A股增發(fā)推介報告

1、第一章 公司概況第二章 行業(yè)背景第三章 競爭優(yōu)勢第四章 增發(fā)募集第五章 前景展望第一部分 公司概況歷史沿革股東情況經(jīng)營回顧盈利狀況第一部分 公司概況- 歷史沿革 - 1、上海眾城實業(yè)股份有限公司是1991年在浦東地區(qū)成立的首批股份制企業(yè)之一。 2、1993年4月7日“眾城實業(yè)”股票在上海證券交易所上市。 3、1997年中遠（上海）置業(yè)發(fā)展有限公司“買殼上市”，成功入主眾城實業(yè)，1998年3月將其更名為中遠發(fā)展股份有限公司，簡稱“中遠發(fā)展”。第一部分 公司概況- 歷史沿革 - 4、中遠發(fā)展目前總股本為36787萬股，資產(chǎn)總額24億元。 5、主營業(yè)務:房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、建筑材料。（占公司全部業(yè)務量的

2、90%以上） 第一部分 公司概況- 主要股東情況 -序號股東名稱期末持股數(shù)（萬股）持股占總股本比例(%)1中遠置業(yè)集團有限公司25,15068.372上海國際信托投資公司1,7294.703金泰基金4071.114金創(chuàng)投資2000.545深圳匯鵬1350.37（資料來源：中遠發(fā)展2001年中期報告） 本資料基準日為2001年6月30日第一部分 公司概況- 經(jīng)營回顧 - 經(jīng)營思路公司秉承“以人為本，以客戶為中心，以質(zhì)量求生存”的經(jīng)營理念。公司房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略融合于“設計是靈魂，成本是關鍵，價格是檢驗市場標準”的經(jīng)營理念。 第一部分 公司概況- 經(jīng)營回顧 -經(jīng)營階段：1997年：公司以盤活存量資產(chǎn)、

3、剝離不良資產(chǎn)、注入優(yōu)良資產(chǎn)“三步曲”，成功重組。1998-2000年：公司以資產(chǎn)運作為主，以參股、參建、聯(lián)建方式，快速培育公司增長點，調(diào)整主業(yè)和發(fā)展戰(zhàn)略，著手開發(fā)超大型房地產(chǎn)項目，成功樹立了“中遠房產(chǎn)”的品牌2001年始：確定以一業(yè)為主，多業(yè)為輔的業(yè)務結(jié)構，持續(xù)發(fā)展，樹立在資本市場的績優(yōu)藍籌股形象。第一部分 公司概況- 經(jīng)營回顧 -經(jīng)營特色 前瞻性 靈活性 高效性 規(guī)范性第一部分 公司概況- 盈利狀況 -單位：萬元稅后利潤表增長率 169第一部分 公司概況-盈利狀況 -凈資產(chǎn)收益率每股收益第二部分 行業(yè)背景全國房地產(chǎn)現(xiàn)狀上海房地產(chǎn)現(xiàn)狀中遠發(fā)展行業(yè)地位第二部分 行業(yè)背景- 全國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 -1

4、、全國房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為15.03%，房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮了重要的作用。 我國國民經(jīng)濟保持著持續(xù)穩(wěn)定的增長第二部分 行業(yè)背景- 全國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 -由于政府大力支持普通住宅建設，“九五”期間，住宅投資占當年房地產(chǎn)投資的比例在逐年上升。第二部分 行業(yè)背景- 全國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 -2、我國房地產(chǎn)市場供需兩旺，發(fā)展?jié)摿薮笞》恐贫雀母锏纳罨{(diào)動了個人購房的積極性，個人購房比例已超過了90。2001年來商品房全面熱銷，商品房空置面積近幾年來首次出現(xiàn)負增長上半年商品房銷售價格水平明顯上漲，比去年同期增長了11.1第二部分 行業(yè)背景- 全國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 -3、我國在金融、財

