第六章 房地產(chǎn)可行性研究ppt課件

1、第六章房地產(chǎn)工程可行性研討 .學(xué)習(xí)內(nèi)容可行性研討概述 可行性研討的內(nèi)容與步驟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程謀劃與根底參數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的可行性研討報(bào)告的撰寫(xiě)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研討實(shí)例可行性研討概述可行性研討的內(nèi)容與步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程謀劃與根底參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的可行性研討報(bào)告的撰寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研討實(shí)例6.1可行性研討概述一、可行性研討的含義和目的可行性研討是在投資決策前，對(duì)建立工程進(jìn)展全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。 是實(shí)現(xiàn)工程決策的科學(xué)化、民主化，減少或防止投資決策的失誤，提高工程開(kāi)發(fā)建立

2、的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。目 的含 義.作用是工程投資決策的根據(jù) 是籌集建立資金的根據(jù)是開(kāi)發(fā)商與有關(guān)各部門(mén)簽署協(xié)議、合同的根據(jù)是編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的根據(jù)6.1可行性研討概述二、可行性研討的作用可行性研討概述可行性研討的內(nèi)容與步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程謀劃與根底參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的可行性研討報(bào)告的撰寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研討實(shí)例.投資時(shí)機(jī)研討初步可行性研討 詳細(xì)可行性研討 工程的評(píng)價(jià)和決策 6.1可行性研討概述投資估算的準(zhǔn)確度為30 研討費(fèi)用占總投資的0.251.5 投資估算的準(zhǔn)確度為20 投資估算的準(zhǔn)確度為10 研討費(fèi)用占總投資小型1.03.0大

3、型0.21.0% 研討費(fèi)用占總投資的0.20.8 可行性研討概述可行性研討的內(nèi)容與步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程謀劃與根底參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的可行性研討報(bào)告的撰寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研討實(shí)例可行性研討的階段.國(guó)家和地域經(jīng)濟(jì)建立的方針、政策和長(zhǎng)久規(guī)劃；同意的工程建議書(shū)和同等效能的文件；國(guó)家同意的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政根底設(shè)備等；自然、地理、氣候、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等根底資料；有關(guān)工程技術(shù)方面的規(guī)范、規(guī)范、目的、要求等資料；國(guó)家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和目的；開(kāi)發(fā)工程備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等。 6.1可行性研討概

4、述三、可行性研討編制根據(jù)可行性研討概述可行性研討的內(nèi)容與步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程謀劃與根底參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的可行性研討報(bào)告的撰寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研討實(shí)例.6.2 可行性研討的內(nèi)容與步驟 工程概略現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及方案制定環(huán)境影響評(píng)價(jià)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇市場(chǎng)分析及規(guī)模確定可行性研討的主要內(nèi)容可行性研討的主要內(nèi)容資源供應(yīng)條件分析開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)和費(fèi)用研討建立計(jì)劃編制工程經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益分析結(jié)論與建議可行性研討概述可行性研討的內(nèi)容與步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程謀劃與根底參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的可行性研討報(bào)告的撰寫(xiě) 房地

5、產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研討實(shí)例.6.2可行性研討的內(nèi)容與步驟接受委托 調(diào)查研討 方案選擇和優(yōu)化 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià) 編制可行性研討報(bào)告 可行性研討的步驟可行性研討概述可行性研討的內(nèi)容與步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程謀劃與根底參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的可行性研討報(bào)告的撰寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研討實(shí)例.6.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)方案與根底參數(shù)選擇 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)方案內(nèi)容 區(qū)位分析與選擇 開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇 收益法開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇 協(xié)作方式的分析與選擇 融資方式與資金構(gòu)造的分析與選擇 產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)方式的分析與選擇 可行性研討概述可行性研討的內(nèi)容與步驟 房地產(chǎn)

6、開(kāi)發(fā)工程謀劃與根底參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的可行性研討報(bào)告的撰寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研討實(shí)例.二、構(gòu)造評(píng)價(jià)方案 6.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程謀劃與根底參數(shù)選擇 開(kāi)發(fā)工程能否分期進(jìn)展以及如何分期、開(kāi)發(fā)工程擬建立的物業(yè)類型及不同物業(yè)類型的比例關(guān)系、建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次、協(xié)作方式與協(xié)作條件、擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例、租售與自營(yíng)的選擇及各自在總建筑面積中的比例等，都需求在詳細(xì)的評(píng)價(jià)方案中加以明確。 在實(shí)踐操作過(guò)程中，通常按照開(kāi)發(fā)工程能否分期與開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)方式 構(gòu)造評(píng)價(jià)方案，就是在工程謀劃的根底上，構(gòu)造出可供評(píng)價(jià)比較的詳細(xì)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)方案。 可行性研討

