物業(yè)管理常用節(jié)能措施與手段

1、. .13/13物業(yè)管理常用節(jié)能措施與手段物業(yè)管理本是一個(gè)微利性行業(yè)，在不斷提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，如何開展開源節(jié)流、節(jié)能降耗工作，是物業(yè)管理企業(yè)健康發(fā)展的根本保證。下面我就談?wù)勎飿I(yè)管理幾種常用節(jié)能措施與手段，謹(jǐn)供參考，請(qǐng)大家指正。公共照明系統(tǒng)的“綠色革命”我們所提倡的“綠色照明”是指在不降低照明質(zhì)量的前提下，通過科學(xué)的照明設(shè)計(jì)，采用光效高、壽命長、安全穩(wěn)定、節(jié)能環(huán)保的照明電器，改造公共照明系統(tǒng)，節(jié)約用電減少污染，達(dá)到高效、舒適、安全、環(huán)保的目的?！熬G色照明”要注意兩個(gè)方面，一方面是燈具的選擇，另一方面是開關(guān)控制設(shè)備的選擇，并根據(jù)物業(yè)管理的地域、場所的不同進(jìn)行合理安排。譬如：花園廣場與道路可選擇碘

2、鎢燈、高壓鈉燈，用時(shí)間繼電器開關(guān)控制；大堂門廳與會(huì)所可選擇日光燈或節(jié)能燈，用普通開關(guān)控制；樓梯走廊與通道可選擇白熾燈，用觸摸開關(guān)或感應(yīng)開關(guān)控制；需要長明燈具的地下室或車庫可選擇日光燈或節(jié)能燈。變頻控制系統(tǒng)在機(jī)電設(shè)備中的節(jié)能作用變頻設(shè)備是通過實(shí)現(xiàn)電動(dòng)機(jī)無級(jí)調(diào)速，以達(dá)到節(jié)能目的?，F(xiàn)在變頻器節(jié)能已經(jīng)被廣泛應(yīng)用于風(fēng)機(jī)、水泵、電梯、空調(diào)等系統(tǒng)的電動(dòng)機(jī)節(jié)能中，通過變頻調(diào)速技術(shù)，電梯可以獲得最大程度的舒適感，而且能耗大大減少，可靠性也得到很大的提高，這是采用交流調(diào)壓電梯所不可比擬的。因此，當(dāng)空調(diào)、電梯、水泵用量大時(shí)，一味減少運(yùn)行不是辦法，可以采取變頻節(jié)能方法，保障設(shè)備運(yùn)行正常，滿足業(yè)主需求。供水系統(tǒng)的節(jié)能方

3、法供水系統(tǒng)的節(jié)能主要有兩個(gè)方面，一方面供水開關(guān)、閘閥和水箱、水位自控制系統(tǒng)等關(guān)鍵部位要選用質(zhì)量過關(guān)的零配件；另一方面是要保持經(jīng)常巡視，與時(shí)檢測維修供水管網(wǎng)。與供電管理不同的是，供水系統(tǒng)出現(xiàn)問題會(huì)立即造成浪費(fèi)，而且越拖延，浪費(fèi)越嚴(yán)重。因此，日常檢查維護(hù)對(duì)于供水節(jié)能來說尤為重要，一旦等到出了問題再維修，浪費(fèi)已經(jīng)形成，且無法挽回。水電計(jì)量表具的量化管理現(xiàn)階段，公共用電部分與大多數(shù)物業(yè)小區(qū)的供水抄表工作，是物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)的。因此，做好水電計(jì)量平衡十分必要。定期查抄總表、分表數(shù)據(jù)，做到先計(jì)量、后分析，再平衡，采用各種表格或圖表真實(shí)、與時(shí)、有效地反映出水電用量，通過水、電的量化管理，迅速查出問題所在，保

4、證節(jié)能工作的順利開展。如能將各種好的節(jié)能措施與手段引入質(zhì)量管理體系中，并在各管理處加以推廣，將給公司的物業(yè)管理工作帶來較大的促進(jìn)。淺析物業(yè)管理中的節(jié)能措施1、如何在物業(yè)管理過程中節(jié)能提高物業(yè)設(shè)備設(shè)施的科技含量，做好項(xiàng)目節(jié)能物業(yè)常用的耗電耗能的設(shè)備設(shè)施，如公用照明設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、通風(fēng)換氣設(shè)備和溫控設(shè)備等，可以盡量采用節(jié)能省電型產(chǎn)品。需要注意的是，目前，新產(chǎn)品、新技術(shù)和各種節(jié)能設(shè)備魚龍混雜，物業(yè)管理公司在采用時(shí)要認(rèn)真進(jìn)行選擇，盡量選擇那些通過國際和國有關(guān)部門認(rèn)證、技術(shù)先進(jìn)，并且有雄厚的企業(yè)實(shí)力和優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)作為保障的產(chǎn)品。盡量避免出現(xiàn)投入大量資金卻達(dá)不到預(yù)期效益的情況。具體操作上大致可分為兩種情

