第二章房地產(chǎn)金融理論基礎(chǔ)ppt課件

1、第二章 房地產(chǎn)金融實(shí)際根底第一節(jié) 貨幣的時(shí)間價(jià)值第二節(jié) 資產(chǎn)定價(jià)和財(cái)務(wù)杠桿原理第三節(jié) 金融風(fēng)險(xiǎn)管理原理第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押及其法律關(guān)系 .本章教學(xué)目的 經(jīng)過(guò)本章教學(xué)，使學(xué)生重點(diǎn)認(rèn)識(shí)和掌握資產(chǎn)定價(jià)、財(cái)務(wù)杠桿、資金時(shí)間價(jià)值、金融風(fēng)險(xiǎn)管理等房地產(chǎn)金融實(shí)際原理和房地產(chǎn)抵押法律關(guān)系原理，為學(xué)習(xí)并掌握房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)奠定實(shí)際根底。.第一節(jié) 貨幣的時(shí)間價(jià)值貨幣時(shí)間價(jià)值貫穿于全部金融業(yè)務(wù)，也是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的根底。房地產(chǎn)貸款屬于長(zhǎng)期貸款，分析、評(píng)價(jià)貸款效益，必需對(duì)貸款構(gòu)成的現(xiàn)金流量進(jìn)展科學(xué)預(yù)測(cè)，掌握現(xiàn)金流出與流入的時(shí)間和數(shù)量以及它們?cè)跁r(shí)間數(shù)量上的差別，然后換算成一致時(shí)點(diǎn)的數(shù)值，用終值、現(xiàn)值和年金的方式進(jìn)展全面、客

2、觀評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)貸款及其證券化定價(jià)、信貸風(fēng)險(xiǎn)防備及銀行的其他房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)核算都是以貨幣的時(shí)間價(jià)值為根底。.第一節(jié) 貨幣的時(shí)間價(jià)值一、貨幣時(shí)間價(jià)值的概念：是指貨幣資金隨著時(shí)間變化而構(gòu)成的增值，表現(xiàn)為同一數(shù)量的貨幣在不同時(shí)點(diǎn)上具有的不同價(jià)值。100元的經(jīng)濟(jì)價(jià)值或經(jīng)濟(jì)成效：如今一年后，或，如今一年后；如今的100元貸款貨幣，按年利率5%計(jì)算，一年時(shí)間后增值5元成為105元，這5元就是100元貸款貨幣的時(shí)間價(jià)值，或者說(shuō)，上述貸款貨幣的時(shí)間價(jià)值為5%。實(shí)踐上，上述增值的5元是100元貸款貨幣一年時(shí)間的利息。因此，貨幣時(shí)間價(jià)值最直接的表現(xiàn)方式是“利息。.第一節(jié) 貨幣的時(shí)間價(jià)值二、貨幣時(shí)間價(jià)值存在的根底和緣

3、由貨幣時(shí)間價(jià)值產(chǎn)生的根底，一是“信譽(yù)，即借貸關(guān)系的普遍存在，貨幣的一切權(quán)和運(yùn)營(yíng)權(quán)分別；二是貨幣資金的“成效，即貨幣資金滿足投資、消費(fèi)需求及增值的功能。在貨幣借貸關(guān)系中，貸款者因借出資金而失去能夠投資獲利的時(shí)機(jī)，因此需求得到借款人一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；借款者得到資金不僅以承當(dāng)歸還義務(wù)為前提，同時(shí)也獲得了利用借貸資金投資獲利的時(shí)機(jī)，因此必需給予貸款人一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。.第一節(jié) 貨幣的時(shí)間價(jià)值二、貨幣時(shí)間價(jià)值存在的根底和緣由貨幣時(shí)間價(jià)值產(chǎn)生緣由源于“時(shí)間偏好，詳細(xì)緣由有：1、投資獲利時(shí)機(jī)：將貨幣資金貸出的時(shí)間里，貸款者失去了更多投資獲利的時(shí)機(jī)，因此，要求獲得一定的報(bào)酬，從而使同一數(shù)額資金的現(xiàn)實(shí)值高于未來(lái)的價(jià)

4、值。2、通貨膨脹要素：在通脹情況下，同額貨幣的購(gòu)買(mǎi)力不斷降低，使人們普遍以為現(xiàn)實(shí)的貨幣價(jià)值要高于同等數(shù)額的未來(lái)貨幣的價(jià)值。3、風(fēng)險(xiǎn)要素：由于不確定的風(fēng)險(xiǎn)要素，如今的投資在未來(lái)能夠會(huì)有不能收回或不能全部收回，從而使同一數(shù)額資金的現(xiàn)實(shí)值高于未來(lái)的價(jià)值。4、現(xiàn)實(shí)消費(fèi)的要素：貨幣持有者把貨幣借給他人，就會(huì)犧牲其現(xiàn)實(shí)運(yùn)用的權(quán)益，把現(xiàn)實(shí)的消費(fèi)推遲到未來(lái)，對(duì)這種“犧牲要求獲得一定報(bào)酬補(bǔ)償，所以，資金的時(shí)間價(jià)值是對(duì)“犧牲現(xiàn)實(shí)消費(fèi)的一種報(bào)酬。.第一節(jié) 貨幣的時(shí)間價(jià)值三、貨幣時(shí)間價(jià)值的量及其影響要素貨幣時(shí)間價(jià)值的量，是沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)和通貨膨脹條件下的社會(huì)平均資金利潤(rùn)率。在此根底上，風(fēng)險(xiǎn)越大，投資報(bào)酬率越高，時(shí)間價(jià)值越大

5、。并詳細(xì)取決于以下要素：1、資金運(yùn)用的時(shí)間。時(shí)間越長(zhǎng)，時(shí)間價(jià)值越大。2、資金數(shù)量。時(shí)間一定，資金數(shù)量越大，時(shí)間價(jià)值越大。3、利率。利率越高，資金的時(shí)間價(jià)值越大。4、資金運(yùn)用方式。整借整還和分期付款資金的時(shí)間價(jià)值不同。.第一節(jié) 貨幣的時(shí)間價(jià)值四、貨幣時(shí)間價(jià)值的計(jì)算一實(shí)際原理由于不同時(shí)點(diǎn)貨幣的不相等性，因此，不同時(shí)間貨幣收入進(jìn)展比較必需換算到一樣時(shí)間根底上，換算的方法就是經(jīng)過(guò)不同時(shí)間資金的計(jì)息來(lái)進(jìn)展。在思索時(shí)間要素的情況下，把不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金換算成的相等的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，稱(chēng)為資金等效值或等值。其中：把資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)時(shí)的金額稱(chēng)為“現(xiàn)值present value；把資金運(yùn)動(dòng)終了時(shí)與現(xiàn)值等值的金額

