南昌市商業(yè)環(huán)境調(diào)查報告書

1、WORDPAGE / NUMPAGES23市商業(yè)環(huán)境調(diào)查報告前 言近年，經(jīng)濟出現(xiàn)了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的新局面、新氣象。2001年全年實現(xiàn)國生產(chǎn)總值（GDP）485.62億，同比上升12.1%。為歷年最高，增幅居全省、全市首位，比全國平均水平高4.8個百分比，名列全國省會城市前茅，三大產(chǎn)業(yè)分別增長4.1%（一產(chǎn)）、12.9%（二產(chǎn)）、12.0%（三產(chǎn)）。商業(yè)的發(fā)展也極為喜人，2001年全市實現(xiàn)社會消費品零售總額160.8億，增長11.4%。大商場快速發(fā)展，大市場不斷成長，新業(yè)態(tài)紛紛搶灘，外商投資突破性發(fā)展。在商業(yè)快速發(fā)展的同時，市政府清楚地認識到，發(fā)展必須有序，決策必須在科學(xué)合理的調(diào)查咨詢基礎(chǔ)

2、上進行。因此，市商委經(jīng)濟研究中心與同濟大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院共同組成市商業(yè)規(guī)劃課題組，在市商業(yè)委員會與各區(qū)政府積極配合下，進行市場調(diào)查、網(wǎng)點普查、規(guī)劃研討。本調(diào)查報告即是該課題之一的調(diào)查總結(jié)。本次調(diào)查共進行以下工作：3月底對市商業(yè)概貌的初步考察。4月在的前期準備工作（問卷表格設(shè)計、計劃制定）。4月市商委根據(jù)有關(guān)表格對市商業(yè)網(wǎng)點進行普查4月中旬專家在市商委配合下組織20名學(xué)生進行近千份的市民問卷調(diào)查、主要商業(yè)街客流量調(diào)查，并開展商業(yè)規(guī)劃研討。專家在市商委配合下對市宏觀經(jīng)濟環(huán)境的調(diào)查，經(jīng)濟變化歷史資料的調(diào)查，通過文獻查閱、座談研討，取得了市經(jīng)濟、文化、歷史、地理等宏觀經(jīng)濟環(huán)境的資料。4月下旬5月上

3、旬、分別對調(diào)查資料進行統(tǒng)計、分析、制圖、報告撰寫。本次調(diào)查由市商業(yè)經(jīng)濟研究中心特約研究員王公達主持，調(diào)查報告也由其撰寫。第一部分 市宏觀經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查一、地理與交通環(huán)境良好的地理環(huán)境與自然環(huán)境市地處省北部，贛江下游，鄱陽湖濱，介于東經(jīng)約115。27116。35、北緯約28。1029。11之間，東南面向著名的武夷山脈，西南直通聞名于世的井岡山，北鄰游覽避暑勝地廬山，千里贛江縱貫全境，是中原和南方閩粵之間的咽喉地段，既是沿海的地，又是地的前沿。全市面積7402.36平方公里，其中市區(qū)588.07平方公里。城區(qū)座落處的東岸是以沖擊層為主的湖積平原，東南地勢平坦，西北丘陵起伏，平均海拔25米。城區(qū)有東湖

4、、西湖、北湖，城郊有青山湖、艾溪湖、碟子湖、象湖等河湖環(huán)繞。西郊距城15公里處，有主峰海拔841米的梅嶺，茂林修竹，景色秀麗，素有“小廬山”之稱。生態(tài)環(huán)境極好。屬亞熱帶氣候，溫暖濕潤，四季分明。日平均氣溫為攝氏17.5C，極端最低氣溫為攝氏零下9.3C，極端最高氣溫為攝氏40.6C。年平均降雨量1596.4毫米，歷年平均無霜期277.9天。光照充足，雨量充沛，土地肥沃，是全國農(nóng)業(yè)區(qū)劃鄱陽湖平原商品糧基地。便捷的交通環(huán)境近年來，改建和新建的大型橋梁有八一大橋、贛江大橋等40余座，其中水上橋梁20座。60年代贛江大橋建成通車后，使浙贛、南潯兩線鐵路接軌，大大便利了城市交通。京九、鷹廈、皖贛、向樂等

5、鐵路建成后，火車可通達、等地。公路縱橫交錯，可通往全省各地與湘、鄂、皖、浙、閩、粵等鄰省。水運沿贛江可通撫河、錦江和鄱陽湖沿岸城鎮(zhèn)與長江各口岸。浙贛鐵路與贛江十字相交，形成全省縱橫運輸?shù)膬纱髣用}，公路多同這兩大動脈相交，織成疏密相間的交通運輸網(wǎng)，則為全省的交通樞紐。省際航空可飛往、等城市；省航空有到、航線。市交通2000年擁有公共汽車與電車千余輛，出租汽車2896輛，出行極為方便。逐漸發(fā)展的通信環(huán)境的通訊系統(tǒng)極為方便。目前擁有電報電路總數(shù)92路，長話業(yè)務(wù)5萬路，市話交換機總?cè)萘?00萬門，移動用戶99萬戶（2000年）。二、人口與文化環(huán)境1、四縣五區(qū)人口眾多是省省會，是全省政治、經(jīng)濟、科技、教

6、育、文化、交通中心?，F(xiàn)轄東湖、西湖、青云譜、灣里、青山湖區(qū)5區(qū)，、新建、進賢、安義4縣。2001年末總?cè)丝?33.17萬人，其中有滿、蒙、回、藏等26個少數(shù)民族，其人口約占總數(shù)的10%左右。2、歷史悠久的古城是歷史悠久的江南古城，是富有光榮革命傳統(tǒng)的英雄城。西漢建城時始稱灌嬰城，為豫章郡地，后定名，為歷代封建王朝的州、郡所在地。民國初年，廢州府，劃為四道，屬豫章道。民國15年（1926）北伐軍駐后，正式設(shè)市。，是唐初王勃在滕王閣序中所盛贊的“物華天寶，人杰地靈”之地，以“八一”起義獲得了特有的歷史榮譽，以英雄城彪炳于史冊。鐘靈毓秀，人杰地靈春秋戰(zhàn)國時期，孔丘弟子譫臺滅明（字子羽）“南游至江”，

