房地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃ppt課件

1、 房地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃在本工程中，主要回應(yīng)&控股公司的企業(yè)戰(zhàn)略議題，并且提出對(duì)功能戰(zhàn)略與支撐體系的框架要求企業(yè)戰(zhàn)略功能戰(zhàn)略愿景目的 業(yè)務(wù)方式 增長(zhǎng)階梯 中心才干戰(zhàn)略支撐體系運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)公司的使命、愿景、開展方向、戰(zhàn)略定位公司的近期和遠(yuǎn)期的戰(zhàn)略目的公司的業(yè)務(wù)方式選擇公司開展戰(zhàn)略對(duì)關(guān)鍵資源與才干的要求以及資源才干建立的建議實(shí)現(xiàn)目的的戰(zhàn)略途徑增長(zhǎng)階梯與關(guān)鍵舉措價(jià)值觀組織開展人力資源根據(jù)戰(zhàn)略的要求對(duì)每一個(gè)功能模塊進(jìn)展詳細(xì)的設(shè)計(jì)例如制定詳細(xì)的融資戰(zhàn)略、區(qū)域的詳細(xì)拓展研討、營(yíng)銷方式的創(chuàng)新區(qū)域戰(zhàn)略根據(jù)開展戰(zhàn)略要求明確戰(zhàn)略支撐體系改善的目的重點(diǎn)是針對(duì)階段目的要求，對(duì)支撐體系的關(guān)鍵領(lǐng)域提出改善建議營(yíng)銷戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略融資戰(zhàn)略

2、2本報(bào)告歷經(jīng)了多次修訂，針對(duì)9月19日&戰(zhàn)略研討會(huì)中各位指點(diǎn)提出的假設(shè)干建議，&對(duì)戰(zhàn)略報(bào)告進(jìn)展了修正與完善指點(diǎn)提出需求修訂的主要問題&開展的任務(wù)與回應(yīng)的結(jié)果關(guān)于公司愿景的表述希望行業(yè)分析可以更加充實(shí)公司的增長(zhǎng)規(guī)模和速度各種物業(yè)開發(fā)及持有收益的測(cè)算組織構(gòu)造，主要是自持物業(yè)的組織設(shè)計(jì)研發(fā)人員缺乏的問題：投入的大約規(guī)模商務(wù)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)問題就舉措提出詳細(xì)建議明確了商務(wù)地產(chǎn)的概念，對(duì)&的愿景進(jìn)展了修正并進(jìn)展了詳細(xì)論述，更加偏重于開展的可繼續(xù)性行業(yè)分析&曾經(jīng)作為完好的報(bào)告提交，本次修正在主報(bào)告中增添了部分內(nèi)容參考了行業(yè)內(nèi)主要企業(yè)過去幾年的平均增長(zhǎng)速度，以及&的歷史增長(zhǎng)情況，&提出了三階段的增長(zhǎng)建議&調(diào)整了測(cè)

3、算的參數(shù)，綜合比較了開發(fā)在不同的毛利率下，以及不同物業(yè)在不同投資報(bào)答率的情況下，開發(fā)收益和持有收益的高低對(duì)組織構(gòu)造的調(diào)整特別是自持物業(yè)的組織設(shè)計(jì)提出了兩種方案供參考綜合思索了行業(yè)內(nèi)主要企業(yè)的員工構(gòu)造分布，對(duì)&的人才構(gòu)造提出了改善目的對(duì)商務(wù)地產(chǎn)能夠的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)展提示并提出了主要的防備措施重點(diǎn)對(duì)舉措部分進(jìn)展了充實(shí)310月08日研討會(huì)中各位指點(diǎn)也提出了假設(shè)干補(bǔ)充要求，&在10月23日的匯報(bào)中集中補(bǔ)充回應(yīng)了上述要求領(lǐng)導(dǎo)提出需要補(bǔ)充的主要問題&開展的工作回應(yīng)的結(jié)果有關(guān)住宅市場(chǎng)和商務(wù)地產(chǎn)的各種對(duì)比，要與發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)比，充分證明&應(yīng)該專于商務(wù)地產(chǎn)補(bǔ)充的行業(yè)訪談與訪談報(bào)告提煉與&其它房地產(chǎn)項(xiàng)目組進(jìn)行充分

4、的溝通，了解其它區(qū)域市場(chǎng)的商務(wù)地產(chǎn)情況觀點(diǎn)體現(xiàn)在本報(bào)告中，行業(yè)分析的具體內(nèi)容在本報(bào)告的附件中闡述商務(wù)地產(chǎn)核心能力研究以及&的差距、主要彌補(bǔ)手段補(bǔ)充核心能力研究、補(bǔ)充訪談資產(chǎn)管理部王歡、董立、丁林、杜建、周學(xué)軍與&其它房地產(chǎn)項(xiàng)目組進(jìn)行充分的溝通觀點(diǎn)體現(xiàn)在本報(bào)告中華融對(duì)&定位的考慮基本與華融匯報(bào)相同&定位于商務(wù)地產(chǎn)是否滿足資本市場(chǎng)對(duì)上市公司定位的要求補(bǔ)充的研究觀點(diǎn)體現(xiàn)在本報(bào)告中&融資的主要手段與&投融資首席顧問梁新鵬先生在項(xiàng)目組辦公室進(jìn)行討論目前缺乏撰寫具體操作方案的基礎(chǔ)，應(yīng)考慮未來(lái)作為專項(xiàng)進(jìn)行研究商務(wù)地產(chǎn)的銷售模式補(bǔ)充研究與&其它房地產(chǎn)項(xiàng)目組進(jìn)行充分的溝通單獨(dú)提交商務(wù)地產(chǎn)的主要營(yíng)銷模式研究報(bào)告&

5、組織與管控問題系統(tǒng)的整理報(bào)告單獨(dú)提交組織與管控報(bào)告4在10月23日的匯報(bào)根底上，進(jìn)展了綜合整理，同時(shí)也修訂了相關(guān)內(nèi)容領(lǐng)導(dǎo)提出需要補(bǔ)充的主要問題&開展的工作回應(yīng)的結(jié)果希望對(duì)目前&要做的具體事情列出先后順序內(nèi)部討論與整理觀點(diǎn)體現(xiàn)在本報(bào)告中，行業(yè)分析的具體內(nèi)容在本報(bào)告的附件中闡述對(duì)于核心能力的構(gòu)建希望能有所新的幫助核心能力的發(fā)展是持續(xù)性的，需要時(shí)間積累，&期望能在后續(xù)的項(xiàng)目中協(xié)助&持續(xù)提升運(yùn)營(yíng)能力可以以較優(yōu)惠的價(jià)格提供后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理輔助提升服務(wù)希望對(duì)產(chǎn)品組合模式進(jìn)行研究產(chǎn)品模式研究是一個(gè)單獨(dú)的產(chǎn)品研究類課題，在本項(xiàng)目時(shí)間內(nèi)，很難達(dá)到這樣的深度，但是&就若干模式做了補(bǔ)充研究可以以較優(yōu)惠的價(jià)格提供后續(xù)產(chǎn)品

6、模式研究工作在本報(bào)告中做了若干補(bǔ)充5根據(jù)06年12月初華融戰(zhàn)略研討會(huì)意見，修訂了相關(guān)內(nèi)容，本報(bào)告是最終版領(lǐng)導(dǎo)提出需要補(bǔ)充的主要問題&開展的工作回應(yīng)的結(jié)果希望對(duì)目前&的業(yè)務(wù)范圍提出適應(yīng)性的擴(kuò)張，例如住宅內(nèi)部討論與整理觀點(diǎn)體現(xiàn)在本報(bào)告中關(guān)于選擇住宅項(xiàng)目的原則詳見第44、45頁(yè) 另外，本報(bào)告結(jié)合全套文件做了系統(tǒng)的整理任務(wù)，報(bào)告觀念更加明晰突出6術(shù)語(yǔ)闡明商業(yè)地產(chǎn)指包括寫字樓、酒店、商場(chǎng)包括商鋪、購(gòu)物中心、酒店式公寓等在內(nèi)的房地產(chǎn)類型零售地產(chǎn)指商場(chǎng)包括商鋪、購(gòu)物中心類型的房地產(chǎn)商務(wù)地產(chǎn)指商業(yè)地產(chǎn)中非零售地產(chǎn)的部分商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)指商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和持有運(yùn)營(yíng)物業(yè)在指各類已建成的房產(chǎn)時(shí)，有時(shí)用“物業(yè)代指“房產(chǎn)或“

7、地產(chǎn)除非特別闡明，或經(jīng)過上下文可以有效消除歧義，本文件中特定詞匯的含義如下：寫字樓商務(wù)地產(chǎn)酒店商場(chǎng)、商鋪、餐飲公寓商業(yè)地產(chǎn)零售地產(chǎn)7目錄&控股公司的生長(zhǎng)歷程與戰(zhàn)略要求&控股公司面臨的行業(yè)環(huán)境&控股公司開展戰(zhàn)略&戰(zhàn)略的挑戰(zhàn)、風(fēng)險(xiǎn)&戰(zhàn)略執(zhí)行的近期舉措(參考建議)8經(jīng)過多年的開展， &曾經(jīng)勝利地樹立了“中國(guó)藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)和“商務(wù)地產(chǎn)良好的品牌籠統(tǒng)，資本規(guī)模也實(shí)現(xiàn)了跨越式的開展經(jīng)過&控股樹立起“中國(guó)藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)和“商務(wù)地產(chǎn)第一品牌1996年6月2000年5月2002年8月2004年12月重慶華亞紙業(yè)IPO上市經(jīng)國(guó)家財(cái)政部財(cái)管字2000 14號(hào)文和中國(guó)證監(jiān)會(huì)證監(jiān)函200065號(hào)文同意，北京&建立集團(tuán)與華西

