北京某開發(fā)項目成本分析PPT課件

1、土地一級開發(fā)項目成本測算講義 二零零六年七月一、 土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用二、土地一級開發(fā)項目成本的構成三、土地一級開發(fā)項目成本的測算依據(jù)四、土地一級開發(fā)項目成本的測算報告編制五、土地一級開發(fā)項目成本的管理與控制目錄7/16/20222一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用 概念：1、 土地一級開發(fā)中關村科技園區(qū)條例 （2000年12月8日通過）中關村科技園區(qū)土地一級開發(fā)暫行辦法【京政辦發(fā)200216號】關于印發(fā)北京市土地一級開發(fā)管理暫行辦法的通知【市國土房管出字20021100號】北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法【京國土市【2005】540號文】7/16/20223一、土地一級開發(fā)項目

2、成本的概念、作用 概念：1、 土地一級開發(fā)定義：按照國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城市土地儲備供應計劃的要求，將列入城市土地儲備供應計劃的開發(fā)項目，在確定土地開發(fā)綜合策劃方案后，以政府委托或公開招標的方式確定一級開發(fā)主體;獲得土地項目一級開發(fā)權的開發(fā)主體，再根據(jù)“政府主導、統(tǒng)一規(guī)劃、市場化運作”的原則，運用現(xiàn)代項目管理的理論、系統(tǒng)和方法，組織實施土地開發(fā)項目的征地、拆遷、規(guī)劃設計、市政基礎設施和配套建設、交通建設、環(huán)境建設和投融資，并為二級開發(fā)商服務，提供土地開發(fā)項目完成后的經(jīng)營管理方案，對土地開發(fā)項目實施速度、品質(zhì)、成本全過程把握和控制，達到土地開發(fā)項目社會效益、環(huán)

3、境效益、經(jīng)濟效益高度統(tǒng)一的動態(tài)過程。7/16/20224一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用 概念：2、土地一級開發(fā)成本“540號文”中：“土地儲備開發(fā)成本” 北京市土地一級開發(fā)項目實施方案審批表：一級開發(fā)投資總額 土地一級開發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級開發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實施土地一級開發(fā)全過程的費用。由項目前期費用、征地拆遷補償費用、公共區(qū)域市政基礎設施建設費用、公共配套設施建設費用、工程建設其他費用、管理費、財務費用、土地招拍掛中的交易費用、公共市政配套設施移交前的管理費用等構成。 7/16/20225土地一級開發(fā)成本是項目決策的依據(jù)土地一級開發(fā)項目投資巨大、建設周期長等特點決定了土地一級開發(fā)

4、成本對土地一級開發(fā)項目決策的重要性。政府或土地一級開發(fā)企業(yè)是否有足夠的資金實施土地一級開發(fā)項目，是土地一級開發(fā)項目決策中主要考慮的問題。如果土地一級開發(fā)成本超過投資者的財務能力，就會使決策者放棄土地一級開發(fā)項目。因此，在土地一級開發(fā)項目決策階段，土地一級開發(fā)成本就成為項目財務分析和經(jīng)濟評價的重要依據(jù)。一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用 作用：7/16/20226土地一級開發(fā)成本是項目融資的依據(jù)土地一級開發(fā)項目所需資金量較為巨大，要求項目的投資者必須有很強的融資能力，以保證土地一級開發(fā)的資金需求。土地一級開發(fā)成本基本決定了土地一級開發(fā)的資金需求量，從而為籌集資金提供了依據(jù)。土地一級開發(fā)從不同融