6、稱(chēng)為“終值或未來(lái)值future value。.第一節(jié) 貨幣的時(shí)間價(jià)值四、貨幣時(shí)間價(jià)值的計(jì)算一實(shí)際原理借款人借入的金額稱(chēng)為“本金；借款人按一定利率interest rate支付給貸款人超出本金部分的金額稱(chēng)為“利息。根據(jù)一定利率計(jì)算出的本金在未來(lái)某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值本利之和，稱(chēng)為“終值；反過(guò)來(lái)，假設(shè)把未來(lái)某一時(shí)點(diǎn)的貨幣金額看作是本金在未來(lái)這一時(shí)點(diǎn)的“終值本利之和，按現(xiàn)行利率逆向計(jì)算出的該“終值如今所必需具有的本金，稱(chēng)為“現(xiàn)值。把未來(lái)金額“終值折算為“現(xiàn)值的過(guò)程稱(chēng)為“折現(xiàn)或貼現(xiàn)discount；折現(xiàn)中運(yùn)用的利率稱(chēng)為“折現(xiàn)率或貼現(xiàn)率 discount rate。.第一節(jié) 貨幣的時(shí)間價(jià)值四、貨幣時(shí)間價(jià)值的計(jì)算

7、二符號(hào)規(guī)范：在利息的計(jì)算中我們將一致運(yùn)用以下符號(hào)：本金，又稱(chēng)期初金額或現(xiàn)值present value；i利率，年利息額占本金的百分比；I利息；本金和利息之和，又稱(chēng)終值future value；t計(jì)息期的時(shí)間，通常以年為單位；n計(jì)息期的期數(shù)。.第一節(jié) 貨幣的時(shí)間價(jià)值四、貨幣時(shí)間價(jià)值的計(jì)算三單利的計(jì)算單利simple interest是指無(wú)論借款時(shí)間多長(zhǎng)，只以本金作為計(jì)算利息的根底，所產(chǎn)生的各期利息不再參與本金合并計(jì)算利息的一種計(jì)息方法。1、單利終值的計(jì)算公式：=1 i t 2、單利現(xiàn)值的計(jì)算公式：= 1 i t .第一節(jié) 貨幣的時(shí)間價(jià)值四、貨幣時(shí)間價(jià)值的計(jì)算四復(fù)利的計(jì)算復(fù)利compound in

8、terest是指每經(jīng)過(guò)一個(gè)計(jì)息期，將本期所產(chǎn)生的利息在期末參與本金合并計(jì)算下一期利息的計(jì)息方式，俗稱(chēng)“利滾利。1、復(fù)利終值的計(jì)算公式：=1 i n2、復(fù)利現(xiàn)值的計(jì)算公式：= 1 i n.第一節(jié) 貨幣的時(shí)間價(jià)值四、貨幣時(shí)間價(jià)值的計(jì)算四復(fù)利的計(jì)算3、平利率和有效利率的轉(zhuǎn)換計(jì)算：平利率flat interest rate是指在復(fù)利計(jì)算中以一年為計(jì)息期時(shí)的利率；有效利率effective interest rate是指在復(fù)利計(jì)算中計(jì)息期不等于一年季度、月、日時(shí)折算的利率，也叫復(fù)合利率。以字母i表示平利率，r表示有效利率，N表示每年復(fù)利次數(shù)，那么有效利率計(jì)算公式為： r=1+ i / N N.第一節(jié) 貨

9、幣的時(shí)間價(jià)值四、貨幣時(shí)間價(jià)值的計(jì)算五年金的計(jì)算年金annuity是指定期、等額、延續(xù)的支付。年金在房地產(chǎn)金融中運(yùn)用非常廣泛：個(gè)人住房抵押貸款 “按月支付定額本息的還款方式，房地產(chǎn)證券化設(shè)計(jì)的定期等額支付還款方式等，都是典型的年金方式。按支付的次數(shù)和時(shí)間不同，年金主要分為后付年金、即期年金、遞延年金和永續(xù)年金等。.第一節(jié) 貨幣的時(shí)間價(jià)值四、貨幣時(shí)間價(jià)值的計(jì)算五年金的計(jì)算1、后付年金deferred annuity，每期期末支付的年金，也稱(chēng)普通年金。1后付年金終值的計(jì)算公式：式中：每期期末支付的金額。2后付年金現(xiàn)值的計(jì)算公式：.第一節(jié) 貨幣的時(shí)間價(jià)值四、貨幣時(shí)間價(jià)值的計(jì)算五年金的計(jì)算2、即期年金a

10、nnuity due，每期期初支付的年金，也叫先付年金。1即期年金終值的計(jì)算公式：2即期年金現(xiàn)值的計(jì)算公式：.第一節(jié) 貨幣的時(shí)間價(jià)值案例：固定利率抵押貸款月均環(huán)款額1000元，借款期5年60個(gè)月，年利率6%。1假設(shè)每月月末還款，分別計(jì)算貸款本金總額和5年后的本利之和。2假設(shè)每月月初還款，分別計(jì)算貸款本金總額和5年后的本利之和。解：1A、根據(jù)后付年金現(xiàn)值計(jì)算公式，得： 即：該筆貸款本金總額為51725元。 B、根據(jù)后付年金終值計(jì)算公式，得：即：該筆貸款月末還款5年后本利之和總還款額為69770元。.第一節(jié) 貨幣的時(shí)間價(jià)值案例：2A、根據(jù)即期年金現(xiàn)值計(jì)算公式，得： 即：該筆貸款本金總額為51725

11、元。 B、根據(jù)即期年金終值計(jì)算公式，得：即：該筆貸款月初還款5年后本利之和總還款額為69770元。.第一節(jié) 貨幣的時(shí)間價(jià)值四、貨幣時(shí)間價(jià)值的計(jì)算五年金的計(jì)算3、遞延年金，指第一次支付發(fā)生在第二期或第二次以后的年金。遞延年金終值的計(jì)算與后付年金計(jì)算一樣，只是期數(shù)減去遞延的期數(shù)。遞延年金現(xiàn)值的計(jì)算：先按后付年金計(jì)算現(xiàn)值，再減去遞延期的年金現(xiàn)值。4、永續(xù)年金，指無(wú)限期支付年金方式，即支付期無(wú)限長(zhǎng)的年金。永續(xù)年金無(wú)終值。永續(xù)年金現(xiàn)值計(jì)算公式：=a i .第二節(jié) 資產(chǎn)定價(jià)和財(cái)務(wù)杠桿原理 一、資產(chǎn)定價(jià)原理一資產(chǎn)定價(jià)在房地產(chǎn)金融中的運(yùn)用 金融市場(chǎng)上任何買(mǎi)賣(mài)主體所進(jìn)展的金融商品買(mǎi)賣(mài)，都可看作是“資產(chǎn)資本的買(mǎi)賣(mài)