7、概述可行性研討的內(nèi)容與步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程謀劃與根底參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的可行性研討報(bào)告的撰寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研討實(shí)例.6.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程謀劃與根底參數(shù)選擇 時(shí)間類參數(shù) 融資相關(guān)參數(shù) 收益相關(guān)目的 三、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)根底參數(shù)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的起始時(shí)間點(diǎn) 開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)期 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)任務(wù)的計(jì)算周期 預(yù)售收入用于后續(xù)開(kāi)發(fā)建立投資的比例 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的貸款利率 運(yùn)營(yíng)本錢(qián)占毛租金收入比率 空置率 資本金投入比例 評(píng)價(jià)規(guī)范類目的 基準(zhǔn)收益率 目的投資報(bào)答率等 可行性研討概述可行性研討的內(nèi)容與步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程謀劃與根底參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資與收入估算房地

8、產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的可行性研討報(bào)告的撰寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研討實(shí)例.6.4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資與收入估算 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資估算1.土地費(fèi)用估算2.前期工程費(fèi)3.房屋開(kāi)發(fā)費(fèi) 4.管理費(fèi) 5.財(cái)務(wù)費(fèi)用 6.銷售費(fèi)用 7.開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 8.其他費(fèi)用 9.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)可行性研討概述可行性研討的內(nèi)容與步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程謀劃與根底參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的可行性研討報(bào)告的撰寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研討實(shí)例.6.4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資與收入估算 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資估算1.土地費(fèi)用估算2.前期工程費(fèi)3.房屋開(kāi)發(fā)費(fèi) 4.管理費(fèi) 5.財(cái)務(wù)費(fèi)用

9、 6.銷售費(fèi)用 7.開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 8.其他費(fèi)用 9.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)(1)土地征用拆遷費(fèi)(2)土地出讓地價(jià)款 (3)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)(4)土地租用費(fèi) (5)土地投資折價(jià) 可行性研討概述可行性研討的內(nèi)容與步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程謀劃與根底參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的可行性研討報(bào)告的撰寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研討實(shí)例.6.4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資與收入估算 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資估算1.土地費(fèi)用估算2.前期工程費(fèi)3.房屋開(kāi)發(fā)費(fèi) 4.管理費(fèi) 5.財(cái)務(wù)費(fèi)用 6.銷售費(fèi)用 7.開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 8.其他費(fèi)用 9.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)可行性研討概述可行性研討的內(nèi)容與步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程謀劃與根底

10、參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的可行性研討報(bào)告的撰寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研討實(shí)例(1)開(kāi)發(fā)工程的前期規(guī)劃 (2)設(shè)計(jì) (3)可行性研討 (4)水文地質(zhì)勘測(cè) (5) “三通一平 .6.4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資與收入估算 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資估算1.土地費(fèi)用估算2.前期工程費(fèi)3.房屋開(kāi)發(fā)費(fèi) 4.管理費(fèi) 5.財(cái)務(wù)費(fèi)用 6.銷售費(fèi)用 7.開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 8.其他費(fèi)用 9.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)(1)建筑安裝工程費(fèi) (2)公共配套設(shè)備建立費(fèi) (3)根底設(shè)備建立費(fèi) 可采用的估算方法1.單元估算法2.單位目的估算法3.工程量近似匡算法4.概算目的估算法5.概預(yù)算定額法6.根據(jù)類似

11、工程閱歷進(jìn)展估算 可行性研討概述可行性研討的內(nèi)容與步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程謀劃與根底參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的可行性研討報(bào)告的撰寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研討實(shí)例.6.4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資與收入估算 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資估算1.土地費(fèi)用估算2.前期工程費(fèi)3.房屋開(kāi)發(fā)費(fèi) 4.管理費(fèi) 5.財(cái)務(wù)費(fèi)用 6.銷售費(fèi)用 7.開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 8.其他費(fèi)用 9.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以上述各項(xiàng)費(fèi)用之和的3一7估算 可行性研討概述可行性研討的內(nèi)容與步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程謀劃與根底參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的可行性研討報(bào)告的撰寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