8、包裝集團(tuán)公司進(jìn)展資產(chǎn)置換變卦上市公司稱號(hào)及主營(yíng)業(yè)務(wù)，&控股實(shí)現(xiàn)買殼上市 經(jīng)中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)，&增發(fā)募集資金合計(jì)4.2億元 經(jīng)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)，再次增發(fā)募集資金7.06億元經(jīng)過資本運(yùn)作推進(jìn)公司業(yè)務(wù)高速開展除上市融資以外，上市對(duì)提升企業(yè)品牌知名度、促進(jìn)內(nèi)部管理才干提升、促進(jìn)中心人才保管都有著重要的意義9近年來(lái)，&的運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，盈利才干也不斷處于較高程度總資產(chǎn)和總資產(chǎn)收益率單位：億元28.7636.2557.4273.2220022003200420055.4%5.6%5.7%5.8%CAGR=37%單位：億元9.24200214.38200317.40200420.002005主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和主營(yíng)業(yè)務(wù)

9、毛利率CAGR=29%39.8%38.5%38.9%34.0%凈資產(chǎn)和凈資產(chǎn)收益率9.2911.0720.2724.81200220032004200515.3%16.5%18.8%18.0%CAGR=39%單位：億元1.672.073.114.092002200320042005CAGR=35%凈利潤(rùn)單位：億元10&控股曾經(jīng)構(gòu)成了本人的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)，在商務(wù)綜合地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域積累了豐富的閱歷企業(yè)良好的品牌籠統(tǒng)商務(wù)片區(qū)綜合開發(fā)才干中心競(jìng)爭(zhēng)力商務(wù)綜合地產(chǎn)的整體運(yùn)營(yíng)閱歷良好的政府關(guān)系優(yōu)秀的指點(diǎn)團(tuán)隊(duì)和員工隊(duì)伍大股東的國(guó)企背景指點(diǎn)團(tuán)隊(duì)具備較強(qiáng)的行政溝通才干以及公關(guān)才干良好的調(diào)動(dòng)和利用社會(huì)資源的才

10、干“&品牌在北京乃至全國(guó)都具有很高的知名度但更傾向于北京地域?qū)傩约爱a(chǎn)業(yè)屬性，對(duì)跨地域開展有利有弊幾乎涉及了一切商務(wù)地產(chǎn)的產(chǎn)品形狀，曾經(jīng)積累了較豐富的商務(wù)綜合地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的閱歷中心指點(diǎn)團(tuán)隊(duì)凝聚力強(qiáng)，高管個(gè)人才干也比較優(yōu)秀培育了一批中心團(tuán)隊(duì)，員工普遍對(duì)企業(yè)的認(rèn)同感較強(qiáng)已構(gòu)成全國(guó)領(lǐng)先的片區(qū)規(guī)劃及開發(fā)才干對(duì)城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)功能的了解以及對(duì)政府思緒的把握，有利于公司在異地開辟大型綜合地產(chǎn)工程11隨著&片區(qū)開發(fā)目的的逐漸完成，&公司正面臨走出片區(qū)、放眼全國(guó)的重要轉(zhuǎn)型階段2000年2005年1999年簡(jiǎn)單的土地批租短少資金，依托轉(zhuǎn)讓土地獲得原始積累 依托原始資金積累和資本運(yùn)作快速開展房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)專注于“功能區(qū)

11、域地產(chǎn)的開發(fā)，并逐漸減少直接批租房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)持有運(yùn)營(yíng)&中心區(qū)物業(yè)持有50萬(wàn)m2領(lǐng)先于北京的其他房地產(chǎn)企業(yè)，邁出了跨區(qū)域的重要一步資料來(lái)源：內(nèi)部訪談土地開發(fā)土地開發(fā)房產(chǎn)開發(fā)房產(chǎn)開發(fā)物業(yè)持有跨區(qū)域開展第一個(gè)開展轉(zhuǎn)機(jī)點(diǎn)由單純土地開發(fā)進(jìn)入房產(chǎn)開發(fā)第二個(gè)開展轉(zhuǎn)機(jī)點(diǎn)走出&、放眼全國(guó)、開發(fā)與持有并重12第二次轉(zhuǎn)型的要求放眼全國(guó)，進(jìn)一步認(rèn)清本人的企業(yè)定位 由過去的片區(qū)開發(fā)和大工程公司管理體制要轉(zhuǎn)型為具有全國(guó)視野的具有極強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)才干的房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)才干需求繼續(xù)加強(qiáng)：市場(chǎng)化程度不夠，原有中心才干在減弱，一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)才干仍在培育中，如拿地拓展、產(chǎn)品研討、工程謀劃、銷售與品牌推行等資源瓶頸必需得到新

12、的突破：融資渠道能否擴(kuò)展以及何時(shí)能擴(kuò)展對(duì)&未來(lái)的開展速度與業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的節(jié)拍有影響；缺乏未來(lái)開展所需的復(fù)合型管理人才和大量專業(yè)人才從轉(zhuǎn)型的要求來(lái)看，雖然過去的優(yōu)勢(shì)比較明顯，但隨著企業(yè)的快速開展，&正面臨著一系列戰(zhàn)略難題和資源瓶頸主要的戰(zhàn)略難題&土地貯藏迅速枯竭，加之業(yè)務(wù)越來(lái)越復(fù)雜化，企業(yè)長(zhǎng)久目的和企業(yè)遠(yuǎn)景開場(chǎng)模糊。企業(yè)的目的將是什么？圍繞&做運(yùn)營(yíng)商？走出北京做商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)商？產(chǎn)品是開發(fā)為主還是運(yùn)營(yíng)為主？做哪些產(chǎn)品，不做哪些產(chǎn)品？地域如何開辟？隨著地域的拓展和業(yè)務(wù)的復(fù)雜，過去的大工程制管理方式亟待改動(dòng)總部的專業(yè)才干、投資才干、戰(zhàn)略管理才干、管控機(jī)制、管理體系均有待進(jìn)一步完善中心才干建立如何開展？哪些

13、是關(guān)鍵而重要需求優(yōu)先開展的才干？特別是奇缺的資金資源和人力資源如何獲得突破？13&以為，&選擇何種位置取決于以下四個(gè)方面：嚴(yán)密結(jié)合行業(yè)態(tài)勢(shì)充分研討地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)不同細(xì)分行業(yè)的態(tài)勢(shì)：需求趨勢(shì)、供應(yīng)趨勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、獲利空間分析行業(yè)內(nèi)的關(guān)鍵勝利要素以及領(lǐng)先的增長(zhǎng)方式，以供&自創(chuàng)符合&的中心才干結(jié)合&的歷史背景、企業(yè)背景與資源特點(diǎn)，找到更有能夠的開展道路根據(jù)財(cái)務(wù)分析，尋覓突破資金姿態(tài)的渠道，尋覓才干提升的方向與途徑具有可操作性，可以努力實(shí)現(xiàn)滿足華融總部戰(zhàn)略的要求股東的要求，特別是控股股東對(duì)其戰(zhàn)略定位博得資本市場(chǎng)的認(rèn)可機(jī)構(gòu)投資者對(duì)其報(bào)答的繼續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的期望博得資本市場(chǎng)的綜合評(píng)價(jià)14目錄&控股公司的生長(zhǎng)歷程與

14、戰(zhàn)略要求&控股公司面臨的行業(yè)環(huán)境&控股公司開展戰(zhàn)略&戰(zhàn)略的挑戰(zhàn)、風(fēng)險(xiǎn)&戰(zhàn)略執(zhí)行的近期舉措(參考建議)15房地產(chǎn)住房地產(chǎn)商務(wù)地產(chǎn)零售地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)其它商業(yè)地產(chǎn)典型代表市場(chǎng)影響要素業(yè)務(wù)特征住宅別墅寫字樓商務(wù)酒店酒店式公寓商場(chǎng)Shopping Mall商鋪倉(cāng)庫(kù)工業(yè)廠房會(huì)展中心旅游酒店度假村人口數(shù)量/構(gòu)造人均收入程度居住條件及需求位置、環(huán)境配套城市位置、城市經(jīng)濟(jì)程度城市產(chǎn)業(yè)構(gòu)造城市規(guī)劃特點(diǎn)人口數(shù)量/構(gòu)造人均消費(fèi)程度城市規(guī)模及規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新城市工業(yè)特點(diǎn)、位置及構(gòu)造城市規(guī)劃規(guī)劃增量開發(fā)存量買賣銷售為主，周期短增量開發(fā)、存量改造銷售、租賃以及運(yùn)營(yíng)管理等可選擇方式多資金需求較大增量開發(fā)、存量改造商業(yè)運(yùn)營(yíng)為先導(dǎo)

15、多長(zhǎng)期持有與運(yùn)營(yíng)結(jié)合資金占用大多以自用廠房倉(cāng)庫(kù)為主，收益最穩(wěn)定-按物業(yè)用途劃分，房地產(chǎn)可分為住宅、商務(wù)、零售、工業(yè)地產(chǎn)等四大類行業(yè)分析內(nèi)容詳見附件：16我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)梯級(jí)開展的格局，影響不同城市商業(yè)地產(chǎn)的開展階段，開發(fā)黃金期曾經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)移到二線城市- 行業(yè)成熟度與房地產(chǎn)商業(yè)方式演化表示圖 -房地產(chǎn)開發(fā)/產(chǎn)品型房地產(chǎn)投資/資本運(yùn)作型房地產(chǎn)金融/效力型業(yè)務(wù)特征房產(chǎn)增量開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)運(yùn)營(yíng)房產(chǎn)中介房地產(chǎn)金融效力房地產(chǎn)金融效力物業(yè)運(yùn)營(yíng)房產(chǎn)中介房屋定制二線城市，進(jìn)入快速規(guī)模開發(fā)階段一線城市，國(guó)際化程度高。如北京、上海等城市三、四線城市，初步開展開發(fā)黃金期運(yùn)營(yíng)黃金期黃金地段根本被搶占17從歷史來(lái)看，

