星級(jí)(度假)酒店及溫泉酒店研究20111129

1、大標(biāo)題40號(hào)微軟雅黑，加粗 德勝峨眉項(xiàng)目星級(jí)酒店及溫泉酒店專題研究克而瑞 成都機(jī)構(gòu)2011.11峨眉德勝集團(tuán)CONTENT目錄PART0 核心結(jié)論P(yáng)ART1 星級(jí)酒店及高端度假酒店研究PART2 溫泉酒店專題研究結(jié)論一核心結(jié)論本案星級(jí)酒店的發(fā)展條件與目前峨眉山其他星級(jí)酒店相比，無競爭優(yōu)勢(shì)，切不符合項(xiàng)目規(guī)模及企業(yè)資金需求，不建議開發(fā)。結(jié)論二本案高端度假酒店的發(fā)展條件與目前峨眉山規(guī)劃或在建高端度假酒店相比，無明顯競爭優(yōu)勢(shì)，切不符合項(xiàng)目規(guī)模及企業(yè)資金需求，不建議開發(fā)。結(jié)論三本案大規(guī)模溫泉酒店的發(fā)展條件與目前峨眉山其他溫泉酒店相比，無競爭優(yōu)勢(shì)，切不符合項(xiàng)目規(guī)模及企業(yè)資金需求，不建議開發(fā)。結(jié)論四小規(guī)?！?/p>

2、企業(yè)溫泉會(huì)館”在規(guī)模、檔次及所針對(duì)的客群上較為符合本案的開發(fā)，但最終是否開發(fā)取決于企業(yè)自身需求。PART 1 峨眉山星級(jí)酒店及高端度假酒店研究3+360%酒店群PART 1 星級(jí)酒店市場(chǎng)概況3家五星級(jí)酒店：紅珠山賓館（掛牌五星）、天頤溫泉酒店（準(zhǔn)5星）、世紀(jì)陽光大酒店（準(zhǔn)5星），3家四星酒店：峨眉山大酒店、靈秀溫泉飯店、華生酒店。經(jīng)過以上星級(jí)酒店調(diào)查分析，目前平均年度入住率達(dá)60%，超過酒店盈利標(biāo)準(zhǔn)之一（入住率達(dá)到50%即可判定為盈利）。項(xiàng)目山背的黃灣區(qū)域規(guī)劃為未來峨眉山高端度假區(qū)，涵蓋多家五星級(jí)酒店有機(jī)會(huì)，有競爭星級(jí)酒店在峨眉山大部分屬于早期開發(fā)建設(shè)，近期開發(fā)建設(shè)的較少，但市場(chǎng)需求較以前明顯

3、增加，星級(jí)酒店的開發(fā)成為了目前峨眉山酒店市場(chǎng)主要的發(fā)展趨勢(shì)之一。PART 1 星級(jí)酒店市場(chǎng)研究/空間競爭分析規(guī)劃黃灣酒店群悅榕莊（此類型）豪華度假酒店市區(qū)酒店群世紀(jì)陽光大酒店華生酒店峨秀湖、天頤溫泉酒店群安納塔拉超5星豪華度假酒店天頤溫泉大酒店景區(qū)酒店群紅珠山賓館峨眉大酒店靈秀溫泉飯店啟示：未來酒店市場(chǎng)的發(fā)展將在項(xiàng)目四周形成“酒店圈”的空間格局，四大酒店群的形成將使得項(xiàng)目處于孤立無援的地位。無法與其他酒店群的高端酒店相競爭。未來峨眉山高端酒店將形成市區(qū)酒店群、黃灣酒店群、峨秀湖酒店群、景區(qū)酒店群格局PART 1 星級(jí)酒店市場(chǎng)研究/現(xiàn)有高端酒店競爭力分析市區(qū)高端酒店群具備交通和成熟的商業(yè)配套優(yōu)勢(shì)