12、工程可行性研討實(shí)例.工程量近似匡算法 工程量近似匡算法采用與工程概預(yù)算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價(jià)和取費(fèi)，近似計(jì)算工程投資。概算目的法 概算目的法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算目的計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用。 單位目的估算法單位目的估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法。單元估算法 單元估算法是指以根本建立單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到工程或單項(xiàng)工程總投資的估算方法。 6.4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資與收入估算 可行性研討概述可行性研討的內(nèi)容與步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程謀劃與根底參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的

13、可行性研討報(bào)告的撰寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研討實(shí)例.6.4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資與收入估算 二、資金運(yùn)用方案 房地產(chǎn)工程應(yīng)根據(jù)能夠的建立進(jìn)度和將會(huì)發(fā)生的實(shí)踐付款時(shí)間和金額，編制資金運(yùn)用方案表。三、收入估算與資金籌措收入估算資金籌措內(nèi)容通常包括：擬租售物業(yè)的類型、時(shí)間和相應(yīng)的數(shù)量，租售價(jià)錢(qián)，租售收入及收款方式 資金籌措方案，要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程資金運(yùn)用方案和銷售收入方案為根底，確定資金的來(lái)源和相應(yīng)的數(shù)量。 可行性研討概述可行性研討的內(nèi)容與步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程謀劃與根底參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的可行性研討報(bào)告的撰寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研討實(shí)例.不確定性

14、與風(fēng)險(xiǎn)分析財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的的計(jì)算與評(píng)價(jià)編制根本財(cái)務(wù)報(bào)表測(cè)算財(cái)務(wù)根底數(shù)據(jù)， 編制輔助財(cái)務(wù)報(bào)表財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根本程序6.5 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的可行性研討概述可行性研討的內(nèi)容與步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程謀劃與根底參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的可行性研討報(bào)告的撰寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研討實(shí)例.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根本報(bào)表普通包括：現(xiàn)金流量表1財(cái)務(wù)方案現(xiàn)金流量表 2利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表 3資產(chǎn)負(fù)債表 46.5 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的全部投資現(xiàn)金流量表資本金現(xiàn)金流量表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表包括根本報(bào)表和輔助報(bào)表。一些根底性數(shù)據(jù)(如本錢(qián)、收入等

15、)都存儲(chǔ)于輔助報(bào)表中，這些輔助報(bào)表經(jīng)過(guò)某種對(duì)應(yīng)關(guān)系生成根本報(bào)表。經(jīng)過(guò)根本報(bào)表就可以對(duì)工程進(jìn)展財(cái)務(wù)盈利才干、清償才干及資金平衡分析。 可行性研討概述可行性研討的內(nèi)容與步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程謀劃與根底參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的可行性研討報(bào)告的撰寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研討實(shí)例.總投資估算表1銷售收入和銷售稅金及附加表2投資方案與資金籌措表3借款還本付息計(jì)算表4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)輔助報(bào)表普通包括：6.5 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的可行性研討概述可行性研討的內(nèi)容與步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程謀劃與根底參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工

16、程財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的可行性研討報(bào)告的撰寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研討實(shí)例.財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)財(cái)務(wù)盈利能力分析項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 投資回收期投資回收期財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表投資回收期財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率損益表投資利潤(rùn)率投資利稅率資本金利潤(rùn)率清償能力分析資金來(lái)源與運(yùn)用表借款償還期財(cái)務(wù)分析及評(píng)價(jià)目的的對(duì)應(yīng)關(guān)系6.5 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的可行性研討概述可行性研討的內(nèi)容與步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程謀劃與根底參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的可行性研討報(bào)告的撰寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研討實(shí)例.一、靜態(tài)目

17、的及其計(jì)算 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的投資效益進(jìn)展評(píng)價(jià)時(shí)，假設(shè)不思索資金的時(shí)間價(jià)值，稱為靜態(tài)評(píng)價(jià)，其計(jì)算目的稱為靜態(tài)目的。常用的靜態(tài)目的有投資利潤(rùn)率、投資回收期等。.一投資利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率是指工程到達(dá)設(shè)計(jì)消費(fèi)才干后的一個(gè)正常消費(fèi)年份的年利潤(rùn)總額與工程總投資的比率，它是調(diào)查工程單位投資盈利才干的靜態(tài)目的。對(duì)消費(fèi)期內(nèi)各年的利潤(rùn)總額變化幅度較大的工程，應(yīng)計(jì)算消費(fèi)期年平均利潤(rùn)總額與工程總投資的比率。其計(jì)算公式為： 投資利潤(rùn)率 工程投資利潤(rùn)率越高，闡明工程經(jīng)濟(jì)效益越好，否那么闡明效益欠佳或虧損。在利用投資利潤(rùn)率進(jìn)展評(píng)價(jià)時(shí)，首先要確定一個(gè)利潤(rùn)率規(guī)范例如20，當(dāng)投資方案的投資利潤(rùn)率高于此規(guī)范時(shí)那么接受該投資方案，

