深圳房地產(chǎn)寫字樓項目發(fā)展戰(zhàn)略專題研究報告課件

1、高端寫字樓未來發(fā)展方向工商事業(yè)部2010.12未來的寫字樓是什么樣的？高度1000米？夢想還是現(xiàn)實？寫字樓不但節(jié)能，還變成了發(fā)電站？會旋轉(zhuǎn)的寫字樓？寫字樓怎么成為城市永遠的標志？謎底，即將為您揭開。硬件體系硬件體系由建筑高度、外立面等客戶可直接感知的敏感點構(gòu)成，高品質(zhì)的硬件是高端寫字樓的必選項硬件體系建筑高度、外立面、廣場、電梯配置、裝修材質(zhì)、大堂、建筑結(jié)構(gòu)、空調(diào)、公共空間、燈光煙火工程等硬件體系寫字樓價值金字塔建筑高度建筑高度是成為標志性建筑的重要前提條件，是高端寫字樓不斷沖擊、超越的目標哈里發(fā)塔（迪拜塔）科威特“絲綢之城”綠地中心 武漢市規(guī)模最大的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合體及世界第三高樓武漢綠地國際

2、金融城暨綠地中心8日正式動工興建，其核心部位將建一棟606米的超高層綜合體建筑，這也是僅次于迪拜塔(800米)和上海中心(632米)的全球第三高樓。 武漢綠地國際金融城項目位于長江大橋和長江二橋之間的武昌濱江商務(wù)區(qū)，與漢口百年外灘隔江相望，是武漢市新一輪城市發(fā)展的重點區(qū)域。項目建筑面積約300萬平方米，總投資超過300億元人民幣。計劃打造為集超五星級酒店、國際甲級辦公、高檔商業(yè)、頂級公寓等為一體的超高層城市綜合體。計劃5年內(nèi)全部建成。預(yù)計未來的華中第一高樓，中國第二高樓哈里發(fā)塔（迪拜塔）1. 哈里發(fā)塔有160層，總高828米，目前為世界第一高樓；2.哈利法塔的樓面為“Y”字形，并由三個建筑部份

3、逐漸連貫成一核心體，從沙漠上升，以上螺旋的模式，減少大樓的剖面使它更如直往天際。至頂上，中央核心逐轉(zhuǎn)化成尖塔，Y字形的樓面也使的哈利法塔有較大的視野享受。3. 哈利法塔37層以下是世界上首家ARMANI酒店，45層至108層則作為公寓。第123層將是一個觀景臺，站在上面可俯瞰整個迪拜市。建筑內(nèi)有1000套豪華公寓，周邊配套項目包括：龍城、迪拜MALL及配套的酒店、住宅、公寓、商務(wù)中心等項目。世界第一高樓就是其最響亮名片，造型前衛(wèi)、大氣，且具有伊斯蘭建筑風格，是建筑工程的奇跡 “絲綢之城”計劃耗資1320億美元，預(yù)計于2033年完成，建成后可容納70萬居民，會用大型公路連接首都科威特城?！敖z綢之

4、城”還將以鐵路接通中東、歐洲和中國等地區(qū)，希望成為貿(mào)易樞紐。 其建造理念將把阿拉伯哲學、文化和政治融合起來?！俺蔀榘⒗?000年精神遺產(chǎn)的體現(xiàn)”。 高塔建筑靈感源自阿拉伯經(jīng)典一千零一夜。在接近樓頂?shù)牡胤剑蛔逭嫠?、一座基督教教堂和一座猶太教教堂將被分別建在大樓的三個側(cè)面，象征三種宗教共存?？仆亟z綢之城項目建成后總高度為1001米，將超越哈里發(fā)塔成為世界第一高樓Hearst tower注重大堂的尺度感及舒適性，采用大幅玻璃幕墻，讓人從外部便能看到大堂內(nèi)部的宏偉、氣派大堂 大堂注重空間的尺度感及舒適性，并采用大幅玻璃幕墻設(shè)計，具有極強的通透感，可以達到很好采光效果。同時能夠讓人從室外直觀的感

5、受到大堂的宏偉、氣派。減少在裙樓設(shè)置商業(yè)，保持辦公建筑的純粹性大堂外圍不設(shè)置商鋪，商業(yè)集中設(shè)置于附樓，附樓包含2個購物商場滿足員工及周邊人群需求；WTC 2 （水晶切割線）大堂上海、北京高端寫字樓電梯配置當前上海、北京甲級寫字樓電梯多選擇迅達、三菱、蒂森等國際領(lǐng)先品牌，主流速度超過5米/秒，最高達10米/秒電梯高端寫字樓在電梯類型、載重量、運載速度、群控系統(tǒng)等方面不斷提升，但因建筑本體制約，提升空間已不大上海、北京甲級寫字樓空調(diào)簡述當前上海、北京高檔寫字樓空調(diào)多選擇特靈、約克、開利等國際領(lǐng)先品牌，VAV制冷；電梯VRV、VAV空調(diào)是高端寫字樓必選項，項目之間的差異化不大燈光及煙火系統(tǒng)燈光系統(tǒng)可