5、況：（）如果是早期介入的物業(yè)管理公司，應(yīng)在工程設(shè)計(jì)中盡可能推廣或幫助業(yè)主選擇優(yōu)良節(jié)能設(shè)備，給用戶提出中肯的建議，幫助他們提前選擇、一步到位的完成節(jié)能型設(shè)備的選用和安裝。由于物業(yè)管理人員比工程設(shè)計(jì)者、施工單位和工程管理人員更了解各種物業(yè)設(shè)備設(shè)施的耗能情況，具有比較豐富的節(jié)能經(jīng)驗(yàn)和節(jié)能體會(huì)。因此，物業(yè)管理企業(yè)越早介入越有利于做好物業(yè)項(xiàng)目的節(jié)能工作。在物業(yè)開發(fā)的早期，開發(fā)商和業(yè)主需要投在物業(yè)項(xiàng)目上的資金還沒有啟動(dòng)，這時(shí)物業(yè)管理公司如能與時(shí)介入，盡早引導(dǎo)其選用科技含量高、能耗小的新技術(shù)產(chǎn)品，可以保證物業(yè)項(xiàng)目在相當(dāng)長的時(shí)間的合理有效利用。物業(yè)管理企業(yè)也可以避免更換物業(yè)項(xiàng)目帶來的資金損耗以與給業(yè)主帶來不方

6、便。（）如果是物業(yè)項(xiàng)目的工程建設(shè)在物業(yè)管理企業(yè)介入之前就早早完工了。比較好的方法是淘汰高耗能的設(shè)備，加裝專業(yè)節(jié)能設(shè)備。但是，這樣做的成本一般比較高，需要業(yè)主們?cè)谫Y金上的支持。一般情況下，物業(yè)管理公司所能做的是對(duì)物業(yè)設(shè)施進(jìn)行節(jié)能改造，同時(shí)注意合理控制耗能設(shè)備使用時(shí)間和使用量，減少能源以與設(shè)備自身的損耗。物業(yè)管理公司在選用物業(yè)項(xiàng)目方面應(yīng)更新開發(fā)理念，大膽選用適應(yīng)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的天然能源。如太陽能設(shè)施和雨水收集設(shè)備等。提高物業(yè)管理者節(jié)能意識(shí)，強(qiáng)化管理節(jié)能在物業(yè)管理服務(wù)中加大管理力度，體現(xiàn)嚴(yán)格、科學(xué)的原則，以堵塞漏洞和浪費(fèi)，既是物業(yè)經(jīng)營控制成本的需要，也符合業(yè)主的利益。因此，要對(duì)各個(gè)崗位上的員工的工作進(jìn)

7、行規(guī)，使其樹立節(jié)約意識(shí)和成本控制意識(shí)；應(yīng)落實(shí)各項(xiàng)管理制度，完善質(zhì)量管理控制體系；另外，還要按規(guī)定定期檢修各種設(shè)施設(shè)備，保證其長期處于良性運(yùn)行狀態(tài)，從而減小磨損和浪費(fèi)。進(jìn)行節(jié)能型物業(yè)管理，需要一個(gè)優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)做支撐。一個(gè)優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)首先要有一個(gè)優(yōu)秀的領(lǐng)導(dǎo)，可以考慮選用有綜合調(diào)控能力的工程總監(jiān)，在節(jié)能增效上把握方向，作出正確決策。同時(shí)也要求團(tuán)隊(duì)成員具有綜合管理的能力和水平，特別是要熟悉對(duì)物業(yè)工程設(shè)備的管理，能夠掌握現(xiàn)代化技術(shù)和最新科技動(dòng)態(tài)。從員工日常工作入手，做好項(xiàng)目節(jié)能。一個(gè)完善的管理，既能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)項(xiàng)目的節(jié)能意圖，也有助于發(fā)掘出物業(yè)項(xiàng)目的節(jié)能潛力，有可能會(huì)獲得比設(shè)計(jì)更好的節(jié)能效果。提高用戶節(jié)能意

8、識(shí)，形成自覺節(jié)能的習(xí)慣。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)做好與業(yè)主的溝通工作，做好日常的宣傳工作。無論是住宅小區(qū)還是辦公型建筑，主要的能源使用者仍然是用戶。特別是辦公建筑，其能耗費(fèi)用承擔(dān)者多為公司和企業(yè)，因此使用者的節(jié)能意識(shí)和節(jié)能積極性相對(duì)于小區(qū)居民來講比較弱。物業(yè)管理公司作為管理者，有義務(wù)做好節(jié)電、節(jié)水、節(jié)氣的宣傳工作，如在電梯或走廊設(shè)置與節(jié)能有關(guān)的公益廣告等。另外，物業(yè)管理人員自身也應(yīng)做好節(jié)能工作，從隨手關(guān)燈、注意節(jié)水等細(xì)節(jié)做起，為用戶樹立一個(gè)好的榜樣，幫助用戶養(yǎng)成自覺節(jié)能的習(xí)慣。總之，物業(yè)管理企業(yè)是政府聯(lián)系群眾的紐帶，管理著大部分城市建筑，應(yīng)處于節(jié)能工作的一線，必須走在城市住宅節(jié)能降耗的前列。在中國建設(shè)節(jié)

9、約型社會(huì)的大背景下，只有進(jìn)行節(jié)約型物業(yè)管理才能進(jìn)一步提高物業(yè)管理企業(yè)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量，使企業(yè)品牌得到廣大業(yè)主和使用者的認(rèn)同。物業(yè)工程節(jié)能降耗新措施提到能源控制，當(dāng)然和園區(qū)工程系統(tǒng)（水、電、氣、暖等）的管理是分不開的。我們對(duì)小區(qū)供水管道設(shè)施加強(qiáng)檢修，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，避免因管理力度不夠造成浪費(fèi)；對(duì)夏季綠化用水采取嚴(yán)格的管理制度，每一個(gè)綠化區(qū)澆水不超過30分鐘，并讓每天的值班人員進(jìn)行巡視監(jiān)督；園區(qū)噴泉水池每更換一次水都在2000噸左右，為盡量減少更換次數(shù)，每天對(duì)水池雜物、漂浮物進(jìn)行打撈，盡可能減少臟物對(duì)水的污染；在中心水池中增加一臺(tái)給水泵，改裝水管，增加部分過濾設(shè)備，用水池水源進(jìn)行澆灌，

