房地產行業(yè)板塊2021年年報總結之資產負債表

1、板塊歸母權益首度下降，有息負債規(guī)模收縮21 年板塊資產中貨幣比重下降，各梯隊負債結構差異較大21 年板塊資產中貨幣比重下降，負債中長期有息負債比重下降：21 年板塊資產中貨幣比重下降了 2pct 至 9%，其他部分相對平穩(wěn)，存貨依然占資產一半以上，其他應收款比重小幅上升至 10%。板塊負債中長期有息負債比重下降 2pct 至 21%，有息負債整體占負債約 30%，預收款及應付款比重略有上升，預收款占負債比重約 32%，是負債的主要構成。圖 1：板塊資產構成圖 2：板塊負債構成iFind、產業(yè)金融研究院21 年各梯隊資產中貨幣比重均有下降，第二梯隊降幅達 3pct：各梯隊資產構成基本相同，21

2、年各梯隊資產中貨幣比重均有下降，其中第二梯隊降幅達 3pct，此外各梯隊其他應收款及長期股權投資比重分別有所提升。圖 3：板塊各梯隊資產構成iFind、產業(yè)金融研究院第一梯隊負債以預收款為主，而第二三梯隊以有息負債為主，21 年第二梯隊短期有息負債比重明顯提升：與資產構成不同，第一梯隊負債結構與第二、第三梯隊有較大差異。第一梯隊負債以預收款為主，比重維持在 36%左右，其次為有息負債，比重不到 30%，而第二及第三梯隊負債均以有息負債為主，21 年占比分別為 38%/40%，其中第二梯隊短期有息負債比重明顯提升，比重達 18%。圖 4：板塊各梯隊負債構成iFind、產業(yè)金融研究院資產端：第二、

3、三梯隊總資產首度出現(xiàn)下降總資產增速逐年放緩，21 年第二及第三梯隊總資產首度出現(xiàn)下降：17 年至今板塊資產增速逐年放緩，21 年增速不到 5%，其中第二及第三梯隊增速轉負，總資產首度下降。圖 5：板塊總資產及 yoyiFind、產業(yè)金融研究院21 年板塊貨幣資金首度出現(xiàn)下降，其中第二梯隊降幅超 30%：21 年板塊貨幣資金首度出現(xiàn)下降，且降幅超 10%，各梯隊均有下滑，其中第二梯隊降幅超 30%，第一梯隊降幅相對較小，約 6%。圖 6：板塊貨幣及 yoyiFind、產業(yè)金融研究院21 年板塊存貨增速降至僅 1.8%，第二梯隊存貨及周轉率均有下降：板塊存貨增速同樣逐年下滑，21 年僅上升 1.8

4、%，其中第二梯隊存貨水平與貨幣資金一樣首度出現(xiàn)下降，盡管如此，存貨周轉率不升反降，而第一及第三梯隊周轉率明顯提升。圖 7：板塊存貨、yoy 及存貨周轉率iFind、產業(yè)金融研究院近 2 年板塊其他應收款增速持續(xù)擴大，21 年主要受第一梯隊拉動：近 2 年板塊其他應收款增速持續(xù)擴大，21 年同比升 11.3%，主要受第一梯隊拉動。其他應收款主要由關聯(lián)方及合作方往來款、土地保證金等構成，其他應收款增加可能與合作項目增多有關。圖 8：板塊其他應收款及 yoyiFind、產業(yè)金融研究院負債端：板塊有息負債規(guī)模首度出現(xiàn)收縮，但僅第一梯隊三道紅線全部達標總負債增速同樣逐年放緩，21 年第二及第三梯隊總負債