12、，而任何資產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)行為都必需有一個(gè)科學(xué)合理的定價(jià)。 房地產(chǎn)不僅是一種消費(fèi)品，更是一種投資品。有人購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)是為了居住消費(fèi)，但更多的人企業(yè)、投資者、金融機(jī)構(gòu)、基金組織等購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)是為了投資并獲取收益。當(dāng)房地產(chǎn)被作為投資品買(mǎi)賣(mài)時(shí)，它就演化成為“金融產(chǎn)品或“金融資產(chǎn)。不僅房地產(chǎn)的實(shí)物形狀演化成了“金融資產(chǎn)，還在此根底上逐漸衍生了“房地產(chǎn)股票、房地產(chǎn)債券、房地產(chǎn)抵押貸款證券及其衍生證券產(chǎn)品等純粹的“金融資產(chǎn)。 房地產(chǎn)的“金融資產(chǎn)屬性，為房地產(chǎn)業(yè)的廣泛融資提供了天然地條件，同時(shí)，也促進(jìn)了金融市場(chǎng)的昌盛并催生金融創(chuàng)新。 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的安康穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)，需求科學(xué)合理的資產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)定價(jià)機(jī)制。.第二節(jié) 資產(chǎn)定價(jià)和財(cái)務(wù)

13、杠桿原理1、含義：人們投資任何資產(chǎn)都是為了在預(yù)期的未來(lái)經(jīng)過(guò)買(mǎi)賣(mài)獲取收入和報(bào)答。這種“收入和報(bào)答，我們從資產(chǎn)定價(jià)角度把它稱(chēng)為“未來(lái)現(xiàn)金流。由于資產(chǎn)可以為其一切者帶來(lái)一定時(shí)期的現(xiàn)金流，因此，投資者購(gòu)買(mǎi)某種資產(chǎn)所看中的就是該種資產(chǎn)產(chǎn)生未來(lái)現(xiàn)金流的才干?；蛘哒f(shuō)，某種資產(chǎn)的價(jià)錢(qián)是由未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量來(lái)決議的。資產(chǎn)的價(jià)錢(qián)就是資產(chǎn)未來(lái)一切現(xiàn)金流量在投資者買(mǎi)賣(mài)時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值之和。因此，資產(chǎn)定價(jià)是一種預(yù)期行為。二資產(chǎn)定價(jià)的含義.第二節(jié) 資產(chǎn)定價(jià)和財(cái)務(wù)杠桿原理2、公式：式中：CF各期現(xiàn)金流；r貼現(xiàn)率；n現(xiàn)金流的次數(shù)。該公式闡明決議資產(chǎn)價(jià)錢(qián)的要素有三個(gè)：現(xiàn)金流量、現(xiàn)金流發(fā)生期次和貼現(xiàn)利率，其中任何一個(gè)變量

14、發(fā)生改動(dòng)，都會(huì)對(duì)資產(chǎn)價(jià)錢(qián)產(chǎn)生影響。期次越多，總現(xiàn)金流量越大。在特定時(shí)期內(nèi)，現(xiàn)金流和貼現(xiàn)率對(duì)資產(chǎn)價(jià)錢(qián)的影響是相反的?，F(xiàn)金流量越大，資產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)價(jià)錢(qián)越高；貼現(xiàn)率越高，資產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)價(jià)錢(qián)越低。 二資產(chǎn)定價(jià)的含義.第二節(jié) 資產(chǎn)定價(jià)和財(cái)務(wù)杠桿原理1、現(xiàn)金流的內(nèi)涵：資產(chǎn)定價(jià)意義上的現(xiàn)金流是建立在預(yù)期而非實(shí)現(xiàn)根底上的概念。這里的“現(xiàn)金不特指狹義的貨幣資金，而是廣義的現(xiàn)金，包括一切可以添加資產(chǎn)一切者財(cái)富的貨幣資源及非貨幣資源的變現(xiàn)價(jià)值。并且是稅后現(xiàn)金流。 2、現(xiàn)金流的時(shí)間性：現(xiàn)金流的獲得時(shí)間t與資產(chǎn)價(jià)錢(qián)成反比?，F(xiàn)金流量一樣的兩種資產(chǎn)，現(xiàn)金流獲得越早即t越小，資產(chǎn)價(jià)錢(qián)越高；相反，現(xiàn)金流獲得越遲即t越大，資產(chǎn)價(jià)錢(qián)越低。

15、現(xiàn)金流獲得越早，就能越早的用于再投資賺取投資收益或者減少所需支付的利息，兩者都能添加投資者財(cái)富?，F(xiàn)金流獲得越遲不僅相對(duì)減少上述兩項(xiàng)收益，而時(shí)間的延伸更添加了資產(chǎn)收益的不確定性。三資產(chǎn)定價(jià)中的現(xiàn)金流 .第二節(jié) 資產(chǎn)定價(jià)和財(cái)務(wù)杠桿原理1、貼現(xiàn)率的內(nèi)涵：資產(chǎn)定價(jià)中的貼現(xiàn)率，是投資者投資某項(xiàng)資產(chǎn)所要求的最低報(bào)酬率資產(chǎn)收益率。2、貼現(xiàn)率確實(shí)定：在其它條件一定的情況下，貼現(xiàn)率與資產(chǎn)價(jià)錢(qián)成反比。實(shí)踐上資產(chǎn)定價(jià)的中心是確定貼現(xiàn)率，亦即確定資產(chǎn)投資的最低收益率。根據(jù)金融資產(chǎn)定價(jià)模型CAPM原理，資產(chǎn)定價(jià)公式中的貼現(xiàn)率取決于“無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)利率、“市場(chǎng)平均收益率和該資產(chǎn)的“系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)3個(gè)變量要素。貼現(xiàn)率普通應(yīng)高于無(wú)風(fēng)

16、險(xiǎn)利率，并與無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率的變動(dòng)方向具有一致性；貼現(xiàn)率與“市場(chǎng)平均收益率的變動(dòng)方向具有一致性，市場(chǎng)收益率越高，貼現(xiàn)率越上升，相反，市場(chǎng)收益率越低，貼現(xiàn)率越降低。貼現(xiàn)率與資產(chǎn)的“系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)成正比，風(fēng)險(xiǎn)越大，貼現(xiàn)率越高，風(fēng)險(xiǎn)越小，貼現(xiàn)率越低，越接近無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率。 四資產(chǎn)定價(jià)中的貼現(xiàn)率 .第二節(jié) 資產(chǎn)定價(jià)和財(cái)務(wù)杠桿原理五利率和銀行貸款定價(jià)1、利率的影響要素：利率是貨幣資金的價(jià)錢(qián)，在實(shí)踐金融業(yè)務(wù)中，利率是隨著市場(chǎng)變化而變化的，利率的變化主要取決于以下要素：1中央銀行的貨幣政策；2宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境；3價(jià)錢(qián)程度；4證券市場(chǎng)；5國(guó)際經(jīng)濟(jì)情勢(shì)。.第二節(jié) 資產(chǎn)定價(jià)和財(cái)務(wù)杠桿原理五利率和銀行貸款定價(jià)2、利率的構(gòu)成：在資金市