10、同時(shí)補(bǔ)充新水，增加水循環(huán)，延長水池清水的使用時(shí)間，使原來每三周左右換水一次的時(shí)間延長至四至六周，減少清洗和換水四至六次；加強(qiáng)對(duì)清潔用水的管理，固定平時(shí)清潔用水的取水點(diǎn)，減少人為浪費(fèi)；路面的清洗根據(jù)部位與需要，集中人力在最短時(shí)間完成，減少了用水量。用電方面，做好各用電設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)，認(rèn)真巡查并做好記錄。發(fā)現(xiàn)問題與時(shí)處理，將故障消除在萌芽狀態(tài)，減少不必要的設(shè)備損耗和待機(jī)損耗；對(duì)小區(qū)的公共照明進(jìn)行改裝，將B2層電梯口照明由原來25W的普通燈泡更換為7W的節(jié)能燈，耗電量由原來每月將近1000度降到300度左右；同時(shí)，在滿足使用的原則上，對(duì)車庫、B1、B2大廳、過道燈進(jìn)行調(diào)節(jié)，使耗電量由原來每月近3

11、萬度降到2.5萬度左右；對(duì)電梯轎廂燈管進(jìn)行改造，將原來6只20W的環(huán)形燈管改換為2支40W的日光燈管照明，亮度反比原來有所增加，維修難度和維修成本也大大降低，原來每個(gè)月須更換燈管30支左右，降低到現(xiàn)在的每月35支，單管成本為原來的四分之一，光用電量一個(gè)月就節(jié)約一千多度；對(duì)已經(jīng)基本入住的各園區(qū)住戶的晚間活動(dòng)規(guī)律仔細(xì)觀察，把庭院燈、草坪燈的熄燈時(shí)間再調(diào)整，避免燈亮而無人使用的現(xiàn)象發(fā)生；綠化水池供電方面，對(duì)原有水箱供水進(jìn)行管道改裝，由井泵直接供給，減少了一臺(tái)水泵的運(yùn)行能耗，每月減少耗電量300度；對(duì)于小區(qū)夏季大量用電的電梯機(jī)房空調(diào)使用方面，采用時(shí)控開關(guān)，根據(jù)每天不同的高溫時(shí)段，分時(shí)使用空調(diào)，夜間采用

12、風(fēng)扇降溫，減少空調(diào)使用的時(shí)間，每個(gè)月節(jié)約了近一萬度電；合理安排各類設(shè)備的運(yùn)行方式和運(yùn)行時(shí)間。如風(fēng)機(jī)房的運(yùn)行方式，經(jīng)過多方選擇試用，結(jié)合運(yùn)行實(shí)際各類電機(jī)的起停耗電的關(guān)鍵，合理安排時(shí)間，進(jìn)行設(shè)備改造，選擇最佳的節(jié)能運(yùn)行方式，從而制定出最好的節(jié)能方法。鍋爐房是天然氣主要的消耗地點(diǎn)，也是能源消耗的重點(diǎn)區(qū)域，在節(jié)能降耗活動(dòng)中，根據(jù)一年多來各園區(qū)鍋爐的使用情況和能耗特點(diǎn)，組織各園區(qū)司爐人員進(jìn)行技術(shù)交流，取長補(bǔ)短，將更加節(jié)約的燃燒方法和節(jié)能技巧共同分享，結(jié)合園區(qū)的設(shè)備特點(diǎn)、系統(tǒng)運(yùn)行規(guī)律，選擇最適合于本園區(qū)的鍋爐運(yùn)行方式。同時(shí)找出能耗高的鍋爐的不足之處，進(jìn)行技術(shù)改造或改裝。在保證安全的前提下做到合理、實(shí)用、經(jīng)

13、濟(jì)三項(xiàng)原則，盡量對(duì)廢舊材料、有使用價(jià)值的零配件進(jìn)行收集、歸類、維修與組裝，變廢為寶，對(duì)材料等進(jìn)行再生利用；在保修期、保修圍的材料，督促廠家或施工方購買更換；對(duì)于有償服務(wù)，制定明碼標(biāo)價(jià)收費(fèi)明細(xì)，合理收取適當(dāng)?shù)牟牧腺M(fèi)，維護(hù)業(yè)主整體利益，為物業(yè)公司長期有效的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。富洲新城物業(yè)如何節(jié)能的一點(diǎn)建議從技術(shù)層面上講，節(jié)能分兩個(gè)階段。前期節(jié)能：（從設(shè)計(jì)到選用建筑材料）包括使用保溫材料，真空隔溫玻璃；屋頂、外墻面安裝太陽能光板；（物業(yè)員工可用）安裝節(jié)能燈具與設(shè)備；多載花草樹木，少做水池景觀；雨水收集池；空調(diào)的冷凝水可以聚集起來澆花草樹木；化糞池的沼氣用來做飯；設(shè)施設(shè)備的安裝要便于后期維護(hù)等；（目前