7、攜門徒300游學(xué)豫章后，中原文化開始傳入。時，毛筆、硯石等文化用品相繼問世，推動了文化的傳播和發(fā)展。漢文帝時倡導(dǎo)“賢良方正”文學(xué)，開始出現(xiàn)了崇尚文學(xué)和科舉成才之風(fēng)，出現(xiàn)了徐孺子這樣漢代文化的代表人物。晉代，在講學(xué)或設(shè)館執(zhí)教的有唐檀、聶友、恒伊、雷次宗和郭璞、王羲之、淵明等一代名流。旌陽縣令許遜辭官歸里后，偕郭璞選山，建立道觀，道教文化開始興起，道教圣地開始奠基。唐代始建滕王閣、孺子亭、繩金塔，唐宋八大家中曾鞏、王安石、黃庭堅等先后在逗留。歷代許多名人文士來出仕、隱居、開館執(zhí)教，游賞會文如譫臺滅明、梅福、襯蕃、殷羨、莊、王勃、九齡、孟浩然、白居易、戴叔倫、施肩吾、杜牧、紳、愈、歐陽修、轍、朱熹、

8、辛棄疾、陸游、萬里、文天祥、虞集、唐寅、王守仁、曾綮、湯顯祖、宋應(yīng)星等，均在留下了不少傳誦千古的佳話軼事與大量的不朽詩文。二千多年來的歷史文化積淀，在古時就形成了西山積翠、南浦飛云、徐亭煙柳、滕閣秋風(fēng)、鐵柱仙蹤、洪崖丹井、章江曉渡、龍沙夕照、東湖夜月、圃春蔬等豫章十景?，F(xiàn)今一大批革命舊址亦已修繕開放，更為江南古城增添了新的光彩。三、經(jīng)濟與商業(yè)環(huán)境1、市綜合經(jīng)濟實力（1）國生產(chǎn)總值（GDP）與三大產(chǎn)業(yè)的比例市國生產(chǎn)總值（GDP）近五年來呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢：市三大產(chǎn)業(yè)的比例以第二產(chǎn)業(yè)工業(yè)為首，但第三產(chǎn)業(yè)中商業(yè)等正在積極發(fā)展：（2）財政收入市財政收入10多年來增長極其迅速，2001年的財政收入是19

9、90年的9.4倍。2、市人民生活水平市人民生活水平不斷提高，我們可從三個方面來觀察：（1）城鎮(zhèn)居民可支配收入 市城鎮(zhèn)居民可支配收入10多年來增長極其迅速，2001年是1990年的9.85倍。 （2）農(nóng)村人均純收入市10多年來農(nóng)村人均純收入增長非?？欤?001年是1990年的 10.07倍。（3）居民可支配收入市城鎮(zhèn)居民可支配收入10多年來增長極其迅速，2001年是1990年的9.85倍。3、工業(yè)增長，支柱產(chǎn)業(yè)開始凸現(xiàn)（1）工業(yè)總產(chǎn)值市1978年工業(yè)總產(chǎn)值18.29億元，2000年達472.05億元，年均遞增15.8%。（2）外商投資增加，工業(yè)構(gòu)成比例良好。市規(guī)模比占工業(yè)總產(chǎn)值構(gòu)成（2000年）

10、（3）支柱產(chǎn)業(yè)主要指標 單位:萬元行業(yè)企業(yè)個數(shù)從業(yè)人員工業(yè)總產(chǎn)值工業(yè)銷售產(chǎn)值利稅總額總 計煙草加工業(yè)醫(yī)藥制造業(yè)中藥材與中成藥加工業(yè)汽車制造業(yè)電子與通信設(shè)備制造紙業(yè)10541321227209672023291728130816815192714310888718814720500153373028063482069055391839810590521017478585987163031427230122013509392305310062819491444979321354209368992330754284029190797163957158004商業(yè)發(fā)展初顯繁榮繁華（1）不斷增長的社會消費

11、品零售總額（2）眾多的商業(yè)網(wǎng)點 市的商業(yè)網(wǎng)點眾多，2001年商業(yè)網(wǎng)點數(shù)計12056戶，營業(yè)面積計1566621平方米，按市區(qū)人口174.67萬，人均達0.897平方米。市商業(yè)網(wǎng)點調(diào)查情況匯總表（2002年4月統(tǒng)計）序號區(qū)域名稱商業(yè)網(wǎng)點數(shù)營業(yè)面積（平方米）其 它零售商店服務(wù)業(yè)餐飲娛樂其它商業(yè)商品市場1東湖區(qū)322125108615617324544742西湖區(qū)66116139292599132013171375353經(jīng)濟開發(fā)區(qū)5009245252107964564灣里區(qū)82940625紅谷灘新區(qū)84394713220211136青云譜區(qū)112436682470891108217167郊區(qū)5082

12、831262298789103168合計120561566621538723572085221176（3）蓬勃發(fā)展的商品交易市場 市的商品交易市場包括消費品市場和生產(chǎn)資料市場，近年來得到迅速發(fā)展，2001年市商品交易市場成交總額達到187.50億元，其中洪城大市場等15家市場成交額達到139.51億元，占74.41%（見下表）。指標合計城市農(nóng)村一、消費品綜合市場14727121782549（一）消費品綜合市場509531061935（二）農(nóng)副產(chǎn)品市場336430043601農(nóng)副產(chǎn)品綜合市場250623121942農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場858692166（三）工業(yè)消費品市場612858742541工業(yè)

13、消費品綜合市場3793210582工業(yè)消費品專業(yè)市場57495553196（四）其他1401401工業(yè)消費品舊貨市場140140二、生產(chǎn)資料市場40233731292合計18750159092841（4）市場繁榮，先進業(yè)態(tài)積極引進百貨商廈在依然是主要業(yè)態(tài)，百貨大樓、洪城大廈、大眾購物中心等依然穩(wěn)坐前幾名交椅，但百貨商廈已積極進行改造改良。如百貨大樓已建造新樓，進行品牌廳房經(jīng)營，洪城大廈也已積極開發(fā)超市經(jīng)營和品牌廳房經(jīng)營。超市業(yè)態(tài)與外來商業(yè)已積極進入，并進入前五強。如本地的新洪客隆，外地的華聯(lián)（2001年銷售2億）。華聯(lián)超市、農(nóng)工商超市均已在開設(shè)大中型超市賣場。外資商企開始看好，并積極進入。5月

