A股增發(fā)推介報(bào)告

1、第一章 公司概況第二章 行業(yè)背景第三章 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)第四章 增發(fā)募集第五章 前景展望第一部分 公司概況歷史沿革股東情況經(jīng)營(yíng)回顧盈利狀況第一部分 公司概況- 歷史沿革 - 1、上海眾城實(shí)業(yè)股份有限公司是1991年在浦東地區(qū)成立的首批股份制企業(yè)之一。 2、1993年4月7日“眾城實(shí)業(yè)”股票在上海證券交易所上市。 3、1997年中遠(yuǎn)（上海）置業(yè)發(fā)展有限公司“買殼上市”，成功入主眾城實(shí)業(yè)，1998年3月將其更名為中遠(yuǎn)發(fā)展股份有限公司，簡(jiǎn)稱“中遠(yuǎn)發(fā)展”。第一部分 公司概況- 歷史沿革 - 4、中遠(yuǎn)發(fā)展目前總股本為36787萬(wàn)股，資產(chǎn)總額24億元。 5、主營(yíng)業(yè)務(wù):房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、建筑材料。（占公司全部業(yè)務(wù)量的

2、90%以上） 第一部分 公司概況- 主要股東情況 -序號(hào)股東名稱期末持股數(shù)（萬(wàn)股）持股占總股本比例(%)1中遠(yuǎn)置業(yè)集團(tuán)有限公司25,15068.372上海國(guó)際信托投資公司1,7294.703金泰基金4071.114金創(chuàng)投資2000.545深圳匯鵬1350.37（資料來(lái)源：中遠(yuǎn)發(fā)展2001年中期報(bào)告） 本資料基準(zhǔn)日為2001年6月30日第一部分 公司概況- 經(jīng)營(yíng)回顧 - 經(jīng)營(yíng)思路公司秉承“以人為本，以客戶為中心，以質(zhì)量求生存”的經(jīng)營(yíng)理念。公司房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略融合于“設(shè)計(jì)是靈魂，成本是關(guān)鍵，價(jià)格是檢驗(yàn)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)”的經(jīng)營(yíng)理念。 第一部分 公司概況- 經(jīng)營(yíng)回顧 -經(jīng)營(yíng)階段：1997年：公司以盤活存量資產(chǎn)、

3、剝離不良資產(chǎn)、注入優(yōu)良資產(chǎn)“三步曲”，成功重組。1998-2000年：公司以資產(chǎn)運(yùn)作為主，以參股、參建、聯(lián)建方式，快速培育公司增長(zhǎng)點(diǎn)，調(diào)整主業(yè)和發(fā)展戰(zhàn)略，著手開發(fā)超大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，成功樹立了“中遠(yuǎn)房產(chǎn)”的品牌2001年始：確定以一業(yè)為主，多業(yè)為輔的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，持續(xù)發(fā)展，樹立在資本市場(chǎng)的績(jī)優(yōu)藍(lán)籌股形象。第一部分 公司概況- 經(jīng)營(yíng)回顧 -經(jīng)營(yíng)特色 前瞻性 靈活性 高效性 規(guī)范性第一部分 公司概況- 盈利狀況 -單位：萬(wàn)元稅后利潤(rùn)表增長(zhǎng)率 169第一部分 公司概況-盈利狀況 -凈資產(chǎn)收益率每股收益第二部分 行業(yè)背景全國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀上海房地產(chǎn)現(xiàn)狀中遠(yuǎn)發(fā)展行業(yè)地位第二部分 行業(yè)背景- 全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 -1

4、、全國(guó)房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為15.03%，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮了重要的作用。 我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持著持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)第二部分 行業(yè)背景- 全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 -由于政府大力支持普通住宅建設(shè)，“九五”期間，住宅投資占當(dāng)年房地產(chǎn)投資的比例在逐年上升。第二部分 行業(yè)背景- 全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 -2、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，發(fā)展?jié)摿薮笞》恐贫雀母锏纳罨{(diào)動(dòng)了個(gè)人購(gòu)房的積極性，個(gè)人購(gòu)房比例已超過(guò)了90。2001年來(lái)商品房全面熱銷，商品房空置面積近幾年來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)上半年商品房銷售價(jià)格水平明顯上漲，比去年同期增長(zhǎng)了11.1第二部分 行業(yè)背景- 全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 -3、我國(guó)在金融、財(cái)

