寧波工業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告-46頁-課件

1、寧波工業(yè)地產(chǎn)市場報(bào)告行業(yè)分析框架宏觀基礎(chǔ)：宏觀經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境我國對房地產(chǎn)行業(yè)的政策我國對工業(yè)地產(chǎn)的政策房地產(chǎn)行業(yè)在寧波的經(jīng)濟(jì)地位寧波房地產(chǎn)行業(yè)分析寧波房地產(chǎn)的市場綜述寧波工業(yè)地產(chǎn)綜述寧波工業(yè)地產(chǎn)案例分析寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)寧波保稅區(qū)寧波大榭開發(fā)區(qū)寧波望春工業(yè)園區(qū)鎮(zhèn)海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)寧波工業(yè)地產(chǎn)的展望經(jīng)濟(jì)全球化對寧波的影響國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策對寧波的影響長江三角洲地區(qū)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)新的變化對寧波的影響上海經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及生產(chǎn)力布局大調(diào)整對寧波的影響提問與回答第一部分 宏觀基礎(chǔ)宏觀環(huán)境分析我國對房地產(chǎn)行業(yè)的政策歷史沿革現(xiàn)在描述宏觀環(huán)境分析工業(yè)用地政策 2003年 2月18日 國土資源部 關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地

2、供應(yīng)調(diào)控的緊急通知 2月21日 進(jìn)一步治理整頓土地市場秩序工作方案 6月5日 國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議 7月18日 國務(wù)院辦公廳 關(guān)于暫停各類開發(fā)區(qū)的緊急通知 7月30日關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知 11月3日 關(guān)于加大工作力度進(jìn)一步治理整頓土地市場秩序的緊急通知 2004年10月21日 國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定2005年3月21日 國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)商務(wù)部關(guān)于促進(jìn)國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)進(jìn)一步提高發(fā)展水平的若干意見2006年 4月28日國務(wù)院國有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)一步杜絕工業(yè)用地改變用地性質(zhì)的現(xiàn)象 整合了工業(yè)園區(qū)規(guī)模 園區(qū)和工業(yè)用地審批程序愈加嚴(yán)格 加快了土地市

3、場化進(jìn)程 宏觀環(huán)境分析房地產(chǎn)行業(yè)在寧波的經(jīng)濟(jì)地位占GDP的比重未來的增長空間第二部分寧波房地產(chǎn)行業(yè)分析寧波房地產(chǎn)的市場綜述1、2000-2006年寧波房地產(chǎn)指數(shù)（包含二手市場）寧波房地產(chǎn)的市場綜述階段年份房地產(chǎn)形勢商品房建設(shè)階段2000-2002房產(chǎn)市場剛剛崛起，開發(fā)商開發(fā)水平初見端倪3069.4爆漲階段2002-2004土地放量日益增大，房市進(jìn)入快速發(fā)展期4180.5調(diào)控穩(wěn)定階段2005-2006國家宏觀調(diào)控政策頒布實(shí)施，房市趨于理性5573寧波工業(yè)地產(chǎn)綜述 寧波市工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)的三個(gè)階段1、創(chuàng)建國家級開發(fā)區(qū)2、興辦省級開發(fā)區(qū)3、建設(shè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)寧波工業(yè)地產(chǎn)綜述（一）發(fā)展概況1.產(chǎn)

4、業(yè)結(jié)構(gòu)三種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由1949年的74.29.716.1發(fā)展為目前的8.25635.8，第二產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)，并已進(jìn)入以重化工業(yè)和高加工度化制造業(yè)為先導(dǎo)的工業(yè)化中期加速發(fā)展階段。2.工業(yè)構(gòu)成 三大類特色工業(yè)由服裝制造業(yè)、日用（家用）電器制造業(yè)、通用儀器儀表制造業(yè)等傳統(tǒng)支柱工業(yè)； 以煉油、化學(xué)、電力、鋼鐵、造紙和修造船等6大行業(yè)為基礎(chǔ)的臨港型工業(yè)體系； 以電子信息、機(jī)電一體化、新材料等行業(yè)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 寧波的工業(yè)正逐步走向重型化。3.園區(qū)建設(shè)至2005年底，全市共有各類工業(yè)園區(qū)127個(gè)，規(guī)劃面積約330平方公里，開發(fā)面積121.7平方公里。其中實(shí)際開發(fā)率在50以上的占40.1，基本以

