房地產(chǎn)項(xiàng)目公司績效與薪酬制定方案

1、概述目的對項(xiàng)目公司根據(jù)項(xiàng)目具體情況及考核結(jié)果進(jìn)行獎勵，以充分調(diào)動項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)工作的積極性，使其努力推動項(xiàng)目按計(jì)劃順利實(shí)施。獎金提取前提項(xiàng)目應(yīng)在項(xiàng)目市場定位、盈利模式、投融資計(jì)劃、項(xiàng)目目標(biāo)利潤、項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃明確且獲得北京公司批準(zhǔn)的情況下開展項(xiàng)目開發(fā)工作，最終根據(jù)綜合考核結(jié)果進(jìn)行發(fā)放。項(xiàng)目公司的考核結(jié)果在達(dá)到合格及以上的情況下，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)獲得的獎金額度將極具市場競爭力。獎金額度項(xiàng)目公司獎金額度=提取基數(shù)獎勵系數(shù)考核系數(shù)適用范圍本激勵辦法適用于項(xiàng)目公司全員，但不包含營銷人員。目錄項(xiàng)目公司激勵方案項(xiàng)目公司獎金額度的確定項(xiàng)目公司業(yè)績考核指標(biāo)項(xiàng)目公司獎金的發(fā)放房地產(chǎn)企業(yè)常用的項(xiàng)目公司獎金額度確定方法方式確定

2、依據(jù)計(jì)算公式發(fā)放周期適用情況工程量法根據(jù)完成的工程量，如建安投資額或建筑面積，乘以一定系數(shù)提取獎金目標(biāo)建安成本獎勵系數(shù)總建筑面積獎勵因子項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)入穩(wěn)定期，項(xiàng)目公司主要負(fù)責(zé)工程建設(shè)管理；持有型項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)銷售收入法根據(jù)以完成的銷售收入，提取一定比例獎金額度項(xiàng)目總銷售額獎勵系數(shù)根據(jù)銷售回款情況，按季度發(fā)放項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的全面運(yùn)作管理稅前利潤法根據(jù)項(xiàng)目最終實(shí)現(xiàn)的稅前利潤，提取一定比例獎金額度項(xiàng)目稅前利潤獎勵系數(shù)項(xiàng)目竣工結(jié)算完成后發(fā)放開拓型項(xiàng)目，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)拿地，開發(fā)建設(shè)。超額利潤法項(xiàng)目最終凈利潤額，扣除目標(biāo)凈利潤額，提取一定比例獎金額度項(xiàng)目超額利潤獎勵系數(shù)項(xiàng)目竣工結(jié)算完成后發(fā)放項(xiàng)目公司

3、在總部獲取土地后進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)策劃及銷售。地產(chǎn)公司根據(jù)各項(xiàng)目的實(shí)際情況，采取工程量法或稅 前利潤法確定獎金額度項(xiàng)目公司獎金額度=提取基數(shù)獎勵系數(shù)考核系數(shù)方法一、根據(jù)工程量確定獎金額度適用情況 對承擔(dān)持有型物業(yè)建設(shè)的項(xiàng)目公司，根據(jù)工程量給予一定獎勵獎金總額的確定 項(xiàng)目公司獎金額度=目標(biāo)建安成本（調(diào)整后）獎勵系數(shù)考核系數(shù) 或 項(xiàng)目公司獎金額度=項(xiàng)目總建筑面積獎勵因子考核系數(shù) 工程竣工結(jié)算后，根據(jù)工程建安總成本，并結(jié)合進(jìn)度、質(zhì)量、成本控制等關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)完成情況，確定總獎金額度 對分期開發(fā)的項(xiàng)目，每期獨(dú)立結(jié)算項(xiàng)目獎金額度發(fā)放方式 在項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成后，提前發(fā)放一定比例獎金 在項(xiàng)目竣工結(jié)算后

