政府處理低效工業(yè)用地的幾種舉措

1、政府處理低效工業(yè)用地的幾種舉措導(dǎo)讀：粗放發(fā)展后，遺留的土地問題如何破解？在 HYPERLINK /s?_biz=MjM5OTg0NjcwNg=&mid=2247488708&idx=1&sn=d7dc9db870d3f304037c986653376166&chksm=a73462999043eb8f405a5e0e0b162248a43a284e412aac8c55693e380be14d1d1470b5a0560b&scene=21 l wechat_redirect t /_blank 企業(yè)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的8條路徑一文中，筆者站在企業(yè)一邊，分析了存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的幾條有效路徑。今天，我們轉(zhuǎn)

2、換一下思路，談一談從政府的角度，如何破解土地低效利用的頑疾。正文：在措施出臺之前，政府先需要對低效工業(yè)用地和閑置工業(yè)用地作出清晰的定義。在筆者看來，給低效工業(yè)用地定性有幾個維度，首先是建筑容積率，一般來說，建筑容積率在1.0以下便可稱為低效工業(yè)用地（部分特殊行業(yè)除外）；二是容積率達(dá)標(biāo)，但區(qū)域內(nèi)仍有較多連接成的空閑土地，也可稱為低效工業(yè)用地；三是投資強(qiáng)度、畝均產(chǎn)值、稅收等低于地方標(biāo)準(zhǔn)的；四是企業(yè)屬于夕陽行業(yè)、污染行業(yè)、產(chǎn)能嚴(yán)重過剩的行業(yè)以及地方政府明令淘汰行業(yè)的。閑置用地的定義則比較直接，一般來說，企業(yè)拿地一年未動工的，或者開發(fā)范圍/ 投資強(qiáng)度遠(yuǎn)低于約定值的，都可以認(rèn)定為閑置用地。下面來看具體舉

3、措：01先租后讓近幾年，已經(jīng)有不少省份開始探索工業(yè)用地先租后讓。所謂先租后讓，即讓企業(yè)先租賃土地（一般是5年左右），待進(jìn)入穩(wěn)定期，企業(yè)達(dá)到當(dāng)初簽訂的準(zhǔn)入條件后，再將土地出讓給企業(yè)，以減少因盲目出讓所導(dǎo)致土地浪費。先租后讓在法律上是有明確依據(jù)的。早在2014年，國土資源部印發(fā)關(guān)于推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見（國土資發(fā)2014119號）中便提出，要實行新增工業(yè)用地彈性出讓年期制，重點推行工業(yè)用地長期租賃；2015年，中共中央、國務(wù)院印發(fā)生態(tài)文明體制改革總體方案，再次提出：改革完善工業(yè)用地供應(yīng)方式，探索實行彈性出讓年限以及長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合供應(yīng)。地方上，浙江于2016年率先在全省范圍實行

4、工業(yè)用地先租后讓，企業(yè)有5年考核期，達(dá)到約定利用條件再辦理出讓手續(xù)。先租后讓給企業(yè)爭取到了大筆資金的緩沖期，同時也給企業(yè)的發(fā)展提出了更高要求，為浙江約束土地功能、提高土地集約化利用做出重大貢獻(xiàn)。隨后幾年，上海、廣東、安徽、海南等省份（市）也紛紛跟進(jìn)，出臺類似政策。適用條件：短期資金壓力較小的政府。02低效利用土地置換近些年，各地在工業(yè)用地出讓前都會與企業(yè)約定投資額、稅收、產(chǎn)值等硬指標(biāo)，一旦企業(yè)未能達(dá)到合同或承諾書約定的要求，政府便有權(quán)將其收回，對這類土地的處置，政府擁有絕對的主導(dǎo)權(quán)。然而，嚴(yán)控新增用地只是亡羊補(bǔ)牢，對地方政府而言，更多粗放發(fā)展時期遺留的低效工業(yè)用地才是心腹大患。這些土地在出讓時

5、，對企業(yè)未達(dá)要求時的懲罰措施與退出時序普遍缺乏約束，政府在處理這部分低效土地時缺乏法律依據(jù)，只能以雙方協(xié)商為主。結(jié)合過往案例，土地置換是一個好的解決思路。對企業(yè)而言，最大的訴求是維護(hù)自身的核心利益（如以市場價回購，企業(yè)便很難接受）。政府可以用等價的工業(yè)用地、城區(qū)商住用地，或土地+部分現(xiàn)金的方式置換原低效工業(yè)用地（具體做法是先收回土地，再按協(xié)議出讓或劃撥方式給予企業(yè)置換用地）。企業(yè)退出后的土地，整理后再出讓給優(yōu)質(zhì)企業(yè)；此外，也可以以特殊優(yōu)惠政策引導(dǎo)低效企業(yè)進(jìn)入工業(yè)園區(qū)、工業(yè)集中區(qū)，達(dá)到退城進(jìn)園的目的。適用條件：土地為優(yōu)質(zhì)地段的成片工業(yè)用地。03閑置用地回收若企業(yè)未按約定動工開發(fā)，政府則可以依法回

