鎮(zhèn)區(qū)新中心區(qū)中大規(guī)模中高密度樓盤開發(fā)案例ppt課件

1、2022/7/12鎮(zhèn)區(qū)新中心區(qū)中大規(guī)模中高密度樓盤開發(fā)案例2007 GW-SZ-442鎮(zhèn)區(qū)工程案例研討1中山古鎮(zhèn)燈都華亭2東莞厚街鼎盛時(shí)代廣場(chǎng)3東莞石龍 世紀(jì)濱江4東莞常平金凱水都案例選取原那么1、人口規(guī)模相當(dāng)，具有相關(guān)產(chǎn)業(yè)支撐；2、鎮(zhèn)區(qū)新區(qū)/非成熟區(qū)域；3、中大規(guī)模中高密度樓盤；研討目的：研討鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)不同開展階段的特點(diǎn)研討鎮(zhèn)區(qū)新區(qū)或非成熟區(qū)域類似工程的開發(fā)特點(diǎn)3地理位置：北臨增城、博羅兩鎮(zhèn)，南臨茶山、石排兩鎮(zhèn)，西臨石碣鎮(zhèn)。交通區(qū)位：石龍鎮(zhèn)至莞城車程約20分鐘；距莞深高速公路約5.7公里，距廣汕公路約13公里，與相鄰城市深圳、廣州、惠州聯(lián)絡(luò)嚴(yán)密。經(jīng)濟(jì)：2000年工業(yè)總產(chǎn)值309.6萬元，20

2、02年城鎮(zhèn)職工工資程度12328元，鄉(xiāng)村居民純收入8118元人均收入，人均存款約3萬。地產(chǎn)開展歷程：從2001年開場(chǎng)忽然增速，不斷都存在一定自建房的傳統(tǒng)影響。石龍鎮(zhèn)地理位置和莞城的關(guān)系至惠州港79公里至深圳78公里至莞城13公里至廣州69公里4開展方式：以政府+市政廣場(chǎng)+住宅新區(qū)+新興工業(yè)為龍頭拉動(dòng)新區(qū)開展自然條件：位于東莞市東北部，東江下游北干流與南支流的分叉口，被東江自然分割為四個(gè)部分，呈“工字形。城鎮(zhèn)開展：有八百多年歷史，曾與廣州、佛山、陳村并稱廣東四大名鎮(zhèn)。城鎮(zhèn)面積：全鎮(zhèn)總面積12.8K，其中陸地面積10.36K人口：至2006年底，共14.05萬人，其中常住人口6.82萬，外來人口7

3、.23萬；海外華僑、港澳臺(tái)同胞2萬多人分布于世界各地。老城區(qū)高檔住區(qū)專業(yè)市場(chǎng)區(qū)域開展方向政府廣場(chǎng)新興工業(yè)5快速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及居民較高的消費(fèi)力構(gòu)成了對(duì)房地產(chǎn)的潛在需求利用外資額從2000年開場(chǎng)迅速增長(zhǎng)，外資的大量進(jìn)入給石龍帶來了充足的消費(fèi)性資金，石龍經(jīng)濟(jì)加速開展；GDP經(jīng)濟(jì)繼續(xù)堅(jiān)持16以上的年增長(zhǎng)率，內(nèi)在的消費(fèi)驅(qū)動(dòng)力強(qiáng)勁；2006年石龍居民儲(chǔ)蓄存款61.8億元，人均存款超越9萬元。GDP增速與房地產(chǎn)開展關(guān)系小于4%萎縮4%-5%停滯5%-8%穩(wěn)定開展大于8%高速開展單位：萬元單位：億元62001年石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司以高程度的開發(fā)及多元化的產(chǎn)品啟動(dòng)兩個(gè)大工程，引發(fā)內(nèi)需，房地產(chǎn)市場(chǎng)開場(chǎng)迅速升溫2001年

4、以前，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)均為負(fù)數(shù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎沒有較大的開展，市場(chǎng)均以一些小盤開發(fā)為主。2001年由于石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司啟動(dòng)“正龍豪園及“聚龍灣工程，固定資產(chǎn)投資開場(chǎng)迅速增長(zhǎng)，同時(shí)也帶來了石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速開展。單位：億元7石龍房地產(chǎn)市場(chǎng)總體開展歷程80年代及90年代初期，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未形成。93、94年隨著全國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)的高潮，石龍鎮(zhèn)土地大量出讓，眾多的市政工程項(xiàng)目完工并投入使用，房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷推出。90年代中后期隨著宏觀調(diào)控，石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低彌，此期間建設(shè)的多為舊式、小規(guī)模的多層住宅，基本上分布較廣，沒有形成規(guī)模社區(qū)效應(yīng)。2002年至今，隨著正龍豪園、聚龍灣項(xiàng)目的推出，房地產(chǎn)市場(chǎng)開

5、始升溫。2005年世紀(jì)濱江高端工程推出，提升鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量。8石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)開展規(guī)律小結(jié)住宅：整體市場(chǎng)有一定的消化容量，初期消化量較少隨著區(qū)域的開展，住宅銷售方式是從非商品化到類商品化，到完全商品；從低密度到中高密度。在早期封鎖、容量有限的情況下，各種檔次、類型、方式的需求存在于市場(chǎng)之中，順應(yīng)不同層次需求從趨勢(shì)看，多樣化存在、中高密度為主、中高檔的住區(qū)是開展方向從鎮(zhèn)區(qū)相互影響看，高質(zhì)量住區(qū)帶來的相浸透客觀存在價(jià)錢：部分樓盤，特別是小規(guī)模、強(qiáng)勢(shì)資源樓盤，價(jià)錢可到達(dá)城區(qū)同類樓盤程度，普遍看，中高檔樓盤價(jià)位也能支持中高檔物業(yè)面積總體偏大，頂端物業(yè)面積要適當(dāng)控制商業(yè)：從案例自然開展的方式看，商業(yè)運(yùn)