17、場(chǎng)上，資金市場(chǎng)的利率的構(gòu)成原理可用以下公式表示：利率=純粹利率+通貨膨脹附加率+變現(xiàn)力附加率+違約風(fēng)險(xiǎn)附加率+到期風(fēng)險(xiǎn)附加率1純粹利率：無(wú)通脹、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)價(jià)下的社會(huì)平均利率。2通貨膨脹附加率：市場(chǎng)名義利率是實(shí)踐利率與通脹率之和。為了彌補(bǔ)通脹呵斥的損失，會(huì)在純粹利率根底上再加上通貨膨脹附加率。3變現(xiàn)力附加率：對(duì)借款人提供的非貨幣資產(chǎn)擔(dān)保變現(xiàn)損失的補(bǔ)償要求。4違約風(fēng)險(xiǎn)附加率：風(fēng)險(xiǎn)貸款的利率與無(wú)風(fēng)險(xiǎn)貸款利率之差，也叫違約風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。5到期風(fēng)險(xiǎn)附加率：因到期時(shí)間長(zhǎng)短不同而構(gòu)成的利率之差。普通來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)期利率高于短期利率。.第二節(jié) 資產(chǎn)定價(jià)和財(cái)務(wù)杠桿原理五利率和銀行貸款定價(jià)3、銀行貸款定價(jià)：1本錢(qián)定價(jià)法：貸

18、款利率=籌資本錢(qián)+管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用+違約風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+預(yù)期利潤(rùn)2價(jià)錢(qián)指點(diǎn)模型price leadership定價(jià)法：貸款利率=基準(zhǔn)利率prime rate+違約風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+到期風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率基準(zhǔn)利率銀行最優(yōu)客戶利率運(yùn)營(yíng)管理本錢(qián)+預(yù)期利潤(rùn)；后演化為同業(yè)拆借利率interbank offer rate。違約風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率對(duì)非最優(yōu)客戶的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)；到期風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率對(duì)長(zhǎng)期貸款要求的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。.第二節(jié) 資產(chǎn)定價(jià)和財(cái)務(wù)杠桿原理五利率和銀行貸款定價(jià) 3、銀行貸款定價(jià)：3低基準(zhǔn)利率定價(jià)：對(duì)最優(yōu)客戶的大型商業(yè)貸款利率。貸款利率=貨幣市場(chǎng)借貸利率+運(yùn)營(yíng)管理本錢(qián)4本錢(qián)收益定價(jià)法：凈稅前收益率=貸款和效力收入-貸款和效力費(fèi)用/可貸資金凈

19、額根據(jù)客戶盈利性分析定價(jià)模型customer profitability analysis,CPA，分析客戶與銀行整體關(guān)系中對(duì)銀行的凈稅前收益率的奉獻(xiàn)。凈收益為正，可貸；凈收益為負(fù)，那么調(diào)整利率或效力費(fèi)用。將利率或效力費(fèi)用堅(jiān)持在整體凈盈利形狀。.第二節(jié) 資產(chǎn)定價(jià)和財(cái)務(wù)杠桿原理一財(cái)務(wù)杠桿的含義財(cái)務(wù)杠桿是一個(gè)運(yùn)用很廣的概念。在物理學(xué)中，利用一根杠桿和一個(gè)支點(diǎn)，就能用很小的力量抬起很重的物體，而什么是財(cái)務(wù)杠桿呢？ 其一：將財(cái)務(wù)杠桿定義為“投資者在制定資本構(gòu)造決策時(shí)對(duì)債務(wù)籌資的利用“。因此財(cái)務(wù)杠桿又可稱(chēng)為融資杠桿、資本杠桿或者負(fù)債運(yùn)營(yíng)。這種定義強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)杠桿是對(duì)負(fù)債的一種利用。其二：以為財(cái)務(wù)杠桿是指在籌

20、資中適當(dāng)舉債，調(diào)整資本構(gòu)造給企業(yè)投資者帶來(lái)額外收益。假設(shè)負(fù)債運(yùn)營(yíng)使得企業(yè)每股利潤(rùn)上升，便稱(chēng)為正財(cái)務(wù)杠桿；假設(shè)使得企業(yè)每股利潤(rùn)下降，通常稱(chēng)為負(fù)財(cái)務(wù)杠桿。顯而易見(jiàn)，在這種定義中，財(cái)務(wù)杠桿強(qiáng)調(diào)的是經(jīng)過(guò)負(fù)債運(yùn)營(yíng)而引起的結(jié)果。 二、財(cái)務(wù)杠桿原理.第二節(jié) 資產(chǎn)定價(jià)和財(cái)務(wù)杠桿原理二財(cái)務(wù)杠桿利益/損失 1、含義：財(cái)務(wù)杠桿利益(損失是指負(fù)債籌資運(yùn)營(yíng)對(duì)一切者收益的影響。企業(yè)總資本=權(quán)益自有資本 +債務(wù)借入資本企業(yè)資本收益=權(quán)益資本收益+債務(wù)資本收益-債務(wù)資本利息=企業(yè)投資收益率權(quán)益資本+債務(wù)資本-負(fù)債利息率債務(wù)資本=企業(yè)投資收益率權(quán)益資本+企業(yè)投資收益率-負(fù)債利息率債務(wù)資本 .第二節(jié) 資產(chǎn)定價(jià)和財(cái)務(wù)杠桿原理二財(cái)務(wù)

21、杠桿利益/損失 2、原理：假設(shè)企業(yè)投資收益率大于負(fù)債利率，財(cái)務(wù)杠桿作用使得資本收益由于負(fù)債運(yùn)營(yíng)而絕對(duì)值添加，從而使得權(quán)益資本收益率大于企業(yè)投資收益率，且債務(wù)資本比例越高，財(cái)務(wù)杠桿利益越大，所以財(cái)務(wù)杠桿利益的本質(zhì)便是由于企業(yè)投資收益率大于負(fù)債利率，由負(fù)債所獲得的一部分利潤(rùn)轉(zhuǎn)化給了權(quán)益資本，從而使得權(quán)益資本收益率上升。 假設(shè)企業(yè)投資收益率等于或小于負(fù)債利率，那么負(fù)債所產(chǎn)生的利潤(rùn)只能或者缺乏以彌補(bǔ)負(fù)債所需的利息，甚至利用權(quán)益資本所獲得的利潤(rùn)都缺乏以彌補(bǔ)利息，而不得不以減少權(quán)益資本來(lái)償債，這便是財(cái)務(wù)杠桿損失的本質(zhì)所在。.第二節(jié) 資產(chǎn)定價(jià)和財(cái)務(wù)杠桿原理三財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)杠桿系數(shù) 1、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)Financi

