房地產(chǎn)行業(yè)板塊2021年年報(bào)總結(jié)之資產(chǎn)負(fù)債表

1、板塊歸母權(quán)益首度下降，有息負(fù)債規(guī)模收縮21 年板塊資產(chǎn)中貨幣比重下降，各梯隊(duì)負(fù)債結(jié)構(gòu)差異較大21 年板塊資產(chǎn)中貨幣比重下降，負(fù)債中長期有息負(fù)債比重下降：21 年板塊資產(chǎn)中貨幣比重下降了 2pct 至 9%，其他部分相對(duì)平穩(wěn)，存貨依然占資產(chǎn)一半以上，其他應(yīng)收款比重小幅上升至 10%。板塊負(fù)債中長期有息負(fù)債比重下降 2pct 至 21%，有息負(fù)債整體占負(fù)債約 30%，預(yù)收款及應(yīng)付款比重略有上升，預(yù)收款占負(fù)債比重約 32%，是負(fù)債的主要構(gòu)成。圖 1：板塊資產(chǎn)構(gòu)成圖 2：板塊負(fù)債構(gòu)成iFind、產(chǎn)業(yè)金融研究院21 年各梯隊(duì)資產(chǎn)中貨幣比重均有下降，第二梯隊(duì)降幅達(dá) 3pct：各梯隊(duì)資產(chǎn)構(gòu)成基本相同，21

2、年各梯隊(duì)資產(chǎn)中貨幣比重均有下降，其中第二梯隊(duì)降幅達(dá) 3pct，此外各梯隊(duì)其他應(yīng)收款及長期股權(quán)投資比重分別有所提升。圖 3：板塊各梯隊(duì)資產(chǎn)構(gòu)成iFind、產(chǎn)業(yè)金融研究院第一梯隊(duì)負(fù)債以預(yù)收款為主，而第二三梯隊(duì)以有息負(fù)債為主，21 年第二梯隊(duì)短期有息負(fù)債比重明顯提升：與資產(chǎn)構(gòu)成不同，第一梯隊(duì)負(fù)債結(jié)構(gòu)與第二、第三梯隊(duì)有較大差異。第一梯隊(duì)負(fù)債以預(yù)收款為主，比重維持在 36%左右，其次為有息負(fù)債，比重不到 30%，而第二及第三梯隊(duì)負(fù)債均以有息負(fù)債為主，21 年占比分別為 38%/40%，其中第二梯隊(duì)短期有息負(fù)債比重明顯提升，比重達(dá) 18%。圖 4：板塊各梯隊(duì)負(fù)債構(gòu)成iFind、產(chǎn)業(yè)金融研究院資產(chǎn)端：第二、

3、三梯隊(duì)總資產(chǎn)首度出現(xiàn)下降總資產(chǎn)增速逐年放緩，21 年第二及第三梯隊(duì)總資產(chǎn)首度出現(xiàn)下降：17 年至今板塊資產(chǎn)增速逐年放緩，21 年增速不到 5%，其中第二及第三梯隊(duì)增速轉(zhuǎn)負(fù)，總資產(chǎn)首度下降。圖 5：板塊總資產(chǎn)及 yoyiFind、產(chǎn)業(yè)金融研究院21 年板塊貨幣資金首度出現(xiàn)下降，其中第二梯隊(duì)降幅超 30%：21 年板塊貨幣資金首度出現(xiàn)下降，且降幅超 10%，各梯隊(duì)均有下滑，其中第二梯隊(duì)降幅超 30%，第一梯隊(duì)降幅相對(duì)較小，約 6%。圖 6：板塊貨幣及 yoyiFind、產(chǎn)業(yè)金融研究院21 年板塊存貨增速降至僅 1.8%，第二梯隊(duì)存貨及周轉(zhuǎn)率均有下降：板塊存貨增速同樣逐年下滑，21 年僅上升 1.8