6、以在晚上極大的增強項目的昭示性；煙火系統(tǒng)可以在重要節(jié)慶日進行表演，是增強項目在民眾心目中親和度和影響力的重要工具哈里發(fā)塔臺北101大廈哈里發(fā)塔燈光及煙火系統(tǒng)寫字樓特色體系硬件體系特色體系建筑高度、外立面、廣場、電梯配置、裝修材質(zhì)、大堂、建筑結(jié)構(gòu)、空調(diào)、公共空間、燈光煙火工程等硬件體系低碳體系、個性化體系、人性化體系、生命安全體系等特色體系由以低碳體系、個性體系等寫字樓特有的體系構(gòu)成，是寫字樓拉開差距的關(guān)鍵寫字樓價值金字塔建立以太陽能、風能等可以直接轉(zhuǎn)化為電能供寫字樓使用的清潔能源系統(tǒng)，有效降低客戶運營成本廣州珠江城日本館萬科中心中國館低碳體系清潔能源系統(tǒng) CH2: 座落在澳大利亞墨爾本中心的1

7、0層2號辦公樓也叫做CH2，因其具有可持續(xù)性發(fā)展特征的設(shè)計和中心能量功效而獲聯(lián)合國建筑獎。 CH2是澳大利亞第一個旨在獲得六顆綠星環(huán)保等級證書的辦公大樓。它給你留下的印象是能夠想象的到一個個隔間：配有熱式質(zhì)量冷卻系統(tǒng)，光電池，風力渦輪機，污水再處理系統(tǒng)，冷凍天花板和令人稱奇的光電力循環(huán)木制天窗掛毯，此掛毯能追隨太陽的軌跡，從而能調(diào)節(jié)室內(nèi)環(huán)境，使其冷暖適宜。 澳大利亞CH2大廈配備有光電池、風力渦輪機，多種方式為項目提供電力 位于美國明尼蘇達州的大河能源總部，是一個由混凝土框架和玻璃幕墻構(gòu)成的四層辦公樓。這棟辦公樓代表了美國電力能效的最高水平，展示了辦公室的節(jié)能潛力和最新的能效技術(shù)。大河能源總部

8、希望自己這些先進的能效技術(shù)也能為其客戶所采用，從而減少對以化石燃料為基礎(chǔ)的發(fā)電需求。新辦公樓設(shè)計采用了一些新設(shè)計理念，比如，創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)空間，而不是增加空間數(shù)量；降低工作區(qū)二氧化碳排放；使用風力發(fā)電；采用地源熱泵技術(shù)利用地熱等。美國大河能源總部風力發(fā)電、地熱能為項目提供電力支持及熱能供應(yīng)萬科中心 太陽能熱水以及光伏電系統(tǒng)是太陽能在該建筑中的重要體現(xiàn)。建筑光伏電系統(tǒng)產(chǎn)生無污染電能的同時美化了建筑形象。本項目中太陽能預(yù)計年發(fā)電量25萬度；太陽能熱水用于泳池熱水以及大廈淋浴洗手之用。為太陽能在辦公建筑中的使用起到推動作用。主要采取了太陽能熱水及光伏電系統(tǒng)為建筑提供熱能及電能深能源大廈 大樓南面樓體鋪設(shè)了

9、集成式太陽能熱板，能接收陽光的直接照射，并將太陽能轉(zhuǎn)化為電能為空調(diào)供電，以保證室內(nèi)工作空間的溫度和濕度。采用太陽能熱水及光伏電系統(tǒng)為建筑提供熱能及電能 大樓南面樓體鋪設(shè)了集成式太陽能熱板，能接收陽光的直接照射，并將太陽能轉(zhuǎn)化為電能為空調(diào)供電，以保證室內(nèi)工作空間的溫度和濕度。此外，南面樓體采用了高度絕緣材料，能對直接進入室內(nèi)的熱量進行有效屏蔽。 同時，大樓北面負責接收間接光線，白天可以充分利用自然光為室內(nèi)提供照明。即使是太陽位于東方或西方，太陽光線也能經(jīng)過墻面的反射進入室內(nèi)。該大廈的正面呈類似手風琴的折疊式構(gòu)造，百葉窗式的集成太陽能熱板設(shè)計能有效利用直射太陽光，同時又能讓自然光間接進入室內(nèi)提供照