5、資渠道籌集資金時，金融機構在對項目進行融資評價和決策的主要依據(jù)是土地一級開發(fā)成本。因此，土地一級開發(fā)成本也是土地一級開發(fā)項目融資的依據(jù)。一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用 作用：7/16/20227土地一級開發(fā)成本是項目成本管理的依據(jù)土地一級開發(fā)成本是通過不同階段的預估，最終通過竣工決算確定下來的。不同階段的土地一級開發(fā)成本預估是成本管理的重要手段，每一次成本估算都不能超過前一次估算的幅度。土地一級開成本的準確性是成本管理的基礎，只有準確地確定土地一級開發(fā)成本才可能實現(xiàn)有效的成本管理。 一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用 作用：7/16/20228是決定土地出讓交易價格的依據(jù)土地出讓交易價

6、格是指出讓使用權的地塊上已經(jīng)完成征地拆遷，土地開發(fā)程度為已完成宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃氣、通熱力及宗地內(nèi)土地平整（簡稱“七通一平）（或 “五通一平” 及其他情況），可直接用于建設的土地價格。土地出讓交易價格是由毛地價（土地出讓金、四源費和大市政費）和土地一級開發(fā)成本構成。毛地價是在基準地價的基礎上由專業(yè)評估機構評估并報國土局審定，毛地價水平較為穩(wěn)定，對土地出讓交易價格的影響程度較小。因此，土地一級開發(fā)成本就成為決定土地出讓交易價格的重要依據(jù)。一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用 作用：7/16/20229二、土地一級開發(fā)項目的成本構成（一）項目前期費用（二）征地、拆遷費用

7、（三）公共區(qū)域市政基礎設施建設費用 （四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設費用 （五）區(qū)域內(nèi)公共配套設施建設費用 （六）工程建設其他費用 （七）管理費 （八）財務費用 （九）銷售費用 （十）應納稅費 （十一）不可預見費 7/16/202210三、土地一級開發(fā)項目的成本測算依據(jù)（一）項目前期費用立項報告、可研報告、土地一級開發(fā)實施方案等的編制費及項目前期的各種工程咨詢費委托編制修建性詳細規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費用工程勘察、測繪、定樁費用環(huán)境影響評價分析費用交通影響評價分析費用地震影響評價分析費用地價評估費用工程設計費及施工圖審查費招標代理費、招標服務費工程保險費7/16/202211（一）項目前

8、期費用1、立項報告、可研報告、土地一級開發(fā)實施方案等的編制費及項目前期的各種工程咨詢費測算標準可參考1999年9月10日國家計委制定的計價格19991283號建設項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定及 北京市物價局、北京市計劃委員會京價（房）字1999第487號文關于建設項目前期工作咨詢收費的補充通知中的有關計價標準。 立項報告、可研報告的編制費 土地一級開發(fā)實施方案的編制費 項目前期的各種工程咨詢費7/16/202212（一）項目前期費用2、委托編制修建性詳細規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費用 2001年國家計委關于放開和下放部分商品和服務價格的通知（計價格20011218號）中取消了1993年由

9、建設部、國家物價局聯(lián)合頒布的城市規(guī)劃設計計費標準，放開了規(guī)劃設計市場。 2004年6月，為了規(guī)范規(guī)劃設計市場計費，中國城市規(guī)劃協(xié)會在全國范圍內(nèi)進行調(diào)查研究，制定并發(fā)布了城市規(guī)劃設計計費指導意見，作為城市規(guī)劃設計計費的參考依據(jù)。 7/16/202213（一）項目前期費用3、工程勘察、測繪、定樁費用2002年1月7日國家計委、建設部以計價格200210號文發(fā)布了工程勘察設計收費管理規(guī)定，從2002年3月1日起執(zhí)行。應根據(jù)該文件規(guī)定核算工程勘察費用。建筑用地撥地定樁：關于測繪產(chǎn)品收費標準的通知【京發(fā)改20061009號】7/16/202214（一）項目前期費用4、環(huán)境影響評價分析費用2002年10月