5、市級以上工業(yè)園區(qū)為主；開發(fā)率在4050的占6.1；開發(fā)率在3040的占5.5；開發(fā)率在2030的占9.5；開發(fā)率在20以下的占38.8，基本以鎮(zhèn)級以下工業(yè)園區(qū)為主。4.中心城工業(yè)用地空間分布就中心城范圍而言，現(xiàn)狀工業(yè)用地39.75平方公里，占城市建設(shè)用地28.6，人均33.1平方米，單位面積產(chǎn)值約6.67億元/平方公里。寧波工業(yè)地產(chǎn)綜述 目前： 各類工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)（開發(fā)區(qū)）127個(gè)，規(guī)劃面積330平方公里，實(shí)際開發(fā)面積120多平方公里； 其中市區(qū)共有各類工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)（開發(fā)區(qū)）43個(gè)，規(guī)劃面積258平方公里，實(shí)際開發(fā)面積75平方公里 寧波工業(yè)地產(chǎn)綜述級別遠(yuǎn)景園區(qū)名稱規(guī)劃面積產(chǎn)業(yè)方向國家級開發(fā)區(qū) 2

6、020年總面積為123.14平方公里； 2020年純工業(yè)用地面積為38.7平方公里。 寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 至2020年規(guī)劃面積擴(kuò)大至90平方公里，遠(yuǎn)景規(guī)劃面積擴(kuò)大至100平方公里，其中2020年純工業(yè)用地面積為36.9平方公里 以石化、鋼鐵、造紙、修造船為主的臨港大工業(yè) 寧波保稅區(qū) 規(guī)劃園區(qū)總面積為2.3平方公里 具有保稅性質(zhì)的倉儲業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 大榭開發(fā)區(qū) 規(guī)劃園區(qū)總面積為30.84平方公里（不計(jì)山體為16.13平方公里），其中2020年純工業(yè)用地面積為1.8平方公里 能源、出口加工等中小型臨港工業(yè) 寧波工業(yè)地產(chǎn)綜述級別遠(yuǎn)景園區(qū)名稱規(guī)劃面積產(chǎn)業(yè)方向市屬大型產(chǎn)業(yè)園區(qū) 遠(yuǎn)景總面積為262.4平

7、方公里2020年總面積為118.4平方公里其中純工業(yè)用地面積為44.25平方公里 機(jī)電工業(yè)園區(qū) 遠(yuǎn)景用地為20km2，其中2020年用地12km2，純工業(yè)用地為8.52km2機(jī)械、電子等一、二類工業(yè) 江北工業(yè)科技園區(qū) 遠(yuǎn)景用地為14km2，其中2020年園區(qū)總面積為9km2，其中純工業(yè)用地為4.56km2 一類工業(yè) 科技園區(qū) 遠(yuǎn)景用地為18.9km2，其中2020年純工業(yè)用地為0.86km2科研、研發(fā) 櫟社工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 遠(yuǎn)景用地為32km2，至2020年園區(qū)總面積為12km2，其中純工業(yè)用地為6.05km2一、二類工業(yè) 鄞州工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 至2020年園區(qū)總面積為12km2，其中純工業(yè)用地為5.