10、明，節(jié)能高達60%.深圳能源大廈基本數(shù)據(jù)：中文名稱：上海中心建設(shè)地點：上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開工時間：2008年11月竣工時間：2014年建筑面積；約55.87萬平方米高度：632米，127層功能：國際標準的二十四小時甲級辦公、超五星級酒店和配套設(shè)施、主題精品商業(yè)、觀光和文化休閑娛樂風力渦輪發(fā)電為大廈提供電能，此外還采用多項節(jié)能技術(shù)特色：龍型造型，象一條盤轉(zhuǎn)上升的巨龍高度雙層表皮的設(shè)計，是世界最高的雙層表皮建筑幕墻為可持續(xù)性的綠色設(shè)計頂端螺旋形頂端可以收集雨水頂部安裝風力渦輪發(fā)電機，為大廈提供綠色電能上海中心 風能發(fā)電是珠江城可通過其形體展現(xiàn)節(jié)能環(huán)保內(nèi)涵的首要亮點。大樓中部和上部的設(shè)備層設(shè)置了高

11、性能風渦輪發(fā)動機，開創(chuàng)了世界上在超高層建筑運用風力發(fā)電的先河。 廣州珠江城采取高性能風渦輪發(fā)電機，基本實現(xiàn)了電力的自給自足蠶島是上海世博會各國家館之中面積最大的展館之一。這個首度公開的“龐然大物”高約24米，占地面積約6000平方米。展館外部呈銀白色，采用含太陽能發(fā)電裝置的超輕“膜結(jié)構(gòu)”包裹，形成一個半圓型的大穹頂，宛如一座“太空堡壘”。 這是一座“會呼吸的展館”，將與自然共呼吸，似乎延續(xù)和繼承了愛知世博會的主題理念，并融入上海世博會主題。展館設(shè)計上采用了環(huán)境控制技術(shù)，使得光、水、空氣等自然資源被最大限度利用。展館外部透光性高的雙層外膜配以內(nèi)部的太陽電池，可以充分利用太陽能資源，實現(xiàn)高效導光、

12、發(fā)電;展館內(nèi)將使用循環(huán)式呼吸孔道等最新技術(shù)。在結(jié)構(gòu)方面，由于日本館采用了屋頂、外墻等結(jié)成一體的半圓形的輕型結(jié)構(gòu)，使得施工時對周邊環(huán)境影響較小。 世博會日本館太陽能“膜結(jié)構(gòu)”，可充分利用太陽能，實現(xiàn)高效導光、發(fā)電注：世博場館非寫字樓，但其建筑引領(lǐng)未來各類型建筑技術(shù)的潮流，故具備一定參考意義 科技節(jié)能系統(tǒng)即以Low-E玻璃、日光感應(yīng)照明、外遮陽系統(tǒng)、雨水收集系統(tǒng)等可以保持、調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度、亮度或?qū)崿F(xiàn)節(jié)約資源從而達到降低能耗的系統(tǒng)。可以有效幫助客戶節(jié)約運營成本。采取客戶可以直觀感知到的科技節(jié)能系統(tǒng)，使客戶發(fā)現(xiàn)建筑的所有科技應(yīng)用均是為了幫助其節(jié)約運營成本，從而提升客戶對本項目的價值認知保利國際廣場美國W

13、TC7赫斯特大廈萬科中心低碳體系科技節(jié)能系統(tǒng)遮陽節(jié)能系統(tǒng)、冷凍溫差節(jié)能等技術(shù)達到節(jié)能目的基本數(shù)據(jù)：中文名稱：廣州利通廣場建設(shè)地點：廣州市珠江新城CBD核心區(qū)北入口市民廣場東側(cè)開工時間：2007年底竣工時間：預(yù)計2011年初總建筑面積：159500高度：303米，64層。特色：極具光影表現(xiàn)力的鱗片狀玻璃幕墻全球首創(chuàng)的室外豎向彩釉玻璃結(jié)合室內(nèi)百葉的組合遮陽系統(tǒng)，有效阻擋光線照射高達37.8米的首層大堂與頂部大堂遙相呼應(yīng)采用了十大先進節(jié)能環(huán)保措施，如遮陽節(jié)能系統(tǒng)、VAV變風量空調(diào)系統(tǒng)、冷凍溫差節(jié)能技術(shù)、冷凝水回收節(jié)能技術(shù)、電梯能量回收、節(jié)能LED燈系統(tǒng)和能源管理系統(tǒng)等，是一棟具有國際節(jié)能環(huán)保水平的綠

