北京自住房“遇冷”問(wèn)題研究(全文)

1、自住房“遇冷”問(wèn)題研究（全文）關(guān)鍵字自住型商品房；問(wèn)題及原因；建議DOI10.13939/ki.zgsc.2021.08.自住房產(chǎn)生的影響自住房推出的目的是解決中等收入家庭的住房問(wèn)題和抑制房?jī)r(jià)，從一年多的表現(xiàn)來(lái)看，自住房的推出的確增加了剛需的選擇空間，但是在抑制房?jī)r(jià)快速上漲方面作用不明顯，甚至在起反作用。有效增加剛需的選擇空間截止到2021年12月，市共推出了54個(gè)自住房項(xiàng)目，分布在的13個(gè)區(qū)縣內(nèi)，共有7萬(wàn)多套自住房，其中2021年推出5萬(wàn)多套。市建委數(shù)據(jù)顯示2021至2021年，新建住宅年均成交約9.8萬(wàn)套，現(xiàn)在自住房的數(shù)量占到了年均成交量的50%左右，數(shù)量非?？捎^。特別是對(duì)于年輕人，他們負(fù)

2、擔(dān)不起商品房，也沒(méi)有資格購(gòu)買(mǎi)保障房，自住房的推出大大增加了他們的選擇余地。市建委數(shù)據(jù)顯示，從已售出的自住房看，26歲至35歲的年輕人占到自住房購(gòu)房人群的78.5%；比商品房高出30個(gè)百分點(diǎn)。由此看見(jiàn)自住房受到了剛需年輕人的青睞。對(duì)抑制房?jī)r(jià)的作用有限根據(jù)市國(guó)土局公布的2021年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)顯示，在2021年的1000公頃商品住宅用地中，自住房用地占比高達(dá)50%，這也就意味著商品房的用地更加稀缺，商品房土地的價(jià)格進(jìn)一步上升。截至2021年12月11日，的土地交易額為1911.4億元，住宅類平均樓面價(jià)14557元/平方米，兩大指標(biāo)均創(chuàng)新高。開(kāi)發(fā)商為了最大的經(jīng)濟(jì)效益，不得已將樓盤(pán)高端化，

3、使得商品房的價(jià)格繼續(xù)上升。即使出現(xiàn)了打折優(yōu)惠等措施，商品房的價(jià)格比2021年也是有所上升。搜房的數(shù)據(jù)顯示市新的商品房的價(jià)格已由2021年12月的31465元/m2上升到了2021年11月的32304元/m2，同比增加3.1%.由此可見(jiàn)，自住房的推出的并沒(méi)有解決商品房的供需矛盾，反而使商品房的價(jià)格繼續(xù)上升。自住房的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題自住房自2021年10月推出以來(lái)，申購(gòu)人數(shù)不斷下降，從剛開(kāi)始金隅項(xiàng)目的40多萬(wàn)，降到了最近旭輝-滿庭春MOMA項(xiàng)目的不足7千人；申購(gòu)比例也從剛開(kāi)始恒大-御景灣項(xiàng)目的94：1，降到了最近旭輝-滿庭春MOMA項(xiàng)目的11：1。從已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目來(lái)看，項(xiàng)目的棄房率由剛開(kāi)始的20%

4、，飆升到了最近的95%以上。有些項(xiàng)目的剩余房源甚至出現(xiàn)了無(wú)人購(gòu)買(mǎi)的情況。如當(dāng)代采育-滿庭春項(xiàng)目在已經(jīng)組織了4次開(kāi)盤(pán)的情況下，仍剩余30套房源。從去年的選上房猶如“中大獎(jiǎng)”到現(xiàn)在剩余房源的無(wú)人問(wèn)津。自住房從政策設(shè)計(jì)到本身的設(shè)計(jì)、建筑存在著一定的問(wèn)題。政策有漏洞自住房的申購(gòu)條件比較寬松，很多沒(méi)有購(gòu)房能力和購(gòu)房意愿的人也加了自住房的XX申大軍，意見(jiàn)中也沒(méi)有規(guī)定棄選的懲處措施。當(dāng)他們可以選房時(shí)卻因?yàn)橘Y金問(wèn)題而選擇了棄房。特別是自住房中優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)家庭中的保障房的輪換家庭，按照保障房申購(gòu)條件規(guī)定，他們是沒(méi)有經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)買(mǎi)自住房的。例如按照要求相對(duì)寬松的限價(jià)商品房申購(gòu)條件計(jì)算，按家庭人口要求的下限、收人及資產(chǎn)要

