公允價(jià)值在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)用情況剖析

1、公允價(jià)值在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)用情況剖析摘要：當(dāng)前，公允價(jià)值模式在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用還存在諸多問題，需要進(jìn)一步完善。因此，我國(guó)應(yīng)借鑒美國(guó)金融危機(jī)的教訓(xùn) ，完善金融監(jiān)管機(jī)制；在與國(guó)際趨同的同時(shí)，結(jié)合中國(guó)的 國(guó)情，制定相應(yīng)的準(zhǔn)則；在會(huì)計(jì)報(bào)告中增加對(duì)公允價(jià)值的披露 ，規(guī)范公允價(jià)值信息的披露，建 立公允價(jià)值審計(jì)制度；提升會(huì)計(jì)信息質(zhì)量和相關(guān)性，積極創(chuàng)造條件，在房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量 方面實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的國(guó)際趨同 。關(guān)鍵詞：公允價(jià)值房地產(chǎn)影響分析隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，企業(yè)持有房地產(chǎn)除了用于自身生產(chǎn)和存貨對(duì)外銷售，還出現(xiàn)了以賺取租金或資本保值增值為目的的房地產(chǎn)收益活動(dòng)，甚至成為影響個(gè)別企業(yè)利潤(rùn)的主要經(jīng)濟(jì)業(yè)

2、務(wù)。這種具有投資性質(zhì)的房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、持有目的等方面與原先計(jì)入固定資產(chǎn)的自用房和作為存貨的樓房有顯著不同。因此，在2006年9月頒布的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 3號(hào)投資性房地產(chǎn)中規(guī)定，只要存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。這樣的核算方式解決了在我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的背景下使得企業(yè)的房產(chǎn)資源賬面價(jià)值與實(shí)際的市場(chǎng)價(jià)值存在較大的偏差，直接導(dǎo)致企業(yè)財(cái)產(chǎn)低估和投資者權(quán)益受損的問題。并從2007年1月1日起在上市公司實(shí)施新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，其他非上市公司也將逐步實(shí)施 。為此公允價(jià)值計(jì)量模式被充分引入我國(guó)會(huì)計(jì)核算中。當(dāng)前，公允價(jià)值模式在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用

3、還存在諸多問題，需要進(jìn)一步完善。本文針對(duì)公允價(jià)值計(jì)量在房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用中存在的問題進(jìn)行分析探討。一、房地產(chǎn)的分類及采用公允價(jià)值計(jì)量對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響（一）房地產(chǎn)的分類企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)-投資性房地產(chǎn)中，將房地產(chǎn)大致劃分為三類：一是投資性房地 產(chǎn)。是指為賺取租金或資本增值 ，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn) ，主要包括已出租的土地使用 權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物；二是自用房地產(chǎn)。是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)，包括自用建筑物（固定資產(chǎn)）和自用土地使用權(quán)（無形資產(chǎn)）；三是作為存貨的房地產(chǎn)。通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過程中銷售的或?yàn)?銷售而正在開發(fā)的商品房

4、或土地。（二）采用公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的影響采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量只適用于投資性房地產(chǎn)，并且規(guī)定企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的折舊、增值、減值或土地使用權(quán)攤銷價(jià)值直接反映在公允價(jià)值變動(dòng)中，并通過公允價(jià)值變動(dòng)損益”對(duì)企業(yè)利潤(rùn)產(chǎn)生影響，而不再計(jì)提折 舊和減值準(zhǔn)備。因此，采用公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的影響如下：1、有利影響首先，公允價(jià)值計(jì)量能使企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模隨著公允價(jià)值的增值而擴(kuò)大，從而增強(qiáng)企業(yè)融資能力，改善企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債結(jié)構(gòu)。其次，公允價(jià)值計(jì)量模式的選擇應(yīng)用能提高企業(yè)的會(huì)計(jì)信

