續(xù)-小戶型住宅難題

1、續(xù)小戶型住宅難題(2007-06-26 16:23:45) 我們還是回來說國家“90平方米以上戶型需要占開發(fā)項目的70%以上”的政策這個問題如何解決呢？第一個，照顧社會低收入、中低收入群體的住房，目前我們國家主要是通過政策來迫使開發(fā)商提供這類產(chǎn)品，在西方國家則不太一樣，在歐洲，這部分的住宅是由政府投資做的，在德國這些國家，叫做“社會住宅項目”（ social housing project），在講話比較直接了當?shù)拿绹?，就叫做“低收入住宅項目”?low income housing project），政府投資做給中低收入的住宅，而開發(fā)商則按照市場要求來做他愿意做的，社會功能和市場功能是分開的。

2、新加坡政府的方法更有獨創(chuàng)性：每個公民自從工作開始，就要按照政府規(guī)定，把自己25的收入存在政府一個指定的銀行賬戶上，到你結(jié)婚的時候，申請買樓，這個存款連本帶利就用來支付頭款，房屋貸款也可以繼續(xù)在政府這個銀行中申請借貸，這樣以來，新加坡基本沒有住房問題，80的人都住在政府這個計劃的公寓中。西方叫做“新加坡式的社會主義住房政策”。從理論上講，西方這種做法很簡單：政府做低收入的住宅，開發(fā)商做一般性的、市場運作的住宅，井水不犯河水，大家做自己的事情，有錢的就去買房地產(chǎn)商的住宅，豐儉由人，一個是社會福利體系內(nèi)的住房，一個是市場運作體系內(nèi)的住房，不交叉，事情就簡單了。低收入、或者社會收入住宅因為是西方政府的

3、項目，所以除了60、70年代開發(fā)的那些比較差以外，在90年代到現(xiàn)在開放的一般質(zhì)量都很不錯。美國頂級的建筑設計事務所MRY（是設計大師查爾斯.摩爾（Charles Moore）和他的兩個合伙人的事務所）在德國設計的柏林“提格”社會住宅區(qū)就是這么一個項目，如果不告訴你是政府開發(fā)的低收入住宅區(qū)，你還以為是一個后現(xiàn)代主義的高尚社區(qū)呢！政府開放的低收入住宅和房地產(chǎn)開發(fā)商開放的市場營銷的住宅比例大約如何呢？西方各個國家的情況不同，好像美國，是比較差的，大概1:20，也就是說說大概有十分之一不到的人口住在這類政府投資的低收入住宅里，絕大部分人口是住在自己買的住宅里；而在荷蘭，大概達到1：3，三分之一以上人口

4、住在政府投資的低收入住宅里，新加坡更高達80。國情不同，因此沒有一個標準。這點我們短時期內(nèi)很難做到，原因倒不是政府沒有錢，而是我們?nèi)狈σ粋€檢查真正低收入的信用機制（ credit system ），大量流通的資金依然是用現(xiàn)金形式為主，個人支票、信用卡這類信用機制的基本工具在國內(nèi)還是非常的不普遍，并且難以短時間內(nèi)普及。因此，一旦政府做了這樣的住宅，價格低廉，原來是準備給低收入人口住的，結(jié)果會因為信用機制不完善，最后有可能落入到利益集團手中，或者落入趁虛而入的不屬于低收入層次的人手中，政府現(xiàn)在能夠做的，僅僅是給因為政府公共項目、基本建設項目造成的回遷戶、搬遷戶建造福利類型的住宅，對于一般低收入人口

5、居住問題，我看政府是寄希望于 “90平方米以上戶型需要占開發(fā)項目的70%以上”的政策促使開發(fā)商開放的住宅的。是不是能夠達到政府的預期目的呢？我沒有答案，因為全世界都沒有這樣嘗試過，我們?nèi)绻麌L試成功了，可能給世界其他國家在解決低收入、弱勢群體的住房問題上提供了一個好的經(jīng)驗，如果失敗了，要就是盡快建立自己的信用體系，收入和支出透明化，然后再由政府投入建造低收入住宅，后者另外嘗試其他的方法了。一個不得不考慮的因素就是中國老百姓手頭的資金量的龐大，以及這些游資缺乏出路所造成的市場沖擊力問題。最近，一家房地產(chǎn)中介公司問我：現(xiàn)在，中國一線城市的房地產(chǎn)開發(fā)中，容積率有趨高的趨勢，同時，國家“90平方米以上戶

6、型需要占開發(fā)項目的70%以上”的政策令得近幾年來的小戶型數(shù)量偏多，雖然能夠買得起住房的人因為戶型小、數(shù)量多而越來越多了，但是較高的容積率和較小的戶型會令人的居住舒適度降低，住房小，好多多空間的要求就移到戶外的公共空間去了，這就對社區(qū)內(nèi)及社區(qū)外的公共配套和公共空間的營造有了很高的要求。這個問題應該如何看待和解決。其實，這個問題也引申出好像上面說的中國和西方之間開放模式不同的差異問題。西方國家的房地產(chǎn)稅收和每年的地稅都由地方政府征收，比如美國，地稅是由州政府征收的，房地產(chǎn)交易稅收則是地方政府的主要稅收，這樣，州和地方政府手頭都有比較充足的資金，這些資金，加上農(nóng)業(yè)稅（州政府稅收）、車輛稅（州政府稅收

7、）等等，用來做社會救濟的一部分（社會救濟的主要部分來自聯(lián)邦政府的社會救濟部門，地方和州政府僅僅是補充性的）、公共事業(yè)（義務教育、低收入醫(yī)療、基本建設等等），這個基本建設就包括了我們說的配套設施內(nèi)的公共部分，比如公立學校、公共圖書館、公園、游泳池、社區(qū)健身中心，而地方政府的立法機構(gòu)在規(guī)劃中（注意：在西方國家，城市規(guī)劃是立法機關管的，行政機關的規(guī)劃部門僅僅是執(zhí)行立法的規(guī)劃而已，沒有改動規(guī)劃的權力）會劃出商業(yè)設施位置，給開發(fā)商投標建造。這樣的系統(tǒng)就比較簡單：事業(yè)單位由政府投入建設和營運，住宅開發(fā)商不管；商業(yè)配套設施由規(guī)劃通過之后、政府拿地投標給商業(yè)開發(fā)商營造和管理，政府收稅而已。所謂“各行其事”，大

8、家做大家的事情，不攪和。國內(nèi)的問題是政府目前還沒有理順這幾方面的工作負擔應該如何擺，所以，應急的、臨時的、效率比較容易看得到的就是讓開發(fā)商全部都承擔起來：做住宅、做商業(yè)、做學校、做醫(yī)院、做體育、做公園。其實說差異，西方是政府做社會項目，開發(fā)商做商業(yè)開放項目；我們現(xiàn)在是開發(fā)商做社會和商業(yè)，因此，我們的樓盤全部成了小社會了，里面什么都有，看來方便，其實是社會職能不確定的前提下的結(jié)果，將來遲早是要調(diào)整過來的。因為作為商業(yè)活動之一的房地產(chǎn)開發(fā)，道理上講不應該負擔起社會事業(yè)配套的工作的。他們已經(jīng)給政府繳納了稅收了，稅收在政府手上，就是拿來做社會事業(yè)性配套用的。否認，如果全部社會配套工作都讓開發(fā)商做了，那政府做什么呢？講到這里，好像扯得太理論去了，回到我們的主題來，小戶型多了，配套怎么做？我覺得配套更