房地產(chǎn)規(guī)劃設計階段的成本如何控制

1、房地產(chǎn)規(guī)劃設計階段的成本如何把握房地產(chǎn)規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本把握是實現(xiàn)“事前把握”的關(guān)鍵，在該環(huán)節(jié)進行成本把握可以最大限度的削減事后變動帶來的成本增加，具有“一錘定音”的地位和作用。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-3%，但對工程造價的影響可達75%以上，所以該環(huán)節(jié)把握要點和把握內(nèi)容相當簡潔?；驹瓌t是：周密規(guī)劃設計，科學爭辯爭辯，嚴格預算審批。合理科學的設計，可降低房地產(chǎn)工程造價10%左右。但在房地產(chǎn)工程設計中不少設計人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟，任意提高平安系數(shù)或設計標準，而對經(jīng)濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了房地產(chǎn)項目成本的有效把握。設計階段對項目投資的影響是

2、極其重要，特殊是擴初設計階段對項目經(jīng)濟的影響達70%95%，實際上，當擴初設計批復之后,存在的技術(shù)問題、費用問題都很難解決，因此必需重視擴初設計，以避開“先天不足”。以下閱歷可供借鑒：一、推行設計招標，擇優(yōu)選擇設計單位樂觀推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的總體規(guī)劃、建筑設計、景觀設計等放在一起進行招標，接受多家競投，組織有關(guān)專家綜合評比定標，這樣既可優(yōu)選出高水平、善溝通的設計單位，又可促進設計單位在項目整體的空間布局、建筑造型、使用功能和景觀環(huán)境設計上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。在招標過程中，對設計單位的選擇最好是選擇適合自己項目定位的設計單位及主案設計師

3、。設計院的選擇原則是最優(yōu)性價比，專業(yè)負責人的選擇原則是力氣、敬業(yè)、團隊意識和成本意識。二、開展限額設計，有效把握造價由于當前設計單位普遍經(jīng)濟觀念和市場觀念淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟”， 設計節(jié)點把握度差，常導致趕工期、輕質(zhì)量、各專業(yè)圖紙沖突多、細部設計缺失等問題毀滅。加上設計費的取費標準一般按建筑面積或投資額計算，不利于設計單位加強成本把握意識，鋪張較大。因此，甲方必需在設計任務書或投資估算上規(guī)定設計限額（造價、主材消耗指標，如每平米鋼筋、混凝土用量等），并和設計費掛鉤，同時盡可能實行設計監(jiān)理制度，建立獎懲考核激勵機制，加強設計階段的成本把握。克服那種只顧畫圖、不顧算帳的傾向，變“畫了算”為“算了

4、畫”。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標和同地區(qū)其他樓盤的閱歷數(shù)據(jù)，進行科學分析、比較，優(yōu)化設計，降低工程造價。設計限額要求設計人員應生疏建筑工程預算定額及費用定額，生疏建筑材料預算價格，然后按項目投資估算把握初步設計及概算，再用初步設計概算把握施工圖設計及概算。因此，設計公司的各專業(yè)技術(shù)人員在保證功能及技術(shù)指標的前提下，必需制定雙贏策略，合理分解和使用成本限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟有機結(jié)合起來。設計標精確定要與項目的市場定位相適應,不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，樂觀推行合理成本、利潤下的設計價值前期把握。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價和成本管理人員應

5、與設計部門樂觀協(xié)作，準時供應牢靠的工程基礎資料。比如甲方收集和分析開發(fā)項目所在區(qū)域的各項把握要素，如區(qū)域周邊的市政狀況、市場和產(chǎn)品的定位要求、主力客戶群和戶型配比等。并對項目的定位、產(chǎn)品的購買人群、對規(guī)劃設計中的布局及建筑風格以及對各種套型的大小及套型比例等要求要明確。在設計限額下，可以實行一些成本策略：比如在初步設計階段，在滿足規(guī)范的要求下，削減非可售部分面積等。施工圖設計階段，通過設計優(yōu)化，降低部分對產(chǎn)品品質(zhì)影響不大的材料檔次，如砂加氣砌塊、陽臺玻璃欄板、外墻涂料及面磚、空調(diào)裝飾板等，但對客戶投訴和關(guān)注點較多的電梯、進戶門、外墻門窗、可視對講等，應在保證質(zhì)量的前提下把握價格，當然要與產(chǎn)品定

