某地產(chǎn)樓盤的推廣方案

1、康城水橋的推廣方案 目錄一、序言 4頁二、昆吾花圃二期的二次營銷推廣的意義5頁 市場篇 一市場情況5頁二項(xiàng)目SWOT闡發(fā)7頁三、項(xiàng)目定位10頁四、標(biāo)客戶掃描14頁 （一）、目標(biāo)客戶定位 （二）、目標(biāo)客戶描述 （三）、目標(biāo)客戶區(qū)域闡發(fā)五、近期項(xiàng)目滯銷原因總結(jié)17頁 （一）、周邊競爭敵手闡發(fā) （二）、綜合比力闡發(fā)六、二期形象發(fā)起23頁 （一）、加大推廣力度 （二）、工地形象發(fā)起 （三）、銷售道具 第二篇：推廣計(jì)謀一、推廣主題31頁二、案名確立33頁三、主題口號(hào)36頁四、主題形象37頁 第三篇： 銷售執(zhí)行前期銷售情況回首39頁（一）、銷售現(xiàn)狀闡發(fā) （二）、銷售推廣闡發(fā)銷售計(jì)謀42頁推廣入世時(shí)機(jī)闡發(fā)5

2、2頁第四篇：告白推廣計(jì)謀推廣計(jì)謀54頁 （一）、促銷篇 （二）、形象篇二、媒體選擇61頁三、時(shí)間漫衍及發(fā)起62頁四、用度預(yù)算63頁一、序言 隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的創(chuàng)建和房地產(chǎn)市場的蓬勃生長，我國的房地產(chǎn)市場運(yùn)作體系也逐步成熟起來。房地產(chǎn)的競爭就是各方面的 綜合性的競爭。在同樣的市局面前我們是等時(shí)機(jī)看重我們、照舊主動(dòng)出擊，通過進(jìn)行公道的市場調(diào)研 目標(biāo)預(yù)測 推廣計(jì)謀 銷售執(zhí)行 實(shí)時(shí)總結(jié)等手段進(jìn)行一系列的、立體效果的推廣、促銷運(yùn)動(dòng)等搶占先機(jī)。近年來濮陽市房地產(chǎn)市場競爭猛烈，同質(zhì)化現(xiàn)象越發(fā)普遍，本項(xiàng)目要推向市場并取得樂成，就必須塑造出自己品牌優(yōu)勢，找準(zhǔn)市場空白點(diǎn)，充實(shí)挖掘和體現(xiàn)出本樓盤區(qū)別于其他樓盤的特色

3、賣點(diǎn)，也即差別性，以實(shí)擊虛，擊敗同類競爭敵手，搶占市場空間。結(jié)合近期市場調(diào)研情況和現(xiàn)階段昆吾花圃銷售歷程存在的問題。昆吾花圃二期位于濮陽市區(qū)西南板塊屬城鄉(xiāng)結(jié)合處，開州路以西，石化路以南，昆吾路以東，站前路以北。開發(fā)商為濮樣陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，署理商為鄭州盛世房地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)。在開發(fā)商與署理商的互助期望值中，自我公司介入銷售監(jiān)理至今，每月銷售結(jié)果在10套左右，我司對結(jié)果的態(tài)度視為不太理想。市場水涼，人氣不旺，案場一直處于疲軟狀態(tài)， 如今各售樓部每天歡迎客戶數(shù)量減退、有時(shí)甚至一天沒有接到一族客戶。長此以往，昆吾花圃二期的整個(gè)銷售態(tài)勢堪憂。在這種情況下，對昆吾花圃二期的二次營銷推廣被提上日程，也是勢

4、在必行了。二昆吾花圃二期的二次營銷推廣的意義1 總結(jié)前期銷售執(zhí)行的利弊，實(shí)時(shí)革新取其精華棄其糟粕。2 真正做到籌謀周密、范例嚴(yán)謹(jǐn)，勇于總結(jié)，敢于創(chuàng)新,搶占市場先機(jī)，占領(lǐng)市場空間。3塑造項(xiàng)目品牌形象，展示開發(fā)商實(shí)力，為整個(gè)項(xiàng)目的后期開發(fā)歷程創(chuàng)造有利條件。4 按目前的銷售進(jìn)度，我們項(xiàng)目清盤需要最低5年的時(shí)間，作為一家專業(yè)的署理公司，這是我們遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能擔(dān)當(dāng)?shù)?，本著?zé)任和雙方互利互惠的原則，則需要把目標(biāo)提前化，把風(fēng)險(xiǎn)最小化，把利潤最大化。 第一篇、市場篇一市場情況 濮陽市誕生在革新開放的年代里，建市二十余年是一座年輕的都市。都市總體籌劃起點(diǎn)高，建立尺度高，二十年間在一片曠野上崛起了一座現(xiàn)代化都市，一座座

5、工場星羅棋布，種種氣勢派頭的住宅區(qū)坐落有致，都市品位在不停提高，高品級(jí)公路、鐵路不停拓展，建立領(lǐng)域產(chǎn)生了排山倒海的變革。都市實(shí)現(xiàn)了會(huì)合供水、供電、供熱、供氣，在全國處于領(lǐng)先職位。都市綠化、美化獨(dú)具特色，在保存東方文化特色的底子上，公道吸收西方園林的優(yōu)點(diǎn)，建一房綠一點(diǎn)，建一區(qū)綠一方，修一條路綠一線，公園敞開化，門路景觀化，庭院園林化，形成了三季有花，四季常青、田園風(fēng)景優(yōu)美，生態(tài)情況優(yōu)康，都市建立新穎，治理精細(xì)范例，具有中國北方平原特色的都市園林景觀。濮陽市又先后被命名為國度衛(wèi)生都市、國度園林都市、全國創(chuàng)建文明都市事情先進(jìn)都市、中國優(yōu)秀旅游都市等榮譽(yù)稱呼，2001年又得到中華人民共和國建立部“中國

6、人居情況典范獎(jiǎng)”。隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的生長，濮陽的社會(huì)知名度和居民收入都在不停提高。二項(xiàng)目SWOT闡發(fā)項(xiàng)目介紹 濮陽市作為一個(gè)新興都市，建市較晚，都市整體籌劃和設(shè)計(jì)公道科學(xué)，根本實(shí)現(xiàn)市政配套設(shè)施先行的籌劃理念；本案所在區(qū)域雖屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，但在目前都市框架拉大趨勢的動(dòng)員下，無論人文情況照舊周邊設(shè)施都產(chǎn)生了很大的改變。原來一片片尚未開發(fā)的荒地和耕地，在政府領(lǐng)導(dǎo)下，一幢幢精品住宅在涌現(xiàn)，大型商業(yè)街扎底子在區(qū)域、大型生意業(yè)務(wù)市場開始青睞本區(qū)域。在市政支持下，戚城文化遺址的重視、擴(kuò)建門路、勉勵(lì)私營投資，整個(gè)消費(fèi)市場正在形成，居住人口數(shù)字不停上升，在建的住宅項(xiàng)目不停增多。昆吾花圃二期位于濮陽市區(qū)西南板塊屬城

7、鄉(xiāng)結(jié)合處，開州路以西，石化路以南，昆吾路以東，站前路以北；周邊有戚都市文化遺址、古城商業(yè)街環(huán)繞周邊。情況幽雅怡人，交通便利，市政配套齊全，是居家創(chuàng)業(yè)的理想選擇。小區(qū)的整休籌劃由上海同濟(jì)大學(xué)設(shè)計(jì)院擔(dān)綱設(shè)計(jì)，籌劃修建面積20多萬平方米，以多層為主，建有部分低層連體住宅，一樓建有小院，超寬樓間距、高綠化率、低容積率、智能化的配套是小區(qū)的根本特色。主打戶型以三居室為主，四居室和二居室為輔。（一）、優(yōu)勢：（Strenth）1、濮陽市房產(chǎn)治理局有過樂成開發(fā)案例,社會(huì)知名度. 美譽(yù)度較高,有一定的品牌影響力2、本案開發(fā)范圍較大,可產(chǎn)生較多資源共享3、本案位于城郊結(jié)合部,空氣質(zhì)量較好,噪音小,適宜居住4、本案

