海峽兩岸工程款優(yōu)先權(quán)比較研究-房地產(chǎn)估價師

1、海峽兩岸工程款優(yōu)先權(quán)利立法比擬及其在不動產(chǎn)抵押估價中的應(yīng)用梁 津 齊 宏摘要：大陸?合同法?第286條規(guī)定了承包人對于工程款有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，臺灣地區(qū)?民法典?第513 條那么是規(guī)定了承攬人的抵押權(quán)并作了重要的修訂。本文通過對臺灣地區(qū)?民法典?第513 條修訂過程的考察，并與大陸?合同法?第286 條及相關(guān)司法解釋的比照研究，探討承包人工程款優(yōu)先權(quán)引發(fā)問題的解決途徑及相關(guān)法律規(guī)定在不動產(chǎn)抵押評估中的應(yīng)用。關(guān)鍵詞：承包人 承攬人 工程款 優(yōu)先受償權(quán) 抵押權(quán) 估價1999年3月15日,大陸公布了第一部統(tǒng)一的?合同法?,其中第286條規(guī)定建立工程合同承包人對于建立工程款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利,而幾乎就在同時

2、, 1999 年4 月21日,臺灣地區(qū)對?民法典?第513條關(guān)于承攬人的抵押權(quán)的規(guī)定作出了重大修改。大陸于2002年、2004年又以司法解釋的形式對?合同法?第286條進(jìn)展補(bǔ)充和完善。2006年1月13日發(fā)布了?房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見?，又將?合同法?第286條規(guī)定應(yīng)用在房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)當(dāng)中。本文通過對臺灣地區(qū)?民法典?第513 條修訂過程的考察，并與大陸?合同法?第286 條及相關(guān)司法解釋的比照研究，探討承包人工程款優(yōu)先權(quán)引發(fā)問題的解決途徑及在不動產(chǎn)抵押評估中的應(yīng)用。一、對承包人工程款保護(hù)的必要性一對承包人工程款保護(hù)的立法背景建筑工程中發(fā)生的拖欠主要是指企業(yè)已完工工程或在建工程應(yīng)收而沒有收

3、回的工程款。據(jù)不完全統(tǒng)計，1990年，全國建筑施工企業(yè)被拖欠的工程款為36億元，到1992年底到達(dá)200億元，1993年到達(dá)308億元，1995年超過600億元。據(jù)?中國建筑業(yè)年鑒?1997年底的不完全統(tǒng)計，該年度全國工程拖欠款總額為3566億元，相當(dāng)于全行業(yè)總產(chǎn)值的40，是當(dāng)年全行業(yè)利潤總額的32倍。 張國香 孫賢程.工程款拖欠引發(fā)法律思考.人民法院報,2001年8月20日由于工程款大量被拖欠，承包人亦頻繁拖欠其建筑工人的工資。目前中國的建筑工人主體來自經(jīng)濟(jì)開展滯后的農(nóng)村地區(qū)，對大多數(shù)建筑工人而言，參與建立工程的勞務(wù)收人是其賴以養(yǎng)家糊口的主要經(jīng)濟(jì)來源。于是，發(fā)包人拖欠工程款，致使承包人拖欠工

4、人工資，此種惡性連鎖反響不僅引發(fā)出如何保護(hù)處于弱勢地位的工人這一社會問題，甚至可能深化城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開展的不平衡。施工企業(yè)在市場競爭中不是以質(zhì)量和社會信譽(yù)來搶占市場，而是不顧全局和長遠(yuǎn)利益，盲目的相互傾軋，互相壓價，承諾墊資，建筑市場的秩序被擾亂。而建筑市場秩序混亂，市場管理失控，最終必然會影響工程質(zhì)量，產(chǎn)了全國范圍的周期性工程質(zhì)量問題，到達(dá)了相當(dāng)嚴(yán)重的程度?；谶@樣的問題，在1999年公布的?合同法?中，立法者特別設(shè)置了一個新的條文第286條，以保護(hù)建筑工程承包人的工程款。二各國對于工程承包人工程款保護(hù)的立法先例大陸法系各國或各地區(qū)對于建筑工程承攬人規(guī)定的法定抵押權(quán)或不動產(chǎn)優(yōu)先權(quán)均有立法例。法國民