4、具備長期積累的客戶資源屬于酒店集團(tuán)自主獨(dú)立開發(fā)模式，有豐富的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)和雄厚的資金支持景區(qū)高端酒店群具備峨眉山優(yōu)勢(shì)靈魂資源具備長期積累的客戶資源獨(dú)立開發(fā)運(yùn)營模式悠久的發(fā)展歷史，沉淀出高知名度峨眉山最直接的溫泉、山水自然資源峨秀湖高端酒店群規(guī)模宏大，上萬畝大手筆旅游地產(chǎn)開發(fā)高端度假、豪華別墅酒店依托項(xiàng)目高端住宅、商業(yè)、主題公園、商業(yè)小鎮(zhèn)等多功能物業(yè)形態(tài)，形成完善旅游地產(chǎn)開發(fā)鏈具備山水資源、溫泉資源優(yōu)勢(shì)具備自身項(xiàng)目的龐大客戶群黃灣高端酒店群（規(guī)劃）上萬畝大型高端旅游度假區(qū)的整體規(guī)劃將形成高端度假酒店、高端豪華酒店群未來峨眉山主要的旅游集散地高爾夫、戶外體驗(yàn)、主題公園等多功能產(chǎn)品規(guī)劃與目前市場(chǎng)擁有或規(guī)

5、劃建設(shè)的星級(jí)酒店相比：與目前市場(chǎng)現(xiàn)有和在建星級(jí)酒店相比，無明顯的資源競爭優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目為城市物業(yè)為主的定位開發(fā)模式，酒店不作為要約元素，后期開發(fā)酒店對(duì)項(xiàng)目價(jià)值提升有限開發(fā)企業(yè)無豐富的星級(jí)酒店運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)；無酒店運(yùn)營的客源支持；酒店投資成本高，回收期長與項(xiàng)目資金快速回收的資金需求不符合；未來市場(chǎng)星級(jí)酒店供應(yīng)較大，項(xiàng)目自身無明顯競爭優(yōu)勢(shì)，因走差異化開發(fā)路線。PART 1 本案星級(jí)酒店發(fā)展競爭力分析無競爭優(yōu)勢(shì)，不建議星級(jí)酒店的開發(fā)PART 1 高端度假酒店市場(chǎng)概況1家已開業(yè)：峨眉七里坪宿霧高端度假酒店1家正在建：峨秀湖安娜塔納豪華度假酒店高端豪華度假型酒店是目前酒店市場(chǎng)非常受歡迎的產(chǎn)品，由于其所在一般都

6、為著名景區(qū)區(qū)域，自身自然環(huán)境資源十分優(yōu)越，其高端的配套和服務(wù)所能夠?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)帶來的巨大影響力，是目前旅游地產(chǎn)開發(fā)中帶動(dòng)項(xiàng)目啟動(dòng)的關(guān)鍵部分。有檔次，有要求超5星級(jí)別墅型全方位配套服務(wù)超過20萬美元/房的打造費(fèi)用超低容積率土地供應(yīng)優(yōu)越的山水資源為依托龐大的資金投入，漫長的回收期PART 1 本案高端度假酒店發(fā)展競爭力分析星級(jí)酒店競爭大，運(yùn)營難，回報(bào)慢，建議項(xiàng)目不考慮開發(fā)高端豪華酒店高投入、低密度、高要求和市場(chǎng)競爭，將會(huì)增加項(xiàng)目的資金投入和開發(fā)難度。建議不考慮開發(fā)與目前市場(chǎng)擁有或規(guī)劃建設(shè)的高端度假相比市場(chǎng)目前高端酒店的資源及所在項(xiàng)目規(guī)模和環(huán)境均優(yōu)越于本案高端度假酒店的低密屬性將減少項(xiàng)目其他