8、屬于經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目,口碑較好5、本案邀請專業(yè)籌劃設(shè)計(jì)公司,專業(yè)營銷籌謀公司介入,形成內(nèi)部資源互補(bǔ)整合6、本案提倡一種生活方法新都市生活，在很大水平上增加產(chǎn)物的附加值7、本案產(chǎn)物質(zhì)量一流，園林景觀在濮陽市唯一無二8、人性化、本性化、智能化物業(yè)治理9、昆吾花圃一期項(xiàng)目產(chǎn)物口碑很好（二）、劣勢：（Weekness）1、位置較偏,生活配套不敷齊全2、周邊教誨情況和質(zhì)量不容樂觀3、周邊為都市鄉(xiāng)村,人文情況較差4、首期開發(fā)臨近石化路,開發(fā)順序不敷公道5、由于土地征用用度問題，開發(fā)步調(diào)和范圍帶來不確定性6、本案開發(fā)本錢相比擬力高，代價(jià)彈性較小7、昆吾花圃開發(fā)的產(chǎn)物屬于經(jīng)濟(jì)適用房，代價(jià)應(yīng)稍為自制，但綜合周邊樓

9、盤競爭情況，我們的代價(jià)相對較高 （三）、時(shí)機(jī)點(diǎn)：（Opportunity）1、濮陽市開發(fā)量大，形成房地產(chǎn)消費(fèi)氣候2、石化路買通后，拉動(dòng)周邊商業(yè)生長，吸引目標(biāo)客戶群3、站前路即將買通，區(qū)域生長前景良好4、濮陽市房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)上沒有本土品牌企業(yè)，故很容易產(chǎn)生品牌的時(shí)機(jī)5、置業(yè)者的購房看法轉(zhuǎn)（四）、威脅點(diǎn)：（Threat）1、 本區(qū)域內(nèi)大量空置物業(yè)的惡性競爭2、 住宅銀行按揭額度的低落,影響中低消費(fèi)群體3、 溫泉花圃的同期入市,分流本案目標(biāo)客戶4、 站前路商業(yè)街春節(jié)后有80畝的開發(fā)量5、 本區(qū)域內(nèi)空置地塊的未來開發(fā)量較大,后期競爭較猛烈三、項(xiàng)目定位通過對濮市區(qū)整體、細(xì)致觀察和深入研究，本案周圍小區(qū)新開發(fā)

10、樓盤數(shù)目不少，且各樓盤目標(biāo)客戶相對一致，競爭就顯得極為猛烈。因此，要在市場中站穩(wěn)腳跟，并一經(jīng)推出就能占有相當(dāng)?shù)氖袌龇蓊~，并且有不停擴(kuò)張的強(qiáng)勁勢頭，本案市場定位一定要準(zhǔn)確，并且要貫串、運(yùn)用到樓盤開發(fā)的全歷程中去，只有這樣本案才氣在濮陽市區(qū)脫穎而出。（一）本項(xiàng)目區(qū)域定位昆吾花圃二期項(xiàng)目位于濮陽市市區(qū)西南城鄉(xiāng)結(jié)合處，開州路以西，石化路以南，昆吾路以東，站前路以北之間的地段；周邊區(qū)域大要情況項(xiàng)目用地南面：臨近濮陽市火車道項(xiàng)目用地北面：緊鄰市林科所，市圖書館項(xiàng)目用地西面：文化修養(yǎng)較高，有市職業(yè)中專、第三中學(xué)、特殊學(xué)校；較遠(yuǎn)處有濮陽市綠化帶，情況優(yōu)美怡人項(xiàng)目用地東面：東面緊鄰開州路，屬于市政、商業(yè)配套齊全

11、的區(qū)域闡發(fā)總結(jié)： 項(xiàng)目地理位置位于濮陽市市區(qū)南線，屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，周圍無重產(chǎn)業(yè)，無污染源，空氣質(zhì)量上乘。且在其西邊有千畝郁郁蔥蔥的環(huán)保林木，無形中又為項(xiàng)目提供了絕佳的自然撫玩景觀及取之不竭的自然空氣資源。濮陽作為一個(gè)新興都市，建市較晚，都市整體籌劃和設(shè)計(jì)公道科學(xué)，根本實(shí)現(xiàn)市政配套設(shè)施先行的籌劃理念；本案所在地雖屬于邊郊，但在目前都市框架拉大趨勢的動(dòng)員下，無論人文情況照舊周邊設(shè)施都產(chǎn)生了很大的改變。原本一片片尚未開發(fā)的荒地和耕地，在政府領(lǐng)導(dǎo)下，一幢幢精品住宅在涌現(xiàn)，星級(jí)酒店、大型生意業(yè)務(wù)市場均開始青睞本區(qū)域。在市政支持下，擴(kuò)建門路，招商引資，勉勵(lì)私企投資，整個(gè)消費(fèi)市場正在形成，居住人口數(shù)字不停地上

12、升，在建住宅項(xiàng)目不停增多，目前它已成為濮陽市民今后幾年投資置業(yè)的熱點(diǎn)。因此，本項(xiàng)目只要在初期籌謀、工程進(jìn)度及質(zhì)量、入市形象實(shí)時(shí)間上把好關(guān)，做好充實(shí)的準(zhǔn)備，在目前地產(chǎn)形勢較佳的前提下必能得到滿意的結(jié)果。（二）、本項(xiàng)目-高等 豪華 水景 社區(qū)本案位于濮陽市區(qū)西南板塊屬城鄉(xiāng)結(jié)合處，開州路以西，石化路以南，昆吾路以東，站前路以北；周邊有戚都市文化遺址、醫(yī)院、中心廣場、工人文化宮、圖書館、昆吾商業(yè)街、站前商業(yè)街、古城商業(yè)街環(huán)繞周邊。情況幽雅怡人，交通便利，市政配套齊全，是居家創(chuàng)業(yè)的理想選擇。盡管目前小區(qū)周邊總體情況看起來相對偏一點(diǎn),但從未來的市政籌劃藍(lán)圖看，從對濮陽市區(qū)的消費(fèi)水平觀察來看，以及他們的消費(fèi)

13、需求注定了本區(qū)域的土地段擁有卓越的升值潛力，在此區(qū)域買房即可轉(zhuǎn)變消費(fèi)者的生活腳色成為都市人，又可方便業(yè)主子女入學(xué)的問題，也可作為一項(xiàng)投資行為，這也是寬大置業(yè)者的購房動(dòng)力之一。同時(shí)，隨著未來濮陽的生長，濮陽的火車站也勢必會(huì)建立籌劃，這使得部分市內(nèi)的消費(fèi)者看好本區(qū)域的住宅開發(fā)市場和經(jīng)濟(jì)投資市場。本案是濮陽市第一個(gè)以水景、美墅為主體，并且提出了“生態(tài)、康健”的居住理念，為濮陽市建成了一個(gè)高等、豪華、水景、 花圃式小區(qū)，為濮陽市人民制作了一個(gè)逾越時(shí)尚生活的生態(tài)型的康健故里，也是濮陽市區(qū)第一個(gè)也是唯一的高等、豪華、水景花圃式小區(qū)，同時(shí)也想通過對本案的開發(fā)，轉(zhuǎn)變濮陽市民的住房消費(fèi)看法，既是由單純的居住型轉(zhuǎn)