4、%，其中第二梯隊(duì)存貨水平與貨幣資金一樣首度出現(xiàn)下降，盡管如此，存貨周轉(zhuǎn)率不升反降，而第一及第三梯隊(duì)周轉(zhuǎn)率明顯提升。圖 7：板塊存貨、yoy 及存貨周轉(zhuǎn)率iFind、產(chǎn)業(yè)金融研究院近 2 年板塊其他應(yīng)收款增速持續(xù)擴(kuò)大，21 年主要受第一梯隊(duì)拉動(dòng)：近 2 年板塊其他應(yīng)收款增速持續(xù)擴(kuò)大，21 年同比升 11.3%，主要受第一梯隊(duì)拉動(dòng)。其他應(yīng)收款主要由關(guān)聯(lián)方及合作方往來款、土地保證金等構(gòu)成，其他應(yīng)收款增加可能與合作項(xiàng)目增多有關(guān)。圖 8：板塊其他應(yīng)收款及 yoyiFind、產(chǎn)業(yè)金融研究院負(fù)債端：板塊有息負(fù)債規(guī)模首度出現(xiàn)收縮，但僅第一梯隊(duì)三道紅線全部達(dá)標(biāo)總負(fù)債增速同樣逐年放緩，21 年第二及第三梯隊(duì)總負(fù)債

5、仍有微升，與資產(chǎn)增速轉(zhuǎn)負(fù)不同：與資產(chǎn)表現(xiàn)相似，2017 年至今板塊負(fù)債增速同樣逐年放緩，21 年不到 5%，各梯隊(duì)升幅均有回落，值得注意的是，與資產(chǎn)增速轉(zhuǎn)負(fù)不同，第二及第三梯隊(duì)負(fù)債仍有微升。圖 9：板塊總負(fù)債及 yoyiFind、產(chǎn)業(yè)金融研究院21 年板塊有息負(fù)債規(guī)模首度出現(xiàn)收縮，僅第一梯隊(duì)規(guī)模微升：21 年板塊有息負(fù)債增速轉(zhuǎn)負(fù)，為 17 年至今首度出現(xiàn)下降，各梯隊(duì)僅第一梯隊(duì)有息負(fù)債微升 2%，第二及第三梯隊(duì)有息負(fù)債規(guī)模均有收縮。圖 10：板塊有息負(fù)債及 yoyiFind、產(chǎn)業(yè)金融研究院21 年第二梯隊(duì)短期有息負(fù)債比重跳升，貨幣/短期有息僅第一梯隊(duì)超過 1X：從有息負(fù)債結(jié)構(gòu)來看，21 年第二梯

6、隊(duì)短期與長期的比例跳升至 0.92，短期有息負(fù)債比重大幅增加，貨幣覆蓋短期有息負(fù)債比例降至僅 0.5，而第一及第三梯隊(duì)短期與長期的比例分別為 0.31/0.50，相比 20 年末均有下降，貨幣覆蓋短期有息負(fù)債比例分別為 1.97/0.98，21 年末僅第一梯隊(duì)貨幣能覆蓋全部短期有息負(fù)債。21 年末第二梯隊(duì)凈負(fù)債率跳升至 147%，第一及第三梯隊(duì)連降第 4 年至 51%/82%： 21 年末板塊凈負(fù)債率由 20 年末的 73.1%小幅上升至 75.8%，主要受第二梯隊(duì)表現(xiàn)影響，盡管有息負(fù)債絕對(duì)量有所下降，21 年末第二梯隊(duì)凈負(fù)債率由 111.5%跳升至 147.1%， 連降兩年后創(chuàng)歷史新高。第一

7、及第三梯隊(duì) 21 年末凈負(fù)債率分別為 51.1%/81.8%，均連續(xù)下降第 4 年?？紤]其他權(quán)益工具后的凈負(fù)債率表現(xiàn)基本一致。圖 11：板塊整體及各梯隊(duì)短期有息負(fù)債/長期有息負(fù)債圖 12：板塊整體及各梯隊(duì)貨幣/短期有息負(fù)債圖 13：板塊整體及各梯隊(duì)凈負(fù)債率圖 14：板塊整體及各梯隊(duì)凈負(fù)債率 2*凈負(fù)債率 2 中的有息負(fù)債加入了其他權(quán)益工具（永續(xù)債等）iFind、產(chǎn)業(yè)金融研究院21 年板塊應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付款項(xiàng)增速大幅放緩至個(gè)位數(shù)，總體規(guī)模相當(dāng)于有息負(fù)債的 40%：另一方面，21 年板塊應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款增速大幅放緩至個(gè)位數(shù)，第二梯隊(duì)增速僅 1%。從規(guī)模來看，21 年末板塊應(yīng)付票據(jù)及款項(xiàng)相當(dāng)于有息負(fù)