10、28日全國人大通過了中華人民共和國環(huán)境影響評價法，規(guī)定：在中華人民共和國領域和中華人民共和國管轄的其他海域內(nèi)建設對環(huán)境有影響的項目，應當進行環(huán)境影響評價。隨后，國家計委、國家環(huán)境保護總局發(fā)布了關于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關問題的通知（計價格2002125號）。該通知中規(guī)定了項目前期進行建設項目環(huán)境影響評價分析，包括編制環(huán)境影響報告書（含大綱）、環(huán)境影響報告表和對環(huán)境影響報告書（含大綱）、環(huán)境影響報告表進行技術評估的費用標準，可以作為核算環(huán)境影響評價分析費用的依據(jù)。7/16/202215（一）項目前期費用5、交通影響評價分析費用北京市規(guī)劃建設委員會早在2001年就發(fā)布了關于對部分新建項目進行交通影

11、響評價的通知市規(guī)發(fā)20011001號。規(guī)定需要進行交通影響評價的項目需由項目業(yè)主方委托符合資質(zhì)的設計或咨詢機構進行交通影響評價，并按照北京市建設項目交通影響評價準則和要求編制咨詢報告。進行建設項目交通影響評價咨詢工作的機構應具有城市規(guī)劃和交通咨詢甲級資質(zhì)。但對委托編制交通影響評價報告的取費標準沒有明確規(guī)定，實踐中可以參照委托規(guī)劃設計咨詢的標準及市場行情協(xié)商（目前收費標準通常在0.52元/平米不等 ）。 7/16/202216（一）項目前期費用6、地震影響評價分析費用 2002年1月1日起施行、中華人民共和國國務院令（第323號）公布的地震安全性評價管理條例規(guī)定：新建、擴建、改建建設工程，依照中

12、華人民共和國防震減災法和本條例的規(guī)定，需要進行地震安全性評價的，必須嚴格執(zhí)行國家地震安全性評價的技術規(guī)范，確保地震安全性評價的質(zhì)量。建設單位應當將建設工程的地震安全性評價業(yè)務委托給具有相應資質(zhì)的地震安全性評價單位。地震安全性評價單位對建設工程進行地震安全性評價后，應當編制該建設工程的地震安全性評價報告。目前，全國各省市對地震安全性評價收費標準都有不同的規(guī)定，北京市的工程可依據(jù)原北京市物價局2002年9月18日京價(收)字2002361號文件關于地震安全性評價收費標準的函的規(guī)定進行核算。 7/16/202217（一）項目前期費用7、地價評估費用1994年12月12日，國家計委和國家土地管理局聯(lián)合

13、發(fā)布了“關于土地價格評估收費的通知”，通知規(guī)定：“土地價格評估收費是房地產(chǎn)市場重要的經(jīng)營性中介服務收費行為，評估機構要按照自愿委托、有償服務的原則與委托方簽訂合同，開展評估服務工作，收取合理費用。凡具備土地估價資格并經(jīng)土地、物價部門確認的單位，可接受土地所有者或使用者的委托，對土地價格進行評估，并按本通知的規(guī)定收取土地評估費?！?997年12月1日北京市物價局發(fā)布了京價(房)字(1997)第398號文件關于房地產(chǎn)中介服務收費的通知 ，對我市房地產(chǎn)中介服務收費的有關規(guī)定進行了修訂，規(guī)定“房地產(chǎn)價格評估收費、土地價格評估收費標準實行政府定價，其收費標準按照標的總額采取差額定率分檔累進制 。7/16

14、/202218（一）項目前期費用8、工程設計費及施工圖審查費工程設計費的測算可依據(jù)2002年1月7日國家計委、建設部以計價格200210號文發(fā)布的工程勘察設計收費管理規(guī)定中的有關標準結合實際情況測定。施工圖審查是目前基本建設程序中必須的環(huán)節(jié)。2004年8月23日，建設部134號令發(fā)布的房屋建筑和市政基礎設施工程施工圖設計文件審查管理辦法中再次明確規(guī)定“施工圖未經(jīng)審查合格的，不得使用”。但相應的圖紙審查收費標準，國家沒有統(tǒng)一規(guī)定。北京市可執(zhí)行市規(guī)發(fā)2001761號關于開展施工圖設計文件審查工作的通知中第五條“審查收費：在國家正式下達施工圖審查收費標準前，北京市的施工圖審查單位暫按國家發(fā)展計劃委員

