漳州常山華僑經(jīng)濟開發(fā)區(qū)市場調(diào)研分析報告

1、漳州常山華僑經(jīng)濟開發(fā)區(qū)市場調(diào)研分析報告第一部分：城市概況第一部分：城市概況一、地理位置 常山華僑經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（常山華僑農(nóng)場）坐落于東經(jīng)117.3度，北緯23.4度，位于福建省漳州市境內(nèi)，地處云霄、詔安、東山三縣的交界處，結(jié)余廈門和汕頭之間，占地面積115平方公里。 常山三面環(huán)山，丘陵起伏，而烏山山脈橫貫西部，紅竹尖山等60多座海拔高至984米，低至100多米的山峰連綿錯落。 常山東東西側(cè)面臨近沿海。有官洋溪自北向南匯入絲竹洋溪、羅田溪諸水；經(jīng)詔安、梅州入海。有下云溪自西南向東北流經(jīng)大埔入漳江。 第一部分：城市概況二、行政區(qū)劃 1998年10月，云霄境屬常山華僑農(nóng)場由省僑辦正式移交漳州市人民政府直

2、接管理，成立漳州市常山華僑經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，行政建制直屬于漳州市轄，但其區(qū)域尚未獲國家區(qū)劃相關(guān)部門批準而升格為縣級行政區(qū)劃。在本案周邊村落有寮后村、龍山村、黃陂、新寮村、大埔村等。 第一部分：城市概況三、氣候環(huán)境 常山屬亞熱帶海洋性季風氣候，常年無霜凍，日照充足，全年日照小時數(shù)2098小時；雨量充沛，年降水量平均在1700MM以上；氣候溫和，年平均21.2攝氏度左右，舒適宜人。開發(fā)區(qū)擁有八十多平方公里的生態(tài)林地，占總轄區(qū)的70%，空氣清新、風光旖旎、景色優(yōu)美，土壤類型多樣，可為發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)提供優(yōu)良的生態(tài)環(huán)保支撐，更是發(fā)展觀光休閑度假旅游產(chǎn)業(yè)的天然寶地。 第一部分：城市概況四、政策優(yōu)勢 開發(fā)區(qū)除享

3、有省級開發(fā)區(qū)的各項優(yōu)惠政策外，開發(fā)區(qū)還有自己獨特的優(yōu)惠政策：土地方面，國有土地征用和開發(fā)手續(xù)便捷，成本較低；教育方面，所有到常山落戶的企業(yè)老板、管理人員、員工子女，均可享受與常山籍學生同等待遇；戶籍方面，設立了企業(yè)集體戶口，外來員工可掛靠集體戶口遷入戶籍。常山開發(fā)區(qū)還具有小政府大社會、辦事快捷高效的優(yōu)勢。成立了項目協(xié)調(diào)、服務領(lǐng)導小組，全心全力協(xié)助企業(yè)完成項目報批、征地賠青、基礎(chǔ)設施建設、招工服務等工作。實行“一棟樓”辦公和“一站式”辦結(jié)制度辦理各種證照手續(xù)。開發(fā)區(qū)始終把加快經(jīng)濟發(fā)展作為第一目標，把與投資商合作雙贏作為第一追求，把企業(yè)的利益作為第一要素，把企業(yè)的滿意作為檢驗工作成敗的第一標準。我

4、們將竭盡全力，真心誠意為投資商提供全方位、高質(zhì)量、保姆式服務。 第一部分：城市概況四、交通情況 近年來，常山交通在省交通運輸廳的關(guān)心和大力支持下，交通項目投資逐年大幅增加，先后建成了黃衢南高速公路、320國道常山朱家渡至鉗口段、上紅線改建工程等一批對地方經(jīng)濟發(fā)展具有重要作用的公路項目。大投資出大效益，這些交通重大項目的建設有效的拉動內(nèi)需，完善了我縣交通基礎(chǔ)設施，加快了我縣城市化、工業(yè)化的發(fā)展進程，有力地推動了全縣社會經(jīng)濟的快速發(fā)展。 第一部分：城市概況（一）48省道延伸線常山溪口至宋畈公路工程（二）常山大橋改建工程（三）紫港大橋（四）九景衢鐵路常山段建設工程（五）杭新景高速公路常山段工程（六）