7、物業(yè)的開發(fā)高端度假酒店客房規(guī)模少，收益慢與項(xiàng)目快速回籠資金的資金需求不符合無明顯競爭優(yōu)勢(shì)不建議度假酒店的開發(fā)PART 2 溫泉酒店研究PART 2 溫泉酒店專題溫泉酒店市場(chǎng)概況現(xiàn)有或在建峨眉山六大溫泉酒店靈秀溫泉飯店紅珠山賓館（帶溫泉會(huì)館）峨眉山大酒店（帶溫泉）安納塔高端度假酒店(在建帶溫泉)峨眉半山高端度假酒店(帶溫泉)天頤溫泉酒店峨眉靈秀氡溫泉天頤溫泉峨秀湖溫泉公園峨眉半山酒店山莊紅珠山森林溫泉靈秀溫泉天頤溫泉峨眉半山安納塔規(guī)劃的黃灣高端酒店群啟示峨眉山秀天下，一秀山，二就是秀水，這里的水特指峨眉山溫泉。目前主要溫泉分布在峨眉山3公里范圍內(nèi)，以靈秀氡溫泉為代表。峨眉山大酒店溫泉高檔度假酒店

8、按350房間數(shù)計(jì)算：投資約3.86億元豪華度假酒店按150房間數(shù)計(jì)算：投資約2.68億元溫泉酒店運(yùn)營特征PART 2 溫泉酒店專題擬建高端豪華度假酒店每間房開發(fā)總成本為28.38萬美元（約合RMB178.8萬元）擬建高檔度假酒店每間房開發(fā)總成本為17.52萬美元（約合RMB110.35萬元）數(shù)據(jù)來源：浩華酒店報(bào)告，匯率按照1$=6.3￥靈秀溫泉飯店、天頤溫泉酒店：屬于獨(dú)立運(yùn)營的酒店，以溫泉為酒店的主要特色，擁有幾十個(gè)溫泉湯池，以及完善的配套設(shè)施。規(guī)模大，投入多。溫泉面向大眾開放，以門票收入盈利。酒店特色溫泉會(huì)議度假酒店靈秀溫泉（亞洲最大露天氡溫泉）、天頤溫泉（硫磺溫泉）涵蓋可容納千人的會(huì)議室、

9、餐廳擁有拓展訓(xùn)練基地等配套設(shè)施紅珠山賓館、峨眉山大酒店：屬于獨(dú)立運(yùn)營的酒店，以酒店?duì)I業(yè)為主，溫泉作為配套，可面向大眾，但主要為入駐酒店客人提供服務(wù)。紅珠山賓館溫泉檔次較高。酒店特色溫泉會(huì)議度假酒店紅珠山森林溫泉（氡溫泉）、峨眉山大酒店（氡溫泉）擁有完善的星級(jí)酒店配套設(shè)施峨眉山門戶酒店七里坪、峨秀湖：作為純旅游地產(chǎn)開發(fā)中的配套元素，最主要作用為提升項(xiàng)目整體品質(zhì)。酒店特色高端豪華、度假酒店溫泉作為酒店配套設(shè)施擁有完善的星級(jí)酒店配套設(shè)施投資巨大、專業(yè)運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)操作酒店建設(shè)成本分析不含地價(jià)、溫泉建設(shè)及其他酒店配套設(shè)施費(fèi)用以溫泉帶動(dòng)酒店的運(yùn)營酒店整體作為項(xiàng)目開發(fā)配套溫泉作為酒店配套功能運(yùn)營三種不同的運(yùn)

