中遠(yuǎn)房地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃

1、200320042005戰(zhàn)略規(guī)劃（提綱(tgng)）文件(wnjin)編號：2003第 號共七十六頁目 錄一、規(guī)劃制定原則二、戰(zhàn)略與目標(biāo)三、環(huán)境分析(fnx)四、開發(fā)業(yè)務(wù)板塊五、經(jīng)營業(yè)務(wù)板塊六、資金來源七、業(yè)務(wù)流程八、人力資源九、激勵機(jī)制十、企業(yè)文化二零零(ln ln)三.中遠(yuǎn)房地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃制訂共七十六頁第1部分 規(guī)劃制定(zhdng)原則共七十六頁1.1 戰(zhàn)略(zhnl)與組織要素一致性和有效性共七十六頁1.2 戰(zhàn)略規(guī)劃制定(zhdng)原則公司中長期發(fā)展戰(zhàn)略以公司董事會下達(dá)目標(biāo)和管理綱要為導(dǎo)向和依據(jù)。規(guī)劃目標(biāo)包括中遠(yuǎn)房地產(chǎn)總體目標(biāo)和各責(zé)任單位分目標(biāo)，目標(biāo)通過層層 分解落實(shí)到各單位，以目標(biāo)管

2、理的方式保證中遠(yuǎn)房地產(chǎn)總體規(guī)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。每年年度發(fā)展計(jì)劃和管理綱要作為以后各期規(guī)劃制定的基礎(chǔ)，戰(zhàn)略規(guī)劃通過按期（每年）滾動修訂實(shí)現(xiàn)逐步的完善。制定戰(zhàn)略規(guī)劃必須考慮公司各組織要素之間的匹配和協(xié)調(diào)一致。制定戰(zhàn)略規(guī)劃采用公司年度發(fā)展計(jì)劃與財(cái)務(wù)預(yù)算編制(binzh)的方式，同樣在程序上采用“兩上兩下”的管理辦法。 目標(biāo)導(dǎo)向原則層層分解原則滾動修訂原則 要素匹配原則 “兩上兩下”原則共七十六頁第2部分 戰(zhàn)略(zhnl)與目標(biāo)共七十六頁2.1 公司(n s)愿景公司通過對客戶的深入分析理解，以客戶專家注為定位，成為全國最具客戶誠信度和市場競爭力的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)提供商。成為行業(yè)領(lǐng)先者 成為股份

3、公司 實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域開發(fā) 貢獻(xiàn)30%的利潤(lrn) 實(shí)現(xiàn)小康公司定位體制改革開發(fā)板塊經(jīng)營板塊公司員工注客戶專家：能夠深刻認(rèn)識客戶的顯形和隱性需求，并為之提供專業(yè)解決方案的產(chǎn)品和需求提供者。共七十六頁2.2 發(fā)展(fzhn)要求經(jīng)營策略：利用三年時(shí)間(shjin)，狠抓主業(yè)，堅(jiān)實(shí)核心競爭力，從策略決策上的成功轉(zhuǎn)向競爭力的成功；建立成功的項(xiàng)目管理模式；開拓境外融資渠道；發(fā)展指標(biāo)：到2005年，各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)位居北京市房地產(chǎn)企業(yè)的前列；成本管理：總成本領(lǐng)先，建立從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始的先進(jìn)成本管理體系；人力資源：人員專業(yè)化、管理市場化；公司體制：公司股份化，形成良好的公司治理結(jié)構(gòu)；企業(yè)形象：成為市場廣泛稱譽(yù)的房

4、地產(chǎn)企業(yè)，在業(yè)主和客戶中具有良好的口碑；企業(yè)文化：企業(yè)發(fā)展理念和核心價(jià)值深植員工心中。共七十六頁2.3 公司(n s)使命 致力于房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的經(jīng)營管理及服務(wù)，通過為客戶提供符合其需求(xqi)的高品質(zhì)的房地產(chǎn)物業(yè)產(chǎn)品及增值服務(wù)，以改善和提高人們工作生活環(huán)境的品質(zhì)，取得經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，為股東創(chuàng)造良好的投資收益，為社會發(fā)展做出貢獻(xiàn)。共七十六頁2.4 戰(zhàn)略(zhnl)總目標(biāo) 公司追求長期可持續(xù)(chx)成長，力爭在未來35年成為北京房地產(chǎn)市場中最具成長性、競爭性的房地產(chǎn)開發(fā)、服務(wù)商之一；力爭在未來10年內(nèi)成為全國性最具客戶誠信度和市場競爭力的房地產(chǎn)開發(fā)、服務(wù)商之一。 共七十六頁開

