上海萬科晶源項目產(chǎn)品分析ppt課件

1、萬科晶源工程產(chǎn)品分析工程概略占地面積37500平方米建筑面積30000平方米容積率0.8綠化率35.00% 建筑形態(tài)15棟疊加別墅; 10棟四連排別墅; 開發(fā)商萬科代理商易居中國主力戶型：聯(lián)排別墅：150平米；疊加別墅：150平米； 主力總價：聯(lián)排別墅：450萬；疊加別墅：350萬；趙巷小戶型純別墅社區(qū)1.區(qū)位。區(qū)域界定青浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心趙巷國際別墅區(qū)徐涇別墅區(qū)趙巷鎮(zhèn)區(qū)域整體交統(tǒng)統(tǒng)達性較好，且區(qū)域內(nèi)分布大量樓盤，整體別墅市場較為認知工程并非位于傳統(tǒng)趙巷國際別墅區(qū)，而是處于趙巷鎮(zhèn)內(nèi)，地塊氣質(zhì)不如龍湖滟瀾山、圣安德魯斯等樓盤基于地塊判別，地塊具備別墅市場，但由于地塊氣質(zhì)不如趙巷別墅區(qū)，小戶型產(chǎn)品可以很好

2、差別化競爭A30滬青平高速A5由于地塊區(qū)位非趙巷傳統(tǒng)別墅區(qū)，整體戶型趨小化可以很好的差別化競爭2.規(guī)劃。建筑規(guī)劃N聯(lián)排別墅，以四連排為主，主力戶型在150平米左右疊加別墅，主力面積在150平米左右。由于70/90限制，以公寓的方式報批實踐購買為2張產(chǎn)證規(guī)劃目的：容積率0.8；萬科產(chǎn)品系受制于70/90限制產(chǎn)品組合：萬科晶源以純別墅設(shè)計，物業(yè)組合以聯(lián)排+疊加產(chǎn)品為主，其中疊加產(chǎn)品以公寓方式報批。平衡容積率；化解70/90政策抗性建筑規(guī)劃：將西南向優(yōu)勢地塊分布聯(lián)排別墅，疊加產(chǎn)品經(jīng)過L型設(shè)計，分布在東北角；產(chǎn)品業(yè)態(tài)分布根本將高價值地塊留給聯(lián)排區(qū)域，疊加產(chǎn)品L型分布于東北角；整體150戶型為產(chǎn)品中心特

3、征。建筑規(guī)劃經(jīng)濟性別墅大開間窄進深設(shè)計整體容積率卻可到達0.8，車庫地下設(shè)置使規(guī)劃成為能夠；聯(lián)排區(qū)域整體采用人車分流設(shè)置，整體車庫均置于地下區(qū)域內(nèi)只設(shè)置一條車行主干道傳統(tǒng)經(jīng)濟型別墅設(shè)計基于市場規(guī)律而言，疊加+聯(lián)排經(jīng)濟性別墅緊湊型排布，整體容積率可控制在0.8-0.9之間傳統(tǒng)經(jīng)濟性聯(lián)排開間控制在5.3-6.9米之間，進深10米以上，以此設(shè)計可最大程度的提升容積率萬科晶源別墅設(shè)計萬科晶源采取大開間短進深設(shè)計，整體開間7.4米，進深8.4米，如此尺度設(shè)計固然可提升產(chǎn)品溫馨性，但一定程度上浪費容積率萬科晶源整體容積率控制在0.8，與傳統(tǒng)經(jīng)濟性別墅容積率類似，中心關(guān)鍵在于萬科晶源創(chuàng)新的將聯(lián)排區(qū)域車庫放置

4、于地下，使地面節(jié)省了大量的車行空間主入口動線設(shè)置主入口 會所位置售樓處疊加停車位疊加停車位車行動線人行動線入口設(shè)計：區(qū)域主入口設(shè)置在地塊的正北向，位于聯(lián)排和疊加的交界處動線設(shè)置：聯(lián)排區(qū)域在小區(qū)入口處即進入地下車庫，整體人車分別設(shè)置；疊加區(qū)域集中設(shè)計兩個地面停車位由于聯(lián)排區(qū)域整體擁有地下車庫，故聯(lián)排部分較疊加位置整體地面抬高2米聯(lián)排區(qū)域人車分別，疊加部分地面集中停車聯(lián)排部分抬高設(shè)置建筑排布：整體建筑排布采取兵營式排布的方式最大程度提升土地的運用率，整體設(shè)置為高建筑密度，低容積率的社區(qū)聯(lián)排排布：主體以四連排產(chǎn)品為主，輔以少量三聯(lián)排與五聯(lián)排。由于地塊整體開間300米左右，聯(lián)排四開間設(shè)置排布較為合理棟