15、會計價格(1999)1283號文件中工程咨詢?nèi)藛T工日費用標準執(zhí)行?！?7/16/202219（一）項目前期費用9、招標代理費、招標服務費原國家計委關于印發(fā)招標代理服務收費管理暫行辦法的通知 計價格20021980號文中明確了招標代理服務收費標準。招標代理服務收費速查表7/16/202220（一）項目前期費用10、工程保險費建設部和中國保險監(jiān)督管理委員會于2005年8月出臺了關于推進建設工程質(zhì)量保險工作的意見建質(zhì)2005133號，指出：“建設工程質(zhì)量保險是一種轉移在工程建設和使用期間由可能的質(zhì)量缺陷引起的經(jīng)濟責任的方式，它由能夠轉移工程技術風險、落實質(zhì)量責任的一系列保險產(chǎn)品組成，包括建筑工程一切

16、險、安裝工程一切險、工程質(zhì)量保證保險和相關職業(yè)責任保險等。其中，工程質(zhì)量保證保險主要為工程竣工后一定期限內(nèi)出現(xiàn)的主體結構問題和滲漏問題等提供風險保障?！薄？梢?，工程建設領域涉及到的保險品種主要有職工意外傷害險（雇主責任險）、設計責任險、工程質(zhì)量保修保險和建筑（安裝）工程一切險。但具體費率，市場浮動較大，建設工程一切險一般為投保金額的1%左右，第三者責任險按比例投保。但2004年11月中旬進行的北京地鐵4、5、10號線建安險及第三者責任險合同費率卻是5左右。2005年深圳地鐵項目中，工程質(zhì)量險和運營初期的運營險合計也低至投保金額的5，可見目前保險業(yè)競爭是相當激烈的。因此在項目前期階段，估算工程質(zhì)

17、量保險費非常困難，可以暫按建安工程造價的1%-2%估算。 7/16/202221（二）征地、拆遷費用包括：1、征地補償費用 2、拆遷補償費用 3、房屋拆遷評估費、拆遷服務費 4、拆除工程費用 5、古樹保護及文物古建修護、還建費用 6、其它 7/16/202222（二）征地、拆遷費用 1、 征地補償費用 根據(jù)土地所屬的不同區(qū)域及其被征用前的不同用地性質(zhì)相應發(fā)生不同的征地費用。 本市行政區(qū)域內(nèi)依法征用農(nóng)民集體所有土地的，根據(jù)2004年5月21日北京市人民政府令第148號公布的北京市建設征地補償安置辦法進行補償安置。征地補償費包括土地補償費和安置補助費。涉及青苗和其他土地附著物的，還應當向所有權人支

18、付青苗補償費和其他土地附著物補償費。青苗是指尚未收獲的農(nóng)作物。其他土地附著物包括房屋、水井、道路、管線、水渠等建筑物、構筑物以及林木和其他經(jīng)濟作物等。本市征地補償費實行最低保護標準制度。征地補償費最低保護標準由市土地行政主管部門以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位結合被征地農(nóng)村村民的生活水平、農(nóng)業(yè)產(chǎn)值、土地區(qū)位以及本辦法規(guī)定的人員安置費用等綜合因素確定，報市人民政府批準后公布執(zhí)行。征地補償費最低保護標準應當根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平適時調(diào)整。7/16/202223（二）征地、拆遷費用 2、 拆遷補償費用 根據(jù)房屋所屬的不同區(qū)域及其不同屬性相應發(fā)生不同的拆遷補償費用，計取依據(jù)亦不同。 城市房屋：根據(jù)2001年11月1日北京