16、受國(guó)家宏觀環(huán)境、行業(yè)特殊要素等影響，不同類型物業(yè)市場(chǎng)化歷程、增長(zhǎng)迸發(fā)點(diǎn)不同，住宅仍是主要產(chǎn)品種類，但是住宅地產(chǎn)的門檻低、競(jìng)爭(zhēng)非常猛烈9192年87年98年99年2000年03年04年05年02年01年住宅商業(yè)物業(yè)寫字樓酒店住宅寫字樓零售地產(chǎn)規(guī)模住宅、商業(yè)用房、辦公用房投資總量及增長(zhǎng)表示圖南巡講話及十四大市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)確立酒店取消福利分房、銀行按揭配合零售業(yè)深度對(duì)外資開放辦公用房政策性限制影響減弱05年全面兌現(xiàn)WTO承諾，零售業(yè)良好預(yù)期促使零售地產(chǎn)快速開展94年96年城市化率超越30，開場(chǎng)加速開展18住宅、商業(yè)用房、寫字樓、酒店各自的增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)要素分別是：住宅增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)要素：人口、經(jīng)濟(jì)、城市開展階段供需關(guān)

17、系包括二級(jí)市場(chǎng)的成熟度零售地產(chǎn)增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)要素人口、經(jīng)濟(jì)、城市開展階段零售行業(yè)的開展走勢(shì)特別是業(yè)態(tài)的演化零售地產(chǎn)供需關(guān)系辦公用房增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)要素：城市經(jīng)濟(jì)與城市位置第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模辦公用房的供需關(guān)系酒店用房增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)要素城市經(jīng)濟(jì)商務(wù)位置與旅游位置酒店用房的供需關(guān)系行業(yè)分析內(nèi)容詳見附件：19綜合行業(yè)研討成果，&判別未來(lái)的市場(chǎng)空間估計(jì)至2033年前住宅市場(chǎng)仍將堅(jiān)持1520的平均增長(zhǎng)率2006年政府調(diào)控力度加大，對(duì)住宅市場(chǎng)產(chǎn)生不確定影響，會(huì)引導(dǎo)住宅市場(chǎng)理性開展，暴利時(shí)代終了全國(guó)經(jīng)濟(jì)開展不平衡產(chǎn)生各區(qū)域梯級(jí)開展時(shí)機(jī)2005年市場(chǎng)總量為12600億，占房地產(chǎn)市場(chǎng)的70%左右住宅市場(chǎng)空間2005年零售地產(chǎn)增量總額達(dá)19

18、002000億目前我國(guó)零售地產(chǎn)存量約2.2億平米，03、04年零售地產(chǎn)增長(zhǎng)率達(dá)30以上，導(dǎo)致階段過剩、空置率迅速上升估計(jì)2033年零售地產(chǎn)總量將達(dá)9億12.6億平米，雖然我國(guó)城市零售業(yè)缺口很大，但是只需少數(shù)業(yè)態(tài)與零售地產(chǎn)結(jié)合，大城市下一階段的零售業(yè)開展方式為社區(qū)商業(yè)需求大于城市Mall，因此實(shí)際年平均增長(zhǎng)率為56；零售地產(chǎn)市場(chǎng)空間寫字樓地產(chǎn)99年02年階段供應(yīng)缺乏，特別是高端寫字樓更為緊缺；03年后投資高速增長(zhǎng)，伴隨國(guó)家經(jīng)濟(jì)生長(zhǎng)及大城市財(cái)富聚集效應(yīng)，少數(shù)興隆城市的高端寫字樓市場(chǎng)有繼續(xù)需求支撐，目前約占房地產(chǎn)市場(chǎng)總量的5%左右寫字樓增長(zhǎng)前幾年到達(dá)年均30%的速度，但估計(jì)在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)會(huì)以略高于中國(guó)G

19、DP的速度增長(zhǎng)，約10%左右寫字樓市場(chǎng)空間截至2004年，中國(guó)酒店共有10888家，按國(guó)家十一五規(guī)劃，未來(lái)五年酒店客房需求年平均增長(zhǎng)82000年后北京市星級(jí)酒店以每年70家速度增長(zhǎng)，至2005年已達(dá)652家，受奧運(yùn)良好預(yù)期影響，目前在建星級(jí)酒店已達(dá)110家，估計(jì)08年奧運(yùn)會(huì)后酒店進(jìn)入消化調(diào)整期酒店市場(chǎng)空間資料來(lái)源：&分析20房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)市場(chǎng)集中度不高，既有全國(guó)開展的專業(yè)企業(yè)，也有區(qū)域領(lǐng)先企業(yè)存在最大企業(yè)占據(jù)市場(chǎng)份額不到1，目前只需萬(wàn)科、順馳、綠地、珠江合生等少量企業(yè)年銷售額在100億以上規(guī)模、才干領(lǐng)先企業(yè)企業(yè)快速構(gòu)成由于競(jìng)爭(zhēng)門檻低，使得開發(fā)商數(shù)量宏大，競(jìng)爭(zhēng)非常猛烈住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)外資企

20、業(yè)在零售地產(chǎn)具有相對(duì)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，國(guó)內(nèi)企業(yè)快速開展市場(chǎng)集中度不高，但有快速集中趨勢(shì)目前萬(wàn)達(dá)、深國(guó)投等企業(yè)曾經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)先者零售地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)外資企業(yè)在寫字樓市場(chǎng)具有相對(duì)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，國(guó)內(nèi)企業(yè)快速開展市場(chǎng)集中度偏低一些區(qū)域的住宅廠商開場(chǎng)涉足寫字樓，但短少高質(zhì)量好品牌的寫字樓產(chǎn)品受優(yōu)質(zhì)地塊稀缺影響，持有運(yùn)營(yíng)成為行業(yè)趨勢(shì)目前短少真正的專業(yè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商，也短少真正的指點(diǎn)者寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)投資主體分散，開發(fā)環(huán)節(jié)進(jìn)入壁壘很低；但運(yùn)營(yíng)專業(yè)化要求高且高度依賴品牌影響力，進(jìn)入壁壘很高酒店集團(tuán)化運(yùn)營(yíng)已成為競(jìng)爭(zhēng)中心手段，但目前國(guó)內(nèi)酒店集中度較低高端酒店運(yùn)營(yíng)根本被國(guó)際酒店集團(tuán)壟斷，且目前有進(jìn)一步加劇趨勢(shì)國(guó)內(nèi)酒店運(yùn)營(yíng)目前表現(xiàn)為

21、單體高端酒店持有，委托國(guó)際酒店公司運(yùn)營(yíng)及經(jīng)濟(jì)型酒店連鎖自營(yíng)兩種方式酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)資料來(lái)源：&分析21不同開發(fā)物業(yè)的情況綜合對(duì)比總量比較05年競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度的比較增長(zhǎng)速度比較未來(lái)10年獲利空間的比較開發(fā)住宅辦公酒店零售住宅辦公酒店零售年均增長(zhǎng)需求8%年均增長(zhǎng)需求5-6%年均增長(zhǎng)15%住宅辦公酒店零售年均增長(zhǎng)10%20-50%20-45%15-30%住宅辦公酒店零售20-30%5%70%10%5%資料來(lái)源：&分析100%=18000億人民幣22商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)主要包括零售地產(chǎn)、寫字樓地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)具有市場(chǎng)空間大、目前缺乏專業(yè)性公司等特點(diǎn)市場(chǎng)空間較大，具備繼續(xù)增長(zhǎng)潛力目前開發(fā)贏利較好，持有物業(yè)具備長(zhǎng)期增值市場(chǎng)風(fēng)

22、險(xiǎn)相對(duì)住宅市場(chǎng)較大缺乏專業(yè)性公司近年來(lái)商務(wù)地產(chǎn)處于高生長(zhǎng)階段，開發(fā)環(huán)節(jié)投資報(bào)答率達(dá)15-50，黃金地段的報(bào)答率甚至更高，投資持有環(huán)節(jié)顯性投資報(bào)答率約315，土地增值隱形收益年5-10%不等稀缺優(yōu)質(zhì)地塊的物業(yè)只租不售成為行業(yè)趨勢(shì)伴隨黃金地塊的圈地終了，企業(yè)獲利程度將有所下滑在任何領(lǐng)域都沒有絕對(duì)的指點(diǎn)者，零售地產(chǎn)領(lǐng)域的指點(diǎn)者正在構(gòu)成，而寫字樓和酒店領(lǐng)域尚未出現(xiàn)真正意義上的指點(diǎn)者市場(chǎng)集中度不高，但國(guó)內(nèi)企業(yè)紛紛謀求打通資本通道并加強(qiáng)專業(yè)化才干，預(yù)期行業(yè)領(lǐng)先者將快速產(chǎn)生住宅市場(chǎng)將穩(wěn)定增長(zhǎng)，在中國(guó)大部分城市區(qū)域都會(huì)有長(zhǎng)期增長(zhǎng)的市場(chǎng)商務(wù)地產(chǎn)相對(duì)而言有以下風(fēng)險(xiǎn)：地域受限，只需中國(guó)少數(shù)城市適宜開發(fā)大型商務(wù)地產(chǎn)總

