廣西桂冠電力股份有限公司與廣西泳臣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案

1、廣西桂冠電力股份與廣西泳臣房地產(chǎn)開發(fā)房屋買賣合同糾紛案 裁判摘要 ?中華人民共和國(guó)合同法?第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。合同解除導(dǎo)致合同關(guān)系歸于消滅，故合同解除的法律后果不表現(xiàn)為違約責(zé)任，而是返還不當(dāng)?shù)美①r償損失等形式的民事責(zé)任。 中華人民共和國(guó)最高人民法院民事判決書2021民一終字第23號(hào) 上訴人(原審被告)：廣西泳臣房地產(chǎn)開發(fā)。 法定代表人：程海裕，該公司董事長(zhǎng)。 委托代理人：劉志洪，北京市尚公律師事務(wù)所律師。 委托代理人：歐陽(yáng)澤明，廣天一律師事務(wù)所律師。 被上訴人(原

2、審原告)：廣西桂冠電力股份。 法定代表人：楊慶，該公司董事長(zhǎng)。 委托代理人：張杰，北京市煒衡律師事務(wù)所律師。 委托代理人：魏秀敏，北京市煒衡律師事務(wù)所律師。 上訴人廣西泳臣房地產(chǎn)開發(fā)(以下簡(jiǎn)稱泳臣公司)與被上訴人廣西桂冠電力股份(以下簡(jiǎn)稱桂冠公司)房屋買賣合同糾紛一案，廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院于2008年12月25日作出(2007)桂民一初字第2號(hào)民事判決。泳臣公司對(duì)該判決不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2009年5月26日進(jìn)展了開庭審理，泳臣公司的委托代理人劉志洪、歐陽(yáng)澤明，桂冠公司的委托代理人張杰、魏秀敏到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。 一審法院經(jīng)審理查明：2003年3月1

3、2日，桂冠公司(甲方)與泳臣公司(乙方)簽訂?基地定向開發(fā)建立協(xié)議書?(以下簡(jiǎn)稱?定向開發(fā)協(xié)議?)，委托泳臣公司在廣西南寧市瑯東鳳嶺段為桂冠公司建立辦公綜合樓和商品住宅小區(qū)。協(xié)議約定：辦公樓主樓初定21層，占地面積約30畝，建筑面積約3萬平方米，辦公樓總投資包括：土地每畝按53萬元(含土地平整費(fèi))計(jì)算；開發(fā)建立費(fèi)造價(jià)暫按建筑面積每平方米2500元計(jì)算。商品住宅小區(qū)為6層框架式構(gòu)造，占地面積約30畝，單價(jià)按每平方米1500元計(jì)算。同時(shí)雙方就設(shè)立共管賬戶、付款方式、合同工期、擔(dān)保義務(wù)、雙方其他權(quán)利義務(wù)以及違約責(zé)任等方面進(jìn)展了約定。協(xié)議簽訂后，桂冠公司分別于2003年4月16日、10月17日、200

4、4年11月15日向泳臣公司支付50萬元、1950萬元、590萬元，共計(jì)2590萬元。2003年7月8日，泳臣公司取得了南寧市規(guī)劃管理局頒發(fā)的?建立用地規(guī)劃許可證?。2005年2月5日，泳臣公司完成鳳嶺商住小區(qū)財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng)A區(qū)1-3#綜合樓土方開挖、樁根底、基坑支護(hù)的招標(biāo)工作。2005年3月28日，泳臣公司取得鳳嶺商住小區(qū)財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng)A區(qū)1-3#綜合樓根底的?建筑工程施工許可證?。 2005年3月30日，桂冠公司(甲方)與泳臣公司(乙方)簽訂?廣西桂冠電力股份基地定向開發(fā)建立補(bǔ)充協(xié)議書?(以下簡(jiǎn)稱?補(bǔ)充協(xié)議?)，約定將辦公樓主樓初定為26層，建筑面積為45955平方米。辦公樓土地補(bǔ)償費(fèi)每畝95萬

