單方解除不按期租賃合同

1、單方解除不按期租賃合同某公司因生產(chǎn)之需,于XX年1月起租賃另一公司的一棟大樓做廠房,合同約定租期兩年,假設(shè)一方在合同期內(nèi)提早解除合同,應(yīng)當支付給對方15萬元違約金。XX年1月,合同到期后,兩邊未續(xù)簽合同,某公司仍按原標準交付租金,另一公司亦未提出異議。4個月后,另一公司突然通知某公司,要求終止合同。因某公司要求另一公司支付15萬元違約金未果而提起訴訟。審理中,許多人以為另一公司應(yīng)當支付15萬元違約金。依照我國合同法第一百二十五條的規(guī)定,當事人對合同條款的明白得有爭議的,應(yīng)當依照合同所利用的文句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易適應(yīng)和老實信譽原那么,確信該條款的真實意思。某公司與另一公司的目的在

2、于租賃,彼此所簽的租賃合同到期后,兩邊雖未再續(xù)簽書面合同,但未續(xù)簽合同并非等于兩邊沒有合同,兩邊仍在按原合同繼續(xù)履行的事實說明,彼此仍在維系并希望實現(xiàn)與原合同相同的目的,故兩邊雖沒有補充協(xié)議,但除期限改成不按期外,其余均應(yīng)按原合同條款履行。審判法院經(jīng)審理以為,租賃合同因到期而轉(zhuǎn)化的不按期租賃合同,是一種新合同,合同內(nèi)容應(yīng)以兩邊實際履行情形而定,但由于違約金是一種明確、特殊的嚴格責任,故原關(guān)于違約金條款不能適用于不按期租賃合同。據(jù)此,裁決駁回了某公司要求另一公司支付15萬元違約金的訴訟請求。評析安報律師團律師以為:法院的裁決是正確的。理由如下:一、某公司與另一公司在租賃合同到期后繼續(xù)租賃,決定了

3、兩邊依舊是租賃合同關(guān)系,可是形式已經(jīng)發(fā)生改變,由此產(chǎn)生的法律后果也隨之改變。租賃合同分為按期和不按期兩種,不同形式的租賃合同,法律調(diào)整的方式自然存在不同的地方。我國合同法第二百三十六條規(guī)定:“租賃期間屆滿,承租人繼續(xù)利用租賃物,出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續(xù)有效,但租賃期限為不按期?！币勒丈鲜龇梢?guī)定本案租賃合同到期后,某公司繼續(xù)利用并按原標準交付租金另一公司亦未提出異議,說明該租賃合同已經(jīng)轉(zhuǎn)為不按期,法律適用也應(yīng)以調(diào)整不按期的條款為依據(jù)。二、原租賃合同繼續(xù)有效,并非等于原約定的違約條款仍可適用。違約金是指合同當事人在合同中約定,在合同債務(wù)人不履行或不適當履行合同義務(wù)時,向?qū)Ψ疆斒氯酥Ц?/p>

4、必然數(shù)額的金錢。假設(shè)當事人在合同中未約定違約金條款,那么不產(chǎn)生違約金責任。一方面,違約金的承擔是以“合同當事人在合同中的約定”為要件,當事人之間沒有約定、約定不明、超出約定范圍均不能適用;另一方面,盡管某公司與另一公司的目的在于租賃,兩邊按原合同繼續(xù)履行一樣具有租賃的目的,但這僅僅反映在租金、租賃衡宇的利用上,已經(jīng)通過默示履行達到一致,即在這一點上應(yīng)當繼續(xù)有效,但對違約金這一必需明示的特殊的嚴格責任問題,并無明確確認,故不該沿用;再一方面,原租賃合同約定提早解除合同必需支付違約金的前提條件,僅僅限制在合同期限所固定的兩年之內(nèi),并無談及兩年之外,在原合同轉(zhuǎn)為不按期租賃合同后,固按期限變成不固定,兩年的時刻已屆滿的情形下,原違約條款已經(jīng)失去存在的前提和基礎(chǔ)。三、另一公司有權(quán)隨時解除合同。我國合同法第六十一條規(guī)定:“合同生效后,當事人就質(zhì)量、價款或報酬、履行地址等內(nèi)容沒有約定或約定不明確的,能夠協(xié)議補充;不能達到補充協(xié)議的,依照合同有關(guān)條款或交易適應(yīng)確信?！痹摲ǖ诙偃l也規(guī)定:“當事人對租賃期限沒有約定或約定不明確,依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確信的,視為不按期租賃。當事人能夠隨時解除合同,但出租人解除合同應(yīng)當在合理期限之前通知承租人?！笨梢?隨時解除合同是另一公司的權(quán)利,只是