5、距：聯(lián)排棟距14米左右，疊加棟距在20米左右車行入口車行道聯(lián)排地下車庫地下車庫人行出入口地下車庫車行出入口疊加地面車庫車庫規(guī)劃整體車庫規(guī)劃車行入口車庫車道聯(lián)排地下車庫規(guī)劃個人車庫其中一個個人地下車庫含2個車位車庫人行出入口車庫車道個人車庫個人地下室由于實現(xiàn)地下車庫直接入戶的現(xiàn)轉(zhuǎn)，導致整體地下室入門朝向相反。以此聯(lián)排別墅出現(xiàn)兩種入口方式的戶型北向出口南向出口聯(lián)排地下車庫擁有雙車位，實現(xiàn)獨立入戶設(shè)置；疊加配備地上車位聯(lián)排地下車庫部分放大聯(lián)排車庫設(shè)置地平線地下室地下車庫一層二層三層經(jīng)過的堆坡的方式將地塊整體太高2米地下車庫的整體層高2.9米，區(qū)域無壓制感地下室層高也到達2.95米經(jīng)過地下車庫的開挖以

6、及整體的抬高，導致整體地下室高于地平線主入口地平線堆坡抬高車庫入口雖車庫為公共地下車庫設(shè)計，但實現(xiàn)車庫獨立入戶車行動線人行動線聯(lián)排區(qū)域車庫雖然公共地下車庫，但實現(xiàn)整體獨立入戶；每戶擁有兩個停車位置，且整體層高2.9米，空間無壓制感；如此聯(lián)排車庫最大達7.6米面寬，設(shè)置較為人性化，溫馨性抑較高；車位堅持1：1配比經(jīng)過堆坡技術(shù)，將聯(lián)排區(qū)域太高，以此保證地下車庫的層高首層天井為車庫采光車庫具備天然采光動線設(shè)置小區(qū)入口聯(lián)排車庫方向疊加車庫方向聯(lián)排車庫人行出口聯(lián)排車庫車行出入口邊套設(shè)計疊加產(chǎn)品：邊套較中間套與三層添加東西向陽臺，并且在每層均增開兩扇窗提升東西向采光面積聯(lián)排產(chǎn)品：邊套較中間套差別不大，每層

7、僅多增開一扇窗由于整體定位小戶型別墅，萬科晶源變套產(chǎn)品并未像傳統(tǒng)別墅設(shè)計添加房型面積抑或提高花園面積，而是僅僅經(jīng)過開窗來提升房型采光面；規(guī)劃小結(jié)基于市場需求以及整體容積率限制，物業(yè)形狀組合以聯(lián)排+疊加的方式存在；區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品走小戶型道路，聯(lián)排與疊加面積均控制在150 上下，為萬科晶源產(chǎn)品最大的特征；聯(lián)排大開間小進深的設(shè)計浪費一定容積率，而車庫地下設(shè)置那么很好的彌補容積率的損失整體地塊價值分配合理，將高價值聯(lián)排產(chǎn)品分布西南側(cè)；整體建筑排布較為緊湊，聯(lián)排以四聯(lián)排為主，棟距控制在14米左右；聯(lián)排邊套并未添加產(chǎn)品附加值，疊加邊套增開南北向陽臺；聯(lián)排區(qū)域人車分流設(shè)計，疊加部分擁有獨立地面停車位。3.景觀。