5、求的上限預(yù)設(shè)：即家庭人口一人、年收入8.8萬(wàn)元，折合月收人為7333元，另外，總資產(chǎn)凈值57萬(wàn)元全部為現(xiàn)金。如果購(gòu)買(mǎi)東壩地塊的價(jià)格在22000元/平方米的80平方米的小三居?？們r(jià)為176萬(wàn)元，首付比例三成需52.8萬(wàn)元，貸款123.2萬(wàn)元。假定購(gòu)房者擁有公積金貸款資格，采取組合貸方式，即公積金足額貸款80萬(wàn)，剩余43.2萬(wàn)元采納商業(yè)貸款，即使按最低貸款利率計(jì)算，月供也高達(dá)6800元。而在購(gòu)房者月收入上限為7333元的情況下，銀行不可能放貸，即便銀行放了貸，購(gòu)房者的月收入也無(wú)法在保障基本生活需要的前提下還能償還房貸月供。從這個(gè)角度看，那些通過(guò)了保障房資格審核的輪候家庭，根本買(mǎi)不起自住房。項(xiàng)目配套

6、不完善截止到2021年12月，在已經(jīng)推出的54個(gè)項(xiàng)目中，只有4個(gè)項(xiàng)目位于5環(huán)內(nèi)，26個(gè)項(xiàng)目位于5環(huán)到6環(huán)之間，24個(gè)項(xiàng)目位于6環(huán)外。其中只有6個(gè)項(xiàng)目離地鐵比較近，其他項(xiàng)目需要地鐵轉(zhuǎn)公交到達(dá)，有的項(xiàng)目附近現(xiàn)在還沒(méi)有公交站點(diǎn)。筆者曾從國(guó)貿(mào)做地鐵然后轉(zhuǎn)公交，到位于大興區(qū)采育鎮(zhèn)的當(dāng)代滿庭春項(xiàng)目，用了大約2個(gè)半小時(shí)。在公交地鐵馬上漲價(jià)的情況下，這就大大增加了業(yè)主的交通成本和時(shí)間成本。雖然有個(gè)別項(xiàng)目如金地-悅景臺(tái)開(kāi)通了從小區(qū)到國(guó)貿(mào)的班車(chē)，但是由于車(chē)次較少，有乘坐需求的人較多，便捷性方面就大打折扣了。60%項(xiàng)目周邊的學(xué)校，醫(yī)院，超市，公園等配套設(shè)施不完善，這就影響了人們的生活質(zhì)量。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)自住型商品房

7、是共有產(chǎn)權(quán)的商品房，應(yīng)該按照商品房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行，但是實(shí)際中自住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并不高。例如金隅匯景苑項(xiàng)目。容積率為2.8，窗框的材質(zhì)為塑鋼，起居室窗戶只有1.11.3米。其實(shí)金隅匯景苑的建筑標(biāo)準(zhǔn)是完全參照了毗鄰的限價(jià)房金隅悅和園，但是兩年前悅和園的價(jià)格不過(guò)9000元/平方米，而現(xiàn)在金隅匯景苑的購(gòu)房成本是22000元/平方米。再比如保利首開(kāi)一麗灣家園項(xiàng)目，該項(xiàng)目共有房源570套，但設(shè)計(jì)由了24種戶型，很多戶型很不合理，例如在一個(gè)兩居室戶型中，兩個(gè)房間、客廳、衛(wèi)生間由東向西一字排開(kāi)。再比如號(hào)稱最廉價(jià)的自住房一一當(dāng)代一滿庭春項(xiàng)目，在2021年9月因三棟在建樓房的混凝土質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，而進(jìn)行了拆除，重建工