8、債的 40%，第二及第三梯隊(duì)不到 30%。圖 15：板塊應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付款項(xiàng)、yoyiFind、產(chǎn)業(yè)金融研究院21 年板塊預(yù)收款延續(xù)較低增速，第二梯隊(duì)受營收下滑及預(yù)收增加影響業(yè)績(jī)鎖定性跳升，存在較多已售項(xiàng)目有待竣工結(jié)算：21 年板塊預(yù)收款增速延續(xù) 20 年的低位，不到 10%，其中第二及第三梯隊(duì)經(jīng)歷了 20 年大幅放緩后 21 年升幅有所擴(kuò)大。相對(duì) 21 年?duì)I收，21 年末板塊業(yè)績(jī)鎖定性與 20 年末基本持平，預(yù)收/營收比例 1.30，第一梯隊(duì)由 1.38 降至 1.25，而第二梯隊(duì)受營收下滑（-15%）及預(yù)收增加影響由 1.12 跳升至 1.48，第二梯隊(duì)存在較多已售項(xiàng)目有待竣工結(jié)算，第三梯隊(duì)

9、由 1.14 升至 1.20。圖 16：板塊整體及各梯隊(duì)預(yù)收款及 yoy圖 17：板塊整體及各梯隊(duì)預(yù)收款/營收iFind、產(chǎn)業(yè)金融研究院21 年板塊其他應(yīng)付款增速大幅放緩，從規(guī)模上略高于其他應(yīng)收款：與其他應(yīng)收款維持較快增速不同（21 年 11.3%），21 年末板塊其他應(yīng)付款增速大幅放緩至 2%，其中僅第一梯隊(duì)其他應(yīng)付款規(guī)模略有提升。盡管如此，從規(guī)模上看，第一梯隊(duì)其他應(yīng)付款規(guī)模仍未超其他應(yīng)收款規(guī)模， 而第二及第三梯隊(duì)其他應(yīng)付/ 其他應(yīng)收分別達(dá) 1.39/3.54。其他應(yīng)付款主要為關(guān)聯(lián)及合作方應(yīng)付往來款等。圖 18：板塊整體及各梯隊(duì)其他應(yīng)付款、yoy圖 19：板塊整體及各梯隊(duì)其他應(yīng)付/其他應(yīng)收i

10、Find、產(chǎn)業(yè)金融研究院21 年末第一梯隊(duì)三道紅線均符合標(biāo)準(zhǔn)：從三道紅線標(biāo)準(zhǔn)來看，21 年末板塊整體僅剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率未達(dá)標(biāo)（71.8%），貨幣/短期有息負(fù)債及凈負(fù)債率分別為 1.11/75.8%。分梯隊(duì)來看，第一梯隊(duì)三道紅線均達(dá)標(biāo)，第三梯隊(duì)僅貨幣/短期有息負(fù)債未達(dá)標(biāo)，而第二梯隊(duì)三道紅線均未達(dá)標(biāo)。圖 20：板塊整體及各梯隊(duì)剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率圖 21：板塊整體及各梯隊(duì)貨幣/短期有息負(fù)債圖 22：板塊整體及各梯隊(duì)凈負(fù)債率圖 23：板塊整體及各梯隊(duì)凈負(fù)債率 2 *凈負(fù)債率 2 中的有息負(fù)債加入了其他權(quán)益工具（永續(xù)債等）iFind、產(chǎn)業(yè)金融研究院板塊歸母權(quán)益近幾年來首度出現(xiàn)下降，受凈利率下滑

11、拖累 ROE 及 ROA 均大幅收窄板塊歸母權(quán)益近幾年來首度出現(xiàn)下降，第二梯隊(duì)在資產(chǎn)縮水背景下歸母權(quán)益大降 23%：21 年末，板塊少數(shù)股東權(quán)益增速大幅放緩，但占所有者權(quán)益比重繼續(xù)提升，受總負(fù)債增長較快及少數(shù)股東權(quán)益比重提升影響，板塊歸母權(quán)益近幾年來首度出現(xiàn)下降。分梯隊(duì)看，21 年末第二梯隊(duì)在資產(chǎn)縮水背景下歸母權(quán)益大降 23%，此外第一梯隊(duì)歸母權(quán)益規(guī)模大幅放緩至 6%，少數(shù)股東權(quán)益占所有者權(quán)益比重升至 46%（少數(shù)股東損益/凈利潤為 33%）。圖 24：板塊少數(shù)股東權(quán)益及 yoy圖 25：板塊歸母權(quán)益及 yoyiFind、產(chǎn)業(yè)金融研究院第一梯隊(duì)受凈利率下降拖累 ROE 及 ROA 均大幅下滑，