22、al Risk風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)與損失相關(guān)聯(lián)的概念，是一種不確定性或能夠發(fā)生的損失。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因運(yùn)用債務(wù)資本而產(chǎn)生的在未來(lái)收益不確定情況下由主權(quán)資本承當(dāng)?shù)母郊语L(fēng)險(xiǎn)。假設(shè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)情況良好，使得企業(yè)投資收益率大于負(fù)債利息率，那么獲得財(cái)務(wù)杠桿利益，假設(shè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)情況不佳，使得企業(yè)投資收益率小于負(fù)債利息率，那么獲得財(cái)務(wù)杠桿損失，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)，這種不確定性就是企業(yè)運(yùn)用負(fù)債所承當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)，是由于負(fù)債運(yùn)營(yíng)從而使得負(fù)債所負(fù)擔(dān)的那一部分運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了權(quán)益資本。 .第二節(jié) 資產(chǎn)定價(jià)和財(cái)務(wù)杠桿原理三財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)2、財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)Degree of Financial Leverage財(cái)務(wù)

23、杠桿系數(shù)DFL指企業(yè)權(quán)益資本收益變動(dòng)相對(duì)稅前利潤(rùn)變動(dòng)率的倍數(shù)。其實(shí)際公式為：財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)=權(quán)益資本收益變動(dòng)率息稅前利潤(rùn)變動(dòng)率或：財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)=息稅前利潤(rùn)率 息稅前利潤(rùn)率-負(fù)債比率利息率財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)闡明：財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)越大，主權(quán)資本收益率對(duì)于息稅前利潤(rùn)率的彈性就越大，假設(shè)息稅前利潤(rùn)率上升，那么主權(quán)資本收益率會(huì)以更快的速度上升，假設(shè)息稅前利潤(rùn)率下降，那么主權(quán)資本利潤(rùn)率會(huì)以更快的速度下降；財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)越小，主權(quán)資本收益率對(duì)于息稅前利潤(rùn)率的彈性就越小，假設(shè)息稅前利潤(rùn)率上升，主權(quán)資本收益率不會(huì)明顯上升，假設(shè)息稅前利潤(rùn)率下降，主權(quán)資本利潤(rùn)率也不會(huì)明顯下降。因此，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小主要取決于財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)的高低，財(cái)

24、務(wù)杠桿系數(shù)越大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大；財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)越小，那么財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小。.第二節(jié) 資產(chǎn)定價(jià)和財(cái)務(wù)杠桿原理四影響財(cái)務(wù)杠桿利益/損失和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的要素由于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隨著財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)的增大而增大，而且財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)那么是財(cái)務(wù)杠桿作用大小的表達(dá)，那么影響財(cái)務(wù)杠桿作用大小的要素，也必然影響財(cái)務(wù)杠桿利益損失和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。詳細(xì)包括三個(gè)主要要素：1、息稅前利潤(rùn)率：在其他要素不變的情況下，息稅前利潤(rùn)率越高，財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)越??；反之，財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)越大。因此稅前利潤(rùn)率對(duì)財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)的影響是呈相反方向變化。2、負(fù)債的利息率：在息稅前利潤(rùn)率和負(fù)債比率一定的情況下，負(fù)債的利息率越高，財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)越大，反之，財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)越小。負(fù)債的利息率

25、對(duì)財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)的影響總是呈一樣方向變化的，而對(duì)主權(quán)資本收益率的影響那么是呈相反方向變化。即負(fù)債的利息率越低，主權(quán)資本收益率會(huì)相應(yīng)提高，而當(dāng)負(fù)債的利息率提高時(shí)，主權(quán)資本收益率會(huì)相應(yīng)降低。.第二節(jié) 資產(chǎn)定價(jià)和財(cái)務(wù)杠桿原理四影響財(cái)務(wù)杠桿利益/損失和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的要素3、資本構(gòu)造：負(fù)債比率即負(fù)債與總資本的比率也是影響財(cái)務(wù)杠桿利益和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的要素之一，負(fù)債比率對(duì)財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)的影響與負(fù)債利息率的影響一樣。即在息稅前利潤(rùn)率和負(fù)債利息率不變的情況下，負(fù)債比率越高，財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)越大；反之，財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)越小，也就是說(shuō)負(fù)債比率對(duì)財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)的影響總是呈一樣方向變化的。但負(fù)債比率對(duì)主權(quán)資金收益率的影響不僅不同于負(fù)債利息率

26、的影響，也不同于息稅前利潤(rùn)率的影響，負(fù)債比率對(duì)主權(quán)資本收益率的影響表如今正、負(fù)兩個(gè)方面，當(dāng)息稅前利潤(rùn)率大于負(fù)債利息率時(shí)，表現(xiàn)為正的影響，反之，表現(xiàn)為負(fù)的影響。.第三節(jié) 金融風(fēng)險(xiǎn)管理原理一、風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理1、涵義：風(fēng)險(xiǎn)Risk是指在一定條件下和一定時(shí)間內(nèi)能夠發(fā)生各種結(jié)果的變動(dòng)程度。2、特征：風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性，是事物本身的不確定性。風(fēng)險(xiǎn)具有時(shí)間性，任何風(fēng)險(xiǎn)都是特定事件在一定時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)并隨著時(shí)間的延續(xù)而變化。3、風(fēng)險(xiǎn)與收益的關(guān)系：風(fēng)險(xiǎn)能夠帶來(lái)超出預(yù)期的收益，也能夠帶來(lái)超出預(yù)期的損失。但是，在風(fēng)險(xiǎn)和收益之間總有一個(gè)最正確的平衡點(diǎn)。4、風(fēng)險(xiǎn)管理：風(fēng)險(xiǎn)管理就是在決議運(yùn)營(yíng)方向和收益目的時(shí)，確定不同的風(fēng)險(xiǎn)組合目