5、復(fù)工(f gng)面積 2003年目標(biāo)(mbio) 2004年目標(biāo) 96萬平方米2.5 房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)目標(biāo) 6萬平方米竣 工 面 積 90萬平方米40萬平方米2005年目標(biāo) 90萬平方米 50萬平方米銷 售 額 13億元18億元 24億元 18萬平方米銷 售 面 積30萬平方米 40萬平方米現(xiàn)有土地資源新增土地儲備400萬平方米50萬平方米354萬平方米50萬平方米314萬平方米50萬平方米共七十六頁公寓(gngy)出租 2003年目標(biāo)(mbio) 2004年目標(biāo) 2.6 經(jīng)營業(yè)務(wù)目標(biāo)住宅物業(yè)管理2005年目標(biāo)存量資產(chǎn)經(jīng)營 寫字樓物業(yè)管理寫字樓租售酒店共七十六頁總資產(chǎn) 2003年目標(biāo)(mbio

6、) 2004年目標(biāo)(mbio) 60億2.6 財(cái)務(wù)指標(biāo) 12億凈資產(chǎn) 70億？億2005年目標(biāo) 80億 24億主營收入額 16億21億 29億利 潤 總 額 1.6億2.9億凈資產(chǎn)收益率資產(chǎn)負(fù)債率6.6%79%2.1億7%？%10%70%稅后利潤0.7億1.3億2.4億注：收入利潤率（除稅前）10% 經(jīng)營板塊收入分別為：2億、3億、5億。共七十六頁第3部分(b fen) 環(huán)境分析共七十六頁第3部分(b fen) 提要3.1、中國經(jīng)濟(jì)形勢3.2、加入WTO的影響3.3、中國房地產(chǎn)3.4、北京房地產(chǎn)3.5、市場分額分析3.6、競爭對手分析3.7、SWOT綜合分析3.8、關(guān)鍵(gunjin)成功因素

7、3.9、未來競爭優(yōu)勢共七十六頁3.1 中國(zhn u)經(jīng)濟(jì)走勢近年來在世界經(jīng)濟(jì)增長乏力的背景下，2002年中國吸引外資500多億，成為(chngwi)吸引外資最多的國家。經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)定性強(qiáng)于美、日、歐等發(fā)達(dá)國家。隨著人均收入的增長，居民消費(fèi)信心指數(shù)不斷提升2003年預(yù)計(jì)GDP增長7%，并有能力在較長的一段時(shí)間內(nèi)保持強(qiáng)勁增長的勢頭 2003年“非典”的影響？共七十六頁3.2 加入(jir)WTO帶來深遠(yuǎn)的影響貿(mào)易壁壘消除關(guān)稅降低對專業(yè)服務(wù)業(yè)的限制大部分取消部分原材料，半成品價(jià)格下降；智能化設(shè)施成本下降，汽車，交通成本下降外資企業(yè)進(jìn)入中國步伐加大金融和保險(xiǎn)業(yè)的創(chuàng)新將促使房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)中的風(fēng)險(xiǎn)和資

8、金成本下降法律、會計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、城市規(guī)劃等方面先進(jìn)的服務(wù)方式和理念引進(jìn)大量建材和新型材料的進(jìn)口等將降低房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)成本，房價(jià)趨向合理化房地產(chǎn)需求量增大房地產(chǎn)咨詢和物業(yè)管理的水平和質(zhì)量提高行業(yè)整體素質(zhì)提高， 實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化現(xiàn)代化WTO的規(guī)定對行業(yè)競爭帶來的影響給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的挑戰(zhàn)海外資金和發(fā)展商進(jìn)入大陸房地產(chǎn)業(yè)的成本大大下降，有可能形成外資外商進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的高潮國際開發(fā)商具有強(qiáng)大的市場競爭力國際開發(fā)商必將運(yùn)用雄厚的資本實(shí)力大量吸收國內(nèi)的專業(yè)人才具有成熟的專業(yè)知識和豐富行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場競爭加劇，集中度將不斷提高更多在外觀、戶型和小區(qū)設(shè)施等方面相對落后的積壓

9、房將面臨長期積壓風(fēng)險(xiǎn)國內(nèi)房地產(chǎn)商面臨人才競爭和考驗(yàn)與外商合作的開發(fā)商將面臨來自國際承包商的巨大壓力房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)面臨激烈的競爭壓力對市場帶來的影響引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)的變化共七十六頁3.3.1 中國(zhn u)房地產(chǎn)中國房地產(chǎn)業(yè)一直保持了較高的增長速度，其開發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調(diào)是一致的。盡管央行在第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中提醒中國各商業(yè)銀行嚴(yán)格審查住房貸款、警惕房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。但有數(shù)據(jù)表明，中國當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國內(nèi)貸款比重在下降，包括業(yè)主定金和預(yù)收款及房地產(chǎn)開發(fā)單位自籌資金在內(nèi)的民間(mnjin)資本比重上升，已達(dá)到七成比例。住宅供求結(jié)構(gòu)失衡。差距懸殊的高房價(jià)與低收入；正常來