8、5km2 一類工業(yè) 化學(xué)工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 遠(yuǎn)景用地為35km2，其中2020年用地17km2，純工業(yè)用地為11.95km2煉油、催化裂解及精細(xì)化工等石化工業(yè) 鎮(zhèn)海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 至2020年園區(qū)總面積為7.5km2，其中純工業(yè)用地為4.6km2 一、二類工業(yè) 市紡織工業(yè)產(chǎn)業(yè)園 至2020年用地面積為3km2，純工業(yè)用地為2.21km2 織造業(yè) 明州工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 遠(yuǎn)景規(guī)?？刂茷?0km2，其中姜山為10km2，洞橋?yàn)?2km2，方橋?yàn)?km2 無污染或輕污染的一、二類工業(yè) 江北工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 規(guī)?？刂茷?0km2無污染的一類工業(yè) 寧波工業(yè)地產(chǎn)綜述 寧波工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展中的問題：一、宏觀管理薄弱，不適應(yīng)加

9、快工業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整的需要，在體制上也存在一些制約工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的問題。二、規(guī)劃相對滯后。全市缺乏系統(tǒng)的工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃，對工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的布局考慮不夠周詳，部分工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)缺乏中長期的控制性詳規(guī)。三、部分園區(qū)規(guī)模偏小、產(chǎn)業(yè)檔次偏低、集聚功能偏弱。四、各地原工業(yè)園區(qū)布局分散，重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象較為突出，土地綜合利用不盡合理。 第三部分 寧波工業(yè)地產(chǎn)案例寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)1984年10月經(jīng)中國政府批準(zhǔn)成立, 是中國建區(qū)最早、面積最大的國家級開發(fā)區(qū)之一。1992年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，面積擴(kuò)大至29.6平方公里，現(xiàn)規(guī)劃總面積達(dá)100平方公里。2002年全區(qū)實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值105.3億元，工業(yè)總產(chǎn)值325.4

10、億元，出口總值10億美元，財(cái)政收入16.8億元。位于寧波市中心城區(qū)東北部，地處中國大陸著名的深水良港北侖港后方，距離市中心約27公里。寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 形成石化、能源、鋼鐵、汽車、造紙、機(jī)械、輕紡、食品等產(chǎn)業(yè)群。 寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 美國EXXON、DOW化學(xué)，歐洲BP、赫斯特，日本依藤忠、三菱、三井，韓國三星，東南亞的金光、正大，臺灣臺塑化工、見龍化學(xué)、長榮貨柜、敏孚機(jī)械等都來寧波開發(fā)區(qū)投資。國內(nèi)來甬落戶開發(fā)區(qū)的大項(xiàng)目有寶鋼集團(tuán)寶新不銹鋼項(xiàng)目、唐山建龍鋼廠寬厚板項(xiàng)目、杭州恒逸集團(tuán)PTA項(xiàng)目、吉利集團(tuán)轎車項(xiàng)目 寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)政策優(yōu)勢 土 地“八通一平”（通路、通電、通蒸汽、通訊、通有線電

11、視、上水、下水、排污和土地自然平整）條件的工業(yè)用地，具有50年使用權(quán)。所得稅外資企業(yè)所得稅率為15%，國家賦予國家級開發(fā)區(qū)“二免三減半”的政策，即：外商投資的生產(chǎn)型企業(yè)經(jīng)營期在10年以上的，從獲利年度起，第一、二年免征所得稅，第三至第五年減半征收所得稅 稅外收費(fèi)依法治區(qū)，大幅減少稅外收費(fèi)，實(shí)行目錄管理，杜絕亂收費(fèi)?；ㄑa(bǔ)貼企業(yè)在籌備建設(shè)期間，需要向供電部門繳納的用電一次性電貼費(fèi)，由開發(fā)區(qū)管委會給予全額補(bǔ)貼。 寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)在全國國家級開發(fā)區(qū)綜合評比中列前五名 連續(xù)6年在浙江省各級開發(fā)區(qū)綜合評比中名列第一，也是商務(wù)部評估中國最佳的5個(gè)國家級開發(fā)區(qū)之一城區(qū)人均公共綠地面積12.94平方米，區(qū)域