14、變?yōu)檠胖虑矣衅肺坏南硎苄停硪环矫嬉蚕胪ㄟ^本項(xiàng)目的開發(fā)平加快濮陽市的都市化進(jìn)程，進(jìn)而提高濮陽市民區(qū)的住房條理。綜上所述，本項(xiàng)目應(yīng)建立成為高等、豪華、水景花圃式小區(qū)。目標(biāo)成為： 濮陽市區(qū)第一個(gè)生態(tài)、康健、環(huán)保、故里濮陽市區(qū)第一個(gè)高等、豪華、水景、小區(qū)四、標(biāo)客戶掃描（一）、目標(biāo)客戶定位由于昆吾花圃二期由多層和連排別墅組成，因此其目標(biāo)客戶也不相同，憑據(jù)產(chǎn)物的的代價(jià)定位和市場的觀察情況，特分總?cè)缦拢?多層住宅： 目標(biāo)消費(fèi)者為：1、市區(qū)事業(yè)單元中層職員2、市區(qū)私營企業(yè)主3、個(gè)別工商戶4、一部分二次置業(yè)者5、開州路行政單元政府官員6、白領(lǐng) 高級(jí)打工者7、縣區(qū)臨近濮陽市購房落戶者8、中原大化和乙烯等效益較好

15、企業(yè)的部分購房者9、在濮陽做生意的外地人10、中原油田一小部分購房戶11、部分投資客戶12、有一定經(jīng)濟(jì)收入的青年置業(yè)者聯(lián)排別墅：目標(biāo)消費(fèi)者為：1、部分市區(qū)私營企業(yè)主2、一些有錢的人，但精神文化方面需求相對 （二）目標(biāo)客戶描述 1、自有可支配現(xiàn)金資產(chǎn)凌駕10萬元。2、收入穩(wěn)定，事業(yè)有成，家庭穩(wěn)定。3、重優(yōu)雅、交通便利的居住情況，注重家庭生活的私密性和寧靜感。4、對生活的品位、身心康健等高質(zhì)量的生活方法有獨(dú)到的看法。5、年齡在2560歲之間。6、對居住現(xiàn)狀不滿，有換房要求，并要求有良好的居住情況和條件的消費(fèi)者。7、家庭人口約35人。8、對文化精神方面有要求，借以體現(xiàn)自己的品位。（三）目標(biāo)客戶區(qū)域闡

16、發(fā)憑據(jù)我們項(xiàng)目自身特點(diǎn) 和濮陽房產(chǎn)市場的實(shí)際情況及前期購置客戶的總結(jié)。中層消費(fèi)市場是一個(gè)巨大的消費(fèi)力量，目前小區(qū)周邊的配套亦十分完善、小區(qū)整體籌劃崇高、自然、公道，只要本案在以后的產(chǎn)物方面有突出的優(yōu)勢，就能吸引這部分客源。除了市區(qū)的消費(fèi)市場外，周邊的濮陽縣、清豐縣、臺(tái)前縣等也是本小區(qū)的中堅(jiān)消費(fèi)群體。他們主要是：在行政事業(yè)單元任職的中年領(lǐng)導(dǎo)考慮孩子未來上學(xué)的中產(chǎn)階層收入較高的私營業(yè)主及個(gè)別工商戶為養(yǎng)老做準(zhǔn)備將要退休的老干部因此在以后的推廣中我們應(yīng)重視這個(gè)問題。五、近期項(xiàng)目滯銷原因總結(jié)房地產(chǎn)系不動(dòng)產(chǎn)的商品觀點(diǎn)，與其他商品有著本質(zhì)截然差別的區(qū)別，差別于買件衣服那樣隨心所欲，這是因?yàn)橘I屋子價(jià)位高，耐用

17、性長。買主務(wù)必經(jīng)過審情度事、權(quán)衡利弊的重復(fù)斟酌后才氣作出決定，并且反彈心理很強(qiáng)，稍有不稱心就會(huì)改變主意，買主思考問題，內(nèi)容富厚，錯(cuò)綜龐大，既要考慮得天得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件，又要考究幽雅舒適的自然情況，樓質(zhì)、交通、寧靜、戶型等諸多方面慎之有慎。由此可見做好房地產(chǎn)產(chǎn)物的深度廣，難度大，負(fù)荷重，企求在市場上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須增強(qiáng)重視產(chǎn)物的開發(fā)力度，苦練內(nèi)功，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。周邊競爭敵手闡發(fā)為更好的了解市場，了解近期滯銷的真正癥結(jié)所在。在原有觀察的底子上，我們又做了為期3天市場觀察事情，針對周邊競爭敵手闡發(fā)如下：溫泉花圃 為我們主要的競爭敵手，和我們同

18、期如市，其沿石化路開發(fā)面積171畝，主要有4層 5層 6層等多層修建，其3層價(jià)位1400上 頂層價(jià)位憑據(jù)修建總層數(shù)而差別，有800多 966的 有1000元偏上的。且說其項(xiàng)目70位團(tuán)購，對外銷售為30，固然這一數(shù)據(jù)有其夸大的點(diǎn)數(shù)，其目前小型房（面積小于120）銷售進(jìn)度可觀。大型房銷售進(jìn)度較慢。其地理位置在昆吾路兩側(cè)，區(qū)域較長，物業(yè)治理相對困難一點(diǎn)。西臨西環(huán)路，且西環(huán)路區(qū)域還未開發(fā)成熟。優(yōu)勢在于已根本為現(xiàn)房，昆吾路商業(yè)街較成熟，每幢樓前有地下噴泉是其一大靚點(diǎn)。溫泉花圃中行提供貸款沒有公證費(fèi)這一項(xiàng)，也是其一個(gè)優(yōu)勢。濮水苑此項(xiàng)目為濮陽如意置業(yè)公司開發(fā)，現(xiàn)昆吾路兩側(cè)商鋪已根本售罄。代價(jià)為2400，住宅

19、頂樓750，所剩者面積較大為140多 160多。其位置位居昆吾路兩側(cè)，區(qū)域相對狹長。站前路商業(yè)街 此項(xiàng)目現(xiàn)為沿站前路兩側(cè)商鋪，3層、4層為住宅，但其后期有80畝地尚未開發(fā)。憑據(jù)目前實(shí)際情況，近兩年內(nèi)濮陽建安公司不會(huì)開發(fā)，其正忙于油區(qū)綠景花圃項(xiàng)目的開發(fā)。但其地理位置在火車站不遠(yuǎn)，隨著火車站的開發(fā)，周邊小區(qū)的成熟。未來此區(qū)域應(yīng)被部分消費(fèi)者看好。（二）綜合比力闡發(fā) 昆吾花圃二期項(xiàng)目位東邊是較為成熟的開洲路，北邊為石化路，南邊為火車站 ，本產(chǎn)物前期共開發(fā)了五幢，其中二幢為建立銀行團(tuán)體購置。實(shí)際上只有三幢樓對外公然發(fā)售?？傮w上說在此區(qū)域無論從代價(jià)上 照舊地段位置上 小區(qū)買點(diǎn)上我們本質(zhì)上沒有什么差距，但為

20、何我們的銷售進(jìn)度相對付溫泉花圃來說沒有占到市場優(yōu)勢。從公然發(fā)售到現(xiàn)在的主體即將封頂，市場的認(rèn)知度一直較低，銷售形勢反應(yīng)冷淡，平均每月銷售在十套左右。像這樣的大盤操縱出現(xiàn)這種情況是十分不應(yīng)該的，如果連續(xù)這種局面走下去將會(huì)嚴(yán)重影響后期的開發(fā)、銷售情況。這種情況的出現(xiàn)不是片面的原因，它是諸多原因集結(jié)在一起的癥狀。闡發(fā)市場、研究產(chǎn)物發(fā)明問題主要會(huì)合在以下兩個(gè)方面：1一期開發(fā)的房源不敷充實(shí)，可供客戶選擇的余地不是很遍及。2銀行貸款步伐應(yīng)再有彈性化。相比力而言溫泉花圃中行貸款沒有公證費(fèi)這一項(xiàng)。也是一個(gè)優(yōu)勢。 3銷售人員自身能力不錯(cuò)，但其專業(yè)技能水平還需進(jìn)一步增強(qiáng)提高。4營銷推廣的原因，目標(biāo)客戶群體模糊，沒