10、講，一套住房售價(jià)與家庭年收入之比為：至：時(shí)，而去年我國城鎮(zhèn)人均可支配收入按一家三口計(jì)算，房價(jià)與家庭年收入比達(dá)到7.6：；而在房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)的北京，這個(gè)比例高達(dá)12.4：經(jīng)濟(jì)適用房不經(jīng)濟(jì)地價(jià)漲幅高于房價(jià) 熱點(diǎn)向二線城市轉(zhuǎn)移共七十六頁供求結(jié)構(gòu)(jigu)失衡總量不足，結(jié)構(gòu)失衡；1998年之后房地產(chǎn)最大的變化是集團(tuán)采購趨近于零，而個(gè)人(grn)購房成趨勢；購房者也由少數(shù)富裕階層向普羅大眾過渡，對住房的需求出現(xiàn)變化。將繼續(xù)保持增長，但局部會有調(diào)整；平均價(jià)在一定時(shí)間內(nèi)將漸趨下降，但不會出現(xiàn)大幅調(diào)整；長期來看，房價(jià)和性價(jià)比必定上升。3.3.2 中國房地產(chǎn)市場分析建議形勢分析預(yù)測房地產(chǎn)與金融將日益緊密結(jié)合，

11、將決定于資本意志入世之后，隨著國外金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入，作為投資工具之一的房地產(chǎn)受到影響；土地的規(guī)范化管理，將導(dǎo)致部分地段成本加大出現(xiàn)有金融背景或得到金融支持的大型房地產(chǎn)超級企業(yè)出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的并購房地產(chǎn)繼續(xù)繁榮城鎮(zhèn)化在30-60%時(shí)，房地產(chǎn)將進(jìn)入高峰，中國目前是36%。房地產(chǎn)熱點(diǎn)將成為普遍性仍然是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的火車頭熱點(diǎn)向二線城市的轉(zhuǎn)移，需要我們盡早開展跨區(qū)域發(fā)展研究和準(zhǔn)備。共七十六頁3.4.1 北京(bi jn)房地產(chǎn)總體趨勢：總體向好，不會出現(xiàn)大起大落市場結(jié)構(gòu)(jigu)：主流市場中低端化是大勢所趨，均價(jià)下降成定局；北京房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)(jigu)調(diào)整是關(guān)鍵，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房是趨勢住宅價(jià)格：良好

12、交通擴(kuò)大購房半徑，是房價(jià)下降原因之一城區(qū)規(guī)劃：城區(qū)現(xiàn)有建筑面積9466.7平米，未來幾年規(guī)劃為7000萬平米，預(yù)計(jì)將下降2470萬平米二級市場：政府鼓勵開放二級三級市場法規(guī)政策：.共七十六頁房價(jià)穩(wěn)中有降開發(fā)逐步向郊區(qū)(jioq)擴(kuò)散，更多低價(jià)位項(xiàng)目入市；競爭加劇，相同區(qū)域的新項(xiàng)目多數(shù)低價(jià)入市；經(jīng)濟(jì)適用房和危改房素；總成本領(lǐng)先(ln xin)提供差異化產(chǎn)品和服務(wù)公司和產(chǎn)品品牌戰(zhàn)略及推廣3.4.2 對策建議一（北京房地產(chǎn)）預(yù)測分析對策懷柔區(qū)、海淀山后地區(qū)以及輕軌沿線地區(qū)，將成新熱點(diǎn)前述區(qū)域是我司今后開發(fā)的空白；懷柔因度假性質(zhì)影響不大，但海淀山后區(qū)域和輕軌沿線地區(qū)對我司項(xiàng)目有一定影響加強(qiáng)對前述區(qū)域的

13、分析和調(diào)研；突出我司開發(fā)區(qū)域的優(yōu)點(diǎn)；對市場加以適當(dāng)引導(dǎo)；土地開發(fā)等政策繼續(xù)出現(xiàn)重大變化02年的重要法規(guī)：關(guān)于停止經(jīng)營性項(xiàng)目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的有關(guān)規(guī)定北京市土地一級開發(fā)管理暫行辦法等；開發(fā)商在土地上處于平等地位；加快CBD公司發(fā)展規(guī)劃研究；適度進(jìn)行土地儲備；重新對開發(fā)流程設(shè)計(jì)，提高反應(yīng)能力；價(jià)格政策熱點(diǎn)區(qū)域共七十六頁單體(dn t)優(yōu)先，戶型優(yōu)先購房者越來越看重自己購買的住宅產(chǎn)品的基本品質(zhì)，如戶型的面積、使用率、朝向(cho xin)、空間合理性等，而社區(qū)的整體概念與配套等內(nèi)容相對退居次要的位置。遠(yuǎn)洋山水和地質(zhì)儀器廠項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)中要充分重視單體優(yōu)先和戶型優(yōu)先的趨勢3.4.3 對策建議二（