4、，根據(jù)項(xiàng)目考核結(jié)果，扣除一定比例的質(zhì)量保證金，剩余獎金額度全部發(fā)放 在交房1年后，根據(jù)業(yè)主反饋等情況，發(fā)放剩余獎金額度方法二、根據(jù)利潤確定獎金額度適用情況 對承擔(dān)項(xiàng)目拓展職責(zé)，或項(xiàng)目策劃、營銷職責(zé)的項(xiàng)目公司，根據(jù)項(xiàng)目利潤確定獎金額度獎金總額的確定 項(xiàng)目公司獎金額度=項(xiàng)目稅前利潤獎勵系數(shù)考核系數(shù) 工程竣工結(jié)算后，根據(jù)項(xiàng)目稅前利潤額度，并結(jié)合進(jìn)度、目標(biāo)利潤、質(zhì)量等關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)完成情況，確定總獎金額度 對分期開發(fā)的項(xiàng)目，每期獨(dú)立結(jié)算項(xiàng)目獎金額度發(fā)放方式 在項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成后，根據(jù)考核情況，提前發(fā)放一定比例獎金； 在項(xiàng)目竣工結(jié)算后，扣除一定比例的質(zhì)量保證金，剩余獎金額度全部發(fā)放； 在交房1年內(nèi)，根據(jù)業(yè)

5、主反饋等情況，發(fā)放剩余獎金額度。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司稅前利潤提成額度的確定，取決于三個方面的因素對于實(shí)現(xiàn)或超過目標(biāo)利潤的項(xiàng)目公司根據(jù)利潤情況予以獎勵，鼓勵不斷超越，多超多獎充分考慮市場的重大變化給項(xiàng)目的利潤帶來的影響，根據(jù)市場因素對原定目標(biāo)利潤進(jìn)行調(diào)整不同的項(xiàng)目有其固有特點(diǎn)，根據(jù)項(xiàng)目的重要性程度和實(shí)現(xiàn)超額利潤的難易程度，設(shè)立不同的提成比例調(diào)整系數(shù)，以體現(xiàn)激勵的公平性項(xiàng)目公司稅前利潤獎金額度的計(jì)算 項(xiàng)目公司利潤提成額 =項(xiàng)目稅前利潤獎勵系數(shù)（2%-4%）考核系數(shù)提成比例根據(jù)房地產(chǎn)市場的實(shí)踐情況，針對所有項(xiàng)目制定統(tǒng)一額度（以行業(yè)平均稅前利潤率水平15%為基礎(chǔ)）而提成比例調(diào)整系數(shù)則根據(jù)不同項(xiàng)目的特殊情

6、況，分別予以確定說明第一步是確定稅前利潤提成基數(shù)，項(xiàng)目獎金的發(fā)放要剔除重大市場因素對利潤的影響重大市場因素影響 實(shí)際利潤提成基數(shù)-=對于由項(xiàng)目公司進(jìn)行拓展獲取土地開發(fā)的項(xiàng)目，不必進(jìn)行稅前利潤的調(diào)整剔除市場因素的辦法是通過對土地價格變動的評估來剔除市場突變因素對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目利潤的影響，有兩種具體的操作方法，分別是地價參考法和土地估價法地價參考法土地估價法在項(xiàng)目銷售期間，在條件允許的情況下，參考項(xiàng)目周圍地域的地價拍賣情況對目標(biāo)利潤進(jìn)行調(diào)整在項(xiàng)目臨近結(jié)束時，聘請專業(yè)的土地評估機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目土地價格進(jìn)行評估調(diào)整后稅前利潤實(shí)際利潤（土地調(diào)整單價土地實(shí)際單價）項(xiàng)目土地建筑面積土地調(diào)整單價“地價參考法”和“土

7、地估價法”各有其優(yōu)缺點(diǎn)，建議根據(jù)外界條件進(jìn)行選擇通過土地價格評估剔出市場因素對超額利潤影響地價參考法土地估價法優(yōu)點(diǎn)：通過對項(xiàng)目銷售期臨近土地價格變動的參考，可比較客觀地得出土地價格的變動情況，節(jié)約了評估成本；缺點(diǎn)：并非所有項(xiàng)目公司在銷售期的周邊土地都會出現(xiàn)拍賣的狀況，難以全面適用優(yōu)點(diǎn)：無需考慮周邊地價，直接可就項(xiàng)目土地評估，簡便易行；缺點(diǎn)：需要評估成本，且容易包含人為因素在內(nèi)，影響評估的客觀性兩個方法順序有別，當(dāng)項(xiàng)目銷售期內(nèi)，周邊有拍賣土地參考時，優(yōu)先選擇地價參考法，否則選擇土地評估法建議根據(jù)每個項(xiàng)目規(guī)模、管理復(fù)雜性、項(xiàng)目周期等因素的不同，需要運(yùn)用“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目影響因素模型”對提成比例進(jìn)行調(diào)