6、收土地。閑置土地處置辦法第十四條規(guī)定：1、未動工開發(fā)滿一年的，由市、縣國土資源主管部門報經(jīng)本級人民政府批準(zhǔn)后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)征繳土地閑置費決定書，按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費。土地閑置費不得列入生產(chǎn)成本；2、未動工開發(fā)滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門按照土地管理法第三十七條和城市房地產(chǎn)管理法第二十六條規(guī)定，報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。閑置土地設(shè)有抵押權(quán)的，同時抄送相關(guān)土地抵押權(quán)人。當(dāng)然，在實際操作中，政府對企業(yè)一般還是留有余地，遇到土地閑置的情況，先以協(xié)商為主，反復(fù)通知無效的，

7、才會考慮動用法條。適用條件：企業(yè)土地閑置時間較長（多于兩年），反復(fù)協(xié)商不成。04鼓勵企業(yè)改造升級對產(chǎn)業(yè)門類合規(guī)、經(jīng)營狀況良好的企業(yè)，政府可以鼓勵其在不改變土地用途的前提下，通過加層、改造、利用地下空間等途徑提高土地利用效率，同時對加蓋部分不增收土地價款。1、工業(yè)上樓2018年12月，佛山市三水區(qū)樂平鎮(zhèn)發(fā)布佛山市三水區(qū)樂平鎮(zhèn)工業(yè)上樓扶持辦法（試行），這是全國首個有關(guān)工業(yè)上樓的管理辦法，辦法提出，工業(yè)上樓建設(shè)項目廠房層級須達(dá)到6層及以上，建設(shè)面積達(dá)到3萬以上，層高達(dá)到4.3m以上，同時政府在貸款貼息、租金補(bǔ)貼、招商引資扶持等方面給予企業(yè)補(bǔ)貼。2、利用地下空間如2015年9月，南昌市發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步推

8、進(jìn)工業(yè)用地節(jié)約集約利用的通知，提出要鼓勵工業(yè)項目利用城市地下空間，工業(yè)項目利用地下空間的，其地下面積不計算在容積率內(nèi)。3、鼓勵建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈2019年3月，廣東省自然資源廳發(fā)布關(guān)于明確工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割及分割轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)登記有關(guān)事項的通知，提出高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈無需經(jīng)過分割手續(xù)即可直接轉(zhuǎn)讓；工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)可按幢、層等固定界限為基本單元進(jìn)行分割和分割轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)登記。4、優(yōu)化建筑功能在法律允許范圍內(nèi)，適當(dāng)提升企業(yè)配套用房比例，允許企業(yè)建造一定的研發(fā)用房與行政辦公用房，提升土地利用效率。適用條件：一般工業(yè)企業(yè)均可，但需注意各類措施需符合國家法律規(guī)定。05土地變性在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的前提下

9、，允許企業(yè)申請將倉儲用地調(diào)整為工業(yè)用地，按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金；對經(jīng)營狀況較好、創(chuàng)新能級較強(qiáng)、發(fā)展?jié)摿^大的企業(yè)，可以鼓勵其申請工業(yè)用地升級M0創(chuàng)新用地，并在土地變更合同中約定各項考核指標(biāo)與獎懲措施。適用條件：企業(yè)經(jīng)營良好，產(chǎn)業(yè)門類符合地方要求。06嫁接重組1、由政府牽線搭橋，通過招商引資引入優(yōu)質(zhì)企業(yè)入園；原企業(yè)以土地廠房入股，通過投資或聯(lián)合經(jīng)營的方式獲取收益。2、鼓勵優(yōu)質(zhì)企業(yè)收購相鄰宗地整合開發(fā)；3、政府出一部分資金，事先約定低效用地的開發(fā)方式與利益分成，與企業(yè)合作開發(fā)。適用條件：合作方成熟可靠，或政府有這方面預(yù)算。07整合開發(fā)政府主動約談企業(yè)，以土地置換的方式，將企業(yè)名下無抵押、查封、產(chǎn)權(quán)清晰的相鄰?fù)恋睾喜⒌揭惶庍M(jìn)行集中開發(fā)，統(tǒng)一管理。適用條件：企業(yè)在同一區(qū)域內(nèi)擁有多處土地。08將土地納入