6、營(yíng)需求時(shí)間和人氣，滯后于住宅開展，但街鋪的銷售沒有問題集中商業(yè)也可面向全鎮(zhèn)，運(yùn)營(yíng)勝利，但不宜銷售鎮(zhèn)區(qū)開展由自建房向商品住宅區(qū)轉(zhuǎn)變是必然的趨勢(shì)9石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)開展歷程總結(jié)時(shí)間市場(chǎng)需求市場(chǎng)價(jià)錢200220052003內(nèi)因：經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)增長(zhǎng)及居民具有潛在的購(gòu)買力外因：石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司啟動(dòng)兩大工程，帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)迅速開展市場(chǎng)需求市場(chǎng)價(jià)錢轉(zhuǎn)機(jī)點(diǎn)客戶演化：早期以鎮(zhèn)區(qū)客戶為主鎮(zhèn)區(qū)企業(yè)主、生意人、普通職員等，少量的香港客戶本地辦廠，逐漸吸引村里的客戶及周邊的高端客戶2006價(jià)錢演化：轉(zhuǎn)機(jī)點(diǎn)后價(jià)錢迅速超越以前的價(jià)錢體系，逐漸攀升，05年銷售的“世紀(jì)濱江工程均價(jià)超越4000隨著轉(zhuǎn)機(jī)點(diǎn)的到來市場(chǎng)需求迅速添加從趨勢(shì)看

7、，多樣化需求存在、早期中低密度為主，逐漸提升開發(fā)強(qiáng)度，中高檔的住區(qū)是開展方向。從鎮(zhèn)區(qū)相互影響看，高質(zhì)量住區(qū)帶來的相浸透客觀存在。10開發(fā)戰(zhàn)略依托新區(qū)及江景資源，占據(jù)市場(chǎng)高端，經(jīng)過產(chǎn)品兩極化來實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化地理位置：石龍鎮(zhèn)新城區(qū)裕興路,聚龍灣對(duì)面金沙灣公園內(nèi).根本目的：總用地:5.4萬平米,總建面:8.4萬平米其中別墅2.1萬;洋房6.3萬平米.容積率:1.5總套數(shù):共383套一期別墅:獨(dú)立別墅共47套二期推出疊加和洋房;8套疊加別墅;328套洋房綠化率：40% 位于石龍新城區(qū)中心位置,臨近政府廣場(chǎng)， 石龍及周邊鎮(zhèn)區(qū)首席豪宅，別墅和洋房復(fù)合產(chǎn)品世紀(jì)濱江11分期戰(zhàn)略先期推出最高價(jià)值產(chǎn)品獨(dú)立別墅建立

8、高籠統(tǒng)，后期推出其他主流產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)營(yíng)銷戰(zhàn)略：提早蓄客;高籠統(tǒng)，強(qiáng)展現(xiàn);集中渠道，強(qiáng)勢(shì)推行；銷售情況：到07年5月30日住宅實(shí)現(xiàn)100%完美銷售；銷售價(jià)錢：獨(dú)棟10000元/平米. 疊加5500元/平米,洋房4000元/平米；推售節(jié)拍:先推獨(dú)棟別墅,后推疊加及高層洋房,最后推剩余位置洋房。別墅籠統(tǒng)產(chǎn)品先期推出，價(jià)錢高開高走，樹立工程高端籠統(tǒng)，逐漸成為片區(qū)標(biāo)桿一期二期世紀(jì)濱江12成交客戶身份與居住區(qū)域分析中前期以本地個(gè)體戶及企業(yè)主客戶為主，工程后期建立影響力后輻射周邊別墅的成交石龍鎮(zhèn)內(nèi)與外區(qū)域的比例根本持平，高端物業(yè)輻射才干較強(qiáng)洋房的成交石龍鎮(zhèn)內(nèi)新舊城區(qū)為主但石碣、惠州、茶山的客戶在后期也有較大

9、比例的成交別墅成交客戶根本為本地企業(yè)主及個(gè)體戶洋房成交客戶根本為個(gè)體戶及本地企業(yè)主、公務(wù)員世紀(jì)濱江13世紀(jì)濱江案例小結(jié)勝利要素KPI外因石龍制造業(yè)快速開展使居民積累了雄厚的財(cái)富內(nèi)因資源利用：兩極化物業(yè)，最大化利用江景，實(shí)現(xiàn)工程資源價(jià)值最大化營(yíng)銷：良好的展現(xiàn)體系建立客戶自信心，構(gòu)成市場(chǎng)標(biāo)桿產(chǎn)品：外在高籠統(tǒng)豪宅意象打造，高籠統(tǒng)建立工程處在石龍行政中心區(qū)的中心地段，依托新區(qū)開展契機(jī)房地產(chǎn)開展規(guī)模缺乏以滿足市場(chǎng)需求操作失誤：先期推售別墅，直接挑戰(zhàn)價(jià)錢，銷售墮入姿態(tài)，銷售速度緩慢，無現(xiàn)金流產(chǎn)品推出，使開發(fā)早期進(jìn)入資金難以為繼的姿態(tài)。世紀(jì)濱江14鎮(zhèn)區(qū)工程案例研討1中山古鎮(zhèn)燈都華廷2東莞厚街鼎盛時(shí)代廣場(chǎng)3東