5、息質(zhì)量。再次，在房地產(chǎn)續(xù)升值的情況下，能大大提高企業(yè)的當(dāng)期利潤(rùn)，使企業(yè)扭虧為盈。企業(yè)在公允價(jià)值模式下，不計(jì)提折舊或攤銷，也會(huì)使得費(fèi)用減少，利潤(rùn)增加。2、不利影響第一，采用公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量，對(duì)資產(chǎn)的助漲助跌的作用，能使企業(yè)資產(chǎn)狀況不穩(wěn)定。第二，采用公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量公司業(yè)績(jī)不僅依賴于企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)狀況，在一定程度上也依賴于企業(yè)無法通過自身活動(dòng)控制的市場(chǎng)環(huán)境。這樣將會(huì)影響公司的分紅政策的制定。二、公允價(jià)值計(jì)量在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用情況及存在問題分析（一）公允價(jià)值計(jì)量在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用情況分析從2007年1月1日起在上市公司實(shí)施新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以來，雖然公允價(jià)值應(yīng)用將大大增加上市公司的凈資產(chǎn)，同時(shí)給公司帶

6、來不菲的賬面收益，因此很多公司應(yīng)該會(huì)傾向于用公允價(jià) 值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。表面上看來新準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定對(duì)企業(yè)有利，各界也普遍預(yù)計(jì)上市公司中將有很多會(huì)選擇這一計(jì)量模式，眾多握有物業(yè)的房地產(chǎn)公司及商業(yè)地產(chǎn)資源豐富的商業(yè)類公司都被頻頻關(guān)注。2007年在二級(jí)市場(chǎng)上眾多握有物業(yè)的房地產(chǎn)公司及商業(yè)地產(chǎn)資源豐富的商業(yè)類公司的股票漲勢(shì)喜人，便是人們對(duì)上市公司采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量給公司帶來不菲的賬面收益的一種期待。但事實(shí)并非如此，幾年過去了，僅少數(shù)上市公司選擇公允價(jià)值計(jì)量模式。一些擁有較多投資性房地產(chǎn)的上市公司如：陸家嘴、張江高科、金融街、北辰實(shí)業(yè)等，均采用成本模式而未采用公允價(jià)值計(jì)

7、量。主要原因如下：1、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確認(rèn)存在一定的難度投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確認(rèn)依據(jù)，新準(zhǔn)則要求以同類或類似房地產(chǎn)在活躍的交易市場(chǎng)中 的價(jià)格為參考，不允許公司采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。而現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價(jià)格還與其他好多因素相關(guān)。根據(jù)新準(zhǔn)則的規(guī)定，同類或類似的房地產(chǎn)，對(duì)建筑物而言，是指 所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物；對(duì)土地使用權(quán)而言，是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。而由于地段、樓層、朝向不盡相同，要找到每一處房地產(chǎn)的活躍市場(chǎng)，其實(shí)很不容易。因此新會(huì)計(jì)準(zhǔn)

8、則雖然對(duì)投資性房地產(chǎn)的初始確認(rèn)、后續(xù)計(jì)量、計(jì)量模式的轉(zhuǎn)變以及投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換、處置等都作出了明確規(guī)定。但這只是一些條文規(guī)定，實(shí)際應(yīng)用時(shí)仍存在著一定難度。2、采用公允價(jià)值計(jì)量增加了企業(yè)所得稅計(jì)算的難度及工作量出于對(duì)稅收核算方面的考慮。目前，我國(guó)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局明確規(guī)定在計(jì)稅時(shí)，投資性房地產(chǎn)持有期間的公允價(jià)值變動(dòng)損益”不予以考慮，在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。因此，無論企業(yè)采用何種模式，其應(yīng)納稅所得額是一樣的。但是，若企業(yè)采用成本模式，由于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理 基本一致，企業(yè)完全可以根據(jù)會(huì)計(jì)核算的利潤(rùn)直接計(jì)算所得稅，比較簡(jiǎn)單；若

9、采用公允價(jià)值模式，考慮到會(huì)計(jì)和稅法處理的差異，企業(yè)不能根據(jù)利潤(rùn)直接計(jì)算，而只能通過納稅調(diào)整計(jì)算應(yīng) 納稅所得額，勢(shì)必將增加核算的難度及工作量。3、采用公允價(jià)值計(jì)量會(huì)增加企業(yè)的稅賦在公允價(jià)值模式下，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則會(huì)計(jì)處理和稅法的處理存在明顯的差異。會(huì)計(jì)上，在年末按投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值，差額計(jì)入損益，不計(jì)提折舊或攤銷。而目前稅法上，是按實(shí)際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，不確認(rèn)公允價(jià)值變化所產(chǎn)生的所得 ，其影響是對(duì)投資性房地產(chǎn)在計(jì)算所得稅時(shí) ，很可能仍按計(jì)提折舊或攤銷處理，這樣，在公允價(jià)值模式 下對(duì)稅負(fù)沒有影響。但如果計(jì)算所得稅時(shí)，不確認(rèn)公允價(jià)值變化所產(chǎn)生的所得 ，也不能按計(jì)提 折舊或攤