8、作。3存在問(wèn)題的原因開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)自住房的盈利空間不大以2021年上半年入市的自住房為例，其銷售限價(jià)操縱在0.95萬(wàn)2.2萬(wàn)元/平方米之內(nèi)，而拿地樓面價(jià)在0.35萬(wàn)1.8萬(wàn)元/平方米不等，再加上地塊建安等約0.4萬(wàn)元/平方米的必要成木，自住房的盈利空間所剩無(wú)幾。所以開(kāi)發(fā)商不會(huì)再過(guò)多的投資在配套設(shè)施上，而且樓盤(pán)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)打折也成為了大概率事件。購(gòu)房者的心理預(yù)期發(fā)生了變化2021年上市的商品房的價(jià)格比去年都有所上升，但很多樓盤(pán)都在降價(jià)銷售，導(dǎo)致購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期很不穩(wěn)定。很多購(gòu)房者選擇了觀望或者等待性價(jià)比更高的自住房。據(jù)住年建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示2021年，新建商品房XX簽高達(dá)118950套，二手住宅XX簽量

9、達(dá)到了16.2萬(wàn)套左右。住房需求不可謂不大，然而市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示2021年111月，全市商品房銷售面積為1173.5萬(wàn)平方米，比上年同期下降28.2%。其中，住宅銷售面積為921.8萬(wàn)平方米，同比下降21.6%。據(jù)新浪數(shù)據(jù)顯示，截至12月9日，市今年XX簽的純商品房只有4.4萬(wàn)套，二手房為9.4萬(wàn)套，均創(chuàng)歷史新低。措施與建議加強(qiáng)監(jiān)督治理市建委等有關(guān)部門(mén)應(yīng)將對(duì)自住房的全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督治理。在國(guó)土資源局拍賣(mài)自住房的土地時(shí)，在同等條件下，應(yīng)該優(yōu)先供給信譽(yù)良好的開(kāi)發(fā)商，從而從源頭上優(yōu)化自住房的開(kāi)發(fā)商。在自住房上市前，市建委應(yīng)會(huì)同規(guī)劃部門(mén)嚴(yán)格審查設(shè)計(jì)方案，督促開(kāi)發(fā)商優(yōu)化戶型和配套設(shè)施，方案通過(guò)后，才準(zhǔn)許

10、其進(jìn)行上市銷售。在項(xiàng)目建設(shè)階段，市建委應(yīng)強(qiáng)化監(jiān)管，對(duì)項(xiàng)目的施工現(xiàn)場(chǎng)，增加檢查頻次，確保工程質(zhì)量。自住房交房后，住建委應(yīng)該定期檢查，以排除自住房中的投機(jī)分子。合理確定價(jià)格每個(gè)自住房項(xiàng)目的單價(jià)都是統(tǒng)一規(guī)定的，不按樓層和戶型加以區(qū)分，這就導(dǎo)致性價(jià)比高的房源特別搶手，而處于后號(hào)段的選房者要么選擇接受性價(jià)比低的房源，要么選擇棄房。在以后的自住房定價(jià)中，政府應(yīng)該改善這種“一刀切”的定價(jià)方法，可以給開(kāi)發(fā)商5%浮動(dòng)的定價(jià)權(quán)，這樣開(kāi)發(fā)商就可以根據(jù)樓層、面積、戶型等加以區(qū)分，購(gòu)房者也更容易接受。優(yōu)化分配機(jī)制市建委數(shù)據(jù)顯示，從已售出的自住房看，優(yōu)先家庭占到了購(gòu)房總數(shù)的96%，非優(yōu)先家庭僅占到4%，按照這個(gè)比例計(jì)算，7萬(wàn)套的自住房，非優(yōu)先家庭只能購(gòu)得2800套的自住房，這對(duì)龐大的非京籍人數(shù)只是杯水車(chē)薪，住建委可以拿由13個(gè)自住房項(xiàng)目來(lái)優(yōu)先安排非京籍的專業(yè)技術(shù)人才，這對(duì)整個(gè)城市的進(jìn)展和活力都是很有幫助的。另一方面，自住房畢竟具有保障房的性質(zhì)，可以讓經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的輪候家庭進(jìn)行先選房，剩余的優(yōu)先家庭再進(jìn)行搖號(hào)選房。這樣可以使自住房的分配更加合情、