10、莞石龍 世紀(jì)濱江4東莞常平金凱水都研討目的：研討鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)不同開展階段的特點(diǎn)研討鎮(zhèn)區(qū)新區(qū)或非成熟區(qū)域類似工程的開發(fā)特點(diǎn)案例選取原那么1、人口規(guī)模相當(dāng)，具有相關(guān)產(chǎn)業(yè)支撐；2、鎮(zhèn)區(qū)新區(qū)/非成熟區(qū)域；3、中大規(guī)模中高密度樓盤；15中山古鎮(zhèn)中國(guó)燈飾之都，廣東省的花卉苗木產(chǎn)銷基地之一，重點(diǎn)開展商貿(mào)、旅游業(yè)和高值生態(tài)農(nóng)林業(yè)的珠江三角洲地域具有濱水特征的小城市。古鎮(zhèn)鎮(zhèn)是出名世界的“中國(guó)燈飾之都，東鄰小欖鎮(zhèn)、南連橫欖鎮(zhèn)、西面與江門市荷塘鎮(zhèn)、外海鎮(zhèn)隔江相望、北接順德區(qū)均安鎮(zhèn)。距中山市區(qū)23公里、離廣州市80公里。全鎮(zhèn)總面積52.4平方公里，常住人口6.8萬人，外來人口超越6.9萬人，由古鎮(zhèn)、曹步、海洲三大自然村

11、組成，轄行政村12個(gè)、居民委員會(huì)1個(gè)。2005年全鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值達(dá)40.34億元，人均國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值59308元，在廣東省居于中上游程度。古鎮(zhèn)概略16古鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)構(gòu)造以燈飾為主導(dǎo)行業(yè)構(gòu)造全鎮(zhèn)登記注冊(cè)的個(gè)體工商牌照超萬家，超越四成的家庭成為大大小小的企業(yè)主，個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)占經(jīng)濟(jì)總量的95以上。構(gòu)成了燈飾、花卉苗木為龍頭的區(qū)域特征經(jīng)濟(jì)。其中燈飾業(yè)是古鎮(zhèn)的龍頭行業(yè)，也是古鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)支柱。目前，全鎮(zhèn)登記注冊(cè)的燈飾廠企近5000家，從業(yè)人員6萬多人，燈飾業(yè)總產(chǎn)值超150億元，占全國(guó)市場(chǎng) 份額的60%以上，是國(guó)內(nèi)最大的燈飾專業(yè)消費(fèi)基地和零售市場(chǎng)。古鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)17古鎮(zhèn)未來城市規(guī)劃：一心一軸兩組團(tuán)，三塊生態(tài)綠地，功能片區(qū)

12、之間綠化隔離 “一心是指古鎮(zhèn)中心區(qū)；“一軸是指沿中興大道北不斷往南的古鎮(zhèn)南北縱向的開展軸；“兩組團(tuán)是指鎮(zhèn)區(qū)組團(tuán)和海洲組團(tuán)?！叭龎K生態(tài)綠地是指龍麟沙農(nóng)田維護(hù)區(qū)、鎮(zhèn)南花卉苗木基地和海洲生態(tài)植物園?！肮δ芷瑓^(qū)之間綠化隔離是指用田園綠化把各片區(qū)隔開，片區(qū)邊緣綠地向組團(tuán)中心浸透，構(gòu)成小城鎮(zhèn)獨(dú)特的風(fēng)光?！耙恍墓沛?zhèn)中心區(qū)“一軸中興大道“兩組團(tuán)鎮(zhèn)區(qū)組團(tuán)和海洲組團(tuán)古鎮(zhèn)規(guī)劃18古鎮(zhèn)居民住房需求分析居民住房需求分析鎮(zhèn)區(qū)居民多居住于自建房，改善居住環(huán)境的愿望劇烈。鎮(zhèn)區(qū)城市化進(jìn)程加快，住房需求得到逐漸釋放。隨著居民整體收入提高，高端住宅燈都華廷遭到追捧。19古鎮(zhèn)房地產(chǎn)開展歷程總結(jié)時(shí)間市場(chǎng)需求市場(chǎng)價(jià)錢2001200520

13、03內(nèi)因：經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)增長(zhǎng)及居民具有潛在的購(gòu)買力外因：古鎮(zhèn)燈都華廷等工程的開發(fā)，帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)迅速開展市場(chǎng)需求市場(chǎng)價(jià)錢轉(zhuǎn)機(jī)點(diǎn)客戶演化：早期以鎮(zhèn)區(qū)客戶為主鎮(zhèn)區(qū)企業(yè)主、生意人、普通職員等，部分的外地客戶本地辦廠作生意的浙江人為主，逐漸吸引村里的客戶及周邊的高端客戶；2006價(jià)錢演化：燈都華廷推出價(jià)錢迅速超越以前的價(jià)錢體系，逐漸攀升早期以中小規(guī)模開發(fā)為主，但大量的市場(chǎng)需求未來得到滿足。早期開發(fā)程度比較低，商品房與本地人自建房差距不大 ，中高端產(chǎn)品供應(yīng)缺失；轉(zhuǎn)機(jī)點(diǎn)20區(qū)位特征位于古鎮(zhèn)新區(qū)中心，緊鄰政府行政中心及新區(qū)商業(yè)中心燈都華廷地理位置燈都華廷北西東南鎮(zhèn)政府六坊花園國(guó)貿(mào)大樓城市廣場(chǎng)燈都華廷21開發(fā)