14、1日3萬平方米的大洋百貨落戶在路；另有外資商企也已看好八一廣場周邊商業(yè)場所。（5）消費時尚，品牌專賣店鱗次櫛比男子品牌的鱷魚、POLO、PLAY BOY、老人頭、凱普狄諾品牌專賣店在早已開設(shè)。女子品牌的ESPRIT、U2、G2000、凱撒、百麗、斯爾麗亦已登陸。運動名品的NIKE、ADIDAS、寧、斯伯克均已閃亮登場。品牌專賣店主要集中在路一帶，其中以系馬樁路附近品牌最為高檔。在百貨大樓、洪城大廈里，也集中了一些優(yōu)秀品牌。四、旅游資源環(huán)境1、歷史悠久的古城資源于公元前201年由漢高祖邦命大將灌嬰筑城，以“昌大南疆”寓意而取名，屬地包括今市和、新建、進賢、豐城等10縣，面積達3萬平方公里。歷經(jīng)東

15、漢、三國、西晉500余年，一直是豫章首府。唐貞元14年（公元798年）再次改建并擴大城門，經(jīng)200余年，面積已“廣比漢城倍之”。時稱洪州，元稱隆興路，明先后稱洪都府、府，民國初，屬豫章道，26年北伐軍進駐后正式設(shè)市。因山清水秀，吸引了歷代名流學(xué)子、墨客騷人流連駐足，寫下了無數(shù)名篇佳作。明曾綮八景七律組討聞世后，每首標題形成了豫章八景，即“西山積翠”、“洪崖丹井”、“鐵柱仙蹤”、“南浦飛云”、“滕閣秋風(fēng)”、“章江曉渡”、“龍沙夕照”、“徐亭煙柳”。清代在“八景”基礎(chǔ)上又添“東湖夜月”、“圃春蔬”，為現(xiàn)今的“豫章十景”。古建筑星羅棋布，除著名的滕王閣笑傲江風(fēng)外，青云譜有七星出枕、一澗九曲、魚蛇對戲

16、等10景，佑民寺有高一丈六尺，重三萬六千斤的接引佛銅像一座，繩金塔是市現(xiàn)存最高的古建筑，市還有塔前寺、杏花樓、紫陽宮等古建筑。大安寺、普賢寺、鐘鼓樓、萬春容、寧王府等存毀參半，但均可修復(fù)。2、豐富的革命歷史教育資源是享譽中外的革命英雄城，在近代史上，人民一直站在反革反封建的4個前列，歷史上既有民眾自發(fā)反帝國主義傳教士的斗爭，又有進步學(xué)生宣傳新文化，傳播馬克思主義的活動。1927年8月1日，共產(chǎn)黨人領(lǐng)導(dǎo)的起義打響了武裝反抗國民黨反動派的第一槍，1938年1月6日，在友竹花園七號成立了新四軍軍部。現(xiàn)存的革命舊址有：起義總指揮部舊址（路256號），為全國重點文物保護單位。賀龍指揮部舊址，子固路95號

17、。葉挺11軍指揮部舊址，現(xiàn)二中。朱德軍官教育團舊址，八一大道58號。朱德舊居，花園角2號。八一起義戰(zhàn)斗地點。民德路今省保育院舍。周恩來舊居遺址，系馬樁路。中共省委機關(guān)舊址。新四軍軍部舊址等。這些革命舊址為全國革命歷史教育提供了豐富的教育資源，同時，也可促進客流商流，繁榮經(jīng)濟。第二部分 市主要商業(yè)中心的格局一、市商業(yè)中心的特點老城區(qū)為核心的商業(yè)中心由于地處中部，前幾年經(jīng)濟發(fā)展不夠快，人民生活水平還停留在95年的水平上，故商業(yè)與沿海城市商業(yè)發(fā)達的狀況還存在一定差距。在商業(yè)布局上的差距主要表現(xiàn)在主要商業(yè)中心還集中在老城區(qū)的主要街道上。如路、八一大道、路等。其主要原因是：房地產(chǎn)發(fā)展后，周邊各區(qū)的商業(yè)布

18、局、商業(yè)建設(shè)沒有跟上。城市商業(yè)發(fā)展的起步階段，必須集中力量迎合消費購物習(xí)慣發(fā)展建設(shè)市中心傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。還缺乏一個合理的總體商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，包括區(qū)域性商業(yè)的同步發(fā)展規(guī)劃。以路為軸心，兩邊擴展延伸的特點。目前主要商業(yè)中心不但集中在老城區(qū)，而且集中在主要馬路路上，形成以其為軸心，網(wǎng)點向周邊擴散發(fā)展之態(tài)勢。（1）大型商業(yè)集中在這條軸心線與其兩翼。百貨大樓、洪城大廈分別在路、路上這條軸心線上。新洪客隆在八一大道上。華聯(lián)超市在路中段淵明北路上。（2）品牌專賣店集中在路、勝利路上路中段，集中了各類高檔服飾、鞋類品牌專賣店75家，其它專賣店近30家，成為品牌展示的大舞臺。勝利路集中的各類服飾品牌專賣店更多，達14

19、3家，其它專賣店達70余家。老城區(qū)軸心商業(yè)的建設(shè)還在發(fā)展加強（1）八一廣場商業(yè)中心區(qū)列為東湖區(qū)重點商業(yè)規(guī)劃。東湖區(qū)擬“重點規(guī)劃”以八一廣場、洪客隆、百貨大樓、路商業(yè)區(qū)“今年6月改、擴建6萬平方米的八一廣場，形成大型購物休閑中心”。此舉將進一步加強該地段市級商業(yè)中心的地位。（2）路沿線商業(yè)仍在加強路西段勝利路目前黃金飾品較多，規(guī)劃積極引進名特優(yōu)新商品加快進入，形成品牌專賣、土特名優(yōu)商品的旅游購物區(qū)。路中段象山路口太平洋購物廣場即將落成，將改變周邊商業(yè)面貌，迅速提高商品檔次。二、路商業(yè)街1、路商業(yè)街概況與特點 路全長2016米，東起八一大道，西至撫河中路，1928年將原席公祠、石公祠街、百花洲街、