14、富洲在這方面做的不夠）后期使用：1、根據(jù)季節(jié)變化，隨時(shí)調(diào)整路燈的開關(guān)時(shí)間。2、屋空調(diào)溫度不要設(shè)定過高式過低；3、加強(qiáng)培訓(xùn)節(jié)能意識(shí)，做到人走燈關(guān)，不做無謂的浪費(fèi)；4.按規(guī)定定期檢修各種設(shè)施設(shè)備，保證其長期處于良性運(yùn)行狀態(tài)，從而減小磨損和浪費(fèi)；5.游泳池與景觀水池的水做好二次利用而不是直接排入了市政管道；（目前富洲一期就是這樣的）6、有義務(wù)做好節(jié)電、節(jié)水、節(jié)氣的宣傳工作，如在電梯或走廊設(shè)置與節(jié)能有關(guān)的公益廣告等；在物業(yè)管理服務(wù)中加大管理力度，體現(xiàn)嚴(yán)格、科學(xué)的原則，以堵塞漏洞和浪費(fèi)，既是物業(yè)經(jīng)營控制成本的需要，也符合業(yè)主的利益。因此，要對(duì)各個(gè)崗位上的員工工作進(jìn)行規(guī)，使其樹立節(jié)約意識(shí)和成本控制意識(shí)；可

15、實(shí)行節(jié)能達(dá)標(biāo)激勵(lì)措施，獎(jiǎng)勵(lì)可達(dá)節(jié)能效益的50%；把各項(xiàng)管理制度落到實(shí)處，不要光喊口號(hào)，切實(shí)完善節(jié)能管理控制體系。物業(yè)管理常用節(jié)能措施與手段1、公共照明系統(tǒng)的“節(jié)能化”主要措施和手段：、公共照明燈具采用具有節(jié)能性的燈具；、樓公共照明燈具開關(guān)采用可控的燈具開關(guān)，隨用隨開；、對(duì)公共娛樂場所，實(shí)施專人看管負(fù)責(zé)制，根據(jù)娛樂人數(shù)進(jìn)行開關(guān)；對(duì)停車和車庫的照明，采用分時(shí)段，進(jìn)行開關(guān)；、公共設(shè)施設(shè)備房照明，根據(jù)人員工作情況，進(jìn)行控制，進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，多開一些燈，平時(shí)少開或不開。2、變配電設(shè)備的“節(jié)能化”、降低變壓器的變損。根據(jù)不同季節(jié)，調(diào)節(jié)變壓器外環(huán)境溫度（對(duì)室干式變壓）夏季，采用人工方法，降低外圍溫度。（外圍

16、溫度超高，變損超多）；、調(diào)節(jié)三相負(fù)荷的平衡，來降低變壓器和線路的損耗；、調(diào)節(jié)電容補(bǔ)償能力，提高用電質(zhì)量，獲得電費(fèi)的補(bǔ)償。3、三相用電交流電機(jī)變頻的“節(jié)能化”、二次供水電機(jī)變頻節(jié)能（對(duì)直接加壓式二次供水），根據(jù)用水量，采用水壓變頻方式，節(jié)省電費(fèi)；、電梯變頻節(jié)能，根據(jù)電梯乘坐人數(shù)，安裝牽力感應(yīng)器，調(diào)節(jié)電梯牽引電機(jī)頻，節(jié)省電費(fèi)。4、二次供水系統(tǒng)的“節(jié)能化”、蓄水池、樓頂水箱的開關(guān)、閘門和水位自動(dòng)控制保持經(jīng)常巡視，防止失|考試|大|靈，造成跑水和漏水；與時(shí)檢測維護(hù)供水管網(wǎng)，防止供水管網(wǎng)出現(xiàn)問題，跑水和漏水，造成浪費(fèi)；加強(qiáng)主供水管網(wǎng)總閥門的維護(hù)，防止支供水管網(wǎng)出現(xiàn)問題，不能與時(shí)關(guān)閉，造成浪費(fèi)。注：供水系

17、統(tǒng)不象供電系統(tǒng)，一旦局部出現(xiàn)問題，供水系不象供電系統(tǒng)停止供應(yīng)，另外，一旦等到問題出現(xiàn)再維修，浪費(fèi)已形成，無法挽回，因此，日常檢查維護(hù)對(duì)供水節(jié)能來說尤為重要。5、水電計(jì)量表具的量化管理大多數(shù)居民用水用電是由物業(yè)公司負(fù)責(zé)抄表到戶，支付費(fèi)用，給物業(yè)公司經(jīng)營帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。因此，做好水電平衡計(jì)算十分必要。定期查抄總表、住戶分表數(shù)據(jù)，做到先計(jì)量、后分析，再平衡，采用比差方法，與時(shí)、有效地反映水電用量，通過水、電的量化管理，迅速查出問題所在，與時(shí)處理，這樣才能規(guī)避水電虧損的風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)節(jié)能措施一、從提高客人節(jié)能意識(shí)入手，養(yǎng)成自覺節(jié)能的好習(xí)慣。在物業(yè)管理工作中，我們要求員工高度重視節(jié)能工作，樹立“節(jié)能降耗，從

18、我做起”的觀念，從日常工作中節(jié)省能源，減少浪費(fèi)。各部門層層動(dòng)員，找差距，定措施，從一點(diǎn)一滴做起?；ǔ俏飿I(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)集思廣益，提出節(jié)能措施，改造設(shè)備，人員精減、每年可節(jié)約資金近十幾萬元。公司應(yīng)設(shè)節(jié)能專職督察員，而且做到人走關(guān)燈、飲水機(jī)、電腦、關(guān)空調(diào)。二、從設(shè)備改造入手，提高物業(yè)管理的科技含量。在物業(yè)管理公司的各部門中，工程部、保潔綠化部、護(hù)衛(wèi)部是節(jié)能工作重點(diǎn)，我們除加強(qiáng)日常管理外，最重要的是從改造高耗能舊設(shè)備入手，選用節(jié)能設(shè)備，大大降低能耗、節(jié)約費(fèi)用。要做好這項(xiàng)工作，必須抓好三個(gè)“支撐點(diǎn)”：第一、要有一個(gè)優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)做支撐。班子成員要具備綜合管理的能力和水平，特別是對(duì)各種物業(yè)的工程設(shè)備管理要非常

