產(chǎn)品戶型_怎樣利用贈(zèng)送空間提升產(chǎn)品的附加值ppt課件

1、怎樣利用贈(zèng)送空間提升產(chǎn)品的附加值大華集團(tuán)大連公司營銷部2021年3月.序在戶型設(shè)計(jì)中贈(zèng)送空間作為一個(gè)提升戶型附加值的重要要素，已被寬廣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣泛運(yùn)用?！百?zèng)送空間還有一個(gè)代名詞，即“偷面積。目前市面上的兩房變?nèi)?、三房變四房，入戶花園實(shí)現(xiàn)的室外空間被利用、挑高空間釋放的現(xiàn)代氣味、贈(zèng)送的大露臺(tái)等對(duì)吸引購房者的購買愿望有極大的促進(jìn)作用。在贈(zèng)送空間的范圍中，從最初的入戶花園、露臺(tái)、大陽臺(tái)，開展到送獨(dú)立臥室、獨(dú)立書房等，贈(zèng)送的面積越來越大。從建安本錢控制、保證戶型中各功能空間尺度以及利于報(bào)批經(jīng)過等角度分析，通常中小戶型設(shè)計(jì)中的贈(zèng)送面積占到戶型總面積的10%-15%左右較為適宜；而大戶型的贈(zèng)送面積

2、在5%-8%左右比較合理。在目前的戶型設(shè)計(jì)中，贈(zèng)送空間特征通常表如今以下幾個(gè)方面：一是添加空間的層次；二是界定改動(dòng)空間的比例；三是彌補(bǔ)建筑戶型設(shè)計(jì)的缺乏，豐富室內(nèi)空間。在目前的住宅市場(chǎng)中，這三種表現(xiàn)方式得到了淋漓盡致的發(fā)揚(yáng)。這種可變空間的戶型一方面表達(dá)了開發(fā)商在設(shè)計(jì)上的創(chuàng)新，另一方面，也很受購房者喜歡。.一、贈(zèng)送空間產(chǎn)生的背景1、國六條的出臺(tái) 自2006年6月1日起， 凡新審批、 新開工的商品住房建立，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必需到達(dá)開發(fā)建立總面積的70%以上。 該政策，悄然改動(dòng)著戶型設(shè)計(jì)乃至居住習(xí)慣構(gòu)造的因子，同時(shí)也改動(dòng)著商品房產(chǎn)品供應(yīng)構(gòu)造體系。 “贈(zèng)送空間產(chǎn)品由此被發(fā)揚(yáng)

3、得淋漓盡致。 為最大限制實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的個(gè)性化開發(fā)，在面積受限的前提下，如何實(shí)現(xiàn)為消費(fèi)者提供一個(gè)更為溫馨的居住空間，從而促進(jìn)樓盤去化，使得開發(fā)企業(yè)自然的加強(qiáng)了對(duì)產(chǎn)品的研討與創(chuàng)新。尤其是90以下的戶型，為了滿足以前90-110的戶型對(duì)功能性的要求，因此，各開發(fā)企業(yè)在90以下的戶型贈(zèng)送空間這一環(huán)做足了文章。 .2、開發(fā)本錢的不斷上升 現(xiàn)階段由于部分大中城市土地價(jià)錢的不斷上升，使得工程的開發(fā)本錢也隨之添加，相應(yīng)的分?jǐn)偟矫科矫椎慕ㄖ娣e的本錢要成倍增長。為了降低開發(fā)本錢，怎樣變相降低銷售單價(jià)從而添加工程的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、怎樣變相添加容積率就成為開發(fā)企業(yè)的一個(gè)新課題。而戶型中的贈(zèng)送空間便是變相添加工程容積率的最好

