政府如何干預(yù)房地產(chǎn)市場

1、政府如何干預(yù)房地產(chǎn)市場一、房地產(chǎn)市場中政府干預(yù)的概念四、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的必要性五、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段六、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的措施八、總結(jié)二、房地產(chǎn)市場存在的一些問題三、近五年政府出臺(tái)的一些政策七、最新房地產(chǎn)調(diào)控政策主要內(nèi)容政府干預(yù)的概念 政府干預(yù)也稱宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場的政府干預(yù)，是指當(dāng)房地產(chǎn)市場運(yùn)行出現(xiàn)了劇烈的振蕩時(shí)，政府從促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定和持續(xù)健康發(fā)展的目標(biāo)出發(fā)，通過各種政策工具進(jìn)行市場干預(yù)，以達(dá)到短期內(nèi)使房地產(chǎn)市場回到穩(wěn)定運(yùn)行軌道內(nèi)的政府干預(yù)行為房地產(chǎn)市場存在的一些問題（一）商品住宅整體價(jià)格偏高，超過低收入家庭的承受能力。2.房地產(chǎn)市場過剩與短缺并存在供給結(jié)構(gòu)失調(diào)3.房地產(chǎn)行

2、業(yè)稅費(fèi)不合理和開發(fā)商暴利4.地方政府管理錯(cuò)位的現(xiàn)象 5.保障性住房覆蓋人群少2010 限購令 市場反應(yīng)：這被稱為史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，但高價(jià)地王繼續(xù)產(chǎn)生，3月后房價(jià)飆升 。 1月10日國務(wù)院出臺(tái)國十一條，要求二套房貸款首付不得低于40%。4月15日，國務(wù)院要求對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。4月17日，新國十條出臺(tái)，商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。各地限購政策紛紛出臺(tái)，上海和重慶試點(diǎn)房地產(chǎn)稅。 近五年政府出臺(tái)的政策2011新國八條市場反應(yīng)：房價(jià)繼續(xù)上漲。 “新國八

3、條”公布，二套房貸首付比例提至60%，貸款利率提至基準(zhǔn)利率的1.1倍。上海和重慶正式實(shí)施房產(chǎn)稅。 2012 多部委多次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，2月住建部稱加快推進(jìn)房產(chǎn)征收稅擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。國土部出臺(tái)土地監(jiān)管新政策，嚴(yán)打小產(chǎn)權(quán)房。嚴(yán)打小產(chǎn)權(quán)房市場反應(yīng)：一線城市房價(jià)繼續(xù)上漲。 2013 新國五條 市場反應(yīng)：開發(fā)商下半年不得不以價(jià)換量，房價(jià)緩慢增長2月出臺(tái)新國五條，不僅再次重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價(jià)控制目標(biāo)。3月國務(wù)院發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的有關(guān)問題的通知，其中二手房交易的個(gè)人所得稅由交易總額的1%

4、調(diào)整為按差額20%征收。 2014“930”房貸新政各地陸續(xù)松綁限購政策，9月30日央行出臺(tái)房貸新政，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，貸款購買第二套住房時(shí)，可按照首套房貸政策執(zhí)行等。 市場反應(yīng)：相對(duì)于此前信貸套數(shù)認(rèn)定政策，本次政策對(duì)首套、二套、多套，在認(rèn)定上都有放松。新政出臺(tái)后，全國各地樓市皆迎來成交高峰，房價(jià)緩漲 2015央行降息、降準(zhǔn)、二套房貸款首付比降至四成政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的必要性（一）市場失靈 含義：市場價(jià)格無法在資源配置過程中發(fā)揮作用的現(xiàn)象。西方傳統(tǒng)的政府經(jīng)濟(jì)理論認(rèn)為“ 市場失靈”是政府進(jìn)行干預(yù)的最重要前提。 造成市場失靈的原因：壟斷、外部性、信息不對(duì)稱、市場不完全、公共