19、了解，掌握現(xiàn)代化技術(shù)和最新科技動(dòng)態(tài)，要有個(gè)優(yōu)秀的工程總監(jiān)，在節(jié)能增效上把握方向，作出正確決策。第二、要有若干優(yōu)良技術(shù)合作單位做支撐。目前，新產(chǎn)品、新技術(shù)和各種節(jié)能設(shè)備也是魚龍混雜，在采用新技術(shù)時(shí)，要認(rèn)真進(jìn)行選擇，選擇那些技術(shù)確實(shí)先進(jìn)的、通過國際和國有關(guān)部門認(rèn)證的、幾年之技術(shù)不落伍的產(chǎn)品，同時(shí)這些企業(yè)要有雄厚的資金支持，還要有高效優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)作保證。否則會(huì)出現(xiàn)投入大量資金卻達(dá)不到預(yù)期效益的情況。第三、要有好的推廣形式做支撐，便于企業(yè)運(yùn)作。在提高認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，我們結(jié)合項(xiàng)目的不同情況，把物業(yè)用戶分成三種類型：（1）如果是在物業(yè)早期介入的，應(yīng)在工程設(shè)計(jì)中盡可能推廣或幫助業(yè)主選擇優(yōu)良節(jié)能設(shè)備，給開發(fā)公

20、司提出中肯的建議，幫助他們提前選擇、一步到位（此階段開發(fā)商有資金實(shí)力，可以為今后的物業(yè)管理打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)）。（2）如果所管物業(yè)屬于工程設(shè)備老化、需要更新改造的，可與時(shí)列入改造計(jì)劃、向業(yè)主委員會(huì)推薦使用或更換新產(chǎn)品和節(jié)能設(shè)備、材料等，這樣就可以從根本上解決問題，降低能耗。（3）對(duì)于物業(yè)管理中正在運(yùn)行的、已采用一般節(jié)能措施的工程設(shè)備，由于還沒有老化到一定程度，在改造設(shè)備的資金運(yùn)作中就有困難，業(yè)主很難一次投入大量改造資金。我們就區(qū)分不同情況，幫助企業(yè)算賬，采取不同方式解決。例如借助銀行擔(dān)保公司的信譽(yù)擔(dān)保等，另外還可以與供貨商協(xié)商，如先支付30%-40%設(shè)備款，余款從更換設(shè)備以后節(jié)省的資金中分2-3年償

21、還。這些節(jié)能設(shè)備投入后，在兩三年左右時(shí)間可收回投資，以后就是純?cè)黾拥钠髽I(yè)凈收益。這種方式業(yè)主就比較容易接受。三、從員工日常工作入手，把節(jié)能降耗作為自覺行動(dòng)。以嘉州花城為例，早在年初，公司就把“節(jié)約能源，降低能耗”作為今年重點(diǎn)工作，下發(fā)通知要求：（一）每日做好能耗記錄。要求數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，字體工整清楚。值班電工做好每日用電抄表工作；暖通專業(yè)做好園區(qū)水耗統(tǒng)計(jì)和監(jiān)控，杜絕跑冒滴漏。（二）做好能耗的統(tǒng)計(jì)分析。發(fā)現(xiàn)能耗異常與時(shí)分析報(bào)告。（三）堅(jiān)守崗位認(rèn)真做好園區(qū)各項(xiàng)巡視工作：1、專業(yè)人員重點(diǎn)控制園區(qū)用水系統(tǒng)有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，有無違反公司規(guī)定使用能源的行為。例如：私自接水、接電等。2、工程護(hù)衛(wèi)值班重點(diǎn)監(jiān)控

22、樓層在無客戶時(shí)，公共區(qū)域照明是否按時(shí)關(guān)閉，晚間公共區(qū)域空調(diào)是否關(guān)閉，衛(wèi)生間照明與排風(fēng)扇開閉是否符合要求，并將情況與時(shí)反饋總值班。3、專業(yè)人員與時(shí)調(diào)整衛(wèi)生間沖水閥門的使用狀態(tài)，杜絕長流水。4、全體員工有責(zé)任對(duì)浪費(fèi)能源的現(xiàn)象報(bào)告、制止或糾正。（四）各專業(yè)嚴(yán)格按公司節(jié)能降耗具體措施操作，不得私自開動(dòng)設(shè)備。有效控制耗電總量，減少高峰時(shí)段用電量。1、專業(yè)每日參照天氣預(yù)報(bào)溫度、檢查機(jī)房與附屬設(shè)備。2、工程部對(duì)設(shè)備運(yùn)行耗電情況與不合理運(yùn)行狀態(tài)提出意見，監(jiān)督節(jié)電措施的實(shí)施。3、保潔人員控制使用保潔用電設(shè)備的時(shí)間，錯(cuò)開高峰用電時(shí)段，節(jié)省每一度電。4、清洗衛(wèi)生間要合理使用水源，水龍頭不可長流水。5、各部門要控制使