4、方法。戶型中贈(zèng)送空間只記一半建筑面積或者不計(jì)建筑面積，那么實(shí)踐提升了工程的容積率，變相添加容積率，經(jīng)過提升銷售價(jià)錢的方式，能較高幅度的添加工程開發(fā)利潤。3、房?jī)r(jià)的不斷提升 正由于土地價(jià)錢的不斷提升，呵斥了房?jī)r(jià)的快速上漲，普通消費(fèi)者為了購置物業(yè)，已不斷降低了對(duì)戶型面積的需求，經(jīng)過要求功能性來犧牲溫馨性。因此，贈(zèng)送空間的產(chǎn)生能直接添加戶型的功能性，使寬廣購房者真正得到實(shí)惠，也變相分?jǐn)偨档土朔績(jī)r(jià)。.二、贈(zèng)送空間設(shè)計(jì)的詳細(xì)運(yùn)用手法 1、根據(jù) 。把只計(jì)算半建筑面積比如未封鎖的陽臺(tái)和不計(jì)算建筑面積的各類建筑比如層高小于2.20m以下的夾層，插層，技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天臺(tái)，飄

5、窗等)的面積盡量的放大；添加層高，一層產(chǎn)權(quán)兩層適用多為頂樓復(fù)式，經(jīng)過減少分?jǐn)偺砑訉?shí)惠，促進(jìn)銷售。. 凸窗(外飄窗)無限制外擴(kuò)(凸窗高2.2米內(nèi)) 可到達(dá)空間的延伸 可部分裝配內(nèi)部假凸窗添加一些儲(chǔ)物空間 不計(jì)面積的 層高小于2.2米的地下室，半地下室空間 添加輔助運(yùn)用空間 一樓庭院和樓頂?shù)倪\(yùn)用面積添加輔助運(yùn)用 空間 超高內(nèi)挑空，可變現(xiàn)為適用面積 2、設(shè)計(jì)中的常用方法. 一層普通大陽臺(tái)，未封鎖的陽臺(tái) 與房屋相連有上蓋無柱的走廊計(jì)一半面積的 可以變房間的內(nèi)陽臺(tái) 有頂蓋不封鎖的永久性的架空通廊. 為一層和二層做配套地下室，層高可以 到達(dá)3米不計(jì)算面積添加運(yùn)用面積 利用層高的尺度，作為LOFT戶型處 理

6、，一層作為二層用 .利用凸窗偷面積的常用手法技巧：帶窗外墻外移、窗臺(tái)放低，層高不超越2.2米.案例一： 創(chuàng)新戶型之凸窗運(yùn)用：通風(fēng)采光佳，適用，視野開闊，建筑立面美觀， 有效添加了客戶的套內(nèi)面積，賣點(diǎn)真實(shí)。 .案例二： 附加值贈(zèng)送：A1建筑面積：87南北陽臺(tái)：7.5半送南北凸窗：3全送設(shè)備平臺(tái)：7.4全送總附贈(zèng)面積：14附贈(zèng)比率：16% A2建筑面積：61南向陽臺(tái)：5全送任務(wù)陽臺(tái)：2半送總附贈(zèng)面積：3.5附贈(zèng)比率：6%2房2廳1衛(wèi) 建筑面積：871房2廳1衛(wèi) 建筑面積：61 經(jīng)過大進(jìn)深陽臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)、挑空等設(shè)計(jì)，增大產(chǎn)品附加值。.可裝配凸窗和可打掉步入式凸窗梁的常用手法 開發(fā)商為了偷面積，故意將

7、樓盤凸窗部分設(shè)計(jì)出一道橫梁，使得凸窗層高不高于2.2米。而客戶在拿到房子后，這樣一道專為打掉設(shè)計(jì)的橫梁便可裝配掉，使本來2.2米的層高變成2.8米，與正常房屋層高一致。將這種偷面積方式發(fā)揚(yáng)到極致的是，開發(fā)商在屋內(nèi)做一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超越2.2米，上層空間0.6米左右用于貯藏室。在裝修的時(shí)候，購房者可以將故意設(shè)計(jì)的那道假梁打掉，使得房屋空間變大。.2房2廳2衛(wèi)建筑面積：89北向入戶花園設(shè)備平臺(tái)，附加值高，適用性強(qiáng)；南向超大面寬陽臺(tái)任務(wù)陽臺(tái)，連通臥室與陽臺(tái)，觀景性強(qiáng)，溫馨適用。附加值贈(zèng)送：建筑面積：89南北陽臺(tái)：22半送任務(wù)陽臺(tái)：2.7全送南北凸窗：3.6全送設(shè)備平臺(tái)：3.3