5、政和稅收等方面出臺(tái)系列政策，大力支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展央行再一次降低個(gè)人購(gòu)房貸款利率和公積金貸款利率房地產(chǎn)市場(chǎng)減稅房改房上市流通國(guó)家已開始培育房地產(chǎn)金融體系國(guó)家已解除了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市的禁令 第二部分 行業(yè)背景- 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 -1、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪快速發(fā)展周期房地產(chǎn)業(yè)被上海市列為“十五”期間的六大支柱產(chǎn)業(yè)之一。上海市政府已決定通過(guò)政策引導(dǎo)和市場(chǎng)運(yùn)作方式，重點(diǎn)扶持、支持大型房地產(chǎn)企業(yè)?！笆濉逼陂g，上海的奮斗目標(biāo)是增強(qiáng)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，使上海成為適宜發(fā)展創(chuàng)業(yè)和生活居住的城市。第二部分 行業(yè)背景資料來(lái)源：摘自上海房地產(chǎn)市場(chǎng)“九五”期間上海商品房預(yù)售量“九五”期間上海商品房銷售量預(yù)售比=預(yù)售

6、量/批準(zhǔn)預(yù)售*100%第二部分 行業(yè)背景- 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 -2、中房上海指數(shù)從1999年10月開始即扭轉(zhuǎn)了連續(xù)4年的下跌趨勢(shì)， 2000年中房上海價(jià)格指數(shù)增幅達(dá)2.9%第二部分 行業(yè)背景- 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 - 3、新一輪舊區(qū)改造全面啟動(dòng) 上海舊式里弄以下的住房約有2000萬(wàn)平方米，其中中心城區(qū)有待改善的舊里弄超過(guò)1600萬(wàn)平方米.舊區(qū)改造將更多地采取“政府扶持、企業(yè)運(yùn)作、市民參與”的做法。 214、加入WTO后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在上海國(guó)際大都市經(jīng)濟(jì)中的地位將更趨于突出。5、上海市發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策進(jìn)一步向大型房地產(chǎn)企業(yè)傾斜。目前上海市有4200多家房地產(chǎn)企業(yè)，但1/3以上注冊(cè)資金不足5

7、00萬(wàn)元，上海市計(jì)劃用810年通過(guò)政府引導(dǎo)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方式，扶持發(fā)展若干大型房地產(chǎn)企業(yè)，已出臺(tái)三大政策：(1)提高商品房預(yù)售條件；(2)內(nèi)外銷房?jī)r(jià)格并軌；(3)土地拍賣。第二部分 行業(yè)背景- 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 -公司名稱每股收益(元)每股凈資產(chǎn)（元）凈資產(chǎn)收益率毛利率（%）深萬(wàn)科A0.484.6110.3726.68深振業(yè)A0.474.4310.5521.96深長(zhǎng)城A0.475.119.1425.67新黃浦0.243.247.3336.04陸家嘴0.192.318.1271.71中華企業(yè)0.192.088.9239.04興業(yè)房產(chǎn)0.021.941.0712.31平均0.293.397.9333

8、.34中遠(yuǎn)發(fā)展0.762.7427.9147.13第二部分 行業(yè)背景-中遠(yuǎn)發(fā)展的行業(yè)地位 -（資料來(lái)源：中國(guó)上市公司咨詢網(wǎng) 注：財(cái)務(wù)指標(biāo)截至于2000年12月31日） 滬深兩市部分房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)指標(biāo)比較表第二部分 行業(yè)背景- 中遠(yuǎn)發(fā)展的行業(yè)地位 -公司依靠“航空母艦”式發(fā)展模式 已在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)脫穎而出 創(chuàng)造出上海一次動(dòng)遷量最大、一次動(dòng)遷速度最快、一次動(dòng)遷資金投入最高的記錄 1999年“中遠(yuǎn)兩灣城”一期以2個(gè)月預(yù)售11萬(wàn)平方米的業(yè)績(jī)躍居上海市商品房預(yù)售第三名第二部分 行業(yè)背景- 中遠(yuǎn)發(fā)展的行業(yè)地位 -公司依靠“航空母艦”式發(fā)展模式 已在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)脫穎而出2000年最后兩月“中遠(yuǎn)兩灣城