10、營特征，依托資源及自身配套相近PART 2 溫泉酒店專題溫泉酒店產(chǎn)品特征靈秀溫泉飯店：溫泉獨(dú)立運(yùn)營，大型千人大眾溫泉，擁有70多個(gè)湯池；占地面積400畝，總投資1.6億，與四星級(jí)靈秀溫泉飯店相依，被譽(yù)為“中國第一氡溫泉”。天頤溫泉：是新規(guī)劃建設(shè)的峨眉山溫泉度假區(qū)首家建成投入營運(yùn)的以溫泉康體、康療、康樂為主題的，按五星級(jí)度假酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造的，按“瑞海姆度假村”模式經(jīng)營管理的溫泉度假村。擁有1萬溫泉會(huì)所，2.4萬湯池區(qū)，39個(gè)湯池。半山溫泉酒店及峨秀湖溫泉酒店：峨眉半山七里坪及峨秀湖均為目前峨眉山代表旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目規(guī)模大，投入多，功能齊全，開發(fā)周期長。兩個(gè)項(xiàng)目均有高端度假酒店和溫泉配套。

11、七里坪的宿霧酒店屬于高檔度假酒店型，峨秀湖的安娜塔酒店屬于超5星級(jí)豪華度假酒店，150余個(gè)豪華客房，平均房價(jià)超5000/天，酒店附帶有大型溫泉公園。深刻認(rèn)識(shí)自己適合做什么紅珠山賓館及峨眉山大酒店：占地分別為600余畝和近100畝，是峨眉山代表性高端酒店，溫泉作為酒店的配套設(shè)施使用。規(guī)模大檔次高投入多市場(chǎng)酒店入住率分析PART 2 溫泉酒店專題整體酒店市場(chǎng)季節(jié)性特征表現(xiàn)明顯，工作日與法定節(jié)假日需求差距較大，主要原因?yàn)槭袌?chǎng)缺乏商務(wù)需求所致。而商務(wù)需求是工作日期間主要的客源支持。數(shù)據(jù)來源：浩華酒店報(bào)告在高端酒店市場(chǎng)上，帶有優(yōu)質(zhì)溫泉資源（如靈秀溫泉飯店、峨眉山大酒店等）的酒店，比較受到消費(fèi)者青睞。在物

12、質(zhì)生活得到顯著提高的當(dāng)下社會(huì)，商旅客戶對(duì)酒店的性價(jià)比關(guān)注度要高于對(duì)酒店最低價(jià)格關(guān)注度。在國家法定節(jié)假日期間，酒店溫泉的日均接待量能夠達(dá)到5000人次，比如峨眉山大酒店。市場(chǎng)整體年平均入住率在50%-60%溫泉酒店客戶特征PART 2 溫泉酒店專題以省內(nèi)商務(wù)會(huì)議、團(tuán)隊(duì)旅游為主溫泉酒店客戶來源及構(gòu)成：以成都及省內(nèi)周邊城市為主，占60%；以會(huì)議及團(tuán)隊(duì)旅游為主，占70%。另據(jù)浩華酒店報(bào)告中所提及，入駐酒店客戶80%會(huì)選擇溫泉消費(fèi)。夏秋兩季為旅游旺季，溫泉消費(fèi)集中在冬季。旅游散客商務(wù)會(huì)議旅游團(tuán)隊(duì)峨眉山成都數(shù)據(jù)來源：浩華酒店報(bào)告溫泉酒店市場(chǎng)需求預(yù)判PART 2 溫泉酒店專題對(duì)市場(chǎng)酒店的長期發(fā)展前景總體持樂

13、觀態(tài)度理由如下：政府對(duì)整體旅游市場(chǎng)的規(guī)劃（其中包含峨秀湖國際度假區(qū)、七里坪國際度假區(qū)、黃灣旅游集散地等）將在未來極大的提高區(qū)域?qū)β糜蜗M(fèi)的吸引力。更多的高檔酒店進(jìn)駐（峨秀湖安娜塔超5星豪華酒店、喜來登酒店等）將對(duì)整體酒店市場(chǎng)檔次起到一個(gè)品質(zhì)形象雙提升的作用。能夠吸納到更多的高端消費(fèi)群。高鐵的建設(shè)開通，將極大縮短與成都及其他城市的時(shí)間距離。為區(qū)域帶來更龐大的消費(fèi)群，進(jìn)一步刺激區(qū)域酒店市場(chǎng)的發(fā)展。四川省在國際上知名度的不斷攀升，省內(nèi)國際級(jí)景點(diǎn)（九寨溝等）知名度的提升，也將為本區(qū)域在國際旅游市場(chǎng)拓展上起到一定的促進(jìn)作用。整體市場(chǎng)表現(xiàn)有檔次 有要求 有競爭 有機(jī)會(huì)PART 2 溫泉酒店專題溫泉酒店市場(chǎng)