5、法繼受了羅馬法關(guān)于優(yōu)先權(quán)的規(guī)定，將優(yōu)先權(quán)分為一般優(yōu)先權(quán)、動產(chǎn)優(yōu)先權(quán)與不動產(chǎn)優(yōu)先權(quán)三種類型，承攬人的優(yōu)先受償權(quán)屬于不動產(chǎn)優(yōu)先權(quán)， 沈達(dá)明.法國/德國擔(dān)保法.北京.中國法制出版社,2000：95?法國民法典?第2103條第4款規(guī)定：“建筑師、承包人、瓦工與其他任何工程施工的工人，對該工程有優(yōu)先權(quán)。日本民法中的先取特權(quán)制度取法于法國民法的優(yōu)先權(quán)制度。?日本民法典?于第八章規(guī)定先取特權(quán)制度，將先取特權(quán)分為一般先取特權(quán)、動產(chǎn)先取特權(quán)、不動產(chǎn)先取特權(quán)。其中不動產(chǎn)先取特權(quán)中規(guī)定，因不動產(chǎn)保存、工事、買賣產(chǎn)生的債權(quán)，于債務(wù)人特定不動產(chǎn)上有先取特權(quán)。?德國民法典?在債編承攬合同第648條第1款規(guī)定，建筑工程或建

6、筑工程一局部的承攬人，以其因合同所產(chǎn)生的債權(quán)，可以要求定做人讓與建筑用地的擔(dān)保抵押權(quán)。工作尚未完成的，承攬人可以為了其已提供的勞動的相應(yīng)局部的報酬以及未包括在報酬中的墊款，要求讓與擔(dān)保抵押權(quán)。瑞士民法在其物權(quán)編中規(guī)定了法定不動產(chǎn)抵押權(quán)。以是否須登記為標(biāo)準(zhǔn)被分為直接的法定不動產(chǎn)抵押權(quán)與間接的法定不動產(chǎn)抵押權(quán)。關(guān)于承攬人的法定抵押權(quán)屬于間接的法定抵押權(quán)，即?瑞士民法典?第387條：為在土地上的建筑或其他工程提供材料及勞務(wù)或單純提供勞務(wù)的職工或承包人，得請求債務(wù)人就該土地設(shè)定抵押權(quán)。此類法定抵押權(quán)是需要登記的。二、大陸?合同法?第286條規(guī)定及相關(guān)司法解釋一?合同法?第286條規(guī)定承包人工程款的優(yōu)先

7、受償權(quán)1999年公布的?合同法?第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催揭發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建立工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建立工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。顯然，法律旨在向承包人提供一項法定擔(dān)保物權(quán)，以保全其工程款債權(quán)，當(dāng)發(fā)包人違約拖欠工程款時，承包人得以工程工程之換價，滿足此項債權(quán)。但該條規(guī)定并沒有指明在承包人所享有的優(yōu)先受償權(quán)與其他擔(dān)保物權(quán)、預(yù)購人請求權(quán)相競合時應(yīng)如何確定權(quán)利的順位。二承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)大陸最高法院于2002年6月以批復(fù)上海市高級人民法院請示的形式，發(fā)布

8、?最高人民法院關(guān)于建立工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)?法釋200216號，對第286條作出了解釋。該司法解釋主要內(nèi)容：一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照?合同法?第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。 二、消費(fèi)者交付購置商品房的全部或者大局部款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。 三、建筑工程價款包括承包人為建立工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。 四、建立工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月，自建立工程竣工之日或者建立工程合同約定的竣工之日起計算。 司法解釋的

9、核心內(nèi)容是認(rèn)定了建立工程承包人的被拖欠工程價款的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。該司法解釋的出臺實施，對采用司法途徑解決拖欠工程價款問題提供了有力的司法支持，使建筑工程承建商通過行使工程價款優(yōu)先受償權(quán)解決拖欠工程價款問題成為可操作的現(xiàn)實。然而，該司法解釋的實施對銀行信貸資產(chǎn)的平安產(chǎn)生了較大的不利影響和沖擊。三建立工程價款優(yōu)先受償權(quán)對銀行貸款抵押權(quán)的影響由于?合同法?第286條的規(guī)定過于原那么，一直難以在司法實踐中運(yùn)用。因此，在?司法解釋?正式施行前，對建立工程中的被拖欠工程價款與銀行債權(quán)的抵押權(quán)沖突時，司法實踐大多以合同履行中的“違約責(zé)任或?擔(dān)保法?的相關(guān)規(guī)定作為司法執(zhí)行的依據(jù)。因而相當(dāng)局部的