14、色建筑。首層外部水景與內(nèi)部水景一脈相承，風生水起。廣州利通廣場萬科中心 萬科中心的設(shè)計采用了大面積玻璃以獲得充足的日照陽光。同時，為了避免由于這種設(shè)計產(chǎn)生過多的太陽得熱，以及冬季里的眩光現(xiàn)象，設(shè)計在采用通常使用的低輻射、高透光玻璃的同時，亦配以創(chuàng)新式的、能夠自動調(diào)節(jié)的外遮陽系統(tǒng)，該系統(tǒng)根據(jù)太陽高度角以及室內(nèi)的照度，自動調(diào)節(jié)水平遮陽板，其開啟的范圍090，達到理想的遮陽效果，在深圳，乃至全國首次用于使用自動調(diào)節(jié)的外這樣系統(tǒng)于大型辦公樓宇。采取創(chuàng)新式的自動外遮陽系統(tǒng)，在保證室內(nèi)得到充足采光同時，避免了過多太陽得熱，從而達到節(jié)能效果萬科中心 在建筑內(nèi)部，萬科中心采取了目前先進的節(jié)水器具及節(jié)水方法進行

15、節(jié)水，如采用低流量廁具，無水小便器，配合自動控制系統(tǒng)的低流量水龍頭及低流量的淋浴噴頭等，這些節(jié)水至少30%以上，僅此一項，年節(jié)水量1500噸以上。采取的先進的節(jié)水系統(tǒng)，可以有效的節(jié)約水資源，在可直觀感知的細節(jié)處也做到了環(huán)保節(jié)能美國WTC7綠色設(shè)計特點： 使用Full-height low -E玻璃，可以有效的節(jié)能； 高效率空調(diào)過濾器，有效改善辦公室內(nèi)空氣質(zhì)量； 高效管道系統(tǒng)，減少整個大樓至少百分之三十耗水量；從屋頂收集的雨水用于灌溉附近的公園的植被，以及供冷卻塔使用；采用FULL-HEIGHT Low-E玻璃、高效管道系統(tǒng)、雨水收集系統(tǒng)等方式有效的節(jié)約電能及水資源赫斯特大廈（Hearst To

16、wer）目前已經(jīng)成為了紐約的綠色新地標，它是紐約第一座在啟用時獲得美國綠色建筑委員會LEED黃金級別認證的寫字樓。 并且2006年年度Emporis高層建筑金獎。從建筑外殼到內(nèi)部裝修，全部采用百分之百可回收且無污染排放的材料；采用內(nèi)墻最少化的設(shè)計，以增加自然光的利用；大樓內(nèi)裝有光感應(yīng)系統(tǒng)，只有自然光不充分的時候，照明燈才會自動開啟；屋頂被設(shè)計成可收集雨水的結(jié)構(gòu)；首層大堂主要依靠輻射石地板來調(diào)節(jié)冷熱；80的建筑采用可回收鋼材；采取光感應(yīng)系統(tǒng)等一系列科技節(jié)能系統(tǒng)有效節(jié)能Hearst tower迪拜旋轉(zhuǎn)塔（DYNAMIC TOWER）風能及太陽能發(fā)電設(shè)計，使其可完全自足電力，還有能力為其他建筑提供電

17、力 Dynamic Tower 將通過安裝在每層旋轉(zhuǎn)樓板之間的風力渦輪機來實現(xiàn)自身能源供給。一座80層的大樓將擁有多達79個風力渦輪機，這將讓大樓成為真正綠色的發(fā)電廠。實現(xiàn)自我供電，并且有可能在為自己發(fā)電的同時，還為周圍的其他建筑物提供電力。Dynamic Tower 還將是第一座完全用預(yù)制構(gòu)件建成的摩天大樓。在工廠定制的這些預(yù)制構(gòu)件至少可以節(jié)約20%的成本。 綠色生態(tài)系統(tǒng)即綠植、環(huán)保材質(zhì)、結(jié)構(gòu)自然采光通風、新風系統(tǒng)、垃圾分類處理系統(tǒng)等可為人們提供健康環(huán)境的建筑系統(tǒng)。不僅是在建筑的綠植上增加建筑的生態(tài)性，而是在建筑材質(zhì)、通風采光等各方面綜合打造綠色、生態(tài)的健康辦公環(huán)境保利國際廣場低碳體系綠色生

18、態(tài)系統(tǒng)廣州保利國際廣場“七明”建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計，使得建筑在大部分時間中不需要開燈，有效節(jié)約能源，為客戶減輕運營成本采光面 明大堂、明電梯廳、明電梯、明走廊、明商業(yè)、明消防通道、全明辦公開間的“七明”設(shè)計，可以使建筑在大部分的時間中不需要開燈，有效實現(xiàn)節(jié)能。美國WTC建筑群落 美國WTC建筑群落基本都將采用最新的環(huán)保材料及節(jié)能設(shè)計，包括可再生能源，室內(nèi)采光，雨水再利用的建筑技術(shù)，及可以循環(huán)再造的建筑碎片和材料。（新WTC的建筑均達到了美國綠色建筑委員會的LEED黃金標準）美國目前辦公建筑發(fā)展方向為運用新的環(huán)保、可循環(huán)再造的建筑材料，以及自然光線、通風的有效利用，從而達到低碳節(jié)能的目的世博會建筑群采取