20、府學(xué)東街等10條路街合并而成。沿路兩側(cè)商店林立，且有八一起義紀念館、市少年宮與多家電影院。路段主要特點是：世界服飾品牌的主要集中地。貫通東西，把幾個商業(yè)中心串連起來。休閑環(huán)境良好，中段系馬樁路有東湖百花洲以供休憩。2、路商業(yè)網(wǎng)點分析路共有商業(yè)網(wǎng)點296家，其中零售商店241家，占81.4%；餐飲娛樂25家，占8.4%；服務(wù)業(yè)15家，占5.1%；其它15家，占5.1%。其特點和問題是：（1）服裝、鞋類品牌專賣店比較多，服飾149家、鞋類46家，占網(wǎng)點總數(shù)的65.9%，成為名副其實的品牌服飾街。（2）餐飲與休閑娛樂業(yè)僅25家，占8.4%，略嫌不足，可能與孺子路餐飲街較近也有一定關(guān)系，但發(fā)展休閑場所

21、，增加茶室、咖啡館與卡拉OK肯定是未來的方向。（3）一條高雅的品牌服飾街上不宜設(shè)置綜合貿(mào)易市場，因此，改造是建設(shè)市級商業(yè)中心迫在眉睫的任務(wù)。路商業(yè)網(wǎng)點統(tǒng)計表分類商店類型數(shù)量分類商店類型數(shù)量零售商店大型百貨商廈6餐飲娛樂賓館1超市1中型飯店2家具店小型飯店1服飾專賣店149快餐11紡織品專賣店西點2鞋類專賣店46酒吧咖啡館1化妝品專賣店5夜總會、俱樂部3小型百貨店10電影院1鐘表眼鏡4休閑浴場文化用品7小型浴室書店冷飲店3音像專賣店2藥房3通信器材1糧油店2個體日雜店3家電專賣店2合計241合計25分類商店類型數(shù)量分類商店類型數(shù)量服務(wù)業(yè)房產(chǎn)中介1其它商業(yè)綜合貿(mào)易市場5謄印社2機電商店照相沖印5物

22、資商店10廣告1汽配商店報亭建材商店修理干洗2美容美發(fā)5合計15合計153、路分段客流量分析以下是路各路段的客流量，每個路段均可達到8萬左右，這樣即可達30余萬。淵明南路、子固路等路口未作統(tǒng)計，再加上路上未與統(tǒng)計的流動人口，路總體客流量應(yīng)在50萬以上。（1）路勝利路商業(yè)中心客流量實測與分析路勝利路商業(yè)中心位于路西首，南側(cè)為萬壽宮，北側(cè)為勝利路步行街，是市的一個主要商業(yè)點。我們組織學(xué)生對路勝利路口與勝利路民德路口進行了客流量實測分析，其結(jié)果如下：本次統(tǒng)計雖在春季的陰晴相間時完成，但客流量依然可達8.4萬之多。路勝利路商業(yè)中心日均客流量統(tǒng)計表 路口時間路（進）路（出）勝利路（進）勝利路（出）合計上

23、午9:009:3072078052067026909:3010:00750920660780311010:0010:308209207201100356010:3011:00880960780980360011:0011:30840900660750315011:3012:00690121860010833591下午12:0012:30600780645495252012:3013:00435870375693237313:0013:304501005480819275413:3014:006751125630720315014:0014:30600960690960321014:3015:0

24、08401080960975385515:0015:30810900795888339315:3016:0010351080900909392416:0016:308709908558223537晚上16:3017:009609901080780381017:0017:308108551140990379517:3018:00915132010951020435018:0018:301050106513291110455418:3019:00111099010651080424519:0019:30133593012901020457519:3020:007801140930105039002

25、0:0020:309601020885960382520:3021:007509008707203240合計1968523698199542137484711調(diào)查時間：4月21日，星期日氣候：1622，陰有時有雨調(diào)查方法：目測（2）路象山路商業(yè)中心客流量實測與分析路象山路是一個交通要道，5分鐘車流達100多輛，客流數(shù)量也大于勝利路，太平洋百貨入駐選擇該處主要應(yīng)出于對其交通要道與客流量的考慮。本次統(tǒng)計雖在春季的陰晴相間時完成，但客流量依然可達8.5萬之多。路象山路商業(yè)中心日均客流量統(tǒng)計表 路口時間象山南路（進）象山南路（出）象山北路（進）象山北路（出）路（進）路（出）合計上午9:009:3029

26、033039038053048024009:3010:00310403480560780590312310:0010:304205284209801180890441810:3011:00450550450108015201200525011:0011:30330350520119417431323546011:3012:0033055033066610986813655下午12:0012:30390390360374732591283712:3013:00340410480576525678300913:0013:30390420300438441588257713:3014:0033036

27、0420303846693295214:0014:303603904403452205927466714:3015:003694144884501785426393215:0015:305045173606571737687446215:3016:004205613844201557702404416:0016:3045057339046012787443895晚上16:3017:005043754053751395420347417:0017:303304144116601845504416417:3018:002884954115201848618418018:0018:303873062

28、826872697489484818:3019:003703032703841848450362519:0019:303402342403001350339280319:3020:00444384360360435249223220:0020:30426336294294225285156620:3021:004143242493152672881857合計91869423913412778298671484285230調(diào)查時間：4月21日，星期日氣候：1622，陰有時有雨調(diào)查方法：目測（3）路系馬樁路商業(yè)中心客流量實測與分析路系馬樁路為高檔品牌專賣店的集中地，又緊鄰東湖畔，是市民的旅游休閑中