5、205國道連接線路面大修及配套設施工程（朱富線改造）（七）通村公路聯(lián)網(wǎng)線工程（八）320國道衢州航埠至常山草坪段公路改建工程（九）杭金衢高速公路常山西互通至三清山通景公路常山段改建工程第一部分：城市概況 （十）航空在建目前漳州市政府正大力加快軍民兩用機場建設，此外，還可借助廈門機場的支持。 （十一）交通直達情況從目前的交通建設情況看，常山直達廣東要花13小時，漳州直達廈門1小時，漳州直達泉州2小時，漳州直達龍巖2小時。 簡要分析總體來看常山目前的水陸交通情況十分良好，未來的發(fā)展建設也值得期待。良好的交通情況不僅能吸引廈門、泉州等地的人員來漳州務工買房，同時也方便本市居民出行購物，為房地產(chǎn)投資、

6、建房、銷售提供了極大的便利性。 第一部分：城市概況五、面積與人口 常山三面環(huán)山，丘陵起伏，而烏山山脈橫貫西部，紅竹尖山等60多座海拔高至984米，低至100多米的山峰連綿錯落。占地面積115平方公里，其中國有土地64平方公里，土地資源和優(yōu)質(zhì)勞動力資源十分豐富,具備加快發(fā)展的優(yōu)勢和條件。 。東東西側(cè)面臨近沿海。有官洋溪自北向南匯入絲竹洋溪、羅田溪諸水；經(jīng)詔安、梅州入海。有下云溪自西南向東北流經(jīng)大埔入漳江。 常山華僑經(jīng)濟開發(fā)區(qū)人口1.84萬人，規(guī)劃在2020年人口達5萬。是一個歸國華僑的大家庭。來自馬來西亞、印尼、越南、新加坡、泰國、日本、美國、香港、緬甸、柬埔寨、老撾、菲律賓、文萊、等13個國家

7、和地區(qū)的歸僑、難僑8000多人，在這里安家置業(yè)，繁衍生息。他們語種多樣，習俗多元，文化素質(zhì)較高，海外信息靈通。多年以來，他們與當?shù)厝藗円黄穑瑸槌Ｉ降陌l(fā)展而不懈努力。 第一部分：城市概況從地區(qū)人口組成狀況來看，我們可以看出漳州地區(qū)的人口結(jié)構(gòu)特點： 城區(qū)人口比例還較低，城市化水平較低，人口輻射有限，人口增長潛力大 外來人口比例偏低與廈門、泉州、福州等城市相比，暫住人口比例明顯偏低，城市輻射能力和經(jīng)濟吸引能力弱。第一部分：城市概況六、居民生活水平 2010年城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民收入分別為16616元和7054元，比2009增長了10%和8.4%，居民購買能力和消費能力都有較大幅度提高，2009年社會消

8、費品零售總額達40億元，比2008年增長18.6%。 從經(jīng)濟實力來說，常山乃至整個漳州近幾年經(jīng)濟快速發(fā)展，具有較強的經(jīng)濟實力，并正處于快速發(fā)展的階段，由于靠近廣東，接受廣東和廈門的經(jīng)濟輻射，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，未來發(fā)展?jié)摿h大。第一部分：城市概況 從居民購買力來說，近幾年居民人均可支配收入有較大幅度提高，社會消費品零售總額也基本呈增長狀態(tài)，居民的購買力大幅度提高，這也表明漳州房地產(chǎn)未來發(fā)展?jié)摿o限。第二部分 華僑經(jīng)濟主要經(jīng)濟構(gòu)成 機械制造業(yè)：常山開發(fā)區(qū)機械工業(yè)發(fā)展已具有一定基礎(chǔ)，具備良好的投資環(huán)境，形成機械鑄造、熱處理、機械加工等比較配套的機械制造產(chǎn)業(yè)鏈。目前有十余家生產(chǎn)機床配件、汽車配件、機械鑄造、食