23、用取暖器、空調(diào)等生活用電器，并在使用中注意錯(cuò)開用電高峰時(shí)段。居民小區(qū)物業(yè)節(jié)能措施與合理化建議運(yùn)行管理措施：通過采取設(shè)備節(jié)能技術(shù)改造、設(shè)備節(jié)能運(yùn)行管理等措施，使能耗下降（或能耗單價(jià)下降），能源支出減少。控制實(shí)施上述措施的資金投入，使其遠(yuǎn)小于節(jié)能收益。1.電力供應(yīng)管理電是建筑用技術(shù)裝備規(guī)定使用的能源形式。人們天天無意識(shí)地、頻繁地與各式各樣的電器在打交道。大多數(shù)設(shè)備，也包括許許多多建筑用技術(shù)裝備，今天幾乎一無例外地用電來工作，電的需要量還將不斷地升高。樓宇電力系統(tǒng)主要分為電力供應(yīng)和電力配電兩部分。電力供應(yīng)系統(tǒng)設(shè)備主要有高壓開關(guān)柜、變壓器、低壓開關(guān)柜等；電力配電系統(tǒng)主要有低壓配電盤、配電箱等。電力供應(yīng)

24、系統(tǒng)將來自城市電網(wǎng)的高電壓轉(zhuǎn)換成與用電設(shè)備輸入電壓相匹配的低電壓，同時(shí)根據(jù)用電負(fù)荷的種類、等級(jí)、用電量、用電位置等，把電力進(jìn)行分配和控制。電力配電系統(tǒng)主要負(fù)責(zé)將電力配置到各用電設(shè)備，同時(shí)對(duì)用電設(shè)備進(jìn)行各種用電保護(hù)和控制設(shè)備的運(yùn)行。一般情況下高電壓系統(tǒng)由城市供電部門負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、安裝、計(jì)量、管理運(yùn)行，樓宇建設(shè)單位僅僅提供一定面積的設(shè)備安裝空間。電力供應(yīng)系統(tǒng)應(yīng)該配置電力監(jiān)控系統(tǒng)，完成對(duì)高低壓開關(guān)柜和變壓器運(yùn)行狀態(tài)的監(jiān)控，監(jiān)控系統(tǒng)與樓宇設(shè)備控制系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，以便根據(jù)用電負(fù)荷與時(shí)調(diào)整電力供應(yīng)。電力系統(tǒng)的節(jié)能主要是指電力配電系統(tǒng)的節(jié)能控制。我們知道一座建筑物中的能源百分之八十以上是電能（空調(diào)系統(tǒng)的冷源和風(fēng)能等可

25、以視作由電能轉(zhuǎn)換而來），其他能源，諸如水能、燃?xì)饽?、燃油能，所占比例要少許多。從電能的使用方式可以分成電力驅(qū)動(dòng)和照明兩大類。電力驅(qū)動(dòng)指的是對(duì)各類設(shè)備的供電，將電能轉(zhuǎn)換成了勢能、動(dòng)能、熱焓等能源形式，該部分的節(jié)能措施體現(xiàn)在用電設(shè)備的控制方式上，所以我司將結(jié)合空調(diào)系統(tǒng)和給排水系統(tǒng)地設(shè)備節(jié)能控制來闡述電力節(jié)能辦法。樓宇照明系統(tǒng)是一個(gè)巨大的能耗系統(tǒng)，盡管在照明設(shè)計(jì)時(shí)盡量采用各種節(jié)能燈具和光源，但是實(shí)際的運(yùn)行中間仍然存在著大量浪費(fèi)能源的現(xiàn)象，提高照明系統(tǒng)的節(jié)能控制方式，加強(qiáng)系統(tǒng)的管理能動(dòng)性和靈活性是達(dá)到節(jié)能目的唯一途徑。我司推薦主要采用以下幾種方式進(jìn)行照明節(jié)能控制：日光和照度控制定時(shí)開關(guān)集中控制移動(dòng)偵測

26、控制場景控制按鈕控制1)日光和照度控制一年四季日起日落的時(shí)間都不同，加之天有不測風(fēng)云，今日風(fēng)和日麗，明日可能就變成陰天多云。當(dāng)日光采光不足時(shí)就必須要利用燈光進(jìn)行補(bǔ)償?？蛇@種補(bǔ)償是隨機(jī)的，且需要補(bǔ)償?shù)恼斩纫膊灰粯印４送?，靠近窗戶或幕墻的區(qū)域與遠(yuǎn)離窗戶和幕墻的地方燈光的補(bǔ)償需求同樣也是不同的。因此我們依照室外強(qiáng)度和室照度相結(jié)合控制電燈的開閉和調(diào)整燈光亮度。對(duì)于像XX大堂與XX這樣大空間的建筑區(qū)域，可以根據(jù)日光對(duì)室的影響程度劃分成若干個(gè)照明區(qū)域，在每個(gè)區(qū)域依據(jù)照明負(fù)荷或面積分成不同的供電回路。不同回路上的燈具可以相互交叉或者并排布置，以取得最佳效果。安裝在室外和室的照度傳感器信號(hào)與設(shè)定的照度指標(biāo)相比