21、有在最有效的時(shí)間、最適宜的地方實(shí)施最有效的營銷手段，去引導(dǎo)客戶、截留客戶。 5、代價(jià)問題本案自推出以來，參加觀光者各方面反應(yīng)良好，唯獨(dú)入市代價(jià)反應(yīng)偏高。導(dǎo)致前期不能很快形成旺銷，許多多少客戶持幣張望，現(xiàn)場逼定困難。而本案周邊物業(yè)代價(jià)狀況單價(jià)范疇維持在900元/平方米-1150元/平方米之間。本案由于范圍.情況.容積率.社區(qū)配套等利好因素，均價(jià)應(yīng)在1200元/平方米左右，但方才入市就訂價(jià)1285元/平方米，客戶擔(dān)當(dāng)速度較慢。6除了這些客觀的因素外，產(chǎn)物自身的存在種種原因也嚴(yán)重影響了客戶量的成交，造成房源的滯銷也是不可忽視。產(chǎn)物自身原因通過現(xiàn)場銷售人員的多次集會(huì)，闡發(fā)消費(fèi)者來看房時(shí)提出的種種問題，

22、以及對本產(chǎn)物的深入了解總結(jié)出現(xiàn)有戶型的一些缺陷：戶型面積15488.62126.76133開發(fā)套數(shù)301248現(xiàn)銷套數(shù)128.13總體戶型面積如果過大，導(dǎo)致總價(jià)過高，客戶的蒙受能力有限。因?yàn)楸拘^(qū)地理位置等綜合因素，有大部分屬于工薪階層的消費(fèi)者來看房，他們一般要求的面積在100平方左右，總價(jià)也要求不要太高。133平方米的戶型，開間寬度、進(jìn)深問題不敷理想，滯銷的真正原因是采光問題，主臥式不帶衛(wèi)生間，人性化設(shè)計(jì)要求不敷完美。（一般修建面積凌駕120平方米的三房兩廳都設(shè)計(jì)為雙衛(wèi)生間，這樣設(shè)計(jì)更公道更人性化。）126.76平方米的戶型，戶型設(shè)計(jì)時(shí)尚化不敷。三個(gè)臥式門對著客廳開，應(yīng)注重生活私密性和保持一

23、定本性空間充實(shí)發(fā)揮。復(fù)式屋子的花圃小，臥式少（只有3個(gè)）樓上臥式的面積偏小，而衛(wèi)生間偏多（4個(gè)衛(wèi)生間）。復(fù)式的面積大、總價(jià)高可消費(fèi)的目標(biāo)人群原來就少，像這樣的高端客戶對除了對小區(qū)的整體情況有較高的要求外，對產(chǎn)物自身更是要求很高，他們更講求其生活的舒適性、私密性、公道性、本性化、先進(jìn)化。這就對我們的戶型設(shè)計(jì)提出了更高的要求。后期推廣的原因在后期的推廣運(yùn)動(dòng)中，我們的強(qiáng)度相比沒有溫泉花圃的強(qiáng)度大許多客戶不知道一層屋子帶有小花圃，至使許多客戶到現(xiàn)場看房才知道有花圃，這一原因也導(dǎo)致知道我們項(xiàng)目的目標(biāo)客戶淘汰，來得客戶許多是路過的。在好的產(chǎn)物沒有客戶來惠顧，我們也無法到達(dá)更高的銷售水平?？梢哉f這一問題也是

24、我們下階段應(yīng)該著重考慮的問題。售樓部形象問題 要想塑造好個(gè)案形象應(yīng)該進(jìn)行立體包裝，售樓部形象問題也是一個(gè)不容忽視的方面，本案現(xiàn)有售樓部視覺熏染力較差，沒有旺銷的氣氛，售樓部沒有沙盤，這樣很容易讓客戶產(chǎn)生消極心理，同時(shí)也給售樓員解說帶來很大困難，不能給客戶越發(fā)直觀的感覺。聯(lián)排別墅 此類房源共70多套 ，在實(shí)際銷售數(shù)量卻是屈指可數(shù)，積存很大一部分資金，闡發(fā)原因如下： 1、前期市場定位不敷準(zhǔn)確，沒有進(jìn)行深入的觀察，此房型的市場需求不是很內(nèi)大。2、聯(lián)排別墅一套需50萬左右，就目前濮陽市的消費(fèi)水平來說，到達(dá)這一條理的消費(fèi)者不多。3、此房型設(shè)計(jì)上給人感覺不是很舒暢，有的一層沒有臥室，多數(shù)臥室太小，感覺上衛(wèi)

25、生間太多。 4、告白推廣不敷，沒能夠吸引更多消費(fèi)者的眼球。市場預(yù)熱不充實(shí)。六、二期形象發(fā)起 在對市場情況和近期滯銷原因闡發(fā)底子上，我們審時(shí)度勢，避實(shí)擊虛，針對競爭敵手況提出以下發(fā)起，網(wǎng)貴公司能酌情考慮如下：加大推廣力度。現(xiàn)在房產(chǎn)是市場的競爭已經(jīng)白熱化，已經(jīng)有賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場。因而也就離別了哪個(gè)“酒香不怕巷子深”的時(shí)代。一位專家這樣說過；一個(gè)樓盤的能否樂成，項(xiàng)目綜合占80，推廣執(zhí)行占20，前者的具體代價(jià)靠后者來實(shí)現(xiàn)。并且，后者如果做的很好，能彌補(bǔ)前者部分的不敷。因此在我們與競爭敵手在硬件設(shè)施沒有什么大的差別下，下階段加大推廣執(zhí)行力度是很有須要的。工地形象發(fā)起其實(shí)，好的工地包裝、整潔有序地現(xiàn)場

26、治理不但自己就是一種告白，更可樹立客戶對樓盤的信心。工地形象誘導(dǎo)（l）目標(biāo)工地作為買家最為切身存眷的地方，是宣傳最經(jīng)濟(jì)和有效的場合，工地形象如何，不但直接與物業(yè)和公司形象有關(guān)，并且還能夠營造銷售氣氛。（2）手段工地路牌：表明物業(yè)的z稱和位置，直接與工程形象相關(guān)聯(lián)。工地圍板：明確生長商和地產(chǎn)制作的專業(yè)性。工地氣氛：利用彩旗、氣球等宣傳物品、吸引人們的注意力，營造人氣旺、整潔、有序的施工現(xiàn)場。工地情況包裝設(shè)計(jì)1、目的將整個(gè)工地現(xiàn)場，憑據(jù)修建施工的進(jìn)程和情況特色進(jìn)行包裝。包裝強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的特色，使消費(fèi)者對項(xiàng)目有一個(gè)整體良好的視覺形象。2、手段 一部分內(nèi)容為工地圍墻包裝、工地立柱告白牌制作、工地大眾標(biāo)牌制

27、作、掛旗制作、路燈安裝等。另一部分內(nèi)容為綠化其他配套工程完善，優(yōu)先搞好工地圍墻沿線、樣板房觀光路線以及綠化工程施工。 3、要求 嚴(yán)格憑據(jù)VI設(shè)計(jì)內(nèi)容制作完成，綠化工程部按工程進(jìn)度定時(shí)完成。施工階段樓盤包裝計(jì)謀計(jì)謀A：先人為主的致歉通告 如： 尊敬的 本工地因施工未便之處，敬請?jiān)彙?大廈施工工地 計(jì)謀B ：入口牌樓即在樓盤入口或主要門路入口處搭建的大型牌樓，通常是燈光鐵架拱門也有些是具有藝術(shù)特色的水泥修建，深圳有些高等豪華住宅的入口牌樓搞得比力漂亮，象萬科都市花圃、都市花圃等，這些入口牌樓一般都作為小區(qū)修建的一部分保存下來。計(jì)謀C：施工進(jìn)度板讓人看到樓在長！計(jì)謀D： 告白布幅 “商業(yè)”布幅 “