10、銀行在涉及建立工程的抵押權(quán)司法實現(xiàn)過程中沒有引起足夠重視。直至2002年6月27日?司法解釋?正式施行，建立工程價款的優(yōu)先受償權(quán)確立為先于其他債權(quán)。在房地產(chǎn)乃至整個建立工程領(lǐng)域，以銀行信貸資金投入為主要建立資金來源的現(xiàn)狀下，此種法律取向?qū)︺y行界在建立領(lǐng)域的抵押權(quán)產(chǎn)生莫大的沖擊。建立工程價款的優(yōu)先受償權(quán)屬于法定優(yōu)先權(quán)，其效力優(yōu)于抵押權(quán)等約定權(quán)利。根據(jù)?物權(quán)法?的規(guī)定，銀行債權(quán)本可就抵押房產(chǎn)處置所得優(yōu)先受償，現(xiàn)在卻變成其次受償了，即在承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的情況下，必須確保工程價款優(yōu)先償付后，銀行貸款債權(quán)才能優(yōu)于其他一般債權(quán)受償，這樣即使抵押權(quán)已經(jīng)得了法院判決確實認(rèn)，最終也可能無法實現(xiàn)。 對于?合

11、同法?286條及相關(guān)司法解釋的爭論集中在，工程款優(yōu)先權(quán)沒有遵循物權(quán)公示原那么，工程款優(yōu)先權(quán)是法律規(guī)定的優(yōu)先權(quán)利，無需經(jīng)過登記就可成立，而經(jīng)過登記的約定抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)利，可能受到?jīng)]有經(jīng)過登記的法定優(yōu)先權(quán)利的影響。這一點(diǎn)與臺灣地區(qū)?民法典?第513條規(guī)定的承攬人對承攬的建筑物或其他土地上的工作物享有法定抵押權(quán)，在設(shè)定產(chǎn)生的爭論如出一轍。 三、臺灣地區(qū)?民法典?第513條規(guī)定及其演變過程一臺灣地區(qū)舊?民法典?第513條規(guī)定及問題1、臺灣地區(qū)舊?民法典?第513條規(guī)定臺灣地區(qū)舊?民法典?第513 條規(guī)定：承攬之工作為建筑物或其他土地上之工作物,或為此等工作物之重大修繕者,承攬人就承攬關(guān)系所生之債

12、權(quán),對于其工作所附定作人之不動產(chǎn)有抵押權(quán)。依據(jù)該條之規(guī)定,臺灣地區(qū)通說認(rèn)為,舊民法第513條的規(guī)定系賦予承攬人法定抵押權(quán)。此種抵押權(quán)的成立條件為:1.須承攬之工作為建筑物或其他土地上之工作物之新造或重大修繕。2. 所擔(dān)保之債權(quán)須為承攬關(guān)系所生之債權(quán)。3. 只能以工作所附定作人之不動產(chǎn)為抵押權(quán)的標(biāo)的物。 謝在全. 民法物權(quán)(下冊).北京:中國政法大學(xué)出版社,1999：686-6872、臺灣地區(qū)舊?民法典?第513條的問題 在臺灣地區(qū),針對舊民法第513條的規(guī)定,在司法實踐中產(chǎn)生了一些爭議:1. 法定抵押權(quán)是否需要進(jìn)展登記? 其生效時間為何? 2. 法定抵押權(quán)與意定抵押權(quán)在同一不動產(chǎn)上時,誰能優(yōu)先

13、受償? 針對舊民法第513條所規(guī)定的法定抵押權(quán)是否需要登記才能生效的問題,臺灣地區(qū)通說認(rèn)為,法律乃特別賦予承攬人法定抵押權(quán),承攬人所享有的抵押權(quán)既然為法律特別規(guī)定,當(dāng)然不需要進(jìn)展登記。承攬人債權(quán)生效時間即為其法定抵押權(quán)的生效時間。盡管依臺灣地區(qū)?民法典?第759條規(guī)定，對于非依法律行為取得的物權(quán)采處分要件主義，此類物權(quán)，非經(jīng)登記，即生效力，但須登記后，才能處分。但在實務(wù)當(dāng)中，對于承攬人之法定抵押權(quán)，因未經(jīng)登記，沒有登記證書證明債權(quán)的存在，如定做人就債權(quán)的發(fā)生或存在存有爭議，應(yīng)由承攬人提起確認(rèn)之訴，經(jīng)裁判裁定債權(quán)存在，或定做人本無爭議，定做人利益已獲保障，那么仍無須登記，即可實行抵押權(quán)，申請法院