27、較后控制電燈的開啟或閉合，同時(shí)調(diào)整燈光亮度。在這里需要注意的是室照度傳感器要安裝在具有代表性的位置，區(qū)域的劃分要合理，相鄰區(qū)域的燈具布置要有一定的重疊。另外，每個(gè)回路所帶的電燈不易過多，否則投資額將會(huì)增加（大功率的調(diào)光器價(jià)格很高）。2)定時(shí)控制建筑物部的樓梯間、走道、電梯廳、廁所等公共區(qū)域的電燈可以采用預(yù)先設(shè)定時(shí)間（段），譬如在下班時(shí)間自動(dòng)變暗或關(guān)閉，或者只有在上班時(shí)間才供電。由此可以避免人走燈明，浪費(fèi)能源的現(xiàn)象。3)集中控制照明系統(tǒng)智能化集中控制，將所有的電燈都可以在中央控制室進(jìn)行集中控制，設(shè)定各種運(yùn)行參數(shù)，隨意修改運(yùn)行模式，智能化的面板開關(guān)可以任意的設(shè)定、調(diào)整開關(guān)控制的區(qū)域。將傳統(tǒng)的、永遠(yuǎn)

28、不能改變的、僅能完成開關(guān)功能的照明系統(tǒng)改變成具有人性化設(shè)計(jì)、可以根據(jù)不同的需求、任意的條件（定時(shí)開關(guān)，照度控制，移動(dòng)檢測控制等）進(jìn)行單一或組合式的控制，加之與調(diào)光器的配合更加會(huì)使得照明系統(tǒng)錦上添花，實(shí)現(xiàn)了在不降低照明標(biāo)準(zhǔn)，甚至更加豐富照明容的基礎(chǔ)上最大限度的節(jié)約能源，對(duì)今后XX的運(yùn)行管理將帶來不可估量的經(jīng)濟(jì)效益。4)移動(dòng)偵測控制針對(duì)公共區(qū)域，例如電梯前室、樓梯、通道等，往往沒有人時(shí)也是燈光長明，浪費(fèi)了寶貴的能源。利用智慧型移動(dòng)探測器，控制電燈開啟。當(dāng)有人到達(dá)時(shí)，探測器輸出信號(hào)，啟動(dòng)電燈；經(jīng)過一定時(shí)間，電燈自動(dòng)關(guān)閉或者轉(zhuǎn)暗。移動(dòng)探測器也可以兼作可疑行動(dòng)或非法入侵報(bào)警探測用。5)場景控制對(duì)于一些具

29、有一定組合燈光效果要求，或者多種燈光效果的場所或區(qū)域，如建筑外觀照明、廣告照明等，可以采用場景控制模式。一樣場所的燈光可以組合成若干個(gè)場景，各場景之間的切換都是平順而容易。在設(shè)置場景模式時(shí)我們可以選擇最節(jié)約能源的方式進(jìn)行組合控制，即簡化了控制，又達(dá)到了節(jié)能的目的。6)按鈕控制對(duì)于大部分公共區(qū)域的照明都可以不設(shè)置手動(dòng)面板，而是采用集中控制方式。但是對(duì)于一些局部場所，例如辦公區(qū)域、營業(yè)場所、某些特殊房間等，仍然可以采用傳統(tǒng)的手動(dòng)面板控制方式。所不同的是手動(dòng)面板都是智能化的，通過軟件設(shè)置可以任意改變面板控制的對(duì)象，而且面板開關(guān)沒有負(fù)荷容量的概念，甚至可以一鍵多控。智能化的面板開關(guān)具備調(diào)光的功能或分段

30、控制功能，就是在手動(dòng)狀態(tài)下，也同樣能達(dá)到節(jié)能的目的。以上各種控制方式可以單獨(dú)運(yùn)行也可以組合工作，例如：按鈕控制和移動(dòng)探測控制相結(jié)合，正常工作時(shí)間采用按鈕控制，下班后自動(dòng)切換到移動(dòng)探測控制模式，從而保證了一天二十四小時(shí)都處于節(jié)能控制狀態(tài)下。照明系統(tǒng)智能化為今后的物業(yè)管理帶來了極大的靈活性和可操作性。2.空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能控制空調(diào)系統(tǒng)是一個(gè)大能耗系統(tǒng)，對(duì)于XX這樣的大型建筑，空調(diào)系統(tǒng)的控制較為復(fù)雜，如果采用一般的控制方式，即要保證環(huán)境的舒適性，就不可避免得要浪費(fèi)掉大量的能源?？墒钱?dāng)我們運(yùn)用一些先進(jìn)的節(jié)能控制方法，使得能源的利用最大化，即滿足環(huán)境的需求，又節(jié)約了能源。空調(diào)系統(tǒng)主要由冷源水系統(tǒng)和空氣調(diào)節(jié)風(fēng)系

31、統(tǒng)兩部分組成。下面我們就從“水”和“風(fēng)”兩種介質(zhì)的控制來闡述節(jié)能控制方案。1)冷源系統(tǒng)的節(jié)能控制(1)理論分析我們知道空調(diào)系統(tǒng)中冷凍水泵和冷卻水泵的容量是按照建最大設(shè)計(jì)熱負(fù)荷選定的，且留有余量,而運(yùn)行情況是一年四季長期在固定的最大水流量下工作，由于季節(jié)、晝夜和客戶負(fù)荷的變化，實(shí)際空調(diào)熱負(fù)荷在絕大部分時(shí)間遠(yuǎn)比設(shè)計(jì)負(fù)荷低。通過我司經(jīng)驗(yàn)分析，一般樓宇水泵流量和壓力的最大設(shè)計(jì)負(fù)荷（負(fù)載率為100%），一年中，負(fù)荷率在50%以下的小時(shí)數(shù)約占全部運(yùn)行時(shí)間的50%以上。一般冷凍水設(shè)計(jì)溫差為57，冷卻水的設(shè)計(jì)溫差為45，在系統(tǒng)流量固定的情況下，全年絕大部分運(yùn)行時(shí)間溫差僅為1.03.0，即在低溫差、大流量情況下

