松江新橋新南路產(chǎn)品定位報告ppt課件

1、2021.02產(chǎn)品定位報告【 工程中心目的 】保證利潤最大化的同時實現(xiàn)快速去化Q1 我們面對的環(huán)境是什么？Q2 如何規(guī)劃規(guī)劃滿足工程制 定目的同時符合市場需求？Q1 我們面對的環(huán)境是什么？NEXT我們將對工程本身區(qū)位和商業(yè)、幫等環(huán)境研討工程業(yè)態(tài)的可行性.PART 1工程本身審視4區(qū)位1交通方便、房價較低，住宅產(chǎn)品未來具備導(dǎo)入外部客源新橋區(qū)域離莘莊僅5KM，新橋目前住宅成交均價約在12500元/，而莘莊莘莊成交價到達18100元/ 。滬昆高速公路新橋至莘莊是免費的，新橋開車到莘莊僅3分鐘路程，出行非常便利。與莘莊相比，區(qū)域在價錢上具備很強的競爭性，未來工程將有能夠吸納莘莊的部分客源。滬昆高速公路

2、5KM莘莊新橋工程位于上海松江區(qū)新橋鎮(zhèn)中心位置，新南路南側(cè)?？傆玫孛娣e約20畝。北側(cè)和東側(cè)邊臨路，西側(cè)和南側(cè)臨水，交通便利，景觀優(yōu)勢明顯；工程的西側(cè)規(guī)劃為醫(yī)療用地，再往西為綠地集團開發(fā)的高端住宅開發(fā)工程新南路1號。南側(cè)規(guī)劃為九年制學(xué)校。北側(cè)和東側(cè)為已建成的別墅區(qū)；區(qū)域內(nèi)有多個高質(zhì)量樓盤為工程提供了充分的消費群體。區(qū)位2區(qū)域周邊多為別墅區(qū)，配套設(shè)備正在逐漸完善項目地新南路一號莘松路聚豐苑麗水華庭云間苑同潤別莊湖森堡場西路新南路工程用地目前分為南北兩塊，北側(cè)為商業(yè)功能，主體四層，部分兩層，內(nèi)容包括社區(qū)超市、餐飲、賓館和洗浴休閑中心；南側(cè)為農(nóng)貿(mào)市場?？傮w而言，現(xiàn)狀的商業(yè)業(yè)態(tài)比較簡單，層次較低，環(huán)境質(zhì)

3、量也不高。區(qū)位3目前工程地現(xiàn)狀商業(yè)層次感較低，存在提升空間區(qū)位4 軌道交通的導(dǎo)入進一步提升板塊價值軌交22號線全長56.4公里，途徑徐匯，閔行，松江，金山四區(qū)。全線設(shè)上海南站，莘莊，春申，新橋，閔西，葉榭，亭林，阮巷，金山9個車站。22號線的開通，意味著松江即將進入都市半小時圈，新橋至上海南站只需8分鐘，估計在2021年3月份開通，新橋的區(qū)域價值進一步提升。 南方商城/家樂福華聯(lián)吉買盛易初蓮花大潤發(fā)易買德百安居樂購世紀聯(lián)華樂購樂購龍城購物中心易初蓮花石頭.剪刀.布家得利九百家居農(nóng)工商錦江樂園熱帶風(fēng)暴喜好廣場家得利徐家匯七寶莘莊本案農(nóng)工商麥德龍7KM5KM13KM莘閔別墅區(qū)是上海開展最早、最成熟

4、的別墅區(qū)域現(xiàn)有別墅工程近30個，別墅總量10000多棟，區(qū)域常駐人口約11萬人，但由于多為別墅區(qū)、整體空置率較高，常駐人口缺乏。 工程地間隔莘莊商圈約5公里、七寶商圈約7公里、徐家匯商圈約13公里，區(qū)域共將構(gòu)成66萬商業(yè)體，其中包括友誼南方商城：面積14.4萬平；莘莊龍之夢：面積5萬；地鐵上蓋綜合商業(yè)：面積12-14萬；莘莊仲盛：面積28.5萬，整體商業(yè)處于飽和階段、大量高端消費流失到該區(qū)域。 區(qū)位5 高端消費流失、區(qū)域商業(yè)整體處于飽和階段區(qū)位環(huán)境了解結(jié)論PART 2辦公市場分析11項目名稱物業(yè)形態(tài)區(qū)域總建(萬方)已推(萬方)已售（萬方)整盤去化率未來可售(萬方)綠地松江商務(wù)廣場辦公松江老城3