5、元，土地補(bǔ)償費(fèi)共計(jì)2850萬元，土地平整費(fèi)200萬元。根本開發(fā)建立費(fèi)每平方米4350元，合計(jì)19990.425萬元；在付款方式上雙方約定，桂冠公司在2005年3月30日前支付的費(fèi)用作為已付局部土地補(bǔ)償費(fèi)，本?補(bǔ)充協(xié)議?簽訂后5個(gè)工作日內(nèi)再支付其余土地補(bǔ)償費(fèi)。平整場(chǎng)地工程完工后10個(gè)工作日內(nèi)桂冠公司向泳臣公司支付200萬元。泳臣公司取得辦公樓開工許可證后7日內(nèi)，桂冠公司支付根本開發(fā)建立費(fèi)的25，合計(jì)約5000萬元，扣除首期付款2000萬元，實(shí)付工程預(yù)付款為3000萬元。工程形象進(jìn)度款的撥付方法：辦公樓樁根底工程完工后7日內(nèi)，桂冠公司支付根本開發(fā)建立費(fèi)的5，即1000萬元給泳臣公司；辦公樓地下室工

6、程完工后7日內(nèi)，桂冠公司支付根本開發(fā)建立費(fèi)的10，即2000萬元給泳臣公司；辦公樓四層樓面構(gòu)造完工后7日內(nèi)，桂冠公司支付根本開發(fā)建立費(fèi)的10，即2000萬元給泳臣公司；辦公樓八層樓面構(gòu)造完工后7日內(nèi)，桂冠公司支付根本開發(fā)建立費(fèi)的10，即2000萬元給泳臣公司。雙方對(duì)工作周期約定：本協(xié)議生效后，泳臣公司在15個(gè)工作日內(nèi)提供規(guī)劃定點(diǎn)圖和?建立用地規(guī)劃許可證?，在30個(gè)工作日內(nèi)取得?國(guó)有土地使用權(quán)證?；施工圖設(shè)計(jì)通過審批后在2005年6月內(nèi)完成監(jiān)理、施工招標(biāo)；施工招投標(biāo)完畢后在2005年7月內(nèi)取得辦公樓開工許可證；2005年8月辦公樓樁根底工程完工；2005年12月辦公樓地下室工程完工；2006年2

7、月辦公樓四層樓面構(gòu)造完工；辦公樓主體工程開工6個(gè)月內(nèi)取得辦公樓商品房預(yù)售許可證，與桂冠公司簽訂商品房預(yù)售合同并到房產(chǎn)局備案；辦公樓主體工程開工28個(gè)月內(nèi)竣工驗(yàn)收，通過驗(yàn)收合格后2個(gè)月內(nèi)交付桂冠公司使用。在權(quán)利義務(wù)方面，雙方約定：桂冠公司有權(quán)監(jiān)視工程進(jìn)展，在工程形象進(jìn)度未到達(dá)方案要求時(shí)，有權(quán)拒絕支付任何款項(xiàng)。在交付方面約定：當(dāng)泳臣公司無法按期交付時(shí)，那么桂冠公司可以選擇通知泳臣公司解除協(xié)議或繼續(xù)等待。如果桂冠公司選擇繼續(xù)等待，那么等待時(shí)間由桂冠公司決定，等待后仍然可以解除協(xié)議。泳臣公司保證在桂冠公司取得?南寧市房屋所有權(quán)證?前，未經(jīng)桂冠公司同意，不得以任何形式抵押土地使用權(quán)給第三方。在違約責(zé)任方

8、面，雙方約定：桂冠公司須按本協(xié)議規(guī)定的時(shí)間及工程建立進(jìn)度向泳臣公司支付工程款，逾期未付的，桂冠公司每天應(yīng)向泳臣公司支付應(yīng)付價(jià)款萬分之二的違約金。如逾期30天未支付視為桂冠公司無力繼續(xù)履行協(xié)議，泳臣公司有權(quán)單方終止協(xié)議。因泳臣公司開發(fā)手續(xù)等原因造本錢協(xié)議無效、無法履行或抵押土地使用權(quán)給第三方的，泳臣公司必須承當(dāng)違約責(zé)任，向桂冠公司退回全部開發(fā)資金本息，雙倍返還定金，并賠償因此給桂冠公司造成的經(jīng)濟(jì)損失。泳臣公司不能按本補(bǔ)充協(xié)議工作周期規(guī)定的時(shí)間完成有關(guān)工作的，視為違約，對(duì)每一筆付款逾期的違約，泳臣公司每天應(yīng)向桂冠公司支付已收價(jià)款萬分之二的違約金。如逾期30天那么視為泳臣公司無力繼續(xù)履行協(xié)議，桂冠公