19、市政府令第87號公布的北京市城市房屋拆遷管理辦法進行拆遷補償費計算。城市的住宅房屋 ：（2001）1234號 城市的非住宅房屋：京房地評字（1999）656號 被拆遷房屋重置成新價 ：京國土房管拆2003808 號7/16/202224（二）征地、拆遷費用 集體土地房屋：根據(jù)2003年6月6日北京市人民政府令第124號公布的北京市集體土地房屋拆遷管理辦法進行拆遷補償費計算。拆遷補償：京國土房管征2003606號 被拆遷房屋重置成新價 ：京國土房管拆2003808 7/16/202225（二）征地、拆遷費用 3、 房屋拆遷評估費、拆遷服務費 1997年12月1日，北京市物價局發(fā)布了關于房地產(chǎn)中介

20、服務收費的通知京價(房)字1997第398號文，對我市房地產(chǎn)中介服務收費的有關規(guī)定進行了修訂，規(guī)定“因征用拆遷對房屋進行價格評估的，按補償價款金額的11.5%向征用拆遷單位收取評估費。”北京市物價局、北京市財政局關于房屋遷管理費和房屋拆遷服務費收費標準的復函【京價（收）字（1993）第238號 】：房屋拆遷管理費 ：不超過房屋拆遷補償安置費用 0.5%房屋拆遷服務費：不超過房屋拆遷補償安置費用的1.57/16/202226（二）征地、拆遷費用 4、 拆除工程費用 拆除工程費用應按照工程實際需要估算拆除工程量，并套用相關估算指標或概算定額，充分考慮渣土運輸、消納等因素進行測算。 7/16/202

21、227（二）征地、拆遷費用 5、 古樹保護及文物古建修護、還建費用 根據(jù)古樹保護方案和文物古建的修護、還建方案，套用相關估算指標或概算定額，充分考慮修繕、保護、還原等因素進行費用測算。 7/16/202228（二）征地、拆遷費用 6、其它指根據(jù)國家或地方政府要求在征地、拆遷過程中還需發(fā)生的各種費用，如：耕地開墾費、耕地占用稅、菜田基金、防洪費、提前搬家獎、支援重點工程費等等。 7/16/202229（三）公共區(qū)域市政基礎設施建設費用包括：場地平整費用及為各二級開發(fā)單位提供施工臨時供水、供電設施、臨時道路的鋪設及維護費用 區(qū)域內(nèi)永久性道路、橋梁建設費用 市政管線建設費用(包括雨水、污水、中水、上

22、水、電力、天然氣、電信、熱力等) 市政場站建設費用 (包括雨水泵房、燃氣調(diào)壓站、熱力站、開閉站、區(qū)域中水站、區(qū)域管理中央監(jiān)控室及涉及城市安全的公共設施等，其建設費用視規(guī)劃情況而定 )配套公共設施建設費用 (區(qū)域內(nèi)的交通智能化系統(tǒng) 、公共標識指示系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、公共衛(wèi)生間、垃圾收集轉運站 、消防站、派出所、郵局等 )7/16/202230（三）公共區(qū)域市政基礎設施建設費用本部分費用是指在土地一級開發(fā)區(qū)域內(nèi)，各二級開發(fā)地塊紅線范圍外的公共區(qū)域的市政基礎設施建設費用。這是土地一級開發(fā)成本中的另一重要組成部分。應在不同階段根據(jù)控制性詳細規(guī)劃，或修建性詳細規(guī)劃， 或初步設計圖紙，或施工圖紙，參考相應

