XXXX1120_翠金湖1011地塊產品建議ppt課件

1、翠金湖工程10#、11#地塊產品建議報告北京公司 2021年 11月 19日背景掃描產品定位產品建議自持建議壹貳叁肆目 錄背景掃描關于市場環(huán)境及工程本體條件1壹本體 / 地塊素質10# 11#地塊規(guī)劃條件地塊10#地11#地總占地面積(m2)44120.10 45360.70 總建筑面積(m2)128643.03 149953.09 地上總建筑面積(m2)114786.00 129530.12 地上住宅總建筑面積(m2)107886.00 121922.46 地上公建總建筑面積(m2)6900.00 7607.66 地下總建筑面積(m2)13857.03 20422.97 地下住宅總建筑面積(

2、m2)650.00 700.00 地下公建總建筑面積(m2)13207.03 19722.97 容積率2.62.8510#、11#地塊，整體容積率為2.73。根據此容積率，10#和11#地的建筑產品，應以高層和小高層產品為主。其中10#地塊的小高層占比稍多，11#地塊的高層更多。本體 / 地塊根底條件各地塊功能業(yè)態(tài)劃分工程鳥瞰圖10#、11#10#、11#地塊，位處整體地塊的西北角。周邊被湖水、河流、小區(qū)主商業(yè)街區(qū)包圍，景觀環(huán)境優(yōu)越，視野良好。整個小區(qū)只需3號地和8號地有小高層。其他地塊根本以洋房、疊拼、別墅為主。10#、11#地塊，是本工程獨一的高層建筑區(qū)。整體市場武清整體市場供應量不斷攀升

3、，估計完全去化需求9-12年時間近一年，武清區(qū)月均去化12.6萬；整年去化151.2萬區(qū)域市場入市產品存量：366萬2021.9 -2021.8武清供應面積建面787萬2021.9-2021.8武清區(qū)供應面積建面191萬2021.5-2021.5新增建面978萬估計未來年均新增供應489萬估計武清區(qū)整體供應1344-1833萬 /151.2萬=912年板塊項目建面（萬）去化（萬）存量（萬）楊村鎮(zhèn)上盛世天下51.7 40.111.6盛世年華21.5 9.512保利海棠灣28.1 18.49.7經緯城市綠洲25.7 7.917.8楓丹天城39.4 6.532.9荔城公館15 5.39.7金都花園1

4、5.1 1.613.5武清鎮(zhèn)下澤信金匯灣25.6 5.120.5慧翔龍苑11 47天房四季14 8.85.2 五一陽光60 18.141.9匯錦新園6.6 1.74.9 盛世華府63 15.747.3 住總尚清灣27.610.217.4松江運河城149.54.5下朱莊天和林溪12.8111.8保利香頌湖12.70.212.5世貿茂悅府363.432.6龍灣城40328國際城月伴灣8.027.430.59花樣年花郡54.236.2348首城南湖1號6.750.256.5總計588.8222.91365.89市場 / 武清市場現狀概述項目名稱產品類型產品面積段（平米）主力產品裝修情況亞泰瀾公館洋房

5、/高層2居：90-109平米、3居：115-138平米75一居90-109二居115-138三居毛坯茂悅府小高層/洋房/別墅小高層88-137平米/洋房117-161平米/別墅165-295平米95-98二居137三居精裝2500花樣年華郡小高層/別墅74-87平米/180-255平米70-87二居毛坯龍灣城小高層/洋房/別墅68-115平米/110-141平米/250-300平米65一居80二居100三居毛坯保利海棠灣高層/別墅2居90-100平米/2居125-128平米/大三居150-200平米/聯排300-370平米118-130三居310-370聯排毛坯經緯城市綠洲武清高層1居50-6

6、0平米/2居90-100平米/復式120-130平米85-95二居110-125三居毛坯奧克斯盛世年華高層2居80-100平米、3居110-130平米84-97二居113-125三居毛坯盛世天下高層/別墅2居94平米/3居107-122平米/別墅301-388平米94二居107-122三居毛坯荔城公館高層2居：80-90平米，3居：90-120平米84-86二居117三居毛坯住總尚清灣高層/洋房/別墅2居84-104平米/3居115-142平米/洋房120-160/176-220平米聯排/325平米雙拼/420平米獨棟84-104二居115-142v三居99洋房二居毛坯天鵝湖一號高層2居70-