19、多種新型建筑材料，并充分自然采光通風，從而減少使用空調(diào)、燈光，達到節(jié)能目的世博會意大利館萬科館：用麥秸稈壓制而成的麥秸板是展館最主要的建筑材料；通過熱壓和風壓兩種自然通風的模式，盡可能最大化自然通風，減少空調(diào)使用的時間，降低展館在運營過程中的能耗；每個筒的頂端所鑲嵌的藍色透明ETFE膜氣枕天窗，能夠通過自然采光照明降低照明的能耗。 世博會萬科館意大利館：展館將采用一種透明混凝土，也就是在傳統(tǒng)混凝土中加入玻璃質(zhì)地成分，利用各種成分的比例變化達到不同透明度的漸變。光線透過不同玻璃質(zhì)地的透明混凝土照射進來，營造出夢幻的色彩效果，而自然光的射入也可以減少室內(nèi)燈光的使用，從而節(jié)約能源。 注：世博場館非寫

20、字樓，但其建筑引領(lǐng)未來各類型建筑技術(shù)的潮流，故具備一定參考意義個性體系建筑形體外立面：在立體空間上做出較強的視覺沖擊力，從而成為地標性建筑物，提升項目的價值里海plus酒店大廈捷克沃爾特塔荷蘭Menzis辦公樓丹麥天空城深交所新大樓 建筑領(lǐng)先理念： 建筑師庫哈斯認為“漂浮平臺”除了象征證券所資金流的虛擬漂浮之外，更重要的是通過顛覆性的造型給人以強烈的視覺沖擊力，使其成為區(qū)域的標志性建筑物。建筑特色： 大廈底座被抬升至30多米形成一個巨大的“漂浮平臺”，平臺的“腰部”由一條鮮亮的紅色光帶“纏繞”。在建筑外部，證券市場的最新動態(tài)曲線會由一個從平臺垂下的巨大電子屏幕和一座計算機控制的噴泉水幕不斷顯示

21、出來。以極具顛覆性的外形給人以強烈視覺沖擊建筑特色： 主樓的兩座塔樓雙向內(nèi)傾斜6度，在163米以上由“L”形懸臂結(jié)構(gòu)連為一體，建筑外表面的玻璃幕墻由強烈的不規(guī)則幾何圖案組成，造型獨特、結(jié)構(gòu)新穎、高新技術(shù)含量大。建筑領(lǐng)先理念： 建筑師庫哈斯希望通過這種結(jié)構(gòu)是對建筑界傳統(tǒng)觀念的一次挑戰(zhàn)：人們通常認為摩天大樓就應(yīng)該高聳入云直指天空。而超乎常理的建筑造型給人以強力的沖擊力。CCTV新大樓 目前寫字樓都存在千樓一面，無法給人深刻記憶的問題，而庫哈斯的CCTV新大樓、深證交易所新大樓的顛覆性、個性化建筑造型給人以強烈記憶，是未來辦公建筑發(fā)展的一個新趨勢。但過于個性的造型將導致自身造價成本過高。以極具顛覆性

22、的外形給人以強烈視覺沖擊迪拜大廈超越常識的擬物式形體，給人過目不忘的視覺沖擊 迪拜大廈：由四座大廈構(gòu)成，從54層到97層不等，匯集在一起構(gòu)成一座舞蹈般的雕塑形象，看上去很像是燭火在閃動。大廈象征著迪拜的逐步演變和創(chuàng)新成果。建筑表達方面，其成熟的美學和結(jié)構(gòu)工程方面的創(chuàng)新是任何現(xiàn)代建筑都無法比擬的。大廈還設(shè)置了一系列附屬的設(shè)施，包括零售店、娛樂場所和住宅，創(chuàng)造出富有活力動感的社區(qū)。高度： 約420米、80層； 性質(zhì)： 綜合大樓，包含酒店、辦公室及住宅；建筑成本： 約7億美元；預(yù)定營運時間： 2010年預(yù)售價格： 每戶自124平方米至1200平方米，售價370萬美元至 3870萬美元不等樓層分布20