14、特征自建城市廣場(chǎng)及會(huì)所幼兒園等配套建立城市化意象燈都華廷22豪宅意象營(yíng)造經(jīng)過入口大門 ，電梯間，外立面，鐵藝等外在元素營(yíng)造豪宅意象，引入西江構(gòu)成中心水景體系，營(yíng)造良好社區(qū)意象燈都華廷23分期戰(zhàn)略規(guī)模開發(fā)，一期開發(fā)400畝，占整體1/3 ，半年銷售終了；高端別墅與主流高層產(chǎn)品同期入市，客戶主要為本地?zé)麸椥袠I(yè)私營(yíng)業(yè)主和外地生意人以浙江人為主工程概略一期占地面積：26.64萬平方米400畝一期建筑面積：25萬平方米住宅19萬綠化率：53單元總數(shù)：1088套商業(yè)建筑面積：5.6萬平方米主要戶型：獨(dú)立別墅、TOWNHOUSE、3+1花園洋房、小高層電梯洋房等總占地1328畝燈都華廷24營(yíng)銷突破圈層營(yíng)銷，

15、結(jié)合本地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，經(jīng)過燈博會(huì)一舉奠定工程籠統(tǒng)和知名度營(yíng)銷手段：利用燈博會(huì)的契機(jī)舉行了一場(chǎng)晚會(huì)，約請(qǐng)企業(yè)老板參與，經(jīng)過這些企業(yè)老板，一夜之間，大部份古鎮(zhèn)人都知道有“燈都華廷這個(gè)樓盤。 燈都華廷25燈都華廷案例小結(jié)勝利要素KPI外因古鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的快速開展使居民積累了雄厚的財(cái)富內(nèi)因環(huán)境：斥巨資引進(jìn)西江水系，構(gòu)成自然水景，構(gòu)成中心園林景觀，營(yíng)造良好社區(qū)空間社區(qū)籠統(tǒng)：自建城市廣場(chǎng)，營(yíng)造城市意象，小區(qū)智能化物管，私家會(huì)所及幼兒園 等完善的配套體系，規(guī)模開發(fā)構(gòu)成氣勢(shì)營(yíng)銷：利用燈博會(huì)時(shí)機(jī)做產(chǎn)品推介，切入業(yè)主圈子產(chǎn)品：獨(dú)棟和聯(lián)排別墅，外加小高層和高層打造高檔物業(yè)，奢華外立面樹立高貴籠統(tǒng)，兩極化物業(yè)價(jià)值最大化工程處在

16、古鎮(zhèn)中心區(qū)的中心地段，依托新區(qū)開展契機(jī)抓住了古鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模難以滿足市場(chǎng)需求的時(shí)機(jī)燈都華廷26鎮(zhèn)區(qū)工程案例研討1中山古鎮(zhèn)燈都華廷2東莞厚街鼎盛時(shí)代廣場(chǎng)3東莞石龍 世紀(jì)濱江4東莞常平金凱水都研討目的：研討鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)不同開展階段的特點(diǎn)研討鎮(zhèn)區(qū)新區(qū)或非成熟區(qū)域類似工程的開發(fā)特點(diǎn)案例選取原那么1、人口規(guī)模相當(dāng)，具有相關(guān)產(chǎn)業(yè)支撐；2、鎮(zhèn)區(qū)新區(qū)/非成熟區(qū)域；3、中大規(guī)模中高密度樓盤；27厚街地處東莞市西南部、穗港經(jīng)濟(jì)走廊中段，交通便利，地理位置得天獨(dú)厚位置：厚街鎮(zhèn)位于東莞市西南部，北臨東莞市區(qū)，南接虎門，東毗大嶺山，西南接沙田，西北與道滘隔河相望，處于穗港經(jīng)濟(jì)走廊的中段，離市區(qū)只需10公里。對(duì)外交通：S

17、256省道和廣深高速公路國(guó)道107縱貫全境，地理位置得天獨(dú)厚。面積：全境總面積126.15平方公里。厚街鎮(zhèn)28厚街鎮(zhèn)中心區(qū)開展歷程厚街鎮(zhèn)中心區(qū)的開展閱歷了三個(gè)歷史階段：最早是在1983年前，當(dāng)時(shí)以新房路為中心，面積不到1平方公里；第二個(gè)階段是1983年至1989年間，當(dāng)時(shí)的中心區(qū)遷至厚街車站旁，后來還延伸至東風(fēng)路兩側(cè)，面積約為2平方公里；第三階段是1986年至今，當(dāng)年隨著107國(guó)道的擴(kuò)建開通，鎮(zhèn)中心區(qū)向北向東擴(kuò)展，特別是1994年廣深高速公路的開通，新的行政中心往東遷移，標(biāo)志著中心區(qū)向東開展的主導(dǎo)方向。目前中心區(qū)面積為9平方公里。1平方公里新房路2平方公里厚街車站256省道原107國(guó)道廣深高速

18、現(xiàn)107國(guó)道9平方公里東風(fēng)路2903年厚街鎮(zhèn)人均GDP折算為美圓為6197美圓，根據(jù)GDP增長(zhǎng)率、人均GDP與房地產(chǎn)開展階段的關(guān)系，厚街鎮(zhèn)房地產(chǎn)應(yīng)該處于快速開展階段，市場(chǎng)需求以改善居住條件為主。由于厚街戶籍人口增長(zhǎng)較少，因此05年、06年的人均GDP數(shù)值較大。發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）1000300030004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型平穩(wěn)發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型 判別房地產(chǎn)開展階段的國(guó)際規(guī)范迅速開展