18、否那么就回絕該投資方案。假設(shè)要從多個(gè)可接受的互斥方案中進(jìn)展選擇，應(yīng)該選投資利潤(rùn)率最高的方案。. 例如，某工程的總投資為500萬(wàn)元，其年平均銷售利潤(rùn)為146萬(wàn)元，那么該工程的投資利潤(rùn)率是多少？ 該工程的投資利潤(rùn)率為： 10029.2 假設(shè)確定的投資利潤(rùn)率規(guī)范為20，那么可接受該投資方案。 投資利潤(rùn)率對(duì)于快速評(píng)價(jià)一個(gè)壽命期較短工程方案的投資經(jīng)濟(jì)效果是有用的目的；當(dāng)工程不具備綜合分析所需的詳細(xì)資料時(shí)，或在建立工程制定的早期階段或研討過(guò)程對(duì)其進(jìn)展初步評(píng)價(jià)也是一個(gè)有實(shí)意圖義的目的。該目的特別適用于工藝簡(jiǎn)單而消費(fèi)情況變化不大的工程方案的選擇和工程投資經(jīng)濟(jì)效果的最終評(píng)價(jià)。 投資利潤(rùn)率法主要有以下優(yōu)點(diǎn)：1經(jīng)濟(jì)

19、意義易于了解，凈利潤(rùn)是會(huì)計(jì)人員較為熟習(xí)的概念；2運(yùn)用簡(jiǎn)單、方便；3思索了投資壽命期內(nèi)一切年份的收益情況。 其主要缺陷在于：1沒(méi)有思索資金的時(shí)間價(jià)值；2由于凈利潤(rùn)只是會(huì)計(jì)上通用的概念，與現(xiàn)金流量有較大差別，因此投資利潤(rùn)率并不能真正反映投資報(bào)酬率的高低。.二投資回收期 投資者通常期望所投入的資金可以在較短的時(shí)間內(nèi)足額收回。用于衡量投資工程初始投資回收速度的評(píng)價(jià)目的稱為投資回收期，它是指以工程的凈收益抵償全部初始投資所需求的時(shí)間。投資回收期普通以年表示，從建立開(kāi)場(chǎng)年算起，其表達(dá)式為： 式中 為投資回收期；CI為現(xiàn)金流入量；CO為現(xiàn)金流出量； 為年的凈現(xiàn)金流量。 投資回收期可根據(jù)現(xiàn)金流量表全部投資中累

20、計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算求得。其計(jì)算公式為： 求出的投資回收期與行業(yè)的基準(zhǔn)投資回收期比較，當(dāng) 時(shí)，闡明工程投資能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)收回，經(jīng)濟(jì)效果好。.例如，甲乙兩方案前5年的凈現(xiàn)金流量如表56所示，求這兩個(gè)方案的投資回收期，并利用投資回收期目的對(duì)這兩個(gè)方案進(jìn)展評(píng)價(jià)。 甲乙兩方案各年凈現(xiàn)金流量 單位：萬(wàn)元從甲方案計(jì)算所得為： 年由于甲方案各年凈現(xiàn)金流量為年值方式，亦可簡(jiǎn)化計(jì)算為： 年從乙方案計(jì)算所得為： 年 假設(shè)行業(yè)的基準(zhǔn)投資回收期為4年，那么甲乙兩方案都可以接受。如甲乙兩方案互斥，由于甲方案的投資回收期短于乙方案，故應(yīng)選擇甲方案。年份012345甲方案凈現(xiàn)金流量-1000400400400400400累計(jì)