28、政治”布幅“創(chuàng)新”布幅告白布幅是最顯眼的包裝，深圳的樓盤應(yīng)用得最遍及，但有一點(diǎn)不敷就是，缺乏樓宇棟座偏向說明的布幅，若能掛上“X座X棟”字樣的告白幅，會(huì)越發(fā)一目了然。香港在這方面便做得極好。 計(jì)謀E：指示牌指示牌的形狀靈活多樣，有箭頭形指示牌、指示板、三角指示牌、平面指示牌、多面指示牌等等。指示牌與路旗一樣，起引導(dǎo)作用。設(shè)備指示牌，方便消費(fèi)者觀光看樓，提醒他們注意某些事項(xiàng)，展示生長商的細(xì)心與誠意。因?yàn)橄M(fèi)者最后之所以購置，有可能就取決于一些極細(xì)微的行為，正如俗語所說的：“于細(xì)微處見精神”。 計(jì)謀F： 充氣橡膠做成的弧形拱門，商服物業(yè)、寫字樓物業(yè)的包裝中應(yīng)用較多，一些大型慶典運(yùn)動(dòng)及演出也常用，有

29、的也用數(shù)個(gè)充氣拱門及幕布做成充氣蓬房，起到防雨防曬作用。目前深圳的充氣拱門多數(shù)是赤色、黃色兩種。 計(jì)謀G：精神堡壘臺(tái)灣流行的說法、精神堡壘，實(shí)際上指的是實(shí)物化的樓盤標(biāo)識(shí)（L0G0）具體講就是帶有樓盤名稱的修建小品。去過錦繡中華的人，大概都市記得門口那塊鐫刻著“錦繡中華”字樣的漂亮石頭吧，那便是精神堡壘。顧名思義，精神堡壘體現(xiàn)樓宇的精神內(nèi)涵，應(yīng)切合樓盤的主題與定位。 計(jì)謀H：溫柔的警告牌 如： 為了您的寧靜，請注意 為了您和家人的幸福 注意 通告預(yù)售階段樓盤包裝計(jì)謀計(jì)謀A:路旗在樓盤旁邊的主要門路兩旁設(shè)置的宣傳旗幟，內(nèi)容主要為樓盤名稱及樓盤標(biāo)識(shí)。嚴(yán)格來講，設(shè)置在圍墻上及售樓處預(yù)部周邊的旗幟也屬于

30、路旗、路族對付一些地處偏僻位置、大概有一定縱深的樓盤起著重要的引導(dǎo)作用。計(jì)謀B：小彩旗一般是三角小彩旗，現(xiàn)在深圳也開始用一種旋轉(zhuǎn)風(fēng)輪小彩旗，象東港中心、宣嘉華庭。利用小彩旗可以裝點(diǎn)現(xiàn)場、營造氣氛。計(jì)謀C：景觀庭園有條件的樓盤，可以在它樓處前面的空間部署一些庭園式小景觀，如假山、雕塑、噴泉、小瀑布、微型小花圃等、有些已入伙的現(xiàn)樓、把售樓處設(shè)在區(qū)內(nèi)、利用小區(qū)內(nèi)的景觀情況，亦可到達(dá)同樣的效果。景觀庭園可以為死板生硬的售樓情況注入活力生氣，體現(xiàn)地產(chǎn)商的細(xì)心體貼，增加親和力和溫馨感，特別適宜于住宅樓盤的包裝。深圳一些住宅樓盤，售接處前面，往往擺幾個(gè)花盆，弄幾盆盆載，搞幾處草坪搪塞了事，顯得很不敷誠意。收

31、尾階段樓盤包裝計(jì)謀 計(jì)謀A：樹立入住率告白板把銷控表放大，勝于任何一種宣傳促銷方法。 計(jì)謀B：逐步回撤種種包裝東西有步調(diào)地撤回路旗，彩旗，充氣拱門、告白板等，注意清潔。 計(jì)謀C：告謝板公然謝謝市民的鼎力大舉支持，樹立公司品牌形象！ 土地包裝還包羅其它一些內(nèi)容如標(biāo)記旗、大彩旗、區(qū)域旗（標(biāo)示樓盤所籌劃的各個(gè)分區(qū)域）、樓棟旗（標(biāo)示差別樓棟、朝向）、警示牌（如禁煙牌、草坪掩護(hù)牌等）、 歡迎牌、汽球（目面標(biāo)出樓盤名稱、標(biāo)識(shí)等，一般汽球下面都掛有條幅）、燈光照 明設(shè)備、小區(qū)總體平面圖（指出小區(qū)主要原理，修建物漫衍等，有時(shí)繪制在指示板上）等等。3、銷售道具1、售樓處的修建外觀氣勢派頭應(yīng)與樓盤的類型、檔次相吻

32、合，顏色、 造型晝與樓盤配合，格調(diào)一致。內(nèi)外裝修 售樓處室內(nèi)部署大抵有歡迎臺(tái)、展板（包羅告白板、效果圖、 說明圖）、燈箱告白樓盤模型、戶型設(shè)計(jì)模型、銷售進(jìn)度表、 售樓書、說明頁、椅、臺(tái)、屏風(fēng)、飲水機(jī)等。 2、現(xiàn)階段我們的售房部有三個(gè)，比力疏散，從近期來看成交量并沒有明顯增加。發(fā)起在有條件的情況下在售樓部參加沙盤，這樣即能體現(xiàn)產(chǎn)物自身形象又能利于銷售人員的解說。3、為了方便客戶看房，售樓部目前增加 電瓶車、以節(jié)省看房耗費(fèi)路上的時(shí)間。也有利于提高我們的辦事，讓消費(fèi)者更感親切。4、創(chuàng)建樣板間。給客戶以親身感覺，增加客戶對我們產(chǎn)物的信服力、信賴感。5、進(jìn)一步增強(qiáng)對我們銷售人員的業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)，提高客戶

33、成交率。 第二篇：推廣計(jì)謀一、推廣主題本樓盤（一期末到整個(gè)二期）從內(nèi)部認(rèn)購到銷售事情的完結(jié)也需要一段時(shí)間，因此在樓盤銷售的整個(gè)推廣歷程中，我們必須圍繞一條軸線來展開事情，這條軸線總領(lǐng)我們市場銷售的全歷程，這條軸線就是本案的推廣主題。推廣主題簡直定要考慮以下幾個(gè)因素：樓盤的定位樓盤的特色賣點(diǎn)樓盤的目標(biāo)客戶樓盤的職位通過以上四個(gè)方面的闡發(fā)，來確立推廣主題，推廣主題猶如一篇文章的主題思想，以這其中心思想為焦點(diǎn)，隨之而生的有案名和銷售分期推廣名或推廣語?？紤]到本項(xiàng)目的市場定位為中等偏上樓盤，目標(biāo)人群為中、高等收入家庭；再綜合本案周邊情況、小區(qū)修建氣勢派頭、情況營造、前景籌劃等特征，對其在濮陽市區(qū)樓盤中