19、的緣由內(nèi)在根底外在要素內(nèi)在要素厚街人均GDP較高，存在房地產(chǎn)開展的經(jīng)濟(jì)根底單位：萬元30從人均存款及人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額反響的數(shù)據(jù)來看，厚街鎮(zhèn)居民富有程度較高，具有潛在的購(gòu)買力03年人均存款達(dá)12萬，人均社會(huì)消費(fèi)品零售額為24150元；04年由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的“迸發(fā)，人均居民儲(chǔ)蓄存款下降，居民購(gòu)房積極；05年以來經(jīng)濟(jì)的迅速開展使居民存款大幅度攀升，積累了大量財(cái)富。數(shù)據(jù)來源：厚街鎮(zhèn)綜合年報(bào)迅速開展的緣由內(nèi)在根底外在要素內(nèi)在要素單位：億元單位：萬元31位于城市未來的開展方向及交通的改善，加快了厚街的城市化進(jìn)程本次干線道路網(wǎng)規(guī)劃共新增高速公路173公里，投資166.4億元；新增和改造城市快速路283

20、.4公里，投資178.7億元。建立和改造干線性主干道740.3公里，投資261.1億元。至2021年，加上已有的104公里高速公路，80公里干線性主干道，那么東莞市將構(gòu)成1公里的市域干線路網(wǎng)，總投資將到達(dá)606.2億元。1、03年東莞新一輪城市規(guī)劃編制完成，城市主要向東、南開展，厚街處于城市開展的方向商，極大的促進(jìn)了厚街的城市化進(jìn)程；東莞市干線路網(wǎng)規(guī)劃規(guī)劃圖2、城市道路建立初見效果，完成鎮(zhèn)區(qū)主干道改造 ，構(gòu)筑“1小時(shí)生活圈，強(qiáng)有力推進(jìn)城市化進(jìn)程；貫穿厚街鎮(zhèn)的256省道在03年年底改造終了，極大的改善了至市區(qū)、虎門等地的交通情況。256省道03年年底改造完成的256省道迅速開展的緣由內(nèi)在根底外在

21、要素內(nèi)在要素32政府對(duì)南城東片區(qū)、松山湖科技園片區(qū)未來規(guī)劃建立確實(shí)立，樹立了對(duì)厚街鎮(zhèn)未來城市化建立的自信心。政府對(duì)南城東片區(qū)、松山湖科技園片區(qū)未來規(guī)劃建立確實(shí)立，闡明了政府推進(jìn)城市化建立決心和魄力，樹立了對(duì)厚街鎮(zhèn)未來城市化建立的自信心。東莞松山湖科技產(chǎn)業(yè)園總體規(guī)劃圖 南城東片區(qū)的區(qū)位開展圖 南城東片區(qū)開展定位： 新城區(qū)的重要組成部分、南城區(qū)重要的生活效力區(qū)，為東莞市中央商務(wù)區(qū)配套效力的、具有完備的公共配套設(shè)備和充足的綠地休閑空間的高質(zhì)量的新型社區(qū)。 松山湖片區(qū)：經(jīng)過一年籌備期和兩年建立期 ，目前園區(qū)的開發(fā)建立已由“打根底、造環(huán)境、樹籠統(tǒng)轉(zhuǎn)入“聚人氣、建新城、出效益的新階段 ，未來政府將繼續(xù)高投

22、入打造現(xiàn)代化的新城 。迅速開展的緣由內(nèi)在根底外在要素內(nèi)在要素33隨著城市化進(jìn)程的加快和產(chǎn)業(yè)晉級(jí)的啟動(dòng)，厚街將建成一個(gè)具有鮮明時(shí)代特征和現(xiàn)代化氣味的新城，加強(qiáng)城市吸引力、凝聚力和輻射力。 厚街區(qū)域定位“東莞國(guó)際制造業(yè)名城的重要組成部分和“出名珠三角，以會(huì)展業(yè)為龍頭，第三產(chǎn)業(yè)興隆的知名城鎮(zhèn)。城鎮(zhèn)開展目的“充溢活力、適宜居住、生態(tài)調(diào)和的城鎮(zhèn)，即建立活力厚街、宜居厚街、綠色厚街?？傮w規(guī)劃：一心二環(huán)三軸四組團(tuán)格局“一心指一個(gè)鎮(zhèn)中心 “二環(huán)指快速環(huán)和綠環(huán)，快速環(huán)是指把中心組團(tuán)與其他組團(tuán)聯(lián)絡(luò)在一同的城鎮(zhèn)環(huán)快速路，綠環(huán)是指在厚街城區(qū)周邊營(yíng)造良好的生態(tài)環(huán)境 “三軸以縱向的256省道為開展主軸線，以厚街大道-湖景

23、大道和家具大道兩條橫向道路為開展次軸線。 劃分四個(gè)組團(tuán)，擴(kuò)展中心區(qū)規(guī)模、加強(qiáng)中心區(qū)輻射力規(guī)劃重點(diǎn)強(qiáng)化鎮(zhèn)中心位置，加強(qiáng)中心區(qū)輻射力 完善商業(yè)設(shè)備規(guī)劃 老鎮(zhèn)區(qū)鎮(zhèn)中心南部組團(tuán)東部組團(tuán)北部組團(tuán)會(huì)展中心S256省道雙向6車道鎮(zhèn)中心區(qū)新鎮(zhèn)中心迅速開展的緣由內(nèi)在根底外在要素內(nèi)在要素34世紀(jì)新城規(guī)劃凸現(xiàn)未來城市化的容顏厚街世紀(jì)新城的整體定位：厚街鎮(zhèn)的中心區(qū)；厚街鎮(zhèn)城市建立的龍頭；功能定位：行政辦公、中央商務(wù)、金融商貿(mào)、文化文娛、生活居住五大功能主體。迅速開展的緣由內(nèi)在根底外在要素內(nèi)在要素35繼續(xù)不斷的增大固定資產(chǎn)投資，改善城市配套設(shè)備，晉級(jí)為城市規(guī)范的市政配套迅速開展的緣由內(nèi)在根底外在要素內(nèi)在要素單位：億元單