23、工程的估算指標，或概算定額，或預算定額測定。 7/16/202231（四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設費用 包括：綠化（花草、樹木的種植）、微地形、藝術小品、噴泉、地下出入口的處理、休息座椅等。本部分費用是指在土地一級開發(fā)區(qū)域內(nèi)，各二級開發(fā)地塊紅線范圍外的公共區(qū)域的環(huán)境景觀建設費用。這是土地一級開發(fā)成本中的一項重要組成部分，應在不同階段根據(jù)控制性詳細規(guī)劃，或修建性詳細規(guī)劃，或初步設計圖紙，或施工圖紙，參考相應工程的估算指標，或概算定額，或預算定額測定。7/16/202232（五）區(qū)域內(nèi)公共配套設施建設費用包括：市政管理用房建設費用；機動車停車場（庫）、非機動車停車設施建設費用；規(guī)劃中其它須納入土地一

24、級開發(fā)成本的配套設施建設費用。 在不同階段根據(jù)控制性詳細規(guī)劃，或修建性詳細規(guī)劃，或初步設計圖紙，或施工圖紙，參考相應工程的估算指標，或概算定額，或預算定額測定。7/16/202233（六）工程建設其他費用包括：工程監(jiān)理費 竣工圖編制費 建設期區(qū)域管理費用 項目竣工后移交管理單位前的維護管理費用 項目后評價費用 其他 7/16/202234（六）工程建設其他費用1、工程監(jiān)理費 1996年1月16日，北京市建委發(fā)布了北京市工程建設監(jiān)理費收費標準實施辦法(京價收1996第043號)，規(guī)定：實行監(jiān)理的工程，監(jiān)理費按工程的總造價百分比計取，用插入法計算。建設前期階段按工程概預算的0.1-0.2計取。 7

25、/16/202235（六）工程建設其他費用2、 竣工圖編制費 2002年國家發(fā)展計劃委員會和建設部聯(lián)合發(fā)布的工程勘察設計收費標準2002中工程設計收費標準1.0.16條規(guī)定：編制工程施工圖預算的，按照該建設項目基本設計收費的10%收取施工圖預算編制費；編制工程竣工圖的，按照該建設項目基本設計收費的8%收取竣工圖編制費。7/16/202236（六）工程建設其他費用3、 建設期區(qū)域管理費用 包括安保、環(huán)境保潔、臨時綠化、美化等費用。這部分費用在項目初期很難估算。不同的土地一級開發(fā)項目建設區(qū)域的面積、基本狀況、區(qū)域周邊的環(huán)境一定后，即基本明確每年需要多少保安、保潔人員進行公共區(qū)域的管理，需要做多少面

26、積的臨時綠化，整個區(qū)域的建設期幾年等，再據(jù)以測算相應費用。7/16/202237（六）工程建設其他費用4、項目竣工后移交管理單位前的維護管理費用這部分費用主要是由于目前土地一級開發(fā)項目完成后，形成了大量的資產(chǎn)，而這些資產(chǎn)的管理主體比較復雜，例如：道路、水、電、（天然）氣、熱、交通設施、園林景觀綠化設施等都分別歸屬不同的管理單位，產(chǎn)權移交尚未有規(guī)范的模式和程序。這就造成在土地一級開發(fā)任務基本完成后，可能還會對資產(chǎn)進行一段時間的照管，對有些項目還要從社會利益角度出發(fā)，進行運營。為此，土地一級開發(fā)主體還要支出一筆管理費和運營費。這筆費用根據(jù)不同一級開發(fā)項目的情況，千差萬別，不一而足，須慎重對待，認真

27、估算。 7/16/202238（六）工程建設其他費用5、項目后評價費用 指在土地一級開發(fā)工作完成后，由土地一級開發(fā)主體組織，委托專業(yè)咨詢公司從經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益出發(fā)對整個土地一級開發(fā)項目和開發(fā)過程進行公正、客觀的評價。該費用可參考國家有關工程咨詢的收費標準測算 。 7/16/202239（六）工程建設其他費用6、其他 指其他歸屬項目前期及其他費用的項目。比如：委托代建的項目還會發(fā)生“代建工程管理費”等 。 污染區(qū)域，還需要環(huán)境整治費用。7/16/202240（七）管理費指土地一級開發(fā)主體在土地一級開發(fā)全過程中所發(fā)生的管理費，包括土地一級開發(fā)的建設期和代政府進行土地出讓的銷售期。該費用