8、整A100,000m2 1.1100, 000m2 A200,000m2 1.0 200, 000m2 500,000m2 0.8 有拆遷 1.1無拆遷 1.0 精裝修 1.1毛坯 1.0 調(diào)整 系數(shù)=拆遷情況項(xiàng)目規(guī)模精裝情況 注: 精裝調(diào)整系數(shù)只針對銷售型項(xiàng)目，不包括持有型項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目影響因素模型提成比例調(diào)整方式二，根據(jù)每個項(xiàng)目的具體情況，考慮以下因素綜合進(jìn)行確定影響維度項(xiàng)目復(fù)雜性影響因素項(xiàng)目特點(diǎn)其他類型項(xiàng)目規(guī)模其他建議權(quán)重20%40%10%20%裝修情況拆遷情況 10%目錄項(xiàng)目公司激勵方案項(xiàng)目公司獎金額度的確定項(xiàng)目公司業(yè)績考核指標(biāo)項(xiàng)目公司獎金的發(fā)放項(xiàng)目公司考核內(nèi)容項(xiàng)目公司考核定期業(yè)績

9、考核終期業(yè)績考核對項(xiàng)目公司季度及年度進(jìn)行考核，重點(diǎn)關(guān)注進(jìn)度、質(zhì)量、成本、內(nèi)部管理指標(biāo)項(xiàng)目交付后，對項(xiàng)目整體執(zhí)行情況進(jìn)行考核 銷售型物業(yè)的業(yè)績考核指標(biāo)考核指標(biāo)權(quán)重二級指標(biāo)權(quán)重考核辦法數(shù)據(jù)來源財(cái)務(wù)類20%稅前利潤10%與目標(biāo)利潤比較財(cái)務(wù)部成本控制10%與目標(biāo)成本比較成本管理部運(yùn)營類60%進(jìn)度控制40%與項(xiàng)目計(jì)劃比較總經(jīng)辦、工程部質(zhì)量控制20%政府質(zhì)量驗(yàn)收、內(nèi)部質(zhì)量驗(yàn)收工程部市場類10%客戶滿意度10%客戶滿意度調(diào)查、客戶投訴等客戶服務(wù)部學(xué)習(xí)與成長10%員工滿意度5%員工滿意度調(diào)查人力資源部管理體系完善5%管理評估總經(jīng)辦對銷售型物業(yè)，重點(diǎn)考核項(xiàng)目公司的利潤，進(jìn)度、質(zhì)量、成本控制以及客戶滿意度指標(biāo)對土

10、地一級開發(fā)項(xiàng)目參照銷售型物業(yè)的業(yè)績考核方式持有型物業(yè)開發(fā)階段的業(yè)績考核指標(biāo)考核指標(biāo)權(quán)重二級指標(biāo)權(quán)重考核辦法數(shù)據(jù)來源財(cái)務(wù)類20%成本控制20%與目標(biāo)成本比較成本管理部運(yùn)營類60%進(jìn)度控制40%與項(xiàng)目計(jì)劃比較總經(jīng)辦、工程部質(zhì)量控制20%政府質(zhì)量驗(yàn)收、內(nèi)部質(zhì)量驗(yàn)收工程部市場類10%客戶滿意度10%經(jīng)營方滿意度客戶服務(wù)部學(xué)習(xí)與成長10%員工滿意度5%員工滿意度調(diào)查人力資源部管理體系完善5%管理評估總經(jīng)辦對持有型物業(yè)開發(fā)階段的業(yè)績考核，重點(diǎn)考核項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量、成本控制進(jìn)度指標(biāo)的考核項(xiàng)目公司針對各期項(xiàng)目編制進(jìn)度計(jì)劃，北京公司總經(jīng)辦及工程管理部審核確認(rèn)。由于市場環(huán)境因素造成的進(jìn)度計(jì)劃修改，經(jīng)北京公司總經(jīng)辦審