8、全送總附贈(zèng)面積：20.6附贈(zèng)比率：23%.利用可裝配凸窗，為客戶“偷出了一個(gè)很大的空間。步入式凸窗搖身變成一個(gè)獨(dú)立空間，實(shí)現(xiàn)了凸窗的盡量擴(kuò)展。.利用隱藏式衣柜，落地衣柜的常用手法隱藏式衣櫥的設(shè)計(jì)方法有點(diǎn)類似于低臺(tái)凸窗，經(jīng)過外墻外移并將其做成凸窗完成，只是這里的凸窗改成了衣櫥。和凸窗一樣，隱藏式衣櫥的高度通常也在2.2米以下，不用計(jì)入建筑面積，但業(yè)主卻可以運(yùn)用。. 利用超大空中花園和大陽臺(tái)的常用手法 附加值贈(zèng)送：A建筑面積：68露臺(tái)：7.6全送花園：7.5半送凸窗：2.6全送總附贈(zèng)面積：13.9附贈(zèng)比率：20.5%ABC露臺(tái)花池花池花園露臺(tái)陽臺(tái)花園B建筑面積：50花園：14半送花池：7.8全送總

9、附贈(zèng)面積：15附贈(zèng)比率：30%C建筑面積：77花園：22半送總附贈(zèng)面積：11附贈(zèng)比率：14%. 附加值贈(zèng)送： A建筑面積：87陽臺(tái)：24半送凸窗：1.6全送總附贈(zèng)面積：13.6附贈(zèng)比率：16% ABCB建筑面積：89陽臺(tái)：20半送凸窗：3全送總附贈(zèng)面積：14.6附贈(zèng)比率：15%C建筑面積：89陽臺(tái)：18半送凸窗：3全送總附贈(zèng)面積：12附贈(zèng)比率：13%2房2廳1衛(wèi)建筑面積：8789北陽臺(tái)與空中花園可自在轉(zhuǎn)換多功能空間，溫馨適用，功能性強(qiáng)。由于空中花園和陽臺(tái)只計(jì)一半建筑面積，因此經(jīng)過做大空中花園和陽臺(tái)也屬偷面積之舉。 .產(chǎn)品特征：以大花架方式與空中露臺(tái)等方式，進(jìn)展大面積附加值贈(zèng)送。建筑面積：88.

10、52附加值贈(zèng)送：南北花架：約48全送露臺(tái)走廊：約20半送南向凸窗：約3全送總附贈(zèng)面積：約61附贈(zèng)比率：68.9%花架花架露臺(tái)露臺(tái)入戶走廊全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送面積.從現(xiàn)場(chǎng)的毛坯房可以清楚地看到，入戶通道的兩側(cè)花架，是不計(jì)算建筑面積的“贈(zèng)送部分。.利用錯(cuò)層雙層高露臺(tái)的常用手法 雙層高露臺(tái)首先在從室內(nèi)空間向外界的自然延伸上，對(duì)居住的溫馨性一定有所協(xié)助。對(duì)于錯(cuò)層大露臺(tái)或入戶花園假設(shè)是可以用玻璃窗封上，或加樓層板使上下兩家都添加面積，對(duì)偷面積提高適用率有非常大的協(xié)助。. 利用錯(cuò)層露臺(tái)的常用手法政策根據(jù)：陽臺(tái)頂蓋高度大于或等于兩個(gè)規(guī)范層高度，該陽臺(tái)不計(jì)算建筑面積根據(jù)各地域的規(guī)范，計(jì)算面積的方式有所差別。實(shí)施措