29、心，故客流量也較為集中。本次統(tǒng)計雖在春季的陰晴相間時完成，但客流量依然可達7.3萬之多。路系馬樁路商業(yè)中心日均客流量統(tǒng)計表 路口時間圃路口路系馬樁街口系馬樁街口合計上午9:009:3052072059058324139:3010:00590825630680272510:0010:30588870690730287810:3011:00510795660750271511:0011:30810912645720308711:3012:0070513806307653480下午12:0012:30771810630840305112:3013:007201275420540295513:0013

30、:307111140750555315613:3014:008101170705405309014:0014:306301335660630325514:3015:0010501395600810385515:0015:3010201095705555337515:3016:009601590675570379516:0016:3081014705856453510晚上16:3017:008701440735690373517:0017:307801110630705322517:3018:007201140510555292518:0018:30570960600465259518:3019

31、:00690960615510277519:0019:305401050540450258019:3020:00525870570495246020:0020:30555915465480241520:3021:0060010505854352670合計1705526277148251456372720調(diào)查時間：4月21日，星期日氣候：1622，陰有時有雨調(diào)查方法：目測（4）路八一大道商業(yè)中心客流量實測與分析路八一大道路口是最大的商業(yè)公司百貨大樓所在地，又面對八一廣場，故客流量特多。本次統(tǒng)計雖在春季的陰晴相間時完成，但客流量依然可達7.5萬之多。八一大道百貨大樓商業(yè)中心日均客流量統(tǒng)計表 路口時

32、間百貨大樓門口地下通道（1）地下通道（2）八一大道（東面）合計上午9:009:3011204307201080 =SUM(LEFT) 33509:3010:0013204828201200 =SUM(left) 382210:0010:30152158811201450 =SUM(left) 467910:3011:00185463312481503 =SUM(left) 523811:0011:30178512006391686 =SUM(left) 531011:3012:00189610808201917 =SUM(left) 5713下午12:0012:3010807507801703

33、 =SUM(left) 431312:3013:008496757301371 =SUM(left) 362513:0013:30714540810918 =SUM(left) 298213:3014:00576420770789 =SUM(left) 255514:0014:30927482710972 =SUM(left) 309114:3015:0014349604711044 =SUM(left) 390915:0015:30798735570825 =SUM(left) 292815:3016:00633708720817 =SUM(left) 287816:0016:3085812

34、35519564 =SUM(left) 317616:3017:0010557085401014 =SUM(left) 3317晚上17:0017:307717591023723 =SUM(left) 327617:3018:00417573438381 =SUM(left) 180918:0018:30261906367330 =SUM(left) 186418:3019:003271020313285 =SUM(left) 194519:0019:30369714384315 =SUM(left) 178219:3020:00204360621171 =SUM(left) 135620:0

35、020:30135402473138 =SUM(left) 114820:3021:00279234536243 =SUM(left) 1292合計21183165941614221439 =SUM(left) 75358調(diào)查時間：4月21日，星期日氣候：1622，陰有時有雨調(diào)查方法：目測三、八一大道與八一廣場 1、概況與特點八一大道長2969米，寬5060米，南起福山街心花園，北至青山南路。目前人流量最稠密，可作為第一階段商業(yè)中心建設(shè)的是疊山路、西路口至松柏路長途汽車站，沿途有賓館、新洪客隆商場、百貨大樓、家電商場、電信大樓等。八一大道正東面即的標志八一廣場。該地區(qū)的主要特點是：（1）大型商

36、場集中，沿途洪客隆、百貨大樓、家電市場等均為大型商場、專賣店等小型商業(yè)店鋪較少。（2）交通極其便捷，火車站、長途汽車站距離都很近，吸引了大量外來客流。（3）人流量極其集中。一是因為百貨大樓、新洪客隆、家電市場等購物人群，二是八一廣場的觀光休閑人群，三是八一廣場各類活動吸引的人群。本次統(tǒng)計即高達3540萬。2、八一大道商業(yè)網(wǎng)點分析八一大道共有商業(yè)網(wǎng)點223家，其中零售商店99家，占44.4%；餐飲娛樂36家，占16.1%；服務(wù)業(yè)25家，占11.2%；其它商業(yè)63家，占28.3%。其特點和問題是：（1）目前經(jīng)營結(jié)構(gòu)比較亂，占大頭的通信器材商店，計38家，占網(wǎng)點總數(shù)的17.1%，小型百貨店與日雜店3

37、0家，占13.4%。（2）大型百貨目前有百貨大樓、大洋百貨，4.5萬平方米的麗華大廈正在進行裝修改造，2002年底興建成規(guī)模較大的購物中心。（3）賓館較集中，有7家之多。外來出差開會人士容易集中，有利于八一大道的未來商業(yè)發(fā)展。（4）綜貿(mào)市場、機電物資類商業(yè)較多，有63家，占28.3%，有待于將來在建設(shè)市級商業(yè)中心過程中改造。八一大道商業(yè)網(wǎng)點統(tǒng)計表分類商店類型數(shù)量分類商店類型數(shù)量零售商店大型百貨商廈1餐飲娛樂賓館7超市1中型飯店9家具店1小型飯店7服飾專賣店2快餐5紡織品專賣店西點4鞋類專賣店3酒吧咖啡館2化妝品專賣店夜總會、俱樂部小型百貨店14電影院2鐘表眼鏡5休閑浴場文化用品7小型浴室書店1

38、音像專賣店藥房8通信器材38糧油店個體日雜店16家電專賣店2合計99合計36分類商店類型數(shù)量分類商店類型數(shù)量服務(wù)業(yè)房產(chǎn)中介4其它商業(yè)綜合貿(mào)易市場5謄印社4機電商店26照相沖印7物資商店11廣告1汽配商店6報亭建材商店修理1其它15干洗美容美發(fā)5其它3合計25合計633、八一大道與八一廣場客流量分析（1）客流量綜合分析我們這里把八一大道與八一廣場兩處客流量均算作八一廣場的綜合客流量，八一大道為八一廣場西側(cè)客流量，近10萬；八一廣場東側(cè)與兩邊客流量，約25萬。兩處客流量綜合，可達3540萬。（2）八一大道客流量實測分析 此處是八一廣場西側(cè)客流量實測，合計近10萬。八一大道商業(yè)中心日均客流量統(tǒng)計表