5、.53.53.40297.2%0.098福都商務(wù)廣場辦公松江新城東區(qū)板塊 2.752.750.06982.5%2.68上海國際禮品城 辦公泗涇5.15.13.262.7%1.9上海海派青城（三期） 辦公新橋4.574.573.884.7%0.77上海雙高商務(wù)廣場 辦公松江南部4.364.36122.9%3.36上海平高世貿(mào)中心 辦公松江老城7.57.50.162.2%7.37供應(yīng)環(huán)境以目前在售工程為主，未來存在一定的供應(yīng)量項目名稱開盤時間推盤套數(shù)去化套數(shù)去化率月均去化套數(shù)月均去化面積綠地松江商務(wù)廣場2009.526324897.2%6.61031.6樂都大廈 2008.10136136100%

6、51082上海海派青城（三期） 2011.71986030.3%10440福都商務(wù)廣場2011.9693192.7%3.8139.6上海雙高商務(wù)廣場 2010.93258526.2%5.3627.6上海平高世貿(mào)中心 2010.11435184.1%1.28118.6整體去化量缺乏，月均主力去化面積在400-1000去化情況項目名稱主力面積單價主力總價（萬元）綠地松江商務(wù)廣場12018000元/ 252萬樂都大廈 200 9500元/ 190萬福都商務(wù)廣場40-6023000元/ 92萬138萬上海海派青城（三期） 426216000元/ 67.2萬99.2萬上海雙高商務(wù)廣場 9799 8000

7、元/ 77.6萬79.2萬上海平高世貿(mào)中心 535917000元/ 90100.3萬主力單價在9000-16000元，較區(qū)域住宅產(chǎn)品存在明顯的價值落差價錢表現(xiàn)辦公市場結(jié)論整體供應(yīng)量較少，但去化表現(xiàn)存在缺乏，闡明了區(qū)域市場對于辦公產(chǎn)品的需求不是很旺盛；片區(qū)辦公產(chǎn)品以中小戶型為主，但單價較住宅存在一定落差。辦公產(chǎn)品無法發(fā)揚工程價值的最大化，同時需求量缺乏，因此不建議采用PART 3酒店公寓市場分析16公寓競爭市場表現(xiàn)樓盤名稱公寓體量（萬方）已推體量（萬方）去化體量（萬方）未來供應(yīng)（萬方）未推體量沿海酈墅二期2.32.32.300新南路一號 4.32.61.91.71.7A、在售普通住宅后續(xù)供應(yīng)個案

8、首次開盤推盤套數(shù)去化情況備注河谷3號2009.05200200推盤當(dāng)月均基本售馨萬科白馬花園2009.03438438品質(zhì)小戶型樓盤，高價整盤售馨明中龍祥家園2009.0353650290剛需全部售馨沿海酈墅二期2010.4257257全部售馨新南路一號 2010.9288189整體去化表現(xiàn)較好B、酒店式公寓產(chǎn)品市場去化表現(xiàn)小戶型、高性價比樓盤為區(qū)域住宅類產(chǎn)品的需求主力，酒店式公寓處于目前市場供應(yīng)的空白樓盤名稱區(qū)域裝修情況層高主力面積目前價格中心鉑庭閘北不夜城精裝修（2000元/平米）330-5030000鉑宮楊浦精裝修（2000元/平米全裝全配）3.3-5.5540-6027500愛盛家園

