房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本如何控制

1、房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本如何把握房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本把握是實(shí)現(xiàn)“事前把握”的關(guān)鍵，在該環(huán)節(jié)進(jìn)行成本把握可以最大限度的削減事后變動(dòng)帶來(lái)的成本增加，具有“一錘定音”的地位和作用。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過(guò)程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-3%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，所以該環(huán)節(jié)把握要點(diǎn)和把握內(nèi)容相當(dāng)簡(jiǎn)潔?；驹瓌t是：周密規(guī)劃設(shè)計(jì)，科學(xué)爭(zhēng)辯爭(zhēng)辯，嚴(yán)格預(yù)算審批。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低房地產(chǎn)工程造價(jià)10%左右。但在房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高平安系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的有效把握。設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響是

2、極其重要，特殊是擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的影響達(dá)70%95%，實(shí)際上，當(dāng)擴(kuò)初設(shè)計(jì)批復(fù)之后,存在的技術(shù)問(wèn)題、費(fèi)用問(wèn)題都很難解決，因此必需重視擴(kuò)初設(shè)計(jì)，以避開(kāi)“先天不足”。以下閱歷可供借鑒：一、推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位樂(lè)觀推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等放在一起進(jìn)行招標(biāo)，接受多家競(jìng)投，組織有關(guān)專家綜合評(píng)比定標(biāo)，這樣既可優(yōu)選出高水平、善溝通的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)單位在項(xiàng)目整體的空間布局、建筑造型、使用功能和景觀環(huán)境設(shè)計(jì)上開(kāi)拓創(chuàng)新，在降低工程造價(jià)上下功夫。在招標(biāo)過(guò)程中，對(duì)設(shè)計(jì)單位的選擇最好是選擇適合自己項(xiàng)目定位的設(shè)計(jì)單位及主案設(shè)計(jì)師

3、。設(shè)計(jì)院的選擇原則是最優(yōu)性價(jià)比，專業(yè)負(fù)責(zé)人的選擇原則是力氣、敬業(yè)、團(tuán)隊(duì)意識(shí)和成本意識(shí)。二、開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效把握造價(jià)由于當(dāng)前設(shè)計(jì)單位普遍經(jīng)濟(jì)觀念和市場(chǎng)觀念淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”， 設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)把握度差，常導(dǎo)致趕工期、輕質(zhì)量、各專業(yè)圖紙沖突多、細(xì)部設(shè)計(jì)缺失等問(wèn)題毀滅。加上設(shè)計(jì)費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額計(jì)算，不利于設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)成本把握意識(shí)，鋪張較大。因此，甲方必需在設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)或投資估算上規(guī)定設(shè)計(jì)限額（造價(jià)、主材消耗指標(biāo)，如每平米鋼筋、混凝土用量等），并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤，同時(shí)盡可能實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度，建立獎(jiǎng)懲考核激勵(lì)機(jī)制，加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本把握。克服那種只顧畫(huà)圖、不顧算帳的傾向，變“畫(huà)了算”為“算了

4、畫(huà)”。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)和同地區(qū)其他樓盤的閱歷數(shù)據(jù)，進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低工程造價(jià)。設(shè)計(jì)限額要求設(shè)計(jì)人員應(yīng)生疏建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，生疏建筑材料預(yù)算價(jià)格，然后按項(xiàng)目投資估算把握初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算把握施工圖設(shè)計(jì)及概算。因此，設(shè)計(jì)公司的各專業(yè)技術(shù)人員在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，必需制定雙贏策略，合理分解和使用成本限額，融施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。設(shè)計(jì)標(biāo)精確定要與項(xiàng)目的市場(chǎng)定位相適應(yīng),不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，樂(lè)觀推行合理成本、利潤(rùn)下的設(shè)計(jì)價(jià)值前期把握。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)和成本管理人員應(yīng)