9、品機械、工業(yè)刀具等企業(yè)入住。開發(fā)區(qū)著力發(fā)展精密機械制造業(yè)，力爭用五年時間，通過龍頭項目的引進和產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，把常山建成初具規(guī)模的先進精密機械制造基地，力爭機械制造業(yè)類企業(yè)入駐量50家，產(chǎn)值達20億元人民幣。第二部分 華僑經(jīng)濟主要經(jīng)濟構(gòu)成 食品加工業(yè)：常山開發(fā)區(qū)的食品加工業(yè)有較好基礎(chǔ)，周邊又有豐富的農(nóng)副產(chǎn)品資源，目前有海產(chǎn)品加工、果蔬罐頭、巧克力制品、膨化食品、奶精等高、中檔精、深加工產(chǎn)品。產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)u盡可能地采用先進技術(shù)和工藝，重點放在高、中檔產(chǎn)品和精、深加工產(chǎn)品上，在加工程度上，以精、深加工為主；在加工裝備上，引進與利用國內(nèi)外先進設備相結(jié)合，在規(guī)模上要以大、中型為主，重點發(fā)展果蔬罐頭，水產(chǎn)罐頭

10、、速凍海產(chǎn)品、飲料等系列產(chǎn)品，以大眾為主要消費對象，以系列化、方便化開拓市場。力爭用五年時間，形成食品加工產(chǎn)業(yè)群,實現(xiàn)產(chǎn)值30億元人民幣。第二部分 華僑經(jīng)濟主要經(jīng)濟構(gòu)成 電子、IT產(chǎn)業(yè)：依托我區(qū)已落戶的臺灣捷波資訊股份有限公司等電子項目，目前規(guī)劃有4000畝的筆電產(chǎn)業(yè)園，突出發(fā)展筆電產(chǎn)業(yè)，積極引進相關(guān)電腦及配件項目，全力展開產(chǎn)業(yè)鏈招商，力爭用五年時間基本形成筆電產(chǎn)業(yè)集群，實現(xiàn)產(chǎn)值65億元人民幣。第二部分 華僑經(jīng)濟主要經(jīng)濟構(gòu)成 化工產(chǎn)業(yè)：依托已落戶的福建優(yōu)立化工有限公司等精細化工企業(yè)，在南部綜合工業(yè)區(qū)的東南角利用自然山體屏障，規(guī)劃1500畝的精細化工專業(yè)園區(qū)。爭取再新引進23家有規(guī)模的精細化工項

11、目落戶園區(qū)，盡快形成精細化工產(chǎn)業(yè)群，力爭通過五年打造，實現(xiàn)產(chǎn)值20億元人民幣。第二部分 華僑經(jīng)濟主要經(jīng)濟構(gòu)成 結(jié)論分析：在未來五年內(nèi)，常山開發(fā)區(qū)產(chǎn)生的幾個產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟拉動在135億，整個常山開發(fā)區(qū)的年產(chǎn)值將達兩百億元。整體經(jīng)濟效益及拉動當?shù)氐南M能力相對較強，同時將帶動大量的外來人口在此安家落戶，將大大的刺激當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場發(fā)展。第三部分 常山經(jīng)濟架構(gòu) 現(xiàn)有入駐企業(yè)主要有林青田、富通物流、新盛無紡布、卓亞數(shù)碼科技、恩吉工業(yè)設備、福建太爾電子、晶石光電、漳州冠明光電有限公司、興業(yè)達、漳州冠明光電有限公司、福建天美光電科技有限公司、源源成食品、盛元通商物流、順德木業(yè)、榮達建材、利眾建材、雙豪裝飾、凰

12、鳴工藝品、常山糧食中心、順意紙制品等近四十家企業(yè)，總現(xiàn)有工業(yè)占地近兩千余畝，年產(chǎn)值達三十多個億，總的員工數(shù)在近兩到三萬人。1、已入駐企業(yè)信息 第三部分 常山經(jīng)濟架構(gòu) 預計未來的數(shù)年內(nèi)雙霸紙制品、常興鴻工貿(mào)、民興木制品公司、海騰工貿(mào)、韶陽貿(mào)易、萬佳華盛、惠萬家工貿(mào)公司、紅霞工貿(mào)、廣晉精密、基祥飼料、新達盛塑料制品、躍華工藝品、順意紙制品、元欣五金、欣億達電子（捷波）、得量電子、錦隆電子、榮躍電子、全展電子等企業(yè)會相繼入駐，在未來的五年內(nèi)常山開發(fā)區(qū)將打造成具有近百家企業(yè)入駐的省級重點開發(fā)區(qū)，屆時將創(chuàng)造年產(chǎn)值突破60億，在該區(qū)域的外來人口預計可達5萬人。2、待招商項目信息 第三部分 常山經(jīng)濟架構(gòu) 常