14、拍賣抵押物。對于法定抵押權(quán)與意定抵押權(quán)存在于同一不動產(chǎn)上時,優(yōu)先受償?shù)捻樜?臺灣地區(qū)學(xué)者之間爭論較大,主要有:法定抵押權(quán)優(yōu)先說;意定抵押權(quán)優(yōu)先說;兩者同一順序說;依成立先后定其順序說。在實務(wù)上,以依成立先后定其順序為通說。認(rèn)為不管是法定抵押權(quán)還是約定抵押權(quán)，均應(yīng)以成立時間的先后，決定其次序。 依據(jù)承攬契約成立時間來確定承攬人的法定抵押權(quán)的順位，源于臺灣地區(qū)1974年“臺上字第1240號判例。 林紀(jì)東等.新編六法全書.臺北.五南圖書出版公司,1986：197對于因新造工作物而發(fā)生的法定抵押權(quán)與約定抵押權(quán)之間的順位問題，本案例的判決指出兩原那么：一是法定抵押權(quán)系于承攬契約成立時即已生效高院判決；二

15、是抵押權(quán)順位以成立生效之先后時序定之最高院判決。 梁陽升.淺談承攬人法定抵押權(quán)順位之問題.鄭玉波.民法物權(quán)論文選輯.臺北.五南圖書出版公司,1984：683-684從臺灣地區(qū)舊民法第513條的適用來看,產(chǎn)生了如下難題:承攬人依法享有法定抵押權(quán)符合公平,有利于社會經(jīng)濟(jì)的開展。但法定抵押權(quán)之發(fā)生不以登記為要件,違反物權(quán)公示原那么,容易使定作人的其他債權(quán)人因不明不動產(chǎn)有抵押權(quán)而受不測之損害。二臺灣地區(qū)新?民法典?第513 條之規(guī)定與改良1、臺灣地區(qū)新?民法典?第513 條之規(guī)定1999 年4 月21 日臺灣地區(qū)對舊民法第513 條作出了重大修改, 并于2000年5 月5 日正式實施。臺灣地區(qū)新?民法

16、典?第513 條規(guī)定：承攬之工作為建筑物或其他土地上之工作物，或為此等工作物之重大修繕者，承攬人得就承攬關(guān)系報酬額，對于其工作所附定作人之不動產(chǎn)，請求定作人為抵押權(quán)之登記；或?qū)τ趯硗瓿芍ㄗ魅酥粍赢a(chǎn)，請求預(yù)為抵押權(quán)之登記。前項請求，承攬人于開場工作前亦得為之。第二項之抵押權(quán)登記，如承攬契約已經(jīng)公證者，承攬人得單獨(dú)申請之。第一項及第二項就修繕報酬所登記之抵押權(quán)，于工作物因修繕?biāo)黾又畠r值限度內(nèi)，優(yōu)先于成立在先之抵押權(quán)。 黃茂榮.臺灣地區(qū)民法債編局部修改條文要論A.羅馬法、中國法與民法法典化C.北京:中國政法大學(xué)出版社,2001：431對照舊民法第513條的規(guī)定,新民法第513 條之規(guī)定主要有

17、四個方面的重大修改:1. 將擔(dān)保債權(quán)的范圍自“承攬關(guān)系所生債權(quán)縮小為“承攬關(guān)系報酬額;2. 承攬人抵押權(quán)的取得采登記主義立場;3. 對于將來完成之定作人之不動產(chǎn),得請求預(yù)為抵押權(quán)之登記;4. 成認(rèn)費(fèi)用性擔(dān)保物權(quán),在因該費(fèi)用所增加之價值限度內(nèi)之優(yōu)先權(quán)。2、承攬人抵押權(quán)以登記為生效的要件 謝在全.承攬人抵押權(quán)之研究J.臺北.月旦法學(xué),2001(69)：128臺灣地區(qū)新民法第513條應(yīng)該解釋為承攬人的抵押權(quán)采取了登記生效主義:(1) 從臺灣地區(qū)民法物權(quán)編體系而言,采登記生效主義立場符合臺灣地區(qū)物權(quán)法體系構(gòu)造。我國臺灣地區(qū)的物權(quán)法關(guān)于物權(quán)變動采登記生效主義立場,不動產(chǎn)物權(quán)之得喪變更,原那么上系以登記為