9、司有權(quán)單方面終止協(xié)議。如泳臣公司無法按協(xié)議約定的時(shí)間交付工程，桂冠公司有權(quán)要求泳臣公司按日支付違約金，每日違約金為根本建立開發(fā)費(fèi)的萬分之三。泳臣公司違反土地抵押約定，那么應(yīng)當(dāng)按日支付違約金，每日違約金標(biāo)準(zhǔn)為根本建立開發(fā)費(fèi)的萬分之三，并且賠償桂冠公司因此而產(chǎn)生的一切損失。如果泳臣公司無法按時(shí)取得定向開發(fā)建立房產(chǎn)的?南寧市房屋所有權(quán)證?及他項(xiàng)權(quán)利證書，那么應(yīng)當(dāng)按日支付違約金，每日違約金為根本建立開發(fā)費(fèi)的萬分之三，并且賠償桂冠公司因此而產(chǎn)生的一切損失：包括銀行的貸款利息、銀行的罰息、訴訟費(fèi)用、律師費(fèi)用、裝修費(fèi)用、誤工費(fèi)用、交通費(fèi)用、因重新購(gòu)建而產(chǎn)生價(jià)格上漲的損失等。雙方約定本?補(bǔ)充協(xié)議?簽訂后，原協(xié)

10、議仍然有效，本?補(bǔ)充協(xié)議?與原協(xié)議有沖突的，以?補(bǔ)充協(xié)議?為準(zhǔn)。 ?補(bǔ)充協(xié)議?簽訂后，桂冠公司分別于2005年4月12日、2006年8月9日、2006年9月7日向泳臣公司支付5460萬元、1000萬元、2000萬元。至此，桂冠公司向泳臣公司總共支付11050萬元用于辦公樓建立。2006年1月4日，泳臣公司完成對(duì)土建(含樁基)、水電防雷、空調(diào)通風(fēng)、通風(fēng)、消防人防的招標(biāo)工作。2006年4月6日，辦公樓工程完成樁根底工程。2006年5月25日，泳臣公司取得了南寧市規(guī)劃管理局頒發(fā)的A區(qū)1#辦公樓的?建立工程規(guī)劃許可證?及附件。2006年6月21日，泳臣公司取得南寧市建立委員會(huì)頒發(fā)的鳳嶺商住小區(qū)(二期)

11、財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng)A、B、C區(qū)工程的?建筑工程施工許可證?。2006年8月16日，泳臣公司完成了辦公樓地下室工程。2006年12月5日，泳臣公司完成辦公樓四層樓面構(gòu)造工程。2006年12月9日，承建財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng)工程的中國(guó)建筑總公司致函泳臣公司，稱因泳臣公司長(zhǎng)期欠付工程進(jìn)度款造成材料供給中斷，生產(chǎn)陷入半癱瘓，決定于2006年12月10日全部停工。2007年3月21日，南寧市建筑工程質(zhì)量檢測(cè)中心組織對(duì)鳳嶺商住小區(qū)(二期)財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng)A區(qū)一號(hào)綜合樓進(jìn)展綜合檢測(cè)。2007年5月23日，南寧市建立主管部門在財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng)工程質(zhì)量事故處理工作協(xié)調(diào)會(huì)議紀(jì)要上明確：財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng)工程存在的平安和質(zhì)量問題，屬重大工程質(zhì)量