12、綠地率32.99%，綠化覆蓋率36.74%，三項(xiàng)指標(biāo)均列寧波市各城區(qū)首位。目前寧波開發(fā)區(qū)全年有282天空氣質(zhì)量保持在級水平，83天保持在級水平 寧波保稅區(qū)成立于1992年11月19日，是經(jīng)中國政府批準(zhǔn)的國家級開發(fā)區(qū)中國大陸目前開放度最大、運(yùn)作機(jī)制最活、政策最優(yōu)的特殊對外開放區(qū)域之一。去年，國務(wù)院又新批寧波出口加工區(qū)作為國家級開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積3平方公里。位于寧波市中心城區(qū)東北部，地處中國大陸著名的深水良港北侖港后方，毗鄰寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，距離市中心約27公里。寧波保稅區(qū)信息家電業(yè)集成電路產(chǎn)業(yè)精密機(jī)械產(chǎn)業(yè)。海外留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)計(jì)算機(jī)產(chǎn)業(yè)軟件寧波保稅區(qū)政策優(yōu)勢 -經(jīng) 貿(mào) 管 理鼓勵(lì)大中型企業(yè)跨行業(yè)從事

13、多種經(jīng)營,成為集加工、貿(mào)易和商業(yè)服務(wù)等為一體的綜合型企業(yè)海 關(guān) 管 理兌保稅區(qū)與境外之間進(jìn)出的貨物，除實(shí)行出口被動(dòng)配額管理外，不實(shí)行進(jìn)出口配額、許可證管理 金 融 及 外 匯 管 理免征固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 稅 收保稅區(qū)允許部分企業(yè)直接收購區(qū)外產(chǎn)品并享受出口退稅對 加 工 企 業(yè) 的 政 策對 貿(mào) 易 企 業(yè) 的 政 策 對 物 流 企 業(yè) 的 政 策商 品 展 示 優(yōu) 惠 政 策寧波保稅區(qū)進(jìn)區(qū)分撥 出口聚集分運(yùn) 轉(zhuǎn)口貿(mào)易 收購出口 寧波大榭開發(fā)區(qū)1993年3月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立由中國中信集團(tuán)公司（CITIC）成片開發(fā)的國家級開發(fā)區(qū)是迄今為止中國唯一由企業(yè)自主開發(fā)的國家級開發(fā)區(qū)寧波大榭開發(fā)區(qū)大

14、榭島本島面積30.84平方公里，其中山地面積約為14 平方公里，已開發(fā)土地11.4 平方公里。寧波大榭開發(fā)區(qū) 依托深水區(qū)位優(yōu)勢、資源優(yōu)勢，開發(fā)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展港口、能源中轉(zhuǎn)、臨港石化、現(xiàn)代物流等產(chǎn)業(yè) 目標(biāo)建成： 寧波國際中轉(zhuǎn)港重要組成部分 浙江省環(huán)杭州灣產(chǎn)業(yè)帶石化產(chǎn)業(yè)核心區(qū)塊 華東地區(qū)能源、化工、集裝箱物流中轉(zhuǎn)基地 寧波大榭開發(fā)區(qū)享受國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策 企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策： 關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅 凡在我國境內(nèi)設(shè)立的外商投資企業(yè)，屬于外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄中鼓勵(lì)類項(xiàng)目的，除外商投資項(xiàng)目不予免稅的進(jìn)口商品目錄外，從國外進(jìn)口設(shè)備免征關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅。 寧波大榭開發(fā)區(qū)注冊程序 寧波大榭開發(fā)區(qū)序號

15、收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)部門收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（人民幣元）1注冊登記工商局注冊資本1000萬元，按注冊資本0.81000萬元-1億元，按注冊資本0.41億元以上 44000元2驗(yàn)資費(fèi)用會計(jì)事務(wù)所協(xié)商收費(fèi)注冊資本50萬元， 500元50萬-200萬元，1000元200萬元-1000萬元，按注冊資本0.41000萬元以上 按注冊資本0.23代碼證申領(lǐng)經(jīng)發(fā)局148元4銀行開戶人民銀行30元5稅務(wù)登記稅務(wù)局45元注冊、驗(yàn)資、名稱登記費(fèi) 寧波望春工業(yè)園寧波市區(qū)十大重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)規(guī)劃總面積31.5平方公里寧波望春工業(yè)園“一核”即為全區(qū)生產(chǎn)、生活服務(wù)核心區(qū)；“三帶”即杭甬高速公路沿線與集古路西側(cè)生態(tài)廊道和蜿蜒于工業(yè)園區(qū)中部的生態(tài)景