14、北京房地產(chǎn)）預(yù)測分析對策特定區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展迅速，新式辦公物業(yè)將得到發(fā)展03年寫字樓市場仍然發(fā)展平穩(wěn)，中關(guān)村和CBD地區(qū)供應(yīng)量繼續(xù)增大；其發(fā)展也將逐步向生態(tài)化、人性化發(fā)展。加強(qiáng)對遠(yuǎn)洋廣場定位分析；提高寫字樓和商業(yè)樓宇研究，特別是BusinessPark(商務(wù)花園)的未來趨勢目前市場需求的金字塔中，底層逐漸加大，主流的客戶需求檔次有所降低，因此低總價(jià)、小面積的戶型開始逐漸受到青睞。加快CBD公司發(fā)展規(guī)劃研究，盡快確定核儀器廠規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案；加快對CBD和泛CBD區(qū)域的研究；CBD各類住宅持續(xù)升溫住宅品質(zhì)寫字樓CBD住宅共七十六頁3.5 02年占有(zhnyu)市場份額分析單位(dnwi)：萬平方米

15、共七十六頁競爭對手一？北京老牌(lopi)國營房地產(chǎn)開發(fā)公司城建開發(fā)總公司、天鴻集團(tuán)；競爭對手二競爭對手三？房地產(chǎn)國內(nèi)主板上市公司(shn sh n s)萬科、泰躍？深圳、廣州等南方北上進(jìn)京的房地產(chǎn)開發(fā)公司金地、珠江3.6.1 北京區(qū)域競爭對手分類與特點(diǎn)特點(diǎn):發(fā)展穩(wěn)健，具備較強(qiáng)的實(shí)力和規(guī)模有強(qiáng)大的政府北京和資源。特點(diǎn):已實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展，品牌知名度高，產(chǎn)品策劃、物業(yè)管理能力強(qiáng)。特點(diǎn):善于造勢，大量圈地、多項(xiàng)目并行開發(fā)能力強(qiáng)，項(xiàng)目開發(fā)周期短。共七十六頁3.6.2 總資產(chǎn)規(guī)模比較分析2002年底(nind)數(shù)據(jù)尚缺總資產(chǎn)規(guī)模(gum)（億元）中遠(yuǎn)房地產(chǎn)從目前總資產(chǎn)規(guī)模看仍屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中等規(guī)模。

16、與老牌國有房地產(chǎn)開發(fā)建筑公司而言資產(chǎn)規(guī)模上有較大差距，但與新興房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，資產(chǎn)規(guī)模上有一定競爭優(yōu)勢。 共七十六頁3.6.3 凈資產(chǎn)規(guī)模(gum)比較分析凈資產(chǎn)規(guī)模(gum)（億元）中遠(yuǎn)房地產(chǎn)從目前凈資產(chǎn)規(guī)?？磳儆诒本┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)中等規(guī)模。 共七十六頁3.6.4 資產(chǎn)負(fù)債率比較(bjio)分析資產(chǎn)負(fù)債率（）中遠(yuǎn)房地產(chǎn)2001年底對比一些優(yōu)秀中大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高，需要注意?？煽紤]調(diào)整方式：1、進(jìn)一步注資；2、調(diào)整一些存量資產(chǎn)質(zhì)量；3、經(jīng)過長期(chngq)經(jīng)營改善。房地產(chǎn)全行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率平均值為79.7，優(yōu)秀值47.8。共七十六頁3.6.5 歷史開發(fā)規(guī)模(gum)比較分析歷

17、史(lsh)開發(fā)量（萬平米）中遠(yuǎn)房地產(chǎn)從歷史開發(fā)量上屬于新興的房地產(chǎn)開發(fā)公司。與其他北京房地產(chǎn)開發(fā)公司而言歷史開發(fā)規(guī)模上有較大差距。共七十六頁3.6.6 凈資產(chǎn)收益率比較分析收益(shuy)以00、01兩年平均計(jì)算凈資產(chǎn)收益率（）中遠(yuǎn)房地產(chǎn)以近兩年收益平均與增資前（3.75億）凈資產(chǎn)計(jì)算(j sun)，收益水平適中。 共七十六頁3.6.7 土地儲備比較(bjio)分析 (2002年) 土地儲備（萬平米，規(guī)劃(guhu)建筑面積）共七十六頁3.7 SWOT 分析(fnx)共七十六頁3.8 未來(wili)競爭優(yōu)勢我們(w men)向社會提供的唯一產(chǎn)品是我們貫徹始終、給予客戶提供的一體化、全方位、