10、銷處理，但是企業(yè)在成本模式下，計(jì)提折舊或攤銷處理具有抵稅效果 ，這樣，企業(yè)必 定會(huì)權(quán)衡公允價(jià)值模式下給企業(yè)帶來收益和折舊攤銷抵稅之間的利益關(guān)系。（二）公允價(jià)值計(jì)量在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用存在問題分析1、提供的財(cái)務(wù)報(bào)告數(shù)據(jù)缺乏可比性投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確認(rèn)依據(jù)，新準(zhǔn)則要求以同類或類似房地產(chǎn)在活躍的交易市場(chǎng)中 的價(jià)格為參考。而現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價(jià)格還與其他好多因素相關(guān) 。首先，在交易市場(chǎng)的交易行 為很難界定該交易行為是否公平 ，因?yàn)榻灰椎碾p方最終結(jié)果有盈虧 ，對(duì)哪方是公平難以確定； 其次，同樣一處房產(chǎn)在一線城市就比在二線城市的價(jià)格要高很多；即使在同一座城市，市中心繁華地段比市郊也要高出許多 。這些對(duì)房地產(chǎn)

11、價(jià)格影響很大的因素，報(bào)表使用者無法從企業(yè)的財(cái)務(wù)信息披露中獲得，從而無法判斷企業(yè)所采用的計(jì)量模式 ，這就損害了公允價(jià)值計(jì)量的可比 性。2、資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益在同一時(shí)點(diǎn)下缺乏可比性由于公允價(jià)值計(jì)量模式特別強(qiáng)調(diào)時(shí)點(diǎn)性，即資產(chǎn)負(fù)債表日。資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益在不同時(shí)點(diǎn)具有不同的價(jià)值，資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益在不同時(shí)點(diǎn)上不具有可比性的特點(diǎn)，因此，運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式投資性房地產(chǎn)和采用歷史成本計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)規(guī)模、負(fù)債結(jié)構(gòu)、所有者權(quán)益的價(jià)值都不具備可比性。3、會(huì)使企業(yè)凈利潤(rùn)大幅波動(dòng)，并缺乏可比性采用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，房地產(chǎn)公允價(jià)值的波動(dòng)將會(huì)直接影響到當(dāng)期損益。例如：2008年隨著存款準(zhǔn)備金上調(diào)，

12、央行實(shí)行緊縮的貨幣政策，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入 拐點(diǎn)”。房地產(chǎn)價(jià) 格持續(xù)下跌，在這樣的市場(chǎng)下，采用公允價(jià)值模式計(jì)量，公司的當(dāng)期損益會(huì)有較大波動(dòng) ，使當(dāng) 期利潤(rùn)減少。近幾年房地產(chǎn)價(jià)格都是處于持續(xù)上漲之中。在這種情況下，擁有用于出租的建筑物或持有待升值的土地使用權(quán)的商業(yè)、房地產(chǎn)類企業(yè)，由于公允價(jià)值增值會(huì)使當(dāng)期的利潤(rùn)增加。同時(shí)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)由于不計(jì)提折舊或攤銷，在投資性房地產(chǎn)價(jià)值較大的情況下，因?yàn)橘M(fèi)用的減少，也將使各期利潤(rùn)較以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的利潤(rùn)大幅增 加。因此采用不同的模式計(jì)量，提供的利潤(rùn)指標(biāo)缺乏可比性 。三、建議采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)我國(guó)的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，不僅能增強(qiáng)會(huì)