23、需求受限，與經(jīng)濟(jì)開展嚴(yán)密相關(guān)國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)的壓制會(huì)使大量資金流向商務(wù)地產(chǎn)，添加供應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總規(guī)模達(dá)1.8萬(wàn)億；其中住宅約占70%，商務(wù)地產(chǎn)約占15%23預(yù)期未來(lái)23年內(nèi)圈地時(shí)代將逐漸終了，增長(zhǎng)速度放緩，市場(chǎng)集中度將快速上升，細(xì)分市場(chǎng)的行業(yè)指點(diǎn)者將在未來(lái)3年內(nèi)構(gòu)成，未來(lái)3年內(nèi)是商務(wù)地產(chǎn)開展的關(guān)鍵時(shí)期如今是跑馬圈地的關(guān)鍵時(shí)期，國(guó)家控制耕地面積會(huì)使得郊區(qū)土地供應(yīng)減少，房地產(chǎn)資金又會(huì)投向市區(qū)的舊城改造、市區(qū)黃金地段土地住宅地產(chǎn)政策會(huì)使得部分住宅廠商轉(zhuǎn)而競(jìng)爭(zhēng)商務(wù)地產(chǎn)市場(chǎng)，適宜商務(wù)開發(fā)的土地會(huì)越來(lái)越少2006-20212021-20212021-2021開發(fā)階段開發(fā)逐漸轉(zhuǎn)為持有圈地時(shí)代集中開發(fā)時(shí)代開

24、發(fā)階段，但市場(chǎng)將面臨逐漸下滑商業(yè)地產(chǎn)開展趨勢(shì)表示圖資料來(lái)源：&分析中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)增量開發(fā)旺盛階段由于供應(yīng)出現(xiàn)飽和，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)將出現(xiàn)低迷期24從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，開發(fā)收益要略高于持有運(yùn)營(yíng)的收益9年后自有資本到達(dá)65.4億，獲利55.4億元10億自有資本按65%借貸18.57億，總投資為28.57億3年開發(fā)后銷售收入40.8億*按年6%的貸款利率3.34億還貸后的自有資本18.7億獲利8.7億第1次滾動(dòng)第2次滾動(dòng)第3次滾動(dòng)18.7億10億34.96億65.4億19.7億9年后總收益45.5億運(yùn)營(yíng)性收益，每年4.286億*，9年共38.57億土地隱性增值收益，9年共19.7億*10億開發(fā)銷售持有運(yùn)

25、營(yíng)按65%借貸18.57億，總投資為28.57億55.5億按年6%利率，9年本息合計(jì)31.37億平均32.6%不含&主要企業(yè)歷年*毛利率平均數(shù)注：除長(zhǎng)實(shí)外，其它均為2000或2001年至2005年歷年毛利率的平均數(shù)在開發(fā)毛利率到達(dá)30%，持有的投資報(bào)答率到達(dá)15%、土地增值按6%測(cè)算的情況下，開發(fā)收益約為運(yùn)營(yíng)收益的1.2倍25不同毛利率與投資報(bào)答率土地增值維持6%不變情況下的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)收益比較自有資金自有資金比例毛利率9年后開發(fā)總收益（億元）經(jīng)營(yíng)投資回報(bào)率平衡點(diǎn)*開發(fā)10億元35%30%55.4 18.9%25%30.8 9.3%20%15.1 3.2%持有經(jīng)營(yíng)10億元35%投資回報(bào)率經(jīng)營(yíng)收益

26、土地增值*9年后持有經(jīng)營(yíng)總收益*（億元）3%7.71 14.6 6%15.43 19.7 22.3 8%20.57 27.5 10%25.71 32.6 15%38.57 45.5 *注：指開發(fā)收益和持有收益相等時(shí)物業(yè)運(yùn)營(yíng)的投資報(bào)答率*注：一致按照年6%測(cè)算，略高于全國(guó)歷史平均數(shù)*注：銀行貸款利率按6%測(cè)算，假設(shè)9年后一次還貸商業(yè)酒店寫字樓酒店的投資報(bào)答率大約在3%6%商業(yè)的投資報(bào)答率大約10%15%寫字樓投資報(bào)答率大約在8%15%當(dāng)開發(fā)毛利降到一定程度后，運(yùn)營(yíng)收益會(huì)要好于開發(fā)26從美國(guó)上市公司不同業(yè)務(wù)方式的收益程度、市值表現(xiàn)來(lái)看，開發(fā)的收益要高于物業(yè)持有運(yùn)營(yíng)的收益行業(yè)上市公司市值(億美元)P

27、/E*ROE*(%)凈利潤(rùn)率酒店持有252.636.767.5寫字樓持有52523.69.621.2住宅出租627.7201020.7零售地產(chǎn)持有843.830.91218.9工業(yè)地產(chǎn)持有352.32512.325.2房地產(chǎn)開發(fā)6723.813.612.3資料來(lái)源：Yahoo Financial 2006行業(yè)指數(shù)，&分析美國(guó)2005年上市公司不同類型業(yè)務(wù)方式的收益比較*注：P/E為市盈率，等于每股市價(jià)/每股凈收益*注：ROE為凈資產(chǎn)收益率27但是由于地塊差別很大，因此單個(gè)工程的收益會(huì)相差很大，我們不能光看行業(yè)平均數(shù)據(jù)，關(guān)鍵還是要針對(duì)每個(gè)工程來(lái)做單獨(dú)的測(cè)算開發(fā)工程的風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營(yíng)工程的風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)銷售的情

28、況銷售階段的市場(chǎng)行情房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)搖對(duì)物業(yè)增值帶來(lái)的影響，假設(shè)遇到房?jī)r(jià)大跌，那么物業(yè)會(huì)出現(xiàn)貶值運(yùn)營(yíng)質(zhì)量帶來(lái)的租金動(dòng)搖自有資金（億元）自有資金比例收益率9年后總收益（億元）酒店開發(fā)1035%毛利率30%55.4酒店持有經(jīng)營(yíng)1035%持有3.8%，隱性增值6%16.7寫字樓開發(fā)1035%毛利率30%55.4寫字樓持有經(jīng)營(yíng)1035%持有9.5%，隱性增值8%40.2商業(yè)開發(fā)1035%毛利率30%55.4商業(yè)持有經(jīng)營(yíng)1035%持有11.5%，隱性增值10%55.6不確定要素太多28在商業(yè)地產(chǎn)的細(xì)分行業(yè)中，商業(yè)和寫字樓的總體報(bào)答情況相對(duì)較好零售地產(chǎn)寫字樓酒店20-50%20-45%15-30%物業(yè)開發(fā)銷售

29、零售地產(chǎn)寫字樓酒店10-15%8-15%3-6%物業(yè)簡(jiǎn)單持有零售運(yùn)營(yíng)寫字樓運(yùn)營(yíng)酒店運(yùn)營(yíng)毛利17%，凈利 2%凈利 2-18%*運(yùn)營(yíng)零售地產(chǎn)寫字樓酒店10-15%8%-12%5-15%5星級(jí)資產(chǎn)增值隱形收益投資報(bào)答率銷售毛利&預(yù)測(cè)9.5%&預(yù)測(cè)11.5%&在22%-44%之間&預(yù)測(cè)3.8%資料來(lái)源：&分析、各行業(yè)協(xié)會(huì)、主要券商報(bào)告、主要房地產(chǎn)顧問公司報(bào)告*注：酒店運(yùn)營(yíng)凈利是按酒店行業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)得出，主要是指持有并運(yùn)營(yíng)的總體收益，假設(shè)采取只運(yùn)營(yíng)而不持有的酒店管理公司方式，那么毛利高達(dá)50-80%29從市場(chǎng)角度審視，&以為住宅和商務(wù)地產(chǎn)市場(chǎng)都是具有開展?jié)摿Φ氖袌?chǎng)，而且在目前階段，開發(fā)要好于持有北京

30、華融及&控股均有住宅工程開發(fā)閱歷，面對(duì)總量宏大，高速增長(zhǎng)的住宅市場(chǎng)，華融需求思索住宅市場(chǎng)的戰(zhàn)略性意義假設(shè)將住宅地產(chǎn)作為戰(zhàn)略中心業(yè)務(wù)，華融需求整合團(tuán)隊(duì)、提煉中心競(jìng)爭(zhēng)才干，積極加強(qiáng)住宅工程貯藏短期應(yīng)關(guān)注政策帶來(lái)的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)住宅市場(chǎng)&控股曾經(jīng)投資完成四季商城單體高端零售地產(chǎn)工程，目前正在進(jìn)展招商管理任務(wù)，估計(jì)2007年投入運(yùn)營(yíng)零售地產(chǎn)是人口、經(jīng)濟(jì)依賴地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域最具備全國(guó)擴(kuò)張地潛力，目前一些企業(yè)如萬(wàn)達(dá)正經(jīng)過與零售企業(yè)地聯(lián)盟協(xié)作大舉拓張要進(jìn)入零售地產(chǎn)，堅(jiān)實(shí)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)才干或知名的商業(yè)聯(lián)盟同伴是關(guān)鍵零售地產(chǎn)市場(chǎng)&在寫字樓開發(fā)銷售、寫字樓租賃運(yùn)營(yíng)方面獲得了優(yōu)良的成果，寫字樓開發(fā)甚至運(yùn)營(yíng)持有無(wú)疑

31、是華融系統(tǒng)中心戰(zhàn)略業(yè)務(wù)中國(guó)城市進(jìn)程的演化進(jìn)程呈現(xiàn)梯度性，在不同的城市其開發(fā)價(jià)值與持有價(jià)值不一寫字樓地產(chǎn)跨地域開展需求關(guān)注城市GDP程度，城市產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，企業(yè)數(shù)量、規(guī)模特別是第三產(chǎn)業(yè)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的輻射力等要素的現(xiàn)狀及未來(lái)增長(zhǎng)趨勢(shì)寫字樓市場(chǎng)華融及&控股曾經(jīng)累計(jì)擁有6家酒店具有持有的一些閱歷從市場(chǎng)空間看，我國(guó)酒店行業(yè)進(jìn)入了新一輪的景氣周期，估計(jì)此輪景氣時(shí)間更長(zhǎng)；從酒店行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局看，國(guó)際酒店管理集團(tuán)仍具有壟斷性優(yōu)勢(shì)，國(guó)內(nèi)企業(yè)目前更多謀求從經(jīng)濟(jì)型酒店進(jìn)展快速開展，或持有酒店為其他業(yè)務(wù)配套酒店簡(jiǎn)單持有的回收周期較長(zhǎng)，租金收入相對(duì)較低酒店市場(chǎng)30目錄&控股公司的生長(zhǎng)歷程與戰(zhàn)略要求&控股公司面臨的行業(yè)環(huán)境&控股

