物業(yè)服務(wù)企業(yè)走向物業(yè)資產(chǎn)管理的路徑研究報(bào)告

1、-. z.【業(yè)界觀點(diǎn)】物業(yè)效勞企業(yè)走向物業(yè)資產(chǎn)管理的路徑研究2014-07-10國強(qiáng)中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)作者系中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)行業(yè)開展研究中心研究員，復(fù)瑞物業(yè)管理總經(jīng)理國強(qiáng)在從物業(yè)管理升級(jí)到資產(chǎn)管理的過程中，我們明顯地體會(huì)出：主要對(duì)接消費(fèi)需求的是物業(yè)管理，主要對(duì)接投資需求的是資產(chǎn)管理。在筆者看來我們不應(yīng)拘泥于行業(yè)對(duì)物業(yè)管理與資產(chǎn)管理話題的N次探討的N個(gè)結(jié)論，因?yàn)樘接懙母灸康?，是探求物業(yè)效勞企業(yè)自身提高盈利能力，本質(zhì)是尋求如何積極升級(jí)到盈利空間更大的物業(yè)資產(chǎn)管理。目前，在對(duì)居住類房地產(chǎn)限購的緊縮政策下，同時(shí)在擴(kuò)大需的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，無疑，商業(yè)地產(chǎn)正在迎來更大的規(guī)模性開展機(jī)遇。筆者認(rèn)為，已經(jīng)積累了多

2、年根底物業(yè)管理的經(jīng)歷，并具備一定的人力資源優(yōu)勢(shì)的領(lǐng)先物業(yè)效勞企業(yè)勢(shì)必要積極介入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，升級(jí)為物業(yè)資產(chǎn)管理企業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)的開展空間巨大，且與物業(yè)資產(chǎn)管理天然貼合廣義的商業(yè)地產(chǎn)，指通過一定的商業(yè)行為，產(chǎn)生消費(fèi)性利潤或價(jià)值增值的物業(yè)形態(tài)，廣義的商業(yè)地產(chǎn)概念還包括了工業(yè)與物流地產(chǎn)。在我國的實(shí)踐中，則多指大型購物商場(chǎng)，即Shopping Mall，目前的地產(chǎn)熱點(diǎn)則是商業(yè)綜合體。由于在商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈上，最終的買單者一定是終端消費(fèi)者。所以，商業(yè)地產(chǎn)的成功與否的關(guān)鍵就掌握在終端消費(fèi)者的手中，往往我們可以以客流量這一指標(biāo)來評(píng)價(jià)工程的成功與否。由于對(duì)商業(yè)地產(chǎn)客流量的維護(hù)是個(gè)持續(xù)的長期工作，與終端消費(fèi)者

3、直接接觸的經(jīng)營管理者,對(duì)效勞價(jià)值創(chuàng)造的判斷就十分關(guān)鍵，而其中，針對(duì)消費(fèi)者和商戶的終端日常物業(yè)管理是根底，更由于其經(jīng)營管理效勞還需要著眼于大業(yè)主的長期利益，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的資本價(jià)值提升，所以引入資產(chǎn)管理也是順利成章的?？梢?，由于商業(yè)地產(chǎn)的保值增值，一定是需要長期的經(jīng)營管理，與物業(yè)管理以及物業(yè)資產(chǎn)管理是天然貼合的。物業(yè)資產(chǎn)管理的商業(yè)地產(chǎn)屬性與居住類地產(chǎn)職能存在巨大差異我國引入物業(yè)管理這一概念并不長，且主要針對(duì)的就是居住類地產(chǎn)形態(tài)。由于居住類地產(chǎn)較之商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)類型要簡單的多，往往從事物業(yè)管理的企業(yè)也多發(fā)家于居住地產(chǎn)，常常也只是制定路徑依賴的戰(zhàn)略，自然體會(huì)到了增長的極限，長期陷入業(yè)主多元化