5、與設(shè)計(jì)部門樂(lè)觀協(xié)作，準(zhǔn)時(shí)供應(yīng)牢靠的工程基礎(chǔ)資料。比如甲方收集和分析開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在區(qū)域的各項(xiàng)把握要素，如區(qū)域周邊的市政狀況、市場(chǎng)和產(chǎn)品的定位要求、主力客戶群和戶型配比等。并對(duì)項(xiàng)目的定位、產(chǎn)品的購(gòu)買人群、對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的布局及建筑風(fēng)格以及對(duì)各種套型的大小及套型比例等要求要明確。在設(shè)計(jì)限額下，可以實(shí)行一些成本策略：比如在初步設(shè)計(jì)階段，在滿足規(guī)范的要求下，削減非可售部分面積等。施工圖設(shè)計(jì)階段，通過(guò)設(shè)計(jì)優(yōu)化，降低部分對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)影響不大的材料檔次，如砂加氣砌塊、陽(yáng)臺(tái)玻璃欄板、外墻涂料及面磚、空調(diào)裝飾板等，但對(duì)客戶投訴和關(guān)注點(diǎn)較多的電梯、進(jìn)戶門、外墻門窗、可視對(duì)講等，應(yīng)在保證質(zhì)量的前提下把握價(jià)格，當(dāng)然要與產(chǎn)品定

6、位和對(duì)業(yè)主的銷售合同承諾相符合。三、房地產(chǎn)接受合同措施把握造價(jià)通過(guò)合同的約束性來(lái)把握成本是一個(gè)可行性較高的手段。在設(shè)計(jì)合同的簽訂中，首先要明確設(shè)計(jì)單位供應(yīng)甲方認(rèn)可的設(shè)計(jì)進(jìn)度及付款方案（付款與設(shè)計(jì)的進(jìn)度、質(zhì)量等掛鉤），并明確延期的賠償責(zé)任，甲方按合同對(duì)設(shè)計(jì)的質(zhì)量與進(jìn)度進(jìn)行跟蹤。同時(shí)在簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)，針對(duì)目前多數(shù)設(shè)計(jì)單位經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，設(shè)計(jì)變更隨心所欲的現(xiàn)象，應(yīng)在設(shè)計(jì)合同經(jīng)濟(jì)條款上，增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款（如設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的某一比例（如5%）時(shí)，則扣罰確定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)）。同時(shí)在合同中明確要求設(shè)計(jì)單位供應(yīng)設(shè)計(jì)概算及電子版設(shè)計(jì)圖紙。為把握設(shè)計(jì)起點(diǎn)的建安造價(jià)，甲方在項(xiàng)目成本估算的基

7、礎(chǔ)上要求設(shè)計(jì)單位把握好單方造價(jià)的上線，避開(kāi)到全部設(shè)計(jì)成果完成時(shí)才發(fā)覺(jué)與目標(biāo)成本把握要求相差甚遠(yuǎn)的狀況發(fā)生。四、房地產(chǎn)成本跟蹤審核評(píng)估全員全程成本管理目前業(yè)內(nèi)的房地產(chǎn)公司在設(shè)計(jì)階段的成本把握只有成本部門參與，多數(shù)沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果，而且鋪張了大量的精力，影響工作效率。成本把握應(yīng)當(dāng)是一項(xiàng)全員參與的工作，比如工程、設(shè)計(jì)、成本、營(yíng)銷等管理部門要充分協(xié)調(diào)溝通，制定具體的設(shè)計(jì)要求和設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，并對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案和施工圖、工程項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式明確結(jié)構(gòu)工程師職責(zé)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型、設(shè)計(jì)的合理性和平安性等進(jìn)行全面的評(píng)估和審核。五、房地產(chǎn)成本把握的要點(diǎn)在成本把握中要避開(kāi)兩種現(xiàn)象：一是不計(jì)成本地追求設(shè)計(jì)效果