13、山屬于1998年10月，正式移交漳州市人民政府直接管理，在近幾年大力發(fā)展的一個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，整體發(fā)展的程度相對偏低，整體商業(yè)形態(tài)偏薄弱，在整個南區(qū)常山目前沒有一個完整的商業(yè)形態(tài)，以沿街底商為主，業(yè)態(tài)布局相對單一落后，以便利店，雜貨店的概念為主，近年慢慢的有些餐飲、娛樂的業(yè)態(tài)呈現(xiàn)，比如豪景海鮮大酒樓、新僑海鮮館、常山賓館、常達大飯店 、歡樂星KTV、藍月亮會所、常山生態(tài)度假園。3、商業(yè)業(yè)態(tài)信息 第三部分 常山經(jīng)濟架構(gòu) 教育配套：常山中心小學 交通配套：沈海高速、324國道、常山汽車站、云霄動車站、加油站 醫(yī)療配套：常山醫(yī)院 生活配套：常山華僑中心市場 娛樂配套：常山電影院、常山生態(tài)度假園、金湯灣溫

14、泉度假村、歡樂星KTV、藍月亮會所4、公共配套 第三部分 常山經(jīng)濟架構(gòu) 總結(jié)：目前常山整體消費水平有很大的提升，但是現(xiàn)有的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及消費觀念善為完全突破，因此沒有集中大型的商業(yè)場地，造成當?shù)厝讼M外流的狀況相對嚴重，但是如金湯灣溫泉度假村，有溫泉切入，同時環(huán)境做的相對較好，因此包括云霄等區(qū)域很多客人會晚上跑一二十公里到該區(qū)域住酒店。會所型的產(chǎn)品目前尚未形成，但是隨著企業(yè)入駐量的增加，這塊的消費將慢慢受重視。第四部分 房地產(chǎn)概況 本次主要正對常山周邊的一些樓盤進行了市場調(diào)研，包括地塊對面的上城國際，南區(qū)的君悅花園、大城時代、金湯灣、彩龍國際高鐵商業(yè)城等項目做了理解。1、常山房地產(chǎn)市場概況第四部分

15、 房地產(chǎn)概況項目名稱上城國際用地面積36畝總建筑面積七萬容積率2.6綠化率30%建筑密度33%開盤時間交房時間一期2014年5月主力戶型三房主力面積（）114、117戶型配比戶型聯(lián)排別墅130、114、11782、88均價 4500 元/,共 213 套 面積（）270三房兩房 套數(shù)（套）298866比例13.64131優(yōu)勢片區(qū)目前唯一樓盤、售后反租為投資提供便利劣勢小盤不成規(guī)模，沒有景觀沒有配套，運作方式單一落后項目整體分析具備做店面的溜房基本已經(jīng)銷售完，八十多平方小戶型的銷售進度先對理想，大三房的產(chǎn)品銷售難度先對較大第四部分 房地產(chǎn)概況項目名稱君悅花園用地面積42畝總建筑面積八萬容積率2.

16、7綠化率30%建筑密度29%開盤時間2013.12.28交房時間2014年下半年主力戶型的二房與小三房 主力面積（）80-110戶型配比戶型二房與小三房三房均價 3500 元/,共 120 套 面積（）80-110125-139 套數(shù)（套）7248比例6040優(yōu)勢地處南區(qū)中心、周邊配套齊全、教育配套完善、生活相對便利劣勢沒有景觀沒有配套，運作方式單一落后，產(chǎn)品相對單一，社區(qū)內(nèi)沒有配套，整體品質(zhì)較為一般項目整體分析朝南的產(chǎn)品相對熱銷，中小型的兩、三房相對市場接受度較高第四部分 房地產(chǎn)概況項目名稱金湯灣用地面積199987.98 總建筑面積126065 容積率0.631綠化率45 % 建筑密度17