39、路口時間百貨大樓門口地下通道（1）地下通道（2）八一大道（東面）電信大樓合計上午9:009:301120430720108078041309:3010:0013204828201200828465010:0010:301521588112014501260593910:3011:001854633124815031380661811:0011:301785120063916861200651011:3012:001896108082019179606673下午12:0012:30108075078017031020533312:3013:008496757301371870449513:001

40、3:30714540810918630361213:3014:00576420770789960351514:0014:309274827109721110420114:3015:00143496047110441350525915:0015:307987355708251380430815:3016:006337087208171440431816:0016:3085812355195641290446616:3017:001055708540101412304547晚上17:0017:307717591023723840411617:3018:00417573438381120030091

41、8:0018:302619063673301170303418:3019:003271020313285690263519:0019:30369714384315570235219:3020:00204360621171750210620:0020:30135402473138690183820:3021:002792345362436601952合計211831659416142214392425899616調(diào)查時間：4月21日，星期日氣候：1622，陰有時有雨調(diào)查方法：目測（3）八一廣場客流量實測分析 以下是八一廣場部分客流量實測，達17.26萬，如加上晚間8萬客流量，合計可達25萬。八一

42、廣場商業(yè)中心日均客流量統(tǒng)計表 路口時間廣場主席臺路口八一禮堂北側(cè)廣場路口路口金盤路口南柴路口廣場南路合計上午9:009:301800107211509901020980520 =SUM(LEFT) 75329:3010:00208012201330108012801200680 =SUM(left) 887010:0010:30223013801480128012201180920 =SUM(left) 969010:3011:002430134015001350120010681230 =SUM(left) 1011811:0011:30270015241350143110771500660

43、 =SUM(left) 1024211:3012:002427128490097514041704540 =SUM(left) 9234下午12:0012:302200198382099013591269420 =SUM(left) 904112:3013:0019052070690132012061101480 =SUM(left) 877213:0013:3027421416900180010381404420 =SUM(left) 972013:3014:0024961896105021001509894840 =SUM(left ) 1078514:0014:3025712673150

44、0195093913771170 =SUM(left) 1218014:3015:00301825501350126099918961080 =SUM(left) 1215315:0015:30455115511560150010591527960 =SUM(left) 1270815:3016:0034951431120024001401912720 =SUM(left) 1155916:0016:3036211194138020401188897540 =SUM(left) 1086016:3017:005925170766015909182196810 =SUM(left) 13806晚

45、上17:0017:3054017:3018:0051018:0018:3081018:3019:0063019:0019:3084019:3020:0057020:0020:3066020:3021:00720合計172550調(diào)查時間：4月21日，星期日氣候：1622，陰有時有雨調(diào)查方法：目測第三部分 市區(qū)域商業(yè)中心的雛形與發(fā)展一、區(qū)域商業(yè)中心已形成的基礎(chǔ)和雛形隨著區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)的發(fā)展和市中心居民的分流，使區(qū)域中心發(fā)展有了基礎(chǔ)。1、各區(qū)人口增長迅速市各區(qū)1985年與2001年人口比較區(qū)縣名稱1985年人口數(shù)2001年人口數(shù)增長%東湖區(qū)西湖區(qū)青云譜區(qū)青山湖區(qū)灣里區(qū)325949360889

46、116058234358783285428105116562190143950527825466.5341.7888.7168.57-0.09縣進賢縣新建縣安義縣914471590690538206194132102012972226466200424458211.5522.2724.0925.99以上表我們可以看到：各區(qū)人口增長明顯高于各縣，說明城市化進程加快。青云譜、青山湖區(qū)的人口增長高于東湖、西湖等市中心區(qū)。2、購買力逐漸提高市城鎮(zhèn)居民收入、支配增長數(shù) 單位：萬元年份平均每人每月實際收入（元）平均每人可支配收入（元）平均每人每月生活費支出（元）1990112.92112.3990.451

47、995299.94299.22247.891999515.28440.63339.782000481.72477.80327.073、一些區(qū)域性商業(yè)區(qū)初顯中心團組雛形路路附近，由于大學(xué)等大中專院校的存在，商業(yè)發(fā)展很快，消費層次也不低，有天虹商場的超市和百貨。路還有餐飲一條街。繩金塔附近，既準備打造仿古一條街，又有站前路、船山路餐飲街，適當布點一部分大中型商場，即可成為一個旅游商城。二、各區(qū)商業(yè)中心建設(shè)的可能性分析 （一）東湖區(qū)、西湖區(qū) 1、東湖區(qū)概況與特點（1）概況東湖區(qū)東自路東端起，西至葉樓渡口與青山湖區(qū)湖坊鄉(xiāng)、塘山鄉(xiāng)插花接壤，南沿路經(jīng)人民廣場轉(zhuǎn)路與西湖區(qū)相鄰，西北瀕贛江，中部跨八一大橋、瀛

48、上橋與新建縣望城鄉(xiāng)、青山湖區(qū)蛟橋鄉(xiāng)插花相連，北部跨贛江大橋（南橋）與青山湖區(qū)揚子洲相靠。轄地25.53平方公里。2001年底全區(qū)共有人口542810人，人口密度為21262人/平方公里。（2）東湖區(qū)的特點是：全市主要商業(yè)街集中。寬闊的八一大道，繁華老街勝利路、路是全市商業(yè)中心。新建和擴建的撫河路、疊山路、陽明路、洪都大道、路、路等主要道路縱橫交錯。商業(yè)建設(shè)再展新貌。勝利路已改建為以經(jīng)營珠寶首飾、品牌服飾、餐飲娛樂為主的步行街；百貨大樓不斷擴建；超市賣場等先進業(yè)態(tài)積極引進。生態(tài)環(huán)境良好。東北部有市最大的青山湖，現(xiàn)已開辟成公園，中部有東、南、北3個風(fēng)景湖，西北部贛江流經(jīng)境。八一大橋、贛江大橋橫跨贛