34、進(jìn)行定位，并通過與競爭個(gè)案的比擬闡發(fā)，確立本案推廣主題應(yīng)圍繞“高等、豪華、生態(tài)、康健、水景故里”進(jìn)行，聯(lián)排別墅主題詞定為：“至尊美墅，極致人生”。通過這一主題詞簡直立，來體現(xiàn)本案的品位、職位與檔次。同時(shí)要積極提倡21世紀(jì)的居住理念：居住就是情況，居住就是文化，居住就是生活品質(zhì)。并且通過這一主題的推廣，到達(dá)以下目的：本項(xiàng)目成為濮陽市第一家有湖景的樓盤；本項(xiàng)目成為濮陽市第一家型設(shè)計(jì)多樣化樓盤；本項(xiàng)目成為濮陽市迄今為止最低起價(jià)別墅品質(zhì)樓盤；本項(xiàng)目成為第一家人氣最旺、鄰里相知的中產(chǎn)階層鐘情樓盤；本項(xiàng)目成為濮陽市區(qū)代價(jià)飆升最具實(shí)力樓盤；本項(xiàng)目成為濮陽市地產(chǎn)界的樣板樓盤；二、案名確立今天，樓盤命名因其奇特

35、的作用，已成為房地產(chǎn)營銷中的一個(gè)強(qiáng)有力的幫助東西。樓盤的名稱就如人的名字一樣，給人的第一印象，雖說不起決定性作用，但他的卓越，往往有一我在鄭各人屬院我在鄭各人屬院種魔幻般的吸引力，而這種吸引力又貫串于樓盤營銷的整個(gè)歷程，至少可以吸引目標(biāo)客源注意產(chǎn)物自己，進(jìn)而導(dǎo)致購房決定的第二行為索求更詳盡的資料，或來現(xiàn)場看房。在看房、選房甚至最后簽約的歷程中，都市起到一種潛移默化的鼓行動(dòng)用。更有甚者，好的樓盤名字會(huì)使客戶產(chǎn)生共鳴。能一下拉近同客戶的距離，加快成交歷程。本案樓盤名稱定為“昆吾花圃二期”，是以昆吾花圃一期而來的，有利于開發(fā)商知名度的流傳和項(xiàng)目的連續(xù)性，但由于現(xiàn)在的情形與其時(shí)有所差別，“昆吾花圃二期

36、”此案名不敷以轉(zhuǎn)達(dá)樓盤的特色與職位，就必須賦予本案一推廣案名，以轉(zhuǎn)達(dá)本案的特色，以利于樓盤的市場推廣。作為推廣案名一定要與銷售推廣主題緊密聯(lián)系起來，具有一個(gè)上下、前后的連貫性。所以結(jié)合本樓盤實(shí)際情況，圍繞推廣主題，考慮本區(qū)域人文因素，確立本樓盤的推廣案名為：推廣案名簡直立：確定推廣案名是創(chuàng)造樓市品牌的一個(gè)出發(fā)點(diǎn)。 1、推廣案名能更好的體現(xiàn)出樓盤的特色、本性及魅力。 2、推廣案名視覺、聽覺打擊力強(qiáng)，便于刺激消費(fèi)者影象。 3、接納推廣案名可以節(jié)省推廣用度。 4、接納推廣案名可以提升樓盤的品質(zhì)和市場代價(jià)。 5、使用推廣案名能夠加快銷售的速度，樓盤銷售完了，推廣案名也就不消了。作為推廣案名一定要與銷售

37、推廣主題緊密聯(lián)系起來，具有一個(gè)上下、前后的連貫性。所以結(jié)合本樓盤實(shí)際情況，圍繞推廣主題，考慮本區(qū)域人文因素，確立本樓盤的推廣案名為：康橋水城康橋花圃寄義：康橋來源于英國，是英國劍橋大學(xué)校園中修建其職位相當(dāng)于我國清華大學(xué)的未名湖畔，康橋乃是劍橋大學(xué)的代名詞，是文化和藝術(shù)的象征。再者，有我國著名詩人徐志摩在留學(xué)英國時(shí)寫的的詩再別康橋，又讓人引發(fā)浪漫的戀愛故事。湖光左岸寄義：“左岸” 一詞來源于法國的塞納河邊，在那里文人墨客聚集，形成文學(xué)沙龍，因此其象征文化 雅致 上層 。提到法國，人們都知道那里是浪漫之都，法國巴黎的時(shí)裝 巴黎的香水。 因此“左岸”又是時(shí)尚、浪漫的代言詞。以上推廣案名來源于以下幾點(diǎn)

38、： 1、能很好的轉(zhuǎn)達(dá)本項(xiàng)目與眾差別的修建氣勢派頭之神韻。并且非常容易使人想起康橋的浪漫故事那種藝 術(shù)的生活，也非常容易使人想擁有“浪漫、雅致”的情懷。2、能夠很好地轉(zhuǎn)達(dá)一種康健、浪漫、雅致的文化生活，使入住的客戶有一種高屋建瓴的優(yōu)越感。有生活在本案，猶如生活在明媚春天的寓意，提倡一種新的康健生活方法。3、能夠提升整個(gè)樓盤的品質(zhì)、品位，并很好地滿足某些目標(biāo)客戶附庸風(fēng)雅的虛榮心。、在濮陽市是一個(gè)市場空白點(diǎn)，有利于后期市場推廣，有利于節(jié)約推廣用度。三、主題口號(hào)主題口號(hào)（一）萬千風(fēng)景康橋城會(huì)聚天之嬌子成績光輝人生主題口號(hào)（二） 至尊美墅極致人生流淌的康河寫意的人家四、主題形象形象的塑造來源于主題的定位

39、，主題口號(hào)進(jìn)行系列立體推廣，包羅： 系列平面告白 促銷運(yùn)動(dòng) 媒體資源綜合運(yùn)用 電臺(tái) 電視臺(tái) 網(wǎng)絡(luò) 報(bào)刊 塑造主形象：萬千風(fēng)景康橋城至尊美墅極致人生體現(xiàn)： 尊貴品位突顯： 翰墨氣氛 第三篇： 銷售執(zhí)行一個(gè)科學(xué)、系統(tǒng)的整體市場營銷籌謀，是一個(gè)樓盤銷售得到公道控制和熱銷的包管。在各階段市場推廣中要做到近期要詳細(xì)，中期要清晰，恒久要明確，同時(shí)結(jié)合市場競爭狀態(tài)及競爭樓盤舉措進(jìn)行實(shí)時(shí)調(diào)解和增補(bǔ)，以到達(dá)更好的樓盤銷售之目的。一個(gè)樓盤的推廣分為七個(gè)時(shí)期，即籌辦期、市場預(yù)熱期、內(nèi)部認(rèn)購期、開盤熱銷期、開盤保溫期、再度強(qiáng)銷期、收盤期。前期銷售情況回首（一）、銷售現(xiàn)狀闡發(fā)按貴公司要求，我公司在二月底進(jìn)場執(zhí)案，已進(jìn)行

40、兩個(gè)多月的現(xiàn)場銷售監(jiān)理事情。從銷售監(jiān)理至今，情況是3月份產(chǎn)生9套成交、4月份產(chǎn)生7套成交，我司對結(jié)果的態(tài)度視為不太理想。市場水涼，人氣不旺，案場一直處于疲軟狀態(tài)，時(shí)間連續(xù)至今原因有以下幾個(gè)方面： = 1 * GB2 、項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)不成熟，產(chǎn)物拋出過早。昆吾花圃二期于2003年12月25號(hào)開始公然發(fā)售（內(nèi)部認(rèn)購），此時(shí)離春節(jié)只有25天正逢淡季。在既沒有得到很好的蓄勢，又沒有客戶的積聚，在樓盤的旺銷階段還沒有來臨的時(shí)候拋生產(chǎn)物，將會(huì)失去銷售節(jié)奏感、沖破整合推廣思路。所以入市時(shí)機(jī)、銷售階段沒有得到公道性掌握，導(dǎo)致銷售時(shí)機(jī)與積聚沒有形成強(qiáng)有力的銷售節(jié)奏感，造成入市以來滯銷的因素之一。 = 2 * GB