7、110平米/3居130-142平米/90-100二居105三居毛坯精裝工程稀少，高層為供應主力，面積段同質化嚴重市場 / 武清市場重點高層工程項目名稱產品類型銷售均價(元/平米)裝修情況茂悅府小高層6500精裝2500花樣年華郡小高層6500毛坯龍灣城小高層7300毛坯保利海棠灣高層7000毛坯經緯城市綠洲武清高層6400毛坯奧克斯盛世年華高層6800毛坯盛世天下高層7500毛坯荔城公館高層7000毛坯住總尚清灣高層6500毛坯天鵝湖一號高層6200毛坯高層6200-7500元/左右毛坯市場 / 武清市場高層價錢戶型 盛世年華盛世天下保利上河雅頌保利海棠灣荔城公館經緯城市綠洲一居在售面積區(qū)間-

8、74-57供應戶型比例-5%-35%二居在售面積區(qū)間80-9794949580-868090供應戶型比例64%32%25%20%35%45%三居（首置）在售面積區(qū)間113-125107-122120125-128100-117100-125供應戶型比例30.6%35%40%31%65%20%三居（改善）在售面積區(qū)間-150150-供應戶型比例-35%17%-四居及以上（改善）在售面積區(qū)間152-200-供應戶型比例4.7%-12%-別墅產品在售面積區(qū)間-301-308-300-370-供應戶型比例-28%-20%-區(qū)域主要產品為80-95平米兩居，100-120平米首置三居。三居比例普通在30

9、%左右，其他為二居和一居。市場 / 武清市場高層配比城區(qū)及 盛世年華 客戶構成：當地居民+下屬市鎮(zhèn)產業(yè)移民+藍印客戶客戶比例：5：3：2主力客戶：當地自用改善公務員、個體運營者為主 當地居民和下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)改善型客戶是在售高層工程的主要購買者 荔城公館客戶構成：當地居民+下屬市鎮(zhèn)產業(yè)移民+藍印客戶客戶比例：6：3：1主力客戶：當地自用改善公務員、個體運營者為主 產業(yè)構造調整及中心鎮(zhèn)的成熟，有力的吸引了下屬鎮(zhèn)市的人口藍印客戶有一定比例 上河雅頌客戶構成：當地居民+下屬市鎮(zhèn)產業(yè)移民+外地藍印客戶客戶比例：6：2：2主力客戶：當地自用改善公務員、個體運營者為主客戶層面：地緣內改善自用為主體，剛需為主力?？?/p>

10、戶 / 群體客戶 / 群體武清區(qū)域客戶群體來源和特性高層：本地客戶，藍印補充洋房：天津客戶，改善需求別墅：北京客戶，度假投資客群演化趨勢：武清地域生態(tài)居住的概念被京津地域廣泛接受，隨著我國人口老齡化的趨勢，養(yǎng)老客群逐漸會成為從洋房到高層客戶的重要補充。對于本案的10#、11#地而言，所推出的高層產品除了承接藍印戶口的客戶外，對養(yǎng)老客戶的需求也是在前期規(guī)劃時需求思索到的。背景總結地塊本體條件決議產品只能是高層為主，搭配部分小高層。區(qū)域市場和客戶情況顯示，高層產品工程眾多，貨量宏大，市場飽和，消化周期長，價錢上攻乏力。本地客戶和藍印戶口客群，是武清高層產品的主要購買者。貳產品組合關于產品類型和客戶

11、需求之間的考量2規(guī)劃定位分析 / 地塊優(yōu)勢資源：濕地景觀、清新空氣、無妨礙的視野、別墅區(qū)高端配套、商業(yè)街、溫泉資源地塊優(yōu)勢分析：交通、外部生活配套 檔次定位：10#11#地塊，采用高層+小高層的產品組合，相對于別墅產品，交通問題將成為最大的硬傷。只需不在乎通勤時間的藍印客戶，和部分養(yǎng)老投資客戶會選擇購買本工程的高層。如前所述，交通和周邊成熟度的，只能在產品質量和價錢上進展彌補。因此，建議地塊的高層和小高層產品定位中端。以下分別根據檔次定位，確定兩種產品的容積率。建筑形式容積率范圍高品質，低容積率中品質，中容積率中低品質，高容積率獨立、雙拼別墅小于0.4小于0.30.3-0.40.4-0.5To