8、景觀分布中心組團整體的綠化率為35%，如此比例在別墅區(qū)域內(nèi)并不算高；區(qū)域內(nèi)中心景觀組團僅為入口處一處，作為樣板段營造一定景觀效果；其他綠化以各戶型南北向花園為主地塊東南向有天然水系，據(jù)售樓人員引見未來將搭建清程度臺，目前尚在施工階段整體景觀效果不佳，中心景觀組團較少天然水系景觀組團由于入口處的景觀組團位于聯(lián)排別墅區(qū)中，整體位置高于地面，故入口景觀坡度設(shè)置，立體感強硬質(zhì)景觀與綠化景觀結(jié)適宜當，視覺覺得溫馨區(qū)域中心添加些許水質(zhì)景觀，為整體增添一份活力植被注重顏色搭配，并且疏密有致，整體搭配合理會所外部以中央噴泉為主向外輻射各種景觀小品參差搭配，更添情趣區(qū)域內(nèi)設(shè)置休憩空間，為客戶提供一個相互交流溝通

9、的空間入口住作為獨一的景觀組團，景觀鋪設(shè)較為細致，整體覺得溫馨，良好的第一景觀印象盡能夠的彌補整體景觀的缺失?；▓@景觀聯(lián)排南向花園毛坯效果花園采用軟性分割方式，整體效果較好，也節(jié)約了本錢聯(lián)排北向花園毛坯效果景觀小品幾乎一切的景觀小品抑采取軟硬結(jié)合的原理，使整體景觀細節(jié)更顯情趣景觀特點一充分利用植物與水系的優(yōu)點軟化硬質(zhì)的構(gòu)建物，使整體線條堅持柔和經(jīng)典的軟硬結(jié)合設(shè)計水系軟化處置水系資源在萬科晶源的利用不是很多，主要在于后期高昂的維護本錢聯(lián)排南立向疊加北立向景觀特點二人性化配備植物，建筑南北面種植大量高低參差植被，添加整體私密性，同時軟化樓房硬度景觀特點三疊加區(qū)域盡能夠的減少硬質(zhì)景觀的鋪設(shè)，實踐運用

10、效率不高為主要緣由，此外節(jié)約本錢抑是開發(fā)商所思索的要素疊加區(qū)域綠化區(qū)域疊加區(qū)域北向花園景觀草皮內(nèi)部無鋪面設(shè)置景觀特點四不論是整體鋪面抑或景觀小品，各硬質(zhì)景觀外表鋪面采用如大理石，砂巖或涂料等資料，相比較花崗巖而言，本錢大大緊縮紅線外景觀處置開發(fā)商經(jīng)過2個措施較少沿路為聯(lián)排帶來的噪聲、尾氣污染1、聯(lián)排整體高于地平面2米，減緩粉塵2、紅線外鋪設(shè)大量市政綠化，減弱噪音污染紅線外景觀處置可最大程度減緩噪聲尾氣污染景觀小結(jié)萬科晶源景觀屬性不突出是不爭的現(xiàn)實，區(qū)域內(nèi)僅入口處獨一中心組團；經(jīng)過各種景觀細節(jié)的設(shè)置，弱化景觀不佳的抗性；整體景觀鋪設(shè)較為經(jīng)濟，但不影響效果的展現(xiàn)；景觀設(shè)置軟硬結(jié)合較好，很好的軟化整

11、體構(gòu)造建筑，整體視覺效果柔和；整體景觀本錢適用，細節(jié)處置得當4.建筑風格。建筑立面整體風格與萬科紅郡較為類似，走古典英式Tudor風格大量一米陽臺的運用外立面采用仿紅磚墻，并用三色區(qū)隔，整體效果豐滿經(jīng)典英式斜屋頂英倫風格別墅是萬科的經(jīng)典別墅產(chǎn)品，萬科紅的勝利，使英倫別墅乃至今日都依然是別墅設(shè)計的主流。萬科晶源很好的復原英倫經(jīng)典建筑外觀古典英式Tudor風格被公以為是最為親切宜居的建筑風格。 矮煙囪基座采用厚重石材鋪面，更顯嚴肅感圓弧拱門頂部瀝青立面每家戶前的戶外樓梯紅磚鋪就丟棄千篇一概的“紅色英倫，以更具田園意象的“蜂蜜色復原英倫精致田園別墅生活。 建筑顏色人性化設(shè)計英倫風格以適用著稱，萬科晶