18、高品質(zhì)服務(wù)。市場和客戶對我們可以給予清晰的區(qū)分和定位。共七十六頁3.9 關(guān)鍵成功(chnggng)因素（KSF）現(xiàn)階段公司的關(guān)鍵成功因素是： 1997年后領(lǐng)導(dǎo)層一系列戰(zhàn)略決策和實(shí)施。 股東背景。 1998年后，較為(jio wi)寬松的貨幣政策和總體向好的房 地產(chǎn)市場。未來關(guān)鍵成功因素： 高品質(zhì)的服務(wù)。 對應(yīng)用戶需求的市場細(xì)分、產(chǎn)品定位。 適應(yīng)戰(zhàn)略發(fā)展和市場要求的人力資源、激勵機(jī)制。 共七十六頁第4部分(b fen) 開發(fā)業(yè)務(wù)（板塊）共七十六頁第4部分(b fen) 提要4.1、戰(zhàn)略目標(biāo)4.2、開發(fā)策略4.3、既有銷售資源4.4、遠(yuǎn)洋天地4.5、遠(yuǎn)洋山水4.6、遠(yuǎn)洋風(fēng)景4.7、遠(yuǎn)洋德邑4.8、

19、凱晨廣場4.9、北京CBD4.10、地質(zhì)儀器廠4.11、新儲備(chbi)項(xiàng)目4.12、組織架構(gòu)設(shè)想共七十六頁4.1 戰(zhàn)略目標(biāo)開發(fā)業(yè)務(wù)年收入達(dá)到24億元銷售收入增長率大于20.5%區(qū)域子公司的建立，擁有并行(bngxng)開發(fā)8個(gè)以上大型項(xiàng)目（30-50萬平米）的能力共七十六頁4.2 開發(fā)(kif)策略品牌策略進(jìn)一步鞏固自身的品牌，通過品牌拓展，突破地域?qū)傩裕瑢?shí)現(xiàn)跨地區(qū)發(fā)展。營銷策略準(zhǔn)確的市場定位，根據(jù)(gnj)自身的資源優(yōu)勢，有條件和能力進(jìn)入新選定的目標(biāo)市場。揚(yáng)長避短，發(fā)揮優(yōu)勢，在競爭中取勝。產(chǎn)品策略通過一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)，完善的配套服務(wù)和物業(yè)管理，對企業(yè)的品牌形象進(jìn)行良好構(gòu)建，營造名牌企業(yè)和名

20、牌產(chǎn)品。成本領(lǐng)先源自設(shè)計(jì)領(lǐng)先；設(shè)計(jì)在于人性化，生態(tài)協(xié)調(diào)，貼近自然。投資策略合理利用自有資金，適時(shí)適量地投入預(yù)計(jì)盈利豐厚且回報(bào)快的項(xiàng)目?？鐓^(qū)域開發(fā)，采用“直接投資”和“輸出品牌和技術(shù)”的策略。共七十六頁4.3 既有銷售(xioshu)資源 共七十六頁4.4.1 遠(yuǎn)洋天地(tind)項(xiàng)目遠(yuǎn)洋天地共分五個(gè)區(qū)域，相應(yīng)建設(shè)也分為五期一期（一區(qū)）：現(xiàn)已全部竣工交付使用?？⒐っ娣e15.5萬平方米。二期（三區(qū)）：為與中遠(yuǎn)國際合作區(qū)域目前已完成立項(xiàng)，規(guī)劃意見書，取得用地規(guī)劃許可證，建筑規(guī)模約12萬平方米，正在進(jìn)行方案設(shè)計(jì)。計(jì)劃于2004年5月份竣工交付。三期（二區(qū)）：分A、B兩區(qū)。 A區(qū)五棟塔樓，在施面積17.

21、25萬平方米，于2002年12月及2003年3月分別竣工交付。 B區(qū)二棟塔樓及會所，在施面積7.33萬平方米。已經(jīng)取得工程規(guī)劃許可證。四期（四區(qū)）：為與住邦公司合作開發(fā)區(qū)域。該公司開發(fā)的B1區(qū)1號樓于年交付使用。 B2、B3區(qū)域已完成場地平整，清理工作。預(yù)計(jì)B2B3區(qū)將于2004年初建成交付。五期（五區(qū)）：為非配套公建，計(jì)委立項(xiàng)已批復(fù)，總規(guī)模約19萬平方米，預(yù)計(jì)建設(shè)投資 RMB 8.2億，于2006年前建成交付。初步方案地上(d shn)16萬平米，其中寫字樓11萬平米（其中2.7-2.8萬平米補(bǔ)償核儀器廠），酒店和酒店式公寓合計(jì)5萬平米。共七十六頁4.5.1 遠(yuǎn)洋(yunyng)山水項(xiàng)目項(xiàng)目

