工業(yè)區(qū)田園綜合體特色小鎮(zhèn)土地開發(fā)

1、資源共享 優(yōu)勢互補(bǔ) 互利共贏 共同發(fā)展 項(xiàng)目簡介Program Introduction產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃合作模式計(jì)劃投資SWOT分析第一部分第二部分第三部分資源共享 優(yōu)勢互補(bǔ) 互利共贏 共同發(fā)展產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃1Part2Part合作模式投資模式成本構(gòu)成及收益來源政策依據(jù)合作內(nèi)容 土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)環(huán)節(jié)資金需求投資模式上述四個(gè)工業(yè)產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)過程要本著“資源共享、優(yōu)勢互補(bǔ)、互利共贏、共同發(fā)展”的原則，根據(jù)業(yè)態(tài)導(dǎo)入情況，成熟一片開發(fā)一片，分批分階段實(shí)施園區(qū)開發(fā)。擬采用“股權(quán)合作+土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)”的模式。作為區(qū)屬投融資平臺(tái)的恒通集團(tuán)，與社會(huì)資本方共同出資設(shè)立項(xiàng)目運(yùn)營公司，結(jié)合城鎮(zhèn)棚改政策，按照智慧城市

2、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，承擔(dān)各個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的土地整理、前期市政建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)（含工業(yè)、民用、公用房產(chǎn)）以及園區(qū)后續(xù)多元化運(yùn)營服務(wù)業(yè)務(wù)。 股權(quán)合作模式A土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)B政策依據(jù)在現(xiàn)行政策框架范圍內(nèi)，園區(qū)開發(fā)暫無其他適用模式，如社會(huì)資本方提出更加合理方案，可吸收完善。園區(qū)開發(fā)財(cái)預(yù)201787號(hào)國發(fā)201537號(hào)財(cái)預(yù)201762號(hào)財(cái)預(yù)201750號(hào)財(cái)綜20164號(hào)吉林省土地管理?xiàng)l例國土201717號(hào)合作內(nèi)容01產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的土地整理03房地產(chǎn)開發(fā)02前期市政建設(shè)04園區(qū)后續(xù)多元化運(yùn)營服務(wù)業(yè)務(wù)土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)環(huán)節(jié) 一級(jí)開發(fā)包括土地整理和市政建設(shè) 二級(jí)開發(fā)包括土地收儲(chǔ)招拍掛和入駐企業(yè)土地二次轉(zhuǎn)讓土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開

3、發(fā)流程市政建設(shè)土地整理土地收儲(chǔ)SPV摘牌轉(zhuǎn)讓（入股）土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)環(huán)節(jié)12土地整理市政建設(shè)包括房屋和土地的征收、補(bǔ)償、安置，土地整理環(huán)節(jié)擬結(jié)合棚改和財(cái)經(jīng)政策，采用政府購買服務(wù)方式實(shí)施,地塊內(nèi)的房屋及附屬物征收補(bǔ)償由恒通集團(tuán)以棚改方式完成，地塊內(nèi)的集體土地征收由社會(huì)資本完成。水電氣暖路等市政建設(shè)的土地開發(fā)前期費(fèi)用（爭取十通一平條件），新建安置小區(qū)的，紅線內(nèi)可由恒通集團(tuán)通過棚改方式實(shí)施，也可由社會(huì)資本實(shí)施；紅線外由社會(huì)社會(huì)資本承擔(dān)。前期開發(fā)費(fèi)用納入土地開發(fā)成本，區(qū)政府不承擔(dān)給付義務(wù)。一級(jí)開發(fā)土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)環(huán)節(jié)12土地收儲(chǔ)招拍掛入駐企業(yè)土地二次轉(zhuǎn)讓土地招拍掛環(huán)節(jié)的資金和稅費(fèi)先由社會(huì)資本承擔(dān)，