17、%開盤時間2010交房時間現(xiàn)房主力戶型一房一廳主力面積（）64戶型配比戶型一房一廳別墅兩房均價 11000 元/,共 700 套 面積（）64500-60085 套數(shù)（套）400100200比例57%14%29%優(yōu)勢溫泉入戶，反租5%回報率，酒店運營，每年30天使用權(quán)劣勢相對較為偏僻，各總配套不齊項目整體分析主要客群為廈門、漳州、廣東投資型客人為主，客群基本上為有溫泉愛好的客人，目前銷售情況計較好，小戶型64的剩余十多套，其余別墅剩余量相對較大第四部分 房地產(chǎn)概況 漳州金湯灣海水溫泉度假酒店擁有大型海水溫泉園區(qū)水療館及各類型客房110間(套)其中標準客房63間,標準套房2套,高級溫泉房24間,

18、豪華溫泉套房2套,超豪華溫泉套房2套,別墅式SPA體驗房5套及12套高級溫泉汽車套房。其中,總計45間客房,配備有獨立戶外或半戶外泡池,漳州金湯灣海水溫泉度假酒店讓您足不出戶就可享受海湯溫度。 據(jù)市調(diào)人員在非周末對其進行調(diào)研發(fā)現(xiàn)該酒店的入住率相對較高，在非周末其停車場基本上有近70部車，且基本上都在二十萬以上的車輛，據(jù)介紹該酒店在平日的入住率可以做到60%-70%，在周末的時候基本上是可以做到滿入住。金湯灣分析：第四部分 房地產(chǎn)概況項目名稱大城時代用地面積108畝總建筑面積16萬容積率1.79 綠化率30 % 建筑密度23%開盤時間待定交房時間待定主力戶型三房主力面積（）90-120戶型配比戶

19、型兩房三房四房均價 待定 元/,共 520 套 面積（）60-9090-120138 套數(shù)（套）11231296比例216018優(yōu)勢地處南區(qū)中心、周邊配套齊全、教育配套完善、生活相對便利、大盤社區(qū)配套齊全、景觀相對較好劣勢項目進度相對較慢，售樓部目前還未開放項目整體分析一期開發(fā)48畝，總建5.5萬平方，目前剛籌備開工，預計年后7、8月開始認購，預計均價在三千多第四部分 房地產(chǎn)概況項目名稱彩龍國際高鐵商業(yè)城用地面積706畝總建筑面積容積率綠化率30%建筑密度開盤時間2013.12.28交房時間2014.10主力戶型三層店面主力面積（）108 、120戶型配比戶型均價 5500元/,共 520 套

20、 面積（） 套數(shù)（套）比例優(yōu)勢地處云霄東車站邊上，大盤運作，商業(yè)產(chǎn)權(quán)，專業(yè)市場運作，售后返租劣勢目前相對荒涼，專業(yè)市場規(guī)劃凌亂，店面一拖三形式，產(chǎn)品利用率低項目整體分析項目位于云霄動車站，未來發(fā)展空間相對較大，以專業(yè)市場為一個引子切入項目，盤活人流，后期有酒店、商業(yè)住宅等的規(guī)劃，目前商業(yè)店面銷售以投資型的客人為主，客群主要集中區(qū)為云霄底下各鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主第四部分 房地產(chǎn)概況 總結(jié)：常山周邊目前房地產(chǎn)的價格一般住宅電梯房均價在3500-3700元/平方左右，普通的多層產(chǎn)品均價在3200元/平方左右，相對熱銷的產(chǎn)品定位基本上在80-120平方之間，以相對寬裕的兩房和經(jīng)濟型三房為當?shù)乇容^受追捧的產(chǎn)品?？腿?/p>

21、主要以一部分在當?shù)赝顿Y辦廠的外地投資客和本土的原有落后住宅改善型的產(chǎn)品。第四部分 房地產(chǎn)概況 本次主要正對常山周邊的一些樓盤進行了市場調(diào)研，包括地塊對面的哲祥豪庭 ，祥和佳苑 、怡景書香 、泰景翠峰豪庭 、寶龍將軍一號、翔球廣場等項目做了理解。 2、云霄房地產(chǎn)市場概況第四部分 房地產(chǎn)概況項目名稱哲祥豪庭 用地面積7823 平方總建筑面積2.3萬容積率3綠化率30%建筑密度開盤時間2013.12.28交房時間2014.10主力戶型三房主力面積（）110-140 戶型配比戶型三房三房三房均價 4800元/,共 268 套 面積（）109-115136122-126 套數(shù)（套）1285486比例48