5、仍有微升，與資產增速轉負不同：與資產表現(xiàn)相似，2017 年至今板塊負債增速同樣逐年放緩，21 年不到 5%，各梯隊升幅均有回落，值得注意的是，與資產增速轉負不同，第二及第三梯隊負債仍有微升。圖 9：板塊總負債及 yoyiFind、產業(yè)金融研究院21 年板塊有息負債規(guī)模首度出現(xiàn)收縮，僅第一梯隊規(guī)模微升：21 年板塊有息負債增速轉負，為 17 年至今首度出現(xiàn)下降，各梯隊僅第一梯隊有息負債微升 2%，第二及第三梯隊有息負債規(guī)模均有收縮。圖 10：板塊有息負債及 yoyiFind、產業(yè)金融研究院21 年第二梯隊短期有息負債比重跳升，貨幣/短期有息僅第一梯隊超過 1X：從有息負債結構來看，21 年第二梯

6、隊短期與長期的比例跳升至 0.92，短期有息負債比重大幅增加，貨幣覆蓋短期有息負債比例降至僅 0.5，而第一及第三梯隊短期與長期的比例分別為 0.31/0.50，相比 20 年末均有下降，貨幣覆蓋短期有息負債比例分別為 1.97/0.98，21 年末僅第一梯隊貨幣能覆蓋全部短期有息負債。21 年末第二梯隊凈負債率跳升至 147%，第一及第三梯隊連降第 4 年至 51%/82%： 21 年末板塊凈負債率由 20 年末的 73.1%小幅上升至 75.8%，主要受第二梯隊表現(xiàn)影響，盡管有息負債絕對量有所下降，21 年末第二梯隊凈負債率由 111.5%跳升至 147.1%， 連降兩年后創(chuàng)歷史新高。第一

7、及第三梯隊 21 年末凈負債率分別為 51.1%/81.8%，均連續(xù)下降第 4 年。考慮其他權益工具后的凈負債率表現(xiàn)基本一致。圖 11：板塊整體及各梯隊短期有息負債/長期有息負債圖 12：板塊整體及各梯隊貨幣/短期有息負債圖 13：板塊整體及各梯隊凈負債率圖 14：板塊整體及各梯隊凈負債率 2*凈負債率 2 中的有息負債加入了其他權益工具（永續(xù)債等）iFind、產業(yè)金融研究院21 年板塊應付票據(jù)及應付款項增速大幅放緩至個位數(shù)，總體規(guī)模相當于有息負債的 40%：另一方面，21 年板塊應付票據(jù)及應付賬款增速大幅放緩至個位數(shù)，第二梯隊增速僅 1%。從規(guī)模來看，21 年末板塊應付票據(jù)及款項相當于有息負

8、債的 40%，第二及第三梯隊不到 30%。圖 15：板塊應付票據(jù)及應付款項、yoyiFind、產業(yè)金融研究院21 年板塊預收款延續(xù)較低增速，第二梯隊受營收下滑及預收增加影響業(yè)績鎖定性跳升，存在較多已售項目有待竣工結算：21 年板塊預收款增速延續(xù) 20 年的低位，不到 10%，其中第二及第三梯隊經(jīng)歷了 20 年大幅放緩后 21 年升幅有所擴大。相對 21 年營收，21 年末板塊業(yè)績鎖定性與 20 年末基本持平，預收/營收比例 1.30，第一梯隊由 1.38 降至 1.25，而第二梯隊受營收下滑（-15%）及預收增加影響由 1.12 跳升至 1.48，第二梯隊存在較多已售項目有待竣工結算，第三梯隊

9、由 1.14 升至 1.20。圖 16：板塊整體及各梯隊預收款及 yoy圖 17：板塊整體及各梯隊預收款/營收iFind、產業(yè)金融研究院21 年板塊其他應付款增速大幅放緩，從規(guī)模上略高于其他應收款：與其他應收款維持較快增速不同（21 年 11.3%），21 年末板塊其他應付款增速大幅放緩至 2%，其中僅第一梯隊其他應付款規(guī)模略有提升。盡管如此，從規(guī)模上看，第一梯隊其他應付款規(guī)模仍未超其他應收款規(guī)模， 而第二及第三梯隊其他應付/ 其他應收分別達 1.39/3.54。其他應付款主要為關聯(lián)及合作方應付往來款等。圖 18：板塊整體及各梯隊其他應付款、yoy圖 19：板塊整體及各梯隊其他應付/其他應收i