32、工作，從而增加了管路系統(tǒng)的能量損失，浪費(fèi)了水泵運(yùn)行的輸送能量。一般空調(diào)水泵的耗電量約占總空調(diào)系統(tǒng)耗電量的2030%，故節(jié)約低負(fù)荷時(shí)水系統(tǒng)的輸送能量，具有很重要的意義。所以我們建議采用隨熱負(fù)荷而改變水量的變流量空調(diào)水系統(tǒng)。采用變頻器調(diào)節(jié)泵的轉(zhuǎn)速可以方便地調(diào)節(jié)水的流量，其節(jié)能率通常都在40%以上。(2)一次冷凍水泵控制空調(diào)水系統(tǒng)的負(fù)荷對(duì)象通常為空氣處理機(jī)組和風(fēng)機(jī)盤管兩大類，前者表冷器供冷量通過兩通閥自動(dòng)控制，當(dāng)空氣處理機(jī)組在定風(fēng)量方式下運(yùn)行，冷水量將隨著需冷量的改變而變化；當(dāng)空氣處理機(jī)組變風(fēng)量運(yùn)行時(shí)，主要依靠調(diào)節(jié)送風(fēng)量來滿足冷量的需求，僅僅在冷負(fù)荷較小時(shí)達(dá)到了風(fēng)量的最低值才會(huì)改變冷水量，后者的兩通

33、閥采用位式控制模式，打開時(shí)為設(shè)計(jì)流量，關(guān)閉時(shí)流量為零。通常水系統(tǒng)總冷量與水流量特性的綜合作用呈非線性，水流量的變化相對(duì)于總冷量的變化要小。以冷凍水總流量控制一次水泵的轉(zhuǎn)速。如果多臺(tái)一次水泵并聯(lián)運(yùn)行時(shí)宜采用同步變頻控制。一次水泵變頻控制的流量圍應(yīng)為50%G100%G，此圍流量與頻率的變化基本呈線性關(guān)系。變頻器在低負(fù)荷時(shí)的效率將下降，不宜無限制地?cái)U(kuò)大頻率變化圍，只要能滿足流量調(diào)節(jié)的變化圍即可。一次水泵和冷凍機(jī)組仍然采用負(fù)荷（冷量）控制方式，當(dāng)總冷量較大時(shí)根據(jù)總冷水量控制水泵和機(jī)組的運(yùn)行臺(tái)數(shù)，總冷量小到某個(gè)值（可以根據(jù)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)估計(jì)或現(xiàn)場試測得到）時(shí)改為總冷量控制。這樣控制是基于考慮到當(dāng)總冷量需求

34、較大時(shí)停止一臺(tái)機(jī)組運(yùn)行可能出現(xiàn)總供水量不足的現(xiàn)象，此時(shí)工作水泵達(dá)到額定流量值，空氣處理機(jī)組的兩通閥全部打開，管路阻力降低而致使水泵的工作點(diǎn)向低揚(yáng)程、大流量方向移動(dòng)，嚴(yán)重時(shí)可能造成水泵電機(jī)過載發(fā)生事故。對(duì)于一次泵采用變流量方案時(shí)由于變流量運(yùn)行，其供水溫度也是不斷變化的，此時(shí)冷水機(jī)組供水溫度傳感器不再起控制調(diào)節(jié)作用，它的主要用途是檢測水溫并通過設(shè)定水溫的上、下限對(duì)冷水機(jī)組起連鎖保護(hù)作用。當(dāng)空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)低負(fù)荷時(shí)，供水流量已經(jīng)處于低流量運(yùn)行狀態(tài)，由于低流量必定導(dǎo)致供水溫度下降，使得冷水機(jī)組制冷效率降低，節(jié)能效果勢必收到影響。因此，我們可以適當(dāng)提高供水溫度并保持，在調(diào)節(jié)供水量來達(dá)到一個(gè)新的平衡點(diǎn)。(3)

35、二次冷凍水泵控制在采用變風(fēng)量控制空氣機(jī)組方式時(shí)，冷凍水流量變化圍不大，因此我們推薦采用總冷量控制調(diào)節(jié)二次冷凍水泵轉(zhuǎn)速，改變供水量。如果出現(xiàn)負(fù)荷太小的情況，改為控制壓差旁通調(diào)節(jié)閥開度的方式控制，此時(shí)二次水泵轉(zhuǎn)速不變，保持恒定供水流量，調(diào)節(jié)旁通水量來滿足冷量的需求。2)空氣處理機(jī)組系統(tǒng)的節(jié)能控制空氣處理機(jī)組系統(tǒng)分為風(fēng)系統(tǒng)和水系統(tǒng)兩部分。水系統(tǒng)可以按照常規(guī)調(diào)節(jié)二通閥開度來控制送風(fēng)溫度，測量參數(shù)可以是回風(fēng)溫度或者室溫度。風(fēng)系統(tǒng)比較復(fù)雜，負(fù)荷變化是嚴(yán)重影響風(fēng)系統(tǒng)正常工作的主要原因。為滿足環(huán)境的要求，往往不得不是空氣處理機(jī)組運(yùn)行在最大負(fù)荷的情況下，以損失能源為代價(jià)來滿足環(huán)境的需求。近幾年變風(fēng)量空調(diào)技術(shù)的發(fā)展越來越成熟，成功的例不少。所以我們建議空調(diào)系統(tǒng)的空氣處理機(jī)組采用變風(fēng)量控制方式。(1)變風(fēng)量控制的節(jié)能效益分析空調(diào)系統(tǒng)的送風(fēng)量通