9、浦東精裝修3.3-3.630-4013000 尚都國際安亭精裝修(3000元/平米)3、5.450-6015000晶鼎嘉定精裝修(2800元/平米)5.55024000以精裝產(chǎn)品居多、裝修規(guī)范多在2000-3000元/，主力戶型在40-60平米4.5米以上高挑高產(chǎn)品溢價空間更高近年酒店式公寓當(dāng)今上海市場酒店式公寓產(chǎn)品表現(xiàn)樓盤名稱30-4040-5050-6060-7070-8080-100戶數(shù)配比戶數(shù)配比戶數(shù)配比戶數(shù)配比戶數(shù)配比戶數(shù)配比中心鉑庭15947%10933%/ / / / 4614%236%鉑宮 / / 4857%2429%67%67%/ / 愛盛家園6883%79%22%45%16

10、1%/ / 尚都國際31%245%46094%/ / / / / / 晶鼎-338100%/ / / / / / 合計23017.1%18814.0%82461.4%100.7%685.1%231.7%50-60平米戶型為市場去化的主力近年酒店式公寓在售工程市場戶型表現(xiàn).公寓市場結(jié)論酒店式公寓稀缺、需求較好，工程塔樓因采用該類產(chǎn)品酒店式公寓整體需求較大，市場去化較為穩(wěn)定，同時高挑高產(chǎn)品可起到較好的溢價作用；區(qū)域市場酒店式公寓處于市場的空白，具備運作空間。PART 4商業(yè)環(huán)境分析21地塊目前暫未拆遷，內(nèi)部為超市、菜場、汽車美容中心等；地塊周邊商業(yè)籠統(tǒng)感較低，但氣氛較好，以中介、超市、百貨、五金等

11、物業(yè)形狀為主。新南路明興路地塊區(qū)位圖場西路河道新南路明興路場西路場西路段租金價錢：3-3.2元/平米/天；明興路段租金價錢：2.6-2.8元/平米/天；公寓工程萬科白馬，二手房價錢在1.6萬元/平米左右；河道工程地塊周邊構(gòu)成了一定的商業(yè)氣氛，業(yè)態(tài)較雜個案1新南路壹號總用地面積169628.9 地上總建筑面積345936 其中疊加、別墅97979.4 地下（全附贈）90413.3公寓43968.3商業(yè)100637容積率1.05總戶數(shù)847（戶）其中疊加、聯(lián)排424公寓423別墅區(qū)公寓區(qū)商業(yè)區(qū)全地下車庫、完全人車分流區(qū)域最大的商業(yè)中心10萬方，家樂福、四星酒店等商業(yè)、商務(wù)配套設(shè)備；社區(qū)規(guī)劃工程包括

12、別墅、公寓及商業(yè)，產(chǎn)品線豐富，商業(yè)總體量10萬方商業(yè)配套包括四星級酒店朗庭3萬平方米、家樂福超市1萬8平方米以及小區(qū)商業(yè)配套2萬平方米，估計2021年6月正式營業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)包含四星酒店、大型超市及配套商業(yè)街樓層面積業(yè)態(tài)3F7000休閑服飾、體育服飾、休閑娛樂2F7000局部賣場、休閑服飾、休閑餐飲1F7000生活配套，餐飲1F沿新南路主要以休閑服飾為主，沿明興路商業(yè)主要以休閑餐飲等配套為主，滿足辦公配套需求，酒店商業(yè)主要以商務(wù)宴請、健身、美容SPA、咖啡為主，酒店及住宅區(qū)之間的商業(yè)一樓主要以休閑餐飲為主；2F,3F主要以休閑文娛和餐飲等目的性消費商家為主;目的性消費居多，以餐飲、文娛、零售為主，

13、開業(yè)后必將成為區(qū)域商業(yè)的中心業(yè)態(tài)面積(平方米)占比餐飲35008%娛樂25006%零售1200040%生活配套20005%賣場1800041%個案2弘基萬科白馬生活廣場 弘基萬科白馬生活廣場位于新橋鎮(zhèn)明中路，體量6400平米；商業(yè)1層4.2米、2層5.4米挑高，8米大開間，可以自在分割。三大主題：生活配套、休閑文娛、特征餐飲 五大功能：生活、購物、餐飲、文娛、休閑 工程目前包含24小時便利藥房、便利洗衣、銀行、凈菜社、西點面包房、精致餐飲、兒童、教育、西式咖啡、酒吧、健身等 一致規(guī)劃，一致招商，一致管理。集購物、文化、餐飲、文娛、休閑五大功能于一體的小體量商業(yè)街目前已運營，但整體氣氛普通 商業(yè)