10、Find、產業(yè)金融研究院21 年末第一梯隊三道紅線均符合標準：從三道紅線標準來看，21 年末板塊整體僅剔除預收后的資產負債率未達標（71.8%），貨幣/短期有息負債及凈負債率分別為 1.11/75.8%。分梯隊來看，第一梯隊三道紅線均達標，第三梯隊僅貨幣/短期有息負債未達標，而第二梯隊三道紅線均未達標。圖 20：板塊整體及各梯隊剔除預收后的資產負債率圖 21：板塊整體及各梯隊貨幣/短期有息負債圖 22：板塊整體及各梯隊凈負債率圖 23：板塊整體及各梯隊凈負債率 2 *凈負債率 2 中的有息負債加入了其他權益工具（永續(xù)債等）iFind、產業(yè)金融研究院板塊歸母權益近幾年來首度出現(xiàn)下降，受凈利率下滑

11、拖累 ROE 及 ROA 均大幅收窄板塊歸母權益近幾年來首度出現(xiàn)下降，第二梯隊在資產縮水背景下歸母權益大降 23%：21 年末，板塊少數(shù)股東權益增速大幅放緩，但占所有者權益比重繼續(xù)提升，受總負債增長較快及少數(shù)股東權益比重提升影響，板塊歸母權益近幾年來首度出現(xiàn)下降。分梯隊看，21 年末第二梯隊在資產縮水背景下歸母權益大降 23%，此外第一梯隊歸母權益規(guī)模大幅放緩至 6%，少數(shù)股東權益占所有者權益比重升至 46%（少數(shù)股東損益/凈利潤為 33%）。圖 24：板塊少數(shù)股東權益及 yoy圖 25：板塊歸母權益及 yoyiFind、產業(yè)金融研究院第一梯隊受凈利率下降拖累 ROE 及 ROA 均大幅下滑，

12、第二及第三梯隊業(yè)績由盈轉虧：受第二及第三梯隊歸母凈利潤轉負影響，21 年板塊ROE 及 ROA 大幅下滑。第一梯隊 ROE 下降近 8pct 至 10.8%，ROA 下降超 1pct 至 2.0%，主要受歸母凈利率大幅下降拖累，第二梯隊除了凈利率水平轉負外，總資產周轉率同樣有所放緩，而權益乘數(shù)大幅提升。圖 26：板塊整體及各梯隊 ROE圖 27：板塊整體及各梯隊 ROA圖 28：第一梯隊杜邦分析圖 29：第二梯隊杜邦分析 圖 30：第三梯隊杜邦分析iFind、產業(yè)金融研究院重點房企：資產負債表增速大幅放緩、綠檔房企 8 家資產負債表增速大幅放緩，6 家歸母權益下降21 年末 14 家重點房企資

13、產及負債增速均大幅放緩，華夏幸福、陽光城等 6 家歸母權益出現(xiàn)下降：21 年末重點房企資產及負債增速均大幅放緩，從歸母權益來看，21年末華夏幸福及陽光城歸母權益大幅跳水，榮盛、中南、首開及華發(fā)也有下滑，而新城、濱江增速仍超 10%，表現(xiàn)靠前。表 1：重點房企總資產、總負債及歸母權益iFind、產業(yè)金融研究院21 年末外幣貨幣性負債凈額靠前的為華夏幸福、萬科及新城：21 年末重點房企中外幣貨幣性負債占總負債比重基本都在 5%以下，僅華夏幸福比重近 9%，此外陽光城、新城比重靠前。而外幣貨幣性資產占總資產比重均不超過 1%。21 年末外幣貨幣性負債凈額靠前的為華夏幸福、萬科及新城。表 2：重點房企