18、生效要件。(2) 從臺灣地區(qū)新民法第513 條的修改理由來看,新法修正的原因乃在于舊法時期承當(dāng)人之抵押權(quán)不以登記為必要,有害交易平安,故乃將法所賦予承攬人之抵押權(quán)改為以登記為必要,藉登記公示之方法以維護(hù)交易平安。(3) 從大陸法系關(guān)于優(yōu)先受償物權(quán)的規(guī)定來看,對于工程承攬人所享有的不動產(chǎn)優(yōu)先受償物權(quán)均以登記生效為要件,承攬人對承攬建立的不動產(chǎn)優(yōu)先受償權(quán)只有經(jīng)過登記公示才能生效。如日本民法不動產(chǎn)物權(quán)之得喪變更系以登記為對抗要件,然其不動產(chǎn)先取特權(quán)仍系以登記為必要,未登記那么喪失之,因此也應(yīng)認(rèn)為我國臺灣地區(qū)修正后承攬人抵押權(quán)之取得,以登記為其生效要件。德國、法國民法均規(guī)定承攬人的抵押權(quán)以登記為要件。

19、(4) 從新法的規(guī)定而言,規(guī)定了承攬人的預(yù)告登記制度,承攬人在未進(jìn)展承攬工作前就可在將來完成之工作物上預(yù)先登記抵押權(quán),這足以保護(hù)承攬人的利益,而且通過登記,使定作人的其他債權(quán)人得以了解定作人不動產(chǎn)上之物權(quán)狀況,防止定作人的其他債權(quán)人遭受不測之損害,保障了交易平安。盡管仍存爭議，臺灣地區(qū)關(guān)于承攬人抵押權(quán)的修改還是具有相當(dāng)?shù)膶嵺`價值的。從臺灣地區(qū)民法第513 條的修改來看,設(shè)置了承攬人預(yù)告登記制度,對承攬人所享有的抵押權(quán)采登記生效主義立場,使定作人的其他債權(quán)人能夠依據(jù)定作人的不動產(chǎn)上承攬人抵押權(quán)登記公示情況了解定作人的資信狀況,防止作出錯誤的經(jīng)濟(jì)決策。這些制度設(shè)計平衡了承攬人和定作人的其他債權(quán)人之

20、間的利益沖突,有利于社會經(jīng)濟(jì)的開展和保障了社會交易的平安。四、海峽兩岸關(guān)于工程款優(yōu)先權(quán)立法的比擬研究無論是大陸?合同法?第286條規(guī)定的工程款優(yōu)先權(quán),還是臺灣地區(qū)?民法典?承攬人抵押權(quán)，均是以法律的形式規(guī)定了承包人承攬人，因工程承包承攬關(guān)系產(chǎn)生的債權(quán)，有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。但針對同一權(quán)利的保護(hù)，兩岸立法上還存在不同的地方。一優(yōu)先權(quán)所及的標(biāo)的物不同。大陸?合同法?第286條可以看出，工程款優(yōu)先權(quán)所及的標(biāo)的物，僅限于工程,即承攬人所建的建筑物或構(gòu)筑物，但未涉及其所附之土地使用權(quán)。屬于?物權(quán)法?第180條所規(guī)定的正在建造的建筑物。臺灣地區(qū)?民法典?第513條規(guī)定的承攬人就承攬關(guān)系所生之債權(quán),對于其工作所

21、附之定作人之不動產(chǎn)，有抵押權(quán)。不動產(chǎn)當(dāng)然包括土地及地上物。 當(dāng)然，這里有兩岸不動產(chǎn)登記法律體系的差異造成的原因。二承包或承攬關(guān)系的客體不盡一樣臺灣?民法典?第513條規(guī)定：承攬之工作為建筑物或其他土地上之工作物，或為此等工作物之重大修繕者。承攬工作包括建筑物、其他工作物，還包括這些建筑物、工作物重大修繕。而在大陸?合同法?第286條中，僅提到建立工程，沒有提到修繕、裝修工程。在2004年以“最高人民法院關(guān)于裝修裝飾工程款是否享有合同法第二百八十六條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)的函復(fù)最高人民法院(2004)民一他字第14號的形式，說明：裝修裝飾工程屬于建立工程，可以適用?合同法?第286條關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)