41、2 、蓄勢不敷，人氣不旺，成交度底。昆吾花圃二期在濮陽房產(chǎn)市場應(yīng)屬大盤，從某種意義上講樓盤的操縱手發(fā)應(yīng)該是領(lǐng)軍市場、引導(dǎo)市場，占據(jù)主要腳色。因?yàn)楸P子較大、靈活性強(qiáng)，發(fā)揮空間相應(yīng)較大，操盤手法可以超前、可以多元化進(jìn)行處置懲罰。就是說先期拿出3至5個(gè)月的時(shí)間進(jìn)行形象和客戶的積聚，推廣鋪天蓋地，時(shí)機(jī)相對成熟旺銷來臨時(shí)爆燃公然，結(jié)果將會(huì)別開生面。由于貴司節(jié)前急于收款，昆吾花圃直接跨越前期引導(dǎo)階段，沒有蓄勢，沒有客戶量的積聚，就正式公然發(fā)售，造成銷售冷水因素之二。 = 3 * GB2 、入市代價(jià)定得太滿，未留操盤的余地和空間。對付昆吾花圃二期這個(gè)盤子的代價(jià)計(jì)謀應(yīng)是，入市代價(jià)低得莫名其妙，使每小我私家“發(fā)

42、狂”、“爆炸”、“跳樓”，打開入市局面張揚(yáng)樓盤本性。在符合的時(shí)機(jī)控制好局面以公道的幅度每天公然漲價(jià)，甚至在特定的時(shí)間每分鐘都在漲價(jià)，直至到達(dá)先期的渴望均價(jià)（甚至攀升）。而昆吾花圃二期的代價(jià)在入市時(shí)就已經(jīng)漲至所期望的額度，步幅太快、定得太滿。促使單套總價(jià)過高，影響準(zhǔn)客戶的成交。 = 4 * GB2 、自身銷售人員的專業(yè)技能有待進(jìn)一步提高。盡管目前我們銷售人員做的可以，我們還應(yīng)精益求精，用更高的尺度來提高我們的員工步隊(duì)。在專業(yè)技能上我們還要對員工進(jìn)行再培訓(xùn)，以更利于我們后期銷售。（二）、銷售推廣闡發(fā) 營銷推廣的目的是更好的為樓盤辦事，是為了提升樓盤的自身形象，擴(kuò)大其知名度、美譽(yù)度，進(jìn)一步為銷售做好

43、辦事，但是昆吾花圃在營銷推廣方面存在以下二個(gè)問題： = 1 * GB2 、告白積聚的量不敷，一直以來昆吾花圃的告白力度比力單薄、籠罩面小、知名度不高，除了少數(shù)頻頻派單以外根本上沒有特別有效的告白投放； = 2 * GB2 、廣報(bào)告求沒有吸引力。因?yàn)槔ノ峄ㄆ郧捌诟姘淄茝V沒有形成樓盤形象的積淀和提升，現(xiàn)在盲目的提一些訴求點(diǎn)使客戶感覺很茫然，不太切合實(shí)際。二、銷售計(jì)謀正是在總結(jié)：項(xiàng)目前期滯銷原因、項(xiàng)目銷售現(xiàn)狀闡發(fā)、項(xiàng)目推廣闡發(fā)底子上作出新的推廣思路，讓二期項(xiàng)目以一個(gè)更利于市場的新形象、新面貌出現(xiàn)。昆吾花圃二期項(xiàng)目分三期進(jìn)行開發(fā)，憑據(jù)現(xiàn)階段情況，發(fā)起接納通例原則做好一期連帶二期，動(dòng)員三期的遞進(jìn)式戰(zhàn)略步

44、伐。針對目前項(xiàng)目一期具體情況和二期正在啟動(dòng)，我們發(fā)起在原有的底子上通過重新推廣定位力爭快速消化一期產(chǎn)物和部分二期產(chǎn)物。 首期銷售目的 A、 盡快回籠資金B(yǎng)、通過小區(qū)第一期率先推向市場的房源收入來營造社區(qū)景觀建立：小區(qū)情況的塑造，園林的建立，體現(xiàn)出小區(qū)大型生態(tài)園林崇高社區(qū)氣勢派頭的美好前景，為小區(qū)后期的銷售做好準(zhǔn)備。C、通過寧靜設(shè)備的展示，強(qiáng)化客戶對小區(qū)寧靜治理的認(rèn)同 。D、通過突出項(xiàng)目的高質(zhì)素、低售價(jià)形成反差，營造出項(xiàng)目的良好購置熱潮，樹立品牌效應(yīng) 內(nèi)部認(rèn)購階段在這一階段是很好的市場預(yù)熱階段，這一階段也是我們的造勢階段，我們要充實(shí)利用種種形式以到達(dá)宣傳和造勢的目的，培養(yǎng)吸納目標(biāo)消費(fèi)群體，為后期

45、的開盤銷售執(zhí)行做好準(zhǔn)備。 配景項(xiàng)目正處于施工階段，預(yù)定事情已經(jīng)開始，需要大量的市場導(dǎo)入人流，以便取得一個(gè)良好的開端，為二期進(jìn)入市場墊定堅(jiān)固的底子。提前進(jìn)行高強(qiáng)度的推廣運(yùn)動(dòng)，可以在消化前期積聚客戶的同時(shí)，打壓他競爭樓盤。目的增強(qiáng)市場的預(yù)熱，通過三個(gè)月的銷售開端積聚，為開盤當(dāng)日作厚積薄發(fā)的須要準(zhǔn)備。主 題結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，充實(shí)挖掘“高等、豪華、生態(tài)、康健、水景故里”的理念實(shí)質(zhì)，引起購房客戶對本樓盤的向往。推廣內(nèi)容宣傳本樓盤的產(chǎn)物結(jié)構(gòu)與修建氣勢派頭等。主要突顯本樓盤的高品質(zhì) 尊貴職位和導(dǎo)入“居住就是情況，居住就是文化，居住就是生活品質(zhì)”的生活理念。手 段以硬告白為主，配以軟新聞炒作、工地現(xiàn)場包裝、

46、戶外告白為輔，在濮陽日報(bào)等媒體上頻頻亮相，塑造出本項(xiàng)目二期產(chǎn)物的品牌形象。告白表達(dá)消費(fèi)者的心理包裝，客戶源的整體包裝。銷售目標(biāo)套時(shí)間暫定為2004年7月日起（二）、開盤熱銷期開盤期（12個(gè)月），要注意做好售點(diǎn)包裝（如樣板房、看板、模型、種種銷售資料的準(zhǔn)備、售樓部擺設(shè)、人員培訓(xùn)、銷售說辭等事情），同時(shí)盡量用較小的推廣本錢獲取較多的市場籠罩面，營造聲勢，引起市場追捧。配景 項(xiàng)目建立順利進(jìn)行，形象進(jìn)度為項(xiàng)目的良好形象展開提供了最具說服力的理由； 經(jīng)過前階段的告白宣傳，將在市場上引起來強(qiáng)烈的回聲，積聚的許多客戶需要在該階段消化；目 的在塑造項(xiàng)目形象的同時(shí)，進(jìn)一步企業(yè)的形象形成熱銷，完成主力房源的銷售；