14、整體表現(xiàn)有檔次有要求有機(jī)會(huì)有競爭峨眉山有五星級(jí)酒店（紅珠山賓館），且是國賓館，酒店硬件標(biāo)準(zhǔn)高，設(shè)施配套全，酒店服務(wù)好。為峨眉山酒店的主導(dǎo)，是峨眉山目前最高檔次的酒店。從目前峨眉山高端酒店可以看出，均是圍繞峨眉山景區(qū)而建，無論是獨(dú)立酒店還是依附于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)的酒店，規(guī)模大，投資大，酒店環(huán)境均較好，基本上都包含溫泉設(shè)施。且大多數(shù)均為氡溫泉。目前峨眉山高端酒店在建或已經(jīng)投入使用的至少6家（紅珠山、靈秀溫泉、峨眉山大酒店、天頤溫泉、七里坪宿霧酒店、在建的安娜塔超5星酒店），未來還將有峨秀湖其他酒店、七里坪其他酒店、規(guī)劃的黃灣高端酒店群。在政府整體規(guī)劃下，峨眉山幾大度假休閑區(qū)的建設(shè)開發(fā)、高端酒店的入駐

15、，以及高鐵的建設(shè)開通，將極大的推動(dòng)區(qū)域整體吸附力和推動(dòng)峨眉山旅游度假市場(chǎng)及酒店市場(chǎng)的發(fā)展。PART 2 溫泉酒店專題在整體市場(chǎng)環(huán)境下，本案溫泉酒店是否開發(fā)？PART 2 溫泉酒店專題明確幾個(gè)問題溫泉酒店無論開發(fā)與否在本案中是處于項(xiàng)目配套設(shè)施的角色項(xiàng)目的整體定位為多功能復(fù)合地產(chǎn)企業(yè)需求不沉淀資金不是純旅游地產(chǎn)開發(fā)，項(xiàng)目啟動(dòng)引擎為市場(chǎng)高接受度的住宅產(chǎn)品及項(xiàng)目自身環(huán)境和生活配套的打造。項(xiàng)目走穩(wěn)健性開發(fā)路線，快速取得資金回籠，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速利潤。項(xiàng)目總體占地約400畝，實(shí)際可利用開發(fā)土地只有不足300畝，難以開發(fā)高投入、大規(guī)模的溫泉酒店在此類開發(fā)模式下，溫泉不作為必須開發(fā)的物業(yè)預(yù)計(jì)溫泉酒店需要沉淀企業(yè)

16、資金約2-3億元溫泉酒店占地面積大，但本案可利用開發(fā)土地較少2121因此：基于整體市場(chǎng)以及本案實(shí)際情況不建議開發(fā)大規(guī)模高檔次溫泉酒店P(guān)ART 2 溫泉酒店專題PART 2 溫泉酒店專題是否開發(fā)其他形態(tài)溫泉酒店？已經(jīng)購買有目前峨眉山最優(yōu)質(zhì)的硫磺溫泉泉眼，且政府給予一定管道鋪設(shè)的支持，有做溫泉的前提企業(yè)有接待企業(yè)貴賓及企業(yè)合作客戶的需求，需要一處能夠體現(xiàn)企業(yè)實(shí)力和企業(yè)形象的場(chǎng)所項(xiàng)目自身需要一個(gè)能夠提升項(xiàng)目品質(zhì)和形象的配套物業(yè)溫泉現(xiàn)狀和企業(yè)及項(xiàng)目需求PART 2 溫泉酒店專題在不增加企業(yè)資金壓力，不占用地塊最有價(jià)值區(qū)域情況下，可以考慮開發(fā)小規(guī)模，小面積，精品“企業(yè)溫泉會(huì)館”PART 2 溫泉酒店專題