4、待區(qū)屬國土和財(cái)政部門返還相關(guān)征收成本時(shí)彌補(bǔ)土地整理支出。通過向入駐園區(qū)企業(yè)土地使用權(quán)溢價(jià)轉(zhuǎn)讓或入股方式完成投資收回，并通過政府獎(jiǎng)勵(lì)的方式實(shí)現(xiàn)收益，但政府獎(jiǎng)勵(lì)要以業(yè)態(tài)導(dǎo)入并實(shí)現(xiàn)稅收為前提。二級(jí)開發(fā)成本構(gòu)成及收益來源土地整理費(fèi)用市政建設(shè)費(fèi)用土地取得成本成本構(gòu)成在剔除土地出讓金中的成本返還后，測算的總開發(fā)成本在18-20萬元/畝（名義成本無競爭優(yōu)勢，降低成本方法下一步介紹）。以往各地都是以采購服務(wù)的方式完成產(chǎn)業(yè)園區(qū)的市政建設(shè)，尤以華夏幸?；鹬鲗?dǎo)實(shí)施的河北固安工業(yè)園區(qū)為代表。2017年50號(hào)、87號(hào)文出臺(tái)后，此種方式不再可行，這是擬用土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)的原因之一。集體土地征收不可采用棚改方式實(shí)施，這

5、是擬用土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)的原因之一。成本構(gòu)成及收益來源土地整理服務(wù)費(fèi)運(yùn)營服務(wù)收費(fèi)房地產(chǎn)開發(fā)收益土地開發(fā)收益收益來源招商獎(jiǎng)勵(lì)及成本返還成本構(gòu)成及收益來源土地整理服務(wù)費(fèi)01 以政府購買服務(wù)的方式實(shí)施，服務(wù)費(fèi)不高于土地整理成本的8%。納入地方政府剛性預(yù)算。土地開發(fā)收益02 取得土地后，向入駐園區(qū)企業(yè)進(jìn)行土地溢價(jià)轉(zhuǎn)讓或土地使用權(quán)入股企業(yè)的方式實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)收益。房地產(chǎn)開發(fā)收益03 根據(jù)入駐園區(qū)企業(yè)需求，運(yùn)營公司可承擔(dān)其工業(yè)、民用、公用房屋的開發(fā)建設(shè)工作，在保障園區(qū)企業(yè)直接快捷入住的同時(shí)實(shí)現(xiàn)收益運(yùn)營服務(wù)收費(fèi)04 運(yùn)營公司對入駐園區(qū)的企業(yè)提供多元化運(yùn)營服務(wù)，主要包括工商注冊、項(xiàng)目的各項(xiàng)行政審批、物業(yè)管理、優(yōu)

6、惠政策落實(shí)、事務(wù)協(xié)調(diào)、融資幫扶等多種服務(wù)，實(shí)行園區(qū)設(shè)計(jì)、投資、建設(shè)、運(yùn)營、管理、維護(hù)一體化運(yùn)作，提供一攬子公共產(chǎn)品和服務(wù)。招商獎(jiǎng)勵(lì)及成本返還05 土地出讓金中的征拆費(fèi)用和前期費(fèi)用以及純收益的80%，在出讓金清算后完成后立即返還。在引進(jìn)業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)稅收后按照其固定資產(chǎn)投資額的5%-30%，給予社會(huì)資本方招商獎(jiǎng)勵(lì)，以降低開發(fā)成本（社會(huì)資本開發(fā)成本與引進(jìn)企業(yè)投資額成反比）。資金需求開發(fā)面積01資金需求02 前述. 根據(jù)測算的開發(fā)成本結(jié)合擬開發(fā)面積，總體資金需求.元。此測算數(shù)據(jù)未考慮特色小鎮(zhèn)和田園綜合體項(xiàng)目的房屋開發(fā)及景觀建設(shè)成本，同時(shí)因棚戶區(qū)內(nèi)房屋與集體土地具體面積占比無法入戶詳測、園區(qū)已完成大部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)未完成等原因，尚不準(zhǔn)確。由于各項(xiàng)目均按照成熟一片開發(fā)一片的原則實(shí)施，所有的投資均為滾動(dòng)投資，所以原則上應(yīng)一項(xiàng)目一測算。規(guī)劃圖示3Part投資SWOT分析投資優(yōu)勢投資機(jī)會(huì)投資劣勢投資風(fēng)險(xiǎn)投資優(yōu)勢投資優(yōu)勢經(jīng)濟(jì)方面政治方面