49、江兩岸。區(qū)景色秀麗，具有江南水鄉(xiāng)的風(fēng)采和現(xiàn)代城區(qū)的雄姿。（3）結(jié)論東湖、西湖兩區(qū)共同轄有全市商業(yè)網(wǎng)點最集中的路和八一大道，共同擁有未來市級商業(yè)的資源。由于占地面積局限與市總體發(fā)展規(guī)劃所限，已不適合再發(fā)展區(qū)域性商業(yè)中心。2、西湖區(qū)概況與特點（1）概況西湖區(qū)東起東路經(jīng)艾溪湖至解放路東與青山湖區(qū)湖坊鄉(xiāng)插花接壤，西臨贛江與新建隔江相望，南傍建設(shè)路與青云譜區(qū)交界，北沿北路、東西路，與東湖區(qū)毗鄰。呈東西向不規(guī)則長方形 ，全區(qū)總面積27.24平方公里，占城區(qū)總面積的42.7%。全區(qū)現(xiàn)轄路、南路、丁公路，十字街、繩金塔、西湖、三眼井、系馬樁、瓦子角、筷子巷、禾草街、廣外、洲等13個街道辦事處，298個居民委員

50、會。（2）特點A、市中心城區(qū)，人口稠密，達50余萬。B、中型百貨（超市）10余家，但缺乏大型百貨。C、商業(yè)街較多，且有濱江仿古旅游之優(yōu)勢。（3）目前商業(yè)街現(xiàn)狀與商業(yè)街建設(shè)規(guī)劃。商業(yè)街現(xiàn)狀商業(yè)街規(guī)劃序號街名經(jīng)營戶數(shù)主要經(jīng)營戶與占%序號街名1象山南路化工、五金街36633.91豐富發(fā)展象山南路化工原料一條街（移地）2淵明南路鞋類街92762鞏固發(fā)展淵明南路鞋類批發(fā)街3前進路汽車配件街16037.53引導(dǎo)規(guī)前進路汽車配件一條街4孺子路飲食街29327.34鞏固完善孺子路飲食街5路服裝街179485美化亮化船山路娛樂街6路建材街7871.86重新培育建設(shè)路水果批發(fā)一條街7精心打造繩金塔仿古街8綠化改造

51、沿撫河特色商業(yè)街 （4）結(jié)論西湖區(qū)與東湖區(qū)共同轄有全市商業(yè)網(wǎng)點最集中的路和八一大道，共同擁有未來市級商業(yè)的資源。西湖區(qū)作為市級商業(yè)的獨特資源是特色商業(yè)街，繩金塔仿古街、船山路娛樂一條街、撫河路商業(yè)街等均可作為特色營造。由于占地面積局限與市總體發(fā)展規(guī)劃所限，已不適合再發(fā)展區(qū)域性商業(yè)中心。 （二）青云譜區(qū)1、青云譜區(qū)概況青云譜區(qū)位于城區(qū)的南端，是的南大門，境有聞名遐邇的“青云譜道院”（現(xiàn)辟為八大山人紀念館），區(qū)由此得名。青云譜區(qū)北沿建設(shè)路與西湖區(qū)接壤，南至青云譜火車站與毗連，西臨撫河、象湖、東與青山湖區(qū)湖坊、青云譜鄉(xiāng)插花相接，面積37.2平方公里，地勢平坦，平均海拔25米，最高點岱山，海拔51.5

52、米。青云譜區(qū)旅游資源豐富，境有象山、梅湖等景區(qū)。全區(qū)轄有5個街道辦事處，青云譜鄉(xiāng)和農(nóng)場各一個，101個居民委員會，有居民5.11萬戶，人口22.92萬。全區(qū)共有商品市場16個，商業(yè)網(wǎng)點1103個。全區(qū)現(xiàn)有大中型企業(yè)數(shù)十余家，著名的江鈴汽車，洪都航空兩大集團均在境，具有較大的顧客支撐力。2、青云譜區(qū)特點城鄉(xiāng)結(jié)合。區(qū)有三店，洪都、徐坊、京山、岱山五個街辦，下轄101個居委會；鄉(xiāng)村有青云譜鄉(xiāng)和青云譜農(nóng)場。環(huán)境良好。地處市的南大門，交通便捷（20分鐘到機場，京九線縱貫全區(qū)，公路、水線、鐵路、空運均較方便）。旅游資源豐富?！鞍舜笊饺思o念館”、朱橋梅村明清建筑群。商業(yè)相對落后，發(fā)展空間大。區(qū)市場發(fā)展較快，

53、但購物環(huán)境尚欠缺，導(dǎo)致進城購物的心理習(xí)慣沒有改變。3、商業(yè)中心建設(shè)的布點與構(gòu)想地點選擇：包家花園，目前已有華聯(lián)、金迪廣場（百貨）、唐人街餐飲街等商業(yè)設(shè)施。且西有江鈴汽車集團所在地的較大顧客支撐力，南有八大山人紀念館旅游圣地，容易凝聚顧客流。建設(shè)構(gòu)想：建設(shè)一個比較標準的區(qū)域性商業(yè)中心，以收入較穩(wěn)定的汽車城科技人員、員工為主要消費群，以周邊各類居民為輔的購物中心。（三）青山湖區(qū)1、青山湖區(qū)概況青山湖區(qū)位于市區(qū)的東西部，地跨贛江南北，撫河?xùn)|西。東南與縣接壤，西部與紅谷灘新區(qū)相連，全區(qū)總面積180平方公里，2001年全區(qū)總?cè)丝?7。06萬人，人口密度每平方公里約1503人，轄5鎮(zhèn)1鄉(xiāng)1場。2、青山湖區(qū)