21、凈現(xiàn)金流量-1000-600-2002006001000乙方案凈現(xiàn)金流量-1000200300300400600累計(jì)凈現(xiàn)金流量-1000-800-500-200200800. 投資回收期法的主要優(yōu)點(diǎn)在于：1運(yùn)用簡(jiǎn)單、方便。主要表達(dá)在三個(gè)方面：一是評(píng)價(jià)目的計(jì)算較為簡(jiǎn)單；二是采用該方法只需求確定投資工程前幾年的凈現(xiàn)金流量，而不用確定投資工程壽命期一切年份各年凈現(xiàn)金流量；三是不用確定貼現(xiàn)率。2投資回收期的經(jīng)濟(jì)意義易于了解。3在一定意義上思索了投資風(fēng)險(xiǎn)要素，由于通常投資回收期越短那么投資風(fēng)險(xiǎn)越小。正是由于投資回收期法具有以上優(yōu)點(diǎn)，所以對(duì)小投資工程評(píng)價(jià)時(shí)，經(jīng)常采用該方法，即使在對(duì)大型工程評(píng)價(jià)時(shí)，也經(jīng)常將

22、此法與其他動(dòng)態(tài)目的結(jié)合運(yùn)用。 投資回收期法的主要缺陷有：1沒(méi)有思索資金的時(shí)間價(jià)值，這一點(diǎn)表達(dá)在將不同年份的現(xiàn)金流量直接相加。2不思索投資回收期以外各年凈現(xiàn)金流量，所以不利于對(duì)投資工程進(jìn)展整體評(píng)價(jià)。3投資回收期規(guī)范確實(shí)定主要依賴決策者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度。.二、動(dòng)態(tài)目的及其計(jì)算 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的投資效益進(jìn)展評(píng)價(jià)時(shí)，思索資金時(shí)間價(jià)值的方法，稱為動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)，計(jì)算的目的稱為動(dòng)態(tài)目的。動(dòng)態(tài)目的比較全面地反映開(kāi)發(fā)工程投資活動(dòng)有效期的經(jīng)濟(jì)效益，使評(píng)價(jià)更加符合實(shí)踐，常用的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)目的有凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等。.一凈現(xiàn)值 凈現(xiàn)值是指開(kāi)發(fā)工程在投資活動(dòng)有效期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，按預(yù)先規(guī)定的貼現(xiàn)率或基準(zhǔn)收益率，折算到

23、開(kāi)發(fā)工程實(shí)施開(kāi)場(chǎng)的基準(zhǔn)年的代數(shù)和。用凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)工程投資效益的方法，稱為凈現(xiàn)值法。其計(jì)算公式為： 式中NPV為凈現(xiàn)值；n為開(kāi)發(fā)工程投資活動(dòng)有效期； 為貼現(xiàn)率或基準(zhǔn)收益率。. 在利用凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)工程時(shí)，假設(shè)NPV0，表示開(kāi)發(fā)工程方案的收益率不僅可以到達(dá)基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益程度，而且尚有盈余；假設(shè)NPV0，那么闡明方案的收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率預(yù)定的投資收益程度；假設(shè)NPV0，那么表示開(kāi)發(fā)工程方案的收益率恰好等于基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益程度。所以，只需NPVO時(shí)，該方案在經(jīng)濟(jì)上才是可取的；反之那么不可取。舉例如下： 例：甲乙兩個(gè)互斥投資方案各年凈現(xiàn)金流量如表57所示，

24、知基準(zhǔn)收益率為10。試?yán)脙衄F(xiàn)值法判別甲乙兩方案的可行性，假設(shè)都可行，應(yīng)該選擇哪一個(gè)？ 表67 甲乙兩方案各年凈現(xiàn)金流量 單位：萬(wàn)元年份012345甲方案凈現(xiàn)金流量-1000300300300300300乙方案凈現(xiàn)金流量-1000100200300400500.甲方案的凈現(xiàn)值為：乙方案的凈現(xiàn)值為： 由于甲乙兩方案的凈現(xiàn)值都大于零，因此這兩個(gè)方案都可以接受。但甲方案的凈現(xiàn)值大于乙方案的凈現(xiàn)值，根據(jù)凈現(xiàn)值法知甲方案優(yōu)于乙方案，應(yīng)該選擇甲方案。 由此可以看出，凈現(xiàn)值法的根本思想是投入與產(chǎn)出相對(duì)比，只需當(dāng)后者大于前者時(shí)，投資才是有益的。為了便于思索資金的時(shí)間價(jià)值，將不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量一致折算為同

