《物權(quán)法》闡釋的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律規(guī)范

1、物權(quán)法闡釋的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律規(guī)范物權(quán)法根據(jù)不同物權(quán)的特點(diǎn)，將物權(quán)分為不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，而在第二章的第一部分對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記進(jìn)行了具體的法律規(guī)定。一、不動(dòng)產(chǎn)的范圍物權(quán)法沒有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行具體的解釋，但在具體規(guī)定中明確了不動(dòng)產(chǎn)主要是三大類，即房地產(chǎn)物權(quán)、土地物權(quán)、其他自然資源物權(quán)。這三大類不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)都涉及到所有權(quán)和使用權(quán)，所有權(quán)與使用權(quán)有時(shí)是同一的，有時(shí)是分開的。如房屋所有權(quán)和承租權(quán)、土地所有權(quán)和使用權(quán)、自然資源的所有權(quán)和開釆權(quán)往往是分開的。二、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)經(jīng)依法登記發(fā)生效力物權(quán)法第九條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有

2、的自然資源，所有權(quán)可以不登記。”第十四條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！边@兩條規(guī)定非常重要，過去規(guī)律允許不登記也可以確認(rèn)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，從本法實(shí)施后，只有一個(gè)原則，即登記生效，未登記則無效，法律另有規(guī)定的除外?！边@一規(guī)定不僅適用房地產(chǎn)物權(quán)，也適用土地物權(quán)和國(guó)家批準(zhǔn)企業(yè)、集體經(jīng)濟(jì)組織和私人開釆的礦產(chǎn)物權(quán)等。物權(quán)法只規(guī)定了一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)可以不須登記，即依法屬于國(guó)家所有的自然資源物權(quán)。但第十五條規(guī)定容易引起歧義：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登

3、記的，不影響合同效力?！边@一規(guī)定強(qiáng)調(diào)了合同雙方對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，以簽訂合同為生效條件和生效時(shí)間，并特別規(guī)定“未辦理物權(quán)登記不影響合同的效力?！睆淖置鎭砜矗@一規(guī)定與前面的登記生效”相規(guī)定沖突，但實(shí)際上二者并不沖突。因?yàn)檫@一條規(guī)定只確認(rèn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的合同有效，并未確認(rèn)物權(quán)有效。也就是說，當(dāng)事人可以根據(jù)雙方的合同約定，要求對(duì)方履行有關(guān)物權(quán)合同約定的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅等義務(wù)，而不能在合同有效期間行使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利。因?yàn)槲餀?quán)依法登記是個(gè)根本性原則，“未登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)則無效，法律另有規(guī)定除外?！奔偃?，甲買了乙的住宅一處，雙方簽訂了合同，并交付了房款，但沒有向房產(chǎn)行

4、政機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記。從合同法講，雙方的物權(quán)買賣行為合法應(yīng)該受到法律的保護(hù)。但由于沒有辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，從物權(quán)法律規(guī)定來看，房產(chǎn)所有權(quán)人仍然是乙。甲并沒有取得乙住宅的物權(quán)，假如在此期間，乙方欠有丙的外債發(fā)生訴訟糾紛，丙依法申請(qǐng)法院查封了乙的住宅，則甲方對(duì)丙的申請(qǐng)法院查封行為就沒有對(duì)抗權(quán)利。又如，在甲乙雙方房屋買賣成交以后，丁要求租賃甲所買受的房產(chǎn)。依照慣例應(yīng)該由甲與丁簽訂租賃合同，但物權(quán)法的規(guī)定，甲沒有出租權(quán)利，即使甲與丁簽訂了租賃合同也屬于無效合同。由此可見，物權(quán)法頒布以后，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)權(quán)利的變更，依法登記是十分重要的。三、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記機(jī)關(guān)物權(quán)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)行法定原則，即第十條“

5、不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！边@一規(guī)定非常重要，即由“不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)關(guān)辦理”。物權(quán)法之所以釆取這一規(guī)定，是充分考慮了不動(dòng)產(chǎn)的專屬地域性特點(diǎn)。對(duì)不同種類的不動(dòng)產(chǎn)的登記由哪一個(gè)行政機(jī)關(guān)主管，如何登記由“法律、行政法規(guī)規(guī)定?！币?yàn)閲?guó)家分別立有房地產(chǎn)法、土地法、礦產(chǎn)資源法等不同專門法律，國(guó)家設(shè)立的相應(yīng)主管行政機(jī)關(guān)也分別制定了具體的權(quán)屬登記法規(guī)，地方立法機(jī)構(gòu)和政府也分別制定了具體的行政法規(guī)，這些法律和行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)物權(quán)如何登記都有具體的程序性規(guī)定，所以物權(quán)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)登記機(jī)構(gòu)只能作出原則性規(guī)定