22、位于北京市總體規(guī)劃的中心地區(qū)與石景山邊緣集團(tuán)之間，總建筑面積(jin zh min j)為126萬平方米， 其中住宅114平米，公建12萬平方米；工程由東向西分三個(gè)組團(tuán)實(shí)施，整體開發(fā)周期預(yù)計(jì)6至7年。 住宅部分?jǐn)M定銷售價(jià)格為每平方米4400元至5500元，平均銷售價(jià)格為每平方米5000元；公建部分平均售價(jià)為6000元每平方米。銷售收入估算為606000萬元，毛利潤64325萬元?？偼顿Y54.17億，凈利潤4.31億元。 2003年計(jì)劃實(shí)施兩期工程，首先實(shí)施已批復(fù)立項(xiàng)的一期工程，2003年9月開工；二期工程2003年11月開工；開工面積30萬平方米，預(yù)計(jì)于2005年上半年完工。共七十六頁4.6.

23、1 遠(yuǎn)洋(yunyng)風(fēng)景項(xiàng)目“遠(yuǎn)洋風(fēng)景”項(xiàng)目位于北京市海淀區(qū)西直門外小村33號，規(guī)劃總建筑面積13.9038萬平方米。其中可銷售面積113,570平方米,即住宅面積 97,671平方米、公建8,999平方米、車庫6,900平方米；地下建筑面積為3.715萬平米，主要為人防、車庫、設(shè)備用房、物業(yè)管理用房等；規(guī)劃為六棟板式小高層，層數(shù)為814層，一梯兩戶（帶電梯(dint)），定位為高檔精品社區(qū)。共七十六頁4.7.1 遠(yuǎn)洋(yunyng)德邑項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：崇文區(qū)廣渠門外馬圈1號，廣渠門橋立交橋東北角總建筑面積為108,251平方米，其中可銷售面積75,939平方米,即住宅面積68,860平

24、方米、車庫7,079平方米。其他資產(chǎn)(zchn)面積說明：配套公建1,322平方米、回遷住宅面積8,001平方米、泳池1,500平方米，停車樓14,873平方米、地下其他6,116平方米。共七十六頁4.8.1 地質(zhì)(dzh)儀器廠項(xiàng)目地理位置位于三元橋東北(dngbi)，毗鄰東三環(huán)路（朝陽區(qū)東三環(huán)北 路丙2號）用地面積建設(shè)用地47,294m2，代征道路用地13,400m2 ，代征 綠化用地5,000m2，計(jì)65,694m2（建設(shè)用地規(guī)劃許可證）規(guī)劃概況：審定設(shè)計(jì)方案通知書（2002.4.28）審定總建筑面積 244,000m2 (共8棟塔樓) ，地上185,000m2，居住面積 166,140

25、m2，1,463戶，限高80m，地上1728層，車 位不少于1輛/戶投入產(chǎn)出： 總投資約7.5億，總銷售收入按不同方式9.5-13億之間。共七十六頁4.9.1 凱晨廣場(gungchng)項(xiàng)目位于北京市西城區(qū)復(fù)興門內(nèi)，北臨西長安街、東臨察院胡同、西接南鬧市口大街、南臨文昌胡同，項(xiàng)目用地面積4.4公頃，其中建設(shè)用地約為2.2公頃，代征用地約為2.2公頃。系以寫字樓為主，配套設(shè)置(shzh)及商業(yè)為輔的公建項(xiàng)目。擬由立豐實(shí)業(yè)有限公司、中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京城市開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司合作開發(fā)。2006年投入使用。方案總建筑規(guī)模不低于現(xiàn)方案地上13.4萬平方米、地下可經(jīng)營面積（地下1、2層商業(yè)）2

26、.1萬平方米、車庫2.6萬平方米（580車位、含人防1.2萬平方米）共七十六頁4.11 新儲備(chbi)項(xiàng)目政策：政府33號文增加了土地儲備的難度，潛在的新增供應(yīng)量下降和價(jià)格上升的趨勢考慮因素：資金占用情況及資產(chǎn)負(fù)債率是否過高；項(xiàng)目定位與土地區(qū)位(q wi)、價(jià)格是否匹配；土地價(jià)格大幅波動帶來的影響項(xiàng)目儲備途徑：拍賣競標(biāo)股權(quán)交易合作開發(fā)項(xiàng)目（土地）儲備：每年新增2個(gè)項(xiàng)目儲備，資金投入預(yù)算1億以上。共七十六頁4.12 項(xiàng)目管理模式(msh)設(shè)想管理綱要2002版設(shè)想公司本部經(jīng)營管理事業(yè)部房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)部市場營銷部工程審預(yù)算部客戶服務(wù)中心研究發(fā)展部財(cái)務(wù)部北京公司（虛擬）異地項(xiàng)目部異地公司財(cái)務(wù)部項(xiàng)