12、第二及第三梯隊(duì)業(yè)績(jī)由盈轉(zhuǎn)虧：受第二及第三梯隊(duì)歸母凈利潤轉(zhuǎn)負(fù)影響，21 年板塊ROE 及 ROA 大幅下滑。第一梯隊(duì) ROE 下降近 8pct 至 10.8%，ROA 下降超 1pct 至 2.0%，主要受歸母凈利率大幅下降拖累，第二梯隊(duì)除了凈利率水平轉(zhuǎn)負(fù)外，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率同樣有所放緩，而權(quán)益乘數(shù)大幅提升。圖 26：板塊整體及各梯隊(duì) ROE圖 27：板塊整體及各梯隊(duì) ROA圖 28：第一梯隊(duì)杜邦分析圖 29：第二梯隊(duì)杜邦分析 圖 30：第三梯隊(duì)杜邦分析iFind、產(chǎn)業(yè)金融研究院重點(diǎn)房企：資產(chǎn)負(fù)債表增速大幅放緩、綠檔房企 8 家資產(chǎn)負(fù)債表增速大幅放緩，6 家歸母權(quán)益下降21 年末 14 家重點(diǎn)房企資

13、產(chǎn)及負(fù)債增速均大幅放緩，華夏幸福、陽光城等 6 家歸母權(quán)益出現(xiàn)下降：21 年末重點(diǎn)房企資產(chǎn)及負(fù)債增速均大幅放緩，從歸母權(quán)益來看，21年末華夏幸福及陽光城歸母權(quán)益大幅跳水，榮盛、中南、首開及華發(fā)也有下滑，而新城、濱江增速仍超 10%，表現(xiàn)靠前。表 1：重點(diǎn)房企總資產(chǎn)、總負(fù)債及歸母權(quán)益iFind、產(chǎn)業(yè)金融研究院21 年末外幣貨幣性負(fù)債凈額靠前的為華夏幸福、萬科及新城：21 年末重點(diǎn)房企中外幣貨幣性負(fù)債占總負(fù)債比重基本都在 5%以下，僅華夏幸福比重近 9%，此外陽光城、新城比重靠前。而外幣貨幣性資產(chǎn)占總資產(chǎn)比重均不超過 1%。21 年末外幣貨幣性負(fù)債凈額靠前的為華夏幸福、萬科及新城。表 2：重點(diǎn)房企

14、外幣貨幣性資產(chǎn)及外幣貨幣性負(fù)債占比iFind、產(chǎn)業(yè)金融研究院資產(chǎn)：21 年 9 家重點(diǎn)房企貨幣資金下滑、僅保利及華發(fā)存貨跌價(jià)減少21 年末除華夏幸福外重點(diǎn)房企資產(chǎn)以存貨為主，濱江、榮盛、華發(fā)及金科存貨倉位靠前：21 年末除華夏幸福外，重點(diǎn)房企資產(chǎn)均以存貨為主，比重在 40%-70%之間，其中濱江、榮盛、華發(fā)及金科比重超 60%，存貨倉位靠前，華夏幸福除存貨外合同資產(chǎn)（以園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)應(yīng)收款為主）比重也在 30%以上。21 年末華僑城、金地、華發(fā)貨幣資金較多，新城及招蛇投資性房地產(chǎn)不容忽視：21年末其他應(yīng)收款（以關(guān)聯(lián)及合作方往來款為主）比重基本在 10%-20%之間，金地、首開及陽光城比重靠前，超

15、 15%，而華發(fā)接近 0。此外，貨幣占總資產(chǎn)比重基本在 5%-15%之間，華僑城、金地、華發(fā)比重靠前達(dá) 14%，而華夏幸福不到 5%。值得注意的是，新城及招蛇投資性房地產(chǎn)比重分別達(dá) 20%/13%，其中新城投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值計(jì)量。圖 31：重點(diǎn)房企 21 年末資產(chǎn)構(gòu)成注：新城、金科、金地、中南、華發(fā)、榮盛、華夏幸福、陽光城投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值計(jì)量。iFind、產(chǎn)業(yè)金融研究院21 年末 14 家重點(diǎn)房企中 9 家貨幣資金下滑，金地、保利升幅靠前：21 年末 14 家重點(diǎn)房企中 9 家貨幣資金出現(xiàn)下滑，其中陽光城、華夏幸福、榮盛、金科及中南降幅均超 30%，而金地、保利升幅超 15%，表現(xiàn)靠