14、外幣貨幣性資產及外幣貨幣性負債占比iFind、產業(yè)金融研究院資產：21 年 9 家重點房企貨幣資金下滑、僅保利及華發(fā)存貨跌價減少21 年末除華夏幸福外重點房企資產以存貨為主，濱江、榮盛、華發(fā)及金科存貨倉位靠前：21 年末除華夏幸福外，重點房企資產均以存貨為主，比重在 40%-70%之間，其中濱江、榮盛、華發(fā)及金科比重超 60%，存貨倉位靠前，華夏幸福除存貨外合同資產（以園區(qū)開發(fā)業(yè)務應收款為主）比重也在 30%以上。21 年末華僑城、金地、華發(fā)貨幣資金較多，新城及招蛇投資性房地產不容忽視：21年末其他應收款（以關聯(lián)及合作方往來款為主）比重基本在 10%-20%之間，金地、首開及陽光城比重靠前，超

15、 15%，而華發(fā)接近 0。此外，貨幣占總資產比重基本在 5%-15%之間，華僑城、金地、華發(fā)比重靠前達 14%，而華夏幸福不到 5%。值得注意的是，新城及招蛇投資性房地產比重分別達 20%/13%，其中新城投資性房地產按公允價值計量。圖 31：重點房企 21 年末資產構成注：新城、金科、金地、中南、華發(fā)、榮盛、華夏幸福、陽光城投資性房地產按公允價值計量。iFind、產業(yè)金融研究院21 年末 14 家重點房企中 9 家貨幣資金下滑，金地、保利升幅靠前：21 年末 14 家重點房企中 9 家貨幣資金出現(xiàn)下滑，其中陽光城、華夏幸福、榮盛、金科及中南降幅均超 30%，而金地、保利升幅超 15%，表現(xiàn)靠

16、前。21 年末貨幣水平最高的為保利，超 1700 億元，萬科次之，同樣超過千億。從受限情況來看，除華夏幸福外，金科、萬科及中南受限資金占比超 35%。表 3：重點房企貨幣及受限貨幣比重注：受限貨幣包括預售監(jiān)管資金。iFind、產業(yè)金融研究院21 年 14 家重點房企中 5 家存貨增速轉負，濱江及招蛇維持兩位數(shù)增長：21 年末 14家重點房企存貨增速基本均有放緩，其中華夏幸福、首開、新城等 5 家轉負，而濱江及招蛇依然維持兩位數(shù)增長。隨著總資產增速同樣放緩，21 年末存貨比重提升的僅萬科、中南等 4 家。從存貨周轉率來看，排名前 9 位的房企 21 年周轉率水平均有加速，后 5 位中僅濱江周轉率

17、有所提升。表 4：重點房企存貨 yoy、存貨/總資產及存貨周轉率iFind、產業(yè)金融研究院圖 32：重點房企 21 年存貨/總資產、存貨周轉率iFind、產業(yè)金融研究院華發(fā)、首開、金科存貨中已完工比重靠前，21 年僅保利、招蛇及華發(fā)計提跌價占存貨比重下降：21 年末 14 家重點房企存貨中已完工比重靠前的包括華發(fā)、首開、金科等，而濱江不到 5%。相比 20 年末，華發(fā)及華僑城已完工比重提升超 4pct。從計提跌價來看，21 年 14 家重點房企中僅 3 家計提跌價占存貨比重下降，包括保利、招蛇及華發(fā)，10 家均有上升，其中華夏幸福、陽光城及新城比重超 2%。此外值得注意的是濱江均未計提存貨跌價

18、準備，或與其主要布局市場相對穩(wěn)健的長三角區(qū)域有關。表 5：重點房企存貨中已完工占比、存貨跌價占比iFind、產業(yè)金融研究院圖 33：重點房企 21 年存貨中已完工占比、存貨跌價準備占比（除華夏幸福）iFind、產業(yè)金融研究院21 年末陽光城、濱江及新城存貨中抵押比例靠前：從存貨中借款費用資本化額占比來看，21 年末陽光城、華發(fā)及榮盛排名靠前，存貨余額中借款費用資本化的比例較高可能與公司杠桿率及借款成本較高有關，三者存貨中抵押比例均超 20%。此外濱江、新城及金科抵押比例同樣靠前。表 6：重點房企存貨中借款費用資本化額占比及抵押占比iFind、產業(yè)金融研究院新城及招蛇投資性房地產占比超 10%：

