榮的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、文明的現(xiàn)代都市、秀美的山水名市”。我們的目標(biāo) 打造舊城改造樣板示范工程規(guī)劃目標(biāo)1、以具有21 世紀(jì)居住水準(zhǔn)的文明小康型城市住宅為目標(biāo)，滿足居住生活環(huán)境和條件的居住性舒適性和安全性的要求，為住戶提供多樣化、可選擇的、適應(yīng)性強(qiáng)的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境你過、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明的示范小區(qū)；2、依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量；3、合理組織綠色、交通體系，完善公建布局和高、多層住宅分布，使整個(gè)小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)；4

15、、吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點(diǎn)，創(chuàng)造具有本地特色的滿足居住、生活需要的環(huán)境功能。建設(shè)規(guī)模該項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 萬平方米，建筑面積為 萬平方米，容積率為 以下，綠化率為 以上，建設(shè)項(xiàng)目包括住宅和公建。三大功能1、居住安置功能通過良好的周邊環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的生活配套服務(wù)，按1:1比例安排原宿舍居民，滿足居民的住房需求，提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量和居住條件。2、房產(chǎn)開發(fā)功能非宿舍按商品房開發(fā)。以經(jīng)濟(jì)、美觀、人性化的設(shè)計(jì)，倡導(dǎo)全新的居住理念，吸引更多的人口前來入住，打造的舒適住宅環(huán)境。3、商業(yè)貿(mào)易功能商貿(mào)市場(chǎng)，是貿(mào)易商品和生產(chǎn)產(chǎn)品流通的主要載體。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，開展商貿(mào)業(yè)開發(fā)，既占有廣闊的商貿(mào)市場(chǎng)，可形成一定規(guī)模的商貿(mào)營(yíng)銷渠道與網(wǎng)絡(luò)，又能有效地促進(jìn)商貿(mào)流通，進(jìn)而促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則1、高綠化低密度；2、綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；3、戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“升級(jí)換代”居住要求；4、體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格。項(xiàng)目建設(shè)的原則1、項(xiàng)目要貫徹“以人為本”的原則。項(xiàng)目要把生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境放在首要位置，使居民更多地接近自然環(huán)境，營(yíng)造安定、健康、和諧的社區(qū)環(huán)境。2、項(xiàng)目要貫徹“高效