9、”以預(yù)售商品房面積超過(guò)20萬(wàn)平方米的業(yè)績(jī)列上海市當(dāng)年商品房預(yù)售榜第一名“中遠(yuǎn)兩灣城”是迄今唯一被確定為上海市重大工程的住宅類項(xiàng)目 “中遠(yuǎn)兩灣城”項(xiàng)目的開發(fā)促進(jìn)了普陀區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化事業(yè)的全面發(fā)展，已成為上海市的民心工程、形象工程和重大工程第三部分 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)品牌優(yōu)勢(shì)一體化經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)土地儲(chǔ)備優(yōu)勢(shì)第三部分 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)- 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) -1、中遠(yuǎn)兩灣城項(xiàng)目 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 區(qū)域優(yōu)勢(shì) 價(jià)格優(yōu)勢(shì) 環(huán)境優(yōu)勢(shì) 質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì) 2、海南博鰲項(xiàng)目 地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)第三部分 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)- 規(guī)模優(yōu)勢(shì) - 中遠(yuǎn)發(fā)展2000年總資產(chǎn)24億元，凈資產(chǎn)高達(dá)10億元，位居上海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前列。中遠(yuǎn)發(fā)展有雄厚的資金實(shí)力，為其

10、能順利開發(fā)超大型項(xiàng)目，提供了保證。第三部分 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)- 品牌優(yōu)勢(shì) -1、COSCO品牌世界上有港口的地方就有“COSCO”，享譽(yù)世界的“COSCO”象征著實(shí)力、品質(zhì)、信任和榮譽(yù)。 2、中遠(yuǎn)兩灣城品牌該項(xiàng)目在上海市房地產(chǎn)業(yè)獲得了數(shù)個(gè)第一，已成為上海市的民心工程、形象工程。第三部分 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)- 一體化經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì) - 公司的整體發(fā)展目標(biāo)明確表明，公司將以房地產(chǎn)開發(fā)為主，向上下游產(chǎn)業(yè)延伸，積極朝一體化方向發(fā)展，構(gòu)筑房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈。 第三部分 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)中遠(yuǎn)發(fā)展占0.4上海銀行占48占8占95占49占0.83占18占20上海中遠(yuǎn)匯麗建筑裝潢有限公司海南博鰲投資控股有限公司海南中遠(yuǎn)發(fā)展博鰲開發(fā)有限公司上

11、海中遠(yuǎn)置業(yè)銷售策劃有限公司招商銀行上海匯麗集團(tuán)發(fā)展有限公司上海中遠(yuǎn)物業(yè)管理有限公司中遠(yuǎn)發(fā)展參控股上下游產(chǎn)業(yè)相關(guān)公司比例圖第三部分 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)- 土地儲(chǔ)備優(yōu)勢(shì) -1、“中遠(yuǎn)兩灣城”二期和三期的土地2、未來(lái)開發(fā)項(xiàng)目“博鰲水城”的土地3、將在參與上海周邊小城鎮(zhèn)的改造中，儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)土地資源第四部分 增發(fā)募資股本結(jié)構(gòu)變化兩灣城項(xiàng)目- 增發(fā)后股本結(jié)構(gòu)變化 -增發(fā)前總股本：36786.6萬(wàn)股增發(fā)后總股本：44786.6萬(wàn)股擬增發(fā)8000萬(wàn)股第四部分 增發(fā)募資- “中遠(yuǎn)兩灣城”項(xiàng)目 -1、項(xiàng)目基本情況“中遠(yuǎn)兩灣城”以“兩灣一宅”為基地內(nèi)環(huán)線內(nèi)僅存的列入“365萬(wàn)平方米危棚簡(jiǎn)屋” 改造項(xiàng)目的最大地塊 第四部分 增發(fā)

12、募資- “中遠(yuǎn)兩灣城”項(xiàng)目 - 2、項(xiàng)目投資情況 “中遠(yuǎn)兩灣城”工程預(yù)計(jì)投資總額64.98億元； 項(xiàng)目將在五年內(nèi)建成（1998-2003），共分三期六階段實(shí)施； 中遠(yuǎn)發(fā)展在一、二、三期工程中所占投資比例分別為35%、51%和54%。第四部分 增發(fā)募資- “中遠(yuǎn)兩灣城”項(xiàng)目 -3、項(xiàng)目開發(fā)意義市區(qū)最大危棚簡(jiǎn)屋基地（365改造項(xiàng)目）為各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注民心工程重大工程第四部分 增發(fā)募資- “中遠(yuǎn)兩灣城”項(xiàng)目 - 4、項(xiàng)目開發(fā)業(yè)績(jī)項(xiàng)目一期（I）銷售率已達(dá)98%2000年預(yù)售面積列上海市商品房預(yù)售榜第一名一期（）到目前為止，預(yù)售率超過(guò)80% 第四部分 增發(fā)募資- “中遠(yuǎn)兩灣城”項(xiàng)目 -5、項(xiàng)目開發(fā)特色 “中