32、公司開展戰(zhàn)略&戰(zhàn)略的挑戰(zhàn)、風(fēng)險(xiǎn)&戰(zhàn)略執(zhí)行的近期舉措(參考建議)31&將按照如下框架描畫&的戰(zhàn)略?增長(zhǎng)階梯資源才干商業(yè)方式價(jià)值鏈地域產(chǎn)品戰(zhàn)略舉措企業(yè)愿景32&使命提供高質(zhì)量產(chǎn)品和效力高質(zhì)量的產(chǎn)品和效力是&立業(yè)、開展的根本，不斷提升產(chǎn)品質(zhì)量并樹立“優(yōu)質(zhì)效力、客戶為尊的運(yùn)營(yíng)理念，永無(wú)盡頭地提高產(chǎn)品質(zhì)量和效力質(zhì)量為城市開展做奉獻(xiàn)利用在商務(wù)地產(chǎn)領(lǐng)域的豐富閱歷和專業(yè)技藝，為政府部門提供支持，努力于城市產(chǎn)業(yè)功能與區(qū)域功能的調(diào)整改造，改善和提升城市的商務(wù)環(huán)境，促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)構(gòu)造晉級(jí)和經(jīng)濟(jì)開展，報(bào)答社會(huì)為股東發(fā)明價(jià)值不斷提升企業(yè)管理才干與盈利才干，為股東發(fā)明最大價(jià)值，報(bào)答股東與員工共同生長(zhǎng)員工是最珍貴的資源，是企

33、業(yè)勝利的基石，使員工和企業(yè)一同生長(zhǎng)，讓員工稱心供討論圍繞中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)及持有運(yùn)營(yíng)，努力于提升中國(guó)城市商務(wù)開展環(huán)境33&愿景：以商務(wù)地產(chǎn)為主導(dǎo)的，中國(guó)領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)以商務(wù)地產(chǎn)為主導(dǎo)，逐漸增持優(yōu)質(zhì)物業(yè)，以快速銷售型工程為補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)公司繼續(xù)、安康、穩(wěn)定開展以商務(wù)地產(chǎn)為主導(dǎo)的，中國(guó)領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)遠(yuǎn)景定位戰(zhàn)略描畫產(chǎn)品質(zhì)量領(lǐng)先專業(yè)才干領(lǐng)先盈利才干領(lǐng)先業(yè)務(wù)規(guī)模領(lǐng)先提升房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)才干，包括工程謀劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造等打造綜合體及寫字樓產(chǎn)品的中心競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)模上領(lǐng)先，主要表達(dá)在收入和利潤(rùn)規(guī)模、開發(fā)及持有物業(yè)的規(guī)模以穩(wěn)健的步伐追求最大規(guī)模提升企業(yè)管理程度，提高盈利才干，為股東發(fā)明最大價(jià)值盈利才干要位居

34、行業(yè)前列所開發(fā)的產(chǎn)品質(zhì)量杰出，具備較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力自留物業(yè)的質(zhì)量也是優(yōu)中選優(yōu)打造國(guó)內(nèi)知名品牌供討論34專注為了到達(dá)中國(guó)領(lǐng)先的目的，&應(yīng)采取“專注、專業(yè)、平衡、可繼續(xù)的戰(zhàn)略態(tài)度以商務(wù)地產(chǎn)為中長(zhǎng)期業(yè)務(wù)中心，特別關(guān)注寫字樓與綜合體建筑的開發(fā)與適度持有規(guī)模與開展速度持有型物業(yè)與快速銷售型物業(yè)商務(wù)地產(chǎn)的開發(fā)與持有成熟市場(chǎng)與開展中市場(chǎng)提升房地產(chǎn)開發(fā)、持有運(yùn)營(yíng)的專業(yè)才干，產(chǎn)品質(zhì)量在行業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先程度，打造中國(guó)知名品牌打通寫字樓投資、開發(fā)、持有、運(yùn)營(yíng)各環(huán)節(jié)的才干，并提升配套才干，努力于成為商務(wù)地產(chǎn)專家提高風(fēng)險(xiǎn)防備認(rèn)識(shí)，穩(wěn)鍵而不保守地進(jìn)展跨區(qū)域擴(kuò)張有效控制風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)安康穩(wěn)定開展，為股東發(fā)明最大價(jià)值平衡專業(yè)可

35、繼續(xù)供討論35根據(jù)戰(zhàn)略目的，&建議&采用如下的商業(yè)方式產(chǎn)品、價(jià)值鏈、地域價(jià)值鏈地域產(chǎn)品&應(yīng)以商務(wù)地產(chǎn)為主導(dǎo)，補(bǔ)充快速銷售型工程以綜合體、寫字樓為龍頭產(chǎn)品，其它產(chǎn)品配套性開展，打造中國(guó)商務(wù)地產(chǎn)第一品牌，以品牌促進(jìn)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)綜合體應(yīng)首先瞄準(zhǔn)全國(guó)范圍的地標(biāo)性建筑，寫字樓以甲級(jí)和頂級(jí)為主，構(gòu)本錢身特征的產(chǎn)品系列貫穿商務(wù)樓宇開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理產(chǎn)業(yè)鏈，潛心培育各環(huán)節(jié)技藝，深挖效力潛力，獲取差別化優(yōu)勢(shì)中短期仍以開發(fā)為主體帶動(dòng)最優(yōu)質(zhì)物業(yè)的持有，配套產(chǎn)品那么視資金實(shí)力按需擇優(yōu)持有融資暢通情況下可適當(dāng)加大持有比例抓住市場(chǎng)機(jī)遇，以京津環(huán)渤海為根據(jù)地，在全國(guó)關(guān)鍵城市快速搶占市場(chǎng)，占據(jù)城市稀缺地塊；融資暢通情況下應(yīng)適當(dāng)加快擴(kuò)張

36、步伐建立城市評(píng)價(jià)挑選機(jī)制，尋覓市場(chǎng)時(shí)機(jī)盡量謀求華融體系內(nèi)的協(xié)同配合商業(yè)方式36經(jīng)過對(duì)子細(xì)分市場(chǎng)的關(guān)鍵勝利要素與&才干的對(duì)比，&以為寫字樓地產(chǎn)依然是&最有潛力成為行業(yè)領(lǐng)先者的領(lǐng)域零售地產(chǎn)寫字樓地產(chǎn)酒店地產(chǎn)關(guān)鍵成功因素商業(yè)模式、商業(yè)規(guī)劃的設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)商的選擇黃金地段只租不售或掌握售后經(jīng)營(yíng)權(quán)選擇城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、人口黃金地段、便利的公共交通客戶群規(guī)劃產(chǎn)品形象選擇城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)程度黃金地段準(zhǔn)確的定位酒店運(yùn)營(yíng)商選擇城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、旅游業(yè)的發(fā)展水平&的能力基礎(chǔ)有一個(gè)案例積累有深厚的寫字樓開發(fā)經(jīng)驗(yàn)寫字樓持有經(jīng)驗(yàn)尚不多有多個(gè)酒店開發(fā)經(jīng)驗(yàn)持有運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)不足要成為行業(yè)領(lǐng)先者的差距缺少雄厚的資金實(shí)力自身

37、沒有商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)也缺少與運(yùn)營(yíng)商的合作經(jīng)歷沒有具有品牌影響力的經(jīng)典樓宇大量樓宇集中在一個(gè)區(qū)域，品牌影響力沒有擴(kuò)張資金實(shí)力尚不足以持有大量物業(yè)缺少雄厚的資金實(shí)力自主品牌缺乏足夠的老客戶產(chǎn)品37綜合體開發(fā)/持有商務(wù)寫字樓持有商業(yè)開發(fā)持有酒店持有家從目前的競(jìng)爭(zhēng)格局來(lái)看，&在綜合體、寫字樓的開發(fā)持有上也最具潛力成為行業(yè)領(lǐng)先者凱德置地&5741天津在建)嘉里建立國(guó)貿(mào)招商&2019.317.631.9單位：萬(wàn)m2萬(wàn)達(dá)深國(guó)投華南&1265275300香格里拉錦江世貿(mào)華融/&6101627目前僅出賣深圳嘉里中心30%持有面積200萬(wàn)長(zhǎng)實(shí)和黃121.3注：含在建工程，另外，根據(jù)商務(wù)地產(chǎn)銷售的難度，在實(shí)踐預(yù)測(cè)中，我

38、們?nèi)园押笪迥甑乃俣冉禐?0%80.5其中東方廣場(chǎng)就占了80萬(wàn)平米產(chǎn)品38未來(lái)，金融要應(yīng)專注于商務(wù)綜合體和寫字樓領(lǐng)域，努力于打造中國(guó)商務(wù)綜合建筑的第一品牌打造中國(guó)商務(wù)綜合建筑的第一品牌寫字樓綜合體獨(dú)立建筑酒店配套公寓寫字樓&.世紀(jì)中心商場(chǎng)單體建筑盡量不開發(fā)；除非處于稀缺地塊，且周邊有互補(bǔ)資源采用何種組合應(yīng)視地段、詳細(xì)工程的特點(diǎn)而定產(chǎn)品39中國(guó)最知名的商務(wù)樓宇都是商務(wù)綜合體總投資約四億美圓，是目前上海外灘城區(qū)獨(dú)一一處融商務(wù)、居住、餐飲和文娛等多功能的現(xiàn)代化建筑群，總建筑面積約19萬(wàn)平方米北京嘉里中心上海金光外灘中心北京嘉里中心是一個(gè)綜合性的多用途開展工程，包括兩幢甲級(jí)辦公大樓和奢華公寓大廈，更備有