16、觀帶；“三區(qū)”即集仕港、布政三個(gè)居住社區(qū)；“五園”即環(huán)繞核心及居住社區(qū)的五個(gè)特色專業(yè)園。 規(guī)劃 “一核、三帶、三區(qū)、五園”。寧波望春工業(yè)園 “五園”之醫(yī)療器械專業(yè)園園區(qū)東北部，規(guī)劃總面積3.73平方公里。已有5個(gè)項(xiàng)目簽約，總投資2.82億元。寧波望春工業(yè)園 “五園”之新材料專業(yè)園園區(qū)的中部，規(guī)劃用地7000畝，一期規(guī)劃用地5000畝。首批入園的年產(chǎn)800噸鋰離子電池碳負(fù)極材料、銅箔材料等高新科技項(xiàng)目均為國家“863”高科技示范項(xiàng)目。 寧波望春工業(yè)園 “五園”之輕紡服裝專業(yè)園分布在園區(qū)東部，近4平方公里左右的輕紡服裝區(qū)已落戶的國際著名品牌包括意大利的“Marco Azzali”、“SASCH”、

17、英國的“Musingwear”、美國“Callaway”、“Pinky&Dianne”、“Maui&Sons”以及法國的“Le Coq Sportif”(大公雞)等。 寧波望春工業(yè)園 “五園”之外商投資園位于園區(qū)西南部，面積為4平方公里。以引進(jìn)500萬美元以上規(guī)模型外資企業(yè)為主。產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向?yàn)榫軝C(jī)械、汽配、信息及光機(jī)電一體化等。招商主攻港、臺、日、韓外資，兼顧歐美。 寧波望春工業(yè)園 “五園”之中小企業(yè)園園區(qū)的西北部，面積約2.5平方公里。以提供標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)房式工業(yè)用地等方式，吸納中小企業(yè)。 寧波望春工業(yè)園注冊程序 寧波望春工業(yè)園注冊費(fèi)注冊資本（人民幣：元）費(fèi)用（人民幣：元）注冊資本1000萬0.810

18、00萬注冊資本1億8000+（注冊資本1000萬）0.4注冊資本1億44000驗(yàn)資費(fèi) 2004年3月1日起，鄞州區(qū)向外商投資企業(yè)推出驗(yàn)資代理制服務(wù)，由定點(diǎn)機(jī)構(gòu)專門代理全區(qū)外資企業(yè)的驗(yàn)資業(yè)務(wù)，以簡化驗(yàn)資手續(xù)，提高驗(yàn)資速度。區(qū)政府承擔(dān)由此產(chǎn)生的全部驗(yàn)資費(fèi)用。名稱登記費(fèi)100注冊、驗(yàn)資、名稱登記費(fèi) 鎮(zhèn)海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成立于1992年，是經(jīng)浙江省人民政府批準(zhǔn)的省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)首期規(guī)劃面積9.22平方公里，延伸開發(fā)34平方公里。鎮(zhèn)海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)精密機(jī)械工業(yè)高科技電子工業(yè)（北歐工業(yè)區(qū)）精細(xì)化工倉儲物流加工工業(yè)鎮(zhèn)海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 北歐工業(yè)園區(qū)中庭b.北歐工業(yè)園區(qū)外景c.浙江省鎮(zhèn)海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)一側(cè)d.北歐工業(yè)園區(qū)管理有限公司e.浙江省鎮(zhèn)海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)一側(cè) 鎮(zhèn)海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)A、B區(qū)將成為生態(tài)型、花園式的一流工業(yè)園區(qū)近期開發(fā)3-2平方公里，擬將A、B區(qū)連接，發(fā)展