12、事故。該工程至今處于停工狀態(tài)。 訴訟期間，桂冠公司委托廣西普生土地房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)桂冠公司綜合辦公樓房地產(chǎn)重新購(gòu)置而產(chǎn)生價(jià)格上漲的損失價(jià)格評(píng)估。該評(píng)估機(jī)構(gòu)于2021年3月2日的作出評(píng)估結(jié)論為：綜合辦公樓需重新購(gòu)置而產(chǎn)生價(jià)格上漲的損失為13123.3萬元。泳臣公司在質(zhì)證中認(rèn)為該評(píng)估報(bào)告是桂冠公司單方委托評(píng)估，內(nèi)容不客觀公正，并且以重置價(jià)主張損失沒有合同約定和法律根據(jù)，不存在重置的理由和事實(shí)。經(jīng)一審法院庭審及庭后詢問意見，泳臣公司均表示不申請(qǐng)法院委托重新評(píng)估。 一審法院另查明，2003年9月29日，泳臣公司取得了南寧市民族大道鳳嶺段北面地號(hào)分別為0419239,0419211、0419210、0419

13、117號(hào)的四塊土地的國(guó)有土地使用權(quán)。2003年10月9日，泳臣公司以0419211、0419210、0419117三塊土地使用權(quán)作為擔(dān)保與商業(yè)銀行簽訂了1億元的?最高額抵押合同?，并于2003年11月5日辦理抵押登記，其中地號(hào)0419210地塊為桂冠公司辦公樓用地。 2021年3月28日，根據(jù)桂冠公司提出的訴訟保全申請(qǐng)，一審法院以(2007)桂民一初字第2-1號(hào)民事裁定書依法查封了泳臣公司位于南寧市民族大道鳳嶺段北面地號(hào)為0419239、0419211的土地使用權(quán)及位于該兩塊土地上的在建工程。 2007年7月30日，桂冠公司起訴稱，2003年3月12日，其(甲方)與泳臣公司(乙方)簽訂?定向開

14、發(fā)協(xié)議?，委托乙方在南寧市瑯東鳳嶺段為甲方建立辦公樓和商品住宅小區(qū)。協(xié)議約定：辦公樓建筑面積約3萬平方米，占地面積約30畝；按每畝53萬元的土地費(fèi)和每平方米2500元的開發(fā)建立費(fèi)計(jì)算；住宅小區(qū)占地面積約30畝，單價(jià)按每平方米1500元計(jì)算；同時(shí)雙方就設(shè)立共管賬戶、付款方式、合同工期、擔(dān)保義務(wù)、雙方其他權(quán)利義務(wù)以及違約責(zé)任等方面進(jìn)展了約定。協(xié)議簽訂后，桂冠公司積極履行合同，但泳臣公司卻怠于履行合同義務(wù)，實(shí)際工期大大拖延。2005年3月30日，雙方又簽訂了?補(bǔ)充協(xié)議?，將土地補(bǔ)償費(fèi)由每畝53萬元調(diào)整到95萬元，土地補(bǔ)償費(fèi)總額由1590萬元調(diào)整到2850萬元，根本開發(fā)建立費(fèi)由每平方米2500元調(diào)高至

15、4350元；辦公樓由21層調(diào)整到26層，建筑面積由30000平方米調(diào)整為45955平方米。同時(shí)，雙方對(duì)原?定向開發(fā)協(xié)議?中約定的合同工期、付款方式、違約責(zé)任等條款進(jìn)展了補(bǔ)充和修改。簽約后由于泳臣公司存在工期延誤、質(zhì)量不合格以及違反抵押制止義務(wù)等多處嚴(yán)重違約行為，已經(jīng)構(gòu)成根本違約，合同目的根本無法實(shí)現(xiàn)，桂冠公司有權(quán)依法解除合同。請(qǐng)求法院判令：1、解除?定向開發(fā)協(xié)議?以及?補(bǔ)充協(xié)議?。2、泳臣公司返還桂冠公司已付投資款11050萬元及利息1476.04萬元(暫算至2007年7月30日，應(yīng)算至判決作出之日)。3、泳臣公司返還桂冠公司定金100萬元。4、由泳臣公司承當(dāng)本案全部訴訟費(fèi)用。2021年2月2