23、層以下：辦公建筑 21到35層：六星級酒店 36到70層：豪華公寓 最上面10層：別墅 迪拜旋轉(zhuǎn)塔（DYNAMIC TOWER）每個樓層可以旋轉(zhuǎn)的建筑，擁有360全面的景觀，完全顛覆人們對建筑的想象設(shè)計與周邊建筑有較大差異的建筑表皮，與建筑形體結(jié)合，加深視覺沖擊力 可以通過獨特且與其他項目差異強烈的幕墻顏色、獨特的紋路機理、與大面積的綠化結(jié)合、融入地區(qū)獨特建筑元素等多種方式設(shè)計出鮮明的建筑表皮，達到加深視覺沖擊力的目的。個性體系建筑表皮樓體頂部是摩天樓的皇冠，視覺上的焦點，特殊的頂部造型可增強項目個性，給人深刻印象倫敦橋大樓迪拜The Lighthouse 迪拜世界中心個性體系頂部造型設(shè)計水晶

24、切割線造型：金字塔狀；特點：大廈的設(shè)計特點是使用能改變反射光模式的多種形式玻璃面板，有效調(diào)整光源分布 ；高度：310米，66層；各層功能：第1至3層作為購物中心；4至31為辦公室；34至36層是公眾觀景區(qū)；37至51作為酒店；52至64是114個單位的公寓區(qū)域；65至66是第二個觀景層； 建成日期：在2012年建成；倫敦橋大樓（London Bridge Tower ）該項目設(shè)計成獨特的金字塔型，造型有效區(qū)別其他寫字樓；頂部設(shè)計為公寓，公寓上方設(shè)有觀景層迪拜迪拜國際財政中心燈塔大廈（The Lighthouse ） 2座400米的高塔，10層以上橋聯(lián)。新理念的節(jié)能環(huán)保型建筑，配備3臺風力渦輪機

25、組和4000塊太陽能板，目標節(jié)電65%，節(jié)水40%。大樓外形設(shè)計成梯形，富有個性，頂部大面積透空，設(shè)計為風力渦輪機組迪拜世界中心（The world Tower） 迪拜世界中心位于迪拜中心商業(yè)港（Business Bay），這座漂亮的六瓣蓮花形全玻璃幕墻摩天大樓是公認的現(xiàn)代建筑的杰作，是迪拜也是世界上最高的商業(yè)大樓，在迪拜是僅次于第一塔的第二高建筑,目前可排在世界前五位。中東三大地產(chǎn)巨頭之一的財富集團投資11億美元建設(shè)該大廈，高108層1558英尺(484米)， 1至5層是購物中心，6至70層是寫字樓，71層以上是五星酒店和商務(wù)中心。 大廈包括購物廣場，一個豪華五星級酒店，200套酒店套房，1

26、04個酒店式公寓；74層100萬平方英尺的辦公空間；設(shè)置停機坪和4355個停車位！另外空中花園、餐飲、健身、游泳、桑拿、水療、俱樂部等一應(yīng)俱全。 項目頂樓造型如同一朵盛開的水晶花，給人深刻的印象內(nèi)部空間：創(chuàng)造具有特色、個性的內(nèi)部空間，從外部到內(nèi)部打造項目鮮明的風格，給人獨特的感官廣州珠江城通過做出獨特、個性的內(nèi)部空間造型、極具藝術(shù)感的雕塑等方式營造出完全不同與其他寫字樓的氛圍。個性體系內(nèi)部空間及材質(zhì)生命安全體系 WTC 1將采用先進的生命安全系統(tǒng)，超過紐約市建筑法規(guī)要求，并創(chuàng)造了一個高層建筑的新標準。 除了采用加密的建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計和高強度防火粘合劑之外，建筑還將使用送風系統(tǒng)的生物和化學過濾器。以

27、防高強度撞擊和生化武器襲擊。 大廈加強了消防和逃生功能，采用了面寬很大的加壓樓梯、多個應(yīng)急照明備份，并為所有噴頭和緊急豎管做特殊保護措施、大量增加從寫字樓到達附近的街道的逃生出口等。 大廈的所有安全系統(tǒng)包括逃生樓梯、通信天線、排氣和通風豎井、電力立管和客梯都將設(shè)置在墻面厚度為約90cm（3呎）的核心筒內(nèi)。 超越常規(guī)的建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計及安裝安全設(shè)備，保障寫字樓內(nèi)辦公人員安全硬件體系特色體系精神體系建筑高度、外立面、廣場、電梯配置、裝修材質(zhì)、大堂、建筑結(jié)構(gòu)、空調(diào)、公共空間、燈光煙火工程等硬件體系低碳體系、個性化體系、人性化體系、生命安全體系等站位城市高度、彌補城市缺憾、凝聚城市精神、塑造項目形象、彰顯