39、商務(wù)飯店、購(gòu)物商場(chǎng)和私人會(huì)所等多項(xiàng)配套設(shè)備廣州中信廣場(chǎng)位于廣州市天河北路，建筑群包括一幢80層辦公大樓、兩幢39層公寓樓，5層裙樓和兩層地下室，是一座集辦公、公寓、商業(yè)和文娛于一體的大型多功能綜合性高層建筑群。上海金茂大廈中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心是目前中國(guó)規(guī)模最大的綜合性高檔商務(wù)效力企業(yè)之一，占地12公頃，總建筑面積56萬(wàn)平方米，集辦公、住宿、會(huì)議、展覽、購(gòu)物和文娛等多功能于一體。 北京中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心深圳地王大廈被譽(yù)為中華第一高樓的上海金茂大廈 ，總建筑面積29萬(wàn)平方米，占地2.3萬(wàn)平方米 ，集現(xiàn)代辦公樓、奢華五星級(jí)酒店、商業(yè)會(huì)展、高檔宴會(huì)、觀光、文娛、商場(chǎng)等綜合設(shè)備于一體 地王大廈作為深圳的標(biāo)志性

40、建筑，樓高383.95 米，地王大廈的信興廣場(chǎng)由商業(yè)大樓、商務(wù)公寓和購(gòu)物中心三部分組成，頂層為亞洲第一個(gè)高層觀光區(qū) 產(chǎn)品40綜合體應(yīng)努力于打造區(qū)域性的地標(biāo)性建筑，構(gòu)本錢身鮮明的風(fēng)格，打造本身在高端商務(wù)地產(chǎn)領(lǐng)域的品牌，樹立行業(yè)位置綜合體以寫字樓為中心產(chǎn)品，酒店、購(gòu)物商場(chǎng)、公寓為配套的黃金組合是片區(qū)開發(fā)的微縮版&應(yīng)經(jīng)過在各主要城市建立地標(biāo)性建筑以樹立高端商務(wù)地產(chǎn)領(lǐng)域的品牌首先在3-5個(gè)城市經(jīng)過地標(biāo)性建筑樹立起一定的品牌知名度產(chǎn)品品牌應(yīng)和企業(yè)品牌相關(guān)聯(lián)，逐漸擴(kuò)展影響力中心產(chǎn)品應(yīng)構(gòu)本錢身鮮明的風(fēng)格定位和產(chǎn)品體系應(yīng)盡早確定工程品牌稱號(hào)，將品牌建立作為下階段的重點(diǎn)任務(wù)之一產(chǎn)品41&應(yīng)明確商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)先

41、級(jí)原那么，不僅利于控制風(fēng)險(xiǎn)保證收益，也有助于長(zhǎng)期專業(yè)才干的積累與開展酒店配套公寓寫字樓&.世紀(jì)中心商場(chǎng)片區(qū)規(guī)劃、商業(yè)地產(chǎn)組團(tuán)開發(fā)視時(shí)機(jī)：政府支持為前提，需求政府政策性支持，確保土地域位具備一定優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃定位合理，土地價(jià)錢或付款方式優(yōu)惠綜合體開發(fā)：招牌掛拿地，獲取土地普通需求5億左右資金，特別是城市黃金區(qū)位的地塊。采用何種組合應(yīng)視地段、詳細(xì)工程特點(diǎn)而定其他單體物業(yè)：盡量不開發(fā)，除非極為稀缺地塊，且周邊有良好的互補(bǔ)配套資源，且預(yù)期未來(lái)持有運(yùn)營(yíng)收益率大于內(nèi)部審定規(guī)范：寫字樓大于9.6%；商場(chǎng)大于12%；酒店大于6%，保證開發(fā)物業(yè)的流動(dòng)性，為銷售及內(nèi)部自持作預(yù)備訂單地產(chǎn)：爭(zhēng)取與國(guó)內(nèi)外商業(yè)零售巨頭、酒店

42、連鎖集團(tuán)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，經(jīng)過訂單地產(chǎn)方式協(xié)同開展，由對(duì)方?jīng)Q策選址、定位，承諾長(zhǎng)租合約或建成后購(gòu)置。雙方協(xié)商確定收益程度。華融商業(yè)地產(chǎn)注重工程管理才干的復(fù)制并鎖定風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)先級(jí)高低產(chǎn)品42在轉(zhuǎn)型前期，&可以適當(dāng)?shù)拈_發(fā)住宅工程，以快速積累資金、協(xié)助商業(yè)樓宇的開發(fā)2、對(duì)于提升&在新進(jìn)入城市影響力的住宅工程酒店寫字樓&.世紀(jì)中心配套公寓商場(chǎng)住宅1、與商務(wù)樓宇配套的住宅工程3、高盈利報(bào)答的住宅工程華融給&的定位：產(chǎn)品市場(chǎng)化導(dǎo)向，以商務(wù)地產(chǎn)為主建立國(guó)內(nèi)優(yōu)勢(shì)品牌及指點(diǎn)位置；住宅地產(chǎn)適度開展，原那么上以商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)配套工程為主；43&應(yīng)堅(jiān)持謹(jǐn)慎進(jìn)入住宅市場(chǎng)的態(tài)度，適當(dāng)?shù)拈_展，住宅產(chǎn)業(yè)開展的最終目的是保證中國(guó)商務(wù)地產(chǎn)

43、龍頭企業(yè)戰(zhàn)略的實(shí)施酒店寫字樓&.世紀(jì)中心配套公寓商場(chǎng)住宅經(jīng)過住宅快速積累資金來(lái)持有商務(wù)物業(yè)酒店寫字樓&.世紀(jì)中心配套公寓商場(chǎng)住宅公司應(yīng)堅(jiān)持每年總開發(fā)面積中住宅的比例不超越50%產(chǎn)品44政府公關(guān)才干商務(wù)樓宇規(guī)劃商務(wù)地產(chǎn)研討才干一級(jí)土地開發(fā)、片區(qū)規(guī)劃商務(wù)樓宇開發(fā)商務(wù)樓宇持有運(yùn)營(yíng)綜合配套商務(wù)樓宇運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理才干描畫目前&能否擁有?研討商業(yè)地產(chǎn)全國(guó)走勢(shì)，判別適宜開發(fā)進(jìn)入的區(qū)域欠缺經(jīng)過政府公關(guān)，獲得理想?yún)^(qū)域的土地?fù)碛?，在外地市?chǎng)需求考驗(yàn)對(duì)城區(qū)土地進(jìn)展片區(qū)規(guī)劃與一級(jí)土地開發(fā)，在異地難以獲得一級(jí)開發(fā)優(yōu)勢(shì)對(duì)商業(yè)樓宇或樓宇綜合體進(jìn)展整體規(guī)劃，不光是建筑規(guī)劃，更主要是商業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)劃擁有，在外地市場(chǎng)需求考驗(yàn)擁有，缺

44、乏商業(yè)樓宇的開發(fā)與銷售擁有，缺乏，特別是散戶的銷售才干缺乏商業(yè)樓宇的持有運(yùn)營(yíng)，判別銷售與持有比例，進(jìn)展綜合配套商業(yè)樓宇持有后的詳細(xì)運(yùn)營(yíng)，包括招租、招租后的管理?yè)碛?，缺乏擁有，缺乏要成為綜合樓宇第一品牌，必需將商務(wù)樓宇建立運(yùn)營(yíng)的各種才干全部打通，并且要在一些產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)上做到業(yè)內(nèi)領(lǐng)先價(jià)值鏈商務(wù)地產(chǎn)融資才干融資渠道徹底打通且多樣化，對(duì)商務(wù)地產(chǎn)企業(yè)特別是運(yùn)營(yíng)類企業(yè)尤其重要擁有，缺乏45中國(guó)一流的寫字樓、綜合體均是才干打通的，這樣非常有利于打造本人的中心品牌，未來(lái)甚至可以輸出品牌和管理商業(yè)樓宇持有運(yùn)營(yíng)商業(yè)樓宇物業(yè)管理國(guó)貿(mào)金茂大廈嘉里中心 國(guó)貿(mào)物業(yè)酒店管理；在管理本人物業(yè)的同時(shí)也在輸出管理 上海金茂Imt

45、ech公司；引進(jìn)歐洲先進(jìn)的全程設(shè)備管理理念，并曾經(jīng)曾經(jīng)開場(chǎng)輸出管理嘉里物業(yè)管理 均采用只租不售的戰(zhàn)略，由于只需“只租不售才干真正為租戶營(yíng)造最好的商務(wù)空間，也才干實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值和品牌價(jià)值的最大化 品牌是寫字樓的市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)力，而產(chǎn)品創(chuàng)新、管理效力的創(chuàng)新是打造品牌籠統(tǒng)，實(shí)行差別化運(yùn)營(yíng)的根本價(jià)值鏈46除寫字樓打通各環(huán)節(jié)以外，商場(chǎng)、酒店、公寓作為綜合體及寫字樓的配套物業(yè)其產(chǎn)業(yè)鏈不用介入過深地產(chǎn)開發(fā)寫字樓開發(fā)銷售持有運(yùn)營(yíng)地產(chǎn)開發(fā)商場(chǎng)開發(fā)銷售 商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)地產(chǎn)開發(fā)酒店開發(fā)銷售 酒店運(yùn)營(yíng)地產(chǎn)開發(fā)公寓開發(fā)銷售運(yùn)營(yíng)寫字樓商場(chǎng)酒店公寓 物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理持有持有持有價(jià)值鏈擁有一定的運(yùn)營(yíng)閱歷，但不需深化，關(guān)鍵是在于不同