19、21 年除首開及華夏幸福外重點房企投資性房地產同比均略有上升，華發(fā)、保利及濱江升幅靠前，主要受存貨等轉入投資性房地產影響。從占總資產比重來看，新城及招蛇均超 10%，其中新城按公允價值計量投資性房地產。表 7：重點房企投資性房地產、同比及占總資產比重iFind、產業(yè)金融研究院負債：21 年末 9 家房企有息負債規(guī)模收縮，綠檔房企8 家首開及華發(fā)有息負債占總負債比重超一半，萬科及中南不到 20%：21 年末 14 家重點房企中 8 家總負債由預收款為主，6 家以有息負債為主。具體來看，預收款比重在 22%-54%之間，濱江超 50%，而華夏幸福、首開及華發(fā)不到 25%；有息負債比重在 17%-5

20、2%之間，首開及華發(fā)超 50%，華夏幸福也達到 49%，短期有息負債比重高達 36%，而萬科及中南有息負債比重不到 20%。此外以關聯(lián)方往來款為主的其他應付款占比在 8%-21%之間，招蛇及陽光城占比靠前。而商業(yè)承兌匯票比重均在 5%以內。表 8：重點房企總負債結構短期有息 2：包括短期借款、一年內到期長期借款及應付債券、資產支持計劃、超短融等。長期有息 2：包括長期借款、應付債券、資產支持計劃等。iFind、產業(yè)金融研究院21 年末 14 家重點房企中 9 家有息負債規(guī)模同比下滑，而金地、保利及招蛇升幅超 10%：我們按 3 種不同口徑計算有息負債規(guī)模，有息負債 2 考慮了傳統(tǒng) 4 科目之外

21、的資產支持計劃、超短融等，為通常采用的口徑，而有息負債 3 另外增加了商業(yè)承兌匯票及永續(xù)債。按有息負債 2 來看，21 年末 14 家重點房企中有 9 家同比下滑，而 20 年僅 2 家，其中榮盛、中南下滑幅度超 20%，而 5 家上升房企中，金地、保利及招蛇升幅超 10%。相比有息負債，商業(yè)承兌匯票規(guī)模總體相對較小，僅中南、金科及新城超過 50 億元。此外 21 年末 8 家房企存在永續(xù)債。表 9：重點房企有息負債、永續(xù)債及商業(yè)承兌匯票凈負債率 1：有息負債 1=傳統(tǒng) 4 科目口徑凈負債率 2：有息負債 2=有息負債 1+資產支持計劃、超短融等-一年內到期非流動負債中不相關項凈負債率 3：有

22、息負債 3=有息負債 2+商業(yè)承兌匯票+永續(xù)債*永續(xù)債：除榮盛歸為應付債券、華夏幸福 21 年歸為 1 年內到期非流動負債外其余均于其他權益工具列示。iFind、產業(yè)金融研究院新城、金科、中南、榮盛、華夏幸福及陽光城擔保規(guī)模相當于有息負債 80%以上：擔保及抵押情況與有息負債基本相似，相比 20 年末，21 年末有更多房企出現(xiàn)同比下降。從擔保同比來看，萬科、保利及新城同比升幅為兩位數(shù)，其中萬科及保利有息負債同比同樣有所上升。從規(guī)模上來看，21 年末重點房企擔保規(guī)模均低于有息負債規(guī)模，其中新城、金科、中南、榮盛、華夏幸福及陽光城擔保規(guī)模相當于有息負債 80%以上，此外從抵押規(guī)模來看，除新城、榮盛