16、前。21 年末貨幣水平最高的為保利，超 1700 億元，萬科次之，同樣超過千億。從受限情況來看，除華夏幸福外，金科、萬科及中南受限資金占比超 35%。表 3：重點(diǎn)房企貨幣及受限貨幣比重注：受限貨幣包括預(yù)售監(jiān)管資金。iFind、產(chǎn)業(yè)金融研究院21 年 14 家重點(diǎn)房企中 5 家存貨增速轉(zhuǎn)負(fù)，濱江及招蛇維持兩位數(shù)增長：21 年末 14家重點(diǎn)房企存貨增速基本均有放緩，其中華夏幸福、首開、新城等 5 家轉(zhuǎn)負(fù)，而濱江及招蛇依然維持兩位數(shù)增長。隨著總資產(chǎn)增速同樣放緩，21 年末存貨比重提升的僅萬科、中南等 4 家。從存貨周轉(zhuǎn)率來看，排名前 9 位的房企 21 年周轉(zhuǎn)率水平均有加速，后 5 位中僅濱江周轉(zhuǎn)率

17、有所提升。表 4：重點(diǎn)房企存貨 yoy、存貨/總資產(chǎn)及存貨周轉(zhuǎn)率iFind、產(chǎn)業(yè)金融研究院圖 32：重點(diǎn)房企 21 年存貨/總資產(chǎn)、存貨周轉(zhuǎn)率iFind、產(chǎn)業(yè)金融研究院華發(fā)、首開、金科存貨中已完工比重靠前，21 年僅保利、招蛇及華發(fā)計(jì)提跌價(jià)占存貨比重下降：21 年末 14 家重點(diǎn)房企存貨中已完工比重靠前的包括華發(fā)、首開、金科等，而濱江不到 5%。相比 20 年末，華發(fā)及華僑城已完工比重提升超 4pct。從計(jì)提跌價(jià)來看，21 年 14 家重點(diǎn)房企中僅 3 家計(jì)提跌價(jià)占存貨比重下降，包括保利、招蛇及華發(fā)，10 家均有上升，其中華夏幸福、陽光城及新城比重超 2%。此外值得注意的是濱江均未計(jì)提存貨跌價(jià)

18、準(zhǔn)備，或與其主要布局市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)健的長三角區(qū)域有關(guān)。表 5：重點(diǎn)房企存貨中已完工占比、存貨跌價(jià)占比iFind、產(chǎn)業(yè)金融研究院圖 33：重點(diǎn)房企 21 年存貨中已完工占比、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備占比（除華夏幸福）iFind、產(chǎn)業(yè)金融研究院21 年末陽光城、濱江及新城存貨中抵押比例靠前：從存貨中借款費(fèi)用資本化額占比來看，21 年末陽光城、華發(fā)及榮盛排名靠前，存貨余額中借款費(fèi)用資本化的比例較高可能與公司杠桿率及借款成本較高有關(guān)，三者存貨中抵押比例均超 20%。此外濱江、新城及金科抵押比例同樣靠前。表 6：重點(diǎn)房企存貨中借款費(fèi)用資本化額占比及抵押占比iFind、產(chǎn)業(yè)金融研究院新城及招蛇投資性房地產(chǎn)占比超 10%：

19、21 年除首開及華夏幸福外重點(diǎn)房企投資性房地產(chǎn)同比均略有上升，華發(fā)、保利及濱江升幅靠前，主要受存貨等轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)影響。從占總資產(chǎn)比重來看，新城及招蛇均超 10%，其中新城按公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)。表 7：重點(diǎn)房企投資性房地產(chǎn)、同比及占總資產(chǎn)比重iFind、產(chǎn)業(yè)金融研究院負(fù)債：21 年末 9 家房企有息負(fù)債規(guī)模收縮，綠檔房企8 家首開及華發(fā)有息負(fù)債占總負(fù)債比重超一半，萬科及中南不到 20%：21 年末 14 家重點(diǎn)房企中 8 家總負(fù)債由預(yù)收款為主，6 家以有息負(fù)債為主。具體來看，預(yù)收款比重在 22%-54%之間，濱江超 50%，而華夏幸福、首開及華發(fā)不到 25%；有息負(fù)債比重在 17%-5