4、利益難以平衡的構(gòu)造性矛盾，在利用社區(qū)資源方面又難以與其它專業(yè)行業(yè)如廣告類商家競(jìng)爭，難以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的增長。企業(yè)的有限實(shí)踐也限制了政府政策的決策視野，如物業(yè)管理行業(yè)的根本法規(guī)物業(yè)管理?xiàng)l例其覆蓋的對(duì)象也主要是居住物業(yè)，對(duì)非居住物業(yè)的覆蓋不多。從我們對(duì)目前政策走向的洞悉來看，單一居住地產(chǎn)占房地產(chǎn)絕大多數(shù)比例的不協(xié)調(diào)現(xiàn)象已經(jīng)得到了高層的重視。各界人士所探討的房地產(chǎn)業(yè)就是居住類地產(chǎn)業(yè)，物業(yè)效勞企業(yè)所效勞的對(duì)象相應(yīng)也就是居住類物業(yè)的現(xiàn)象將會(huì)在最近幾年發(fā)生一個(gè)根本性的轉(zhuǎn)變。要較徹底地理解針對(duì)居住物業(yè)和商業(yè)物業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理職能存在巨大差異，筆者認(rèn)為有必要從物業(yè)管理這個(gè)詞語的引入說起。物業(yè)管理譯自Propert

5、y ManagementPM這個(gè)詞，在興旺國家和地區(qū),PM其實(shí)包括了對(duì)不同物業(yè)類型的管理，比方在國際業(yè)界有極高美譽(yù)度和認(rèn)知度的CPM注冊(cè)物業(yè)資產(chǎn)管理師，很大程度上都是針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)。而在我國，已經(jīng)形成了一提到物業(yè)管理，就認(rèn)為是對(duì)小區(qū)等居住物業(yè)的簡單管理的固有思維，行業(yè)地位在群眾心目中較低。所以，我們有必要依據(jù)品牌再造策略來運(yùn)用物業(yè)資產(chǎn)管理這個(gè)詞，提升行業(yè)的涵和地位?？上驳氖?，目前物業(yè)資產(chǎn)管理這個(gè)概念正在越來越多的被房地產(chǎn)業(yè)，甚至金融界專業(yè)人士所運(yùn)用。另外，有些在中國開展業(yè)務(wù)的國際房地產(chǎn)效勞企業(yè)也運(yùn)用了Asset Management(AM)這個(gè)詞，來強(qiáng)調(diào)對(duì)物業(yè)的資產(chǎn)管理。我們必須明確，行業(yè)地位的

6、提升并不是依靠在物業(yè)管理中參加資產(chǎn)這兩個(gè)字就會(huì)實(shí)現(xiàn)的，我們中國的民族物業(yè)效勞企業(yè)必須依靠其全方位的涵來表達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)營管理主要企業(yè)形態(tài)的地位。事實(shí)上，物業(yè)資產(chǎn)管理的含義是比擬豐富的，其涵包括了狹義的物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理這四個(gè)層次。于是我們通俗地概括出一句話越接近于物業(yè)的使用屬性就越接近物業(yè)管理疇，越接近于物業(yè)的投資收益屬性就越接近于資產(chǎn)管理疇。這樣，我們就很容易理解，對(duì)于普通居住物業(yè)的管理，物業(yè)管理就是物業(yè)資產(chǎn)管理這一房地產(chǎn)業(yè)新增價(jià)值環(huán)節(jié)的全部。而對(duì)于商業(yè)物業(yè)的管理，則將初步覆蓋物業(yè)資產(chǎn)管理的四個(gè)層次。當(dāng)然，物業(yè)資產(chǎn)管理的高級(jí)層次，已經(jīng)逐漸與房地產(chǎn)金融相對(duì)接，近

7、期獲批的REITs模式就與之密切相關(guān)?？梢姡源笮唾徫锷虉?chǎng)為主要形態(tài)的物業(yè)所需求的房地產(chǎn)綜合效勞，將越來越明確地定義為物業(yè)資產(chǎn)管理，顯示其在狹義物業(yè)管理的根底上，引入了更多具備一定整合性的職能。比方：依據(jù)商業(yè)物業(yè)的設(shè)施復(fù)雜程度，提供與之相適應(yīng)的設(shè)施管理，以保證管理有序、高效率的運(yùn)營環(huán)境，同時(shí)還包括如制定物業(yè)策略方案，持有或出售分析，檢討物業(yè)重新定位的時(shí)機(jī)，審批主要的費(fèi)用支出，監(jiān)控物業(yè)運(yùn)行績效等資產(chǎn)管理職能。如果上述商業(yè)物業(yè)被注入了REITs的資產(chǎn)池，還需要增添更加高端的職能，如與投資者溝通并制定組合投資的目標(biāo)和投資準(zhǔn)則，制定并執(zhí)行組合投資測(cè)量，設(shè)計(jì)和調(diào)整物業(yè)資產(chǎn)的資本構(gòu)造，負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和