11、核，可調(diào)整目標(biāo)進(jìn)度計(jì)劃。 120 工期按計(jì)劃或提前完成 100 （實(shí)際工期計(jì)劃工期）/計(jì)劃工期10 0 （實(shí)際工期計(jì)劃工期）/計(jì)劃工期最大允許值中間線性過渡。進(jìn)度指標(biāo)得分=需要強(qiáng)調(diào)的是，如果進(jìn)度指標(biāo)得零分，則項(xiàng)目公司的總體業(yè)績考核指標(biāo)為零分。建安成本指標(biāo)的考核項(xiàng)目公司針對各期項(xiàng)目編制目標(biāo)成本，北京公司成本管理部審核確認(rèn)。由于規(guī)劃調(diào)整造成的設(shè)計(jì)修改，經(jīng)北京公司成本管理部審核，可調(diào)整目標(biāo)成本。 120 （實(shí)際成本目標(biāo)成本）/目標(biāo)成本0 100 （實(shí)際成本目標(biāo)成本）/目標(biāo)成本2 0 （實(shí)際成本目標(biāo)成本）/目標(biāo)成本8%中間線性過渡。建安成本指標(biāo)得分=調(diào)整后稅前利潤指標(biāo)考核項(xiàng)目公司與北京公司就項(xiàng)目公司目

12、標(biāo)稅前利潤率進(jìn)行確認(rèn)，銷售實(shí)現(xiàn)并交房后，根據(jù)考慮地價變化機(jī)會成本調(diào)整后的稅前利潤率進(jìn)行評估。 120 調(diào)整后稅前利潤18% 100 調(diào)整后稅前利潤=15% 0 調(diào)整后稅前利潤8%中間線性過渡。稅前利潤指標(biāo)得分=注：本處以稅前利潤為15%作為目標(biāo)值，各項(xiàng)目根據(jù)具體情況對目標(biāo)值進(jìn)行調(diào)整，并相應(yīng)調(diào)整指標(biāo)各稅前利潤值。根據(jù)考核結(jié)果確定考核系數(shù)考核結(jié)果分布標(biāo)準(zhǔn)等級優(yōu)秀良好合格需改進(jìn)分?jǐn)?shù)范圍Y9580Y9560Y80Y60考核系數(shù)1.31.11.00.6目錄項(xiàng)目公司激勵方案項(xiàng)目公司獎金額度的確定項(xiàng)目公司業(yè)績考核指標(biāo)項(xiàng)目公司獎金的發(fā)放項(xiàng)目竣工結(jié)算后，根據(jù)項(xiàng)目考核結(jié)果發(fā)放項(xiàng)目獎金，比例為80%一般房地產(chǎn)企業(yè)的

13、項(xiàng)目獎金在項(xiàng)目交付驗(yàn)收后，根據(jù)項(xiàng)目考核結(jié)果確定發(fā)放，并主要針對高層管理人員項(xiàng)目前期項(xiàng)目中期項(xiàng)目銷售期項(xiàng)目結(jié)束后項(xiàng)目竣工結(jié)算前不進(jìn)行獎金分配每個年度提成總額的10%-20%留到項(xiàng)目結(jié)束一年后發(fā)放注：1、項(xiàng)目公司員工的短期薪酬中已經(jīng)考慮了其工作特點(diǎn)和職級層次，短期薪酬水平可以保證其日 常生活，所以沒有必要進(jìn)行項(xiàng)目獎金的預(yù)支付，同時預(yù)支付的方式也不利于人員的穩(wěn)定性； 2、將項(xiàng)目公司每年度的項(xiàng)目獎金的10%預(yù)留，在項(xiàng)目結(jié)束一年后再發(fā)放，有利于防范項(xiàng)目后 期的隱藏風(fēng)險，提高項(xiàng)目公司管理人員的風(fēng)險意識。90%10%竣工根據(jù)地產(chǎn)全員激勵的要求，獎金額度對全員進(jìn)行發(fā)放，考慮到一個項(xiàng)目周期較長，可預(yù)先發(fā)放一定獎