6、，具體的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)由其他法律法規(guī)確定。（一）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)的職責(zé)第十二條規(guī)定的登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)有：1、查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料;2、就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人;3、如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng);4、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。5、對(duì)不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)關(guān)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。登記機(jī)關(guān)的這些職責(zé)可以歸納為四項(xiàng)，即審查權(quán)屬證明和資料這一項(xiàng)職責(zé)的目的是確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬取得的合法性，明確所有權(quán)人。通過詢問調(diào)查登記事項(xiàng);這項(xiàng)職責(zé)主要是核實(shí)登記事項(xiàng)，確認(rèn)登記的事實(shí)。必要時(shí)勘查現(xiàn)場(chǎng);這項(xiàng)職責(zé)的重要性是對(duì)需要登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)際核對(duì)，通過勘測(cè)、勘驗(yàn)等

7、技術(shù)手段確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬內(nèi)容。如實(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)的職責(zé)是將必須登記的內(nèi)容以法定形式予以確立，凡行政登記機(jī)關(guān)已經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)內(nèi)容，將作為該不動(dòng)產(chǎn)依法設(shè)立的主要依據(jù)而長(zhǎng)期發(fā)揮作用。（二）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)的禁止行為根據(jù)第十三條和二十二條規(guī)定，登記機(jī)關(guān)的禁止性登記行為有:1、登記機(jī)構(gòu)不得要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。目前我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估釆取的是中介機(jī)構(gòu)服務(wù)性評(píng)估。即不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人只要向登記機(jī)構(gòu)提供的評(píng)估結(jié)果是合法評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的，就應(yīng)該作為登記的依據(jù)進(jìn)行登記，而不能要求當(dāng)事人進(jìn)行二次評(píng)估。目前有一些房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)強(qiáng)制登記申請(qǐng)人進(jìn)行評(píng)估的做法是行政違法行為，應(yīng)該予以制止。2、登記機(jī)構(gòu)不得以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記，因

8、為行政登記屬于收費(fèi)登記業(yè)務(wù)，而有些地方的不動(dòng)產(chǎn)行政登記機(jī)構(gòu)為了增加收入，經(jīng)常以年檢名義對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行重復(fù)登記。物權(quán)法頒布之后，如果行政機(jī)構(gòu)以年檢為名進(jìn)行的以收費(fèi)為目的的重復(fù)登記，將是行政違法行為，當(dāng)事人有權(quán)通過行政訴訟撤消行政機(jī)構(gòu)的違法重復(fù)登記。3、登記機(jī)構(gòu)不得超出登記職責(zé)范圍的其他行為是指國(guó)家行政主管機(jī)關(guān)制定的不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)容和范圍及相應(yīng)的程序，各類不動(dòng)產(chǎn)行政登記機(jī)構(gòu)都必須遵循相應(yīng)的行政登記法規(guī)。如果發(fā)生超出登記職責(zé)范圍的行為，就是無效行政行為，當(dāng)事人可以通過行政復(fù)議或行政訴訟要求撤消。如某地的房產(chǎn)行政登記機(jī)構(gòu)在房產(chǎn)行政登記中向當(dāng)事人收取土地收益金，該行為顯然超出了房產(chǎn)登記的職責(zé)范圍，當(dāng)事人有

9、權(quán)拒絕該行為。如果行政登記機(jī)構(gòu)堅(jiān)持這一做法，當(dāng)事人有權(quán)申請(qǐng)行政復(fù)議或行政訴訟，要求撤消該收費(fèi)行為。4、不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。這一項(xiàng)規(guī)定目前在許多地方并不能得到有效遵守。如有的房產(chǎn)交易行政登記機(jī)構(gòu)規(guī)定:對(duì)新建的房產(chǎn)進(jìn)行交易登記時(shí)按件收費(fèi)，對(duì)舊房二次交易按面積收費(fèi)，并強(qiáng)制收取評(píng)估費(fèi)、并在審查交易時(shí)故意按評(píng)估價(jià)款比例收取交易審查費(fèi)是不允許的，相關(guān)當(dāng)事人和單位可以根據(jù)物權(quán)法的此項(xiàng)規(guī)定主張權(quán)利并要求行登記機(jī)關(guān)撤消行政規(guī)定并予以退費(fèi)。（三）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)的其他義務(wù)1、第十六條規(guī)定，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)建立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記簿，并依法管理登記簿。這一規(guī)定的意義就是要建立