8、衍生工具的應(yīng)用，監(jiān)視物業(yè)購置，處置和再投資決策，評(píng)估投資組合績效，客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理等。物業(yè)資產(chǎn)管理者必須具備對(duì)接和實(shí)施商業(yè)運(yùn)營的能力在商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)程擴(kuò)大的趨勢(shì)中，其將具有更大的市場(chǎng)份額。在目前擴(kuò)大需的政策基調(diào)下，其與商業(yè)零售業(yè)與現(xiàn)代效勞業(yè)嚴(yán)密結(jié)合的特征，有可能贏得更多的政策支持，可以預(yù)計(jì)，商業(yè)地產(chǎn)工程將保持一個(gè)持續(xù)的增長。不同于居住地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)不但要善于建與賣，還要善于管。這個(gè)管就是我們提到的物業(yè)資產(chǎn)管理。從各領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)開展商的開展路徑看，他們不斷地試錯(cuò)和總結(jié)，從邊緣化的物業(yè)管理，到實(shí)質(zhì)上用升級(jí)后的物業(yè)資產(chǎn)管理構(gòu)成了自己的核心競(jìng)爭力，正是表達(dá)了物業(yè)資產(chǎn)管理的四層次因素協(xié)同效應(yīng)的魅力。運(yùn)營

9、能力之一：補(bǔ)充招商從萬達(dá)的實(shí)踐看，根本上所有的工程在開業(yè)一年，租戶、商家的換手非常高，只有等到開業(yè)三年工程，規(guī)劃定位達(dá)成并穩(wěn)定后，租戶換手率才可能降至一個(gè)比擬低的水平。多數(shù)商業(yè)工程的招商工作完畢后，并不意味著招商就完畢了。如果此時(shí)繼續(xù)聘請(qǐng)外部專業(yè)代理商來繼續(xù)進(jìn)展該項(xiàng)業(yè)務(wù)，未免本錢過高。而且，外部代理商必然會(huì)為了短期利益而隱藏長期管理中可能存在的矛盾，其引入的商戶難以實(shí)現(xiàn)持續(xù)開展的協(xié)同效應(yīng)。另外，補(bǔ)充招商的工作還不能影響工程的正常經(jīng)營運(yùn)行。為了更好地完成補(bǔ)充招商工作，同時(shí)保持工程的正常運(yùn)行。從2004年底，萬達(dá)廣場(chǎng)的負(fù)責(zé)人開場(chǎng)意識(shí)到，物業(yè)效勞企業(yè)其實(shí)可以承當(dāng)一局部的招商工作。而從工程起，萬達(dá)的高

10、層就意識(shí)到物業(yè)已經(jīng)是萬達(dá)模式最根底的業(yè)務(wù)組成。之后的實(shí)踐也證明：通過物業(yè)效勞企業(yè)來承當(dāng)一局部招商工作，可以提高商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)的效率，減少招商的本錢，更重要的是，由于與之后的管理工作一體，使得一些溝通環(huán)節(jié)和物業(yè)維護(hù)約定在招商時(shí)就打下了較好的根底。運(yùn)營能力之二：面向大業(yè)主的全程管理一般而言，對(duì)于非優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)，如普通居住物業(yè)等，開發(fā)商多采用快速銷售，以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回籠、滾動(dòng)開發(fā)的手法，而對(duì)于優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)，如城市黃金地段的商業(yè)物業(yè)，有實(shí)力的開發(fā)商則將采取長期持有，將其注入物業(yè)資產(chǎn)池，尋求與資本市場(chǎng)的對(duì)接，博取長期收益和資本市場(chǎng)的溢價(jià)。對(duì)長期持有的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)工程來說，必須有與之相匹配的物業(yè)資產(chǎn)管理效勞才能

11、維系其品質(zhì)。但目前國具備如此能力的物業(yè)資產(chǎn)管理效勞提供商是奇缺的。從萬達(dá)的實(shí)踐看，由于難以將物業(yè)資產(chǎn)管理外包，公司自尋出路，成立商業(yè)管理公司將物業(yè)管理升級(jí)，可謂是另辟蹊徑。對(duì)商業(yè)工程，必須實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的相對(duì)集中，才能防止小業(yè)主間的矛盾，實(shí)現(xiàn)協(xié)同效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長。對(duì)于商業(yè)工程而言，物業(yè)管理不同于居住工程的重效勞，而應(yīng)該擔(dān)任大業(yè)主代表的角色，更重管理。由于在補(bǔ)充招商環(huán)節(jié)的成績顯著，在集團(tuán)的管理架構(gòu)調(diào)整中，物業(yè)管理部正式更名為商業(yè)管理公司。招商、營運(yùn)、企劃這些根底物業(yè)以外的工作被提上了商業(yè)管理公司的議程。從物業(yè)資產(chǎn)管理相關(guān)的理論看，萬達(dá)通過自我探索，使其商業(yè)管理公司已進(jìn)入了物業(yè)資產(chǎn)管理的第三個(gè)職能層次