27、目公司項(xiàng)目部職能部門總經(jīng)辦存量資產(chǎn)管理公司中介租賃銷售公司物業(yè)管理公司其它下屬公司人力資源部信息中心 公司內(nèi)部成立規(guī)劃設(shè)計(jì)委員會，招投標(biāo)與集中(jzhng)采購委員會，成本控制改進(jìn)中心。 項(xiàng)目管理目前以項(xiàng)目事業(yè)部形式為主，全面主管工程、銷售、客服等。共七十六頁第5部分 經(jīng)營(jngyng)業(yè)務(wù)（板塊）共七十六頁第5部分(b fen) 提要5.1、戰(zhàn)略目標(biāo)5.2、經(jīng)營策略5.3、寫字樓經(jīng)營(jngyng)5.4、酒店（含公寓）經(jīng)營5.5、住宅物業(yè)管理服務(wù)5.6、寫字樓物業(yè)管理服務(wù)5.7、資產(chǎn)經(jīng)營（暨長期資產(chǎn)經(jīng)營思路）共七十六頁5.1 戰(zhàn)略目標(biāo)經(jīng)營(jngyng)板塊年收入：2003年達(dá)到2億；2

28、004年達(dá)到3億；2005年達(dá)到5億；共七十六頁5.2 經(jīng)營策略逐步培育并完善經(jīng)營板塊，規(guī)避開發(fā)主業(yè)的波動所帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，形成了多盈利收益環(huán)節(jié)，增加公司的經(jīng)營收益形成上下游關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，業(yè)務(wù)之間存在上下游互補(bǔ)優(yōu)勢增加投資性物業(yè)，加大租金等持續(xù)穩(wěn)定收入的比重，為企業(yè)長遠(yuǎn)(chngyun)發(fā)展奠定基礎(chǔ)共七十六頁5.3.1 寫字樓租售遠(yuǎn)洋大廈保持現(xiàn)有租售比例；中遠(yuǎn)總公司部分（11/F，12/F）以租代買；其余約20000多平方米繼續(xù)出租。凱晨廣場租售比例控制在1：2，出租面積約45000平方米，通過長期持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)定收益(shuy)。遠(yuǎn)洋廣場租售比例控制在1：1，出租面積約40000

29、平方米，尚有酒店式公寓和酒店各規(guī)劃2.5萬平米，具體租售模式結(jié)合未來規(guī)劃設(shè)計(jì)和投資回報(bào)要求再行調(diào)整。寫字樓租金收入在03-05年間不會產(chǎn)生大的增長，預(yù)計(jì)2006年、2007年寫字樓租金收入將有大幅增加(zngji)。03年預(yù)計(jì)收入8000萬，04、05年將保持同樣水平。共七十六頁5.4.1 酒店(ji din)經(jīng)營中遠(yuǎn)酒店物業(yè)公司拓展思路和采取必要措施，加大外部市場開拓；世紀(jì)遠(yuǎn)洋賓館2003年盈虧平衡；2004和2005年分別實(shí)現(xiàn)1000萬稅后利潤；遠(yuǎn)洋廣場（天地五區(qū)）酒店和公寓部分力爭引入戰(zhàn)略投資伙伴，根據(jù)市場狀況，暫時(shí)提出租售1：1的原則，即建成后出售2.5萬平米，長期(chngq)經(jīng)營2

30、.5萬平米。共七十六頁5.5.1 住宅(zhzhi)物業(yè)服務(wù)依托中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司，不斷發(fā)展，實(shí)現(xiàn)集約化、專業(yè)化、規(guī)范化、智能化和資源共享的經(jīng)營(jngyng)管理格局。樹立企業(yè)形象，建立良好的市場口碑，打造公司優(yōu)秀品牌，豐富中遠(yuǎn)房地產(chǎn)“客戶專家”內(nèi)涵，增強(qiáng)市場競爭力。到2005年，公司擬開發(fā)出具有一定經(jīng)營潛力的重點(diǎn)項(xiàng)目12個(gè)。到2005年，管理面積超過百萬平方米，達(dá)到中等以上規(guī)模，資產(chǎn)增值率保持100%以上。2003年，實(shí)現(xiàn)年總收入1800萬元，到2005年，年總收入超過2500萬元的目標(biāo)。進(jìn)入北京市物業(yè)行業(yè)前列。力爭取得物業(yè)企業(yè)二級資質(zhì)。三年內(nèi)形成一支具有行業(yè)競爭力的精干的專業(yè)隊(duì)伍。遠(yuǎn)洋基業(yè)公