5、品、失業(yè)、通貨膨脹及失衡、再分配和優(yōu)效品等八類 （二） 住房問題和住房保障 住房兼具商品和公共品的雙重屬性，而且獲取基本的住房需要 （ Housing Needs ) 往往也是公民的基本人權(quán)，因此住房保障不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，也是重要的社會(huì)問題和政治問題。（三） 宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán) 經(jīng)濟(jì)周期：在經(jīng)濟(jì)增長的過程中，不同時(shí)段的經(jīng)濟(jì)增長速度總是有快有慢，由此導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)總量在時(shí)間序列上總是呈現(xiàn)出波浪式上升或者波浪式下降的運(yùn)行規(guī)律。 每一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期一般包括四個(gè)階段：繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇。（四 ） 房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng) 從長期來看，房地產(chǎn)價(jià)格和宏觀經(jīng)濟(jì)一樣存在著一定的周期運(yùn)行規(guī)律。房地產(chǎn)價(jià)格的連續(xù)上升從一個(gè)較長

6、的時(shí)間維度來看往往是不可持續(xù)的，價(jià)格的快速上升往往也伴隨著其隨后快速的下跌，即所謂的“ 繁榮與崩潰”規(guī)律。（五 ） 房地產(chǎn)市場非均衡 房地產(chǎn)市場上的非均衡表現(xiàn)為總量上的非均衡和結(jié)構(gòu)上的非均衡?？偭糠蔷庖话惚憩F(xiàn)為潛在總需求大于有效需求，實(shí)際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給同時(shí)并存，或稱短缺與過剩同時(shí)并存。結(jié)構(gòu)非均衡的維度比較多，主要表現(xiàn)為不同的子市場之間在供求方面的結(jié)構(gòu)失衡。政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段 對(duì)于一個(gè)完善的房地產(chǎn)市場而言，市場的自由運(yùn)作非常重要，但是宏觀調(diào)控也非常重要。宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括土地供應(yīng)、金融、公共住房和稅收政策等。(一） 土地供應(yīng)政策 在我國當(dāng)前的土地制度條件

7、下，土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場的發(fā)展與運(yùn)行有決定性影響。它的核心是土地供應(yīng)計(jì) 劃。土地供應(yīng)計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資調(diào)節(jié)的功效非常直接和顯著?？茖W(xué)的土地供應(yīng)計(jì)劃應(yīng)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和城市規(guī)劃相協(xié)調(diào)，應(yīng)有足夠的彈性，能夠?qū)κ袌鲂盘?hào)做出靈敏的反應(yīng)。土地供應(yīng)計(jì)劃也是公開透明的，能為市場提供近期和中長期的土地供應(yīng)信息，以幫助市場參與者形成合理的市場預(yù)期、減少盲 目競爭和非理性行為。（二） 金融政策 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)。金融業(yè)的支持是房地產(chǎn)業(yè)繁榮必不可少的條件，發(fā)展房地產(chǎn)金融，通過信貸規(guī)模、利率水平、貸款方式、金融創(chuàng)新等金融政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的一個(gè)重要手段。 （三） 住房政策 目前我

8、國城市住宅的供給主要有三類：廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和市場價(jià)商品住宅。其中，廉租房面向最低收入家庭，其供應(yīng)、分配和經(jīng)營完全由政府控制，廉租房不能進(jìn)入市場流通;經(jīng)濟(jì)適用房是具有社會(huì)保障性質(zhì)的政策性商品住房，政府對(duì)其建設(shè)在土地供應(yīng)和稅費(fèi)征收上給予很多優(yōu)惠，但其銷售價(jià)格和銷售對(duì)象，要受政府的指導(dǎo);市場價(jià)商品住宅則采取完全市場化的方式經(jīng)營、是城市房地產(chǎn)市場的主要組成部分。（四 ）城市規(guī)劃 城市規(guī)劃以合理利用土地、協(xié)調(diào)城市物質(zhì)空間布局、指導(dǎo)城市健康有序地發(fā)展為己任，對(duì)土地開發(fā)、利用起指導(dǎo)作用。整個(gè)規(guī)劃力求體現(xiàn)超前性、科學(xué)性、動(dòng)態(tài)性和適用性。 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、城市規(guī)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃都對(duì)土地配置有一定影響，因而