24、位：3603年以前，厚街房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷處于起步階段，市場(chǎng)年消化量在5萬以下，04年年消化量迅速提高到16萬，05年更是繼續(xù)添加到達(dá)19萬。從2000年至2005年厚街鎮(zhèn)商品房成交數(shù)據(jù)來看，在03年以前，房地產(chǎn)根本處于起步階段，僅有少數(shù)的零星小盤開發(fā)，房地產(chǎn)的需求沒有凸現(xiàn)；在04年成交量急劇添加，超越16萬平米，05年成交量繼續(xù)走高；厚街經(jīng)過宏觀大勢(shì)的借用及本身迅速的中心化、城市化舉措，激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)“轉(zhuǎn)機(jī)點(diǎn)的到來，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速開展。迅速開展的緣由內(nèi)在根底外在要素內(nèi)在要素37厚街鎮(zhèn)房地產(chǎn)開展歷程總結(jié)時(shí)間市場(chǎng)需求200120052003市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)機(jī)點(diǎn)2006外因：東莞市整體城市規(guī)劃完成，厚街處于

25、城市未來的開展方向東莞城市道路建立強(qiáng)化了厚街對(duì)外聯(lián)絡(luò)的通道內(nèi)因：長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)的昌盛，居民積聚了強(qiáng)大的購(gòu)買力房地產(chǎn)處于初級(jí)階段，需求進(jìn)一步的開展來提升居民的居住質(zhì)量以文娛業(yè)為文娛業(yè)為主政府作為政府政策支持，大力開展文娛業(yè)，繼續(xù)刺激經(jīng)濟(jì)開展政府借助城市規(guī)劃的利好，推進(jìn)城市化進(jìn)城，按照城市的方式完成新鎮(zhèn)總體規(guī)劃，加強(qiáng)了對(duì)城市未來開展的自信心加大市政配套投入，按照城市方式配套相應(yīng)的功能38工程概略總用地面積：40780 總建筑面積： 156177 容積率： 3.0 綠化率： 38 總戶數(shù)： 776套 車位與住宅比率：1：1工程位于厚街鎮(zhèn)的中心位置，緊鄰行政區(qū)和標(biāo)志性商業(yè)街厚街大道鼎盛時(shí)代廣場(chǎng)39工程特點(diǎn)工

26、程亮點(diǎn)：絕佳的生活地段和區(qū)位標(biāo)示感世界三大零售業(yè)巨頭之一TESCO進(jìn)駐30萬平米超大規(guī)模生態(tài)休閑公園1.4萬平米的主題園林，原生樹種，別致水景充足的車位比例，車位比1：1工程難點(diǎn)：戶型同質(zhì)性嚴(yán)重，主力面積均為110150平米競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手知名度高且較先進(jìn)入市場(chǎng)工程要求年銷售量為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的2倍工程要求均價(jià)目的高出市場(chǎng)均價(jià)10工程在位置、資源和戶型方面并無優(yōu)勢(shì)鼎盛時(shí)代廣場(chǎng)40開發(fā)戰(zhàn)略打“國(guó)際牌。提出國(guó)際生活八大規(guī)范，打造國(guó)際化社區(qū)概念，拔高工程籠統(tǒng)，構(gòu)成差別化打“商業(yè)牌。引入世界第三大零售業(yè)巨頭TESCO，打造高檔商業(yè)街，大大提高工程知名度和籠統(tǒng)高籠統(tǒng)，強(qiáng)展現(xiàn)，營(yíng)造體驗(yàn)營(yíng)銷氣氛鼎盛時(shí)代廣場(chǎng)41開發(fā)亮點(diǎn)推

27、行語：“厚街中心國(guó)際生活符合客戶置業(yè)對(duì)地段的認(rèn)可，提升工程價(jià)值點(diǎn);拉開與對(duì)手的差別性，賦予厚街新的國(guó)際生活規(guī)范提出國(guó)際生活8大規(guī)范中心地段、便利網(wǎng)絡(luò)、公園社區(qū)、戶型韻味繁華商業(yè)、風(fēng)情園林、國(guó)際線路交通、一級(jí)物管打造國(guó)際商業(yè)街區(qū)引入TESCO、星巴克及國(guó)際品牌代理店建立國(guó)際高檔街區(qū)，提升層次，拉大與對(duì)手的差距四點(diǎn)半學(xué)校及架空層泛會(huì)所讓客戶體驗(yàn)國(guó)際社區(qū)融洽性及孩子國(guó)際教育效力高強(qiáng)度、高密度的體驗(yàn)式營(yíng)銷路牌、報(bào)紙、電視、論壇、酒會(huì)、直遞、短信酒店及汽車4S店資料架、酒店設(shè)展場(chǎng)聯(lián)動(dòng)當(dāng)?shù)匚逍羌?jí)酒店酒店為業(yè)主辦理白金卡，體驗(yàn)國(guó)際五星的餐飲、休閑文娛、運(yùn)動(dòng)等方面效力鼎盛時(shí)代廣場(chǎng)42鼎盛時(shí)代廣場(chǎng)案例小結(jié)鼎盛時(shí)