28、應根據(jù)項目的具體情況和土地一級開企業(yè)的管理水平、資源投入情況等進行核算。2005年8月3日，市國土局發(fā)布了關于印發(fā)北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法的通知 京國土市2005540號文，其中第十三條規(guī)定：土地儲備機構負責實施土地開發(fā)的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續(xù)并組織實施。其中通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)負責土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。以招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構應當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。 7/16/202241（八）財務費用指一級開發(fā)過程中所發(fā)生的相關財務費用。其測算依企業(yè)（或項目

29、）的資本結構和融資能力不同而有不同的融資方案，因此融資渠道、金額和期限完全不同，其融資成本應視具體情況分別測算。 7/16/202242（九）銷售費用包括土地一級開發(fā)主體為提升開發(fā)區(qū)域的土地價值，吸引二級開發(fā)商和最終用戶，完成土地出讓任務，盡快收回開發(fā)成本而進行的策劃、推廣活動，和因此發(fā)生的各種廣告、宣傳費用等。目前政府對土地一級開發(fā)的銷售費用提取比例沒有專門規(guī)定，而且市場中二級開發(fā)的銷售經(jīng)驗不適用于土地一級開發(fā)的銷售，已實施完成的土地一級開發(fā)項目尚不多，因此沒有太多的經(jīng)驗數(shù)據(jù)可供借鑒。這就需要企業(yè)根據(jù)自己項目的土地出讓計劃分別測算。也可以按預計銷售收入的1%計取。7/16/202243（十）

30、應納稅費土地一級開發(fā)涉及的應納稅種主要有：營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加、印花稅、進口設備關稅等，所得稅。具體納稅額計算方法詳見國家相關稅收政策的規(guī)定。 7/16/202244（十一）不可預見費包括基本預備費和漲價預備費。視不同階段的測算精度不同，而以開發(fā)成本為基數(shù)，適當計取一定比例。 7/16/202245四、成本測算報告的編制以上是土地一級開發(fā)項目的成本構成及其測算的相關依據(jù)。我公司據(jù)此編制了土地一級開發(fā)項目成本測算通用模板，作為成本測算的模板。測算報告編制包括： 1. 編制測算表格； 2. 編制測算說明； 3. 編制測算分析。7/16/202246四、成本測算報告的編制項目土地一級開

31、發(fā)投資估算及投融資分析（一）投資估算 1、總投資估算 2、估算所依據(jù)的相關資料 3、估算依據(jù)的相關文件7/16/202247四、成本測算報告的編制（二）投融資分析 1、資金使用計劃 2、融資額度及融資成本 3、融資渠道及模式 4、貸款本息償還 附相應表格7/16/202248四、成本測算報告的編制土地一級開發(fā)經(jīng)濟效益分析及資金平衡（一）經(jīng)濟效益測算及分析1、測算及分析前提投資測算和市場預測數(shù)據(jù) 項目開發(fā)周期及時序安排7/16/202249四、成本測算報告的編制土地一級開發(fā)經(jīng)濟效益分析及資金平衡（一）經(jīng)濟效益測算及分析2、相關數(shù)據(jù)的確定毛地價的確定招拍掛交易價格預測土地出讓一級開發(fā)企業(yè)收入稅(費