47、打壓其他競爭敵手。有針對性對吸引客戶；主 題結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，宣傳產(chǎn)物的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，揭開“至尊美墅，極致人生”之本質(zhì)特征。推廣內(nèi)容以“高等、豪華、生態(tài)、康健、水景故里”為推廣主線，接納硬告白形式全面推出手 段 以硬告白為主，配以軟新聞炒作、工地現(xiàn)場包裝、戶外告白、sp運(yùn)動(dòng)為輔，在濮陽日報(bào)、等媒體上亮相，樹立濮陽市首家大型、生態(tài)、康健、水景故里的物業(yè)品質(zhì)。告白表達(dá)開盤sp運(yùn)動(dòng)吸引準(zhǔn)客戶。銷售目標(biāo)套時(shí) 間2004年月日月日附：1、開盤前的準(zhǔn)備事情2、開盤現(xiàn)場促銷運(yùn)動(dòng)3、開盤后的后繼報(bào)道開盤前準(zhǔn)備1、在濮陽日報(bào)做硬性告白。重點(diǎn)推出樓盤賣點(diǎn)，在轉(zhuǎn)達(dá)開盤信息的同時(shí)創(chuàng)造隆重聲勢。告白費(fèi)約6萬左右。（版面及

48、告白順序按其時(shí)情況調(diào)解） 2、派發(fā)小報(bào)15000份 3、增強(qiáng)現(xiàn)場部署與治理 4、包管周邊門路流通 5、準(zhǔn)備多輛看房車接送客戶 6、邀請有關(guān)部分領(lǐng)導(dǎo)、主要媒體記者及業(yè)內(nèi)知名人士參加開盤運(yùn)動(dòng) 7、要求保安提前進(jìn)駐8、準(zhǔn)備種種贈(zèng)品和宣傳道具開盤促銷活 （一）領(lǐng)略三亞風(fēng)景浪跡天涯海角兩個(gè)售樓部同時(shí)舉行促銷運(yùn)動(dòng)，為了讓業(yè)主能在炎熱的沐日，演繹浪漫之旅，凡在康橋水城購房的業(yè)主，均有時(shí)機(jī)參加“浪漫三亞之行”。注：此促銷運(yùn)動(dòng)告白宣傳配合。 （二）舉行康橋愛心助學(xué)子運(yùn)動(dòng) 為了進(jìn)一步突顯康橋花圃的尊貴品質(zhì)、翰墨氣氛。進(jìn)一步提高本小區(qū)子女的學(xué)習(xí)熱情。開發(fā)商斥資百萬重獎(jiǎng)品學(xué)兼優(yōu)的學(xué)子。凡進(jìn)駐本小區(qū)的業(yè)主子女在中招考試

49、中，考上本市重點(diǎn)高中學(xué)子每人獎(jiǎng) 1000元。凡在高著考試中考上上清華大學(xué)、北京大學(xué)、中國人民大學(xué)的業(yè)主子女每人獎(jiǎng)金20000元?？忌锨迦A大學(xué)者開發(fā)商交四年學(xué)費(fèi)。并鄭重聲明：此答應(yīng)簽入購房條約（三）與名人同行作藝術(shù)人生起步就顯與眾差別為了進(jìn)一步提升本案樓盤形象，迎合消費(fèi)者心理和精神需求，故發(fā)起邀請一位名人做本樓盤名譽(yù)業(yè)主：發(fā)起人選： 理查德（著名鋼琴家） 倪寶鐸 （原梨園春節(jié)目主持人） 連續(xù) （著名河南體彩節(jié)目主持人） 注： 此促銷運(yùn)動(dòng)是針春聯(lián)排別墅的銷售而定。 開盤后期邀請記者對開盤的新穎宣傳方法進(jìn)行采訪和闡發(fā)，以軟報(bào)道的形式加以剖析，進(jìn)一步展示開發(fā)商的實(shí)力，提升樓盤品質(zhì)（三）、開盤保溫期和再

50、度強(qiáng)銷期強(qiáng)銷期（36個(gè)月），此階段要繼承擴(kuò)大開盤后的熱度，推廣用度也要相對會(huì)合使用以到達(dá)強(qiáng)化效果，其要害在于通過開盤期的客戶觀察實(shí)時(shí)確認(rèn)新的推廣細(xì)分，到達(dá)強(qiáng)銷目的。強(qiáng)銷期一般要求銷售到達(dá)60，消化完周邊客戶。配景項(xiàng)目工程施工進(jìn)展情況良好，整個(gè)小區(qū)已豐姿初理；項(xiàng)目主力房源已根本完成銷售，剩余房源直接決定開發(fā)商的投資利潤，應(yīng)最大水平提高銷售率。目 的延續(xù)前期告白效應(yīng)，保持項(xiàng)目的見報(bào)率，維持市場形象；對前期積聚客戶進(jìn)行消化； 對項(xiàng)目營銷情況進(jìn)行評(píng)估。主 題以軟告白揭示“康橋水城” 熱銷之迷。推廣內(nèi)容展現(xiàn)建成后的“康橋水城”。真正體現(xiàn)尊貴生活的氣氛。手 段以軟新聞炒作為主、配以工地現(xiàn)場包裝、sp運(yùn)動(dòng)。

51、告白表達(dá)軟新聞炒作、相關(guān)sp運(yùn)動(dòng)，為二期推廣打下底子。銷售目標(biāo)套時(shí) 間2004年月日2004年月日附：促銷運(yùn)動(dòng) （四）中秋月圓康橋真情為報(bào)答新老客戶對康橋水城的厚愛，在中秋來臨之際，特舉辦“迎中秋康橋獻(xiàn)真情”運(yùn)動(dòng)，凡所有簽單康橋水城業(yè)主均可獲門票一張，欣賞歌舞演出，品嘗風(fēng)味月餅。（四）、清盤期尾盤期（23個(gè)月），此階段大量客戶是通過老客戶介紹來購房的，因此廣宣可根本不做，而將主要事情放在對已購房客戶的聯(lián)誼上，以到達(dá)掃尾效果。配景銷售事情已靠近尾聲目的對欠佳房源的突破，對未成交客戶的闡發(fā)和追蹤。內(nèi)容主打代價(jià)和現(xiàn)房觀點(diǎn)手段Sp運(yùn)動(dòng)銷售目標(biāo)剩余房源時(shí)間2004年月日起附：促銷運(yùn)動(dòng)1、送物業(yè)治理費(fèi)運(yùn)動(dòng)

52、； 2、售房一口價(jià)運(yùn)動(dòng)； 3、購房回增運(yùn)動(dòng)。 （五）絕版珍品傾情推出超值大奉送 為了謝謝業(yè)主朋友對本案的存眷和厚愛，在清盤之際，超值大奉送，凡在此期間購房業(yè)主贈(zèng)送空調(diào)一臺(tái)。 三、推廣入世時(shí)機(jī)闡發(fā) 鑒于本項(xiàng)目目前的情況，現(xiàn)在銷售的主要是二期中的一期（部分多層住宅和聯(lián)排別墅），任務(wù)最困難更為聯(lián)排別墅 ,二期其他部分戶型已根本確定。項(xiàng)目經(jīng)過重新定位、推廣 。我們必須認(rèn)真總結(jié)前期的教導(dǎo)，公道的部署、項(xiàng)目的推廣時(shí)間，憑據(jù)現(xiàn)階段觀察情況，發(fā)起如下： 內(nèi)部認(rèn)購和預(yù)熱期（8- 9月）：8月、9月為我們的市場再度預(yù)熱和對二期中的一期產(chǎn)物進(jìn)行認(rèn)購銷售。主要目的為樹立一期產(chǎn)物形象，促進(jìn)認(rèn)購銷售 ，并為二期產(chǎn)物造勢 ，積貯客戶消費(fèi)群。為開盤熱銷作準(zhǔn)備。本階段也是我們告白推廣的密集階段。開盤期（10-11月）： 10月份為黃金假期階段，這一時(shí)期人員流動(dòng)比力大，目標(biāo)消費(fèi)者也有充實(shí)時(shí)間參加種種運(yùn)動(dòng)。所以發(fā)起，開盤時(shí)間定在10月黃金周內(nèi)，在參加一定的促銷運(yùn)動(dòng)，在經(jīng)過前期的宣傳造勢，勢必前景以為看好。開盤期應(yīng)到達(dá)了3套天的銷售速度，最多一天銷售8套