8、；二是成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)丟失。以下建議可供參考：1、通過(guò)招標(biāo)和方案競(jìng)賽，縮短設(shè)計(jì)周期和優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)公司的管理與協(xié)調(diào)；合同管理；項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和政策攻關(guān)；做好與設(shè)計(jì)人員特殊是設(shè)計(jì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的溝通；落實(shí)獎(jiǎng)懲措施；開(kāi)展設(shè)計(jì)公司間的溝通與競(jìng)爭(zhēng)。2、依據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及投資估算來(lái)把握初步設(shè)計(jì)。3、通過(guò)合同對(duì)勘察設(shè)計(jì)單位明確規(guī)定責(zé)任。4、加強(qiáng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的制訂及合理應(yīng)用，建立管理程序與制度：完善甲方設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；堅(jiān)持設(shè)計(jì)全過(guò)程優(yōu)化；建立專家會(huì)議評(píng)審制度；內(nèi)部各階段圖紙審核制度化。5、正確理解“設(shè)計(jì)階段的成本把握”。這里主要談?wù)剬?duì)設(shè)計(jì)變更的有效把握，應(yīng)留意以下經(jīng)常性發(fā)生的成本突破：如地下室磚

9、外墻改為鋼筋砼墻、基礎(chǔ)土方、主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)變更、外立面裝飾提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)底板增加防水層、地下室砼增加膨脹劑、外墻增厚防水砂漿、增加防水卷材、組院增加圍墻、鐵門欄桿等；以及建設(shè)后期為提升項(xiàng)目品質(zhì)增加的項(xiàng)目導(dǎo)致成本增加，如公共樓梯、電梯間的精裝修、樓體增加木制作構(gòu)架、景觀增加軟、硬景標(biāo)準(zhǔn)等等。6、明確結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成本把握的管理要點(diǎn)。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成本把握的要點(diǎn)包括：輸入方式、 設(shè)計(jì)周期的合理取值、設(shè)計(jì)費(fèi)的合理取值、設(shè)計(jì)合同中設(shè)計(jì)院應(yīng)擔(dān)當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)、限額設(shè)計(jì)合同的內(nèi)容和應(yīng)用、地產(chǎn)商必需提前向設(shè)計(jì)院輸入的技術(shù)原則及內(nèi)容、地產(chǎn)公司必需把握的要點(diǎn)等。7、明確結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成本把握的技術(shù)關(guān)鍵點(diǎn)。明確技術(shù)關(guān)鍵點(diǎn)主要是處理好質(zhì)量

10、與成本的關(guān)系，比如明確剪力墻布置、數(shù)量、長(zhǎng)度取值以及厚度取值；異形柱結(jié)構(gòu)中應(yīng)留意的事項(xiàng)；對(duì)勘察報(bào)告取值及建議的關(guān)注點(diǎn)；各種鋼筋材料對(duì)成本影響的對(duì)比分析等。8、設(shè)計(jì)管理是成本把握的關(guān)鍵著力點(diǎn)。前期完整的規(guī)劃設(shè)計(jì)成為成本估算及投資決策的依據(jù)，如地形的處理、產(chǎn)品的分布、交通的規(guī)劃、流線的設(shè)計(jì)、停車的考慮、地庫(kù)的規(guī)模、豎向的設(shè)置、景觀的處理、資源的利用等。成本及市場(chǎng)的互動(dòng)加上多方案比較形成完善的項(xiàng)目SWOT分析，如土地價(jià)值分析、管理界面分析、開(kāi)放空間分析、競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析、主要成本分析、財(cái)務(wù)分析等。9、制定策劃、設(shè)計(jì)、工程、銷售的基準(zhǔn)周期。成本管理依據(jù)項(xiàng)目的特性、定位制定設(shè)計(jì)成本目標(biāo)，并分解列出分項(xiàng)工程清單。建設(shè)工程一般有總圖及室外工程、商業(yè)及社區(qū)配套工程、市政配套工程如變配電、建筑主體、地下車庫(kù)及人防工程、景觀及綠化工程、會(huì)所或售樓處、室