16、9日，桂冠公司增加以下訴訟請(qǐng)求：1、判令泳臣公司支付工期逾期違約金5187萬元(暫算至2007年7月30日，應(yīng)算至判決生效之日)；2、判令泳臣公司支付辦公樓抵押違約金5037.59萬元(暫算至2007年7月30日，應(yīng)算至判決生效之日)；3、判令泳臣公司賠償桂冠公司辦公樓工程損失13123.3萬元(暫算至2021年2月29日，應(yīng)算至判決生效之日)。 泳臣公司辯論稱，一、本案應(yīng)該定性為商品房買賣合同糾紛。定向經(jīng)營(yíng)行為的實(shí)質(zhì)是泳臣公司按照桂冠公司的要求建成商品房交付給桂冠公司，而桂冠公司通過預(yù)付房款獲得低價(jià)的商品房。根據(jù)法律規(guī)定，雙方簽訂的合同應(yīng)該認(rèn)定為商品房買賣合同。二、桂冠公司遲延付款違約在先，

17、無權(quán)要求工程如期完成。工程進(jìn)度延誤雖然是事實(shí)，但是延誤的原因有因?yàn)楣鸸诠镜男袨樵斐傻模幸驗(yàn)槌薪ㄈ酥袊?guó)建筑總公司的行為造成的，不能完全歸責(zé)于泳臣公司。三、工程不存在無法修復(fù)的質(zhì)量問題。四、辦公樓工程土地當(dāng)時(shí)已經(jīng)去國(guó)土局辦理了抵押，但是國(guó)土局認(rèn)為沒有債務(wù)關(guān)系所以沒有給辦理抵押。泳臣公司在抵押土地方面沒有違反制止土地抵押義務(wù)的行為。綜上，請(qǐng)求人民法院依法駁回桂冠公司的訴訟請(qǐng)求。 一審法院認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)事人的訴辯意見，案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)歸納為：一、本案合同的性質(zhì)及效力問題。二、履行合同中哪方當(dāng)事人違約，違約方如何承當(dāng)責(zé)任問題以及合同應(yīng)否解除問題。 關(guān)于本案合同的性質(zhì)及效力問題。一審法院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽

18、訂的?定向開發(fā)協(xié)議?和?補(bǔ)充協(xié)議?既有合作開發(fā)房地產(chǎn)的內(nèi)容，也有建筑工程承包合同的條款，但雙方當(dāng)事人最終目的是由桂冠公司向泳臣公司支付購(gòu)房對(duì)價(jià)款，泳臣公司交付預(yù)定的辦公綜合樓所有權(quán)給桂冠公司的一種交易。該交易行為中雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系的實(shí)質(zhì)符合房屋買賣合同的本質(zhì)特征。因此，本案合同應(yīng)認(rèn)定為名為基地定向開發(fā)，實(shí)為房屋買賣合同糾紛。泳臣公司主張本案合同應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同。對(duì)此，一審法院認(rèn)為，商品房應(yīng)是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建立并向社會(huì)不特定公眾公開出售的房屋。出售行為的社會(huì)化、公開化是商品房買賣的特征之一。本案中，當(dāng)事人簽訂的合同名稱冠有“定向開發(fā)字樣，合同內(nèi)容約定由泳臣公司為桂冠公司建立辦公

19、綜合樓，桂冠公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)全部建立資金，所建成的房屋全部由桂冠公司購(gòu)置，因而本案泳臣公司所開發(fā)的該辦公樓出售對(duì)象是特定的而非向社會(huì)公眾出售。因此，一審法院對(duì)泳臣公司主張的商品房買賣合同性質(zhì)不予支持。一審認(rèn)定本案當(dāng)事人所簽訂的?定向開發(fā)協(xié)議?、?補(bǔ)充協(xié)議?是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，沒有違反法律和行政法規(guī)的制止性規(guī)定，屬合法有效合同。 關(guān)于履行合同中哪方當(dāng)事人違約、違約方如何承當(dāng)責(zé)任，合同應(yīng)否解除的問題。一審法院認(rèn)為，桂冠公司與泳臣公司于2003年3月12日簽訂?定向開發(fā)協(xié)議?后，桂冠公司依約支付了2590萬元購(gòu)房款，泳臣公司雖履行了局部合同義務(wù)，但未能在約定的時(shí)間交付房屋，對(duì)桂冠公司構(gòu)成違約