5、政和稅收等方面出臺系列政策，大力支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展央行再一次降低個人購房貸款利率和公積金貸款利率房地產(chǎn)市場減稅房改房上市流通國家已開始培育房地產(chǎn)金融體系國家已解除了對房地產(chǎn)企業(yè)上市的禁令 第二部分 行業(yè)背景- 上海房地產(chǎn)市場狀況 -1、上海房地產(chǎn)市場進入新一輪快速發(fā)展周期房地產(chǎn)業(yè)被上海市列為“十五”期間的六大支柱產(chǎn)業(yè)之一。上海市政府已決定通過政策引導和市場運作方式，重點扶持、支持大型房地產(chǎn)企業(yè)?！笆濉逼陂g，上海的奮斗目標是增強城市綜合競爭力，使上海成為適宜發(fā)展創(chuàng)業(yè)和生活居住的城市。第二部分 行業(yè)背景資料來源：摘自上海房地產(chǎn)市場“九五”期間上海商品房預售量“九五”期間上海商品房銷售量預售比=預售

6、量/批準預售*100%第二部分 行業(yè)背景- 上海房地產(chǎn)市場狀況 -2、中房上海指數(shù)從1999年10月開始即扭轉(zhuǎn)了連續(xù)4年的下跌趨勢， 2000年中房上海價格指數(shù)增幅達2.9%第二部分 行業(yè)背景- 上海房地產(chǎn)市場狀況 - 3、新一輪舊區(qū)改造全面啟動 上海舊式里弄以下的住房約有2000萬平方米，其中中心城區(qū)有待改善的舊里弄超過1600萬平方米.舊區(qū)改造將更多地采取“政府扶持、企業(yè)運作、市民參與”的做法。 214、加入WTO后，房地產(chǎn)經(jīng)濟在上海國際大都市經(jīng)濟中的地位將更趨于突出。5、上海市發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策進一步向大型房地產(chǎn)企業(yè)傾斜。目前上海市有4200多家房地產(chǎn)企業(yè)，但1/3以上注冊資金不足5

7、00萬元，上海市計劃用810年通過政府引導、市場競爭方式，扶持發(fā)展若干大型房地產(chǎn)企業(yè)，已出臺三大政策：(1)提高商品房預售條件；(2)內(nèi)外銷房價格并軌；(3)土地拍賣。第二部分 行業(yè)背景- 上海房地產(chǎn)市場狀況 -公司名稱每股收益(元)每股凈資產(chǎn)（元）凈資產(chǎn)收益率毛利率（%）深萬科A0.484.6110.3726.68深振業(yè)A0.474.4310.5521.96深長城A0.475.119.1425.67新黃浦0.243.247.3336.04陸家嘴0.192.318.1271.71中華企業(yè)0.192.088.9239.04興業(yè)房產(chǎn)0.021.941.0712.31平均0.293.397.9333

8、.34中遠發(fā)展0.762.7427.9147.13第二部分 行業(yè)背景-中遠發(fā)展的行業(yè)地位 -（資料來源：中國上市公司咨詢網(wǎng) 注：財務指標截至于2000年12月31日） 滬深兩市部分房地產(chǎn)上市公司財務指標比較表第二部分 行業(yè)背景- 中遠發(fā)展的行業(yè)地位 -公司依靠“航空母艦”式發(fā)展模式 已在上海房地產(chǎn)市場脫穎而出 創(chuàng)造出上海一次動遷量最大、一次動遷速度最快、一次動遷資金投入最高的記錄 1999年“中遠兩灣城”一期以2個月預售11萬平方米的業(yè)績躍居上海市商品房預售第三名第二部分 行業(yè)背景- 中遠發(fā)展的行業(yè)地位 -公司依靠“航空母艦”式發(fā)展模式 已在上海房地產(chǎn)市場脫穎而出2000年最后兩月“中遠兩灣城