20、2%之間，首開及華發(fā)超 50%，華夏幸福也達(dá)到 49%，短期有息負(fù)債比重高達(dá) 36%，而萬科及中南有息負(fù)債比重不到 20%。此外以關(guān)聯(lián)方往來款為主的其他應(yīng)付款占比在 8%-21%之間，招蛇及陽光城占比靠前。而商業(yè)承兌匯票比重均在 5%以內(nèi)。表 8：重點(diǎn)房企總負(fù)債結(jié)構(gòu)短期有息 2：包括短期借款、一年內(nèi)到期長期借款及應(yīng)付債券、資產(chǎn)支持計(jì)劃、超短融等。長期有息 2：包括長期借款、應(yīng)付債券、資產(chǎn)支持計(jì)劃等。iFind、產(chǎn)業(yè)金融研究院21 年末 14 家重點(diǎn)房企中 9 家有息負(fù)債規(guī)模同比下滑，而金地、保利及招蛇升幅超 10%：我們按 3 種不同口徑計(jì)算有息負(fù)債規(guī)模，有息負(fù)債 2 考慮了傳統(tǒng) 4 科目之外

21、的資產(chǎn)支持計(jì)劃、超短融等，為通常采用的口徑，而有息負(fù)債 3 另外增加了商業(yè)承兌匯票及永續(xù)債。按有息負(fù)債 2 來看，21 年末 14 家重點(diǎn)房企中有 9 家同比下滑，而 20 年僅 2 家，其中榮盛、中南下滑幅度超 20%，而 5 家上升房企中，金地、保利及招蛇升幅超 10%。相比有息負(fù)債，商業(yè)承兌匯票規(guī)?？傮w相對(duì)較小，僅中南、金科及新城超過 50 億元。此外 21 年末 8 家房企存在永續(xù)債。表 9：重點(diǎn)房企有息負(fù)債、永續(xù)債及商業(yè)承兌匯票凈負(fù)債率 1：有息負(fù)債 1=傳統(tǒng) 4 科目口徑凈負(fù)債率 2：有息負(fù)債 2=有息負(fù)債 1+資產(chǎn)支持計(jì)劃、超短融等-一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債中不相關(guān)項(xiàng)凈負(fù)債率 3：有

22、息負(fù)債 3=有息負(fù)債 2+商業(yè)承兌匯票+永續(xù)債*永續(xù)債：除榮盛歸為應(yīng)付債券、華夏幸福 21 年歸為 1 年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債外其余均于其他權(quán)益工具列示。iFind、產(chǎn)業(yè)金融研究院新城、金科、中南、榮盛、華夏幸福及陽光城擔(dān)保規(guī)模相當(dāng)于有息負(fù)債 80%以上：擔(dān)保及抵押情況與有息負(fù)債基本相似，相比 20 年末，21 年末有更多房企出現(xiàn)同比下降。從擔(dān)保同比來看，萬科、保利及新城同比升幅為兩位數(shù)，其中萬科及保利有息負(fù)債同比同樣有所上升。從規(guī)模上來看，21 年末重點(diǎn)房企擔(dān)保規(guī)模均低于有息負(fù)債規(guī)模，其中新城、金科、中南、榮盛、華夏幸福及陽光城擔(dān)保規(guī)模相當(dāng)于有息負(fù)債 80%以上，此外從抵押規(guī)模來看，除新城、榮盛

23、、陽光城及濱江外，均低于有息負(fù)債規(guī)模。表 10：重點(diǎn)房企有息負(fù)債、擔(dān)保額及抵押情況*擔(dān)保：對(duì)子公司及對(duì)外擔(dān)保余額。*抵押：存貨、固定資產(chǎn)、在建工程、無形資產(chǎn)作為借款、債券的抵押（不包括貨幣資金）。 iFind、產(chǎn)業(yè)金融研究院銀行及其他借款為重點(diǎn)房企有息負(fù)債的主要來源：考慮永續(xù)債及商業(yè)承兌匯票，我們對(duì)重點(diǎn)房企有息負(fù)債來源進(jìn)行了梳理。銀行及其他借款為房企有息負(fù)債來源的主要部分，占比基本均在一半以上，金地、首開、華夏幸福相對(duì)較低，不到 60%，金地及首開公司債、中票等來源占比超過 30%。海外債（包括人民幣債）比重靠前的為陽光城、華夏幸福、新城及萬科，超 10%。此外永續(xù)債比重超 10%的為招蛇及華