20、。在此情況下，桂冠公司沒有按該合同的約定主張解除合同或要求泳臣公司承當(dāng)違約責(zé)任，繼而于2005年3月30日又與泳臣公司簽訂?補(bǔ)充協(xié)議?，并在?補(bǔ)充協(xié)議?中就辦公樓開發(fā)的面積、價(jià)款、付款方式、合同工期、擔(dān)保義務(wù)、雙方其他權(quán)利義務(wù)以及違約責(zé)任等合同的條款方面進(jìn)展了重新約定并實(shí)際履行了局部?補(bǔ)充協(xié)議?的義務(wù)。據(jù)此可以認(rèn)定桂冠公司與泳臣公司以自己的行為說明，雙方對(duì)?定向開發(fā)協(xié)議?進(jìn)展了實(shí)質(zhì)性的合同變更，并履行變更后的?補(bǔ)充協(xié)議?，不再履行?定向開發(fā)協(xié)議?。因此，桂冠公司仍起訴要求泳臣公司承當(dāng)2003年簽訂的?定向開發(fā)協(xié)議?中的違約責(zé)任，一審法院不予支持。 ?補(bǔ)充協(xié)議?簽訂后，桂冠公司依約向泳臣公司累計(jì)

21、支付購(gòu)房款共達(dá)11050萬元，泳臣公司未能按協(xié)議約定的進(jìn)度完成桂冠公司的辦公綜合樓工程，且泳臣公司在建立桂冠公司的辦公樓過程中，整個(gè)財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng)工程被南寧市建立主管部門認(rèn)定存在平安和質(zhì)量問題，屬重大工程質(zhì)量事故，該工程自2006年12月10日全面停工。泳臣公司在建立過程中每期工期均有遲延，至合同約定交付之日2021年2月29日已根本無法實(shí)際交付，且該工程至今因質(zhì)量事故仍未能復(fù)工，致使桂冠公司購(gòu)置辦公綜合樓的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，泳臣公司構(gòu)成履行合同中的根本違約。根據(jù)?中華人民共和國(guó)合同法?第九十四條第一款規(guī)定：“有以下情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致

22、使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。因此，本案符合法定解除合同的條件，對(duì)于桂冠公司解除合同的主張，一審法院予以支持。泳臣公司主張桂冠公司不支付進(jìn)度款違約在先，并且本案合同仍可繼續(xù)履行不同意解除合同。對(duì)此，一審法院認(rèn)為，本案合同標(biāo)的物不能按約定竣工交付的責(zé)任在于泳臣公司所開發(fā)的國(guó)際財(cái)富廣場(chǎng)工程存在重大質(zhì)量事故，而非桂冠公司不支付工程進(jìn)度款。泳臣公司在2006年12月5日完成了四層樓面施工，按?補(bǔ)充協(xié)議?約定桂冠公司最遲應(yīng)于完工后7日內(nèi)，即2006年12月13日前支付2000萬元，但該工程承建商中國(guó)建筑總公司于2006年12月10日全面停工，桂冠公司中止履行義務(wù)是行使不安抗辯權(quán)，不構(gòu)成違約。由于該工程按約定應(yīng)于2

23、021年2月29日交付，但至今仍因質(zhì)量原因未能復(fù)工，對(duì)泳臣公司提出可繼續(xù)履行合同的主張，一審法院不予支持。 對(duì)合同解除后的責(zé)任承當(dāng)問題，桂冠公司訴請(qǐng)泳臣公司返還購(gòu)房款、雙倍返還定金、支付違約金并且賠償購(gòu)房款利息損失、辦公樓重置費(fèi)損失。一審法院認(rèn)為，本案合同解除是基于泳臣公司的違約事實(shí)而產(chǎn)生的法律后果，解除合同不屬于違約責(zé)任方式，而屬于合同違約后的一種補(bǔ)救措施；合同解除后的法律后果不表現(xiàn)為違約責(zé)任，而是主要表現(xiàn)為包括不當(dāng)?shù)美颠€和損害賠償?shù)拿袷仑?zé)任。?中華人民共和國(guó)合同法?第97條對(duì)合同解除后的法律后果明確規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請(qǐng)