28、項目價值的精神文化價值體系高端寫字樓作為城市的地標建筑，需從城市高度進行思考，起彌補城市缺憾、凝聚城市精神的作用，而不只是單純的最為一座寫字樓寫字樓精神體系寫字樓價值金字塔如何筑就寫字樓精神圖騰？什么建筑成為了永恒？胡薩金字塔、瑪雅金字塔、古羅馬斗獸場留給我們無窮來自遙遠古代的想象，壯觀、神秘、大氣是他們的共同點。比薩斜塔，除了給我們思維上的困擾之外，還有那著名的自由落體實驗 泰姬陵全部用純白色大理石建筑，用玻璃、瑪瑙鑲嵌，絢麗奪目、美麗無比。有極高的藝術(shù)價值。泰姬陵是一座偉大的愛情紀念碑，它是一代君王愛情的見證，向世人講述著他們的愛情故事。 悉尼歌劇院是世界著名的表演藝術(shù)中心 ，世界文化遺產(chǎn)

29、。創(chuàng)意其實是來源于剝開的橙子。而這一創(chuàng)意來源也由此刻成小型的模型放在悉尼歌劇院前，供游人們觀賞這一平凡事物引起的偉大構(gòu)想。興建過程中，克服不了的技術(shù)難關(guān)、拂袖而去的建筑師，還有差點讓政府破產(chǎn)的超高工程費，都讓歌劇院充滿了話題，得到了足夠多的關(guān)注。 伯瓷酒店創(chuàng)意是由阿聯(lián)酋國防部長。迪拜王儲阿勒馬克圖姆提出的，他夢想給迪拜一個悉尼歌劇院，艾菲爾鐵塔式的地標。經(jīng)過全世界上百名設(shè)計師的奇思妙想，終于締造出一個夢幻般的建筑將濃烈的伊斯蘭風格和極盡奢華的裝飾與高科技手段，建材完美結(jié)合。這座沙漠與海洋之間的巨大建筑，養(yǎng)育著人類追求卓越的思維和好萊塢式的夢想。巴黎埃菲爾鐵塔，為紀念法國革命勝利100周年而建，

30、距今100多年歷史，是歐洲工業(yè)革命的象征。 吉隆坡雙塔是世界上最高的雙子樓，整棟大樓輔以伊斯蘭藝術(shù)風格的造型，反映出馬來西亞的伊斯蘭文化傳統(tǒng)；美國帝國大廈是當時使用材料最輕的建筑，建成于1930年西方經(jīng)濟危機時期，成為美國經(jīng)濟復(fù)蘇的象征，如今仍然和自由女神一起成為紐約永遠的標志。一個多世紀以來，聳立在自由島上的自由女神銅像已成為美利堅民族和美法人民友誼的象征，永遠表達著美國人民爭取民主、向往自由的崇高理想。它們?yōu)楹文艹蔀橛篮?？這些建筑之所以成為標志性建筑，是因為其具備了以下的一個或多個關(guān)鍵因素：1. 規(guī)模和高度；2. 突破傳統(tǒng)的設(shè)計；3. 奢華的建筑裝飾材質(zhì)；4. 文化內(nèi)涵（當?shù)匚幕?、傳說、愛

31、情故事，設(shè)計軼事）；5. 社會爭議性話題；6. 采用當?shù)亟ㄖ幕L格和元素；7. 標志了時代更迭；8. 表現(xiàn)該時代當?shù)孛癖娦睦碓V求；寫字樓在硬件配置方面終究將接近“極限”，特色功能也僅為樹立差異性的選項，建立寫字樓自身的精神文化價值體系才是拉開與其他項目差異的關(guān)鍵未來寫字樓可從以下6個途徑樹立自身文化價值：“產(chǎn)品系出名門”（優(yōu)秀設(shè)計師作品），“頂級品牌價值引入”、“國際化價值觀引入”、“挖掘區(qū)域歷史文化，注入建筑設(shè)計”、“建造期間以知名事件、人物嫁接”、“舉辦公益活動”精神文化價值體系產(chǎn)品系出名門 邀請世界知名設(shè)計師（設(shè)計公司）對產(chǎn)品進行設(shè)計，此設(shè)計師需要有足夠的知名度和號召力，設(shè)計師本人若

32、還是富有爭議，屬于社會話題級的人物，通過適當?shù)臓I銷炒作，對項目的知名度又將有更大的提升作用。皮埃爾德梅隆(Pierrede Meuron) 1950年生于瑞士巴塞爾。2001年普利策建筑獎獲得者。冉庫哈斯(Rem Koolhaas)，1944年11月17日出生于荷蘭鹿特丹 邀請世界知名設(shè)計師進行建筑設(shè)計，提高建筑的無形價值，增強項目的知名度 全世界首家以意大利著名設(shè)計師喬治阿瑪尼名字命名的酒店已經(jīng)在阿拉伯聯(lián)合酋長國世界第一高樓哈利法塔(迪拜塔)內(nèi)開業(yè)。迪拜阿瑪尼酒店（左圖）位于哈利法塔的底層至8層并在38和39層設(shè)有豪華套房。酒店內(nèi)設(shè)多家餐廳、一個室外游泳池和一個水療館。哈利法塔的9至16層是