54、特點面積較大，且環(huán)繞城區(qū)，故商業(yè)呈現(xiàn)分散性的特點。與東湖、西湖、青云譜相比，發(fā)展水平還較低，故商業(yè)呈現(xiàn)小型化，低檔次的特點。大中專院校集中，兩大開發(fā)區(qū)在境，為商業(yè)提供了持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。 3、商業(yè)中心建設(shè)的布點與構(gòu)想根據(jù)市城鄉(xiāng)規(guī)劃院規(guī)劃，青山湖區(qū)有城東與兩大片區(qū)的發(fā)展變化設(shè)想，通過兩大片區(qū)大學(xué)城發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展，人口集中后，發(fā)展區(qū)域性商業(yè)中心存在可能性。第一步可先發(fā)展城東片區(qū)大學(xué)周邊商業(yè)中心。這是目前最理想的地點，一是大學(xué)等院校集中在路、路一帶，二是消費人口逐漸增多，消費層次不低，且有時尚消費的需要，三是已有錦繡谷等大中型百貨、超市，已有餐飲業(yè)相對集中的路。第二步可發(fā)展片區(qū)商業(yè)中心，其優(yōu)勢是地理

55、位于贛江邊新開發(fā)高層居住區(qū)，移有大量居民遷入，且消費層次較高，預(yù)計達20萬人。（四）紅谷灘1、概況 紅谷灘位于贛江大橋至生米大橋之西北岸，岸線長18公里，規(guī)劃面積45平方公里。中心區(qū)4平方公里，為市新興的CBD與行政中心。 紅谷灘目前人口56萬，規(guī)劃2010年達到25萬。 2、建設(shè)進程目前啟動兩大塊：一是贛江大橋至八一大橋的鳳凰洲，建設(shè)美食城，吸引全國各地風(fēng)味小吃，建材市場和農(nóng)貿(mào)市場的建設(shè)也正在考慮中。二是吹沙造地形成的紅角洲，建設(shè)行政中心、商貿(mào)和體育中心。住宅建設(shè)：萬達在此建一中高檔住宅小區(qū)，占地900畝；本地的農(nóng)民公寓，建設(shè)500幢，占地500畝。大型交通樞紐中心（終點站）已引入紅谷灘，以

56、增加興旺客流量。商委已預(yù)留土地，準備引進大型超市賣場和五星級酒店。3、建設(shè)商業(yè)中心的可能性分析紅谷灘作為的陸家嘴來建設(shè)，起點高，未來消費層次高。建設(shè)商業(yè)中心要充分考慮未來顧客結(jié)構(gòu)，因此房地產(chǎn)樓盤建設(shè)的層次與如何吸引目標顧客等都要綜合考慮。商業(yè)中心若以陸家嘴建設(shè)須考慮商業(yè)發(fā)展的未來性，如集購物、休閑娛樂、餐飲于一體的購物中心應(yīng)在首選之中。第四部分 市消費特征調(diào)查一、市消費心理調(diào)查來市商業(yè)中心目的調(diào)查：購物為主，休閑觀光其次。調(diào)查結(jié)果顯示：來市商業(yè)中心目的購物雖然占大多數(shù)，占61.1%。調(diào)查在周末進行，故休閑觀光比例較高，占16.4%。購物原因調(diào)查：日常生活需求為主。調(diào)查結(jié)果顯示： 購物以日常生活

57、需要為主要原因，占53.9%。個性需求比例也較高占29%，饋贈親友占27.8%。旅游紀念也占21%，說明旅游人口的數(shù)量。購物心理調(diào)查：選擇性、目的性為主，即興性比例略低。調(diào)查結(jié)果顯示：目的性、選擇性購物比例略高；即興性比例略低。購買商品調(diào)查：日常生活型需求為主。 調(diào)查結(jié)果顯示：服裝鞋帽為最高，這說明了顧客日常生活需求型購物的容。化妝品占到平時購物的第二位，電腦、家電、小商品第三五位，食品第六位。這也跟日常生活型需求有關(guān)。餐飲、文化消費、休閑娛樂等比例都在13%以上。二、市市民消費結(jié)構(gòu)調(diào)查1、消費者來源調(diào)查：本市為主，省與外省市人占有一定比例。2、消費者年齡調(diào)查：青少年消費群已成的消費主力。注：

58、因本次調(diào)查員多為當?shù)厣碳夹Ｇ嗄陮W(xué)生，調(diào)查對象未能全面，故該數(shù)據(jù)不能代表整體消費者比例，但從我們觀察調(diào)查看，青少年消費群成為的消費主力已是一個不爭的事實。3、消費者性別調(diào)查：女性略高，與各地數(shù)據(jù)接近。4、消費者職業(yè)調(diào)查：因調(diào)查對象中青少年較多，故職業(yè)結(jié)構(gòu)中自由職業(yè)、外企白領(lǐng)、學(xué)生比例較高。5、消費者文化水平調(diào)查：文化程度較高，中等學(xué)歷第一位，高等學(xué)歷第二位。6、消費者月收入水平調(diào)查：中等收入為主。三、市市民生活方式調(diào)查休閑安排調(diào)查：在家看電視為主，逛街其次。調(diào)查顯示：市居民休閑時間在家看電視、VCD為主體， “到市中心逛街”比例較高。在本地區(qū)逛街所占比例低于市中心逛街。再次是休閑娛樂活動：依次為

59、娛樂場所活動、邀親友來家、棋牌活動、看電影等。2、逛街群體調(diào)查：朋友同學(xué)為主，家人其次3、交通工具調(diào)查：公交、自行車為主。調(diào)查顯示：市居民平時上下班以公交、自行車為主，反映了這里工薪族為主的公交消費。摩托、助動車與轎車出行亦占一定比例。4、購物消費的容地點調(diào)查：百貨類商品消費外流較大。項目居民區(qū)消費市中心消費菜場超市大賣場本地區(qū)百貨店合計百貨商廈專賣店超市賣場大市場其它商店合計日常生活用品13.539.56.88.067.88.23.013.03.54.532.2副食品1437.15.18.064.27.24.216.63.34.535.8服裝1.64.414.813.2 =SUM(left)

60、 3421.1253.114.72.166皮鞋0.34.310.617.1 =SUM(left) 32.321.6313.48.63.167.7化妝品0.89.78.816 =SUM(left) 35.328.624.872.61.764.7黃金首飾0.64.48.118.2 =SUM(left) 31.332.725.44.73.62.368.7工藝品1.74.61018.9 =SUM(left) 35.220.8196.612.36.164.8耐用消費品3.520.57.918.1 =SUM(left) 5016.27.69.988.350餐飲小吃13.8165.815.6 =SUM(le