12、源充分發(fā)揚建筑的特性，保證居住的溫馨性英式斜屋頂在散水和堅持室溫方面有顯著的功能成效基座采用石材建筑，且墻體內(nèi)部采用多層墻面設(shè)計，整個更加保溫Low-e玻璃整體暖顏色運用，冬暖夏涼建筑風格小結(jié)繼萬科紅郡勝利面試之后，萬科晶源為其推出第二代英倫風格產(chǎn)品；較萬科紅郡相比，萬科晶源整體顏色較為柔和，整體建筑用材也更加厚重，底座采用石材原料；英倫風格以適用著稱，萬科晶源充分發(fā)揚建筑的特性，保證居住的溫馨性5.戶型。聯(lián)排戶型分析疊加戶型分析5.戶型。聯(lián)排戶型分析戶型面積戶型面積此次萬科晶源聯(lián)排建筑面積控制在147平米，輔以近50平米的地下空間，整體具備200平常的運用空間。相比較傳統(tǒng)聯(lián)排而言，萬科晶源小

13、于主流聯(lián)排產(chǎn)品200平米左右的面積區(qū)間戶型特點雖然整體僅150平米，但2.9米地下室50平米以及一層6.1米的挑高空間彌補了相應(yīng)的弱勢整體為框架構(gòu)造，故后期可經(jīng)過人為改造營造更多個人空間147平米的主力聯(lián)排面積為萬科晶源的中心特征地下室一層二層三層戶型特點小戶型設(shè)計，聯(lián)排別墅主力面積150平米，但整面子寬大7.4米，溫馨度提升；開間進深尺度雖然面積較小，但并未較大的緊縮開間尺寸，戶型整體堅持7.4米開間，保證戶型溫馨性戶型面積的緊縮主要在于進深的緊縮，萬科晶源并非入傳統(tǒng)聯(lián)排近15米的開間，將進深范圍控制在8-9米進深的緊縮也減少了北向次臥的分布地下室一層二層三層7.4米8.4米戶型特點地下室一

14、層二層三層大量可改造空間，提升產(chǎn)品附加值；整體為框架構(gòu)造，故后期可經(jīng)過人為改造營造更多個人空間挑空部分亦可改呵斥臥室，且南向配有陽臺約20三樓北陽臺后配有等面積設(shè)備平臺，打通后可做空中花園約10 ，樣板房階段被設(shè)計成衣帽間地下室層高到達2.9米，整面子積到達50，空間內(nèi)無壓制感，但無自然采光框架構(gòu)造，整體格局可進展優(yōu)化經(jīng)過構(gòu)造改造北向可設(shè)置成次臥戶型特點南北雙向花園、陽臺設(shè)置地下室一層二層三層三層主臥設(shè)置南北向雙陽臺，極大的提升了主臥的溫馨性設(shè)備平臺區(qū)域北向陽臺南向一米陽臺 雖二樓部分挑空，但南向依然設(shè)置陽臺，為日后添加隔層鋪設(shè)臥室后運用挑空南向的陽臺 一層南北向均設(shè)置花園，且整面子積較大，邊

15、套南向花園面積到達50，中間套35；北向面積20平米左右首層南向花園首層有天井，供地下車庫采光地下空間分布地下室空間下樓方向進入地下車庫方向地下室功能區(qū)間并非分布與一個平面，而是經(jīng)過錯層設(shè)計分布于三個層面盥洗室位置地下室實踐層高2.9米，整體無壓制感；地下室并非位于一致平面中，整體三錯層設(shè)計；地下室空間整體方正，戶型面積到達50平米，運用效率極高；地下室與車庫相通，構(gòu)成停車獨立入戶。下樓進入地下車庫位置車庫入口盥洗室地下室地下樣板房設(shè)計開門車庫位置地下室整體被裝修成歌劇品鑒廳的覺得。地下車庫具有自然采光點，室內(nèi)光線效果較好一層空間分布一樓整體開間7.4米，整面子積在60平米左右；一層全部設(shè)置為