28、代廣場(chǎng)工程勝利中心要素處理戰(zhàn)略：建立工程城市化籠統(tǒng)，建立集中商業(yè)，引入TESCO、星巴克及國(guó)際品牌代理店，建立國(guó)際高檔街區(qū)，提升層次，進(jìn)展差別化定位“國(guó)際化生活社區(qū)工程情鏡：位于政府行政中心附近，偏離原來鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心； 面臨市場(chǎng)猛烈競(jìng)爭(zhēng)，且目的價(jià)錢最高銷售速度需到達(dá) 競(jìng)爭(zhēng)工程的兩倍；43鎮(zhèn)區(qū)工程案例研討1中山古鎮(zhèn)燈都華亭2東莞厚街鼎盛時(shí)代廣場(chǎng)3東莞石龍 世紀(jì)濱江4東莞常平金凱水都研討目的：研討鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)不同開展階段的特點(diǎn)研討鎮(zhèn)區(qū)新區(qū)或非成熟區(qū)域類似工程的開發(fā)特點(diǎn)案例選取原那么1、人口規(guī)模相當(dāng)，具有相關(guān)產(chǎn)業(yè)支撐；2、鎮(zhèn)區(qū)新區(qū)/非成熟區(qū)域；3、中大規(guī)模中高密度樓盤；44在外向型經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，近年來

29、常平鎮(zhèn)級(jí)各工程主要經(jīng)濟(jì)目的均呈平穩(wěn)、安康開展的良好勢(shì)頭，增長(zhǎng)幅度相對(duì)較大GDP(億元）固定資產(chǎn)投資（億元）出口額（億美元）稅收總收入（億元）工業(yè)總產(chǎn)值（億元）200244.0 14.0 12.5 4.6 64.8 200350.6 15.0%16.9 21.1%14.4 15.1%6.0 31.8%80.0 23.5%200459.8 18.1%18.9 11.4%17.9 24.1%7.9 36.9%106.0 33.4%2006年常平鎮(zhèn)級(jí)可支配收入在全市位居第五位，其存款余額及社會(huì)消費(fèi)品零售總額都呈較大幅度的增長(zhǎng)趨勢(shì)，充分證明了消費(fèi)者具備強(qiáng)悍的綜合經(jīng)濟(jì)消費(fèi)才干及房產(chǎn)消費(fèi)才干?？芍湄?cái)政收入

30、（億元）存款余額（億元）社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）20022.7 70.8 31.9 20033.7 38.1%86.0 21.4%38.2 19.9%20044.8 25.9%103.8 19.2%45.5 19.2%45全鎮(zhèn)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷加強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)構(gòu)造進(jìn)一步優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)迅速開展，為房地產(chǎn)業(yè)提供強(qiáng)勁需求隨著產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的不斷優(yōu)化，綜合競(jìng)爭(zhēng)力得以快速提高，第三產(chǎn)業(yè)比例高達(dá)44.2%，使其常平構(gòu)成了以商貿(mào)流通業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、旅游酒店業(yè)為主的三大特征鎮(zhèn)級(jí)產(chǎn)業(yè)。隨著城市化程度的逐年提高及人口的不斷增長(zhǎng)、人民消費(fèi)才干的提高，房地產(chǎn)開展勢(shì)頭看好。2006年三產(chǎn)構(gòu)造比例規(guī)劃人口增長(zhǎng)情況及城市化率46常平房

31、地產(chǎn)開展歷程常平房地產(chǎn)以整體市場(chǎng)現(xiàn)狀來評(píng)判，目前處于平穩(wěn)開展階段，市場(chǎng)供應(yīng)以質(zhì)量及數(shù)量并重，消費(fèi)者主要以改善居住條件為主要置業(yè)需求。90年代初 時(shí)間軸發(fā)展歷程起步期發(fā)展期調(diào)整期平穩(wěn)期新階段90年代中 90年末2000年初 20022005 2006 發(fā)展特征“速度主義者”以搶先登陸市場(chǎng)、做出項(xiàng)目為占取市場(chǎng)分額前提“規(guī)模化競(jìng)爭(zhēng)”速度相對(duì)減弱,大盤和規(guī)?；_始倍受市場(chǎng)關(guān)注“品牌競(jìng)爭(zhēng)階段”以開發(fā)商品牌及居住滿意度為主要衡量目標(biāo)“品牌+服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)”開發(fā)商品牌+服務(wù)質(zhì)量同時(shí)升級(jí)，以營(yíng)造居住舒適度為主土地資源限制，以營(yíng)造高品質(zhì)+高舒適度為主代表樓盤碧湖花園紫荊花園陽光山莊金美花園藍(lán)月灣玫瑰花園隱賢山莊東田麗

32、園新天美地世紀(jì)康城山水雅居麗景新園東田翠湖灣，金凱水都需求特征港臺(tái)首批消費(fèi)者，以解決居住為主港人為主，解決居住及生活便利性兼有內(nèi)需出現(xiàn)，解決居信及改善需求內(nèi)需上升，以改善居住為主改善居住為主47價(jià)錢穩(wěn)中有升近年來商品房銷售價(jià)錢不斷堅(jiān)持穩(wěn)中有升的小幅度增長(zhǎng)趨勢(shì)常平商品房多以帶裝修規(guī)范銷售，在小面積單位中(100平米以下單位，普通是采取強(qiáng)迫性帶裝修銷售價(jià)錢假設(shè)不選擇裝修套餐也不退還裝修款或以較低折扣退還；裝修價(jià)錢多提供300-400元/平米的規(guī)范，提供資料較普通；裝修套餐即成了開發(fā)商賺取利潤(rùn)的途徑之一。近年來商品房銷售均價(jià)走勢(shì)從近年的價(jià)錢走勢(shì)來看，常平房地產(chǎn)可謂是一路走好，既沒有走下坡，也沒有虛高