27、的，決議所要承當(dāng)和防止的風(fēng)險(xiǎn)種類(lèi)，設(shè)定全面的風(fēng)險(xiǎn)收益目的，經(jīng)過(guò)風(fēng)險(xiǎn)控制措施，在可以接受的風(fēng)險(xiǎn)程度下實(shí)現(xiàn)收益目的最大化。 .第三節(jié) 金融風(fēng)險(xiǎn)管理原理二、金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的種類(lèi)：金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，也稱(chēng)銀行風(fēng)險(xiǎn)，普通分為環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、交付風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)四類(lèi)。一環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)environmental risk：指由宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化所決議的風(fēng)險(xiǎn)。詳細(xì)包括：1、立法風(fēng)險(xiǎn)(legistative risk )；2、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)(economic risk)；3、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)(competitive risk)；4、控制風(fēng)險(xiǎn)(regulatory risk)。二管理風(fēng)險(xiǎn)management risk：是由于銀行管理者才干和

28、素質(zhì)等要素而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。詳細(xì)包括：1、組織風(fēng)險(xiǎn)organization risk；2、才干風(fēng)險(xiǎn)ability risk；3、盜用公款風(fēng)險(xiǎn)defalcation risk。.第三節(jié) 金融風(fēng)險(xiǎn)管理原理二、金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的種類(lèi)：三交付風(fēng)險(xiǎn)delivery risk：是銀行提供的金融效力所引起的風(fēng)險(xiǎn)。詳細(xì)包括：1、操作風(fēng)險(xiǎn)operational risk；2、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)technological risk；3、新產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)new-product risk；4、戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)strategic risk。四金融風(fēng)險(xiǎn)financial risk：是銀行資產(chǎn)負(fù)債管理中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。詳細(xì)包括：1、信貸風(fēng)險(xiǎn)credit ri

29、sk；2、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)liquidity risk；3、利率風(fēng)險(xiǎn)interest risk；4、資本風(fēng)險(xiǎn)capital risk。.第三節(jié) 金融風(fēng)險(xiǎn)管理原理銀行風(fēng)險(xiǎn)的種類(lèi)及其含義風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi) 具體風(fēng)險(xiǎn)種類(lèi)基 本 含 義環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)立法風(fēng)險(xiǎn)法律改變?cè)斐傻娘L(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和運(yùn)行結(jié)構(gòu)變化造成的風(fēng)險(xiǎn)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)銀行之間以及非銀行機(jī)構(gòu)參與競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)管制風(fēng)險(xiǎn)政府及監(jiān)督部門(mén)改變管理制度和政策造成的風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)組織風(fēng)險(xiǎn)組織管理水平不足帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)能力風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)者管理能力不足造成的風(fēng)險(xiǎn)盜用公款風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)者品質(zhì)不良造成的風(fēng)險(xiǎn).第三節(jié) 金融風(fēng)險(xiǎn)管理原理銀行風(fēng)險(xiǎn)的種類(lèi)及其含義續(xù)表風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi) 具體風(fēng)險(xiǎn)種類(lèi)基 本 含 義交付風(fēng)險(xiǎn)操作風(fēng)

30、險(xiǎn)能否在盈利的前提下提供金融產(chǎn)品和服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)由于技術(shù)設(shè)備陳舊造成的風(fēng)險(xiǎn)新產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)新產(chǎn)品生產(chǎn)的市場(chǎng)需求、管理能力等方面的風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，新投資領(lǐng)域開(kāi)拓等形成的風(fēng)險(xiǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)借款人違約造成損失的風(fēng)險(xiǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)銀行不能在約定時(shí)限或不增加成本的條件下滿足流動(dòng)性要求或付現(xiàn)要求而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)利率的非預(yù)期變化給銀行盈利水平和銀行資本市場(chǎng)價(jià)值帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)資本風(fēng)險(xiǎn)銀行因凈資產(chǎn)減少i可能出現(xiàn)的無(wú)力償還期債務(wù)引起的風(fēng)險(xiǎn).第三節(jié) 金融風(fēng)險(xiǎn)管理原理 三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及其風(fēng)險(xiǎn)管理 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的縮影，其風(fēng)險(xiǎn)集中表達(dá)在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)之中。房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)是指借款人違約呵斥房地產(chǎn)

31、貸款損失的風(fēng)險(xiǎn)。除信貸風(fēng)險(xiǎn)外，還包括流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。.房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理表風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)別風(fēng)險(xiǎn)定義風(fēng)險(xiǎn)成因控制措施信貸風(fēng)險(xiǎn)借款人信用風(fēng)險(xiǎn)借款人信用狀況的不確定性造成貸款損失的可能性借款人的個(gè)人品質(zhì)，信用記錄，婚姻及家庭狀況，經(jīng)營(yíng)、就業(yè)、收入與負(fù)債狀況等準(zhǔn)確掌握借款人的信用資料，并根據(jù)對(duì)其信用評(píng)估，確定是否貸款及額度借款人還款能力風(fēng)險(xiǎn)借款人缺乏穩(wěn)定和足夠的收入來(lái)源造成的貸款損失評(píng)估確認(rèn)借款人缺乏償還貸款本息的穩(wěn)定而足夠的收入現(xiàn)金流核實(shí)3年財(cái)務(wù)報(bào)表、納稅記錄，主營(yíng)業(yè)務(wù)，銀行賬戶記錄，就業(yè)、收入、居住穩(wěn)定性記錄等抵押物風(fēng)險(xiǎn)（包括價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)及法律風(fēng)險(xiǎn)）價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)：抵押房地產(chǎn)在抵押貸款期間貶值，其價(jià)

32、值低于未償還貸款余額而帶來(lái)的信貸風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)下跌或因?yàn)?zāi)害使房地產(chǎn)損毀等，造成抵押房地產(chǎn)貶值。準(zhǔn)確評(píng)估抵押物（房地產(chǎn)）價(jià)值，降低貸款成數(shù)，要求對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)并附加擔(dān)保。法律風(fēng)險(xiǎn)：抵押房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛和訴訟糾紛而帶來(lái)的信貸風(fēng)險(xiǎn)抵押房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明晰或有爭(zhēng)議，或因訴訟糾紛被司法機(jī)關(guān)或其他第三方控制對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行抵押登記，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，協(xié)議限制抵押品贖回權(quán)等.房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理表續(xù)表 風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)別風(fēng)險(xiǎn)定義風(fēng)險(xiǎn)成因控制措施流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)放貸人持有的房地產(chǎn)貸款債權(quán)或抵押資產(chǎn)債權(quán)不易變現(xiàn)而遭受損失的可能性房地產(chǎn)抵押貸款“短存長(zhǎng)貸”的矛盾及單筆貸款債權(quán)的不易變現(xiàn)；喪失更有利可圖的投資機(jī)會(huì)或存款人“擠提”造成流動(dòng)性