24、求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。因此，合同解除后，應(yīng)由泳臣公司返還桂冠公司的購(gòu)房款11050萬元及賠償桂冠公司重置辦公綜合樓的損失13123.3萬元。因重置費(fèi)損失的賠償足以彌補(bǔ)桂冠公司的損失，因而不再支持桂冠公司要求賠償購(gòu)房款利息的損失。對(duì)于雙倍返還定金問題，一審法院認(rèn)為，?補(bǔ)充協(xié)議?第2.3.4條約定：“桂冠公司在2005年3月30日前支付的費(fèi)用作為已付局部土地補(bǔ)償費(fèi)，因此，桂冠公司于2003年4月16日支付的具有履約定金性質(zhì)的50萬元因?補(bǔ)充協(xié)議?重新約定為預(yù)付土地款而不再具有定金性質(zhì)，雙方當(dāng)事人也不再履行?定向開發(fā)協(xié)議?而是實(shí)際履行?補(bǔ)充協(xié)議?，且?補(bǔ)充協(xié)議?已沒有關(guān)于

25、定金條款的約定。因此，對(duì)桂冠公司主張雙倍返還定金一審法院不予支持。關(guān)于桂冠公司要求泳臣公司支付工期逾期違約金和泳臣公司擅自抵押土地的違約金的訴請(qǐng)。一審法院認(rèn)為，由于本案合同本質(zhì)上屬于房屋買賣合同，合同中關(guān)于施工工期和抵押土地的內(nèi)容約定不符合房屋買賣合同的特征，并且根據(jù)?合同法?第九十七條的規(guī)定，合同解除的法律效果是使合同關(guān)系歸于消滅，解除合同的后果，違約方的責(zé)任承當(dāng)方式也不表現(xiàn)為支付違約金。因此，對(duì)桂冠公司要求支付違約金的主張，一審法院亦不予支持。至于泳臣公司認(rèn)為桂冠公司沒有重新購(gòu)置辦公樓并未造成實(shí)際損失，其提出的重置費(fèi)損失并不存在，損失的評(píng)估報(bào)告系桂冠公司單方委托評(píng)估不能作為損失的證據(jù)使用，

26、不應(yīng)賠償?shù)目罐q。一審法院認(rèn)為，桂冠公司未實(shí)際購(gòu)置辦公樓是事實(shí)，其未購(gòu)置辦公樓是由于購(gòu)房款有11050萬元已投入到本案的工程中。在泳臣公司根本違約的情況下要求桂冠公司另行投入大筆資金購(gòu)置同樣一棟辦公樓才能賠償損失，這對(duì)桂冠公司的要求過于苛刻，也是不公平的。經(jīng)一審法院兩次庭審質(zhì)證及庭后詢問，泳臣公司僅對(duì)評(píng)估報(bào)告結(jié)果不予認(rèn)可，但未能提出相反證據(jù)，反而明確表示不申請(qǐng)法院委托重新評(píng)估，是對(duì)自己訴訟權(quán)利的放棄，即使該評(píng)估報(bào)告所評(píng)估的損失結(jié)論與實(shí)際損失有出入，也應(yīng)由泳臣公司承當(dāng)對(duì)自己不利的法律后果。因此，對(duì)泳臣公司不予賠償損失的抗辯，一審法院不予采納。 綜上所述，一審法院認(rèn)定，本案合同名為基地定向開發(fā)，實(shí)為

27、房屋買賣合同糾紛，泳臣公司在履行合同中構(gòu)成根本違約，桂冠公司主張解除合同、返還購(gòu)房款及賠償重置辦公樓損失有理，一審法院予以支持；泳臣公司主張桂冠公司違約在先、合同可繼續(xù)履行與事實(shí)不符，一審法院不予采信。依照?中華人民共和國(guó)合同法?第九十四條、第九十七條和?中華人民共和國(guó)民事訴訟法?第一百二十八條的規(guī)定，經(jīng)一審法院審判委員會(huì)討論決定，作出如下判決：一、解除桂冠公司與泳臣公司簽訂的?定向開發(fā)協(xié)議?及?補(bǔ)充協(xié)議?；二、泳臣公司返還桂冠公司購(gòu)房款11050萬元；三、泳臣公司賠償桂冠公司損失13123.3萬元。四、駁回桂冠公司的其它訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)1840496元，訴訟保全費(fèi)5000元，合計(jì)1845