32、)率貸款利率 財務基準收益率Ic7/16/202250四、成本測算報告的編制土地一級開發(fā)經(jīng)濟效益分析及資金平衡（一）經(jīng)濟效益測算及分析3、經(jīng)濟效益分析可經(jīng)營性出讓面積及銷售計劃土地掛牌出讓平均底價 土地上市出讓收入、成本、稅金、利潤7/16/202251四、成本測算報告的編制土地一級開發(fā)經(jīng)濟效益分析及資金平衡（二）財務分析 1、項目財務盈利能力分析 財務內(nèi)部收益率FIRR(%) 財務凈現(xiàn)值NPV(萬元) 投資回收期(年) 投資利潤率2、償債能力分析 3、資金平衡分析7/16/202252四、成本測算報告的編制土地一級開發(fā)經(jīng)濟效益分析及資金平衡（三）不確定性與風險分析 1、不確定性與風險 2、不

33、確定性分析 盈虧平衡分析 敏感性分析7/16/202253四、成本測算報告的編制土地一級開發(fā)經(jīng)濟效益分析及資金平衡（四）結論與建議 1、結論 項目盈利能力如何 項目的償債能力如何 項目風險怎樣 項目是否可行 2、建議7/16/202254編制流程如下： 基礎數(shù)據(jù)收集、整理根據(jù)通用模板測算成本測算編制說明測算依據(jù)：原始資料、數(shù)據(jù)，政策文件需說明的問題：測算方法、取值、原因測算分析及結論匯總編制四、成本測算報告的編制總測算報告樣表7/16/202255五、土地一級開發(fā)項目成本的管理與控制土地一級開發(fā)項目在其內(nèi)容組成、開發(fā)宗旨、開發(fā)方式、開發(fā)時序等方面都有著不同于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點，因而其管理

34、和控制體系、工作流程及其控制的關鍵環(huán)節(jié)也不同，共性之外還有其特殊性。因此，科學合理地確定其成本控制目標，要建立一整套完善的成本管理工作體系、制度和流程。7/16/202256五、土地一級開發(fā)項目成本的管理與控制1、決策體系：是戰(zhàn)略管理層面，決定了企業(yè)控制造價管理的方向和模式，具有長期性和整體性，是企業(yè)核心競爭力所在，包括長期戰(zhàn)略成本等重大決策的制定和執(zhí)行，由企業(yè)領導班子組成。（一）工作體系7/16/202257五、土地一級開發(fā)項目成本的管理與控制 2、內(nèi)部專業(yè)管理體系：是落實和分解戰(zhàn)略成本目標的層面，包括計劃執(zhí)行情況和管理效益監(jiān)督、考評，是企業(yè)造價管理部門的首要核心任務。主要包括：制定公司年度

35、成本控制計劃；分解、落實戰(zhàn)略成本目標，實行公司全面預算；及時溝通、傳遞和獲取信息、適時調(diào)整計劃；協(xié)調(diào)組織相關部門配合、全員參與成本目標的管理和控制等。（一）工作體系7/16/202258五、土地一級開發(fā)項目成本的管理與控制 3、制度體系：完善的制度體系是項目成本管理實施順暢、高效的前提和保障。建立和完善諸如：成本管理辦法、招投標管理辦法、合同管理辦法等一系列的成本管理制度，并嚴格按之執(zhí)行，是成本管理和控制的制度保障。（一）工作體系7/16/202259五、土地一級開發(fā)項目成本的管理與控制 4、操作體系：是成本管理和控制的基礎層面，具體由各項目部的成本管理人員落實，是成本管理和控制的具體化和實施控制載體。主要包括對分解后的成本控制目標的落實、關鍵點的控制、工作效率的提高、項目完成后的后評價和效益分析等等，本層面成本管理的特點是具有系統(tǒng)化、程序化和模式化。（一）工作體系7/16/202260五、土地一級開發(fā)項目成本的管理與控制 5、專家體系：是項目成本管理的強力支持，權威性指導意見對項目成本管理的意義很重大，是不可或缺的。具體主要表現(xiàn)為：為建設項目運作過程中各階段、各環(huán)節(jié)成本的確定與控制提供專業(yè)支持和決策依據(jù) （一）工作體系7/16/202261五、土地一級開發(fā)項目成