33、缺失吸收長(zhǎng)期穩(wěn)定存款；房地產(chǎn)抵押貸款證券化利率風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)貸款期間由于利率變化給貸款機(jī)構(gòu)帶來(lái)?yè)p失的可能性較長(zhǎng)期的固定利率貸款期間，利率變化導(dǎo)致利差縮小甚至虧損采取可變利率抵押貸款，借貸雙方共同承擔(dān)利率風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因經(jīng)濟(jì)周期及通貨膨脹等因素給貸款機(jī)構(gòu)造成風(fēng)險(xiǎn)的可能性經(jīng)濟(jì)由高漲進(jìn)入低谷期后，房?jī)r(jià)泡沫破滅，人們收入水平下降，一方面還款能力下降造成違約，另一方面抵押房地產(chǎn)貶值不足于抵償貸款余額研究并關(guān)注經(jīng)濟(jì)周期變化，科學(xué)評(píng)估抵押物價(jià)值，控制抵押貸款成數(shù).第三節(jié) 金融風(fēng)險(xiǎn)管理原理四、信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)管理貸款風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)是指貸款機(jī)構(gòu)和金融監(jiān)管當(dāng)局，綜合所獲得各類(lèi)貸款的全部信息，運(yùn)用一定目的和方法，從貸款的風(fēng)險(xiǎn)

34、程度角度對(duì)貸款質(zhì)量進(jìn)展評(píng)價(jià)并分類(lèi)。貸款風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)評(píng)價(jià)的中心內(nèi)容是貸款歸還的能夠性。斷定要素：還款志愿和還款才干。.第三節(jié) 金融風(fēng)險(xiǎn)管理原理美國(guó)信貸資產(chǎn)5級(jí)分類(lèi)法及其定義正常(Pass)借款人能?chē)?yán)格履行合同，有充分把握償還貸款本息關(guān)注(other assets especially mentioned)盡管借款人沒(méi)有違約，但存在一些可能對(duì)其財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生不利影響的主客觀因素，如果這些因素繼續(xù)存在，可能對(duì)借款人的償還能力產(chǎn)生影響次級(jí)(substandard)借款人的償還能力出現(xiàn)了明顯問(wèn)題，依靠其正常經(jīng)營(yíng)收入已無(wú)法保證足額償還本息可疑(doubtful)借款人無(wú)法足額償還貸款本息，即使執(zhí)行抵押或擔(dān)保也肯

35、定要發(fā)生一定的損失損失(loss) 采取所有可能的措施和一切必要的程序之后，貸款仍無(wú)法收回.第三節(jié) 金融風(fēng)險(xiǎn)管理原理澳大利亞信貸資產(chǎn)分類(lèi)及定義正 常還款付息正常進(jìn)行受損害停止計(jì)息（non accrual items）貸款本金或利息已逾期90天以上，或借款人因財(cái)務(wù)困難已停止付息的貸款重 組（restructured items）因借款人財(cái)務(wù)困難而對(duì)貸款條件進(jìn)行修改，減少本金或減免利息實(shí)施抵押擔(dān)保權(quán)收回的貸款（other assets acquired through security enforcement）將抵押品變現(xiàn)或履行擔(dān)保后，仍可收回本息的貸款.第三節(jié) 金融風(fēng)險(xiǎn)管理原理我國(guó)貸款5級(jí)分類(lèi)及

36、其特征 級(jí)別主要特征正常借款人有能力履行承諾，并且對(duì)貸款的本息進(jìn)行全額償還，未出現(xiàn)有問(wèn)題貸款關(guān)注1、凈現(xiàn)金流量減少；2、銷(xiāo)售收入、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)下降，資產(chǎn)凈值開(kāi)始減少，出現(xiàn)流動(dòng)性不足征兆；3、關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)低于行業(yè)平均水平或有較大下降；4、經(jīng)營(yíng)管理有嚴(yán)重問(wèn)題，未按規(guī)定用途使用貸款；5、還款意愿差，不與銀行積極合作；6、貸款抵押品、質(zhì)押品價(jià)值下降；7、銀行對(duì)抵押品失去控制；8、銀行對(duì)貸款缺乏有效監(jiān)督。次級(jí)1、支付出現(xiàn)困難，并難以按市場(chǎng)條件獲得新的資金；2、不能償還對(duì)其它債權(quán)人的債務(wù)；3、內(nèi)部管理問(wèn)題未解決，妨礙債務(wù)的及時(shí)足額償還；4、借款人采取隱瞞事實(shí)等不正當(dāng)手段套取貸款。.第三節(jié) 金融風(fēng)險(xiǎn)管理原理我國(guó)

37、貸款5級(jí)分類(lèi)及其特征續(xù)表級(jí)別主要特征可疑1、借款人處于停業(yè)、半停業(yè)狀態(tài)；2、固定資產(chǎn)貸款項(xiàng)目處于暫緩狀態(tài)；3、借款人已經(jīng)資不抵債；4、銀行已訴諸法律來(lái)收回貸款；5、貸款經(jīng)重組仍逾期或不能正常歸還本息，還款狀況未明顯改善。損失1、借款人無(wú)力償還，抵押品價(jià)值低于貸款額；2、抵押品價(jià)值不確定；3、借款人已徹底停止經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；4、固定資產(chǎn)貸款項(xiàng)目停工時(shí)間很長(zhǎng)，復(fù)工無(wú)望等。.第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押及其法律關(guān)系 一、房地產(chǎn)抵押的根本概念一房地產(chǎn)抵押含義： 房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)債務(wù)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償

38、。二房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人：抵押當(dāng)事人是抵押關(guān)系中的主體，包括在抵押關(guān)系中承當(dāng)相應(yīng)義務(wù)的抵押人和享有相應(yīng)權(quán)益的抵押權(quán)人。1、抵押人：是指以本人一切的特定財(cái)富房地產(chǎn)為本人或他人的債務(wù)設(shè)定抵押的人。抵押人可以是債務(wù)人本人，也可以是債務(wù)人和債務(wù)人以外的第三人。第三人作抵押人時(shí)，又稱(chēng)為“物上保證人，物上保證人對(duì)于債務(wù)只在特定擔(dān)保物即抵押的房地產(chǎn)價(jià)值范圍內(nèi)負(fù)有限責(zé)任。.第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押及其法律關(guān)系一、房地產(chǎn)抵押的根本概念二房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人：2、抵押權(quán)人：是指接受以特定財(cái)富房地產(chǎn)設(shè)定抵押為履行債務(wù)提供擔(dān)保并因此獲得相應(yīng)權(quán)益的債務(wù)人。三抵押標(biāo)的物：抵押標(biāo)的物，是指抵押人提供擔(dān)保用于設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)富。我國(guó)現(xiàn)行法律