24、夏幸福，商業(yè)承兌匯票比重超 10%的為中南。表 11：重點(diǎn)房企有息負(fù)債來源iFind、產(chǎn)業(yè)金融研究院1 年以內(nèi)到期有息負(fù)債比重靠前的為華夏幸福、陽光城、榮盛及金科，均超 40%：按有息負(fù)債 2 口徑，1 年以內(nèi)到期有息負(fù)債比重靠前的為華夏幸福、陽光城、榮盛及金科，均超 40%，其中華夏幸福達(dá)到 71%，而首開、保利及華僑城不到 20%。此外在披露數(shù)據(jù)的房企中，濱江及金科 1-3 年有息負(fù)債比重分別達(dá)到 48%/60%，5 年以上占比僅萬科超 10%。表 12：重點(diǎn)房企有息負(fù)債按期限計(jì)算是基于未折現(xiàn)現(xiàn)金流，此處按有息負(fù)債 2 口徑。若缺少相應(yīng)數(shù)據(jù)，1 年以內(nèi)按短期有息/有息負(fù)債計(jì)算。*金科及濱江

25、為 1-3 年。iFind、產(chǎn)業(yè)金融研究院近兩年平均融資成本均有改善，21 年末華夏幸福、新城及華發(fā)超 5%相對(duì)較高：從披露平均融資成本的房企情況來，近 2 年基本均逐年下降，21 年末華夏幸福、新城及華發(fā)超 5%，其余均在 5%以下。表 13：重點(diǎn)房企平均融資成本iFind、產(chǎn)業(yè)金融研究院凈負(fù)債率超 100%的重點(diǎn)房企僅華夏幸福、陽光城及首開：20 年凈負(fù)債率超 100%的重點(diǎn)房企數(shù)量大幅減少，21 年末按有息負(fù)債 2 口徑，凈負(fù)債率超 100%的為 3 家，華夏幸福、陽光城及首開，此外中南超 90%。21 年末除華夏幸福及陽光城凈負(fù)債率大幅上升外，僅萬科及招蛇有所提升，但仍處于相對(duì)較低水平

26、，不到 40%。若考慮商業(yè)承兌匯票及永續(xù)債，超 100%的新增中南建設(shè)，凈負(fù)債率由 92.8%升至 113.9%。表 14：重點(diǎn)房企凈負(fù)債率iFind、產(chǎn)業(yè)金融研究院21 年末 14 家重點(diǎn)房企中綠檔房企 8 家：21 年末剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率大幅改善，超70%房企由8 家降至5 家，而貨幣覆蓋短期有息負(fù)債倍數(shù)達(dá)標(biāo)情況與20 年末相同，均有 5 家不到 1.0。選用凈負(fù)債率 2 口徑，21 年末華夏幸福及陽光城為紅檔房企，三道紅線均未達(dá)標(biāo)，中南、首開及榮盛為橙檔房企，有 2 道紅線未達(dá)標(biāo)，其中中南若考慮商業(yè)承兌匯票的話也將為紅檔房企，此外金科為黃檔房企，貨幣覆蓋短期有息負(fù)債倍數(shù)不到 1.0。表 15：重點(diǎn)房企三道紅線*剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率若披露待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅則雙扣除。三道紅線按凈負(fù)債率 2 口徑。iFind、產(chǎn)業(yè)金融研究院濱江、陽光城、榮盛及華夏幸福預(yù)收/營收靠前，除濱江外均有營收大幅下降的影響： 21 年末 14 家重點(diǎn)房企中 4 家預(yù)收款同比下降，其中首開降幅超 10%，而陽光城及榮盛同比升超 30%。從預(yù)收/營收來看，21 年末 6 家房企有所提高，包括金地、中南、華發(fā)、榮盛、華夏幸福及陽光城，主要為排名中后的房企，其中榮盛、華夏幸福及陽光城有營收同比大幅下降的影響。而招蛇、華僑城及首開不到