22、2032優(yōu)勢位于莆美鎮(zhèn)中心地段，有先天的地段優(yōu)勢、配套齊全劣勢項目體量較小、沒有相應的品質(zhì)匹配項目整體分析項目在本區(qū)域相對較好，因此主要的客群為本土型消費第四部分 房地產(chǎn)概況項目名稱祥和佳苑 用地面積10025 總建筑面積35700 容積率3.56 綠化率33.6 % 建筑密度開盤時間2013.12.28交房時間2014.10主力戶型三房主力面積（）122、138 戶型配比戶型三房三房四房均價 5200元/,共 252 套 面積（）121138.5180 套數(shù)（套）1765818比例70237優(yōu)勢位于莆美鎮(zhèn)中心地段，有先天的地段優(yōu)勢、配套齊全劣勢半點狀結(jié)構(gòu)，每層14戶，內(nèi)部干擾較為明顯項目整體

23、分析項目在本區(qū)域相對較好，因此主要的客群為本土型消費第四部分 房地產(chǎn)概況項目名稱怡景書香 用地面積40余畝總建筑面積6萬多平方米 容積率2.2綠化率30%建筑密度開盤時間交房時間主力戶型三房主力面積（）118.13-132.74 戶型配比戶型一房三房聯(lián)排均價 5500元/,共 326 套 面積（）46、48118.13-132.74258 套數(shù)（套）9819236比例305911優(yōu)勢縣實驗幼兒園、元光中學南側(cè)，周邊交通便捷 劣勢空間狹小，可施展的程度不大項目整體分析第四部分 房地產(chǎn)概況項目名稱泰景翠峰豪庭 用地面積130畝總建筑面積32萬多平方米 容積率3.8 綠化率30%建筑密度開盤時間20

24、13、12交房時間2014.10主力戶型三房主力面積（）120-137戶型配比戶型一房三房三房均價 5000元/,共 220 套 面積（）82120137 套數(shù)（套）888844比例404020優(yōu)勢坐擁自然美景，是城市與自然浪漫相遇的好地方。 劣勢城市邊緣，相對配套不是很完善項目整體分析第四部分 房地產(chǎn)概況 目前縣城商業(yè)以底商為主，但在未來云霄的商業(yè)逐步會往大型城市靠攏，寶龍城市廣場、翔球廣場等大型商業(yè)綜合體的投入使用，會在漳州形成一站式的購物平臺 2、云霄縣商業(yè)狀態(tài)第四部分 房地產(chǎn)概況1、云霄的產(chǎn)品去化與當?shù)氐慕?jīng)濟政策有不可脫離的關(guān)系，單當?shù)氐拿耖g經(jīng)濟相對較好時，整體的去化量會較快，而民間經(jīng)

25、濟的好壞與當?shù)啬壳凹贌熤谱髯サ木o有直接關(guān)系；2、云霄縣城隨著今年價格的發(fā)展從09年3600元/平方左右的均價到現(xiàn)在近5000元/平方的價格，部分客群在置業(yè)過程中相對會考慮80-90平方左右的產(chǎn)品作為過渡型的產(chǎn)品，或者90-120之間的產(chǎn)品為主；3、由于在云霄的地相對較為緊張，因此在土地利用上通常容積率較高，項目基本也以小高層和高層為主，其中以18-24層居多；4、云霄的置業(yè)客群以本土為主，尤其以底下鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民向縣城靠攏的居多，同時以教育型的地產(chǎn)最受鄉(xiāng)鎮(zhèn)追捧；5、隨著寶龍等大型外地公司的介入當?shù)厥袌?，在未來的幾年本地的市場會有一定調(diào)整，想大型綜合體向景觀型的住宅將會占有大份額的市場空間；6、外來人