9、也對(duì)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行起重要作用，政府供應(yīng)土地的過程應(yīng)是具體實(shí)施國民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃、城市規(guī)劃的過程。面對(duì)日益發(fā)育的市場環(huán)境，三個(gè)計(jì)劃除改善各自的技術(shù)、觀念和管理方式外，有必要相互協(xié)調(diào)，形成土地配置及調(diào)控房地產(chǎn)市場的計(jì)劃體系。 （五） 地價(jià)政策 政府通過調(diào)整土地供應(yīng)數(shù)量、調(diào)整與土地開發(fā)相關(guān)的稅費(fèi)政策等經(jīng)濟(jì)手段，靈活運(yùn)用協(xié)議、掛牌、招標(biāo)、拍賣四種出讓方式，以及必要時(shí)通過直接的行政干預(yù)，都可以對(duì)地價(jià)進(jìn)行有效的調(diào)控（六） 稅收政策 房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的核心政策之一。正確運(yùn)用稅收杠桿不但可以理順分配關(guān)系、保證政府土地收益，還可以通過稅賦差別體現(xiàn)政府的稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策，進(jìn)而對(duì)抑制市場投機(jī)、控制房

10、地產(chǎn)價(jià)格、規(guī)范房地產(chǎn)市場交易行為等方面起到明顯的作用（七） 租金控制 租賃市場是房地產(chǎn)市場的一個(gè)重要組成部分，租金作為房地產(chǎn)的租賃價(jià)格，同樣是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要對(duì)象之一。合理的租金水平應(yīng)與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)政府規(guī)范房地產(chǎn)市場行為的措施(一）健全市場準(zhǔn)入制度 為保證競爭的規(guī)范和政府管理的有效性，建立完善的資質(zhì)審查制度，確定進(jìn)入市場的資格是必要的 建立資質(zhì)審查制度的原則：公開化、標(biāo)準(zhǔn)化(二） 推動(dòng)行業(yè)誠信體系建設(shè) 市場經(jīng)濟(jì)，誠信為本，建設(shè)部推動(dòng)建設(shè)的“ 中國房地產(chǎn)信用檔案”系統(tǒng)，為房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)提供了公平競爭的平臺(tái)，推動(dòng)了企業(yè)自身的誠信體系信用文化建設(shè)，為規(guī)范房地產(chǎn)市場中的企業(yè)行為進(jìn)行了有

11、益的嘗試（三） 規(guī)范交易程序 用法律形式規(guī)范主要的房地產(chǎn)交易方式，是抑制投機(jī)、維護(hù)市場秩序的有效措施。各城市對(duì)土地出讓、房屋預(yù)售或銷售、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃以及產(chǎn)權(quán)登記等都規(guī)定有固定的辦事程序和所需滿足的必要條件。（四） 加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理 由于房地產(chǎn)不可能將實(shí)物真正地拿到市場上去交易，所以房地產(chǎn)交易實(shí)際上是一種權(quán)益的交易，權(quán)益讓渡是房地產(chǎn)市場活動(dòng)的核心內(nèi)容之一。產(chǎn)權(quán)登記不僅是房地產(chǎn)市場管理的基礎(chǔ)和前提，而且可以成為微觀管理的樞紐，諸多宏觀政策、房地產(chǎn)法規(guī)都可以在產(chǎn)權(quán)登記管理過程中具體實(shí)施。最新房地產(chǎn)調(diào)控政策 2015年2月5日，中國人民銀行決定普降金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率并有針對(duì)性地實(shí)施定向降準(zhǔn)措施 2015年3月1日，央行年內(nèi)首次降息0.25個(gè)百分點(diǎn)下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率 2015年3月5日，李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告指出支持居民自主和改善住房需求 2015年3月30日，房貸新政宣布二套房首付比例可低至四成 2015年3月30日，住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征年限5改2 2015年5月11日，央行下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn) 2015年6月24日，