10、健全不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記檔案，作為不動(dòng)產(chǎn)依法登記的主要依據(jù)。2、第十八條規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。為當(dāng)事人提供所查詢的登記資料信息，是行政登記機(jī)構(gòu)必須履行的服務(wù)性職責(zé)，即必須尊重不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)事人對(duì)產(chǎn)權(quán)的知情權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記資料中包含了實(shí)際測(cè)量的重要數(shù)據(jù)，所以根據(jù)國(guó)家測(cè)量管理法規(guī)和檔案管理法規(guī)的規(guī)定，利用測(cè)量成果應(yīng)該交納查詢費(fèi)。所以當(dāng)事人向不動(dòng)產(chǎn)行政登記機(jī)構(gòu)查詢、復(fù)制登記資料時(shí)，應(yīng)該向不動(dòng)產(chǎn)檔案管理部門交納相應(yīng)的查詢和復(fù)制費(fèi)，收費(fèi)部門應(yīng)該出具物價(jià)收費(fèi)許可證明。3、第十九條規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的并得以證實(shí)的，有權(quán)申請(qǐng)更正登記。登記

11、機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。更正錯(cuò)誤登記內(nèi)容是行政登記機(jī)構(gòu)必須履行的義務(wù)，同時(shí)也是當(dāng)事人的權(quán)利。不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)容如果發(fā)生錯(cuò)誤將導(dǎo)致物權(quán)人的權(quán)利不能實(shí)現(xiàn)或不能完全實(shí)現(xiàn)，所以更正錯(cuò)誤登記事項(xiàng)，也是正確管理不動(dòng)產(chǎn)、充分發(fā)揮不動(dòng)物效的重要行政職責(zé)。如果行政登記機(jī)關(guān)拒絕當(dāng)事人的更正請(qǐng)求，當(dāng)事人有權(quán)申請(qǐng)行政復(fù)議和行政訴訟，要求行政登記機(jī)構(gòu)予以更正。4、根據(jù)第二十一條規(guī)定：因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。機(jī)構(gòu)對(duì)錯(cuò)誤登記給不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人或人造成損失應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任，是一項(xiàng)行政義務(wù)。如果行政機(jī)構(gòu)不同意賠償，當(dāng)事人可以通過行政訴訟主張權(quán)利。行政機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任后

12、可以向造成錯(cuò)誤登記的當(dāng)事人追償，這種追償可以是與不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)的當(dāng)事人和登記機(jī)關(guān)的工作人員。四、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬證明1、不動(dòng)產(chǎn)登記簿。第十六條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，由登記機(jī)構(gòu)管理。根據(jù)這一條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)檔案應(yīng)該屬于永久性檔案，并由物權(quán)登記機(jī)關(guān)管理。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記管理的通常做法是一產(chǎn)一簿式管理方式。2、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。第十七條規(guī)定：權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。這一條規(guī)定非常重要，即不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記事項(xiàng)效力高于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，如果權(quán)利人因權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)與登記

13、簿記載不一致而提起行政訴訟，權(quán)利人如果沒有確鑿的證據(jù)，其訴訟結(jié)果只能以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。五、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)申請(qǐng)登記人，即向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的當(dāng)事人。第十一條規(guī)定：當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書必須是依法領(lǐng)取得，不動(dòng)產(chǎn)界址四至界限必須清楚，面積必須準(zhǔn)確。根據(jù)這一條規(guī)定，如果是申請(qǐng)人提供的上述材料記載的數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，一旦發(fā)生爭(zhēng)議，將由申請(qǐng)人承擔(dān)責(zé)任，行政登記機(jī)構(gòu)不對(duì)該登記事項(xiàng)承擔(dān)責(zé)任。2、權(quán)利人、利害關(guān)系人。第十八條規(guī)定權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。權(quán)利人是依法享有物權(quán)所有

14、權(quán)的人;利害關(guān)系人是與物權(quán)權(quán)利具有利害關(guān)系的人。權(quán)利人、利害關(guān)系人可以是物權(quán)的實(shí)際所有人、名義所有人、共有人、抵押權(quán)人、占有人等等。如果行政登記機(jī)構(gòu)沒有正當(dāng)理由拒絕權(quán)利人、利害關(guān)系人的查詢、復(fù)制，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以通過行政復(fù)議或行政訴訟維護(hù)自己的申請(qǐng)查詢和申請(qǐng)復(fù)制登記資料的權(quán)利。3、異議權(quán)。權(quán)利人、利害關(guān)系人可以根據(jù)第十九條規(guī)定，在認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)錯(cuò)誤時(shí)，申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議

15、登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。權(quán)利人、利害關(guān)系人主張異議權(quán)時(shí)，如果行政登記機(jī)構(gòu)拒絕，可以通過行政復(fù)議和行政訴訟維護(hù)自己的異議權(quán)。4、預(yù)告登記權(quán)。第二十條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”也就是說，物權(quán)經(jīng)過預(yù)告登記后，原權(quán)利人不可隨意或單方面處置預(yù)告登記的物權(quán)，只有經(jīng)過預(yù)告登記權(quán)利人同意后的處置才可以生效。經(jīng)“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！边@個(gè)規(guī)定對(duì)經(jīng)預(yù)告登記的后的物權(quán)保護(hù)期限是三個(gè)月。如果預(yù)告