16、動區(qū)部分，包容廚房、餐廳、客廳等功能區(qū)間；由于大開間短進深設(shè)計，雙廳橫向擺放，但功能區(qū)間并未嚴厲區(qū)分；由于整面子積不大，首層未能設(shè)置次臥空間，該設(shè)置不利于全家三代居住；客廳位置6.1米挑高設(shè)計；由于構(gòu)造屬于框架構(gòu)造，內(nèi)部構(gòu)造可以進展較為大的改動。樣板房設(shè)置中在廚房南向墻體打通，西向添加隔墻，如此設(shè)置使動線相對簡約，入口處也較為獨立。入口位置挑高部分一層7.4米開間再加6.1米層高，整體空間感較好7.4米面寬，6.1米挑高，首層整體空間感較好戶型圖樣板房改造二層空間分布二樓由于很大部分面積設(shè)置為挑空，整面子積較小經(jīng)過戶型圖可以發(fā)現(xiàn)，挑高區(qū)域南向額外設(shè)置陽臺，此舉寓意在與鼓勵消費者將此區(qū)域鋪設(shè)隔板

17、添加運用面積北向臥室進深過小，難以作為次臥運用，但內(nèi)部卻擁有一收納空間，如此設(shè)計有一定瑕疵。挑空層南向的陽臺 樣板房改造效果改造后的北向次臥可以南北向擺放一張單人床過道部分被設(shè)計成休憩區(qū)二層南臥被設(shè)計成海盜風格，以此設(shè)計風格更像為10-15歲兒童設(shè)計二層整體空間較小，樣板房經(jīng)過構(gòu)造改造被設(shè)計成南北雙臥的方式；挑高部分樣板房階段未被利用展現(xiàn)三層空間分布戶型圖樣板房戶型改造三層戶型只設(shè)計主臥區(qū)間，私密性更強南北雙向陽臺設(shè)計，極大的提升主臥的溫馨度及空間感戶型中贈送10平米左右設(shè)備平臺，但在原戶型中由于只和北陽臺相連，實踐利用率不大主臥開間較大，可在額外擺放沙發(fā)，但如此不利于電視機擺放樣板設(shè)計將部分

18、墻體打通，使設(shè)備平臺與衛(wèi)生間相連，以此極大的提升設(shè)備平臺的利用率，可作為衣帽間運用；但該設(shè)計隔絕了主臥與衛(wèi)生間的聯(lián)通改造后的設(shè)備平臺成為衣帽間頂層坡頂設(shè)計主臥大開間，南接一米陽臺北向露臺尺度也不是非常大衛(wèi)生間干濕分別設(shè)計三層空間尺度寬闊，空間感強，整體溫馨度較高聯(lián)排戶型小結(jié)聯(lián)排整體150平米戶型設(shè)計，總面積段趨小，較適宜與一家三口運用產(chǎn)品整體大開間小進深設(shè)計，該創(chuàng)新性戶型設(shè)計得到市場的認可整體尺度溫馨，且具備大量可改造空間，設(shè)計人性化戶型設(shè)置獨立地下車庫5.戶型。疊加戶型分析戶型面積疊加部分戶型面積也為150平米，整體為公寓產(chǎn)權(quán)，即購買為上下兩層購買，單層面積在75平米左右。整體設(shè)計為短開間大

19、進深設(shè)計由于為公寓設(shè)計，產(chǎn)品上下兩層戶型設(shè)計完全一樣但整體為框架構(gòu)造設(shè)計，戶型改造余地大。疊加別墅為上下兩套購買設(shè)計，整面子積在150平米左右地下室一層二層客廳餐廳廚房衛(wèi)生間臥室臥室書房衛(wèi)生間6.9米戶型特點由于整體為公寓性質(zhì)，功能分布于別墅差別較大，后期運用需花大量精神重新分割真實戶型一層真實戶型二層樣板房設(shè)計二層樣板房設(shè)計一層整體構(gòu)造改動較大，最大變化為樓層需打通一部分鋪設(shè)樓梯此外為了溫馨性思索，底層需去掉中間隔板，二層需添加隔板樣板房設(shè)計中，在二層廚房位置設(shè)置為挑空，整體一層立體感戶型特點并非獨立入戶，且不設(shè)置電梯，私密性較差入戶并非獨立入戶，內(nèi)部也為設(shè)置電梯空間上套兩戶人家需一致經(jīng)過公共走道，整體私密性較差南向公共入口北向入口入上套疊加必需經(jīng)過的公共樓道戶型特點疊加頂層閣樓設(shè)計較有特征頂部閣樓面積完全贈送，整面子