26、口相對較少，在城區(qū)沒有產(chǎn)業(yè)的支撐，沒辦法吸引更多的外來人口在此安家置業(yè)；7、漳州的房價處于5000元/平方的均價，在未來的發(fā)展中還有很大的提升空間。云霄房地產(chǎn)市場行情分析：第四部分 房地產(chǎn)概況1、常山開發(fā)區(qū)是有一定的積累的一個同云霄縣平級的開發(fā)區(qū)單位，在以后的整體發(fā)展中會有很大的提升空間；2、在常山的房地產(chǎn)市場還處于原始的當?shù)禺a(chǎn)操作狀態(tài)，僅僅是建和買的體現(xiàn)，對于產(chǎn)品的深化和優(yōu)化上有很大的不足點；3、常山華僑經(jīng)濟開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場均價基本處于3500元/平方到3700元/平方，在價格上相當有優(yōu)勢，并且具有很大的發(fā)展和升值空間；4、在常山由于本身土地資源較為豐富，且原有多為農(nóng)民家自建房為主，地產(chǎn)處于

27、剛起步階段，所以產(chǎn)品基本以多層和小高層為主，小高層基本上都在11-15層之間；5、在常山產(chǎn)品面積相對以90-120平方米的三房為主，但是小戶型相對銷售難度不大，一個是由于總價不高另一個是目前外來人口不夠；6、在常山商業(yè)形態(tài)相對落后于其他城鎮(zhèn)，以本土型商業(yè)為主導，但是隨著經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的發(fā)展及外來人員的足漸增加，對商業(yè)的要求越來越高，特別對一些企業(yè)的接待要求要有相對高規(guī)格的商業(yè)產(chǎn)生；6、常山的房地產(chǎn)消費客群主體為本土市場，但是近年來隨著開發(fā)區(qū)的發(fā)展，對外聯(lián)系的加強，足漸吸引了部分外地客群來投資置業(yè)，如三明、廣東。常山房地產(chǎn)市場行情分析：第四部分 房地產(chǎn)概況1、常山開發(fā)區(qū)是有一定的積累的一個同云霄縣平

28、級的開發(fā)區(qū)單位，在以后的整體發(fā)展中會有很大的提升空間；2、在常山的房地產(chǎn)市場還處于原始的當?shù)禺a(chǎn)操作狀態(tài)，僅僅是建和買的體現(xiàn)，對于產(chǎn)品的深化和優(yōu)化上有很大的不足點；3、常山華僑經(jīng)濟開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場均價基本處于3500元/平方到3700元/平方，在價格上相當有優(yōu)勢，并且具有很大的發(fā)展和升值空間；4、在常山由于本身土地資源較為豐富，且原有多為農(nóng)民家自建房為主，地產(chǎn)處于剛起步階段，所以產(chǎn)品基本以多層和小高層為主，小高層基本上都在11-15層之間；5、在常山產(chǎn)品面積相對以90-120平方米的三房為主，但是小戶型相對銷售難度不大，一個是由于總價不高另一個是目前外來人口不夠；6、在常山商業(yè)形態(tài)相對落后于其他

29、城鎮(zhèn)，以本土型商業(yè)為主導，但是隨著經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的發(fā)展及外來人員的足漸增加，對商業(yè)的要求越來越高，特別對一些企業(yè)的接待要求要有相對高規(guī)格的商業(yè)產(chǎn)生；6、常山的房地產(chǎn)消費客群主體為本土市場，但是近年來隨著開發(fā)區(qū)的發(fā)展，對外聯(lián)系的加強，足漸吸引了部分外地客群來投資置業(yè)，如三明、廣東。常山房地產(chǎn)市場行情分析：第五部分 對本案的思考及結(jié)論本案的思考：1、本案在土地取得時本身有附加條件要求建設人工湖，這對本項目的開發(fā)銷售是非常出色的賣點，以“住在公園里的家”為一個概念依托人工湖及公園打造全常山最高端的住宅社區(qū)，樹立常山第一的標志，但是在價格上僅僅在現(xiàn)有市場均價的基礎(chǔ)上略微上調(diào)，讓大家都能接受，因此在人工湖及公園的建設要走在第一步；2、將商業(yè)的布局做到進攻退可守的一個產(chǎn)品，類似聯(lián)排別墅型的一個企業(yè)會所的概念，消費者在購買該產(chǎn)品時也可以作為居住和商業(yè)經(jīng)營使用，如此能將產(chǎn)品的價值體現(xiàn)到最大化；3、對于人工湖的設計和建設上考慮的是既要做到成本優(yōu)化，也要做到讓項目連接擁有最大的接觸