11、施：空中庭院兩層通高，不計(jì)算建筑面積。.從以上案例可以看出,露臺(tái)、花臺(tái)得到廣泛運(yùn)用主要基于下面幾個(gè)理由：對(duì)業(yè)主：“獲贈(zèng)面積的誘惑更大；讓小區(qū)景致和房間構(gòu)成有機(jī)的結(jié)合，成為小戶型的主要置業(yè)群最喜歡的戶型構(gòu)造之一；靈敏多變的贈(zèng)送空間設(shè)計(jì)帶來的戶型美感成為樓盤新的賣點(diǎn)，減少了工程的銷售壓力。贈(zèng)送面積的出現(xiàn)，在買房者務(wù)虛惠的心思與高房?jī)r(jià)之間，找到了一個(gè)很好的平衡點(diǎn)。.利用陽光房的常用手法上圖紅色部分的層高為2.1米，可以算“偷面積的新做法，不計(jì)建筑面積?！瓣柟夥?擁有通透、華美的外觀，其三面玻璃墻的設(shè)計(jì)讓業(yè)主能和自然有很親密的接觸。.利用地下室和半地下室的常用手法地下室和半地下室的可運(yùn)用的“偷面積政策

12、是：層高小于2.2米有些地域?qū)Φ叵率覍痈邲]有硬性要求，可以做到3米左右的地下室，半地下室空間不計(jì)算建筑面積；雙首層設(shè)計(jì)的地下空間不計(jì)算建筑面積；住宅建筑正負(fù)零之下不計(jì)算建筑面積。只需在政策允許的范圍內(nèi)，地下室和半地下室存在較大的可“偷空間，另外，室外架空的半地下室較好地處理了地下采光的問題。.集團(tuán)外地工程戶型贈(zèng)送空間設(shè)計(jì)分析 常州新閘工程B地塊小高層戶型 一梯三戶小高層規(guī)范層以上空中花園均可封鎖成獨(dú)立房間花池全面積贈(zèng)送空中花園寬景凸窗寬景凸窗.西安曲江公園世家工程7、8號(hào)地塊高層和花園洋房戶型空中花園空中過道花池全面積贈(zèng)送花池全面積贈(zèng)送空中花園花池全面積贈(zèng)送花池全面積贈(zèng)送 二梯四戶高層規(guī)范層以

13、上空中花園均可封鎖成獨(dú)立房間.地下室采光井地下室采光井一層附送庭院一層附送庭院二層附送庭院二層附送庭院一層邊套戶型附送庭院.露臺(tái)全面積贈(zèng)送露臺(tái)全面積贈(zèng)送露臺(tái)全面積贈(zèng)送露臺(tái)全面積贈(zèng)送超大露臺(tái)全面積贈(zèng)送超大露臺(tái)全面積贈(zèng)送.南京錦繡華城工程J地塊小高層戶型 寬景凸窗寬景凸窗寬景凸窗寬景凸窗寬景凸窗大陽臺(tái)大陽臺(tái)大陽臺(tái)大陽臺(tái)大陽臺(tái).南京錦繡華城工程J地塊小高層戶型贈(zèng)送空間設(shè)計(jì)分析小戶型兩側(cè)房型均思索10的附加值；南端戶型采用了空中復(fù)式等創(chuàng)新戶型或單層小戶型，有10的附加值；頂層戶型采用復(fù)式房型，以總面積小，露臺(tái)面積大為原那么；地下室的南向空間作為一層住戶的贈(zèng)送空間。.周邊代表工程 華業(yè)玫瑰東方一戶型設(shè)計(jì)解析96平兩房產(chǎn)品輕松擁有三房功能餐廳部分的贈(zèng)送擴(kuò)展餐廳空間凸窗設(shè)計(jì)添加臥室采光面與空間延伸粉色區(qū)域均為挑空.華業(yè)玫瑰東方二 華業(yè)玫瑰東方二戶型設(shè)計(jì)解析8