6、位和對業(yè)主的銷售合同承諾相符合。三、房地產(chǎn)接受合同措施把握造價通過合同的約束性來把握成本是一個可行性較高的手段。在設計合同的簽訂中，首先要明確設計單位供應甲方認可的設計進度及付款方案（付款與設計的進度、質(zhì)量等掛鉤），并明確延期的賠償責任，甲方按合同對設計的質(zhì)量與進度進行跟蹤。同時在簽訂設計合同時，針對目前多數(shù)設計單位經(jīng)濟觀念淡薄，設計變更隨心所欲的現(xiàn)象，應在設計合同經(jīng)濟條款上，增加設計變更及修改的費用額度限制條款（如設計變更費超出施工合同價的某一比例（如5%）時，則扣罰確定比例的設計費）。同時在合同中明確要求設計單位供應設計概算及電子版設計圖紙。為把握設計起點的建安造價，甲方在項目成本估算的基

7、礎上要求設計單位把握好單方造價的上線，避開到全部設計成果完成時才發(fā)覺與目標成本把握要求相差甚遠的狀況發(fā)生。四、房地產(chǎn)成本跟蹤審核評估全員全程成本管理目前業(yè)內(nèi)的房地產(chǎn)公司在設計階段的成本把握只有成本部門參與，多數(shù)沒有達到預期的效果，而且鋪張了大量的精力，影響工作效率。成本把握應當是一項全員參與的工作，比如工程、設計、成本、營銷等管理部門要充分協(xié)調(diào)溝通，制定具體的設計要求和設計任務書，并對設計單位的設計方案和施工圖、工程項目的結(jié)構(gòu)形式明確結(jié)構(gòu)工程師職責、裝修標準、材料設備選型、設計的合理性和平安性等進行全面的評估和審核。五、房地產(chǎn)成本把握的要點在成本把握中要避開兩種現(xiàn)象：一是不計成本地追求設計效果

8、；二是成本不合理導致品質(zhì)丟失。以下建議可供參考：1、通過招標和方案競賽，縮短設計周期和優(yōu)化設計方案，加強對設計公司的管理與協(xié)調(diào)；合同管理；項目技術(shù)、經(jīng)濟和政策攻關(guān)；做好與設計人員特殊是設計項目負責人的溝通；落實獎懲措施；開展設計公司間的溝通與競爭。2、依據(jù)批準的設計任務書及投資估算來把握初步設計。3、通過合同對勘察設計單位明確規(guī)定責任。4、加強設計標準和標準設計的制訂及合理應用，建立管理程序與制度：完善甲方設計標準；堅持設計全過程優(yōu)化；建立專家會議評審制度；內(nèi)部各階段圖紙審核制度化。5、正確理解“設計階段的成本把握”。這里主要談談對設計變更的有效把握，應留意以下經(jīng)常性發(fā)生的成本突破：如地下室磚

9、外墻改為鋼筋砼墻、基礎土方、主體結(jié)構(gòu)設計變更、外立面裝飾提高設計標準、基礎底板增加防水層、地下室砼增加膨脹劑、外墻增厚防水砂漿、增加防水卷材、組院增加圍墻、鐵門欄桿等；以及建設后期為提升項目品質(zhì)增加的項目導致成本增加，如公共樓梯、電梯間的精裝修、樓體增加木制作構(gòu)架、景觀增加軟、硬景標準等等。6、明確結(jié)構(gòu)設計成本把握的管理要點。結(jié)構(gòu)設計成本把握的要點包括：輸入方式、 設計周期的合理取值、設計費的合理取值、設計合同中設計院應擔當?shù)娘L險、限額設計合同的內(nèi)容和應用、地產(chǎn)商必需提前向設計院輸入的技術(shù)原則及內(nèi)容、地產(chǎn)公司必需把握的要點等。7、明確結(jié)構(gòu)設計成本把握的技術(shù)關(guān)鍵點。明確技術(shù)關(guān)鍵點主要是處理好質(zhì)量

10、與成本的關(guān)系，比如明確剪力墻布置、數(shù)量、長度取值以及厚度取值；異形柱結(jié)構(gòu)中應留意的事項；對勘察報告取值及建議的關(guān)注點；各種鋼筋材料對成本影響的對比分析等。8、設計管理是成本把握的關(guān)鍵著力點。前期完整的規(guī)劃設計成為成本估算及投資決策的依據(jù)，如地形的處理、產(chǎn)品的分布、交通的規(guī)劃、流線的設計、停車的考慮、地庫的規(guī)模、豎向的設置、景觀的處理、資源的利用等。成本及市場的互動加上多方案比較形成完善的項目SWOT分析，如土地價值分析、管理界面分析、開放空間分析、競爭樓盤分析、主要成本分析、財務分析等。9、制定策劃、設計、工程、銷售的基準周期。成本管理依據(jù)項目的特性、定位制定設計成本目標，并分解列出分項工程清單。建設工程一般有總圖及室外工程、商業(yè)及社區(qū)配套工程、市政配套工程如變配電、建筑主體、地下車庫及人防工程、景觀及綠化工程、會所或售樓處、室