13、計(jì)信息的相關(guān)性 、真實(shí)反映企業(yè)的價(jià)值，而且有利于企業(yè)的融資，從某一程度上來說，能夠增加我國(guó)上市公司數(shù)量，同時(shí)也可以提高我國(guó)資本市場(chǎng)的活躍程度。如何解決公允價(jià)值應(yīng)用中存在的問題對(duì)會(huì)計(jì)界提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，同時(shí)也為計(jì)量模式的完善和發(fā)展提供了契機(jī)。為此筆者提出以下建議：（一）盡快建立一套完整的公允價(jià)值估值程序和估值技術(shù)體系2006年9月fasb （美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)）發(fā)布了 fas157 號(hào)準(zhǔn)則，統(tǒng)一規(guī)范了公 允價(jià)值的定義，明確了公允價(jià)值的估價(jià)技術(shù)體系。美國(guó)在fas157 號(hào)準(zhǔn)則中詳細(xì)介紹三個(gè)層次決定公允價(jià)值，雖然我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則事實(shí)上也參照了國(guó)際上一些好的做法，但我國(guó)目前沒有單獨(dú)一個(gè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則來規(guī)范公

14、允價(jià)值。公允價(jià)值在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中是會(huì)計(jì)人員比較難于操作的一個(gè) 問題，因此應(yīng)結(jié)合我國(guó)國(guó)情盡早推出一個(gè)更具操作性的公允價(jià)值計(jì)量的理論及應(yīng)用指南。這個(gè)應(yīng)用指南應(yīng)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式予以明確規(guī)定和詳盡說明，指導(dǎo)企業(yè)在實(shí)務(wù)中正確運(yùn)用公允價(jià)值。（二）制定稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量國(guó)家稅務(wù)總局于2007年7月頒布關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題 的通知（財(cái)稅200780號(hào)），其中規(guī)定：企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的金融資產(chǎn)、金融負(fù)債以及投資性房地產(chǎn)等，持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。這就是一項(xiàng)很

15、好的鼓勵(lì)政策，今后，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)制定更多的優(yōu)惠政策，以更好地推動(dòng)公允價(jià)值在實(shí)務(wù)中應(yīng)用，減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，打消企業(yè)的顧慮，避免企業(yè)為避稅而傾向于繼續(xù)使用歷史成本模式計(jì) 量。（三）加快建立市場(chǎng)價(jià)格信息體系，完善市場(chǎng)環(huán)境我國(guó)應(yīng)加快建立與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度相適應(yīng)的全國(guó)市場(chǎng)價(jià)格信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)，大力推進(jìn)信息資源公開化，形成良好的市場(chǎng)價(jià)格信息體系。這樣，將極大地方便企業(yè)財(cái)務(wù)人員及專業(yè)估價(jià)人員在資產(chǎn)定價(jià)時(shí)選取適當(dāng)?shù)膮?shù)數(shù)據(jù)。企業(yè)也應(yīng)根據(jù)所涉及的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)類型，建立容量大、時(shí)效性強(qiáng)且與企業(yè)相關(guān)的公允價(jià)值信息數(shù)據(jù)庫(kù)，注重平時(shí)的積累，及時(shí)獲得房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)信息，以方便財(cái)會(huì)人員在對(duì)公允價(jià)值的計(jì)量時(shí)能夠快速地選取適當(dāng)?shù)膮?shù)，準(zhǔn)確評(píng)估企業(yè)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。（四）盡快完善和規(guī)范公允價(jià)值信息披露制度，提高透明度隨著公允價(jià)值在會(huì)計(jì)領(lǐng)域和其他領(lǐng)域廣泛運(yùn)用，需要在會(huì)計(jì)報(bào)告中增加對(duì)公允價(jià)值的披露，規(guī)范公允價(jià)值信息的披露，在企業(yè)對(duì)外財(cái)務(wù)報(bào)告披露中，可以以歷史成本計(jì)量屬性為基礎(chǔ) 進(jìn)行表內(nèi)確認(rèn)，將其公允價(jià)值及其期間變動(dòng)作為附注進(jìn)行表外披露。此外，我們還可以學(xué)習(xí)美國(guó)將不同性質(zhì)的資產(chǎn)或負(fù)債分開披露，如金融資產(chǎn)和非金融資產(chǎn)分開披露等，增強(qiáng)信息的決策功能。（五）建立公允價(jià)值審計(jì)制度，提升會(huì)計(jì)信息質(zhì)量和相關(guān)性公允