33、以阿瑪尼名字命名的公寓。阿瑪尼的設(shè)計以簡約聞名，阿瑪尼酒店的裝修風格體現(xiàn)了這一點?？头繅ι蠜]有懸掛畫作，按酒店工作人員的說法，這是為保持酒店的“簡約和優(yōu)雅”。不過，并非有錢就能享受阿瑪尼酒店的所有服務(wù)。例如，酒店的水療館只對“阿瑪尼風格”會員開放。按法新社說法，全世界只有300人擁有這一會員資格。將著名藝術(shù)家或設(shè)計師的作品引入項目，是有效提升項目精神文化內(nèi)涵，拔升項目價值的途徑頂級品牌價值引入國際化價值觀引入即在大廈的建設(shè)中，需要充分考慮大樓運營期使用者的感受。需更多的尊重、關(guān)懷使用者。這在產(chǎn)品設(shè)計理念、產(chǎn)品細節(jié)上需充分的表現(xiàn)出來 國際化的價值觀強調(diào)對人的尊重和關(guān)懷，使人能有更好的生活和工作壞

34、境，滿足人們的尊嚴。那么在大樓內(nèi)部如對殘疾人的無障礙設(shè)計（如樓梯坡道、殘疾人停車位、殘疾人廁所位、殘疾人電梯按鈕）可體現(xiàn)對人的關(guān)懷；對員工辦公空間的優(yōu)化（如設(shè)計空中花園、休息室、茶水間、寬闊建筑空間尺度設(shè)計）可體現(xiàn)對在長期封閉辦公環(huán)境的員工的關(guān)懷。在建筑設(shè)計階段就充分的考慮使用者的感受，注入更多尊重、關(guān)懷理念，以此理念設(shè)計出的產(chǎn)品無疑是具有較強的文化內(nèi)涵的。廈門雙子塔挖掘區(qū)域歷史文化，注入建筑設(shè)計充分的挖掘區(qū)域歷史文化，將區(qū)域歷史文化的精華在本項目中表現(xiàn)出來，以賦予項目文化內(nèi)涵 迪拜塔和吉隆坡雙塔通過將伊斯蘭傳統(tǒng)建筑風格和現(xiàn)代建筑風格融合的方式創(chuàng)造出了另區(qū)域民眾非常認同的建筑作品。臺北101大

35、廈則通過充分運用了中國傳統(tǒng)建筑的元素，也使其具備較深的文化內(nèi)涵，廈門雙子塔則是通過與101大廈的互動（雙塔之間的空隙，正好是101大廈的形狀），表達了祖國大陸民眾對臺灣同胞的情感，從而具備了文化內(nèi)涵。哈里發(fā)塔：我是世界最高的！我是屬于伊斯蘭世界的！哈里發(fā)塔的建筑風格是帶有伊斯蘭傳統(tǒng)建筑元素的現(xiàn)代主義作品，如其底座就采用了沙漠六瓣之花的建筑元素，讓人清晰的了解到這是一座伊斯蘭地區(qū)的建筑。當?shù)孛癖妼@種屬于本民族的建筑作品非常認可，充滿了自豪。臺北101中“祥云”等元素貫穿運用于寫字樓、商業(yè)建筑之中，作為非常漂亮的點綴；本項目可嘗試深挖中國建筑文脈，在建筑中可嘗試使用部分中式建筑元素。臺北101大

36、廈 101大廈采用了“祥云”、“鑰匙”、“銅幣”等中國傳統(tǒng)建筑元素，且本體竹子形狀的設(shè)計意味著“節(jié)節(jié)高升”，具有濃厚的中國建筑氣息Hearst tower尊重歷史、利用歷史，將老建筑與現(xiàn)代建筑完美融合，產(chǎn)生更好的表現(xiàn)效果 赫斯特大廈是在原集團采編大廈歷史舊建筑的基礎(chǔ)上修建而成。底部保持歷史舊貌，成為建筑方形底座，而主體則極具現(xiàn)代氣息，仿佛凌空漂浮在底層之上。WTC 7大堂設(shè)置滾動大屏幕播出散文及詩歌，營造寫字樓氣質(zhì)及精神 大堂內(nèi)設(shè)置滾動大屏幕，滾動播出動態(tài)的散文和詩歌文本，使得空間具備不同其他建筑的藝術(shù)氣質(zhì)，喚起的歷史和紐約市的精神。 廣場雕塑“紅色氣球花”由著名雕塑設(shè)計師杰夫昆斯進行設(shè)計，很大提升廣場的藝術(shù)氣質(zhì)。并且雕塑也成為寫字樓的象征。WTC 7著名藝術(shù)家對各個