9、”以預售商品房面積超過20萬平方米的業(yè)績列上海市當年商品房預售榜第一名“中遠兩灣城”是迄今唯一被確定為上海市重大工程的住宅類項目 “中遠兩灣城”項目的開發(fā)促進了普陀區(qū)政治、經(jīng)濟、文化事業(yè)的全面發(fā)展，已成為上海市的民心工程、形象工程和重大工程第三部分 競爭優(yōu)勢項目優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢品牌優(yōu)勢一體化經(jīng)營優(yōu)勢土地儲備優(yōu)勢第三部分 競爭優(yōu)勢- 項目優(yōu)勢 -1、中遠兩灣城項目 規(guī)模優(yōu)勢 規(guī)劃優(yōu)勢 區(qū)域優(yōu)勢 價格優(yōu)勢 環(huán)境優(yōu)勢 質(zhì)量優(yōu)勢 2、海南博鰲項目 地產(chǎn)優(yōu)勢第三部分 競爭優(yōu)勢- 規(guī)模優(yōu)勢 - 中遠發(fā)展2000年總資產(chǎn)24億元，凈資產(chǎn)高達10億元，位居上海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前列。中遠發(fā)展有雄厚的資金實力，為其

10、能順利開發(fā)超大型項目，提供了保證。第三部分 競爭優(yōu)勢- 品牌優(yōu)勢 -1、COSCO品牌世界上有港口的地方就有“COSCO”，享譽世界的“COSCO”象征著實力、品質(zhì)、信任和榮譽。 2、中遠兩灣城品牌該項目在上海市房地產(chǎn)業(yè)獲得了數(shù)個第一，已成為上海市的民心工程、形象工程。第三部分 競爭優(yōu)勢- 一體化經(jīng)營優(yōu)勢 - 公司的整體發(fā)展目標明確表明，公司將以房地產(chǎn)開發(fā)為主，向上下游產(chǎn)業(yè)延伸，積極朝一體化方向發(fā)展，構筑房地產(chǎn)業(yè)相關的產(chǎn)業(yè)鏈。 第三部分 競爭優(yōu)勢中遠發(fā)展占0.4上海銀行占48占8占95占49占0.83占18占20上海中遠匯麗建筑裝潢有限公司海南博鰲投資控股有限公司海南中遠發(fā)展博鰲開發(fā)有限公司上

11、海中遠置業(yè)銷售策劃有限公司招商銀行上海匯麗集團發(fā)展有限公司上海中遠物業(yè)管理有限公司中遠發(fā)展參控股上下游產(chǎn)業(yè)相關公司比例圖第三部分 競爭優(yōu)勢- 土地儲備優(yōu)勢 -1、“中遠兩灣城”二期和三期的土地2、未來開發(fā)項目“博鰲水城”的土地3、將在參與上海周邊小城鎮(zhèn)的改造中，儲備優(yōu)質(zhì)土地資源第四部分 增發(fā)募資股本結(jié)構變化兩灣城項目- 增發(fā)后股本結(jié)構變化 -增發(fā)前總股本：36786.6萬股增發(fā)后總股本：44786.6萬股擬增發(fā)8000萬股第四部分 增發(fā)募資- “中遠兩灣城”項目 -1、項目基本情況“中遠兩灣城”以“兩灣一宅”為基地內(nèi)環(huán)線內(nèi)僅存的列入“365萬平方米危棚簡屋” 改造項目的最大地塊 第四部分 增發(fā)

12、募資- “中遠兩灣城”項目 - 2、項目投資情況 “中遠兩灣城”工程預計投資總額64.98億元； 項目將在五年內(nèi)建成（1998-2003），共分三期六階段實施； 中遠發(fā)展在一、二、三期工程中所占投資比例分別為35%、51%和54%。第四部分 增發(fā)募資- “中遠兩灣城”項目 -3、項目開發(fā)意義市區(qū)最大危棚簡屋基地（365改造項目）為各級領導關注民心工程重大工程第四部分 增發(fā)募資- “中遠兩灣城”項目 - 4、項目開發(fā)業(yè)績項目一期（I）銷售率已達98%2000年預售面積列上海市商品房預售榜第一名一期（）到目前為止，預售率超過80% 第四部分 增發(fā)募資- “中遠兩灣城”項目 -5、項目開發(fā)特色 “中