28、496元，由泳臣公司負(fù)擔(dān)1107297.6元，桂冠公司負(fù)擔(dān)738198.4元。 泳臣公司對(duì)一審判決不服，向本院上訴稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，雙方所簽的?定向開發(fā)協(xié)議?及?補(bǔ)充協(xié)議?不屬于商品房買賣合同；涉案合同無效，桂冠公司在簽訂合同前明知泳臣公司未取得房屋預(yù)售許可證；泳臣公司未支付工程進(jìn)度款為行使不安抗辯權(quán)，一審判決認(rèn)定泳臣公司根本違約屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤；一審判決認(rèn)定泳臣公司賠償桂冠公司13123.3萬元沒有事實(shí)根據(jù)；一審判決遺漏當(dāng)事人，違反法定程序。 桂冠公司辯論稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。 本院二審查明，涉案工程至今未取得商品房預(yù)售許可證。 本院二審查明的其他事實(shí)與一

29、審法院查明的事實(shí)一樣。 本院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為：涉案合同的效力以及合同是否應(yīng)當(dāng)解除，如果合同解除該如何處理。 關(guān)于涉案合同的效力。依據(jù)本案事實(shí)，2003年3月12日，桂冠公司(甲方)與泳臣公司(乙方)簽訂?定向開發(fā)協(xié)議?，委托泳臣公司在廣西南寧市瑯東鳳嶺段為桂冠公司建立辦公綜合樓和商品住宅小區(qū)。協(xié)議約定：辦公樓主樓初定21層，占地面積約30畝，建筑面積約3萬平方米，辦公樓總投資包括：土地每畝按53萬元(含土地平整費(fèi))計(jì)算；開發(fā)建立費(fèi)造價(jià)暫按建筑面積每平方米2500元計(jì)算。商品住宅小區(qū)為6層框架式構(gòu)造，占地面積約30畝，單價(jià)按每平方米1500元計(jì)算。同時(shí)雙方就設(shè)立共管賬戶、付款方式、合

30、同工期、擔(dān)保義務(wù)、雙方其他權(quán)利義務(wù)以及違約責(zé)任等方面進(jìn)展了約定。從雙方當(dāng)事人的約定來看，雙方所簽訂的?定向開發(fā)協(xié)議?，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律的制止性規(guī)定，應(yīng)為有效合同。 關(guān)于合同是否應(yīng)當(dāng)解除以及合同解除后如何處理的問題。關(guān)于工程工期及交付問題，雙方作如下規(guī)定：主體工程開工28個(gè)月內(nèi)竣工驗(yàn)收，通過驗(yàn)收合格后2個(gè)月內(nèi)交付桂冠公司使用。在權(quán)利義務(wù)方面雙方約定：桂冠公司有權(quán)監(jiān)視工程進(jìn)展，在工程形象進(jìn)度未到達(dá)方案要求時(shí)，有權(quán)拒絕支付任何款項(xiàng)。在交付方面約定：當(dāng)泳臣公司無法按期交付時(shí)，那么桂冠公司可以選擇通知泳臣公司解除協(xié)議或繼續(xù)等待。如果桂冠公司選擇繼續(xù)等待，那么等待時(shí)間由桂冠公司決定，等待后仍然可以解除協(xié)議。依據(jù)本案事實(shí)，現(xiàn)泳臣公司并未按期交工，依據(jù)雙方合同約定，桂冠公司有權(quán)解除合同。 對(duì)合同解除后的責(zé)任承當(dāng)問題，桂冠公司訴請(qǐng)泳臣公司返還購(gòu)房款、雙倍返還定金、支付違約金并且賠償購(gòu)房款利息損失、辦公樓重置費(fèi)損失。本院認(rèn)為，依照?中華人民共和國(guó)合同法?第九十七條的規(guī)定：“合同解除后，