14、金項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)獎金及年終獎金均為項(xiàng)目總獎金的預(yù)支，其發(fā)放時不進(jìn)行考核，在最終根據(jù)項(xiàng)目考核確定的項(xiàng)目獎金額度中扣除。為保證工程質(zhì)量，項(xiàng)目人員的項(xiàng)目獎金將預(yù)留一部分作為項(xiàng)目質(zhì)保金，在質(zhì)保期內(nèi)若沒有出現(xiàn)大的質(zhì)量問題，客戶滿意度達(dá)超過70%的情況下，項(xiàng)目質(zhì)保金全額發(fā)放。建議獎金的發(fā)放集中于少數(shù)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)結(jié)構(gòu)封頂業(yè)主入住并結(jié)算完成項(xiàng)目高層管理人員項(xiàng)目其他人員年終具備預(yù)售條件項(xiàng)目公司獎金額度的分配（方式一）1、確定項(xiàng)目高層管理人員獎金比例，為0.4-0.5，由北京公司績效委員會確定；2、確定項(xiàng)目高層管理人員的獎金悉數(shù)，總經(jīng)理為1.0，副總經(jīng)理為0.6-0.8，總經(jīng)理助理為0.4-0.6，由北京公司績效委員會確

15、定；項(xiàng)目總經(jīng)理項(xiàng)目副總經(jīng)理項(xiàng)目總經(jīng)理助理0.40.63、確定各部門經(jīng)理及員工的獎金額度，依據(jù)各崗位的獎金系數(shù)以及考核結(jié)果確定。部門 經(jīng)理2、項(xiàng)目公司高層管理人員獎金額度計(jì)算高層獎金額度=項(xiàng)目公司獎金額度高層獎金比例，項(xiàng)目公司高層獎金比例為0.4-0.5，由北京公司績效委員會確定；項(xiàng)目高層管理人員的個人獎金悉數(shù)反應(yīng)了高層管理人員對項(xiàng)目貢獻(xiàn)度的不同，總經(jīng)理為1.0，副總經(jīng)理為0.6-0.8，總經(jīng)理助理為0.4-0.6，由北京公司績效委員會確定；績效系數(shù)反應(yīng)了對個人的綜合績效評價（個人及組織），詳見績效系數(shù)表；在任時間為實(shí)際在項(xiàng)目任職時間?？偨?jīng)理（副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理）=3、員工（含部門經(jīng)理）獎金額

16、度計(jì)算員工獎金額度=全體員工獎金額度員工個人月工資員工個人獎金調(diào)整系數(shù)績效系數(shù)在任時間/ 員工個人月工資員工個人獎金調(diào)整系數(shù)績效系數(shù)在任時間全體員工獎金額度=項(xiàng)目公司獎金額度（1-高層獎金比例）；員工個人獎金系數(shù)，根據(jù)各崗位的對項(xiàng)目公司的貢獻(xiàn)度的不同而確定（詳見獎金調(diào)整系數(shù)表）；在任時間為實(shí)際在項(xiàng)目任職時間。項(xiàng)目公司獎金額度的分配（方式二） 獎金額度=項(xiàng)目公司獎金額度個人月工資個人獎金調(diào)整系數(shù)績效系數(shù)在任時間/ 員工個人月工資員工個人獎金調(diào)整系數(shù)績效系數(shù)在任時間個人獎金系數(shù)，根據(jù)各崗位的對項(xiàng)目公司的貢獻(xiàn)度的不同而確定（詳見獎金調(diào)整系數(shù)表）；在任時間為實(shí)際在項(xiàng)目任職時間。附：個人獎金調(diào)整系數(shù)表附：項(xiàng)目公司獎金分配案例建筑面積15萬平米項(xiàng)目周期（開工-交房）16個月單位造價5600總投資8.4億元銷售均價8000元/平米銷售額12億元稅前利潤1.8億元稅前利潤率15%凈利潤1.2億元凈利潤率10%項(xiàng)目基本情況假設(shè)項(xiàng)目公司人員構(gòu)成項(xiàng)目公司考核結(jié)果考核指標(biāo)權(quán)重二級指標(biāo)權(quán)重考核得分財(cái)務(wù)類20%稅前利潤10%100成本控制10%80運(yùn)營類60%進(jìn)度控制40%80質(zhì)量控制20%80市場類10%客戶滿意度10%80學(xué)習(xí)與成長10%員工滿意度5%85管理體系完善5%80項(xiàng)