46、物業(yè)之間的組合才干、配套才干，以及管理運(yùn)營(yíng)公司的才干融資工程 謀劃規(guī)劃 設(shè)計(jì)建立47商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)、持有的平衡是&長(zhǎng)期將面對(duì)的困難選擇持有運(yùn)營(yíng)是長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)來(lái)源開發(fā)持有開發(fā)銷售是短期快速資本增值手段國(guó)內(nèi)區(qū)域經(jīng)濟(jì)梯級(jí)開展，帶來(lái)繼續(xù)的開發(fā)時(shí)機(jī)開發(fā)銷售需求自有資金規(guī)模適中1020億，周轉(zhuǎn)速度快34年，現(xiàn)階段獲利性較高15%20%年投資收益率優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有運(yùn)營(yíng)獲利穩(wěn)定生長(zhǎng)，特別是一線城市優(yōu)質(zhì)物業(yè)作為固定收益種類已成為國(guó)際資本投資持有的熱點(diǎn)持有需求規(guī)?；拈L(zhǎng)期資金80100億，現(xiàn)階段年收益性較低6%12%，資金周轉(zhuǎn)速度慢回收期815年未來(lái)510年，&商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)具備充足的市場(chǎng)、獲利空間，開發(fā)業(yè)務(wù)應(yīng)建立市

47、場(chǎng)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)對(duì)于物業(yè)持有，&需求建立量入為出的措施，謹(jǐn)慎并積極逐漸控制優(yōu)質(zhì)物業(yè)資源，防止長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的喪失；一旦&打通國(guó)內(nèi)或國(guó)外房地產(chǎn)金融渠道，實(shí)現(xiàn)對(duì)長(zhǎng)期、規(guī)?；Y金的有效控制，物業(yè)持有方式可由謹(jǐn)慎開發(fā)自留迅速過渡為內(nèi)外部結(jié)合的投資收買，獲得規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)價(jià)值鏈48堅(jiān)持多大的持有量取決于公司的戰(zhàn)略態(tài)度、資金實(shí)力和企業(yè)才干根底，&建議&在5年內(nèi)采取開發(fā)為主的積極態(tài)度面對(duì)中國(guó)商務(wù)地產(chǎn)增量為主的開展階段開發(fā)為主持有運(yùn)營(yíng)為主10%60%40%48.6%按照既有戰(zhàn)略，&是偏向于持有型為主的方向長(zhǎng)期以來(lái)，&是一家以商務(wù)樓宇開發(fā)為主的企業(yè)持有物業(yè)在總資產(chǎn)中的比例10%-30%40%-60%30%-50%A: &是

48、一步跨越至持有型企業(yè)？B: 還是逐漸開展持有物業(yè)？AB30%20%50%和黃目前約26%的收入來(lái)自于租賃，68%的來(lái)自于開發(fā)，6%來(lái)自于酒店運(yùn)營(yíng)，而未來(lái)方案開發(fā)面積的10%為持有，90%開發(fā)銷售，屬于典型的開發(fā)為主的企業(yè)40%-55%嘉里建立33%的物業(yè)面積為自持，從資產(chǎn)總值來(lái)看，應(yīng)在50%左右價(jià)值鏈國(guó)貿(mào)是典型的持有型公司，其一切的物業(yè)均只租不售，因此其持有物業(yè)在總資產(chǎn)中的比例相當(dāng)高嘉德?lián)碛行酆竦馁Y本，因此其物業(yè)持有比例較高，2005年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示約為55%左右49在房地產(chǎn)金融手段未構(gòu)成之前，&開展物業(yè)持有僅能采取開發(fā)帶動(dòng)，漸進(jìn)式開展方式一：依托開發(fā)，資本盈利構(gòu)成漸進(jìn)式物業(yè)存量上升質(zhì)量領(lǐng)先方式

49、二：依托房地產(chǎn)金融，以投資收買加速持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)規(guī)模領(lǐng)先年新增持有量存量開發(fā)量一線二線三線自留量年開發(fā)量持有量年投資收買物業(yè)量?jī)r(jià)值鏈50開發(fā)與物業(yè)持有協(xié)同互動(dòng)，為&不斷滾存添加以及優(yōu)化物業(yè)資產(chǎn)池提供能夠商業(yè)物業(yè)開發(fā)商業(yè)物業(yè)持有不同城市：一線、二線、三線不同區(qū)位：傳統(tǒng)黃金區(qū)、新商業(yè)區(qū)不同物業(yè)類型：綜合體、寫字樓、零售物業(yè)、酒店、公寓提供增量提供交換能夠優(yōu)先選擇權(quán)價(jià)值鏈51在質(zhì)量領(lǐng)先方式下，建議&持有立足未來(lái)，建立不同物業(yè)持有規(guī)范，決策物業(yè)去留物業(yè)工程持有運(yùn)營(yíng)贏利性評(píng)價(jià)建議不同類型持有物業(yè)收益規(guī)范*綜合體：10.2寫字樓：9.6零售地產(chǎn)：12酒店：6高收益規(guī)范不僅保證不同物業(yè)類型的獲利性，遠(yuǎn)期打包R

50、EITs的市場(chǎng)吸引力，也保證了短期物業(yè)流動(dòng)性，在必要時(shí)可迅速變現(xiàn)優(yōu)先持有謹(jǐn)慎持有50100億規(guī)模REITs 資產(chǎn)包配套為主，優(yōu)質(zhì)物業(yè)在資金允許前提下少量持有物業(yè)持有逐漸積累優(yōu)質(zhì)資源，為遠(yuǎn)期打包REITs預(yù)備價(jià)值鏈*參照美國(guó)2005年主要房地產(chǎn)類上市公司平均投資報(bào)答率；由于中美稅收政策不一樣，美國(guó)的平均投資報(bào)答率要高于中國(guó)資料來(lái)源：Yahoo Financial 2006行業(yè)指數(shù)52根據(jù)行業(yè)閱歷來(lái)看，大量的物業(yè)開發(fā)和少量的精品物業(yè)持有是最合理的組合，對(duì)于&而言，要看這個(gè)組合是由&完成，還是在華融體系完成開發(fā)持有開發(fā)持有小循環(huán)方式只能以開發(fā)為主大循環(huán)方式可以思索更多持有華融&華融&在&體內(nèi)實(shí)現(xiàn)開發(fā)

51、與持有的自我循環(huán)，這時(shí)&應(yīng)該更多思索開發(fā)業(yè)務(wù)，用開發(fā)業(yè)務(wù)獲得的利潤(rùn)來(lái)持有物業(yè)在華融開發(fā)體系不能產(chǎn)生更多利潤(rùn)來(lái)投入&的時(shí)候，&依然需求采用先開發(fā)后持有的態(tài)度來(lái)進(jìn)展運(yùn)營(yíng)價(jià)值鏈在華融體內(nèi)實(shí)現(xiàn)開發(fā)與持有的自我循環(huán)，這時(shí)&可以定義為持有更多物業(yè)，華融依托快速的開發(fā)來(lái)獲得收益，并不斷增持&股份，再進(jìn)展增發(fā)融資，構(gòu)成良性循環(huán)53經(jīng)過快速開發(fā)、組合物業(yè)增值的手段來(lái)繼續(xù)持有中心產(chǎn)業(yè)，保證黃金地段稀缺資源的獲取商場(chǎng)酒店配套公寓寫字樓&.世紀(jì)中心商場(chǎng)李嘉誠(chéng)的作法：經(jīng)過商業(yè)物業(yè)的組合，使得配套的住宅售價(jià)得以高出周邊地塊很多，再利用住宅增值賺來(lái)的收益來(lái)購(gòu)買商業(yè)物業(yè)給&的啟示：經(jīng)過組合物業(yè)的開發(fā)，使得配套的地塊大幅增值，

52、賣出非中心資產(chǎn)來(lái)持有或控股持有中心產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈54業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)在對(duì)待持有上比較謹(jǐn)慎，所持有的物業(yè)幾乎都是絕版地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，以地標(biāo)性綜合建筑為首選標(biāo)竿企業(yè)持有物業(yè)的特點(diǎn)/原那么開發(fā)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的構(gòu)成在內(nèi)地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)以住宅開發(fā)為主，2005年占90%，10%為寫字樓和商業(yè)物業(yè)普通選擇持有住宅定位中高端，多以商業(yè)作為配套非常注重地段的選擇，物業(yè)組合力求能發(fā)揚(yáng)該地段的最大價(jià)值長(zhǎng)實(shí)/和黃持有的物業(yè)多為商業(yè)綜合體購(gòu)物中心、甲級(jí)寫字樓，有的還包括酒店和公寓酒店主要是綜合體的配套工程，普通持有，但數(shù)量較少自99年以來(lái)在內(nèi)地和香港持有的物業(yè)面積動(dòng)搖很小，根本不變；而開發(fā)銷售的動(dòng)搖比較大除了北京、上海、深圳嘉里中心