31、司共七十六頁5.6.1 寫字樓物業(yè)管理服務(wù)(fw)繼續(xù)提高遠(yuǎn)洋大廈服務(wù)品質(zhì)，維持既有的頂級寫字樓聲譽(yù)。承攬中遠(yuǎn)房地產(chǎn)內(nèi)部寫字樓物業(yè)服務(wù)，包括凱晨廣場、遠(yuǎn)洋廣場等。到2005年，承攬其他非中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)寫字樓項(xiàng)目(xingm)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目(xingm)1個(gè)。到2006年末，管理面積超過50萬平方米。2003年，實(shí)現(xiàn)年總收入3200萬元，04、05年保持同樣水平。進(jìn)入北京市高檔寫字樓物業(yè)管理服務(wù)。三年內(nèi)，在管理模式和人力資源方面做好準(zhǔn)備，形成精干的專業(yè)隊(duì)伍承攬新的寫字樓物業(yè)管理服務(wù)。中遠(yuǎn)酒店物業(yè)公司共七十六頁5.7 資產(chǎn)(zchn)經(jīng)營請參閱中遠(yuǎn)房地產(chǎn)長期資產(chǎn)(zchn)經(jīng)營思路共七十六頁第6

32、部分(b fen) 資金來源共七十六頁6.1 未來三年公司(n s)現(xiàn)金流分析共七十六頁6.2 資金渠道(qdo)規(guī)劃共七十六頁第7部分(b fen) 業(yè)務(wù)流程共七十六頁7.1 持續(xù)(chx)管理提升 未來戰(zhàn)略規(guī)劃中，業(yè)務(wù)流程以持續(xù)的管理提升為基礎(chǔ)，開展以下幾方面工作：體制革新（股份改制、股東治理結(jié)構(gòu)）管理綱要修訂再版(zibn)與制度流程修訂組織機(jī)構(gòu)調(diào)整品牌管理提升（參閱第10部分企業(yè)文化篇 ）共七十六頁7.2 股份(gfn)改制在股份改制基礎(chǔ)上考慮從體制上解決產(chǎn)權(quán)、所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的問題通過吸收新股東，增強(qiáng)(zngqing)資金實(shí)力吸收項(xiàng)目和土地儲備資源通過股東，尋求異地化發(fā)展的契機(jī)慎重對待

33、股份改制共七十六頁7.3 未來組織架構(gòu)設(shè)計(jì)管理(gunl)綱要2002版公司本部經(jīng)營事業(yè)部房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)部市場營銷部工程審預(yù)算部客戶服務(wù)中心研究發(fā)展部財(cái)務(wù)部北京公司（虛擬）異地項(xiàng)目部異地公司財(cái)務(wù)部項(xiàng)目公司項(xiàng)目部職能部門總經(jīng)辦資產(chǎn)管理公司中介租賃銷售公司物業(yè)管理公司其它下屬公司人力資源部信息中心共七十六頁7.4管理綱要與制度(zhd)流程修訂每年根據(jù)公司實(shí)際情況，再版管理綱要； 不斷的管理提升，借用外腦和先進(jìn)技術(shù)(jsh)，改善制度流程；共七十六頁第8部分(b fen) 人力資源共七十六頁8.1 人力資源配置(z yun pi zh)目標(biāo)總成本領(lǐng)先(ln xin)。不斷強(qiáng)化危機(jī)感、緊迫感。共七十

34、六頁第9部分(b fen) 激勵機(jī)制共七十六頁9.1 符合(fh)市場預(yù)期的激勵機(jī)制從體制(tzh)上奠定激勵機(jī)制。.共七十六頁第10部分(b fen) 企業(yè)文化共七十六頁10.1 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)企業(yè)(qy)文化 有生命力的企業(yè)文化是中遠(yuǎn)房地產(chǎn)長期、持續(xù)發(fā)展的基石。不斷發(fā)展和完善我們的企業(yè)文化，使之可以統(tǒng)領(lǐng)全司員工的工作行為是戰(zhàn)略規(guī)劃中不可或缺的重要組成部分。績效文化：公司營造(yngzo)業(yè)績管理的企業(yè)氛圍，鼓勵并認(rèn)同員工對企業(yè)價(jià)值貢獻(xiàn)，并以業(yè)績考核作為員工晉升、淘汰的主要依據(jù)； 學(xué)習(xí)文化：公司鼓勵員工積極學(xué)習(xí)吸收先進(jìn)的觀念及思想，積極向員工提供培訓(xùn)機(jī)會，努力提升其業(yè)務(wù)、管理技能；創(chuàng)新文化：公司提倡在技術(shù)、產(chǎn)品、服務(wù)、營銷、管理等環(huán)節(jié)的創(chuàng)新，貼近并滿足客戶需求；溝通文化：公司提倡上下級、部門之間的溝通和交流，提升工作效率，消除矛盾，以團(tuán)隊(duì)合作的精神解決各種工作中的實(shí)際問題；競爭文化：公司提倡建立在公平、公正基礎(chǔ)上的人才競爭和選拔機(jī)制。誠信文化：公司對社會、股東、客戶、員工及合作伙伴保持誠信，謀求共贏。共七十六頁10.2 企業(yè)(qy)精神朝 氣創(chuàng) 新可