14、市場結(jié)論集中型商業(yè)不利于本案開展，工程體量受限無法構(gòu)成聚集效益，不建議采取目前周邊已構(gòu)成一定的商業(yè)氣氛，多以底商商業(yè)為主；已營業(yè)集中型商業(yè)街運營環(huán)境普通，未來新南路一號入市、商業(yè)分流更為明顯。NEXT我們將根據(jù)最優(yōu)方案來滿足先前目的.Q2 如何規(guī)劃規(guī)劃滿足工程制 定目的同時符合市場需求？153m160m78m72m地塊審視工程總用地面積約20畝地塊北邊東西寬度78m地塊南邊東西寬度72m地塊西邊南北寬度160m地塊東部南北寬度153m按照前期設(shè)定的容積率2.5計算工程總可建面積約3萬方，整體體量較小、無法跟西邊的新南路一號直面抗爭，內(nèi)部具有保管建筑，能否保管需求衡量地塊目的定位思索產(chǎn)品規(guī)劃原那

15、么1 減少集中型商業(yè)、改為沿街商業(yè)，減少運營風(fēng)險商業(yè)體量最大化雖能產(chǎn)生最大經(jīng)濟效益、但區(qū)域商業(yè)整體飽和，集中商業(yè)無法實現(xiàn)快速去化，同時存在運營風(fēng)險2 躲避辦公產(chǎn)品、高層區(qū)域產(chǎn)品全為酒店式公寓酒店式公寓可以實現(xiàn)快速去化和高溢價、同時工程區(qū)位具備導(dǎo)入自住及投資類人群規(guī)劃方案一：保管原有建筑主要功能包括生活效力類商業(yè)和酒店式公寓；思索到北部保管建筑，因此北部做內(nèi)接式沿街商業(yè)，東邊也是沿街商業(yè)；生活效力類商業(yè)以沿街商業(yè)為主，1帶2商業(yè)格局，進深12-15米，滿足周邊生活配套需求，體量約為5000；思索到西邊沿河要素跟采光緣由，因此考西邊做U型公寓，添加每戶的采光，酒店式公寓主力面積在40-60，總面積

16、約18000。酒店式公寓沿街商業(yè)11F2F綠化景觀規(guī)劃方案二：撤除原有建筑2F主要功能包括生活效力類商業(yè)和酒店式公寓；撤除原有建筑，沿街商業(yè)可以北移、商業(yè)價值也可適當(dāng)提升，1帶2商業(yè)格局，進深12-15米，體量約為6000；公寓部分以正南方式排布，整體酒店式公寓主力面積在40-60，面積可做到24000。酒店式公寓沿街商業(yè)7F7F6F綠化景觀綠化景觀規(guī)劃方案三：撤除原有建筑二2F酒店式公寓沿街商業(yè)12F7F12F綠化景觀及運動設(shè)備4F商業(yè)部分可在東北角做一部分4F小型集中商業(yè)，其他部分為2F沿街商業(yè)方式，商業(yè)總體量為9000；公寓部分思索添加內(nèi)部的景觀及運動設(shè)備打造，樓棟分2棟規(guī)劃，內(nèi)部樓間距可達100米左右，2棟公寓分別為12F。我司建議1000-1200元/裝修成本價裝修區(qū)域家居材質(zhì)客廳、臥室墻乳膠漆地15厚多層實木復(fù)合地板棚局部輕鋼龍骨石膏板吊頂，油面乳膠漆，配送吸頂燈及固定燈帶和筒燈窗臺鋪貼大理石配送家具成品柜體及門扇、床及床頭柜衛(wèi)生間墻面油防潮涂料，配置