33、，六年來一直堅(jiān)持在30004000元/平米之間的整體價(jià)錢；能繼續(xù)如此好的勢(shì)頭，除市場(chǎng)供需較平衡外，關(guān)鍵得益于常平政府控制才干強(qiáng)度48隨著城市配套的逐漸成熟，本地居民提升現(xiàn)有居住質(zhì)量成為市場(chǎng)的主要驅(qū)力啟動(dòng)時(shí)期的常平市場(chǎng)主要以北上度假的港人購(gòu)房置業(yè)為主，隨著常平經(jīng)濟(jì)構(gòu)造的優(yōu)化、本地居民住房觀念的轉(zhuǎn)變及香港整體經(jīng)濟(jì)的萎縮，使得常平房地產(chǎn)的消費(fèi)構(gòu)造也逐漸由外銷轉(zhuǎn)換為內(nèi)銷，而且其比例將會(huì)繼續(xù)拉開。近年來內(nèi)、外銷走勢(shì)常平房地產(chǎn)消費(fèi)需求能有如此大的逆轉(zhuǎn)，關(guān)鍵緣由在于常平本地居民的居住認(rèn)識(shí)發(fā)生了變化，他們不再滿足于自建別墅/房?jī)?nèi)，開場(chǎng)向往著平安、優(yōu)雅的現(xiàn)代小區(qū)；追求著各種功能齊全的會(huì)所配套設(shè)備及各類休閑文娛設(shè)

34、備及物業(yè)所表達(dá)出的身份、價(jià)值感。49進(jìn)入穩(wěn)定開展的常平房地產(chǎn)市場(chǎng)，從0005年市場(chǎng)平均年銷售量約3300套/年，增長(zhǎng)趨于平緩20022006.6時(shí)間軸市場(chǎng)總量200090年代初32000隨著內(nèi)銷比例的逐年提升，外來人口的添加，房地產(chǎn)總體銷售量呈現(xiàn)出良好的開展態(tài)勢(shì)，但由于受土地供應(yīng)的影響及外銷比例的回落，使得常平整體房地產(chǎn)市場(chǎng)供需依然安康、平衡開展。近年來常平房地產(chǎn)銷售套數(shù)及銷售面積對(duì)比常平房地產(chǎn)從開場(chǎng)90年代初至今，共銷售商品房總套數(shù)為32000套，總銷售面積約330多萬平米，總銷售金額約為94.4億元。50金凱水都工程定位過于高端，工程周邊大環(huán)境較弱的情況下內(nèi)部環(huán)境營(yíng)造普通，銷售不暢；占地約

35、8萬總建筑面積18萬容積率：2.25由別墅和洋房組成。擁有水面子積7000園林風(fēng)格為精巧的法式園林。 一期別墅約50套，洋房290套金凱水都51金凱水都小區(qū)產(chǎn)品異質(zhì)化，法式水系園林，小鎮(zhèn)氣味濃郁，不被本地人所接受，香港客戶為主金凱水都主推廣語原版法國(guó)小鎮(zhèn)傳世水公館 帶5個(gè)院子4層高的獨(dú)院別墅：金美花園燙金版核心賣點(diǎn)水系園林、本地知名發(fā)展商主力戶型別墅、小高層250-320平米，4層別墅，帶5個(gè)院子，附加值高約55套，聯(lián)排別墅洋房主力面積140，160，180價(jià)格別墅約7000元/，洋房4500元/銷售率別墅約80%，洋房約12%（11月新推），約3套/月開售時(shí)間洋房2006-11現(xiàn)場(chǎng)展示洋房處

36、于新推階段，現(xiàn)場(chǎng)會(huì)所大堂較華麗，但洽談區(qū)分隔嚴(yán)重，接待流線復(fù)雜，賣場(chǎng)氛圍一般樣板房樣板房設(shè)置會(huì)所內(nèi)，為1200元/平米的精裝修，用材好，但本地客戶接受度低客戶以港客為主，部分本地生意人金凱水都52分期開發(fā)戰(zhàn)略高端產(chǎn)品入市，樹立工程高籠統(tǒng)，現(xiàn)金流產(chǎn)品洋房面積過大，超出市場(chǎng)主流需求未能起到真正作用工程分兩期開發(fā)：一期建筑面積：6萬，主要?jiǎng)e墅、洋房低密度產(chǎn)品；二期建筑面積：約12萬，全部是高層產(chǎn)品；開發(fā)戰(zhàn)略：一期用高端別墅產(chǎn)品入市，提升工程籠統(tǒng)，從而提升后期工程價(jià)值?；噩F(xiàn)金流主力產(chǎn)品主要在二期。一期二期金凱水都53工程規(guī)劃最大化別墅體量，別墅區(qū)沒有中心景觀園林，產(chǎn)品價(jià)值價(jià)值發(fā)掘無明顯優(yōu)勢(shì)，私密性沒有得到處理，社區(qū)空間感較弱，本地人不接受高層建筑給低密度產(chǎn)品別墅帶來了嚴(yán)重的壓制感，低密度產(chǎn)品私密性沒有得到良好的處理。高層產(chǎn)品面積偏大，140以上；低密度產(chǎn)品區(qū)域沒有中心景觀園林，無法構(gòu)本錢人的價(jià)值，此外周邊環(huán)境較差，工業(yè)廠房林立，得不到客戶的認(rèn)同，呵斥銷售比較緩慢。金凱水都54金凱水都案例小結(jié)外因內(nèi)因常平房地產(chǎn)已進(jìn)入平穩(wěn)開展