39、規(guī)定，可以設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)有：1抵押人一切的房屋和其他地上定著物；2抵押人有權(quán)處分的國(guó)有的土地運(yùn)用權(quán)、房屋和其他地上定著物；3抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包人贊同抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地運(yùn)用權(quán)；4依法獲得的期房一切權(quán)；5依法可以抵押的其他房地產(chǎn)。我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，不得設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)有：1土地一切權(quán)；2鄉(xiāng)村集體土地運(yùn)用權(quán)；3以公益為目的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)備、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)備和其他社會(huì)公益設(shè)備；4一切權(quán)、運(yùn)用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；5依法被查封、扣押、監(jiān)管的房地產(chǎn)；6列入文物維護(hù)和有重要留念意義的建筑物；7政府和行政機(jī)構(gòu)一切及代管的房地產(chǎn)；8未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)；9已

40、依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；10依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。.第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押及其法律關(guān)系一、房地產(chǎn)抵押的根本概念四房地產(chǎn)抵押權(quán)：1、抵押權(quán)含義：債務(wù)人因設(shè)定抵押而獲得的對(duì)抵押物的權(quán)益稱(chēng)為抵押權(quán)。2、抵押權(quán)的性質(zhì)：1抵押權(quán)為擔(dān)保物權(quán)。抵押權(quán)是由債務(wù)人或第三人在其特定房地產(chǎn)上所設(shè)定的一種限制性物權(quán)。其作用是擔(dān)保債務(wù)的清償，并從屬于債務(wù)而 一切權(quán) 完全物權(quán) 地上權(quán) 永佃權(quán) 地役權(quán) 典 權(quán) 抵押權(quán) 質(zhì) 權(quán) 留置權(quán)存在。 用益物權(quán)擔(dān)保物權(quán)限制物權(quán)物權(quán).第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押及其法律關(guān)系 一、房地產(chǎn)抵押的根本概念四房地產(chǎn)抵押權(quán)：2、抵押權(quán)的性質(zhì)(特征)：2抵押權(quán)的標(biāo)的物為特定房地產(chǎn)。3抵押權(quán)以不轉(zhuǎn)移抵押物

41、的占有、運(yùn)用、收益為特征。4抵押權(quán)為優(yōu)先受償?shù)臋?quán)益。 .第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押及其法律關(guān)系二、房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定一房地產(chǎn)抵押合同：房地產(chǎn)抵押合同是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債務(wù)的擔(dān)保而與債務(wù)人達(dá)成的權(quán)益義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。抵押合同作為一種特殊的擔(dān)保合同必需以書(shū)面方式訂立并須進(jìn)展抵押登記。二房地產(chǎn)抵押登記：1、當(dāng)事人懇求：抵押登記須由抵押人和抵押權(quán)人共同懇求，并提交以下文件1抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資歷證明；2抵押登記懇求書(shū)；3抵押合同；4抵押房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)及共有人的贊同證明；5證明抵押人能設(shè)定抵押權(quán)的文件和資料；6證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料等。2、登記機(jī)關(guān)審查3、登記機(jī)關(guān)予

42、以辦理抵押登記并備案.第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押及其法律關(guān)系二、房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定三房地產(chǎn)抵押價(jià)值：房地產(chǎn)的抵押價(jià)值是抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，普通為抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的評(píng)價(jià)值。房地產(chǎn)的抵押價(jià)值=假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值-法定優(yōu)先受償款額在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)債務(wù)時(shí)法律規(guī)定優(yōu)先于本次債務(wù)受償?shù)目铐?xiàng)1、初次抵押的房地產(chǎn)，其抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值；2、再次抵押的房地產(chǎn)，其抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值減去已擔(dān)保債務(wù)后的余額。3、以劃撥方式獲得土地運(yùn)用權(quán)的房地產(chǎn)，其抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值減去相當(dāng)于該地塊土地出讓金后的余額。4、以具有土地運(yùn)用年期的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值減去

43、相當(dāng)于該地塊已運(yùn)用年限的出讓金后的余額。5、以按份共有的的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為抵押人可以處分收益的份額部分的價(jià)值。6、以在建工程抵押的，其抵押價(jià)值為在建工程的價(jià)值減去尚未支付承包人已完成工程量部分工程款后的余額。.第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押及其法律關(guān)系三、房地產(chǎn)抵押權(quán)的效能房地產(chǎn)抵押權(quán)的效能是指抵押權(quán)涉及和影響的范圍。包括內(nèi)部效能和外部效能。一房地產(chǎn)抵押權(quán)的內(nèi)部效能1、抵押擔(dān)保的債務(wù)范圍：房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的債務(wù)范圍，是指在其擔(dān)保的債務(wù)到期而未清償時(shí)，以抵押物拍賣(mài)或變價(jià)的價(jià)款可以清償?shù)牡盅簷?quán)從屬債務(wù)的范圍。抵押權(quán)法定擔(dān)保的范圍包括：1主債務(wù)：是抵押權(quán)從屬的債務(wù)，也叫原債務(wù)或本債務(wù)。2利息：是主債務(wù)產(chǎn)

44、生的法定孳息，包括法定利息和商定利息。3違約金：指由于債務(wù)人不履行或未完全履行債務(wù)時(shí)，按法律規(guī)定或合同商定向債務(wù)人支付的代價(jià)一定數(shù)量的金額。4賠償金：指由于債務(wù)人不履行或未完全履行債務(wù)給另一方當(dāng)事人呵斥一定損失時(shí)，向其支付一定金額以賠償損失的費(fèi)用。5實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用：抵押物拍賣(mài)費(fèi)、訴訟費(fèi)等。.第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押及其法律關(guān)系一房地產(chǎn)抵押權(quán)的內(nèi)部效能2、抵押權(quán)涉及標(biāo)的物的范圍：是指抵押權(quán)人執(zhí)行抵押權(quán)時(shí)依法予以變價(jià)的標(biāo)的物范圍。包括：1原物：抵押標(biāo)的物原物。2從物：抵押標(biāo)的物原物的附屬物。3添附物：抵押標(biāo)的物原物的添附物。4孳息：因債務(wù)人不履行債務(wù)抵押標(biāo)的物被依法扣押期間，抵押物產(chǎn)生的法定孳息和自然孳息。5從權(quán)益：附屬于抵押物主權(quán)益的權(quán)益。6代位物：因抵押物毀損、滅失或被征用，所獲得的賠償金、保險(xiǎn)金或者補(bǔ)償金或補(bǔ)償物等抵押權(quán)的替代物。.第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押及其法律關(guān)系二房地產(chǎn)抵押權(quán)的外部效能房地產(chǎn)抵押權(quán)的外部效能是指抵押權(quán)的設(shè)定對(duì)抵押人行使抵押標(biāo)的物物權(quán)的影響。包括：1、對(duì)租賃權(quán)的效能；2、對(duì)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的效能；3、對(duì)處分權(quán)的效能等。四、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)是指商定的債務(wù)履行期屆滿，因債務(wù)人未按商