12、。筆者所在的公司在這方面也完成了較成功的探索。我們基于對(duì)物業(yè)資產(chǎn)管理概念的領(lǐng)悟，對(duì)行業(yè)成功案例的深入思考，成功地運(yùn)用對(duì)資產(chǎn)管理的理解，以自身物業(yè)行業(yè)經(jīng)歷的扎實(shí)業(yè)績，獲得了2010世博會(huì)民企聯(lián)合館業(yè)主的認(rèn)同，成為運(yùn)營提供商，并且成功實(shí)施了從規(guī)劃期一直到后世博拆館閉合的全程運(yùn)營實(shí)踐。運(yùn)營能力之三：提升物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的能力盈石資產(chǎn)管理是美國私人股本集團(tuán)黑石集團(tuán)在中國第一次大規(guī)模斥資設(shè)立的資產(chǎn)管理公司。目前盈石正在實(shí)施的工程主要是長壽路家渡的多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)工程。除了租戶的優(yōu)化組合，該公司也在積極開拓新的開展模式，包括多品牌、多行業(yè)的合作開發(fā)。從組織架構(gòu)來說，該公司具備了成熟的物業(yè)資產(chǎn)管理模式，其投資人是全

13、球最大的PE集團(tuán)，使得該公司具備了一定的房地產(chǎn)組合投資管理的職能。目前，對(duì)中國REITs的呼聲越來越高，但仍舊沒有實(shí)踐。REITs的主要標(biāo)的不是居住類地產(chǎn)，而是商業(yè)地產(chǎn)，或者是更加具備專業(yè)性的工業(yè)及物流地產(chǎn)。則一般而言，REITs的發(fā)行主體為一家SPV特殊目的機(jī)構(gòu)/公司的資產(chǎn)管理基金管理機(jī)構(gòu)，以盈石為樣本的物業(yè)資產(chǎn)管理效勞者可作為基金管理人GP，執(zhí)行資產(chǎn)組合投資管理的職能，從而實(shí)現(xiàn)了物業(yè)資產(chǎn)與資本市場(chǎng)的對(duì)接。筆者公司以對(duì)接資本，對(duì)接房地產(chǎn)開發(fā)的姿態(tài)，試水位于高新開發(fā)區(qū)的雍湖灣大型居住社區(qū)配套商業(yè)復(fù)城國際工程。由根底物業(yè)管理業(yè)務(wù)出發(fā)，成功嫁接商業(yè)運(yùn)營籌劃管理團(tuán)隊(duì)，獲得業(yè)主方全程商業(yè)運(yùn)營委托。自2011年4月起，介入工程早期規(guī)劃設(shè)計(jì)，成為資本和工程開發(fā)單位的合作者。物業(yè)效勞企業(yè)如何把握物業(yè)資產(chǎn)管理的成長空間在物業(yè)資產(chǎn)管理在房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值環(huán)節(jié)中愈發(fā)重要的今天，在商業(yè)地產(chǎn)跨越開展的機(jī)遇面前，具備一定實(shí)力的物業(yè)效勞企業(yè)，應(yīng)該積極整合流通中介環(huán)節(jié)，目前不少的流通中介即租售代理籌劃企業(yè)面臨現(xiàn)金流不穩(wěn)的挑戰(zhàn)，這也正是現(xiàn)金流穩(wěn)定的物業(yè)效勞企業(yè)的重要時(shí)機(jī)。從興旺地區(qū)的實(shí)踐看，將弱周期性的物業(yè)管理和強(qiáng)周期性的租售代理籌劃整合起來的物業(yè)資產(chǎn)管理企業(yè)，具備平衡現(xiàn)金流的優(yōu)勢(shì)，并能夠發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)。當(dāng)然最重要的是人力資本的提升，我們要實(shí)現(xiàn)企業(yè)從勞動(dòng)密集型向智力密集型的提升