13、遠兩灣城”的開發(fā)特色為“三大三化四高”“三大”即為：大規(guī)模、大資金、大環(huán)境設計“三化”即為：生態(tài)化、人性化、智能化“四高”即為：高起點、高質(zhì)量、高水準和高品位第四部分 增發(fā)募資- “中遠兩灣城”項目 -6、項目優(yōu)勢 政策優(yōu)勢 地理位置優(yōu)勢 規(guī)劃設計優(yōu)勢 營銷優(yōu)勢第四部分 增發(fā)募資- “中遠兩灣城”項目 -7、項目盈利前景 項目周邊，尤其是蘇州河南岸，環(huán)境極大改善，房價有極大的上升空間 項目采用一次性動拆遷方式，前期土地成本確定，現(xiàn)地價已上升中遠發(fā)展在、期投資比例擴大，收益也必然增加 商品房預售量不斷增加 未來兩 三年可實現(xiàn)銷售收入30億元，凈利潤超過5億元 第四部分 增發(fā)募資第五部分 發(fā)展前景

14、博鰲東方的“達沃斯”未來發(fā)展規(guī)劃前景展望第五部分 發(fā)展前景- 博鰲東方的“達沃斯” -1、基本情況博鰲旅游渡假區(qū)總規(guī)劃面積約41.8平方公里，瀕臨南海，包含著名的萬泉河入?？?。整個區(qū)域融江河、湖海、山麓、島嶼于一體，集椰林、沙灘、奇石、田園風景精華于一身。國際環(huán)境專家稱其為世界河流入?？谧匀簧鷳B(tài)環(huán)境保存得最完美的處女地之一。第五部分 發(fā)展前景- 博鰲東方的“達沃斯” -1、基本情況1998年7月博鰲旅游度假區(qū)被定為“全國43個重點開發(fā)旅游項目”之一?！皝喼拚搲币褜⑦@里選定為永久性會址。博鰲旅游渡假區(qū)的功能類似于世界經(jīng)濟論壇達沃斯會議。第五部分 發(fā)展前景- 博鰲東方的“達沃斯” -2、亞洲論壇

15、最大的受益者中遠發(fā)展 先入優(yōu)勢 受托管理“海南博鰲投資控股有限公司” 以現(xiàn)金23750萬元占總投資額的95%發(fā)起設立“海南中遠發(fā)展博鰲開發(fā)有限公司” ，全面負責海南博鰲地區(qū)的開發(fā)。 政策優(yōu)勢政府將在項目招商、融資、貸款及稅收上給予支持和優(yōu)惠。第五部分 發(fā)展前景- 博鰲東方的“達沃斯” - 3、博鰲開發(fā)的盈利模式地產(chǎn)增值收益直接投資收益房產(chǎn)項目收益相關配套收益第五部分 發(fā)展前景- 博鰲東方的“達沃斯” -4、博鰲開發(fā)的重點“博鰲亞洲論壇”主會場東嶼島的投資論壇會議中心、論壇賓館、溫泉高爾夫別墅和球會等項目投資儲備升值潛力高的土地和項目，為持續(xù)發(fā)展夯實基礎第五部分 發(fā)展前景- 未來發(fā)展規(guī)劃 - 一、外部發(fā)展環(huán)境將進一步優(yōu)化，公司面臨全國房地產(chǎn)業(yè)、尤其是上海房地產(chǎn)市場新一輪大發(fā)展難得的歷史機遇。二、內(nèi)部管理方面，以開發(fā)和投資優(yōu)質(zhì)、大型項目為重點，公司規(guī)模優(yōu)勢將得以充分發(fā)揮，企業(yè)核心競爭力不斷增強 .第五部分 發(fā)展前景- 未來發(fā)展規(guī)劃 - 三、品牌效應將發(fā)揮作用，有利于提高公司產(chǎn)品的競爭力和市場占有率. 四、產(chǎn)業(yè)和業(yè)務結(jié)構不斷優(yōu)化，有利于企業(yè)未來的多元化發(fā)展.五、“生產(chǎn)經(jīng)營與資產(chǎn)經(jīng)營并重、實業(yè)運作與資本運作結(jié)合”的超前理念將為中遠發(fā)展帶來超常規(guī)的發(fā)