25、一時(shí)點(diǎn)工程實(shí)施的開(kāi)場(chǎng)時(shí)點(diǎn)，未來(lái)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和就是進(jìn)展投資的“產(chǎn)出，而初始投資就是“投入。.24萬(wàn)元65.26萬(wàn)元.6.6 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析可行性研討概述可行性研討的內(nèi)容與步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程謀劃與根底參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的可行性研討報(bào)告的撰寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研討實(shí)例一、房地產(chǎn)工程不確定性要素的分析土地費(fèi)用建安工程費(fèi)用租售價(jià)錢(qián)開(kāi)發(fā)期與租售期容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)資本化率貸款利率房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程購(gòu)買(mǎi)價(jià)錢(qián)權(quán)益投資比率空置率運(yùn)營(yíng)本錢(qián)房地產(chǎn)置業(yè)投資工程.6.6 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析二、盈虧平衡分析可行性研討概述可行性研討的內(nèi)容與步驟 房地產(chǎn)

26、開(kāi)發(fā)工程謀劃與根底參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的可行性研討報(bào)告的撰寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研討實(shí)例盈虧平衡分析的目的就是經(jīng)過(guò)分析產(chǎn)品產(chǎn)量、本錢(qián)與方案盈利才干之間的關(guān)系找出投資方案盈利與虧損在產(chǎn)量、價(jià)錢(qián)、單位產(chǎn)品本錢(qián)等方面的界限，以判別在各種不確定要素作用下方案的風(fēng)險(xiǎn)情況。盈虧平衡分析的根本假設(shè)線性盈虧平衡分析根本假設(shè)1產(chǎn)品的產(chǎn)量等于銷售量；2單位產(chǎn)品的可變本錢(qián)不變；3單位產(chǎn)品的銷售單價(jià)不變；盈虧平衡點(diǎn)上，收入等于本錢(qián)費(fèi)用，既不盈利也不虧損. 1、銷售收入函數(shù)、本錢(qián)函數(shù)與利潤(rùn)關(guān)系 (1) 收入函數(shù)(即銷售收入與產(chǎn)量間的函數(shù)關(guān)系) B=PQ 式中，B為銷

27、售收入；P為銷售價(jià)錢(qián)；Q為房地產(chǎn)的銷量 (2)本錢(qián)函數(shù)(即本錢(qián)與產(chǎn)量的關(guān)系) TC=FC+VC=FC+VCQ 式中，TC為總本錢(qián)；FC為固定本錢(qián)；VC為變動(dòng)本錢(qián)； VC為單位變動(dòng)本錢(qián)。 (3)利潤(rùn)函數(shù)(即利潤(rùn)與產(chǎn)量的關(guān)系) R=BTC =PQFC VCQ 式中，R為利潤(rùn)可行性研討概述可行性研討的內(nèi)容與步驟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程謀劃與根底參數(shù)選擇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的可行性研討報(bào)告的撰寫(xiě) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研討實(shí)例6.6 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析二、盈虧平衡分析. 2、盈虧平衡點(diǎn)(Break Even Point, BEP) 盈虧平衡點(diǎn)，又稱保本點(diǎn)，是指開(kāi)發(fā)工程

28、的利潤(rùn)為零時(shí)的目的，包括盈虧平衡點(diǎn)銷售量、盈虧平衡點(diǎn)銷售額。R=BTC =PQFC VCQ=0盈虧平衡點(diǎn)銷量那么，盈虧平衡點(diǎn)銷售額為： R*=pQ*. 3、工程平安率(f) 工程平安率是反映工程接受外部風(fēng)險(xiǎn)的才干，計(jì)算公式為：工程平安率越小闡明工程風(fēng)險(xiǎn)接受才干越差，反之，那么越強(qiáng)。工程平安率與風(fēng)險(xiǎn)接受才干f30%狀況危險(xiǎn)需要謹(jǐn)慎不很安全較安全安全.例1：某開(kāi)發(fā)工程估計(jì)平均售價(jià)5600元/m2，單位變動(dòng)本錢(qián)為2200元/m2，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)固定本錢(qián)為6800萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)工程土地面積10000 m2，容積率為5，商品房得房率為80%，試計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)銷售量并分析工程的平安性。解：M2)那么，該工程有足夠的風(fēng)險(xiǎn)接受才干。.例2：某開(kāi)發(fā)工程購(gòu)地13000m2，該地塊容積率不得超越2