13、遠(yuǎn)兩灣城”的開發(fā)特色為“三大三化四高”“三大”即為：大規(guī)模、大資金、大環(huán)境設(shè)計(jì)“三化”即為：生態(tài)化、人性化、智能化“四高”即為：高起點(diǎn)、高質(zhì)量、高水準(zhǔn)和高品位第四部分 增發(fā)募資- “中遠(yuǎn)兩灣城”項(xiàng)目 -6、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 政策優(yōu)勢(shì) 地理位置優(yōu)勢(shì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì) 營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)第四部分 增發(fā)募資- “中遠(yuǎn)兩灣城”項(xiàng)目 -7、項(xiàng)目盈利前景 項(xiàng)目周邊，尤其是蘇州河南岸，環(huán)境極大改善，房?jī)r(jià)有極大的上升空間 項(xiàng)目采用一次性動(dòng)拆遷方式，前期土地成本確定，現(xiàn)地價(jià)已上升中遠(yuǎn)發(fā)展在、期投資比例擴(kuò)大，收益也必然增加 商品房預(yù)售量不斷增加 未來(lái)兩 三年可實(shí)現(xiàn)銷售收入30億元，凈利潤(rùn)超過(guò)5億元 第四部分 增發(fā)募資第五部分 發(fā)展前景

14、博鰲東方的“達(dá)沃斯”未來(lái)發(fā)展規(guī)劃前景展望第五部分 發(fā)展前景- 博鰲東方的“達(dá)沃斯” -1、基本情況博鰲旅游渡假區(qū)總規(guī)劃面積約41.8平方公里，瀕臨南海，包含著名的萬(wàn)泉河入?？?。整個(gè)區(qū)域融江河、湖海、山麓、島嶼于一體，集椰林、沙灘、奇石、田園風(fēng)景精華于一身。國(guó)際環(huán)境專家稱其為世界河流入?？谧匀簧鷳B(tài)環(huán)境保存得最完美的處女地之一。第五部分 發(fā)展前景- 博鰲東方的“達(dá)沃斯” -1、基本情況1998年7月博鰲旅游度假區(qū)被定為“全國(guó)43個(gè)重點(diǎn)開發(fā)旅游項(xiàng)目”之一?！皝喼拚搲币褜⑦@里選定為永久性會(huì)址。博鰲旅游渡假區(qū)的功能類似于世界經(jīng)濟(jì)論壇達(dá)沃斯會(huì)議。第五部分 發(fā)展前景- 博鰲東方的“達(dá)沃斯” -2、亞洲論壇

15、最大的受益者中遠(yuǎn)發(fā)展 先入優(yōu)勢(shì) 受托管理“海南博鰲投資控股有限公司” 以現(xiàn)金23750萬(wàn)元占總投資額的95%發(fā)起設(shè)立“海南中遠(yuǎn)發(fā)展博鰲開發(fā)有限公司” ，全面負(fù)責(zé)海南博鰲地區(qū)的開發(fā)。 政策優(yōu)勢(shì)政府將在項(xiàng)目招商、融資、貸款及稅收上給予支持和優(yōu)惠。第五部分 發(fā)展前景- 博鰲東方的“達(dá)沃斯” - 3、博鰲開發(fā)的盈利模式地產(chǎn)增值收益直接投資收益房產(chǎn)項(xiàng)目收益相關(guān)配套收益第五部分 發(fā)展前景- 博鰲東方的“達(dá)沃斯” -4、博鰲開發(fā)的重點(diǎn)“博鰲亞洲論壇”主會(huì)場(chǎng)東嶼島的投資論壇會(huì)議中心、論壇賓館、溫泉高爾夫別墅和球會(huì)等項(xiàng)目投資儲(chǔ)備升值潛力高的土地和項(xiàng)目，為持續(xù)發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)第五部分 發(fā)展前景- 未來(lái)發(fā)展規(guī)劃 - 一、外部發(fā)展環(huán)境將進(jìn)一步優(yōu)化，公司面臨全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)、尤其是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪大發(fā)展難得的歷史機(jī)遇。二、內(nèi)部管理方面，以開發(fā)和投資優(yōu)質(zhì)、大型項(xiàng)目為重點(diǎn)，公司規(guī)模優(yōu)勢(shì)將得以充分發(fā)揮，企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力不斷增強(qiáng) .第五部分 發(fā)展前景- 未來(lái)發(fā)展規(guī)劃 - 三、品牌效應(yīng)將發(fā)揮作用，有利于提高公司產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)占有率. 四、產(chǎn)業(yè)和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，有利于企業(yè)未來(lái)的多元化發(fā)展.五、“生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)并重、實(shí)業(yè)運(yùn)作與資本運(yùn)作結(jié)合”的超前理念將為中遠(yuǎn)發(fā)展帶來(lái)超常規(guī)的發(fā)