23、、陽光城及濱江外，均低于有息負債規(guī)模。表 10：重點房企有息負債、擔保額及抵押情況*擔保：對子公司及對外擔保余額。*抵押：存貨、固定資產、在建工程、無形資產作為借款、債券的抵押（不包括貨幣資金）。 iFind、產業(yè)金融研究院銀行及其他借款為重點房企有息負債的主要來源：考慮永續(xù)債及商業(yè)承兌匯票，我們對重點房企有息負債來源進行了梳理。銀行及其他借款為房企有息負債來源的主要部分，占比基本均在一半以上，金地、首開、華夏幸福相對較低，不到 60%，金地及首開公司債、中票等來源占比超過 30%。海外債（包括人民幣債）比重靠前的為陽光城、華夏幸福、新城及萬科，超 10%。此外永續(xù)債比重超 10%的為招蛇及華

24、夏幸福，商業(yè)承兌匯票比重超 10%的為中南。表 11：重點房企有息負債來源iFind、產業(yè)金融研究院1 年以內到期有息負債比重靠前的為華夏幸福、陽光城、榮盛及金科，均超 40%：按有息負債 2 口徑，1 年以內到期有息負債比重靠前的為華夏幸福、陽光城、榮盛及金科，均超 40%，其中華夏幸福達到 71%，而首開、保利及華僑城不到 20%。此外在披露數(shù)據(jù)的房企中，濱江及金科 1-3 年有息負債比重分別達到 48%/60%，5 年以上占比僅萬科超 10%。表 12：重點房企有息負債按期限計算是基于未折現(xiàn)現(xiàn)金流，此處按有息負債 2 口徑。若缺少相應數(shù)據(jù)，1 年以內按短期有息/有息負債計算。*金科及濱江

25、為 1-3 年。iFind、產業(yè)金融研究院近兩年平均融資成本均有改善，21 年末華夏幸福、新城及華發(fā)超 5%相對較高：從披露平均融資成本的房企情況來，近 2 年基本均逐年下降，21 年末華夏幸福、新城及華發(fā)超 5%，其余均在 5%以下。表 13：重點房企平均融資成本iFind、產業(yè)金融研究院凈負債率超 100%的重點房企僅華夏幸福、陽光城及首開：20 年凈負債率超 100%的重點房企數(shù)量大幅減少，21 年末按有息負債 2 口徑，凈負債率超 100%的為 3 家，華夏幸福、陽光城及首開，此外中南超 90%。21 年末除華夏幸福及陽光城凈負債率大幅上升外，僅萬科及招蛇有所提升，但仍處于相對較低水平

26、，不到 40%。若考慮商業(yè)承兌匯票及永續(xù)債，超 100%的新增中南建設，凈負債率由 92.8%升至 113.9%。表 14：重點房企凈負債率iFind、產業(yè)金融研究院21 年末 14 家重點房企中綠檔房企 8 家：21 年末剔除預收后的資產負債率大幅改善，超70%房企由8 家降至5 家，而貨幣覆蓋短期有息負債倍數(shù)達標情況與20 年末相同，均有 5 家不到 1.0。選用凈負債率 2 口徑，21 年末華夏幸福及陽光城為紅檔房企，三道紅線均未達標，中南、首開及榮盛為橙檔房企，有 2 道紅線未達標，其中中南若考慮商業(yè)承兌匯票的話也將為紅檔房企，此外金科為黃檔房企，貨幣覆蓋短期有息負債倍數(shù)不到 1.0。表 15：重點房企三道紅線*剔除預收后的資產負債率若披露待轉銷項稅則雙扣除。三道紅線按凈負債率 2 口徑。iFind、產業(yè)金融研究院濱江、陽光城、榮盛及華夏幸福預收/營收靠前，除濱江外均有營收大幅下降的影響： 21 年末 14 家重點房企中 4 家預收款同比下降，其中首開降幅超 10%，而陽光城及榮盛同比升超 30%。從預收/營收來看，21 年末 6 家房企有所提高，包括金地、中南、華發(fā)、榮盛、華夏幸福及陽光城，主要為排名中后的房企，其中榮盛、華夏幸福及陽光城有營收同比大幅下降的影響。而招蛇、華僑城及首開不到