17、企業(yè)溫泉會(huì)館與溫泉酒店的差異一、規(guī)模差異 高端溫泉酒店動(dòng)則幾萬平米，需要占用大面積土地以建設(shè)眾多溫泉湯池和配套設(shè)施，而企業(yè)溫泉會(huì)館無需如此大規(guī)模，只需要幾千至1萬平方米就可滿足需求。二、針對(duì)客群差異 高端溫泉酒店針對(duì)廣大的消費(fèi)者，酒店以接待商務(wù)旅游和會(huì)議等客群為主，溫泉也是面向酒店客戶和其他外來客戶，而企業(yè)溫泉會(huì)館，主要客戶為企業(yè)合作單位的客戶、企業(yè)員工以及項(xiàng)目VIP客戶?？蛇m當(dāng)以VIP形式對(duì)外開放。三、資金投入差異 高端溫泉酒店以一個(gè)5星級(jí)酒店而言，僅酒店開發(fā)成本至少在4-5個(gè)億，而規(guī)模有幾十個(gè)湯池的溫泉運(yùn)營成本也非常高昂，且回收期一般在15-20年。需要龐大的資金沉淀；而企業(yè)會(huì)館由于規(guī)模小

18、，投入相應(yīng)較低，資金沉淀較少。PART 2 溫泉酒店專題企業(yè)溫泉會(huì)館發(fā)展預(yù)判在本案可能的位置選擇位置一位置二位置一會(huì)館所在湯池位置二會(huì)館所在湯池兩個(gè)位置均處于項(xiàng)目地塊低價(jià)值區(qū)，其中位置一建設(shè)成本較高，土地整理較困難，位置二交通條件較好，地勢(shì)相對(duì)位置一較為平坦，但采光較差。PART 2 溫泉酒店專題企業(yè)溫泉會(huì)館發(fā)展預(yù)判客群預(yù)判德勝集團(tuán)企業(yè)客戶、項(xiàng)目VIP客戶、以及德勝集團(tuán)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)客戶PART 2 溫泉酒店專題企業(yè)溫泉會(huì)館發(fā)展預(yù)判服務(wù)于德勝集團(tuán)及本案VIP客戶的半公開溫泉會(huì)館功能：作為企業(yè)接待、VIP客戶休閑度假、產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)客戶交流平臺(tái)PART 2 溫泉酒店專題企業(yè)溫泉會(huì)館發(fā)展預(yù)判產(chǎn)品預(yù)判溫泉湯池、泳池、室內(nèi)高爾夫練習(xí)館、健身房等娛樂健身場(chǎng)所；中西餐廳、咖啡廳等餐飲與待客的社交場(chǎng)所；閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施以及企業(yè)接待應(yīng)具備的客房。PART 2 溫泉酒店專題企業(yè)溫泉會(huì)館發(fā)展預(yù)判建議溫泉酒店的體量及布局從企業(yè)溫泉會(huì)館的功能角度出發(fā)，結(jié)合地形圖面積測(cè)量，建議本案企業(yè)溫泉會(huì)館單層面積約1000平方米，樓層數(shù)為3層，局部4層，以退臺(tái)式建筑造型。會(huì)館總面積約3000?？头繑?shù)計(jì)劃為15個(gè)左右，按照豪華酒店標(biāo)準(zhǔn)打造。根據(jù)會(huì)館選擇所在的地形情況，建議湯池設(shè)計(jì)5-10個(gè)，湯池以小面積為主，以30-200單位設(shè)計(jì)。溫泉區(qū)總面積150