22、定。三承包承攬人享有的權(quán)利性質(zhì)不同根據(jù)大陸?合同法?第286條及相關(guān)司法解釋，承包人享有的優(yōu)先受償權(quán)，應(yīng)該屬于優(yōu)先權(quán)的性質(zhì)，雖然理論界對其性質(zhì)爭論頗多，很多人主張法定抵押權(quán)。但大陸?物權(quán)法?公布后，亦未規(guī)定法定抵押權(quán)，根據(jù)物權(quán)法定原那么，?合同法?第286條規(guī)定的承包人的權(quán)利不應(yīng)為抵押權(quán)。臺灣地區(qū)?民法典?第513條規(guī)定承攬人之權(quán)利為抵押權(quán)。四權(quán)利成立的條件不同大陸?合同法?第286條規(guī)定承包人享有優(yōu)先受償權(quán)，由法律規(guī)定成立，無需登記。臺灣地區(qū)?民法典?第513條經(jīng)修訂之后，規(guī)定承攬人之抵押權(quán)需經(jīng)登記成立。五權(quán)利優(yōu)先受償?shù)捻樜徊煌鶕?jù)大陸?合同法?第286條及相關(guān)司法解釋，建筑工程承包人的優(yōu)先

23、受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。臺灣地區(qū)?民法典?第513條，修訂之前，是依據(jù)承攬契約成立時間來確定承攬人的法定抵押權(quán)成立的時間，對于法定抵押權(quán)與意定抵押權(quán)存在于同一不動產(chǎn)上時，依成立先后定其順序。修訂之后，抵押權(quán)以登記為成立要件。對于多個抵押權(quán)存在于同一不動產(chǎn)上時，以登記的時間先后作為受償?shù)捻樞?。比擬海峽兩岸關(guān)于承包承攬人優(yōu)先受償權(quán)利的立法，大陸?合同法?第286條對于建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定，與臺灣地區(qū)?民法典?第513條修訂之前所遇到的問題有很多相似之處，金融機(jī)構(gòu)經(jīng)過登記的抵押權(quán)受到了未經(jīng)登記的工程款優(yōu)先受償權(quán)利的影響，根本原因在于，權(quán)利成立的未經(jīng)公示和更為優(yōu)先受償?shù)捻樜弧＝?jīng)過考察臺

24、灣地區(qū)?民法典?第513條的修訂過程，權(quán)利經(jīng)登記生效，是解決諸多現(xiàn)實問題的根本之道，也符合各國立法之慣例，更是為大陸解決同樣問題提供很好的借鑒。五、不動產(chǎn)抵押估價中對于工程款優(yōu)先權(quán)利的處理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以土地使用權(quán)和在建工程向銀行申請開發(fā)貸款，是開發(fā)商融資的主要方式，也是不動產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)抵押貸款評估的主要業(yè)務(wù)來源。一大陸?房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見?根據(jù)大陸?合同法?第286條及相關(guān)司法解釋，建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。工程款優(yōu)先權(quán)實際上影響了抵押權(quán)優(yōu)先受償?shù)捻樞颍瑢?dǎo)致金融機(jī)構(gòu)在審查在建工程貸款時，普遍擔(dān)憂工程款優(yōu)先權(quán)的影響。2006年1月13日發(fā)布的?房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意

25、見?中，建立了以市場價值定義為根底的抵押價值定義：房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。并對法定優(yōu)先受償款進(jìn)展進(jìn)一步的說明：法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點(diǎn)實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。其中，發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款就是依據(jù)?合同法?第286條。對于法定優(yōu)先受償權(quán)利確實定方式，?指導(dǎo)意見?第十三條規(guī)定：房地產(chǎn)估價師了解估價對象在估價時點(diǎn)是否存在法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的，房地產(chǎn)抵押相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄，應(yīng)當(dāng)作為估價報告的附件。而在法定優(yōu)先受償款的調(diào)查中，承包人的工程款優(yōu)先權(quán)最難調(diào)查清楚，原因就在于這項優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利不經(jīng)登記，是由法律規(guī)定成立的。其是否存在，需經(jīng)發(fā)包方與承包方共同書面