12、wnhouse聯排別墅0.5-0.90.5-0.60.6-0.70.7-0.945層疊加0.7-1.10.7-0.80.8-0.90.9-1.16層多層1.1-1.71.1-1.31.3-1.51.5-1.711層小高層1.7-2.51.7-2.02.0-2.22.2-2.518層以上高層2.2-4.02.2-2.72.7-3.23.2-4.0產品容積率組合估算 本案的10#和11#地塊，小高層容積率建議按照2.1估算，高層容積率建議按照3.2估算。總占地面積89480總建筑面積(地上)244316容積率2.7 產品組合參考容積率覆蓋率平均層數占地面積建筑面積比例()()高層3.20 15%2

13、1.3 56,490 180,794 74.0%小高層2.10 19%11.0 23,380 49,108 20.1%公建1.50 50%3.0 9,610 14,415 5.9%合計89,480244,316 100.0%產品容積率組合估算 建議小高層11層，高層18層到24層不等，不高于33層。本案的10#和11#地塊，定位中端，小高層容積率建議按照2.1估算，高層容積率建議按照3.2估算。叁3產品建議各個角度解析地塊產品產品整體規(guī)劃建議規(guī)劃方面，10#11#地塊處于整個工程的西北角，樓層最高，視野最好。規(guī)劃建議西南高，東北低，以滿足觀景。建議在滿足日照要求的前提下，規(guī)劃規(guī)劃時盡量可以從風

14、水的角度闡釋工程的規(guī)劃，添加工程的賣點。產品建筑風格建議建筑風格對比效果 表現力整體 順應性本錢 性價比從地塊產品定位檔次出發(fā)，地塊產品為中端檔次。思索到本錢和效果，建議采用工藝成熟，表現力效果較好的西班牙風格和artdeco風格。其中，西班牙風格和工程整體的風格較為契合，因此建議高層產品的建筑風格采用西班牙風格。產品面積區(qū)段和面積配比產品配比小高層二居小高層三居小高層五居高層二居高層三居高層四居面積（）75-95120-13020070-9095-120160套數342 157 12 1446 591 56 總面積（）27009.419643.22455.4108476.463277.990

15、39.7面積占該產品比例55%40%5%60%35%5%套數占比13.1%6.0%0.5%55.5%22.7%2.2%思索到所處的地段位置，地塊的產品建筑形狀建議南北通透全板樓。不建議參與一居產品，可適當參與部分頂樓躍層。結合市場的主流產品面積區(qū)間段和戶型配比，建議配比如下：二居產品共占比68.6%三居產品共占比28.7%躍層產品占比2.7%套數和面積僅供參考，詳細數值由設計單位確定剖面圖層層遞進的退臺設計屋頂花園“情景花園住宅方式與高層板樓完美結合。層層退臺的立面外型，豐富了近人尺度的建筑方式，降低了高層板樓的壓迫感。 為低層住戶提供了露臺、平臺等活動空間，采用盆栽、吊籃等能夠的綠化方式，可以使平面園林在豎向空間上得到延伸。創(chuàng)新：針對高層建筑，建議采用高臺情景洋房的建筑方式豐富空間產品附加值建議添加產品附加值，錯層露臺的設計更為人性化。它不僅為客戶送出了面積，更重要的是它相對前者更強調私人空間。也可利用、奇數層、偶數層添加了賣點，從而提高了每平米的價錢。產品附加值建議附加建議1、工程本身有溫泉地熱資源，10#和11#地塊共有24萬建筑面積，有條件在部分較好的位置，推出一棟小高層樓王，實現溫泉入戶和全面觀景效果，打造一棟高級溫泉公寓。2、針對養(yǎng)老客群的產品建議在產品設計時，需思索擔架梯、無妨礙通