53、這種地標(biāo)式建筑選擇持有，其它普通都選擇出賣嘉里建立持有經(jīng)濟(jì)興隆的中心城市的大型綜合體工程，重點(diǎn)關(guān)注一線城市的地標(biāo)性建筑一線城市寫字樓作為第一選擇，目前有持有二線中心城市零售物業(yè)的傾向2005年?duì)I業(yè)收入：住宅79%、公寓11%、綜合體4%、寫字樓3%，以住宅開發(fā)為主持有運(yùn)營(yíng)的物業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模：寫字樓、商場(chǎng)與金融26%、公寓14%、綜合體13%嘉德置地持有物業(yè)均選擇在門戶城市的黃金地段，綜合體和寫字樓物業(yè)以地標(biāo)式建筑為首選商業(yè)物業(yè)選擇大型商場(chǎng)和購(gòu)物中心價(jià)值鏈55現(xiàn)階段&應(yīng)優(yōu)先保管寫字樓物業(yè)和少量?jī)?yōu)質(zhì)高端商業(yè)物業(yè)，酒店及公寓物業(yè)應(yīng)擇時(shí)機(jī)出賣酒店配套公寓寫字樓&.世紀(jì)中心商場(chǎng)商場(chǎng)酒店價(jià)值鏈零售地產(chǎn)寫字樓

54、酒店10-15%8-15%3-6%物業(yè)簡(jiǎn)單持有行業(yè)普通情況投資報(bào)答率商業(yè)、餐飲寫字樓酒店、公寓11.8%9.5%3.8%&不同物業(yè)的投資報(bào)答率現(xiàn)階段綜合體中的酒店應(yīng)盡量出賣，回籠資金用于開發(fā)現(xiàn)階段配套公寓應(yīng)盡量出賣；可以保管少量?jī)?yōu)質(zhì)高端商業(yè)片區(qū)工程區(qū)域內(nèi)，與寫字樓分別的酒店與商場(chǎng)盡量出賣酒店與商場(chǎng)開發(fā)持有的目的是配套、提升區(qū)域品味、提升區(qū)域地價(jià)對(duì)于&片區(qū)內(nèi)的高檔酒店、高端商業(yè)，可以擇優(yōu)持有56雖然是以開發(fā)為主體，但為了保證本身的品牌籠統(tǒng)，&仍應(yīng)對(duì)商務(wù)綜合樓宇的客戶和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)展合理規(guī)劃酒店配套公寓寫字樓&.世紀(jì)中心商場(chǎng)客戶規(guī)劃物業(yè)管理效力整售可以優(yōu)先選擇機(jī)構(gòu)投資者而不是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手階段性轉(zhuǎn)移，

55、資金富余的情況下可以再回購(gòu)客戶規(guī)劃：零售時(shí)要對(duì)客戶進(jìn)展選擇，客戶定位要與物業(yè)檔次定位相匹配靈敏選擇物業(yè)管理機(jī)構(gòu)：可以本人管理，也可以外包給其它知名物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，但一定要與物業(yè)本身的檔次定位相協(xié)調(diào)價(jià)值鏈57商務(wù)地產(chǎn)的開展很大程度上與城市的開展定位及經(jīng)濟(jì)開展特點(diǎn)有關(guān)，長(zhǎng)期來(lái)看，全國(guó)三大城市群、七條城市帶孕育梯次時(shí)機(jī)，為跨地域開展帶來(lái)能夠該規(guī)劃將包容：全國(guó)人口的50，高素質(zhì)人才的75可發(fā)明85的GDP，全國(guó)工業(yè)總產(chǎn)值的90外貿(mào)進(jìn)出口總量95未來(lái)20年，有2/3財(cái)富向珠三角、長(zhǎng)三角和京津環(huán)渤海三大城市群集聚并非左圖一切區(qū)域均適宜開展商務(wù)地產(chǎn)，商務(wù)地產(chǎn)興隆的城市普通具備以下特點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)興隆、開展迅速區(qū)域中

56、心商務(wù)環(huán)境良好第三產(chǎn)業(yè)興隆外向性經(jīng)濟(jì)中國(guó)的城市化空間規(guī)劃地域58但商務(wù)地產(chǎn)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心、城市黃金地段高度依賴，2000年以來(lái)呈現(xiàn)跑馬圈地的特點(diǎn)，一線城市土地稀缺性凸顯，二線中心城市土地價(jià)值上升經(jīng)濟(jì)開展提速城市化進(jìn)程加快有規(guī)模企業(yè)數(shù)量上升人均收入程度上升零售業(yè)態(tài)創(chuàng)新加速一線城市土地稀缺性凸顯二線城市土地價(jià)值上升跑馬圈地，搶占市場(chǎng)2002、2003年商業(yè)用房、辦公用房投資增長(zhǎng)速度超越30%地域59694 萬(wàn)M2目前，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手曾經(jīng)在速度上領(lǐng)先于&，在中心城市大舉圈地，因此，&在短期內(nèi)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注黃金地段土地資源，加快開發(fā)業(yè)務(wù)的速度和黃土地貯藏嘉德土地貯藏嘉里土地貯藏744 萬(wàn)M2&土地貯藏47.

57、7 萬(wàn)M2合生創(chuàng)展貯藏1300 萬(wàn)M2800 萬(wàn)M21000 萬(wàn)M2萬(wàn)達(dá)土地貯藏重慶180南昌153惠州380天津31可用于商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)的不到40萬(wàn)平米土地貯藏的數(shù)量應(yīng)保證三年內(nèi)的開發(fā)，資金缺乏時(shí)不能做過多土地貯藏可以多采用收買工程、爛尾樓的方式獲得成熟土地地域60現(xiàn)階段&應(yīng)抓住市場(chǎng)戰(zhàn)略機(jī)遇，利用3-5年的時(shí)間，關(guān)注重點(diǎn)城市的稀缺土地資源，力爭(zhēng)爭(zhēng)奪出賣目前部分占用資金大、回收期長(zhǎng)的自持物業(yè)在資金渠道未暢通前，應(yīng)放棄部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)，僅保管最優(yōu)質(zhì)的讓渡股份給機(jī)構(gòu)投資者或公眾投資者，但應(yīng)堅(jiān)持實(shí)踐控制力階段目的：快速搶占潛力城市的黃金地塊，構(gòu)成適度規(guī)模集聚資源搶占市場(chǎng)地域61&應(yīng)把握城市梯次開展的特點(diǎn)，

58、建立起潛力城市的評(píng)價(jià)機(jī)制，經(jīng)過科學(xué)的目的體系綜合評(píng)價(jià)來(lái)發(fā)現(xiàn)工程時(shí)機(jī)第一梯隊(duì)北京、上海、廣州第二梯隊(duì)深圳、天津、重慶、成都、武漢、南京、杭州、西安、濟(jì)南、沈陽(yáng)主要的評(píng)價(jià)目的市場(chǎng)吸引力：在該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)輻射力GDP總量、增長(zhǎng)速度第三產(chǎn)業(yè)占比及增長(zhǎng)速度城市人口進(jìn)入的能夠性進(jìn)入壁壘拿地本錢政府關(guān)系、政策等競(jìng)爭(zhēng)猛烈的程度、市場(chǎng)供求情況&初步評(píng)價(jià)結(jié)果僅從吸引力角度第三梯隊(duì)哈爾濱、長(zhǎng)沙、鄭州、大連、青島、 廈門、東莞、無(wú)錫、福州、昆明、長(zhǎng)春、溫州地域62同時(shí)，&應(yīng)潛心培育商務(wù)地產(chǎn)領(lǐng)域的中心競(jìng)爭(zhēng)力，打造品牌籠統(tǒng)，并力爭(zhēng)盡快突破資本瓶頸，為全國(guó)快速擴(kuò)張打下堅(jiān)實(shí)根底經(jīng)過多個(gè)知名建筑擴(kuò)展影響力，奠定行業(yè)位置構(gòu)成全國(guó)品

59、牌，利用品牌優(yōu)勢(shì)擴(kuò)張打造知名品牌力爭(zhēng)盡快突破資本瓶頸建立多個(gè)融資平臺(tái)利用可控資本，適當(dāng)加大持有比例適當(dāng)加快擴(kuò)張步伐可以更多思索經(jīng)過投資方式來(lái)直接持有物業(yè)突破資本瓶頸地域打通中心產(chǎn)品開發(fā)運(yùn)營(yíng)的全價(jià)值鏈，提升各環(huán)節(jié)才干，特別是前期市場(chǎng)研討與拓展、工程謀劃與定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)以及后期的營(yíng)銷謀劃和運(yùn)營(yíng)管理提升工程本身對(duì)城市功能以及產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的帶動(dòng)作用培育中心優(yōu)勢(shì)63三個(gè)階段的地域開展目的在3-5個(gè)城市擁有黃金土地北京尋覓另一塊黃金土地天津土地關(guān)注并力爭(zhēng)獲得另外兩個(gè)區(qū)域中心城市的黃金土地已有土地目的土地建議在5-8個(gè)城市擁有黃金土地力爭(zhēng)每年新增一塊黃金土地在5個(gè)左右的城市有開發(fā)工程建議在8-10個(gè)城市擁有黃金

60、土地力爭(zhēng)每年新增一塊黃金土地在9個(gè)左右的城市有開發(fā)工程2006-20212021-20212021-2021穩(wěn)步開展階段加速擴(kuò)張階段夯實(shí)管理、關(guān)注時(shí)機(jī)階段12364根據(jù)戰(zhàn)略開展的需求，&必需盡快針對(duì)性地提升本身的中心才干與資源貯藏資源才干運(yùn)營(yíng)才干人力資源資金資源力爭(zhēng)盡一切途徑盡快突破資本瓶頸建立多樣化的融資渠道和強(qiáng)大的融資才干建立成熟的人力資源體系，特別是考核鼓勵(lì)機(jī)制人力資源規(guī)劃和人才培育體系，調(diào)整人才構(gòu)造市場(chǎng)研討及工程投資決策的才干能更深化了解政府思緒、城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)及市場(chǎng)需求綜合體及寫字樓工程的謀劃、定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造及運(yùn)營(yíng)才干規(guī)范化和流程化管理的才干融資及資本運(yùn)作的才干品牌運(yùn)營(yíng)管理才干6